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LVwG-AV-1027/001-2016•LVwG N LVwG-AV-1027/001-2016
LVwG-AV-1027/001-2016Tribunale amministrativo regionale23 feb 2017
Baurecht; baupolizeilicher Auftrag; Abbruch; Eigentümer; Superädifikat;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von Frau CP, ***, ***, vom 29. Juli 2016 gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 22. Juni 2016, Zl. GA III-20145725, mit dem eine Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 17. Juni 2014, GZ IV/11310/20143790, betreffend Erlassung eines Abbruchauftrages, als unbegründet abgewiesen worden war, zu Recht:
1. Der Beschwerde wird stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.
2. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1.1. Grundsätzliche Feststellungen:
Frau CP (in der Folge: Beschwerdeführerin) ist seit 1. Jänner 1971 Pächterin der Parzelle *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***. Die Liegenschaft steht im Eigentum des *** (in der Folge: Liegenschaftseigentümer). Am 2. März 1972 wurde ein schriftlicher Pachtvertrag abgeschlossen. Für das Grundstück Nr. *** ist gemäß dem rechtskräftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** die Widmung Grünland-Forst (Glf) verordnet:
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„…(Quelle: Bauakt der belangten Behörde)“
Nach Punkt VII. des Bestandvertrages vom 2. März 1972 ist jeder Neubau, sowie jeder Zu-, Auf-, oder Umbau auf dem Bestandgrund ausnahmslos verboten. Jedes entgegen diesem Verbot nach Vertragsbeginn aufgeführte Bauwerk ist über Verlangen des Bestandgebers unverzüglich zu entfernen.
Auf der Parzelle der Beschwerdeführerin befindet sich ein Kleingartenhaus in Riegelbauweise mit einer Grundfläche von 17,875 m2 (5,5 m x 3,25 m) und einer Höhe von rund 3 m. das Dach ist mit Welleternit gedeckt. Das Haus besitzt keinen Rauchfang und wird nicht beheizt. Angeschlossen ist ein Schuppen mit einer Grundfläche von 5,0375 m2 (3,25 m x 1,55 m). Die beiden Gebäude wurden vom Vorpächter der Liegenschaft errichtet. Es existieren weder ein Einreichplan noch eine Baubewilligung für die genannten Gebäude. Im Grundbuch scheint weiters keine Hinterlegung einer Urkunde auf, die darauf schließen ließe, dass das Gebäude als Superädifikat errichtet wurde.
1.2. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Am 15. Oktober 1984 fand die Feuerbeschau statt, aufgrund derer der Beschwerdeführerin Mängelbehebungsaufträge erteilt wurden. Am 8. September 1998 wurde die Senkgrube überprüft und in der Folge ein positiver Befund ausgestellt.
Am 28. Mai 2014 fand eine von Amts wegen anberaumte Verhandlung auf der von der Beschwerdeführerin gepachteten Parzelle statt, bei der die bestehenden Bauwerke erhoben und deren Übereinstimmung mit den vorliegenden Baubewilligungen geprüft wurde. Demnach seien die Gebäude gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan in der Widmungsart Grünland-Forst situiert. Es liege keine Baubewilligung vor.
In ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2014 brachte die Beschwerdeführerin zur Überprüfung vor, das „Superädifikat“ auf dem Grundstück im Mai 1969 käuflich erworben zu haben. Damals sei sie vermutlich Subpächterin des Kleingartenvereines *** geworden. Am 2. März 1972 sei der Bestandvertrag direkt zwischen ihr und dem Liegenschaftseigentümer abgeschlossen worden. Das Superädifikat sei innerhalb der letzten 45 Jahre nicht verändert worden. In den Siebzigerjahren habe eine Begehung durch eine Kommission stattgefunden, bei der keine Beanstandungen erhoben worden seien. 10 Jahre später habe wieder eine Überprüfung, dieses Mal der Senkgrube, stattgefunden. Auch damals habe es keine Beanstandung gegeben. Sie berufe sich auf den Vertrauensgrundsatz, weil die Behörde sie trotz mehrfacher Begehungen nicht darauf hingewiesen habe, dass Baugebrechen an ihrem Gartenhäuschen bestünden.
1.3. Verfahren betreffend Erlassung eines Abbruchbescheides:
Am 17. Juni 2014 erließ das Stadtamt der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde) zu GZl. IV/1/131-0/20143790 einen Abbruchbescheid, mit dem die Beschwerdeführerin dazu verpflichtet wurde, die auf der von ihr gepachteten Parzelle befindlichen Gebäude innerhalb einer Frist von sechs Monaten zu entfernen. Die Baubehörde begründete diesen Bescheid im Wesentlichen damit, dass die Gebäude gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan in der Widmungsart Grünland Forst situiert seien und für die Objekte keine Baubewilligung vorliege. Der Liegenschaftseigentümer sei auch Bauwerkseigentümer.
