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6R50/25b•OLG Linz 6R50/25b
Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin Mag. Edeltraud Kraupa als Vorsitzende sowie Mag. Hermann Holzweber und Dr. Karin Gusenleitner-Helm in der Rechtssache der Kläger 1. A* B*, geb. am **, Unternehmer, **gasse **, , 2. C B, geb. am **, Pensionist, **straße *, , jeweils vertreten durch die Kinberger-Schuberth-Fischer Rechtsanwälte GmbH in Zell am See, gegen die Beklagte D E-F, geb. am **, derzeit in Karenz, **, *, vertreten durch Dr. Heinrich Schmiedt, Rechtsanwalt in Kitzbühel, wegen Zuhaltung eines Vertrages (Interesse: EUR 28.717,41) über die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 5.03.2025, Cg-94, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Der Erstkläger ist schuldig, der Beklagten die mit EUR 3.108,97 (darin enthalten EUR 518,16 an USt.) und der Zweitkläger ist schuldig, der Beklagten die mit EUR 198,44 (darin enthalten EUR 33,07 an USt.) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt sowohl hinsichtlich des Erstklägers als auch hinsichtlich des Zweitklägers jeweils EUR 30.000,--.
Die ordentliche Revision ist jeweils zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte ist Alleineigentümerin der Liegenschaft „G*"; diese hat sie von ihrer Großmutter mit Übergabsvertrag vom 05.09.2019 erworben.
Der Zweitkläger ist der Vater des Erstklägers.
Mit ihrer Klage begehrten die Kläger, die Beklagte – jeweils Zug um Zug gegen Zahlung eines Kaufpreises von insgesamt EUR 300.000,00 sowie Sanierung der Straße laut Gemeindevorschreibung und Aufschließung der Grundstücke – schuldig zu erkennen, dem Erstkläger das aus den Grundstücken (je KG ) 460, 461, 462, 474/1 und 510 laut Vermessungsurkunde der H-GmbH vom 27.02.2019 neu gebildete Grundstück 461/2 sowie das laut Vermessungsurkunde der H-GmbH vom 04.03.2019 neu gebildete Grundstück 461/4 und dem Zweitkläger das aus den Grundstücken 460 und 461, laut Vermessungsurkunde der H*-GmbH vom 27.02.2019 neu gebildete Grundstück 461/3 sowie das laut Vermessungsurkunde der H*-GmbH vom 04.03.2019 neugebildete Grundstück 461/5, jeweils lastenfrei ins Eigentum zu übertragen sowie sämtliche Erklärungen dafür abzugeben, die zur Übertragung des Eigentums notwendig seien. Weiters erhoben die Kläger jeweils zwei Eventualbegehren. Im ersten Eventualbegehren nahmen die Kläger jeweils auf einen (älteren) Lage- und Höhenplan der H*-GmbH vom 14.11.2018 Bezug und führten zudem die Flächenausmaße der Kaufgrundstücke an. Im zweiten Eventualbegehren schränkten die Kläger die Begehren auf lastenfreie Eigentumseintragung dahingehend ein, dass die bereits im Kaufzeitpunkt eingetragenen grundbücherlichen und allfälligen sonst bestehenden Lasten davon ausgenommen seien.
Soweit für das Berufungsverfahren relevant brachten die Kläger zusammengefasst vor, sie hätten mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten (in der Folge: Rechtsvorgängerin) am 25.02.2019 einen Kaufvertrag abgeschlossen. Diese habe an den Erstkläger insgesamt 3.890m² der EZ ** verkauft, wobei es sich um 1000 m² Grünland und 2.833 m² Gewerbegebiet handle. An den Zweitkläger habe die Rechtsvorgängerin 57 m2 Gewerbegebiet und 675 m² bebuschtes Grünland verkauft. Als Gegenleistung sei ein Gesamtkaufpreis von EUR 300.000,00 vereinbart worden, wobei darüber hinaus vom Erstkläger noch die Straßensanierung laut der Vereinbarung zwischen der Rechtsvorgängerin mit der Gemeinde vom 24.09.2018 auf seine Kosten zu erfolgen habe, die über die normale Aufschließung hinausgehe. Zudem hätten sich die Kläger verpflichtet, bis zum Bauernhaus des I* die Aufschließung (nämlich die Verlegung der Leerrohre hinsichtlich des Kanals, Strom und Wasser) herzustellen. Die Aufteilung des Grünlandes auf den Erst- und Zweitkläger sei aus grundverkehrsrechtlichen Erwägungen erfolgt, weil bei einer Fläche von bis zu maximal 1.000 m² keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig sei. Auch die in weiterer Folge errichteten Kaufverträge seien sowohl im Namen des Erst- als auch des Zweitklägers erstellt worden. Sowohl die Rechtsvorgängerin als auch die Beklagte selbst hätten sich anschließend bereit erklärt, diese zu unterzeichnen. Die Rechtsvorgängerin habe immer erklärt, dass sie sich nach wie vor an das Kaufgeschäft gebunden fühle. Auch die Beklagte habe ausdrücklich durch den Beklagtenvertreter mit Schreiben vom 27.11.2019 mitgeteilt, dass sie selbstverständlich zu allen mit den Klägern getroffenen Abreden stehe. Dies habe der Beklagtenvertreter sogar noch dahingehend präzisiert, dass die Beklagte die gegebene Verkaufszusage einhalten werde und die Rechtsvorgängerin von ihrem Belastungs- und Veräußerungsverbot für die Kaufdurchführung abstehen werde. Die Beklagte sei dem Kaufvertrag damit vollumfänglich beigetreten. Es handle sich um kein Schein- oder Umgehungsgeschäft.
