Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-S3-1234-1235/12/2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.11.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGKA:2020:KLVwG.S3.1234.1235.12.2020

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx über die Beschwerde der 1.) xxx, xxx und des 2.) xxx, xxx, beide vertreten durch Rechtsanwalt xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 12.05.2020, Zahl: xxx, zu Recht erkannt

I.Den Beschwerden wird mit der Maßgabe Folge gegeben, als der angefochtene Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 12.05.2020, Zahl: xxx, dahingehend abgeändert wird, dass dessen Spruch wie folgt zu lauten hat:

„Der Antrag der xxx vom 23.12.2019 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des zwischen ihr als Übernehmerin und xxx als Sacheinleger abgeschlossenen Sacheinlagevertrages vom 07.12.2019 wird als unzulässig zurückgewiesen.“

II.Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Sachverhalt:

Mit dem Schreiben vom 23.12.2019 stellte die xxx, xxx, vertreten durch den selbstständig vertretungsberechtigten Geschäftsführer (gleichzeitig Alleingesellschafter) xxx, dieser vertreten durch Rechtsanwalt xxx, xxx, bei der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx einen Antrag auf Genehmigung nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz.

Diesem Antrag liegt ein Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019 zugrunde, welcher zwischen xxx, geb. am xxx, xxx, als Sacheinleger einerseits und der xxx, xxx, vertreten durch den selbstständig vertretungsbefugten Geschäftsführer xxx, als Übernehmerin andererseits, abgeschlossen wurde.

Dem Sacheinlagevertrag ist zu entnehmen, dass xxx aufgrund des Kaufvertrages vom 28.09.2018 außerbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaften EZ xxx, xxx und xxx, alle KG xxx sei, und die in diesen Liegenschaften gelegenen Grundstücke, welche im Vertrag detailliert angeführt werden, in die xxx einlegt. Im Punkt 3. des Sacheinlagevertrages wurde der Einlagewert festgestellt und wurde durch die Vertragsteile der Verkehrswert des Vertragsobjektes einvernehmlich mit insgesamt € 11.000.000,-- bewertet. Weiter wurde angeführt, dass die Bewertung auf dem Verkehrswertgutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen xxx vom 06.10.2018 basiere. Der Wert dieser Sacheinlage sei in eine nicht gebundene Kapitalrücklage einzustellen. Der Einheitswert für diese Liegenschaften betrage € 4.200,--.

In der Folge räumte die belangte Behörde in Bezug auf die Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 28.06.2019 und vom 06.08.2019 und des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx vom 01.08.2019 Parteiengehör ein.

Diese Gutachten wurden im Zuge des dem rechtskräftigen Versagungsbescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 06.11.2019 vorangegangenen Ermittlungsverfahrens betreffend die beantragte Genehmigung des Kaufvertrages vom 11.02.2019, abgeschlossen zwischen xxx als Verkäufer einerseits und der xxx als Käuferin andererseits eingeholt. Der Kaufvertrag vom 11.02.2019 hat sich dieselben Grundstücke bezogen wie der nunmehr zur Genehmigung vorgelegte Sacheinlagevertrag.

Das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 28.06.2019 lautet wie folgt:

„Betreffend die Fragestellung, laut vorliegendem Grundverkehrsakt, Zahl xxx, vom 11.6.2019, kann seitens der fachlichen Landwirtschaft folgendes festgehalten werden:

Sind die als Grünland (bzw. Günland-Erholung ohne spez. Erholungsnutzung) gewidmeten Flächen laut Kaufvertrag im Ausmaß von ca. 8,5 ha Gesamtfläche

a)Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes?

b)Werden sie derzeit land-/forstwirtschaftlich genutzt?

c)Waren sie landwirtschaftlich genutzt und wären weiterhin nutzbar?

NEIN

JA

JA

Sind die vorhandenen landwirtschaftlichen Gebäude im Sinne der Ziele des K-GVG für bäuerliche Betriebe von Vorteil?

NEIN

Handelt es sich beim Vertragsgegenstand um einen landwirtschaftlichen Betrieb, der zur Gänze übergeben wird?

NEIN

Ist der Käufer als Landwirt im Sinne des K-GVG anzusehen?

NEIN

Sind der do. Abt. Gründe bekannt, die eine zukünftige widmungswidrige Verwendung des Vertragsgegenstandes im Sinne des Gemeindeplanungsgesetzes schlüssig beweisen?

NEIN

Liegen andere Gründe vor, die im Sinne der Versagungsgründe (§ 10) zu einer Versagung des Rechtsgeschäftes führen müssen?

NEIN

Ist der Verfahrensgegenstand zur Aufstockung geeignet bzw. wird die Veröffentlichung vorgeschlagen?

NEIN

Begründung:

Der Kaufgegenstand umfasst insgesamt 4,4709 ha landwirtschaftlich genutzte Flächen und 4,0166 ha Wald. Grundsätzlich setzt sich der Kaufgegenstand aus 6 verschiedenen Bewirtschaftungskomplexen (Feldstücken) zusammen.

Die reinen LN-Feldstücke sind im nördlichen Bereich der xxx-Bundesstraße gelegen und werden zusammen mit anderen LN-Grundstücken von anderen Landwirten landwirtschaftlich bewirtschaftet. Für sich alleine betrachtet handelt es sich jeweils um eigene Feldstücke im Ausmaß von 0,5012 ha, 0,1452 ha und 0,4882 ha. Es handelt sich um ackerfähige LN-Flächen, die in unmittelbarer Nähe von „Bauland-Wohngebiet" gelegen sind. Laut Rücksprache mit der Gemeinde xxx (Bauamt) sind Umwidmungen in Bauland in diesem Bereich derzeit nicht vorgesehen.

Ein weiterer Bewirtschaftungskomplex ist zwischen xxx-Bundesstraße und Bahnstrecke gelegen. Es handelt sich 0,5413 ha LN, die als mehrmähdige Wiese genutzt werden und 625 m² Wald.

Zwischen Bahnstrecke und xxx See, im Landschaftsschutzgebiet (geringfügig ist Naturschutzgebiet betroffen) befindet sich ein Bewirtschaftungskomplex im Gesamtausmaß von 2,5747 ha. Es handelt sich um 1,6414 ha LN und 0,9333 Wald. Die LN-Flächen sind extensive, feuchte Flächen, die für eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung eher eine untergeordnete Rolle spielen.

Der größte Bewirtschaftungskomplex umfasst eine Gesamtfläche von 3,9781 ha und setzt sich aus 2,84 ha Wald und 1,13 ha LN zusammen. Diese Flächen befinden sich im Bezirk xxx und sind Bestandteil des gegenständlichen Kaufvertrages.

Die LN-Flächen sind extensive Streuobstwiesenflächen, bei den Forstflächen handelt es sich um eher steile Schutzwaldflächen.

Die Antragstellerin und der Verkäufer besitzen und bewirtschaften keine weiteren land- und forstwirtschaftlichen Flächen und keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb.

Bei der Kaufwerberin handelt es sich um die xxx mit Sitz in xxx. Als Geschäftszweig wird Immobilienentwicklung angegeben.

Ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb ist grundsätzlich jede selbständige, örtliche, organisatorisch-technische Einheit zur nachhaltigen Erzeugung von Pflanzen und/oder zur Haltung von Nutztieren mit wirtschaftlicher Zielsetzung.

Aus ha. Sicht kann festgehalten werden, dass es sich grundsätzlich um Flächen handelt, die landwirtschaftlich bewirtschaftet werden können bzw. die teilweise für sich alleine land- und forstwirtschaftlich nutzbar sind. Aufgrund der fehlenden HofsteIle und der dadurch nicht nachhaltigen Bewirtschaftungsmöglichkeiten der gegenständlichen Flächen kann die Antragstellerin aus ha. Sicht auch nach Erwerb nicht als Landwirtin im Sinne des KGVG bezeichnet werden.

Laut Rücksprache mit der BFI-xxx, xxx bzw. xxx, sind die im Antrag angeführten Grundstücke aufgrund ihrer geringen Bonität, benachteiligten und verstreuten Lage und aufgrund des hohen Verkehrswertes (in der Nähe von Bauland-Wohngebiet, unmittelbar angrenzend an den xxx, Landschaftsschutzgebiet) für die Aufstockung einkommensschwacher bäuerlicher Betriebe an und für sich nicht geeignet.

