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4R32/25t•OLG Wien 4R32/25t
Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Rendl als Vorsitzenden, den Richter Dr. Nowak und den Kommerzialrat Mag. VeyderMalberg in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Mag. A* und 2. Mag. B*, beide *, beide vertreten durch Dr. Wolfgang Schöberl, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei C GmbH in Liqu., **, vertreten durch Salburg Rechtsanwalts GmbH in Wien, wegen EUR 76.443,75 samt Nebengebühren und Feststellung (EUR 10.000), über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse EUR 80.585,82) gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 8.1.2025, **-94, in nicht öffentlicher Sitzung I. beschlossen und II. zu Recht erkannt:
I.1. Der Schriftsatz der klagenden Parteien vom 10.4.2025 und jener der beklagten Partei vom 14.4.2025 werden jeweils samt den damit vorgelegten Urkunden zurückgewiesen.
I.2. Die Bezeichnung der beklagten Partei wird auf C* GmbH in Liqu. berichtigt.
II. Der Berufung wird teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird abgeändert, dass es einschließlich des unbekämpft in Rechtskraft erwachsenen Teils lautet:
„1. Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien zur ungeteilten Hand EUR 71.121,03 samt 4 % Zinsen seit 6.9.2022 binnen 14 Tagen zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die beklagte Partei den klagenden Parteien für alle zukünftigen Schäden, die aus der mangelhaften Ausführung der Dachterrasse der Dachterrassenwohnung in der **, durch die beklagte Partei resultieren, haftet.
3. Das Mehrbegehren, die beklagte Partei sei darüber hinaus schuldig, den klagenden Parteien EUR 5.322,72 samt 4 % Zinsen seit 6.9.2022 zu zahlen, und es werde festgestellt, dass die beklagte Partei für sämtliche weitere Schäden, die aus der Herstellung der Dachterrassenwohnung durch die Beklagte resultieren, haftet, wird abgewiesen.
4. Die beklagte Partei ist weiters schuldig, den klagenden Parteien die mit EUR 37.881,73 (darin EUR 8.424,20 an Barauslagen und EUR 4.907,19 an USt) bestimmten Kosten des Verfahrens binnen 14 Tagen zu Handen des Klagevertreters zu ersetzen.“
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien zur ungeteilten Hand die mit EUR 4.208,98 (darin EUR 701,50 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Begründung
und
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte ist im Bereich des Ankaufs, Verkaufs und der Sanierung von Immobilien tätig.
Mag. D* E* erwarb gemeinsam mit F* („die Voreigentümerinnen“) von der Beklagten mit Kaufvertrag vom 18.4.2013 zu einem Kaufpreis in Höhe von EUR 500.000 je 189/1602 Anteile an der Liegenschaft EZ **, KG **, mit der Anschrift **, verbunden mit Wohnungseigentum an Top 6 und Kellerabteil 06 (in der Folge: „Wohnung“). Bei der Wohnung handelt es sich um eine Dachterrassenwohnung, die Dachterrasse umfasst gemäß Nutzwertgutachten eine Fläche von rund 90 m².
Punkt V. des Kaufvertrages der Voreigentümerinnen mit der Beklagten vom 18.4.2013 lautet auszugsweise:
„Für das Kaufobjekt besteht die gesetzliche Gewährleistungsverpflichtung des Verkäufers gegenüber den Käufern. Der Verkäufer haftet insbesondere für die technisch und fachlich sorgfältige und einwandfreie sowie gesetzmäßige Ausführung als Fachmann des vertragsgegenständlichen Bauvorhabens – nach Maßgabe dieses Vertrages – gemäß den Beilagen ./1, ./2 und ./4.“
Die Wohnung wurde den Voreigentümerinnen am 12.8.2013 übergeben.
F* übertrug im Zuge der Auflösungsvereinbarung der eingetragenen Partnerschaft vom 18.12.2014 ihre Wohnungseigentumsanteile an der Wohnung an Mag. D* E*.
Mit Kaufvertrag vom 15.7.2019 erwarben die Kläger von Mag. D* E* das gemeinsame Wohnungseigentum an dieser Wohnung um einen Kaufpreis von EUR 782.000.
Mag. D* E* kam mit den Klägern überein, dass der ursprünglich angedachte Kaufpreis für die Wohnung von EUR 790.000 wegen zwei verzogenen Terrassentüren um EUR 8.000 auf EUR 782.000 gemindert wird.
Der Kaufvertrag vom 15.7.2019 lautet auszugsweise wie folgt:
„II. KAUFVEREINBARUNG
Die Verkäuferin verkauft und übergibt hiermit diese 378/1602 Anteile an der Liegenschaft EZ ** Grundbuch ** samt damit verbundenem Wohnungseigentum an der Wohnung Top Wohnung Top 6, Kellerabteil 6 und allem rechtlichen Zubehör je zur Hälfte an die Käufer, und diese kaufen und übernehmen hiermit das Kaufobjekt je zur Hälfte von der Verkäuferin unter gleichzeitiger Begründung der Eigentümerpartnerschaft gemäß § 5 Abs 3 in Verbindung mit § 13 Abs 3 WEG 2002.
[…]
IV. GEWÄHRLEISTUNG
Die Verkäuferin haftet den Käufern nicht für ein bestimmtes Ausmaß oder eine sonstige Eigenschaft oder Beschaffenheit des Kaufobjektes, welches die Käufer aus eigener Wahrnehmung hinreichend zu kennen erklären, wohl aber dafür, dass
das Kaufobjekt mit Ausnahme der der sich aus dem bestehenden Wohnungseigentum ergebenden Eigentumsbeschränkungen und den sich aus der bestehenden Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gemäß § 19 WEG ergebenden Belastungen lastenfrei und in dem am 14.06.2019 von den Vertragsparteien besichtigten Zustand in das Eigentum der Käufer übergeht.
am Kaufobjekt keine Bestandrechte oder sonstigen außerbücherlichen Rechte dritter Personen bestehen, und
die Betriebskosten des Kaufobjektes bezahlt sind und das Kaufobjekt somit frei von Betriebskostenrückständen in das Eigentum der Käufer übergeht.
Die Verkäuferin übernimmt ausdrücklich keine weiteren Gewährleistungen für das Kaufobjekt, insbesondere sind jegliche Gewährleistungsansprüche für Sachmängel ausgeschlossen. […]
Mit der Übergabe gehen Nutzen und Vorteile sowie Lasten und Nachteile in Ansehung des Kaufobjektes auf die Käufer über.“
Die Beklagte stellte die Wohnung als Bauträgerin her. Der Dachgeschossausbau war im Zeitpunkt des Ankaufs noch nicht abgeschlossen. Teile der Unterkonstruktion der Terrasse waren ohne Bauteilöffnung sichtbar.
Die Kläger begehrten mit ihrer am 6.9.2022 bei Gericht eingelangten Klage von der Beklagten Zahlung und Feststellung und brachten im Wesentlichen vor, bei der Wohnung würden mehrere – von den Klägern detailliert angeführte – schwere, wesentliche Baumängel vorliegen. Überdies würden zwischen dem Einreich- beziehungsweise Ausführungsplan und dem Verkaufsplan im Exposé beziehungsweise dem tatsächlich genehmigten Baubestand gravierende Unterschiede bestehen.
In der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum Kaufvertrag vom 18.04.2013 sei als Terrassenbelag beziehungsweise Balkonbelag „Cumaru-Holz oder gleichwertig" definiert gewesen. Tatsächlich sei ein minderqualitatives Material verlegt worden, nämlich WPC-Hohlkammerdielen, welche hinsichtlich des Aspektes der Dauerhaftigkeit und Stabilität Holzdielen aus Cumaru jedenfalls nicht entsprechen würden.
Die Beklagte wendete die mangelnde Aktivlegitimation der Kläger und Verjährung der geltend gemachten Ansprüche ein. Keiner der in der Klage aufgelisteten „Mängel“ würden einen versteckten Mangel darstellen, sie seien den Voreigentümerinnen und den Klägern leicht erkennbar gewesen. Den Voreigentümerinnen, die sich außerordentlich oft auf der Baustelle aufgehalten und dies auch immer wieder mit Fotos dokumentiert hätten, seien die Planunterlagen und die bei der Herstellung der Dachterrasse verwendeten Materialien und auch deren Verarbeitung genau bekannt gewesen. Der verwendete Terrassenoberbelag sei im Vergleich zu Cumaru-Holz nicht minderqualitativ.