Die Beschwerdeführerin focht diesen Bescheid mit ihrer Berufung vom 10. Juli 2014 an, in der sie im Wesentlichen die Argumente in der Stellungnahme vom 14. Juni 2014 wiederholte.
Der Stadtrat der Stadtgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) wies die Berufung mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid vom 22. Juni 2016, Zl. GA III-20145725, ab und führte begründend nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften aus, dass die Erlassung eines Beseitigungsauftrages die Bewilligungspflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes, als auch bei Erteilung des Auftrages voraussetze. Neu-, Zu- und Umbauten seien durchgehend seit der NÖ Bauordnung 1883 bewilligungspflichtig gewesen. Die Vermutung des rechtmäßigen Bestandes einer Baulichkeit im Sinne eines vermuteten Konsenses könne nur dann Platz greifen, wenn der Zeitpunkt der Erbauung offensichtlich so weit zurückliege, dass auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, nicht mehr bestehe. Ein vermuteter Konsens dürfe daher nur angenommen werden, wenn es sich um seit vielen Jahrzehnten bestehende Gebäude handle, nicht aber schon dann, wenn ein Einschreiten wegen Konsenslosigkeit bisher nicht erfolgte. Die gegenständlichen Bauwerke seien nach dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in den 60er Jahren errichtet worden, so dass davon ausgegangen werden müsse, dass die Archive vollständig seien. Entgegen den Feststellungen der Baubehörde sei die Beschwerdeführerin Eigentümerin des gegenständlichen Kleingartenhauses.
Mit Schreiben vom 29. Juli 2016 erhob die Beschwerdeführerin rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und führte begründend im Wesentlichen aus, dass sie entgegen den Behauptungen der belangten Behörde zu keinem Zeitpunkt einen Antrag auf nachträgliche Bewilligung gestellt habe. Sie sei vielmehr davon ausgegangen, dass ihr Häuschen von den Vorbesitzern mit Bewilligung errichtet worden sei. Das Gartenhäuschen bestehe seit mehr als 60 Jahren. Es sei also nicht von ihr errichtet worden. Sie habe den Pachtgrund 1969 käuflich erworben und seither sei am Bauwerk nichts verändert worden. Vermutlich sei es in der Zwischen- und Nachkriegszeit errichtet worden, vermutlich auch mit der Bewilligung des Wiener Magistrats. Damals seien derartige Grundstücke an die Bevölkerung zur Bewirtschaftung übergeben worden. Sie habe das Superädifikat 1969 so wie es heute noch Bestand habe erworben und seither nichts am Gebäude verändert. Sie habe sich darauf verlassen, dass alles in Ordnung sei. Eine Klärung über die Entstehung des Bauwerks sei nicht möglich, es habe schon zu lange Bestand. Wenn dies nicht möglich sei, könne die Rechtsprechung im Zweifel für den Beschwerdeführer entscheiden. Zusätzlich wiederholte sie schon die in der Stellungnahme vom 14. Juni 2014 und in der Berufung vorgebrachten Argumente.
1.5. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 24. August 2016 legte die belangte Behörde die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, Gutachten sowie Einladungs-kurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Gemeindevorstandes) dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vor.
Mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 wurde der Eigentümer des verfahrens-gegenständlichen Grundstückes gemäß § 9 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 aufgefordert, binnen einer Frist von einer Wochen ab Zustellung dieses Schreibens darzulegen, wer Eigentümer des Bauwerkes auf seinem Grundstück ist und entsprechende Unterlagen vorzulegen.
Mit Schreiben vom 10. Oktober 2016 teilte der Liegenschaftseigentümer mit, dass die Beschwerdeführerin die Gebäude errichtet habe. Es gebe darüber weder Aufzeichnungen noch Einreichunterlagen. Zusätzlich legte der Liegenschaftseigentümer den Bestandvertrag vom 2. März 1972 vor.
Mit Schreiben vom 13. Oktober 2016 teilte das Landesverwaltungsgericht der Beschwerdeführerin mit, dass im Grundbuch keine Hinterlegung einer Urkunde auf scheine, nach der sie das Gebäude als Superädifikat von einem Vormann erworben hätte. Der Liegenschaftseigentümer habe mitgeteilt, dass die Bauwerke von ihr errichtet worden seien. Nach Punkt VII. des Bestandvertrages vom 2. März 1972 sei jeder Neubau, sowie jeder Zu-, Auf-, oder Umbau auf dem Bestandgrund ausnahmslos verboten. Die Beschwerdeführerin werde aufgefordert, binnen 14 Tagen zu diesen Beweisergebnissen Stellung zu nehmen und den genannten Kaufvertrag über das Gebäude vorzulegen. Die Verfügung wurde am 17. Oktober 2016 hinterlegt aber nicht abgeholt. Am 7. November 2016 wurde sie erneut an die Beschwerdeführerin versandt. Auch darauf erfolgte keine Reaktion.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Akt und in die vorgelegten Urkunden und durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch.
Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich aus dem unbedenklichen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid, sowie aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, soweit dieses den Feststellungen der belangten Behörde nicht entgegentritt. Hinsichtlich der Frage, wer die Bauwerke auf der gegenständlichen Liegenschaft errichtet hat, folgte das Landesverwaltungs-gericht der Aussage des Liegenschaftseigentümers, weil dies zum einen plausibel ist, zum anderen die Beschwerdeführerin den von ihr behaupteten Kaufvertrag nicht vorgelegt hat.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz idF. BGBl. I Nr. 82/2015 (VwGVG):
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 idF. BGBl. I Nr. 161/2013 (AVG):
§ 18. (1) Die Behörde hat die Sache möglichst zweckmäßig, rasch, einfach und kostensparend zu erledigen und den wesentlichen Inhalt der Amtshandlung erforderlichenfalls in einer Niederschrift oder einem Aktenvermerk festzuhalten.
(2) Erledigungen haben jedenfalls schriftlich zu ergehen, wenn dies in den Verwaltungsvorschriften ausdrücklich angeordnet ist oder von der Partei verlangt wird.
(3) Schriftliche Erledigungen sind vom Genehmigungsberechtigten mit seiner Unterschrift zu genehmigen; wurde die Erledigung elektronisch erstellt, kann an die Stelle dieser Unterschrift ein Verfahren zum Nachweis der Identität (§ 2 Z 1 E-GovG) des Genehmigenden und der Authentizität (§ 2 Z 5 E-GovG) der Erledigung treten.
(4) Jede schriftliche Ausfertigung hat die Bezeichnung der Behörde, das Datum der Genehmigung und den Namen des Genehmigenden zu enthalten. Ausfertigungen in Form von elektronischen Dokumenten müssen mit einer Amtssignatur (§ 19 E-GovG) versehen sein; Ausfertigungen in Form von Ausdrucken von mit einer Amtssignatur versehenen elektronischen Dokumenten oder von Kopien solcher Ausdrucke brauchen keine weiteren Voraussetzungen zu erfüllen. Sonstige Ausfertigungen haben die Unterschrift des Genehmigenden zu enthalten; an die Stelle dieser Unterschrift kann die Beglaubigung der Kanzlei treten, dass die Ausfertigung mit der Erledigung übereinstimmt und die Erledigung gemäß Abs. 3 genehmigt worden ist. Das Nähere über die Beglaubigung wird durch Verordnung geregelt.
(5) Für Bescheide gilt der III. Teil, für Ladungsbescheide überdies § 19.
2.3. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. (…)
2.4. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. 1/2015 (NÖ BO 2014):
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetztes gelten als:
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
Neu- und Zubauten von Gebäuden
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
§ 35. (1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.
Übergangsbestimmungen
§ 70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden. Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.
(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese
Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen. Weiters ist § 35 Abs. 2 Z. 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBI. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBI. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die oraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß. Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2024 außer Kraft.
Die Beschwerde ist begründet.
Grundsätzlich ist auszuführen, dass § 35 NÖ Bauordnung 2014 keine Anordnung enthält, an wen der Abbruchauftrag zu ergehen hat. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Verpflichtung zur Einbringung des erforderlichen Antrages oder der Anzeige im Sinne des § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 den Eigentümer des Bauwerkes und nicht den Grundeigentümer trifft, bestehen keine Bedenken dagegen, wenn auch für den Fall der nicht zeitgerechten Anzeige oder des Antrages der Eigentümer des Bauwerkes als Adressat des Beseitigungsauftrages herangezogen wird, zumal vom Eigentümer des Bauwerkes grundsätzlich erwartet werden kann, dass ihm auch die zivilrechtliche Durchsetzbarkeit des Abtragungsauftrages zukommt. (vgl. VwGH vom 27. Februar 2002, Zl. 2001/05/1154). Ein Abbruchauftrag ist daher dem Eigentümer des Objektes zu erteilen (vgl. VwGH vom 24. Februar 2004, Zl. 2001/05/1169). In einem ersten Schritt war daher zu klären, wer Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten ist.