Pachtvertrag:

Der Verkäufer pachtet mit gegenständlichem Vertrag den Kaufgegenstand. Im Pachtvertrag ist eine Unterbestandgabe, Weitergabe zur Gänze oder nur teilweise gestattet (Unterverpachtung), weshalb aus ha. Sicht keine Einwände bestehen bzw. keine Versagungsgründe erblickt werden.“

Das Gutachten des forstfachlichen Amtssachverständigen xxx vom 01.08.2019 lautet wie folgt:

„Zur Anfrage um Feststellung des Verkehrswertes der verfahrensgegenständlichen Waldgrundstücke des im Betreff angeführten Grundverkehrsaktes wird seitens der Bezirksforstinspektion in Abstimmung mit der Bezirksforstinspektion xxx (xxx) folgende Stellungnahme abgegeben:

Das Flächenausmaß der verfahrensgegenständlichen Waldgrundstücke beträgt 4,0166 Hektar. Es handelt sich einerseits um steile bis sehr steile, teilweise schroffe Schutzwaldstandorte mit einer Laubholzbestockung und geringen Nadelholzanteilen (mittlere bis starke Baumhölzer - Altholz; die betreffenden Grundstücke liegen im Bezirk xxx), andererseits um Grau- und Schwarzerlenbestände (teilweise geringwüchsig wegen starker Vernässung) im Ufernahbereich des xxx Sees, welche überwiegend in dem Landschaftsschutzgebiet xxx bzw. im Naturschutzgebiet xxx liegen.

Auf Grund aktuell vergleichbarer Kaufpreise; weiters unter Berücksichtigung des verhältnismäßig geringen Ertragsvermögens der betroffenen Waldflächen auf Grund der Schutzwaldeigenschaft einerseits und der Lage im Landschafts- bzw. Naturschutzgebiet andererseits, des Zuwachsvermögens und der aktuellen Be-stockung wird der Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Waldgrundstücke mit maximal 1.0 €/m² geschätzt. Da die Waldgrundstückspreise stark variieren und aktuell großen Schwankungen unterwerten sind, sind die 1,0 € je m² als Richtpreis anzusehen. Die Streuung dürfte sich in einem Bereich von 0,7 bis 1,5 € je m² Waldboden bewegen. Der höhere Preis wäre im Zusammenhang mit dem gesamten Rechtsgeschäft durch die Attraktivität der teueren Grundstücke (Bauerwartungsland) unter Umständen gerechtfertigt (die Waldgrundstücke gehen mit dem Gesamtkauf mit).“

Das Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen xxx vom 06.08.2019 lautet wie folgt:

„Auftrag:

Mit Eingabe vom 2. Juli 2019 erging von der BH xxx - Bereich xxx - Grundverkehr das Ersuchen um Feststellung des Verkehrswertes und des Ertragswertes der im Betreff angeführten, vertragsgegenständlichen Grundstücke.

Grundlagen:

Kaufpreissammlung LWK Außenstelle xxx,

Kaufpreissammlung Amt der Ktn. Landesregierung - Abteilung xxx- Uabt xxx - Gemeinde xxx, Gemeinde xxx

KAGIS-Intramap

Akt

Ortsaugenschein: 23.7.2019

Befund:

Beschreibung der Liegenschaft:

Der Kaufgegenstand umfasst die Liegenschaften EZ xxx, EZ xxx und EZ xxx je GB xxx, insgesamt 4,4709 ha landwirtschaftlich genutzte Flächen und 4,0166 ha Wald.

Grundsätzlich setzt sich der Kaufgegenstand aus 6 verschiedenen, nicht zusammenhängenden Bewirtschaftungskomplexen (Feldstücken) zusammen.

Beschreibung der landwirtschaftlichen Grundstücke (LN):

Die LN-Grundstücke xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx je KG xxx werden als Ackerland bewirtschaftet. Es handelt sich um 3 verschiedene Grundstückskomplexe im Ausmaß von 0,5107 ha, 0,1457 ha und 0,4316 ha (Gesamt: 1,088 ha). Laut örtlichem Entwicklungskonzept der Gemeinde xxx (Gültigkeit: 2016 bis 2026) sind diese Flächen in folgender Kategorie gelegen: „Vorrangfläche für die Errichtung einer Talstation - Zubringerlift für das Skigebiet xxx".

Die LN-Grundstücksteile xxx und xxx KG xxx im Gesamtausmaß von 1,6414 ha werden als extensives Grünland genutzt. Die Flächen befinden sich im Landschaftsschutzgebiet, eine landwirtschaftliche Grünlandbewirtschaftung ist nur eingeschränkt möglich.

Die LN-Grundstücksteile xxx und xxx KG xxx im Gesamtausmaß von 0,5413 ha befinden sich zwischen Bahn und xxx Bundesstraße. Es handelt sich um eine Grünland- bzw. Ackerfutterfläche mit optimaler, rechteckiger Feldstücksausformung. Im östlichen Bereich grenzt die Fläche an bebaute Fläche (laut Flächenwidmungsplan der Gemeinde xxx "Bauland - Wohngebiet") an. Laut ÖEK befinden sich in diesem Bereich die „Absoluten Siedlungsgrenzen" weshalb für die Verbauung lediglich ca. 700 m² laut ÖEK vorgesehen bzw. möglich sind. Der Rest der Fläche kann nur landwirtschaftlich genutzt werden.

Die LN-Grundstücksteile xxx und xxx KG xxx bilden eine schmale ca. 280 m lange LNBewirtschaftungseinheit im Gesamtausmaß von 0,9417 ha. Die Fläche grenzt im Norden an Schutzwald und im Süden an die mit Forstgehölzen bewachsene Böschung der xxx-Bundesstraße an. Die Fläche kann als Grünland, Streuobstwiese bewirtschaftet werden. Laut ÖEK der Gemeinde Treffen handelt es sich um Freihaltezonen, es sind in diesem Bereich keine Verbauungen vorgesehen.

Zusammenfassung:

LAGE

Landw. Nutzfläche

Bezirk

Ackerland

1,088

xxx

Zwischen Bahn Straße

0,5413

xxx

Landschaftsschutzgebiet

1,6414

xxx

Obstgarten/xxx

0,9417

xxx

GESAMT

;

4,2124

Gutachten:

Zweck dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der genannten Liegenschaft. Der Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 der Wert, der bei einer Veräußerung einer Sache im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes stehen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung:

-Vergleichswertverfahren

-Ertragswertverfahren

-Sachwertverfahren

Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt in der gegenständlichen Angelegenheit nach dem Vergleichswertverfahren.

Vergleichspreise:

Zur Ermittlung von Vergleichspreisen wurde auf der Landwirtschaftskammer AußensteIle xxx eine Kaufpreissammlung-Abfrage durchgeführt. Diese hat für landwirtschaftliche Grundstücke in einem Umkreis von 10 km im Bezirk xxx in den letzten Jahren für landwirtschaftliche Nutzflächen einen durchschnittlichen Kaufpreis von 6,33 Euro ausgewiesen.

Eine Vergleichspreisabfrage für Bauland in den umliegenden Katastralgemeinden durch die Abteilung xxx - Unterabteilung xxx hat einen durchschnittlichen Kaufpreis für Bauland von 91,15 Euro ergeben.

Bewertung von Grund und Boden:

Das Ackerland nördlich der xxx-Bundesstrasse (10.880 m²) und der noch zur Widmung vorgesehene Teil zwischen Bahn und xxx-Bundesstrasse (700 m²) ist kein ausgewiesenes Bauland, eine Bebauung ist im Entwicklungsplan in absehbarer Zeit wahrscheinlich. Die Lage der Grundstücke ist im intensiv touristischen Erholungsgebiet und in unmittelbarer Seenähe. Es wird für die Berechnung des Verkehrswertes 50% des Wertes von baureifem Land herangezogen.

Die landwirtschaftlich genutzten Flächen zwischen Bahn und Straße (0,4713 ha), im Landschaftsschutzgebiet (1,6414 ha) und der Obstgarten in xxx (0,9417 ha) werden als solche bewirtschaftet, eine Bebauung ist in diesen Bereichen laut ÖEK und Gemeinde xxx ausgeschlossen.

Berechnung:

Flächenausmaß in m²

Preis in Euro pro m²

Gesamtpreis in Euro

10. 880

45,57*

495. 801

700

45,57*

31. 899

30. 544

6,33

193. 343

Verkehrswert

721. 043

*= 50% von 91,15 Euro

Zusammenfassung:

Für die landwirtschaftlich genutzten Flächen des Kaufgegenstandes wird vom ha. ASV ein Verkehrswert von

