Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-57/5/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.03.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.S3.57.5.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden fachkundigen Laienrichter xxx und xxx, über die Beschwerde des xxx, xxx, vertreten durch xxx, öffentlicher Notar xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 05.12.2022, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, zu Recht erkannt:

I.Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG

F o l g e g e g e b e n

und der Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 05.12.2022, Zahl: xxx wegen Rechtswidrigkeit in Folge Unzuständigkeit der belangten Behörde

a u f g e h o b e n .

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Eingabe vom 17.01.2022 beantragte der Beschwerdeführer xxx, vertreten durch xxx, öffentlicher Notar in xxx, die Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den von ihm als Käufer mit Frau xxx als Verkäuferin abgeschlossenen Kaufvertrag vom 17.01.2022. Mit diesem Kaufvertrag verkauft die Verkäuferin als Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, zu deren Gutsbestand unter anderem das in dieser Katastralgemeinde gelegene Grundstück xxx Wald im unverbücherten Ausmaß von 13.041 m2 gehört und welches im Flächenwidmungsplan als „Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ausgewiesen ist, an den Beschwerdeführer. Als Kaufpreis wurden € 10.000,-- vereinbart.

Mit Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.06.2022, Zahl: xxx, wurde dem zwischen der Verkäuferin und dem Beschwerdeführer als Käufer am 17.01.2022 abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend das Grundstück Nr. xxx aus der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlage wird § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG, LGBl. Nr. 9/2004, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 104/2020, genannt. Der Begründung ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass der Käufer aus Sicht der belangten Behörde kein Land- oder Forstwirt sei. Daher sei ein Bekannt-machungsverfahren durchgeführt worden, woraufhin sich ein Aufstockungswerber gemeldet hätte, welcher aus Sicht des beigezogenen Sachverständigen geeignet sei.

Aufgrund einer gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.06.2022 erhobenen Beschwerde wurde mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten vom 29.11.2022, Zahl: KLVwGS3-1153/5/2022, der Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.06.2022 aufgehoben.

In der Folge wurde vom forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen das Gutachten vom 18.10.2022 erstattet. In diesem wurde unter anderem ausgeführt, dass sich in Summe aus dem Eigenbestand und dem Kaufobjekt ein jährlicher Erlös von insgesamt ca. EUR 1.110,-- ergibt. In diesem Betrag seien die Schlägerungskosten und Kulturpflegekosten nicht eingerechnet, welche aus Vergleichwerten bei ca. EUR 2.500,-- pro ha Kulturpflege liegen, wonach sich der Erlös aus dem Zukauf alleine bei den Kulturkosten fast zur Gänze aufheben würde. Zur Beurteilung, ob der Erlös aus forstwirtschaftlicher Fläche von insgesamt EUR 1.100,-- pro Jahr (= EUR 91,66 pro Monat) vorwiegend oder doch zum Teil dazu beiträgt den Lebensunterhalt zu bestreiten, wäre ein Einkommensnachweis des Verkäufers vorzulegen.

Mit E-Mail vom 03.11.2022 wurde das Gutachten des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.10.2022 dem Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme übermittelt. Gleichzeitig wurde ersucht, einen Einkommensnachweis des Beschwerdeführers zu übermitteln.

Mit E-Mail vom 15.11.2022 und vom 17.11.2022 wurden Einkommensnachweise des Beschwerdeführers vorgelegt.

Der forstwirtschaftliche Amtssachverständige erstattete sodann das Gutachten vom 18.11.2022 und führte unter anderem aus, dass der Einkommensanteil aus der Forstwirtschaft bei 3,3 % liegen würde. Abschließend wurde festgestellt, dass durch den Mehrerlös von 3,3 % der Lebensunterhalt zur Gänze und/oder zum Teil aus der Forstwirtschaft nicht bestritten werden könne. Somit sei der Beschwerdeführer kein Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes.