Die nunmehrige Behauptung der Kläger, sie könnten unter diesen Umständen der Beklagten gegenüber in diesem Zusammenhang nach etwa neun Jahren nach Fertigstellung (und seitheriger Bewohnung) dieser Dachterrasse sogenannte „versteckte Mängel“ geltend machen, erscheine erstaunlich, umso mehr, als weder F* noch Mag. D* E* bisher jemals irgendwelche Mängelrügen hinsichtlich dieser Dachterrasse an die Beklagte herangetragen hätten.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Zahlungsbegehren im Betrag von EUR 71.585,82 samt Nebengebühren statt und sprach aus, es werde festgestellt, dass die Beklagte den Klägern für alle zukünftigen Schäden, die aus der mangelhaften Ausführung der Dachterrasse der Dachterrassenwohnung in der **, durch die Beklagte resultieren, hafte. Die Mehrbegehren, die Beklagte sei darüber hinaus schuldig, den Klägern weitere EUR 4.857,93 samt Nebengebühren zu zahlen, und, es werde festgestellt, dass die Beklagte für sämtliche weitere Schäden, die aus der Herstellung der Dachterrassenwohnung durch die Beklagte resultieren, hafte, wies es ab.
Es traf zusätzlich zu den eingangs wiedergegebenen die auf den Seiten 15 bis 36 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. Daraus wird hervorgehoben:
Bevor die Kläger in die Wohnung einzogen, ließen sie eine Klimaanlage einbauen. Ein Klimatechniker verlegte am 12. und 13. September 2019 Kühlmittelleitungen. Dafür war eine Öffnung des WPC-Belages auf der Dachterrasse erforderlich. Den Klägern wurde im Zuge dessen ein vermorschter Balken gezeigt, an dem auch die Schraube zur Befestigung der Diele nicht mehr haltbar war. Da sich dies nur an dieser einen, auf der Terrasse abgelegenen, kaum benutzten Fläche hinter dem Schornstein zeigte, setzten die Kläger vorerst keine weiteren Schritte.
Im Juli 2020 verrichtete sodann ein von den Klägern beauftragter Gärtner auf der Terrasse Arbeiten und öffnete ebenfalls Teile des WPC-Belages, um eine Bewässerung neu zu verlegen. Dabei traten weitere morsche Balken an anderen Stellen auf.
Die Kläger nahmen daraufhin kurzfristig Kontakt mit G* von der H* GmbH auf, weil sie in Kenntnis darüber waren, dass die Dielen von diesem Unternehmen gekauft wurden. Das Unternehmen lieferte seinerzeit WPC-Dielen an die Beklagte, die diese selbständig plante und verbaute, und verkaufte ihr keine Unterkonstruktion aus Lärchenholz.
Nachdem G* am 9.7.2020 eine Vor-Ort-Besichtigung der Terrasse durchführte, informierte er die Kläger darüber, dass die Terrasse seiner Wahrnehmung nach nicht lege artis ausgeführt war, was die Kläger zum Anlass nahmen, die Architektin DI I* mit einer Bauschadensprüfung zu beauftragen. Sie erstellte nach einer Begehung am 16.9.2020 ihre gutachterliche Stellungnahme am 30.9.2020. Im Zuge dieser Bauschadenprüfung vom 30.9.2020 wurde den Klägern mitgeteilt, dass
• sich Teile der Terrassenfläche in einem baubehördlich konsenslosen Zustand befinden;
• das Terrassengeländer nicht gemäß der ÖNorm B5371 zur sicheren Benutzung ausgeführt wurde, die WPC-Hohldielen nicht für konstruktive Verschraubungen geeignet waren, die Steher großteils nur einseitig mit dem Untergrund verschraubt waren, die Verschraubung im Randbereich der Polsterhölzer positioniert war, die keine tragfähige Verbindung ist;
• bei den Terrassentüren der Türanschluss nicht ÖNorm-konform ausgeführt wurde, weil bei einer ungeschützten Lage der Abstand zwischen Bodenbelag und Türanschluss mindestens 10 cm hoch auszuführen ist und die Höhe deutlich niedriger war, weshalb Rigole und Vordächer erforderlich sind, und zwischen der AnputzLeiste und den Fenster-Türstöcken ein Spalt bestand, der zum Eindringen von Wasser und Ungeziefer führen kann;
• der Terrassenbelag „WPC-Hohlkammerdiele“ nicht mit „Cumaru“ im Sinne der Bau- und Ausstattungsbeschreibung gleichwertig ist;
• die Unterkonstruktion nicht gemäß den Richtlinien für die Verlegung ausgeführt wurde […].
Die Kläger hatten vor dem Erhalt der von ihnen beauftragten Bauschadensprüfung keine Kenntnis von den darin angeführten Mängeln. Die Kläger kontaktierten nach Kenntnisnahme vom Inhalt der Bauschadensprüfung umgehend die Voreigentümerin, die angab, dass sie von diesen Mängeln selbst keine Kenntnis hatte. Auch ihre seinerzeitige eingetragene Partnerin erlangte zu keinem Zeitpunkt, in dem sie die Wohnung selbst bewohnte, Kenntnis von den in der Bauschadensprüfung genannten Mängeln. (bekämpfte Feststellung 1)
Die Voreigentümerin informierte die Kläger daher auch im Zusammenhang mit dem Verkauf über keinen dieser Mängel, sondern nur über verzogene Terrassentüren.
Die Voreigentümerinnen wussten nicht, dass nicht die gesamte Dachterrassenfläche baubehördlich genehmigt war, gingen davon aber aus. (bekämpfte Feststellung 6)
Der von den Klägern beauftragte Ziviltechniker DI J* bestätigte diesen mit Schreiben vom 19.11.2022, dass der bauliche Zustand des Objekts samt Nebenflächen in Teilen von dem auf der Behörde festgestellten baurechtlichen Konsens mit Einsichtnahme im September 2022 abweicht.
Die Voreigentümerin wies die Kläger bereits bei der Wohnungsbesichtigung noch vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hin, dass zwei Terrassentüren verzogen waren, sich nicht mehr richtig schließen ließen und begründete dies mit ihrer minderwertigen Qualität.
Die Kläger kontaktierten nach Vorliegen der Bauschadensprüfung vom 30.9.2020 den Türhersteller, der ihnen mitteilte, dass Ursache für das Verziehen nicht das Material der Türen, sondern die Art ihres Einbaus war.
Die vorgenommene Kaufpreisreduktion orientierte sich preislich nur an den Kosten für zwei Balkontüren zu je EUR 4.000, sohin gesamt EUR 8.000. Die Kaufpreisminderung infolge der verzogenen Terrassentüren durch die Voreigentümerin umfasste nur die Annahme schadhafter Türen und nicht des fehlenden Einbaus. (bekämpfte Feststellung 4)
Hinsichtlich des Terrassenoberbelags hielt die Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum Kaufvertrag vom 18.4.2013 „Cumaru oder gleichwertig“ fest. (auch als aktenwidrig bekämpfte Feststellung 3)
Der Geschäftsführer machte der Voreigentümerin F* auf der Baustelle Vorschläge in Bezug auf den Terrassenbelag, welches Holz hier zu verwenden war. Sie wollte aufgrund eines Vorschlags des Geschäftsführers der Beklagten -Holzdielen als Terrassenoberbelag. Sie fragte dazu auch bei der Voreigentümerin K E an. Die Voreigentümerin K* E* hätte einem anderen Terrassenbelag nicht zugestimmt, wenn sie gewusst hätte, dass kein gleichwertiges Material verbaut wird. Für F* war Hauptanliegen hinsichtlich des Belages, dass sich die Dielen nicht verziehen und eine hohe Lebensdauer aufweisen. Sie hätte einem anderen Belag nur zugestimmt, wenn ihr der besser vorgekommen wäre. (bekämpfte Feststellung 2)
Der Geschäftsführer der Beklagten machte sodann anstelle der ursprünglich vorgeschlagenen *-Dielen den Vorschlag, WPC-Hohlkammerdielen zu verwenden, weil nur diese über den Hersteller H GmbH lieferbar waren, und gab an, dass es sich dabei auch um etwas Vergleichbares handelte.
Die Kläger beabsichtigen die Sanierung der Mängel, die durch die Bauschadensprüfung konkret zu Tage getreten sind, soweit sie noch nicht – anders als bei den Terrassentüren und der Baugenehmigung – erfolgt ist. Dafür ist auch mit der Demontage/Entfernung der auf der Terrasse befindlichen Gegenstände, wie insbesondere des montierten Klimaaußengeräts und dessen Entleerung zu rechnen, wobei die damit verbundenen Kosten noch nicht konkret vorhersehbar sind. (bekämpfte Feststellung 5)
In rechtlicher Hinsicht folgerte das Erstgericht, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergebe sich, dass redliche und vernünftige Vertragsparteien wie auch die Kläger und Mag. E* eine Abtretung allfälliger Ersatzansprüche gegen Dritte, die aus einer Beeinträchtigung der Liegenschaft, die zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs bereits – zumindest latent – vorhanden, jedoch noch nicht bekannt gewesen sei, vereinbart hätten, wenn sie die Möglichkeit einer derartigen Situation denn bedacht hätten.