721. 043 Euro

berechnet.“

Die xxx gab in der Folge die Stellungnahme vom 24.02.2020 ab und führte darin aus, dass das Amtsgutachten die Bewertung auf Basis der derzeitigen Widmung wiedergebe. Festzuhalten sei, dass sich der Verkehrswert einer Liegenschaft auch daraus ergebe, dass zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten eingepreist würden. Jede seriöse Bewertung einer Liegenschaft (beispielsweise Bauerwartungsland) werde einen anderen als den landwirtschaftlichen Preis ergeben, da ein entsprechendes Entwicklungspotenzial vorhanden sei. Der Verkehrswert gebe grundsätzlich den am Markt erzielbaren Preis wieder. Im gegenständlichen Fall liege neben der Bewertung durch die Amtsgutachten, welche von völlig andere Prämissen ausgegangen seien, das der Behörde bekannte Privatgutachten des Sachverständigen xxx vom 06.10.2018 vor, welches einen Verkehrswert von Euro 11.540.000,-- ergeben habe. Bei diesem Gutachten seien die Entwicklungsmöglichkeiten der Liegenschaften berücksichtigt worden. Daneben gebe es einen Kaufvertrag, welcher von der Grundverkehrsbehörde nicht genehmigt worden sei, in welchem ein Kaufpreis von Euro 7,7 Millionen bezahlt worden wäre. Hinsichtlich des Verkehrswertes könne sohin davon ausgegangen werden, dass dieser durchaus im Bereich von Euro 7,7 Millionen liege, da ein Dritter bereit gewesen wäre, diesen Betrag zu bezahlen. Hinsichtlich des gegenständlichen Vertrages sei jedoch festzuhalten, dass es sich um einen Sacheinlagevertrag handle und dass es kein Verkauf sei und auch kein Kaufpreis bezahlt werde. Der Veräußerer xxx übertrage diese Liegenschaften an eine Gesellschaft, deren Alleingesellschafter und alleiniger Geschäftsführer er sei. Nachdem der Kaufvertrag, mit dem xxx die Liegenschaften erworben habe, mit den Bescheiden vom 29.03.2019 und vom 28.03.2019 grundverkehrsbehördlich genehmigt worden sei, und zwar mit einem Kaufpreis von Euro 1.190.086,--, sei hinreichend nachgewiesen, dass xxx über die entsprechenden grundverkehrsbehördlichen Voraussetzungen zum Erwerb der Liegenschaft verfüge. Wenn nunmehr xxx diese Liegenschaft im gesamten Umfang in eine ihm gehörige GmbH einlege, dies ohne Gegenleistung, spreche nichts gegen die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Der Verkehrswert erscheine hier unerheblich. Festzuhalten sei an dieser Stelle auch, dass die Einlage in die GmbH aus jenem Grund erfolge, dass xxx immerhin rund 1,2 Millionen Euro plus weiterer Nebenkosten, welche ihm zwischenzeitlich erwachsen seien, in das Grundstück investiert habe und dieses auch entsprechend bewirtschaften wolle und müsse. Dass ein entsprechendes Entwicklungspotenzial vorliege, sei evident. Um hier allfällige Investitionen tätigen zu können, werde aber auch eine Finanzierung notwendig sein, da ein Verkauf an einen Dritten an der Grundverkehrsbehörde gescheitert sei. Um ausreichende Finanzierungen zu erhalten, sei ein entsprechender Gegenwert in der GmbH notwendig und sei sohin der Wert auf Basis des Gutachtens des Sachverständigen xxx herangezogen worden, wobei dies nicht den Gegenwert für eine Veräußerung darstelle, sondern die Grundlage für die Aktivierung der Liegenschaft in der Bilanz der GmbH sei, um hier ausreichende Sicherheit für allfällige Finanzierungen zu haben. Würde die Behörde von einem Verkehrswert von Euro 760.000,- ausgehen, hätte bereits der Ankauf durch xxx nicht grundverkehrsbehördlich genehmigt werden dürfen, da der Kaufpreis überhöht gewesen wäre. Tatsächlich sei insgesamt festzuhalten, dass selbstverständlich der Liegenschaftseigentümer nicht zuletzt aufgrund der hohen Investitionskosten die Liegenschaft entsprechend bewirtschaften und auch entwickeln müsse. Die Voraussetzungen hiefür würden vorliegen, wobei dafür die Einbringung in die GmbH aus wirtschaftlichen Gründen notwendig sei. Es handle sich beim zu genehmigenden Sacheinlagevertrag zweifellos um ein Rechtsgeschäft unter Lebenden, wobei hier keine Gegenleistung fließe. Damit lägen aber auch die Versagungsgründe aus dem seinerzeitigen nicht genehmigten Kaufvertrag mit einem Dritten nicht vor. Aus Sicht des Antragstellers sei es für den gegenständlichen Vertrag nicht von Relevanz, wie hoch der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft sei. Jedenfalls sei aber davon auszugehen, dass der Verkehrswert im Bereich der seinerzeitigen rund 7,7 Millionen Euro liege, da dies am Markt von einem Dritten bezahlt worden wäre. Die reine Heranziehung des Amtssachverständigengutachtens, welches den Ist-Zustand bewerte, nehme keine Rücksicht auf diese Entwicklungsmöglichkeiten und die spezielle Lage des Grundstücks und spiegle sicherlich nicht den tatsächlichen Verkehrswert wider. Es werde daher der Antrag auf Genehmigung des gegenständlichen „Verkaufsvertrages“ aufrechterhalten und werde auf die Dringlichkeit der Angelegenheit verwiesen.

Am 12.05.2020 fand daraufhin eine Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx statt. In dieser wurde einstimmig beschlossen, dass der Übertragung des Eigentums nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 laut beiliegendem Bescheidentwurf nicht zugestimmt werde.

Mit dem nunmehr bekämpften Bescheid vom 12.05.2020 wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Sacheinlagevertrages vom 07.12.2019, abgeschlossen zwischen xxx als Sacheinleger einerseits und der xxx als Übernehmerin andererseits in Bezug auf im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx gelegenen Grundstücke, welche im Spruch detailliert angeführt wurden, gemäß § 10 Abs. 2 lit. k des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 versagt. Der Bescheidbegründung ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass im gegenständlichen Sacheinlagevertrag unter Punkt 3. das Vertragsobjekt mit insgesamt Euro 11 Millionen bewertet werde. Diese Bewertung basiere auf dem Verkehrswertgutachten des allgemein beeideten, gerichtlich zertifizierten Sachverständigen xxx vom 06.10.2018. In diesem Gutachten würden zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten berücksichtigt, diese würden sich in der Ermittlung des Verkehrswertes widerspiegeln. Der durch die amtlichen Sachverständigen festgestellte Verkehrswert des Einlagegegenstandes betrage für die landwirtschaftlichen Flächen Euro 721.043,- und für den Wald, wenn man von Euro 1,- pro m² ausgehe, Euro 40.166,-, also insgesamt Euro 761.209,-. Für die Grundverkehrskommission sei die derzeitige Widmung und der dadurch bestimmte Verkehrswert maßgebend. Die Grundverkehrskommission habe sich dem Einlagewert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft mit 11 Millionen Euro nicht anschließen können, da eine etwaige zukünftige Entwicklungsmöglichkeit (Bauerwartungsland, Nutzung für touristische Zwecke) bei der Entscheidungsfindung außer Betracht zu bleiben habe. In der Stellungnahme vom 24.02.2020 habe die Antragstellerin eingeräumt, dass um ausreichend Finanzierung zu erhalten, ein entsprechender Gegenwert in der GmbH notwendig sei und sohin der Wert auf Basis des Gutachtens des Sachverständigen xxx herangezogen worden sei, wobei dies nicht den Gegenwert für eine Veräußerung darstelle, sondern die Grundlage für die Aktivierung der Liegenschaft in der Bilanz der GmbH sei, um ausreichende Sicherheit für allfällige Finanzierung zu haben. Es sei somit offensichtlich, dass die Grundstücke nur zur spekulativen Kapitalanlage in die xxx eingelegt würden. Weiters sei zu berücksichtigen, dass durch einen Wechsel des Gesellschafters jedermann, ohne entsprechende Voraussetzungen, in Zukunft Eigentümer des Vertragsobjektes werden könne. Damit würde man auch zukünftige grundverkehrsbehördliche Genehmigungen umgehen.

Mit der Eingabe vom 06.07.2020 brachten daraufhin sowohl die Übernehmerin xxx als auch der Sacheinleger xxx das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Kärnten ein. Beide werden dabei durch Rechtsanwalt xxx vertreten. In der Beschwerde wird Folgendes ausgeführt:

„Mit Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019 hat Herr xxx, geb. xxx, die Liegenschaften EZ xxx KG xxx, EZ xxx KG xxx und EZ xxx KG xxx in die xxx, FN xxx, deren einziger Gesellschafter er ist und deren selbstständig vertretungsbefugter Geschäftsführer er ist, eingelegt.

Herr xxx als natürliche Person ist außerbücherlicher Eigentümer der vorgenannten Liegenschaften, welche er mit Kaufvertrag vom 28.09.2018 von der noch bücherlichen Eigentümerin der xxx, FN xxx, um einen Kaufpreis von € 1,119.086,-- gekauft hat. Dieser Kaufvertrag wurde von der Bezirkshauptmannschaft xxx mit Bescheid vom 29.03.2019, GZ xxx und der mitbetroffenen Bezirkshauptmannschaft xxx mit Bescheid vom 28.03.2019 (xxx) grundverkehrsbehördlich genehmigt.

Wie aus dem Grundbuch ohnedies ersichtlich, war sohin eine inländische Kapitalgesellschaft, nämlich die xxx grundbücherliche Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften, bevor diese von Herrn xxx erworben wurden.