Der Bestandnehmer (Pächter) eines Grundstückes kann Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes sein, sofern es sich hierbei um ein Superädifikat handelt. Ist der vom Grundeigentümer verschiedene Adressat eines baubehördlichen Beseitigungsauftrages jedoch nicht Superädifikatseigentümer (und auch nicht Baurechtsinhaber), ist eine Auftragserteilung an ihn rechtswidrig (zur Annahme eines Superädifikates vgl. VwGH vom 27. Februar 2006, Zl. 2005/05/0180, sowie VwGH vom 18. November 2014, Zl. 2012/05/0188).
Wer auf fremden Grund mit Zustimmung des Grundeigentümers ein Gebäude (hier Schrebergartenhaus) erbaut, erwirbt daran auch ohne Hinterlegung einer Urkunde das Eigentum. Zur Übertragung des Eigentums an dem Hause ist dagegen die Urkundenhinterlegung erforderlich (vgl. OGH vom 4. Jänner 1934, 1 Ob 907/34). Die Beschwerdeführerin hat selbst angegeben, das Gartenhaus und den Schuppen von einem Dritten gekauft zu haben. Im Grundbuch scheint aber keine Urkunden-hinterlegung auf. Ein von einem Vormann abgeleiteter Eigentumserwerb an den Bauwerken scheidet daher aus. Wenn die Beschwerdeführerin hingegen selbst die beiden Gebäude errichtet hat, könnte sie nicht originär Eigentum an einem Superädifikat erworben haben, weil – wie dem Bestandvertrag zu entnehmen ist – keine Zustimmung des Liegenschaftseigentümers zur Bauführung vorlag.
Eines der Grundprinzipien des österreichischen Sachenrechtes besteht in dem aus dem römischen Recht stammenden Grundsatz "superficies solo cedit" (das Gebäude fällt dem Grundeigentümer zu). Demnach ist ein auf einer Liegenschaft errichtetes Gebäude grundsätzlich unselbständiger und daher sonderrechtsunfähiger Bestandteil der Liegenschaft. Dieser Grundsatz kommt in den §§ 294 und 297 ABGB klar zum Ausdruck. Gebäude sind danach schon unselbständige Bestandteile, wenn sie mit dem Grundstück fest verbunden sind und sie der Erbauer dort belassen will. Vom Fall des Superädifikats abgesehen, kann daher das Eigentum am Grundstück und an einem darauf errichteten Gebäude nicht verschiedenen Personen zustehen. Die Vorschrift des § 418 ABGB ist Ausfluss dieser Konzeption des Bestandteils-rechtes im Bereich der Bauführung auf fremdem Grund. Der Eigentümerkonflikt wird so gelöst, dass das Eigentum am Grund grundsätzlich mit dem am Gebäude zusammenfällt. Wenn daher jemand mit eigenen Materialien ohne Wissen und Willen des Eigentümers auf fremdem Grunde gebaut hat, gilt die allgemeine Regel des § 418 erster Satz ABGB superficies solo cedit (vgl. VwGH vom 25. April 2013, Zl. 2010/15/0139).
Aus diesen Überlegungen folgt, dass der Liegenschaftseigentümer als Eigentümer der gegenständlichen Bauwerke anzusehen ist, zumal er die Errichtung der Baulichkeiten im Pachtvertrag untersagt hat. In der Folge erweist sich daher die Erteilung des Abbruchauftrages gegenüber der Beschwerdeführerin – mangels Eigentum an der gegenständlichen Baulichkeit – als rechtswidrig, weshalb der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben war.
3.1.4. Ergänzende unpräjudizielle Anmerkungen:
Dann, wenn die Berufungsbehörde bereits eine Sachentscheidung getroffen hat, kann ein Rechtsmittel gegen einen erstinstanzlichen Bescheid nicht mehr ergriffen werden, gehört doch dieser nicht mehr dem Rechtsbestand an (vgl. VwGH vom 21. März 2013, Zl. 2011/06/0118). Durch die im Spruch erfolgte ersatzlose Behebung des zweitinstanzlichen Bescheides des Gemeindevorstandes gehört auch der Bescheid des Bürgermeisters nicht mehr dem Rechtsbestand an.
In der Beschwerde wurden keine Rechts- oder Tatfragen von einer solchen Art aufgeworfen, dass deren Lösung eine mündliche Verhandlung erfordert hätte. Von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte daher gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG abgesehen werden (vgl. VwGH vom 10. August 2000, 2000/07/0083, und vom 14. Mai 2003, 2000/08/0072; vgl. sowie EGMR vom 13. März 2012, Application no. 13556/07, Friedrich Efferl against Austria).
3.2. Zu Spruchpunkt 2 - Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.
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