Im ergänzenden Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.11.2022 wurde unter anderem festgehalten, dass der Beschwerdeführer laut do. Datenbank land- und forstwirtschaftliche Eigentumsflächen im Ausmaß von insgesamt 1,2869 ha besitze. Die landwirtschaftlich genutzte Eigentumsfläche im Ausmaß von 0,8460 ha sei verpachtet und somit keine Selbstbewirtschaftung der genannten Fläche gegeben. Vertraglich wurde kein Pachtzins vereinbart. Die maschinelle Ausstattung des Beschwerdeführers belaufe sich auf eine Motorsäge. Zusätzlich besitze der Beschwerdeführer keine weitere Maschine und Geräte für die Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Der Beschwerdeführer habe keine land- und forstwirtschaftliche Ausbildung. Der Beschwerdeführer besitze keine land- oder forstwirtschaftliche Hofstelle mit dementsprechender Gebäudeausstattung, sondern lediglich ein Wohngebäude mit angebauter Garage. Festgestellt wurde weiters, dass aus der landwirtschaftlich genutzten Eigentumsfläche im Ausmaß von 0,8460 ha kein Einkommen erzielbar sei, das auf signifikante Weise zum Gesamteinkommen des Beschwerdeführers beitragen könne. Der Beschwerdeführer sei aus fachlicher landwirtschaftlicher Sicht, kein Landwirt im Sinne des K-GVG.

In der Sitzung der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022 wurde einstimmig der Beschluss gefasst, dass dem Rechtserwerb gemäß §§ 8 Abs. 1 und 10 Abs. 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG nicht zugestimmt werde. Die Niederschrift der Sitzung sieht auszugsweise aus wie folgt:

„Nach Vortrag des Gegenstandes durch den Vorsitzenden werden folgende Beschlüsse gefasst:

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“

Mit E-Mail vom 22.11.2022 wurde dem Beschwerdeführer das Gutachten des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.11.2022 und das Ergänzende Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen ebenfalls vom 18.11.2022 zum Parteiengehör übermittelt. Festgehalten wurde im EMail, dass in der Sitzung der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022 aufgrund der ergänzenden Stellungnahmen wiederrum einstimmig die Versagung beschlossen wurde und der Versagungsbescheid vorbereitet wird.

Im daraufhin erstatteten Parteiengehör des Beschwerdeführers vom 24.11.2022 wurde unter anderem ausgeführt, dass ein Parteiengehör nach erfolgter Entscheidung nicht nur sinnlos sei, sondern auch die Nichtigkeit des Verfahrens begründe. Wären die Ausführungen der Sachverständigen vor der Entscheidung mitgeteilt worden, hätte der Beschwerdeführer darauf rechtlich replizieren können und wäre diese Replik in die Entscheidung eingeflossen. Gegenständlich sei dies nicht der Fall und liege dementsprechend (wiederrum) ein formeller Nichtigkeitsgrund vor. Weiters wurde Vorbringen inhaltlicher Natur zum K-GVG erstattet.

Mit nunmehr bekämpften Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 05.12.2022, Zahl: xxx wurde dem xxx als Verkäuferin und dem Beschwerdeführer als Käufer am 17.01.2022 über das Grundstück Nr. xxx der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2, abgeschlossenen Kaufvertrag, die Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlagen werden § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG, LGBl. Nr. 9/2004, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 36/2022 angeführt.

In der Begründung des Bescheides ist das Gutachten des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen „vom 18.10.2022“ und ein ergänzendes Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen (ohne Datumsangabe) auszugsweise wiedergegeben.

Daran anschließend wurde in der Begründung des Bescheides ausgeführt, dass beide zitierten Gutachten im Rahmen des Parteiengehörs dem Vertreter des Antragstellers zur Stellungnahme übermittelt wurden. Ausgeführt wurde weiters, dass aufgrund der ergänzenden Stellungnahmen der Amtssachverständigen und der Tatsache, dass geeignete Aufstockungswerber auf die öffentliche Bekanntmachung ihre Anbote eingebracht haben, in der Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022 einstimmig die Versagung beschlossen wurde. Die im Rahmen des neuerlichen Parteiengehörs eingebrachte Stellungnahme des Antragstellers vom 24.11.2022 werde von Seiten der Behörde zur Kenntnis genommen. Eine neue Sachlage ergebe sich dadurch jedoch nicht.

Gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 05.12.2022 erhob der Beschwerdeführer Beschwerde und führte darin unter anderem aus, dass wenn die Behörde im angefochtenen Bescheid festhalte, dass die im Rahmen des neuerlichen Parteiengehörs eingebrachte Stellungnahme des Antragstellers vom 24.11.2022 von Seiten der Behörde zur Kenntnis genommen wurde, sich daraus eine neue Sachlage jedoch nicht ergebe, so übersehe sie, dass die Entscheidung bereits in der Sitzung vom 21.11.2022 gefällt wurde und dass auch im angefochtenen Bescheid in keiner Weise auf die Argumente seiner Stellungnahme vom 24.11.2022 eingegangen wurde. Ein Parteiengehör nach erfolgter Entscheidung sei nicht nur sinnlos, sondern begründe auch die Nichtigkeit des Verfahrens. Wären die Ausführungen der Sachverständigen vor der Entscheidung mitgeteilt worden, hätte er darauf rechtlich replizieren können und wäre diese Replik in die Entscheidung eingeflossen. Gegenständlich war das nicht der Fall und liege dementsprechend ein formeller Nichtigkeitsgrund vor.