Die xxx hat als übernehmende Gesellschaft im Rahmen einer Verschmelzung das Liegenschaftsvermögen der vormalig im Grundbuch eingetragenen xxx (später xxx), FN xxx, übernommen.

Allein aus der Historie ist ersichtlich, dass die gegenständlichen Grundstücke und Liegenschaften sich im Eigentum von Kapitalgesellschaften befunden haben und seitens der Grundverkehrsbehörden hiergegen keine Einwendungen bestanden haben.

Auch wurde - wie dargestellt - der Kaufvertrag vom 28.09.2018 von Herrn xxx genehmigt.

Die Genehmigung versagt wurde aber nunmehr einem Sacheinlagevertrag, mit welchem Herr xxx die ihm allein gehörige Liegenschaft in eine ihm allein gehörige Kapitalgesellschaft einlegt. Wie noch darzustellen sein wird, ist hier die Rechtsansicht der Grundverkehrskommission falsch und ist auch unter Berücksichtigung der Historie der gegenständlichen Liegenschaft in keinster Weise nachvollziehbar.

Im Gegenteil ist hier vorsichtig ausgedrückt, ein willkürliches Vorgehen erblickbar.

Festzuhalten ist, dass hinsichtlich des vorgenannten Vertrages der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung am 23.12.2019 gestellt wurde. Auf die Dringlichkeit der Angelegenheit wurde hingewiesen und trotzdem wurde in der nächsten darauffolgenden Sitzung der Grundverkehrskommission Ende Februar 2020 die gegenständliche Angelegenheit nicht behandelt. Auch dieses Vorgehen ist äußerst fragwürdig, lag das Ansuchen zu diesem Zeitpunkt bereits zwei Monate zurück.

Bereits vor einem Jahr wurde von der Grundverkehrsbehörde eine Veräußerung der

gegenständlichen Liegenschaften durch Herrn xxx um einen Kaufpreis von € 7,7 Mio. versagt.

Da der Verkauf der Liegenschaft nicht möglich war, hat sich Herr xxx nunmehr entschieden, die gegenständliche Liegenschaft in die ihm nunmehr alleinig gehörende xxx einzubringen, um die gegenständlichen Grundstücke entsprechend bewirtschaften zu können.

Am Rande sei hier erwähnt, dass es eine gewisse Auffälligkeit hat, dass die Grundverkehrsbehörde auch bei dem seinerzeitigen Kaufvertrag erst kurz vor Ablauf der 6-monatigen Entscheidungsfrist die Versagung ausgesprochen hat, wobei auch hier zwischenzeitig Grundverkehrssitzungen stattgefunden haben. Inwieweit hier allenfalls missbräuchliches Verhalten seitens der Behörde vorliegt, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens, wird aber zu prüfen sein.

Die Behörde stützt ihre Versagung des gegenständlichen Sacheinlagevertrages darauf, dass § 10 Abs. 2 lit k des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 ein Rechtsgeschäft verbietet, das offensichtlich nur zu spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern. Es ist hier keine Spekulation erkennbar.

Genau das liegt aber im gegenständlichen Fall nicht vor.

Es ist hier keine Spekulation im Sinne des Grundverkehrsgesetzes zu erkennen. Gemäß § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG ist ein Geschäft zu versagen, wenn ein Grundstück offensichtlich nur zu spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, wenn es als Ganze oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern. Wie noch auszuführen sein wird, handelt es sich hiebei jedoch um einen unentgeltlichen Erwerb, sodass schon begrifflich keine Spekulation vorliegen kann. Die wirtschaftliche Berechtigung für das Grundstück verbleibt bei dem jetzigen grundbücherlichen Eigentümer, sodass hier keine wesentliche Änderung vorliegt, da er auch Alleingesellschafter unter alleinigem Geschäftsführer der erwerbenden Gesellschaft ist. Es kann sohin kein Unterschied vorliegen, ob Herr xxx die Liegenschaft im Privateigenturn oder in der zulässigen Form einer Kapitalgesellschaft hält. Auch dazu später.

Eine Weiterveräußerung des Grundstückes oder Teilen davon, wäre ohnedies wieder von der Grundverkehrsbehörde zu genehmigen und könnte dann - wenn der Spekulationstatbestand vorliegt - versagt werden.

Dies gilt aber eindeutig nicht für die gegenständliche Sacheinlage, da hier kein Spekulationstatbestand vorliegt bzw. vorliegen kann, da keine Gegenleistung von der Gesellschaft an den jetzigen Liegenschaftseigentümer erfolgt. Es stellt sich überhaupt die Frage, an welchen Parametern sich hier dieser Tatbestand feststellen lässt, da tatsächlich die Behörde in hellseherischer Weise feststellen müsste, was die Motive für einen entgeltlichen Erwerb sind. Tatsächlich wird in Anwendung des Gesetzes ja nicht der Erwerb, der Prüfung im Sinne der vorzitierten Bestimmung geprüft, sondern die Weiterveräußerung. Insoferne stellt sich hier auch die Frage der ausreichenden Bestimmtheit der zitierten Gesetzesstelle und sohin deren verfassungsmäßiger Zulässigkeit.

Weiters ist noch festzuhalten, dass es für die gegenständlichen Grundstücke zwei Gutachten gibt.

Um Wiederholungen zu verhindern, wird hier auch auf das bisherige Vorbringen, insbesondere in der Stellungnahme der Antragsteller zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung und dem Antrag verwiesen.

Im Rahmen des vorgenannten Kaufvertrages wurde ein Amtsgutachten eingeholt, welches einen Verkehrswert von € 761.209,-- für die gegenständlichen Flächen festgestellt hat. Daneben gibt es ein Privatgutachten von Herrn xxx vom 06.10.2018, welcher für die gegenständlichen Grundstücke einen Verkehrswert von € 11.540.000,-- festgestellt hat.

Der Unterschied zwischen beiden Gutachten liegt darin, dass das Amtsgutachten den Verkehrswert auf der Basis des Ist-Zustandes festgestellt hat (landwirtschaftliche Flächen), während das Gutachten xxx die Entwicklungsmöglichkeiten des

Grundstückes eingepreist hat.

Die gegenständlichen Grundstücke haben das Potenzial teilweise auch touristisch genutzt zu werden. Dies war übrigens auch bereits der Fall als diese noch zur xxx gehörten. Es handelt sich unter anderem um ein Grundstück, welches teilweise am Ufer des xxx Sees liegt und bei dem es, wie im Gutachten xxx ausgeführt, die Möglichkeit gibt, dass eine Talstation für eine Seilbahn für das Skigebiet xxx errichtet werden könnte. Hiefür sind aber noch Umwidmungen und behördliche Genehmigungen erforderlich.

Weiters ist festzuhalten, dass an der Landwirteeignung im Sinne des Grundverkehrsgesetzes von Herrn xxx ohnedies keine Zweifel bestehen können, da ansonsten ja der Erwerb durch ihn von der xxx nicht grundverkehrsbehördlich genehmigt worden wäre.

Nachdem er Geschäftsführer und Alleingesellschafter der erwerbenden Liegenschaft xxx ist, ist auch die Landwirteeigenschaft des Erwerbers gegeben.

Es sei nur der Vollständigkeit halber festgehalten, dass sich die Versagung der Genehmigung ohnedies nicht darauf bezieht.

Damit ist auch die weitere Bewirtschaftung der hier eingelegten Flächen gegeben, da Personenidentität besteht und keine Zweifel daran bestehen, dass die land- und forstwirtschaftlichen Flächen weiterhin ordnungsgemäß bewirtschaftet werden, wie das auch bisher der Fall war.

Auch ist festzuhalten, dass Landwirte Unternehmer sind und auch unternehmerisch denken und wirtschaften (müssen).

Im Bescheid der Grundverkehrsbehörde xxx vom 06.11.2019 zu xxx hält die Behörde selbst fest:

"Laut Rücksprache mit der BH xxx, xxx bzw. xxx, sind die im Antrag angeführten Grundstücke (gemeint sind die auch im gegenständlichen Verfahren betroffenen Grundstücke) aufgrund ihrer geringen Bonität, benachteiligten und verstreuten Lage und aufgrund des hohen Verkehrswertes (in der Nähe von Bauland, Wohngebiet, unmittelbar angrenzend an den xxx See, Landschaftsgebiet) für die Aufstockung einkommensschwacher bäuerlicher Betriebe an und für sich nicht geeinigt."

Die Zielsetzung der Grundverkehrsgesetze ist aber die Schaffung, die Erhaltung und die Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes, welcher hier weder durch die Situation gegeben ist, dass es sich bei den Grundstücken isoliert betrachtet, um einen landwirtschaftlichen Betrieb handelt, noch dadurch, dass die Grundstücke, wie die Behörde selbst feststellt, für die Aufstockung anderer Betriebe geeignet wären.