Die Mängel seien erst im Zusammenhang mit der Bauschadensprüfung vom 30.9.2020 mangels Fachkenntnis der Kläger bzw der Voreigentümerinnen konkret erkennbar geworden, weswegen ein allfälliger Schadenersatzanspruch der Kläger aufgrund erfolgter Klagseinbringung am 6.9.2022 nicht verjährt sei. Die Kläger hätten sich auch nicht passiv verhalten, sondern entsprechende Erkundungsmaßnahmen – unter zulässiger Einräumung einer Überlegungsfrist – gesetzt und eine mit Fachwissen ausgestattete Person mit einer Überprüfung beauftragt.
Gemäß den Feststellungen sei der verlegte Terrassenbelag nicht gleichwertig zu „Cumaru“ iSd Bau- und Austattungsbeschreibung und die Art der Verlegung nicht dem Stand der Technik entsprechend gewesen.
In Bezug auf die Unterkonstruktion sei der Stand der Technik und die Richtlinien des Herstellers H* GmbH ebenfalls nicht eingehalten worden. Gleiches gelte für die Montage und Unterkonstruktion des Terrassengeländers sowie den Einbau der Terrassentüren.
Die Beklagte habe die Verbesserung trotz Einräumung von Verbesserungsversuchen verweigert. Die Kläger seien daher berechtigt, Geldersatz zu fordern. Wenn die Kläger die mangelhafte Sache bei einem Dritten verbesserten, könnten sie die Verbesserungskosten der Berechnung des Geldersatzes zugrunde legen. Es stehe ihnen daher gesamt ein Betrag von EUR 71.585,82 zu, nämlich
• EUR 4.584 für die Ziviltechnikerleistungen;
• EUR 43.779,82 für die Mängelbehebung hinsichtlich Terrassenbelag und Unterkonstruktion mit WPC massiv;
• EUR 3.948,88 für die notwendigen Arbeiten betreffend die Terrassentüren, wobei zu berücksichtigen sei, dass das Material der Türen bereits durch die Kaufpreisminderung abgegolten worden und daher dahingehend auch kein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen gewesen sei;
• EUR 19.273,20 für die Geländerunterkonstruktion ohne Abzug.
Ein Feststellungsbegehren, das die Anpassung des mit der Entscheidung über das Leistungsbegehren zugesprochenen Betrags an künftige Änderungen der Verhältnisse bezwecke, sei nach stRsp unzulässig. Die Kläger hätten aber weiters vorgebracht, dass sich auf der Terrasse Möbel, Pflanzen beziehungsweise Blumenkästen sowie ein fest montiertes Klimaaußengerät befinden würden, mit dem im Zuge der Verlegung neuer Dielen allfällige De- und Neumontagen erforderlich sein würden, deren Umfang noch nicht absehbar sei. Da weitere künftige Schäden als Folge der beklagtenseitig verursachten Baumängel daher nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden könnten, sei diesem Feststellungsbegehren stattzugeben gewesen.
Gegen den klagsstattgebenden Teil des Urteils richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Berufungsgründen der Aktenwidrigkeit, Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im klagsabweisenden Sinn abzuändern, hilfsweise es aufzuheben.
Die Kläger beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise berechtigt.
I.1. Jeder Partei steht nur eine einzige Rechtsmittelschrift zu, weitere Schriftsätze sind im Berufungsverfahren nicht vorgesehen (OLG Wien 4 R 38/17p).
I.2. Aus dem Firmenbuch (**) ist ersichtlich, dass die Beklagte mit Generalversammlungsbeschluss vom 24.03.2025 aufgelöst wurde. Am 26.3.2025 wurde die Änderung der Firma durch Beifügung des Zusatzes „in Liqu.“ im Firmenbuch eingetragen. Die Bezeichnung der Beklagten ist daher gemäß § 235 Abs 5 ZPO zu berichtigen (RS0039666).
II. 1. Zur Mangelhaftigkeit des Verfahrens
Die Berufungswerberin moniert, das Erstgericht habe seine Manuduktionspflicht verletzt. Das Erstgericht habe völlig überraschend und ohne Erörterung im erstinstanzlichen Verfahren mit Blick auf den Terrassenbelag keinerlei Abzug „neu für alt“ bzw keinerlei Vorteilsausgleich vorgenommen.
Überdies hätte das Gericht die Parteien darauf hinweisen müssen, dass es davon ausgehe, dass auch hinsichtlich des Terrassenbelags das Material Cumaru vereinbart worden sei.
1.1. § 182a ZPO hat nichts daran geändert, dass es keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen bedarf, gegen das der Prozessgegner bereits Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Auch die Pflicht nach § 182a ZPO kann nicht bezwecken, das Gericht zur Erörterung eines Vorbringens zu zwingen, dessen Schwächen bereits der Prozessgegner aufzeigte (RS0122365).
1.1.1. Dies ist hier der Fall: Die Kläger entgegneten dem entsprechenden Vorbringen der Beklagten, dass in concreto kein Abzug „neu für alt" zu erfolgen habe, weil durch die Ersatzvornahme keine Verbesserung der Dachterrasse herbeigeführt, sondern bloß der Zustand hergestellt werde, zu dessen Herstellung die Beklagte gemäß dem Kaufvertrag vom 18.04.2013 ohnehin immer schon verpflichtet gewesen sei (ON 6, Seite 21).
1.1.2. Eine Verletzung der Manuduktionspflicht ist daher zu verneinen.
1.2. Das Verbot von Überraschungsentscheidungen bedeutet keineswegs, dass das Gericht zu erkennen zu geben hätte, welchen Beweisaufnahmen es Glauben schenken werde und welchen nicht (RS0036869) oder seine Rechtsansicht vor der Entscheidung kundtun müsse (RS0122749).
1.2.1. Auch der Umstand, dass dass Erstgericht zum Ergebnis kam, auch hinsichtlich des Terrassenbelags sei Cumaru-Holz oder gleichwertig vereinbart worden, war daher nicht erörterungsbedürftig, zumal dies die Kläger auch bereits in der Klage vorbrachten.
Als aktenwidrig moniert die Berufungswerberin die bekämpfte Feststellung 3 und bringt dazu vor, in den Urkunden ./E und ./L bzw in der Ausstattungsbeschreibung finde sich die Wendung „Balkonbelag aus Cumaru-Holz oder gleichwertig“.
2.1. Eine Aktenwidrigkeit liegt vor, wenn Feststellungen auf aktenwidriger Grundlage getroffen werden, also der Inhalt einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstückes in einem wesentlichen Punkt unrichtig wiedergegeben und infolgedessen ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde (RS0043347, RS0043289, RS0043324). Nur eine für das Urteil entscheidungswesentliche Aktenwidrigkeit kann diesen Berufungsgrund begründen (RS0043265).
2.2. Der Berufungswerberin ist zuzugeben, dass das Erstgericht den Inhalt der Urkunden ./E und ./L unrichtig wiedergegeben hat. Diese Feststellung ist jedoch nicht wesentlich, sodass eine Aktenwidrigkeit nicht vorliegt:
2.2.1. Den hier interessierenden Anspruch auf Deckungskapital für den Terrassen(neu)belag gründeten die Kläger darauf, dass auch für den Terrassenbelag „Cumaru-Holz oder gleichwertig“ vereinbart worden sei; demgegenüber sei ein minderqualitatives Material, nämlich WPC-Hohlkammerdielen, verlegt worden (ON 1, Seite 6).
2.2.2. Dem – dieser behaupteten Vereinbarung – trat die Beklagte im Verfahren erster Instanz nicht entgegen, denn sie brachte vor: „So ist etwa auch in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung, die dem Kaufvertrag zu Grunde gelegt wurde, etwa auch zum Balkon[-] bzw. Terrassenbelag (nur) festgehalten: ‚Balkonbelag aus Cumar[u]-Holz oder gleichwertig‘“. (Seite 4 der Klagebeantwortung). Sodann bestritt sie, dass minderqualitatives Material verwendet worden sei: Die WPC-Hohlkammerdielen seien hochwertiger und pflegeleichter als etwa Cumaru-Holz (Seite 6 der Klagebeantwortung; ON 8, Seite 9).
2.2.3. Im Verfahren erster Instanz vertrat die Beklagte also den Standpunkt, sie habe in Bezug auf den Terrassenbelag vereinbarungsgemäß geleistet, weil sie einen Cumaru-Holz gleichwertigen Belag verbaut habe. Erst im Berufungsverfahren stellte sie grundsätzlich die Vereinbarung des Terrassenbelags „Cumaru-Holz oder gleichwertig“ in Frage.