Weiters wurde in der Beschwerde ausgeführt, dass es sich bei dem gegenständlichen Kaufvertragsgrundstück um keine land- oder forstwirtschaftliche Fläche im Sinne des § 3 K-GVG handle. Vorgebracht wurde weiters, dass der Kaufvertrag nicht dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Flächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe widerspreche. Außer der allgemeinen Feststellung der Behörde, dass gemäß § 10 Abs. 2 lit. l aufstockungswürdige Bewerber bestünden, finden sich im Akteninhalt keinerlei Hinweise auf einen Versagungsgrund. Diesbezüglich wurde festgehalten, dass, wie mehrfach vorgebracht, bestritten werde, dass der Interessent aufstockungswürdig sei. Diesbezüglich verweise er auf sein bisheriges Vorbringen. Darüber hinaus sei auch nicht nachvollziehbar, dass ein Landwirt, der ca. 89 ha Grundflächen bewirtschafte, eine forstwirtschaftliche Grundfläche, die laut Gutachten des Amtssachverständigen vom 18.11.2022 keine Anteile am Ertrag erzielen lassen können, genau diese Grundfläche zur Vergrößerung oder Verstärkung seines bäuerlichen Betriebes notwendig benötige. Weiters wurde unter dem Punkt „Landwirteeigenschaft“ ausgeführt, dass die Behörde nicht auf sein Argument eingehe, dass er Inhaber einer landwirtschaftlichen Betriebsnummer sei.

II.Feststellungen:

Mit Kaufvertrag vom 17.01.2022 verkaufte die Verkäuferin xxx das Grundstück Parzelle Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2 an den Beschwerdeführer. Bei dem Grundstück handelt es sich um eine im Flächenwidmungsplan als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ausgewiesene Fläche. Beim Kaufgrundstück handelt es sich um eine Waldparzelle.

In der Niederschrift der Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022, die Formularartig gestaltet ist, ist unter Punkt 3. - dieser Punkt wurde handschriftlich angekreuzt - festgehalten, dass dem Rechtserwerb gemäß §§ 8 Abs. 1 und 10 Abs. 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG nicht zugestimmt wird (Versagung). Die Beschlussfassung erfolgte einstimmig.

Unter dem Punkt „Begründung“ ist festgehalten: „(siehe auch Gutachten vom: 18.11.2022 Abt. xxx, 18.11. (BFI)/Beilage A).“

Eine Beilage A ist der Niederschrift der Sitzung der Grundverkehrskommission xxx vom 21.11.2022 nicht angeschlossen.

Unter dem Punkt Begründung finden sich keine weiteren Ausführungen.

Weiters ist in der Niederschrift unter dem Punkt „Versagungsgrund“ neben den Punkten „c) Der Kaufgegenstand wird offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern (§ 10 (2) lit. k“, „d) Das Rechtsgeschäft wird offentsichtlich nicht dem Flächenwidmungsplan entsprechend verwendet (§ 10 (2) lit. j“ und „e) Der Geschäftszweck ist kein land- und forstwirtschaftlicher!“ angeführt, „f) Sonstiger Grund:“ „Ausschreibung bereits erfolgt, Erkenntnis = kein Landwirt - Bescheid aufgehoben“.

Die Worte „Ausschreibung bereits erfolgt, Erkenntnis = kein Landwirt - Bescheid aufgehoben“ wurden handschriftlich vermerkt. Weiters wurde ein handschriftlicher Pfeilverweis zu einem disloziert an anderer, vor dem Punkt 3., stehenden mit einem Kreuz markierten Punkt „a)“ vorgenommen. Dort ist ausgeführt „Rechtserwerber ist kein Landwirt im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes (§ 10 Abs. 2 lit. b)“.

Die gegenständliche Beschlussfassung erfolgte am 21.11.2022. Das Parteiengehör hinsichtlich der Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.11.2022 und des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.11.2022 erfolgte einen Tag nach der Beschlussfassung am 22.11.2022. Am 28.11.2022 langte die Stellungnahme im Rahmen des Parteiengehörs vom 24.11.2022 bei der Grundverkehrsbehörde ein.