Mit der Erhaltung der landwirtschaftlichen Betriebe geht aber auch die Erhaltung der Kulturlandschaft durch Bewirtschaftung der Grundstücke an sich einher. Die gegenständlichen Grundstücke haben in Teilbereichen, wie bereits ausgeführt, auch das Potenzial diese einer touristischen Nutzung zuzuführen. Die Landwirtschaft des 21. Jahrhunderts befindet sich in einem ständigen Wandel und wird durch Angebote, wie Urlaub am Bauernhof, Direktvermarktung, Buschenschenke oder ähnliche Bewirtschaftungen in einem immer breiteren Rahmen, der auch weit über die klassische Landwirtschaft hinausgehende Betätigungsfelder mit sich bringt, ausgeübt.

Unabhängig davon, dass die gegenständliche Sacheinlage unzweifelhaft zulässig ist und auch zu genehmigen ist, ist es auch üblich und erlaubt, dass landwirtschaftliche Betriebe, insbesondere aufgrund der inzwischen auch im landwirtschaftlichen Bereich notwendigen hohen Investitionen in Form einer Kapitalgesellschaft betrieben werden. Es gilt umso mehr im gegenständlichen Fall, wo aktenkundig und evident ist, dass seitens Herrn xxx mit Nebenkosten und sonstigen Investitionen (mehr als das Doppelte des Verkehrswertes, wenn man von der Bewertung der Behörde ausgeht) investiert wurde. Es muss sohin einem redlichen Landwirt auch eine Wirtschaftungsmöglichkeit möglich sein, die hier ein Zurückverdienen dieser Investitionen möglich macht.

Aus den behördlichen Erhebungen geht hervor, dass dies mit einer "normalen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" nicht möglich sein wird.

Wenn hier aber Herr xxx, wie es bei Landwirten üblich ist, seine Liegenschaften in eine ihm selbst gehörende GmbH einbringt, hat dies einzig und allein den Zweck, dass die auf ihm zukommenden Investitionen auch haftungstechnisch abgesichert werden können. Es ist unstrittig und dürfte auch der Behörde klar sein, dass der hohe Wert, welchen Herr xxx festgestellt hat, vorhanden ist, aber eben nur unter der Berücksichtigung, wie dieser in seinem Gutachten auch feststellt, dass das Potenzial einer allfälligen Umwidmung gehoben wird. Um aber solche Investitionen tätigen zu können, ist hier eine steuerliche Aktivierung des Grundstückes notwendig und diese erfolgt auf der Basis des Gutachtens xxx, sodass aus diesem Grund im Sacheinlagevertrag das Grundstück bzw. die Grundstücke mit insgesamt € 11 Mio. bewertet wurden. Dieser Betrag stellt hier eine Grundlage für eine steuerliche Bewertung dar, nicht mehr und nicht weniger.

Eine Gegenleistung ist im Sacheinlagevertrag nicht gegeben.

Die Behörde selbst stellt den Verkehrswert des Grundstückes mit € 761.000,-- fest. Der Sachverhalt ist sohin jener, dass Herr xxx in eine ihm zu 100 % gehörende Gesellschaft, bei welcher er alleinvertretungsberechtigter und einziger Geschäftsführer ist, ein Grundstück mit einem behördlich festgestellten Verkehrswert von € 761.000,-- einlegt. Wo hier ein Spekulationsgeschäft erblickt werden kann, ist nicht nachvollziehbar. Richtig ist, wie bereits ausgeführt, dass aus steuerlichen und bilanziellen Gründen das Grundstück bilanztechnisch mit dem vorliegenden Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen bewertet wurde. Dies hat aber keinen Einfluss auf die faktische Lage hinsichtlich des Grundstückes.

Ob Herr xxx das Grundstück persönlich oder in Form einer GmbH bewirtschaftet, ist in Wirklichkeit völlig irrelevant. Jedoch versucht die Behörde aus nicht gerechtfertigten Gründen Herrn xxx die Entwicklungsmöglichkeit der von ihm erworbenen Liegenschaft zu nehmen.

Dazu ist festzuhalten, dass er ja basierend auf dem Amtsgutachten ohnedies einen überhöhten Preis für die Liegenschaft bezahlt hat, welcher ja nach Angaben der Behörde nicht hätte genehmigt werden dürfen.

Festzuhalten ist auch, dass Herr xxx indirekt über die xxx Mitgesellschafter der xxx, welche nun mehr noch grundbücherliche Eigentümerin ist, war. Auch aus diesem Grund ist sein Kaufpreis nicht der tatsächliche Verkehrswert gewesen, sondern ein auf einer internen Einigung der Gesellschafter basierender Preis.

Festzuhalten ist sohin, dass dem Liegenschaftseigentümer die Einbringung seines Grundstückes in seine eigene GmbH möglich sein muss, da sich die Versagung der Behörde lediglich darauf stützt, dass dieser es zu Steuerbemessungszwecken bzw. aus Gründen der Bilanzierung mit dem im Gutachten belegten Verkehrswert von € 11 Mio. bewertet hat.

Festzuhalten ist an dieser Stelle auch, das Kuriosum, dass die Behörde, sohin auch einen Sacheinlagevertrag offensichtlich nicht genehmigt hätte, mit welchem das Grundstück in die GmbH um die seinerzeit bezahlten rund € 1,2 Mio. eingelegt bzw. und mit diesem bewertet worden wäre, da auch dieser Preis mehr als 25 -30 % über den amtlich festgestellten Verkehrswert liegt. Diese Vorgangsweise ist überhaupt nicht mehr nachvollziehbar.

Weiters ist festzuhalten, dass auch im Vorfeld zum gegenständlichen Vertrag mit dem Finanzamt hinsichtlich der Bewertung Kontakt aufgenommen wurde, wobei das Finanzamt eindeutig einen Verlust bei der Einlage nicht akzeptieren würde. Wenn der Kaufpreis von rund € 1,2 Mio. samt Nebenkosten bezahlt wurde und sohin eine Sacheinlage mit einer Bewertung von € 760.000,-- erfolgen würde, würde das aus Sicht des Finanzamtes in Hinblick auf die Immobilienertragssteuer in keinster Weise geduldet werden. Ein diesbezüglicher Verlust könnte nicht geltend gemacht werden. Die Antragsteller befinden sich sohin in einer für einen Staatsbürger nicht mehr nachvollziehbaren Situation zwischen den Behörden, wo einerseits die Entwicklungsmöglichkeit, wenn auch unrechtmäßig versagt wird, da das Grundstück viel weniger wert ist, während die Finanzbehörden von einem wesentlich höheren Wert ausgehen und in Aussicht stellen, dass jedenfalls die fällige Immobilienertragsteuer in einem ganzen anderen Wert zu berechnen sein wird. Der § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG sagt, dass ein Grundstück, das offensichtlich zu spekulativen Kapitalanlage oder dem Zweck erworben, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern, zu versagen sind. Es liegt aber mangels Entgeltlichkeit nicht vor.

In ihrer Begründung zur Versagung der Genehmigung zitiert die Grundverkehrsbehörde die Verwaltungsgerichtshofentscheidung 92/16/0115 vom 17.02.1994 und argumentiert damit, dass die Einbringung von Sacheinlagen in eine Kapital- oder Personengesellschaft als eine Einbringung gegen Gegenleistung gesehen werden kann. Die Behörde übersieht hier jedoch geflissentlich, dass diese Rechtsprechung überholt ist bzw. auch im gegenständlichen Fall nicht angewendet

werden kann. Hier ist festzuhalten. dass sich die vorzitierte Entscheidung hauptsächlich darauf bezieht, ob in einem solchen Fall die Grunderwerbsteuer vom Einheitswert oder vom Verkehrswert zu bezahlen ist.

Der zugrundeliegende Sachverhalt stammt noch aus einer Zeit vor Kundmachung der Bestimmungen des Umgründungssteuergesetzes.

Mit Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes 2004/16/0200 vom 24.02.2005 hat der Verwaltungsgerichtshof in einem gleichgelagerten Fall entschieden, dass bei einer Einlage von Liegenschaften in eine GmbH dann von keiner Gegenleistung auszugehen ist, wenn nicht im Gegenzug Anteilsrechte gewährt werden. Genau dies im gegenständlichen Fall nicht geschehen. Die zitierte Verwaltungsgerichtshofentscheidung ist im Wesentlichen vom Sachverhalt her ident mit dem gegenständlichen Sachverhalt. Ein Leistungsaustausch erfolgte nicht, sondern wurde lediglich das Grundstück ohne Gewährung von Gesellschaftsrechten (keine Kapitalerhöhung oder Ähnliches) in die GmbH eingelegt, sodass hier von keinem entgeltlichen Geschäft gesprochen werden kann. Auch hier ist bemerkenswert, dass seitens der Behörde eine veraltete und auf den Sachverhalt nicht anzuwendende Bestimmung Grundlage zur Versagung des Bescheides herangezogen wird. Festzuhalten ist, dass sohin weder für die Grunderwerbssteuer noch für die Immobilienertragsteuer der Wert von € 11 Mio. heranzuziehen ist.