2.2.4. Das Erstgericht ist daher im Recht, wenn es seiner rechtlichen Beurteilung zugrundelegt, dass die Parteien für den Terrassenbelag „Cumaru-Holz oder gleichwertig“ vereinbart haben, weil dies im erstinstanzlichen Verfahren von der Beklagten nicht bestritten wurde (§ 405 ZPO; RS0083785). Die erstmals in der Berufung vorgebrachte Bestreitung widerspricht damit dem Neuerungsverbot (§ 482 Abs 1 ZPO).
2.2.5. Auf die gerügte Feststellung kommt es damit nicht an.
3.1. Die Berufungswerberin wendet sich gegen die bekämpfte Feststellung 1 und begehrt stattdessen nachstehende Ersatzfeststellungen:
„Es kann nicht festgestellt werden, wann jeweils die Kläger und die Voreigentümerin (erstmals) Kenntnis von den im Bauschadensbericht angeführten Umständen erlangt haben. Zumindest vom Material des Terrassenoberbelages und von Mängeln an Terrassentüren hatten sie jedenfalls schon vor der Bauschadensprüfung durch DI I* Kenntnis.“
3.1.2. Um eine Beweisrüge gesetzmäßig auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber deutlich zum Ausdruck bringen, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und auf Grund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RS0041835 [T5]; Kodek in Rechberger/Klicka ZPO5 § 471 Rz 15).
3.1.3. Diesen Anforderungen wird die vorliegende Beweisrüge nicht gerecht, weil die Berufungswerberin bloß behauptet, die getroffenen Feststellungen seien unzutreffend, ohne jedoch darzutun, auf Grund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen das Erstgericht die begehrten Ersatzfeststellungen treffen hätte müssen.
Die Beweisrüge ist diesbezüglich nicht gesetzmäßig ausgeführt.
3.1.4. Sollte die Berufungswerberin in dieser Beweisrüge das Fehlen von Feststellungen monieren und solcherart – der Rechtsrüge zuzuordnende – sekundäre Feststellungsmängel behaupten, weil die erstgerichtlichen Feststellungen keine ausreichende Basis für eine erschöpfende rechtliche Beurteilung darstellen könnten, wird sie auf die Behandlung der Rechtsrüge verwiesen.
3.1.5. Bereits an dieser Stelle ist anzumerken, dass die Feststellungsgrundlage einer Entscheidung nur dann mangelhaft ist, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317).
3.2. Die Berufungswerberin rügt die bekämpfte Feststellung 2 als unrichtig und begehrt stattdessen nachstehende Ersatzfeststellungen:
„Schon vor Übernahme der Dachterrassenwohnung war den damaligen Käuferinnen (sohin auch der Voreigentümerin Mag. D* E*) bekannt, dass der Dachterrassenbelag aus WPC-Hohlkammerdielen bestehen wird, wobei sie diesem – von der beklagten Partei vorgeschlagenen – Belag auch zugestimmt haben. Dies, nachdem die Voreigentümerinnen Mag. D* E* und F* zunächst an den Geschäftsführer der beklagten Partei herangetreten waren und ihn ersucht haben, das Material ‚**‘ für den Dachterrassenbelag zu verwenden, welches jedoch in der erforderlichen Menge nicht lieferbar war. Die Voreigentümerinnen haben sich daraufhin mit dem Geschäftsführer der beklagten Partei eben auf das Material WPC-Hohlkammerdielen geeinigt, wobei die diesbezüglichen Gespräche insbesondere zwischen Frau F* und dem Geschäftsführer der beklagten Partei geführt worden sind. Den Voreigentümerinnen war vor allem wichtig, dass sich das Material nicht verfärbt und verzieht und möglichst auch nicht schiefert und dass sie die Dachterrasse möglichst problemlos barfuss begehen können. Diesem Wunsch hat der Geschäftsführer der beklagten Partei durch die Verlegung von WPC-Hohlkammerdielen als Terrassenoberbelag entsprochen.“
3.2.1. Welche Gleichwertigkeit welcher Materialien (Seite 4 der Berufung) hier in Rede steht, wird die Behandlung der Rechtsrüge zeigen, ebenso, ob die Beklagte vereinbarungsgemäß lieferte („Diesem Wunsch hat der Geschäftsführer […] entsprochen.“; Seite 6 der Berufung).
3.2.2. Die Relevanz der Feststellung, dass der Geschäftsführer den Vorschlag in Bezug auf ** machte, erschließt sich dem Senat nicht, zumal ohnehin feststeht, dass F* zunächst ** ansprach. Die Feststellung „aufgrund eines Vorschlags des Geschäftsführers der Beklagten“ wird daher als nicht entscheidungswesentlich nicht übernommen.
3.2.3. Es steht unbekämpft fest, dass der Geschäftsführer der Beklagten anstelle der ursprünglich vorgeschlagenen *-Dielen den Vorschlag machte, WPC-Hohlkammerdielen zu verwenden, weil nur diese über den Hersteller H GmbH lieferbar waren, und gab an, dass es sich dabei auch um etwas Vergleichbares handelte (Seite 33 der Urteilsausfertigung).
3.2.3.1. Das Erstgericht hat also grundsätzlich nichts anderes festgestellt, als nun als Ersatzfeststellung begehrt wird: Der Geschäftsführer machte den Vorschlag in Bezug auf die WPC-Hohlkammerdielen, dem die Voreigentümerinnen zustimmten, wie sich den Feststellungen des Erstgerichts schlussfolgernd entnehmen lässt.
3.2.4. Die Beweisrüge ist auch dann nicht gesetzmäßig ausgeführt, wenn der ersatzlose Entfall von Feststellungen begehrt wird (RS0041835 [T3]).
3.2.4.1. In Bezug auf die Motivlage – Hauptanliegen von F* war eine hohe Lebensdauer des Terrassenbelags – begehrt die Berufungswerberin einen solchen unzulässigen ersatzlosen Entfall.
3.2.5. Die bekämpfte Feststellung wird daher – mit der oben (Punkt 3.2.2.) ersichtlichen Ausnahme – vom Berufungsgericht übernommen.
3.3. Statt der bekämpften Feststellungen 3 begehrt die Berufungswerberin nachstehende Ersatzfeststellung:
„In der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum Kaufvertrag vom 18.04.2013, die im Inhalt sprachlich zwischen Balkon und Terrasse genau unterscheidet, ist lediglich festgehalten, dass der Balkonbelag mit „Cumaru oder gleichwertig“ ausgeführt wird. Hinsichtlich des zu verwendenden Materials für den Oberbelag und die Unterkonstruktion der Dachterrasse finden sich in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum Kaufvertrag vom 18.04.2013 (oder etwa im Kaufvertragstext selbst) keine Angaben.
Die Wohnung (der Kläger) verfügt sowohl über einen Balkon, als auch über eine Dachterrasse.
Dass hinsichtlich der Dachterrasse ein bestimmtes zu verwendendes Material oder eine bestimmte Mindestlebensdauer bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vom 18.04.2013 (zwischen den Voreigentümerinnen Mag. D* E* und F* als Käufer und der beklagten Partei als Verkäuferin) vereinbart worden ist, kann nicht festgestellt werden.“
3.3.1. Die bekämpfte Feststellung ist nicht wesentlich, siehe oben bei der Behandlung der Aktenwidrigkeit. Sie wird daher vom Berufungsgericht nicht übernommen.
3.3.2. Dass die Wohnung über einen Balkon und eine Dachterrasse verfügt, kann den insofern unstrittigen Urkunden ./E und ./L entnommen und daher der Berufungsentscheidung zugrunde gelegt werden (RS0121557).
3.3.3. Die Ersatzfeststellung, es sei nichts zu Art oder Beständigkeit des Materials für die Dachterrasse vereinbart worden, ist durch die Ausführungen zur Aktenwidrigkeit widerlegt.
3.4. Statt der bekämpften Feststellungen 4 begehrt die Berufungswerberin nachstehende Ersatzfeststellung:
„Die Kaufpreisminderung zwischen den Klägern und der Voreigentümerin D* E* wegen - schon seit Jahren vor dem Kauf - schadhafter Terrassentüren erfolgte – ohne jegliche nähere Prüfung der Ursachen der Schadhaftigkeit – pauschal im Ausmaß von EUR 8.000,-.
Der Mangel an den Terrassentüren war der Voreigentümerin Mag. D* E* jedenfalls schon mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf an die Kläger bekannt.“
Weder aus den Angaben von Mag. D* E* noch der Kläger lasse sich entnehmen, dass die Vertragsparteien zwischen „Materialschaden“ und/oder „Einbauschaden“ differenziert hätten.