Mit nunmehr bekämpften Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 05.12.2022 wurde dem zwischen xxx als Verkäuferin und dem Beschwerdeführer als Käufer am 17.01.2022 über das Grundstück Nr. xxx der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, im Ausmaß von 13.041 m2, abgeschlossenen Kaufvertrag, die Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlagen werden § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG, LGBl. Nr. 9/2004, zuletzt geändert durch LGBl. Nr. 36/2022 angeführt.

In der Begründung des Bescheides ist das Gutachten des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.10.2022 (gemeint wohl 18.11.2022! – zumindest findet sich der Text des Gutachtens vom 18.11.2022 wieder; es gibt aber im Verfahren auch ein Gutachten des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.10.2022) und das ergänzende Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen - ohne Datumsangabe der Erstellung - auszugsweise wiedergegeben.

Daran anschließend wurde in der Begründung des Bescheides ausgeführt, dass beide zitierten Gutachten im Rahmen des Parteiengehörs dem Vertreter des Antragstellers zur Stellungnahme übermittelt wurden. Ausgeführt wurde weiters, dass aufgrund der ergänzenden Stellungnahmen der Amtssachverständigen und der Tatsache, dass geeignete Aufstockungswerber auf die öffentliche Bekanntmachung ihre Anbote eingebracht haben, in der Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022 einstimmig die Versagung beschlossen wurde. Weiters wurde ausgeführt, dass die im Rahmen des neuerlichen Parteiengehörs eingebrachte Stellungnahme des Antragstellers vom 24.11.2022 von Seiten der Behörde zur Kenntnis genommen wurde. Eine neue Sachlage ergebe sich daraus jedoch nicht.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen stützen sich auf den Inhalt des vorliegenden Verwaltungsaktes. Er ist insofern schlüssig und konnte den Feststellungen unbedenklich zu Grunde gelegt werden.

IV.Rechtliche Beurteilung:

§ 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG 2002

LGBl.Nr. 9/2004 zuletzt geändert durch LGBl.Nr. 36/2022

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a)Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 27 Abs. 2 Z 3 K-ROG 2021), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b)Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 17 K-ROG 2021) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c)nicht unter lit. a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit. a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit. a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:

a)Baugrundstücke, und zwar

2. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs. 1 lit. b vorliegt, und

3. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs. 1) handelt;

b)Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 10 K-GVG 2002

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a)der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b)der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c)zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d)auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e)Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f)die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g)eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h)die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i)sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j)eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k)das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l)das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 11 Abs. 1 K-GVG 2002

Bei jeder Bezirksverwaltungsbehörde wird für den Bereich des politischen Bezirkes (der Stadt mit eigenem Statut) eine Grundverkehrskommission errichtet. Für besonders ausgedehnte politische Bezirke kann die Landesregierung durch Verordnung die Errichtung einer zweiten Grundverkehrskommission vorsehen und deren Sprengel festsetzen.

Gemäß § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid ua. auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen. Die Unzuständigkeit der Behörde hat das Verwaltungsgericht auch dann von Amts wegen wahrzunehmen, wenn sie in der Beschwerde nicht geltend gemacht wurde (VwGH 10.05.2010, 2009/16/0226).

Bei der Grundverkehrskommission handelt es sich um eine durch Landesgesetz geschaffene besondere Kollegialbehörde (VwGH 06.10.1973, 0409/72).

Bei Kollegialorganen – wie der Grundverkehrskommission – hat die Willensbildung und damit die Festlegung des Inhalts der Erledigung stets durch Beschluss des Kollegiums zu erfolgen (vgl. dazu VfSlg. Nr. 7837/1976). Auch nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedürfen Erledigungen eines Kollegialorganes eines Beschlusses desselben. Üblicherweise erfolgt die Willensbildung einer Kollegialbehörde durch den Gesamtakt einer sich an die gemeinsame Erörterung der zu entscheidenden Angelegenheit anschließenden Abstimmung. Die Willensbildung durch eine Kollegialbehörde umfasst dabei nicht nur den Spruch, sondern auch den Inhalt und damit die wesentliche Begründung einer Erledigung (VwGH 27.04.2015, 2012/11/0082; ua.)