Mangels Entgeltlichkeit des Vertrages bzw. mangels einer Gegenleistung, ist sohin der Entscheidung der Behörde die Grundlage entzogen, sodass die Genehmigung zu erteilen ist.

Aber auch wenn man von einer Gegenleistung ausgehen würde, stellt sich hier die Frage, welche hier tatsächlich anzusetzen wäre.

In die Bewertung von € 11 Mio. fließt eine zukünftige Nutzung des Grundstückes nach Umwidmung mit ein. Es ist sohin ein Entwicklungspotenzial eingepreist, das vorhanden aber nicht umgesetzt ist. Der tatsächliche Wert nach den heutigen Gegebenheiten liegt laut Behörde bei € 760.000,--. Auch wenn im Sacheinlagevertrag die Liegenschaften unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzial höher bewerten, ist objektiv die Gesellschaft nur um € 760.000,-- "reicher" geworden. Nachdem die Behörde selbst den Verkehrswert in der Höhe bezweifelt, wird es auch nicht möglich sein, damit zu spekulieren.

Die Argumentation der Behörde ist nicht schlüssig und basiert auch auf falsche rechtliche Annahmen, wie beispielsweise der vorzitierten Verwaltungsgerichtshofentscheidung.

Auch ist festzuhalten, dass eine Gegenleistung insofern nicht vorhanden ist, da die Gegenleistung ja an den Veräußerer fließen muss. Der Veräußerer ist Herr xxx, der den Wert der Liegenschaft in seinem Privatvermögen verliert, während seine Gesellschaft um denselben Wert steigt. Bei Betrachtung seines Vermögens hat sich sohin nichts verändert und zwar völlig unabhängig von der Bewertung der Liegenschaften, dass ihm aus dem gegenständlichen Geschäft keine Gegenleistung zugeflossen ist und sein kann.

Es handelt sich aus seiner Sicht um ein „Nullsummenspiel". Lediglich ist die Einlage in die GmbH für ihn notwendig, um - wie bereits anfangs ausgeführt - die Liegenschaften entsprechend entwickeln zu können, und dies ohne das Risiko sein sonstiges Privatvermögen als Haftungsblock zur Verfügung stellen zu müssen.

Dieses Recht steht ihm zu!

Weiters führt die Grundverkehrskommission selbst aus, dass sie sich den Einlagewert von € 11 Mio. nicht anschließen kann. Dies muss sie auch nicht. Es handelt sich dabei um eine Bewertung, welche die Grundlage für finanztechnische und bilanzielle Bewertung der Grundstücke ist. Wenn sich aber die Grundverkehrsbehörde ohnedies der Bewertung mit € 11 Mio. nicht anschließt und diese € 11 Mio. - wie dargestellt - keine Gegenleistung darstellen, liegt auch kein Grund mehr vor, den gegenständlichen Vertrag nicht grundverkehrsbehördlich zu genehmigen.

Wenn die Grundverkehrsbehörde abschließend feststellt, dass allenfalls weitere Personen nach Einlage eines Grundstückes GmbH-Gesellschafter werden können, ist dem entgegenzuhalten, dass dies einerseits genau bei den gegenständlichen Grundstücken bereits der Fall war und dass diese Grundstücke - wie ebenfalls eingangs dargestellt - ohnedies Zielsetzungen der Grundverkehrsgesetze nur bedingt geeignet sind. Die Kärntner Grundverkehrsgesetze lassen (anders als in anderen Bundesländern) Gesellschafterwechsel zu und ist dies offensichtlich vom Gesetzgeber so gewollt. Dies war früher anders geregelt, sodass es auch kein Gesellschafterwechsel ist, sondern vom Gesetzgeber bewusst geändert wurde.

Es kann nicht Aufgabe einer Verwaltungsbehörde sein, ein zulässiges Rechtsgeschäft, wie hier die Sacheinlage nicht zu genehmigen nur weil in weiterer Folge ein anderer Gesellschafter der Gesellschaft beitreten könnte. Die Grundverkehrsgesetze und damit der Gesetzgeber hat weder die Einbringung von landwirtschaftlichen Grundstücken in eine Kapitalgesellschaft verboten noch den Gesellschafterwechsel. Die Behörde würde die Einbringung nicht versagen, wenn anstelle der Bewertung von € 11 Mio. die Bewertung € 760.000,-- gewesen wäre. Hier ist wieder festzustellen, dass die Argumentation der Grundverkehrsbehörde nicht schlüssig ist und man sich des Eindruckes nicht verwehren kann, dass hier nahezu krampfhaft nach einem Grund gesucht wird, um gegenständlichen Vertrag nicht zu genehmigen.

Im Übrigen wird hier auch in die verfassungsrechtlich gewährte Rechte der Antragsteller eingegriffen, da insbesondere das Recht auf Erwerbsfreiheit beschnitten wird, wenn hier die Liegenschaften nicht in Form einer GmbH bewirtschaftet werden können.

Beweis: gegenständlicher Akt;

PV;

beizuschaffender Vorakt zu GZ xxx

Sohin wird da es tatsächlich keine Versagungsgründe vorliegen, werden an das Verwaltungsgericht Kärnten nachstehende

ANTRÄGE:

1. gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen;

2. gemäß Artikel 130 Abs. 4 BVG iVm § 28 Abs. 2 BVG in der Sache selbst zu entscheiden und dem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen oder in eventu

3. angefochtenen Bescheid gemäß § 28 Abs. 3 VWGVG mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines Bescheides an die Behörde zurückzuverweisen.“

Mit dem Schreiben vom 04.08.2020 wurde der gegenständliche Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung vorgelegt.

Am 17.11.2020 wurde durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, anlässlich welcher die beiden rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer und die Vertreter der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx gehört wurden.

Die Beschwerdeführer gaben in der Beschwerdeverhandlung an, dass es richtig sei, dass mit Kaufvertrag vom 28.09.2018 die verfahrensgegenständlichen Grundstücke durch die xxx an xxx verkauft worden seien. Neben dem in vorliegenden Akten aufliegenden Kaufvertrag betreffend die verfahrensgegenständlichen Grundstücke, datiert mit 11.02.2019, abgeschlossen zwischen xxx als Verkäufer und der xxx, welchem durch die Grundverkehrsbehörden die Genehmigung versagt worden sei, gäbe es noch den Pachtvertrag, datiert mit 13.05.2019, und den verfahrensgegenständlichen Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019. Die Frage der Senatsvorsitzenden, ob es sich dabei um alle Verträge bzw. Vertragsunterlagen, die die verfahrensgegenständlichen Grundstücke betreffen, handle, wurde durch die Beschwerdeführer bejaht. Es habe nach dem Kaufvertrag vom 28.09.2018, abgeschlossen mit der xxx, keine weiteren Verträge oder Nachträge betreffend die verfahrensgegenständlichen Grundstücke gegeben.

Das Erkenntnis wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 17.11.2020 verkündet. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat in der Verhandlung die Ausfertigung der Entscheidung beantragt.

Feststellungen:

Die xxx, Firmenbuch Nr. FN xxx, deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer und Alleingesellschafter xxx ist, ist Mitgesellschafterin der xxx.

Mit dem Kaufvertrag vom 28.09.2018 wurden die verfahrensgegenständlichen Grundstücke durch die xxx an xxx veräußert. In Punkt 2. dieses Kaufvertrages wurde Nachstehendes festgehalten:

„Festgehalten wird, dass der Käufer beabsichtigt, die Vertragsobjekte als außerbücherlicher Eigentümer weiterzuverkaufen. Die Eigentumseintragung soll in Form einer Sprungeintragung erfolgen. Dieser Kaufvertrag wird daher unter der aufschiebenden Bedingung des Weiterverkaufs der Vertragsobjekte durch den jetzigen Käufer, somit unter Vorlage eines gültig und grundbuchsfähig abgeschlossenen Kaufvertrages, Vorlage aller für die Grundbuchseintragung erforderlichen behördlichen Genehmigungen und einer Selbstberechnungserklärung/Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eingang des gesamten Kaufpreises am vereinbarten Treuhandkonto geschlossen.

Sollten die oben angeführten Bedingungen nicht bis spätestens 31.03.2019 eingetreten sein, so gilt dieser Kaufvertrag als aufgehoben und niemals als gültig zustande gekommen.“

In Punkt 3. dieses Kaufvertrages wurde der vereinbarte Kaufpreis mit Euro 1.119.086,-- festgelegt.

Da die Grundstücke, welche mit dem soeben erwähnten Kaufvertrag vom 28.09.2018 veräußert wurden, zum einen Teil im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx und zum anderen Teil im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx gelegen sind, waren für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung dieses Kaufvertrages sowohl die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx als auch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx zuständig.

Mit dem Bescheid vom 29.03.2019 erteilte die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx in Bezug auf jene Grundstücke, welche im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx gelegen sind, dem Kaufvertrag vom 28.09.2018, abgeschlossen zwischen der xxx als Verkäuferin und xxx als Käufer, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung.