3.4.1. Die Erstklägerin deponierte nachvollziehbar, Mag. E* habe auf die verzogenen Terrassentüren hingewiesen und gesagt, dass dies auf die minderwertige Qualität und Verarbeitung dieser Türen zurückzuführen sei (PV Erstklägerin, ON 76.2, Seite 6). Durch die weitere Deposition der Erstklägerin, es habe sich dann nach Einholung von Angeboten zur Sanierung sehr schnell herauskristallisiert, dass es dabei nicht um die Qualität der Türen gehe (ebendort), zeigt sich der Inhalt ihrer Aussage, die Türen seien als Produkt schlecht verarbeitet, deutlich.
Diese Depositionen bestätigte der Zweitkläger glaubwürdig auch unter Hinweis darauf, dass der Anbieter der Türen als günstiger Anbieter gelte (PV Zweitkläger, ON 76.2, Seite 13).
Mag. E* widersprach dem nicht, denn mit ihrem Einwand der Angaben der Zeugin auf ON 76.2, Seite 13, übersieht die Berufungswerberin, dass der Beklagtenvertreter nochmals genauer nachfragte und zur Antwort erhielt: „Das hat sich verzogen und das wurde über die letzten ein bis zwei Jahre vor dem Verkauf massiv schlechter. Und zwar so, dass man dann bei Sonneneinstrahlung gar nicht mehr öffnen konnte. Da braucht es dann offenbar ein anderes Material bei den Türen, damit sich das nicht so verzieht. Also auch für die Öffnung hat man mit Kraftaufwand die Türe heben müssen.“ (ZV Mag. E*, ON 76.2, Seite 18). Mag. E* deponierte (ebendort) auch, dass sie diese Angelegenheit angesichts des gefassten Verkaufsentschlusses nicht mehr „massiv“ verfolgte.
3.4.1.1. Wenn das Erstgericht aufgrund dieser Beweisergebnisse feststellt, dass die Kläger und Mag. E* damals davon ausgingen, dass die Türen von minderer Qualität seien, was mit einer Kaufpreisminderung von EUR 8.000 ausgeglichen sein sollten, so ist dies nicht zu beanstanden, vor allem, wenn man bedenkt, dass die Berufungswerberin nicht die gesamten Beweisergebnisse zu diesem Beweisthema berücksichtigte, sondern bloß eine einzelne Passage aus der Vernehmung der Zeugin Mag. E* herausstrich.
3.4.2.1. Sollte die Berufungswerberin mit der Ersatzfeststellung „Der Mangel an den Terrassentüren […]“ die Konstatierung begehren, der Voreigentümerin sei der mangelhafte Einbau der Terrassentüren bekannt gewesen, so ist sie auf die bekämpfte Feststellung 1 und deren beweiswürdigende Nachprüfung durch das Berufungsgericht zu verweisen – davon hatte sie also keine Kenntnis.
3.4.2.2. Dass sie um die verzogenen Türen (also um den so verstandenen Mangel) wusste, ist jedenfalls als Schlussfolgerung festgestellt (Seite 23, dritter Absatz, der Urteilsausfertigung).
3.4.3. Zur Frage, seit wann dies der Fall gewesen ist, traf des Erstgericht keine Feststellungen.
Damit macht sie das Fehlen von Feststellungen geltend, was im Rahmen der Rechtsrüge zu behandeln ist.
3.5. Statt der bekämpften Feststellung 5 begehrt die Berufungswerberin nachstehende Ersatzfeststellung:
„Es kann derzeit nicht festgestellt werden, dass und mit welchen Materialien die Kläger die Sanierung der Mängel auf der Dachterrasse beabsichtigen. [Teil 1]
Die Kosten für die Demontage/Entfernung [der] auf der Terrasse befindlichen Gegenständen, wie insbesondere des montierten Klimaaußengerätes (und dessen Entleerung) haben die klagenden Parteien durch Einholung eines Kostenvoranschlages erhoben und wurden laut Aussage des Zweitklägers mit EUR 3.200,- beauskunftet, wobei aber die Kläger das Leistungsbegehren um diesen Betrag im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens nicht ausgedehnt haben. Für weitere nicht vorhersehbare Schäden aus der mangelhaften Ausführung der Dachterrasse liegen weder technische noch wirtschaftliche Anhaltspunkte vor.“ [Teil 2]
3.5.1. Das Erstgericht fundierte den ersten Teil der bekämpften Feststellung 5 (zur Sanierungsabsicht) mit den glaubwürdigen Angaben des Zweitklägers (ON 82.4, Seite 47). Die Behauptung, für diese Feststellung würden sich keine Beweisergebnisse finden, ist damit widerlegt.
Im Übrigen ergibt sich aus den gesamten Depositionen der Kläger, dass sie die Sanierung beabsichtigen – sonst hätten sie die Beklagte wohl kaum mehrfach zur Behebung der Mängel aufgefordert bzw Ersatzvornahmen angekündigt (PV Erstklägerin, ON 76.2, Seite 8; PV Zweitkläger, ON 76.2, Seite 27).
3.5.1.1. Die Aussage des Zweitklägers gibt die Berufungswerberin dagegen unrichtig wieder: Er sagte in der Tagsatzung vom 9.7.2024 nicht „das ist noch offen“, und zwar „befragt zum Stand der Sanierungsarbeiten und welches Material hiefür nun letztlich verwendet werde“ (Seite 10 der Berufung). Vielmehr findet sich folgende Aussage: „Befragt dazu, welches Material nun im Zusammenhang mit der Sanierung verlegt werden wird: Es ist noch nicht entschieden.“ (ON 82.4, Seite 48).
3.5.1.2. Die bezügliche Beweiswürdigung des Erstgerichts ist daher nicht zu beanstanden.
3.5.2. Was den zweiten Teil der bekämpften Feststellung betrifft, übersieht die Berufungswerberin, dass der Zweitkläger von der „Klimainstallationsfirma“ eine Kostenschätzung eingeholt hat (ON 82.4, Seite 48), wobei die Berufungswerberin dem entgegenstehende Beweisergebnisse nicht nennt.
Die der Feststellung zugrunde liegende erstgerichtliche Beweiswürdigung ist also nicht zu beanstanden.
3.5.3. Wenn die Berufungswerberin meint, es wäre den Klägern ein leichtes gewesen, einen nachvollziehbaren Kostenvoranschlag einzuholen, macht sie damit das Fehlen von Feststellungen geltend, was im Rahmen der Rechtsrüge zu behandeln ist.
3.6. Statt der bekämpften Feststellung 6 begehrt die Berufungswerberin nachstehende Ersatzfeststellung:
„Aufgrund einer – von den Voreigentümerinnen D* E* und F* gewollten und ihnen jedenfalls bekannten – Ausführungsänderung auf der Dachterrasse (durch eine von ihnen nach Kaufvertragsabschluss gewünschte Erweiterung der benutzbaren Terrassenfläche gegenüber der Planskizze zum Kaufvertrag) war diesen bei- den Voreigentümerinnen bewusst, dass nicht die gesamte Dachterrassenfläche baugenehmigt war. Sie haben diesen Umstand auch niemals gegenüber der beklagten Partei als Mangel moniert.“
Das ergebe sich aus den Zeugenaussagen der Voreigentümerinnen, aus den Aussagen des Geschäftsführers der Beklagten und aus ./J.
3.6.1. Aus den übrigen Urteilselementen ist klar erkennbar, wie das Erstgericht die monierte Feststellung gemeint hat: Die Voreigentümerinnen gingen davon aus, dass die gesamte Dachterrassenfläche baubehördlich genehmigt war (siehe Seite 39, zweiter Absatz, vierter Satz der Urteilsausfertigung: „Die Feststellungen zur Unkenntnis der Voreigentümerinnen betreffend die fehlende Baugenehmigung […]“; siehe auch ebendort, letzter Satz).
3.6.2. Es gehört zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich das Gericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen auf Grund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet (RS0043175). Das Gericht hat nach bestem Wissen und Gewissen aufgrund seiner Lebenserfahrung und Menschenkenntnis zu prüfen, ob jener Wahrscheinlichkeitsgrad erreicht ist, der es rechtfertigt, die fragliche Tatsache für wahr zu halten (Rechberger/Klicka in Rechberger/Klicka, ZPO5 § 272 Rz 1).
3.6.3. Das Erstgericht begründete nachvollziehbar, wieso es den Voreigentümerinnen Glauben schenkte und dem Geschäftsführer der Beklagten nicht, und wies auf dessen relativierende und ausweichende Antworten betreffend dieses Beweisthema hin.
Diese Beweiswürdigung überzeugt den Berufungssenat:
Mag. D* E* deponierte lebensnah und glaubwürdig, dass sie nicht wusste, „dass mit der Baugenehmigung irgendetwas nicht in Ordnung sein soll. Das hätte mich alleine schon aufgrund meines Berufes [Rechtsanwältin, Anm] massiv verunsichert.“ (ON 76.3, Seite 14).