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Bescheid, welcher nach seinem Erscheinungsbild intendiert, einem Kollegialorgan zugerechnet zu werden und welchem kein entsprechender Beschluss dieses Organes zugrunde liegt, so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre (VwGH 24.11.1988, 84/06/0097, 0099; 12.06.1991, 90/13/0028).

Des Weiteren vertritt der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Rechtsansicht, dass bei Erlassung eines Bescheides durch ein Kollegialorgan dessen Beschlussfassung hierüber sowohl den Spruch einer Entscheidung als auch die Grundzüge der Begründung zu umfassen hat.

Die Kollegialbehörde muss also bei der Abstimmung über die bescheidmäßige Erledigung sowohl den Spruch der Entscheidung als auch deren Begründung (zumindest in den Grundzügen) der Beschlussfassung unterziehen. Andernfalls wäre der ausgefertigte Bescheid, der eine (eingehende) Begründung enthält, durch den Beschluss des Kollegialorgans nicht gedeckt und damit rechtswidrig (VwGH 25.10.2017, Ra 2017/12/0097).

War Gegenstand der Abstimmung des Kollegialorganes nur der Spruch der Entscheidung, nicht aber die Begründung, so erweist sich der Bescheid als rechtswidrig, zumal dieser durch keinen Beschluss der belangten (Kollegial-)Behörde gedeckt ist (VwGH 24.02.1998, 97/05/0275).

Im gegenständlichen Fall ist der Niederschrift über die Sitzung der belangten Behörde vom 21.11.2022 nach näherer, eingehender Betrachtung zusammenfassend zu entnehmen, dass beschlossen wurde, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß den §§ 8 Abs. 1 und 10 Abs. 2 lit. b KGVG versagt wird, weil der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des K-GVG ist und eine Ausschreibung bereits erfolgt ist. Eine weitere Begründung findet sich nicht.

Diese Begründung findet sich aber auch schon im Beschluss der Grundverkehrskommission vom 08.06.2022, der Grundlage für den vom Landesverwaltungsgericht bereits einmal wegen unzuständiger Behörde aufgehobenen Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 13.06.2022 war. Lediglich die Rechtsgrundlage des § 10 Abs 2 lit b K-GVG wurde ergänzend in die nunmehrige neuerliche Beschlussfassung aufgenommen.

Sofern als Begründung auch die „Gutachten vom: 18.11.2022 Abt. xxx und 18.11. (BFI)/Beilage A“ herangezogen werden wollen, ist darauf zu verweisen, dass es keine Beilage A zur Niederschrift gibt. Im Akt liegen Gutachten sowohl des landwirtschaftlichen als auch des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen jeweils vom 18.11.2022 auf. In der Begründung des nunmehr bekämpften Bescheides vom 05.12.2022 ist jedoch ein Gutachten des forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 18.10.2022 angegeben. Ein Gutachten vom 18.11.2022 findet sich nicht. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass ein in Klammer angeführter Hinweis auf Gutachten keine Begründung darstellten, warum einem Rechtserwerb gemäß §§ 8 Abs. 1 und 10 Abs. 2 K-GVG nicht zugestimmt wird. Die Bedeutung der eckigen Klammer um das Datum „18.11.22“ ist rätselhaft. Eine Begründung, die erst durch ausführliches Studium des Aktes Sinn ergibt, stellt keine taugliche rechtliche Begründung dar. Die Buchstabenfolge „BFI“ findet sich nicht im bekämpften Bescheid, ebenso wenig wie die Bezeichnung „Abt. xxx“.

Es findet sich keine Begründung in der Niederschrift vom 21.11.2022, warum der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des K-GVG ist. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass dem § 10 Abs. 2 kein Versagungsgrund zu entnehmen ist, der ausschließlich darauf abzielt, dass der Rechtserwerber kein Landwirt ist. In § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG ist ausdrücklich angeführt, „es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt“ (Hervorhebung Gerichtsseits). Die Tatsache, dass ein Rechtserwerber kein Landwirt ist, stellt keinen Versagungsgrund dar. Der Versagungsgrund ist nur gegeben, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und bei einer Beurteilung des Versagungsgrundes nach § 10 Abs 2 lit. l K-GVG kein Versagungsgrund vorliegend ist. Auf den Versagungsgrund nach § 10 Abs. 2 lit. l KGVG wird in der Niederschrift der Sitzung der Grundverkehrskommission vom 21.11.2022 nicht Bezug genommen. Der entsprechende Punkt ist in der Formularhaften Gestaltung der Niederschrift nicht markiert. Der Beschlussfassung der Versagungsgründe des § 10 Abs. 2 lit. b und lit. l K-GVG wird auch nicht damit Genüge getan, dass in der Niederschrift angeführt ist „Ausschreibung bereits erfolgt“.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass die vorliegende Begründung völlig mangelhaft ist und keinesfalls der ausgefertigte Bescheid der Grundverkehrskommission xxx vom 05.12.2022 durch diesen Beschluss gedeckt ist. Im Spruch des Bescheides ist der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG angeführt. In der Beschlussfassung findet sich dieser Versagungsgrund nicht. Wenn in der Niederschrift angeführt ist „Ausschreibung bereits erfolgt“, trifft dies keine Aussage darüber, dass ob das Grundstück zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a die Eigentümer dieser Betriebe den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, zur Bezahlung anbieten und auch leisten können und damit dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