Weiters wurde mit Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 28.03.2019 dem zwischen der xxx als Verkäuferin und xxx als Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag vom 28.09.2018 in Bezug auf die im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx gelegenen Grundstücke die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt.

In der Folge hat xxx als Verkäufer mit der xxx als Käuferin in Bezug auf die verfahrensgegenständlichen Grundstücke den mit 11.02.2019 datierten Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde in Punkt V. des Kaufvertrages ein Betrag von Euro 7.700.000,- festgelegt.

Weiters wurde zwischen der xxx als Verpächterin und xxx als Pächter der mit 13.05.2019 datierte Pachtvertrag abgeschlossen, mit welchem die die laut Kaufvertrag erworbenen Grünflächen und Wald (insgesamt 8,5 ha) zu einem Pachtzins von Euro 1.800,-- verpachtet wurden.

Dem Kaufvertrag vom 11.02.2019 wurde sowohl durch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx (Bescheid vom 06.11.2019) als auch durch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx (Bescheid vom 06.11.2019) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 10 Abs. 2 lit. k des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 versagt. Die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung wurde damit begründet, dass der Kaufpreis des Kaufgegenstandes im Kaufvertrag mit Euro 7.700.000,- festgelegt wurde. Der durch die dem Ermittlungsverfahren beigezogenen nichtamtlichen Sachverständigen festgestellte Verkehrswert des Kaufgegenstandes beträgt für die landwirtschaftlichen Flächen Euro 721.043,- und für den Wald, wenn man von Euro 1,- pro m² ausgehe, Euro 40.166,-, also insgesamt Euro 761.209,-. Bei den Grundverkehrsbehörden hat sich in den letzten Jahrzehnten zur Bestimmung des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG die Vollzugspraxis herausgebildet, dass eine Gegenleistung, die den Verkehrswert bis etwa einem Viertel bis höchstens einem Drittel übersteigt, zu tolerieren ist. Sollte die Gegenleistung den Verkehrswert also um mehr als 25 bis 30 Prozent übersteigen, so ist die Genehmigung gemäß § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG zu versagen. Im gegenständlichen Fall übersteigt der Kaufpreis der Verkehrswert um das Zehnfache, weshalb der Versagungstatbestand des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erfüllt ist.

Der zwischen xxx als Verkäufer mit der xxx als Käuferin in Bezug auf die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abgeschlossene Kaufvertrag vom 11.02.2019 wurde mit der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen gemäß § 19 Abs. 1 dritter Satz K-GVG rückwirkend unwirksam.

Der Pachtvertrag vom 13.05.2019, abgeschlossen zwischen der xxx als Verpächterin und xxx als Pächer, wurde hingegen mit den Bescheiden der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx und der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 06.11.2019 grundverkehrsbehördlich genehmigt.

In weiterer Folge hat xxx als Sacheinleger mit der xxx als Übernehmerin den dem nunmehr angefochtenen Bescheid zugrundeliegenden Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019 abgeschlossen, mit welchem er die verfahrensgegenständlichen Grundstücke in Form einer Sacheinlage in die xxx als Übernehmerin einlegt. In Punkt 3. dieses Sacheinlagevertrages wurde der Einlagewert festgelegt und wurde durch die Vertragsteile der Verkehrswert des Vertragsobjektes mit Euro 11 Millionen bewertet. Die Bewertung basiere auf dem Verkehrswertgutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen xxx vom 06.10.2018. Der Wert dieser Sacheinlage sei in eine nicht gebundene Kapitalrücklage einzustellen. Der Einheitswert für diese Liegenschaft betrage Euro 4.200,--.

Laut Firmenbuch ist alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der xxx xxx. Das Kapital dieser Gesellschaft beträgt Euro 35.000,-, der Geschäftszweig ist im Firmenbuch mit „Immobilienentwicklung“ festgelegt.

Im Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Sacheinlagevertrages wurde durch die xxx ausgeführt, dass xxx die ihm auf Grund des Kaufvertrages vom 28.09.2018 außerbücherlich gehörenden Liegenschaften in die xxx eingebracht habe. xxx sei Alleingesellschafter und gleichzeitig alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer dieser GmbH. Da es sich um die Einlage der Liegenschaften in seine eigene GmbH handle, könnten keine Versagungsgründe vorliegen. Die Bewirtschaftung der Grundstücke bleibe unverändert.

Im vorliegenden Fall ist xxx in Bezug auf die verfahrensgegenständlichen Grundstücke jedoch nicht als „außerbücherlicher“ Eigentümer anzusehen, zumal er die im Kaufvertrag vom 28.09.2018, mit welchem er die verfahrensgegenständlichen Grundstücke von der xxx käuflich erworben hat, angeführte aufschiebende Bedingung, diese Grundstücke bis spätestens 31.03.2019 weiterzuverkaufen, nicht erfüllt hat.

Es hat im vorliegenden Fall keine nach außen in Erscheinung getretene vertragliche Regelung, wie etwa einen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 28.09.2018, gegeben, mit welcher die zuvor angeführte aufschiebende Bedingung in diesem Kaufvertrag außer Kraft gesetzt wurde.

Der zwischen xxx als Verkäufer mit der xxx als Käuferin in Bezug auf die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abgeschlossene Kaufvertrag vom 11.02.2019, welcher mit der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen gemäß § 19 Abs. 1 dritter Satz K-GVG rückwirkend unwirksam wurde, ist jedenfalls nicht geeignet, diese aufschiebende Bedingung des Kaufvertrages vom 28.09.2018 zu erfüllen.

Der Kaufvertrag vom 28.09.2018, mit welchem xxx die verfahrensgegenständlichen Grundstücke von der xxx käuflich erworben hat, ist somit, auf Grund des Nichteintritts der darin angeführten aufschiebenden Bedingung, diese Grundstücke bis spätestens 31.03.2019 weiterzuverkaufen, nicht wirksam. xxx ist daher nicht als außerbücherlicher Eigentümer dieser Grundstücke zu erachten und war demgemäß auch nicht berechtigt, diese Grundstücke mittels dem verfahrensgegenständlichen Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019 in die xxx einzubringen.

Grundbücherliche Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ist laut aktuellen Grundbuchsauszügen immer noch die xxx.

Beweiswürdigung:

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf den vorliegenden Verwaltungsakten und die durch das erkennende Gericht durchgeführte Verhandlung.

Dass es in Bezug auf den Kaufvertrag vom 28.09.2018, abgeschlossen zwischen der xxx als Verkäufern und xxx als Käufer keinen Nachtrag zum Kaufvertrag und auch keine weiteren zwischen diesen beiden Vertragsparteien abgeschlossenen Verträge betreffend die verfahrensgegenständlichen Grundstücke gibt, wurde durch den bei der Beschwerdeverhandlung anwesenden xxx sowie seinen Rechtsvertreter ausdrücklich bestätigt.

Rechtsgrundlagen:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz – KGVG - Ziele

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 3 K-GVG

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs. 2 lit. c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 KGplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) …

§ 8 Abs. 1 lit. a Kärntner Grundverkehrsgesetz – K-GVG

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…

§ 9 K-GVG Antrag

(1) Der Rechtserwerber hat die Genehmigung innerhalb der in Abs. 2 angeführten Frist schriftlich unter Anschluss der das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen zu beantragen, sofern dies nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 durch eine der anderen Vertragsparteien erfolgt. Der Antrag hat alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie insbesondere Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs. 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers, zu enthalten. Im Antrag ist auch anzugeben, dass er sich nur auf Grundstücke nach § 3 Abs. 1 bezieht. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit. a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über die erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 - bei Grundstücken, deren Teilung nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 genehmigungspflichtig ist, diese Genehmigung - anzuschließen. Unterliegt ein Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem 3. Abschnitt, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über diese Genehmigung anzuschließen. Dem Antrag ist, wenn die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 erster Satz in Betracht kommen, die Information über die Staatsbürgerschaft, und wenn die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 zweiter Satz in Betracht kommen, auch eine Erklärung nach § 7 Abs. 2 - jeweils unter Anschluss der erforderlichen Nachweise - anzuschließen.

(2) Der Antrag auf Genehmigung (Abs. 1) ist spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss - wenn das Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 oder nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 bedarf, spätestens binnen vier Wochen nach der Rechtskraft der in Betracht kommenden Genehmigung - zu stellen. Unterliegt das Rechtsgeschäft auch dem 3. Abschnitt, so ist die Genehmigung spätestens vier Wochen nach der Rechtskraft dieser Genehmigung zu beantragen.