Die Angaben des Geschäftsführer sind dagegen in der Tat ausweichend (bloß exemplarisch: „Befragt dazu, dass die Frau E* eine Rechtsanwältin ist, ob sie darin kein Thema gesehen hat, dass es hier keine Genehmigung seitens der Behörde gibt: Wir reden über eine optische Erweiterung von 10 m². Wie man sieht, was die Baubehörde macht, das hat keine Logik.“ [ON 82.4, Seite 30]). Daran schließen sich Ausführungen des Geschäftsführers, dass eine solche Bauweise früher möglich war, dann wieder nicht, und dann sei nicht mehr darüber geredet worden.
3.6.4. Die bekämpfte Feststellung ist daher Ergebnis einer nachvollziehbaren Beweiswürdigung.
Das Berufungsgericht übernimmt – mit Ausnahme der oben als nicht zu übernehmende bezeichneten (Punkt 3.2.2. und 3.3.1. der Berufungsentscheidung) – die übrigen erstgerichtlichen Feststellungen als Ergebnis eines mangelfreien Verfahrens sowie einer zutreffenden Beweiswürdigung und legt sie der rechtlichen Beurteilung zugrunde (§ 498 ZPO).
4.1. Die Berufungswerberin bezweifelt die Aktivlegitimation der Kläger (siehe unten Punkt 4.2.) und wendet die Verjährung der klägerischen Ansprüche ein (Punkt 4.3.).
Ansonsten stellt sie – mit Ausnahme des verwendeten Terrassenbelags (Punkt 4.4.) – nicht in Frage, dass die gesamte Dachterrasse (kurz gesagt:) von ihr mangelhaft geplant und ausgeführt wurde und daraus grundsätzlich Schadenersatzansprüche resultieren, wobei nochmals auf die entsprechenden detaillierten Feststellungen des Erstgerichts hingewiesen wird (Seiten 21 bis 34 der Urteilsausfertigung).
4.2. Die Berufungswerberin macht geltend, das Erstgericht habe zu Unrecht die Aktivlegitimation der Kläger bejaht.
4.2.1. Allfällige Schadenersatzansprüche des Voreigentümers aus dem Werkvertrag gegen den Werkunternehmer wegen Schlechterfüllung gehen nicht ohne Weiteres mit dem Eigentum an der Sache auf den neuen Eigentümer über, der mit dem Werkunternehmer in keinem Rechtsverhältnis steht und auf den der Schaden nicht im Zeitpunkt des Schadenseintritts überwälzt wurde (4 Ob 245/18k).
4.2.2. Eine Regelung zum Themenkreis unbekannter Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen, die durch nachteilige Einwirkungen Dritter auf die Substanz der Liegenschaft begründet wurden, enthält der Kaufvertrag zwischen Mag. D* E* und den Klägern nicht.
4.2.3. Treten nach Abschluss des Geschäfts Konfliktfälle auf, die von den Parteien nicht bedacht und daher auch nicht ausdrücklich geregelt wurden, dann ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks zu fragen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien vereinbart hätten (RS0017758; vgl auch RS0113932). Haben die Vertragschließenden den eingetretenen Problemfall nicht geregelt, so ist der Vertrag ergänzend auszulegen. Dafür kommen vor allem der hypothetische Parteiwille, die Übung des redlichen Verkehrs (Verkehrssitte) sowie Treu und Glauben in Frage (RS0017758 [T3, T9]; RS0113932).
4.2.4. Gerade zum vorliegenden Problemfall im Bereich der ergänzenden Vertragsauslegung besteht höchstgerichtliche Judikatur: Enthält ein Liegenschaftskaufvertrag nicht nur die Bestimmung, dass das Kaufobjekt auf den Käufer mit sämtlichen Rechten und Vorteilen übergeht, mit denen es der Verkäufer besessen hat oder zu besitzen berechtigt war, sondern auch einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss, so ergibt die (ergänzende) Vertragsauslegung im Regelfall, dass dem Käufer auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen des Verkäufers, die durch nachteilige Einwirkungen Dritter auf die Substanz der Liegenschaft begründet wurden, abgetreten werden (RS0119576).
4.2.5. Die Beurteilung des Erstgerichts, im vorliegenden Fall seien mit dem Kaufvertrag auch alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen der Verkäuferin Mag. E*, die durch nachteilige Einwirkungen Dritter auf die Substanz der Liegenschaft begründet wurden, abgetreten worden, ist nicht zu beanstanden.
4.2.5.1. Im hier zu beurteilenden Kaufvertrag vereinbarten die Kläger mit Mag. E* unter anderem: „Mit der Übergabe gehen Nutzen und Vorteile sowie Lasten und Nachteile in Ansehung des Kaufobjektes auf die Käufer über.“
Schon diese Vereinbarung („Nutzen und Vorteile“) zeigt, dass redliche und vernünftige Vertragsparteien bei einer solchen Vertragsgestaltung eine Abtretung unbekannter Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen der Verkäuferin vereinbart hätten, wenn sie denn den Fall verdeckter Mängel bedacht hätten.
4.2.5.2. Dass eine ganz bestimmte Formulierung („mit sämtlichen Rechten und Vorteilen […], mit denen es der Verkäufer besessen hat oder zu besitzen berechtigt war“) nicht gebraucht wurde, schadet daher nicht.
4.2.5.3. Es mag sein, dass Mag. E* selbst nicht mehr gewährleistungsrechtlich verantwortlich sein wollte; inwieweit dies auch für allfällige Ansprüche gegen Dritte gelten soll, bleibt die Berufungswerberin zu erläutern schuldig.
4.2.5.4. Auf die Zession vom 22.9.2020 (./R) kommt es damit nicht mehr an.
4.3. Die Berufungswerberin moniert, die Beurteilung des Erstgerichts, wonach die klägerischen Ansprüche nicht verjährt seien, sei unzutreffend: Den Voreigentümerinnen sei spätestens ab deren Übernahme die Beschaffenheit der Dachterrasse hinlänglich und vollumfänglich bekannt gewesen. Für die Kläger gelte dies sinngemäß.
Überdies hätten die Kläger und auch die Voreigentümerinnen ihre Erkundungspflichten verletzt.
4.3.1. Die kurze Verjährungsfrist des § 1489 Satz 1 ABGB beginnt mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Ersatzberechtigte sowohl den Schaden als auch den Ersatzpflichtigen so weit kennt, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg erhoben werden kann (RS0034524; RS0034374; RS0034951). Die Kenntnis muss dabei den ganzen anspruchsbegründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch die Kenntnis des Ursachenzusammenhangs zwischen dem Schaden und einem bestimmten Verhalten des Schädigers, in Fällen der Verschuldenshaftung auch jene Umstände, aus denen sich das Verschulden des Schädigers ergibt (RS0034524 [T27, T29]; RS0034374 [T13]; RS0034951 [T5, T7]). Um mit Erfolg Klage erheben zu können, benötigt der Geschädigte sohin bei der Verschuldenshaftung Kenntnis von der Schadensursache (RS0034951), dem maßgeblichen Kausalzusammenhang (RS0034366) und dem Verschulden des Schädigers (RS0034322). Die Kenntnis der Schadenshöhe ist hingegen nicht Voraussetzung des Verjährungsbeginns (RS0034440 [T1]). Maßgeblich ist, ob dem Geschädigten objektiv alle für das Entstehen des Anspruchs maßgebenden Tatumstände bekannt waren (RS0034547 [T7]). Die bloße Möglichkeit der Ermittlung einschlägiger Tatsachen vermag ihre Kenntnis nicht zu ersetzen (RS0034459; RS0034366 [T6, T20]).
4.3.1.1. Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrundes der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erfordert die Darlegung, aus welchen Gründen ausgehend vom konkret festgestellten Sachverhalt die rechtliche Beurteilung der Sache unrichtig erscheint (RS0043603, RS0041719; Kodek in Rechberger/Klicka ZPO5 § 471 Rz 16).
4.3.1.2. Soweit sich die Berufungswerberin auf eine positive Kenntnis der Kläger oder der Voreigentümerinnen von den vorliegenden Mängeln beruft, bringt sie die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig zur Darstellung, weil sie den festgestellten Sachverhalt unbeachtet lässt, dass die Kläger vor dem Erhalt der von ihnen beauftragten Bauschadensprüfung keine Kenntnis von den darin angeführten Mängeln hatten (Seite 17 der Urteilsausfertigung); für die Voreigentümerinnen gilt dies ebenso (ebendort). Die Voreigentümerinnen wussten auch nicht, dass nicht die gesamte Dachterrassenfläche baubehördlich genehmigt war (Seite 22 der Urteilsausfertigung; siehe auch Punkt 3.6.1. der Berufungsentscheidung). Die Kläger wurden auf den konsenslosen Zustand erst durch die Bauschadensprüfung aufmerksam gemacht (Seite 21 der Urteilsausfertigung).