Der Ausspruch im Bescheid vom 05.12.2022, dass unter anderem aufgrund der Tatsache, dass geeignete Aufstockungswerber auf die öffentliche Bekanntmachung ihre Anbote eingebracht haben, in der Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 21.11.2022 einstimmig die Versagung beschlossen wurde, findet keine Deckung im Beschluss der Grundverkehrskommission. Diesbezüglich enthält die Niederschrift keinerlei Angaben.

Weiters findet die Festhaltung im nunmehr bekämpften Bescheid der belangten Behörde vom 05.12.2022 wonach die im Rahmen des neuerlichen Parteiengehörs eingebrachte Stellungnahme des Antragstellers vom 24.11.2022 von Seiten der Behörde zur Kenntnis genommen wurde, keine Deckung im Beschluss. Die Beschlussfassung erfolgte bereits vor Durchführung des Parteiengehörs und der Stellungnahme im Parteiengehör. Die Stellungnahme des Beschwerdeführers im Parteiengehör kann von der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx gar nicht zur Kenntnis genommen worden sein, da die Sitzung der Grundverkehrskommission bereits am 21.11.2022 stattgefunden hat und daher weder die Aussage im bekämpften Bescheid bezüglich der Kenntnisnahme der Behörde noch die Aussage, dass sich daraus keine neue Sachlage ergibt, durch den Beschluss der Grundverkehrskommission gedeckt ist. Die Ausführungen im Beschluss der Grundverkehrskommission stellen daher keinesfalls eine rechtlich taugliche Darlegung des als erwiesen angenommenen und wesentlichen Sachverhaltes, keine beweiswürdigenden Überlegungen und eine den ausgefertigten Bescheid vom 05.12.2022 zur Gänze deckende rechtliche Begründung dar. Der angefochtene Bescheid ist daher so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre und war daher der Bescheid wegen Rechtswidrigkeit in Folge Unzuständigkeit der belangten Behörde aufzuheben.

Hingewiesen wird ausdrücklich darauf, dass neben einer einwandfreien Beschlussfassung, wobei die Anmerkung erfolgt, dass es fraglich ist, ob im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung das Vorgehen mittels vorgefertigten Formulares den rechtlichen Anforderungen an eine Beschlussfassung durch ein Kollegialorgan Genüge getan werden kann, zumal begründende vorgedruckte Sätze, dem Sachverhalt im Einzelfall in begründender Weise keinesfalls gerecht werden können und auch lapidare Hinweise auf Gutachten, die nur nach Erforschung des Verwaltungsaktes zugeordnet werden können und den nicht immer klar leserlichen handschriftlichen Vermerken bzw. der Bedeutung der handschriftlichen Vermerke (es kann nicht erkannt werden, welche Bedeutung die eckige Klammer zum Datum 18.11.2022 hat, welche Bedeutung die Anführung „18.11. BFI“ haben soll), noch weitere Ermittlungen in Hinblick auf den Versagungsgrund des § 10 Abs 2 lit l KGVG durchzuführen sein werden.

In der Niederschrift der Grundverkehrskommission über die Sitzung der Grundverkehrskommission vom 21.11.2022 ist der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG nicht enthalten, obwohl diese Bestimmung als Rechtsgrundlage für die Versagung im Bescheid angeführt ist. Da dieser Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG auch wesentlicher Bestandteil des herangezogenen Versagungsgrundes des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG ist, wird sich die belangte Behörde mit den gesetzlichen Voraussetzungen dieses Versagungsgrundes und damit auch des Versagungsgrundes des § 10 Abs. 10 lit. b K-GVG auseinanderzusetzen haben.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.