(3) Die Genehmigung von Rechtsgeschäften darf auch vor Abschluss des Rechtsgeschäftes beantragt werden. Der Antrag hat alle zur Beurteilung notwendigen Angaben, wie insbesondere über die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 14 Abs. 5 der Kärntner Bauordnung 1996, Angaben über den Gegenstand des beabsichtigten Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers zu enthalten. Abs. 1 vorletzter und letzter Satz gelten in gleicher Weise. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag eine der im Abs. 2 erster Satz angeführten Genehmigungen oder zumindest ein Teilungsplan anzuschließen. Wurde die Genehmigung vor Abschluss des Rechtsgeschäftes erteilt, so bedarf ein in den maßgebenden Vertragspunkten mit der erteilten Genehmigung übereinstimmendes Rechtsgeschäft keiner gesonderten Genehmigung, wenn die das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen - bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit. a nur auf Grundstücksteile und war dem Antrag nur ein Teilungsplan angeschlossen, auch die nach Abs. 2 erster Satz erforderliche Genehmigung - spätestens ein Jahr nach der Erteilung der Genehmigung vorgelegt werden. Die Bezirksverwaltungsbehörde hat auf diesen Urkunden zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft genehmigt ist. Diese Bestätigung gilt als Genehmigung.

(4) Ob ein Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht nach diesem Abschnitt unterliegt, hat die Grundverkehrskommission auf Antrag mit Bescheid festzustellen.

(5) Anträge nach Abs. 1, 3 und 4 sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde einzubringen und von dieser unverzüglich an die zuständige Grundverkehrskommission weiterzuleiten.

§ 10 K-GVG

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 19 K-GVG

Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung

(1) Solange die erforderliche Genehmigung (§ 8 Abs 1, § 13 Abs 1) durch die zuständige Behörde nicht erteilt wurde oder als erteilt gilt (§ 31 Abs 2), darf der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel nicht ausgeübt und das Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden; insbesondere ist eine grundbücherliche Eintragung des Rechtsgeschäftes nicht zulässig. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend rechtsunwirksam.

(2) Ein Rechtsgeschäft wird auch unwirksam, wenn nicht binnen zweier Jahre nach Ablauf der hiefür bestimmten Frist (§ 9 Abs 2, § 14 Abs 2) der Antrag um die erforderliche Genehmigung nachträglich eingebracht wird.

Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gegenstand des vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens ist der mit 07.12.2019 datierte Sacheinlagevertrag, mit welchem xxx als „außerbücherlicher Grundeigentümer“ die verfahrensgegenständlichen Grundstücke in die xxx, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer er ist, eingebracht hat.

Da die vom Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019 betroffenen Grundstücke zum einen Teil im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx und zum anderen Teil im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx gelegen sind, waren für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Sacheinlagevertrages sowohl die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx als auch die Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx zuständig.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 12.05.2020 hat die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx dem Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019, abgeschlossen zwischen xxx als Sacheinleger einerseits und der xxx als Übernehmerin andererseits in Bezug auf jene Grundstücke, die im Zuständigkeitsbereich der Bezirkshauptmannschaft xxx gelegen sind, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG versagt.

Unter Sacheinlagen versteht man Kapitalanlagen, die einer Gesellschaft in Form von materiellen oder immateriellen Vermögensgegenständen zur Verfügung gestellt werden. Gegensatz dazu ist die Bareinlage.

Bei materiellen Sacheinlagen überträgt der Gesellschafter sein Eigentum an bestimmten materiellen Vermögensgegenständen ohne Gegenleistung (Grundstücke, Gebäude, Wertpapiere, Maschinen, Vorräte oder Forderungen) auf die Gesellschaft.

Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes ist das Vorliegen eines gültigen Rechtsgeschäftes von der Grundverkehrsbehörde als Vorfrage zu beurteilen (VfGH vom 12.12.2012, B 884/12).

In Zusammenschau mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich, dass nur ein wirksames Rechtsgeschäft Grundlage der verwaltungsbehördlichen Beurteilung im Sinne einer Genehmigungs- (Zustimmungs)voraussetzung sein kann (VwGH vom 27.03.2008, 2007/07/0019).

Wie nämlich der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt ausgesprochen hat, setzt eine meritorische Entscheidung über einen Antrag auf grundverkehrsbehördliche Bewilligung eines Vertrages voraus, dass ein wirksames Rechtsgeschäft über diese Übertragung vorliegt. Ob dies der Fall ist, hat die Behörde im Zweifel als Vorfrage zu beurteilen, sofern nicht die Voraussetzungen für eine Aussetzung des Verfahrens nach § 38 AVG vorliegen.

Bezogen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass als Voraussetzung für die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zumindest eine Grobprüfung in Bezug auf das wirksame Zustandekommen des gegenständlichen Rechtsgeschäftes durchzuführen war.

Eine diesbezügliche Überprüfung des der Grundverkehrsbehörde vorgelegten Sacheinlagevertrags sowie der grundverkehrsbehördlichen Vorakten hat ergeben, dass xxx entgegen dem Vertragsinhalt nicht (außerbücherlicher) Eigentümer der vertragsgegenständlichen Grundstücke ist.

Der zwischen xxx als Käufer und der xxx als Verkäuferin abgeschlossene Kaufvertrag vom 28.09.2018 wurde nämlich unter der aufschiebenden Bedingung des Weiterverkaufs der Vertragsobjekte durch xxx, somit unter Vorlage eines gültig und grundbuchsfähig abgeschlossenen Kaufvertrages, Vorlage aller für die Grundbuchseintragung erforderlichen behördlichen Genehmigungen und einer Selbstberechnungserklärung /Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eingang des gesamten Kaufpreises am vereinbarten Treuhandkonto geschlossen. Weiteres wurde vereinbart, dass für den Fall des Nichteintritts dieser Bedingungen bis spätestens 31.03.2019 dieser Kaufvertrag als aufgehoben und niemals als gültig zustande gekommen gilt.

Nun hat zwar xxx in der Folge mit der xxx den mit 11.02.2019 datierten Kaufvertrag über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abgeschlossen, dieser Vertrag wurde jedoch durch die Grundverkehrsbehörden I. Instanz mit den Bescheiden vom 06.11.2019 (rechtskräftig) nicht genehmigt und wurde dieser Kaufvertrag mit der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 19 Abs. 1 K-GVG rückwirkend unwirksam.

xxx hat auf Grund dieser Ermittlungsergebnisse nie Eigentum an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken erworben und war demgemäß auch nicht berechtigt, diese Grundstücke mittels Sacheinlagevertrag in die xxx, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer er ist, einzubringen.

Das durch das Landesverwaltungsgericht Kärnten durchgeführte Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass es keinen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 28.09.2018 bzw. sonstige Verträge gegeben hat, mit welchen die zuvor angeführte aufschiebende Bedingung außer Kraft gesetzt wurde. Dies wurde durch den bei der Beschwerdeverhandlung anwesenden xxx ausdrücklich bestätigt.

Es handelt sich daher beim Sacheinlagevertrag vom 07.12.2019 um ein mit Nichtigkeit bedrohtes ungültiges Rechtsgeschäft.

Es zielt nämlich auch ein Sacheinlagevertrag auf die Verschaffung bzw. den Erwerb von Eigentum ab. Das Eigentumsrecht ordnet eine Sache (ein Rechtsobjekt) einer Person (einem Rechtssubjekt) absolut zu. Es verleiht dem Eigentümer die Befugnis und regelmäßig auch die Möglichkeit, mit dieser Sache weitgehend und nach Belieben zu verfahren.

Grundsätzlich kann nur jemand auf rechtsgeschäftlichem Weg Eigentum erlangen, wenn die Berechtigung des Vormanns (= Veräußerers bzw. Sacheinlegers) gegeben ist. Gemäß § 442 dritter Satz ABGB kann nämlich niemand einem anderen mehr Recht abtreten, als er selbst hat. Veräußert hingegen jemand eine Sache, die nicht in seinem Eigentum steht, so kann Eigentum – weil es an der Berechtigung des Vormanns fehlt – auf Basis eines solchen Vertrages nur ausnahmsweise erlangt werden: Zum einen dann, wenn der Eigentümer dieser Veräußerung zugestimmt hat; zum anderen dann, wenn die (engen) Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs vom Nichtberechtigten erfüllt sind

Außerdem liegt ein nichtiges Scheingeschäft im Sinne des § 916 ABGB vor, wenn eine Willenserklärung mit Einverständnis des Vertragspartners zum Schein abgegeben wird. Der Zweck des Scheingeschäftes besteht häufig in der Täuschung einer Behörde oder eines Dritten.

Auf Grund des Umstandes, dass es sich beim vorliegenden Sacheinlagevertrag um ein mit Nichtigkeit bedrohtes ungültiges Rechtsgeschäft handelt, war der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend abzuändern, als dass der Antrag der xxx vom 23.12.2019 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des zwischen ihr als Übernehmerin und xxx als Sacheinleger abgeschlossenen Sacheinlagevertrages vom 07.12.2019 als unzulässig zurückzuweisen war.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, wenn eine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Dies ist der Fall, wenn die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht oder es an einer Rechtsprechung fehlt. Im vorliegenden Fall ist diese Voraussetzung nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes erfüllt, da es im Zusammenhang mit der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung von Sacheinlageverträgen nach dem K-GVG keine Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gibt.