4.3.1.3. Inwieweit diese Feststellungen keine ausreichende Basis für die rechtliche Beurteilung darstellen sollen (siehe Punkt 3.1.4. der Berufungsentscheidung), ist nicht nachvollziehbar: Angesichts der oben (Punkt 4.3.1.2. der Berufungsentscheidung) dargestellten Rechtslage sind die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen für die abschließende rechtliche Beurteilung ausreichend.
4.3.2. Davon zu unterscheiden ist die Erkundungspflicht in Bezug auf eine Anspruchsverfolgung, denn der Geschädigte darf sich nicht rein passiv verhalten und es darauf ankommen lassen, dass er von den die Ersatzpflicht begründenden Umständen eines Tages zufällig Kenntnis erhält (RS0065360 [T3]; RS0034374 [T15]). Wenn er die für die erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann, gilt die Kenntnisnahme schon als in dem Zeitpunkt erlangt, in welchem sie ihm bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (RS0034327; RS0034335). Die Erkundungspflicht des Geschädigten darf dabei nicht überspannt werden (RS0034327 [T6]). Sie setzt deutliche Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt im Sinn konkreter Verdachtsmomente voraus, aus denen der Anspruchsberechtigte schließen kann, dass Verhaltenspflichten nicht eingehalten wurden (RS0034327 [T21, T42]). Sie erstreckt sich auf die Voraussetzungen einer erfolgversprechenden Anspruchsverfolgung schlechthin und nicht nur auf die Person des Schädigers (RS0034524 [T33]).
4.3.2.1. Der Hinweis auf einen vermorschten Balken im September 2019, an dem auch die Schraube zur Befestigung der Diele nicht mehr haltbar war, löste keine Erkundungspflicht der Kläger aus, sondern vielmehr erst die Information über das Vorhandensein weiterer morscher Balken im Juli 2020: Ein einzelner vermorschter Balken gerade im Bereich des Schornsteins (Möglichkeit eines Wassereintritts) entfaltet für einen Laien nicht die Signalwirkung, mit der gesamten Konstruktion sei etwas Grundlegendes nicht in Ordnung.
4.3.2.2. Für die Terrassentüren gilt das sinngemäß: Aus den Feststellungen folgt, dass Mag. E* der Meinung war, die verzogenen Türen seien auf deren schlechte Qualität zurückzuführen, welche Information sie an die Kläger weitergab. An der Richtigkeit dieser Information mussten die Kläger nicht zweifeln.
Weil es auf die Kenntnis des fehlerhaften Einbaus als Ursache der verzogenen Türen ankommt, nicht aber auf die Kenntnis, dass die Türen verzogen waren, spielt es keine Rolle, seit wann Mag. E* von den verzogenen Türen wusste, sodass ein sekundärer Feststellungsmangel zu verneinen ist (siehe Punkt 3.4.3. der Berufungsentscheidung).
4.3.2.3. Deutliche Anhaltspunkte für einen baukonsenslosen Zustand und ein Abweichen der Beständigkeit des Dachterrassenbelags vom Vereinbarten, die eine Erkundungspflicht ausgelöst hätten, ergaben sich für Laien gerade nicht.
4.3.3. Die Schadenersatzansprüche der Kläger sind daher nicht verjährt.
4.4. Die Berufungswerberin moniert weiters, es sei den Voreigentümerinnen und den Klägern genau bekannt gewesen, welches Material auf der Dachterrasse verbaut worden sei – man habe sich auf WPC-Hohlkammerdielen, nicht aber auf Cumaru-Holz geeinigt.
4.4.1. Zugesichert war „Cumaru-Holz oder gleichwertig“ (siehe schon oben Punkt 2.2.2. der Berufungsentscheidung). F* besprach mit dem Geschäftsführer der Beklagten, „welches Holz hier zu verwenden war.“ Es steht unbekämpft fest, dass der Geschäftsführer der Beklagten den Vorschlag machte, WPC-Hohlkammerdielen zu verwenden, weil nur diese über den Hersteller H* GmbH lieferbar waren, und gab an, dass es sich dabei auch um etwas Vergleichbares handelte (Seite 33 der Urteilsausfertigung).
Ebendies ist aber gerade nicht der Fall, weil ein deutlicher Qualitätsunterschied zwischen diesen beiden Materialien besteht (Seiten 32 f der Urteilsausfertigung), der sich insbesondere an deren unterschiedlicher Beständigkeit zeigt (Seite 34 der Urteilsausfertigung).
4.4.2. Die Beklagte hat dafür einzustehen, dass sie einen qualitativ nicht der Vereinbarung entsprechenden Belag verbaut hat, weil der Geschäftsführer der Beklagten die Fehlinformation erteilt hat, WPC-Hohlkammerdielen seien Cumaru-Holz gleichwertig. Der Hinweis auf eine Einigung auf WPC-Hohlkammerdielen geht angesichts dessen ins Leere.
4.5. Die Berufungswerberin releviert, selbst wenn man nun die festgestellten Mangelhaftigkeiten bei der Verlegung, bei der Unterkonstruktion und beim Geländer der Dachterrasse berücksichtige, sei bei richtiger rechtlicher Beurteilung jedenfalls ein entsprechend hoher Abzug aus dem Titel „neu für alt“ vorzunehmen.
4.5.1. Es reicht nicht, wenn nur allgemein die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen rechtlichen Beurteilung behauptet wird, ohne dies zu konkretisieren (RS0043603 [T12], RS0041719 [T4], RS0043605).
In Bezug auf die Kosten für die Geländerunterkonstruktion behauptet die Berufungswerberin, es hätte ein Ausgleich „neu für alt“ stattfinden müssen, untermauert dies jedoch nicht argumentativ.
4.5.2. Ihr Vorbringen, es sei ein qualitativ Cumaru-Holz vergleichbarer Belag verlegt worden, ist durch dem entgegenstehende Feststellungen widerlegt (Punkt 4.4.1. der Berufungsentscheidung).
4.5.3. Was den Terrassenbelag samt Unterkonstruktion betrifft (EUR 43.779,82), argumentiert das Erstgericht, dass ursprünglich die Herstellung einer Dachterrasse vereinbart war, die eine Nutzungsdauer von 30 Jahren aufweist; wenn die Kläger (nach etwa zehn Jahren Nutzungsdauer) nun solcherart Ersatz verlangen, dass sie eine Dachterrasse mit einer Nutzungsdauer von 20 Jahren herstellen lassen wollen, werden sie so gestellt, wie sie stünden, wenn die Beklagte ursprünglich vereinbarungsgemäß geliefert hätte, sodass ein weiterer Abzug zu unterbleiben hätte.
4.5.3.1. Nach ständiger Rechtsprechung zum Schadenersatzrecht muss sich der Geschädigte im Fall der Neuherstellung einer gebrauchten Sache, die einer beschränkten Nutzungsdauer unterliegt, jenen Vorteil anrechnen lassen, der darin gelegen ist, dass er nunmehr über eine Sache verfügt, die er entsprechend länger nutzen kann (RS0022726; RS0030246; RS0114929). Ein solcher Abzug „neu für alt“ setzt eine dem schadenersatzrechtlichen Ausgleichsgedanken widersprechende Bereicherung des Geschädigten voraussetzt (RS0030246 [T3]).
Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, dass die Neuherstellung von Bestandteilen eines Gebäudes, die typischerweise vor dem Ablauf der Gesamtnutzungsdauer des Hauses erneuert werden müssen, zu einer Bereicherung des Geschädigten führt (RS0030206 [T1]). Dies gilt etwa für Heizungsanlagen, Sanitärinstallationen, Malereien oder Fußbodenbeläge (RS0022849 [T1]), etwa auch für die längere Nutzungsdauer von neu verlegten Natursteinplatten (8 Ob 115/23d).
4.5.3.2. Dem Erstgericht ist daher darin zuzustimmen, dass ein weiterer Abzug „neu für alt“ in Bezug auf die Terrassendielen nicht stattzufinden hat.
Dass es dabei die Ergebnisse des Sachverständigengutachtens außer Acht ließ, trifft nicht zu, weil die Streitsache vom Gericht rechtlich zu beurteilen ist (hier: kein Abzug „neu für alt“), nicht vom Sachverständigen.
4.5.3.3. Aus dem festgestellten Sachverhalt folgen ungekürzte Mängelbehebungskosten für Belag und Unterkonstruktion von EUR 48.813,02 (siehe die erste Tabelle auf Seite 35 der Urteilsausfertigung).
Unter Annahme keines Abzugs für den Belag, jedoch eines solchen von 20 Prozent „neu für alt“ in Höhe von EUR 4.582,10 für die Unterkonstruktion (siehe die zweite Tabelle auf Seite 35 der Urteilsausfertigung) ergeben sich zu Recht bestehende Mängelbehebungskosten von EUR 43.315,03 (inkl USt).
4.5.3.3.1. Das Erstgericht ging davon aus, dass den Klägern der volle geltend gemachte Betrag von EUR 43.779,82 für diesen Klagsanspruch zustehe, weil dieser in den zu Recht bestehenden Mängelbehebungskosten aufgehe (siehe Seite 50, letzter Absatz der Urteilsausfertigung).
Weil dies nicht zutrifft, war das angefochtene Urteil – nur in diesem Punkt, wie die weiteren Erwägungen zeigen werden – abzuändern.
4.6. Die Berufungswerberin lässt bezüglich der Terrassentüren den festgestellten Sachverhalt außer Acht, dass den Voreigentümerinnen und den Klägern die wahre Ursache der verzogenen Türen nicht bekannt war, und bringt die Rechtsrüge deshalb nicht gesetzmäßig zur Darstellung. Zur Frage der bezüglichen Erkundungspflicht und damit Verjährung hat sich das Berufungsgericht bereits geäußert (siehe Punkt 4.3.2.2. der Berufungsentscheidung).
4.7. Die Berufungswerberin macht geltend, das Erstgericht habe zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf den Ersatz der Ziviltechnikerleistungen angenommen. Sie wiederholt diesbezüglich ihre Ausführungen zur Verjährung, die bereits behandelt und als unzutreffend beurteilt wurden (siehe Punkt 4.3.2.3. der Berufungsentscheidung).
4.8. Die Berufungswerberin richtet sich gegen die Beurteilung des Erstgerichts, das Feststellungsbegehren, die Beklagte hafte den Klägern für alle zukünftigen Schäden, die aus der mangelhaften Ausführung der Dachterrasse durch die Beklagte resultierten, bestehe zu Recht.
In keinem der eingeholten Sachverständigengutachen komme zum Ausdruck, dass mit weiteren oder künftigen Schäden an der Dachterrasse zu rechnen sei. Es bleibe daher unerfindlich, worauf das Erstgericht seine Rechtsmeinung, es läge für künftige Schäden an der Dachterrasse überhaupt noch ein rechtliches Interesse an einem Feststellungsbegehren der Kläger vor, gründe.
Es sei evident, dass den Klägern insbesondere auch bezüglich des Außenklimageräts jedenfalls ein Leistungsbegehren möglich (gewesen) wäre.
4.8.1. Nach ständiger Rechtsprechung (RS0038849; RS0038817) verdrängt die Möglichkeit der Leistungsklage bei gleichem Rechtsschutzeffekt die Feststellungsklage.
4.8.2. Kann der Geschädigte die Höhe eines bereits eingetretenen und ihm dem Grunde nach bekannten Schadens durch naheliegende zweckmäßige Maßnahmen (deren Kosten in einem Leistungsprozess als vorprozessuale Kosten ersatzfähig sind) ermitteln, und müssen solche Maßnahmen vor Einbringung einer Leistungsklage jedenfalls ergriffen werden, um einen bereits eingetretenen Schaden beziffern zu können, so ist dem Geschädigten ein rechtliches Interesse auf alsbaldige Feststellung der Haftung des Ersatzpflichtigen für den Schaden abzusprechen. Der Geschädigte muss daher Maßnahmen ergreifen, um die Voraussetzung für die Schadensbezifferung in einer Leistungsklage zu schaffen (RS0118968), weshalb ihn eine Erkundungspflicht trifft (RS0034327). Für ein Feststellungsbegehren besteht sohin in der Regel kein Raum, wenn der Schaden bereits eingetreten ist. Der Geschädigte kann etwa auch verpflichtet sein, ein Sachverständigengutachten zur Schadensbezifferung einzuholen (RS0118968 [T3]).
4.8.3. Die Rechtsprechung (3 Ob 72/20i) bejaht das Interesse an der Feststellung von Gewährleistungsansprüchen jedoch dann, wenn der Berechtigte einen bestimmten Leistungsanspruch noch nicht mit Leistungsklage verfolgen kann, weil er entweder die Beschaffenheit (Ursache) von Mängeln noch nicht genau kennt oder die Möglichkeit der Mängelbehebung noch nicht beurteilen kann oder wenn dem Werkbesteller die Erhebung von Schadenersatzansprüchen nach § 933a ABGB noch offen steht, er jedoch die Entwicklung des Mangelschadens und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen und -kosten noch nicht beurteilen und deshalb künftige Mangelfolgeschäden nicht ausschließen kann (3 Ob 153/16w mwN). Die Judikatur kennt daher Ausnahmefälle, in denen trotz bereits eingetretenen Schadens die Feststellungsklage zulässig ist (5 Ob 77/23v).
4.8.4. Ein Feststellungsinteresse wird in der ständigen Rechtsprechung dann bejaht, wenn die Möglichkeit offenbleibt, dass das schädigende Ereignis den Eintritt eines künftigen Schadens verursachen könnte (RS0039018; RS0038865), sohin ein künftiger Schadenseintritt nicht mit Sicherheit auszuschließen ist (RS0039018 [T28]).
4.8.5. Eben dies ist hier der Fall: Der Berufungswerberin ist in diesem Zusammenhang die Feststellung entgegenzuhalten, wonach die mit der Demontage, Entleerung und neuerlichen Montage des Klimaaußengeräts verbundenen Kosten noch nicht konkret vorhersehbar sind, sodass also die Sanierungskosten nicht endgültig beurteilt werden können und insofern ein künftiger Schadeneintritt nicht mit Sicherheit auszuschließen ist.
4.9. Die Berufungswerberin bemängelt weiters, die angefochtene Entscheidung ließe offen, was den Klägern nun zugesprochen worden sei, und spricht damit erkennbar den ziffernmäßigen Zuspruch des Zahlungsbegehrens an.
4.9.1. Das Erstgericht sprach den Klägern den Betrag von EUR 71.585,82 samt Anhang zu und schlüsselte diesen auch auf (Seiten 49 f der Urteilsausfertigung): EUR 4.584 für die Ziviltechnikerleistungen, EUR 43.779,82 für die Mängelbehebung hinsichtlich Terrassenbelag und Unterkonstruktion, EUR 3.948,88 für die notwendigen Arbeiten betreffend die Terrassentüren und EUR 19.273,20 für die Geländerunterkonstruktion.
4.9.2. Was den – um EUR 464,79 zu kürzenden – Betrag von EUR 43.779,82 betrifft, wird auf obige Ausführungen verwiesen (Punkt 4.5.3.3.1. der Berufungsentscheidung); die übrigen Beträge folgen unzweifelhaft aus den Feststellungen.
4.10. Die Berufungswerberin vermisst schließlich Feststellungen zu den Vereinbarungen zu Terrassenbelag und -unterkonstruktion.
Dem ist – unter Hinweis auf die bisherigen Ausführungen des Berufungssenats – zu erwidern, dass als Terrassenbelag „Cumaru-Holz oder gleichwertig“ vereinbart zu gelten hat; im Übrigen haftet die Beklagte „insbesondere für die technisch und fachlich sorgfältige und einwandfreie sowie gesetzmäßige Ausführung als Fachmann des vertragsgegenständlichen Bauvorhabens“ (Punkt V. des Kaufvertrages vom 18.4.2013).
5. Die Berufung ist daher insofern teilweise berechtigt, als der Berufungswerberin die Abwehr eines weiteren Zahlungsbegehrens im Umfang von EUR 464,79 – der Differenz der zu Recht bestehenden Mängelbehebungskosten von Terrassenbelag und Unterkonstruktion (43.779,82 minus 43.315,03, siehe Punkt 4.5.3. der Berufungsentscheidung) – gelang, was zu einer teilweisen Abänderung des erstgerichtlichen Urteils führt.
Aus kostenrechtlicher Sicht stellt diese Abänderung einen vernachlässigbaren weiteren Erfolg der Beklagten dar, der keine Neufassung der erstgerichtlichen Kostenentscheidung erforderlich macht (Obermaier, Kostenhandbuch4 Rz 1.449 mwN).
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 43 Abs 2, 50 ZPO. Es gebührt den Klägern voller Kostenersatz auf Basis des Ersiegten.
Eine Bewertung des nicht ausschließlich in einem Geldbetrag bestehenden Entscheidungsgegenstands des Berufungsgerichts ist entbehrlich, weil schon das in Berufung gezogene Zahlungsbegehren für sich allein EUR 30.000 übersteigt und Zahlungs- und Feststellungsbegehren miteinander in einem tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhang stehen (RS0042277; RS0042287).
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil sich eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO nicht stellte. Fragen der Vertragsauslegung kommt in der Regel keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (RS0042936, RS042776).
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