Die Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und wandte unter anderem ein, beide Kläger seien keine Landwirte im Sinne des Salzburger Grundverkehrsgesetzes. Sie hätten daher land- oder forstwirtschaftliche Grünlandgrundstücke nur im Rahmen der Ausnahmebestimmung gemäß § 3 Abs. 2 lit. k des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2001 erwerben können. Es sei augenscheinlich, dass der Zweitkläger nur aus grundverkehrsrechtlichen Erwägungen als Vertragspartei aufgetreten sei. Das Kaufgeschäft sei damit als Umgehung der grundverkehrsrechtlichen Zustimmungsbedürftigkeiten nach § 3 Abs. 2 lit. k Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 zu werten und als reines Schein- und Umgehungsgeschäft gemäß den §§ 869, 879 Abs. 1 und 914 ABGB nichtig. Es mangle daher dem Klagebegehren an der Grundlage eines tauglichen Rechtstitels. Die Beklagte könne außerdem nicht verhalten werden, an einem der Umgehung grundverkehrsrechtlicher Bestimmungen dienenden Schein- und Umgehungsgeschäft mitzuwirken. Zudem seien die Urteilsbegehren verfehlt, weil eine grundverkehrsbehördliche Übereignungsgenehmigung fehle und keine Widmungsbestätigung vorliege.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab und verpflichtete die Kläger zum Kostenersatz an die Beklagte.
Über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt hinaus, legte das Erstgericht seiner Entscheidung die auf den Seiten 9 bis 33 seiner Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen zu Grunde, auf welche gemäß § 500a ZPO verwiesen wird. Für das Berufungsverfahren sind folgende auszugsweise wiedergegebenen Feststellungen wesentlich:
Das „G*" ist ein landwirtschaftlicher Betrieb.
Dem Erstkläger, der als Einzelunternehmer ein Erdbauunternehmen betreibt, kam zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt im Jahr 2018 über einen Bekannten zu Ohren, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten die Umwidmung eines Teiles ihrer Grünflächen in die Wege geleitet hatte und diese in weiterer Folge zum Verkauf anbieten möchte. Da der Erstkläger ohnehin nach einem neuen Lagerplatz für sein Erdbauunternehmen Ausschau hielt, stattete er ihr im Jahr 2018 einen Besuch ab und erkundigte sich über diese Grundstücke. Sie erklärte ihm zu beabsichtigen, einen Teil ihrer Grundstücke nach dem (erfolgreichen) Abschluss der Umwidmung zu veräußern.
In weiterer Folge trafen sich der Erstkläger und die Rechtsvorgängerin öfter persönlich und unterhielten sich über einen möglichen Verkauf der neu gewidmeten Gewerbefläche im Ausmaß von knapp 3.000 m2 an den Erstkläger, wobei die Rechtsvorgängerin dem Erstkläger vor Ort zeigte, welche Flächen von der geplanten Umwidmung umfasst wären. Da die Gespräche über ein mögliches Kaufgeschäft immer konkreter wurden und die Rechtsvorgängerin dem Erstkläger in Aussicht stellte, einem Verkauf an ihn nicht abgeneigt zu sein, beauftragte dieser im Herbst 2018 die H*-GmbH mit der Erstellung eines Lage- und Höhenplanes sowie der Vermessung der (neuen) Gewerbeflächen, was er der Rechtsvorgängerin mitteilte. Nachdem der erste Plan auflag, erkundigte sich der Erstkläger bei der Rechtsvorgängerin, ob es möglich wäre, weitere 1.000 m² an angrenzendem Grünland zu erwerben, was diese bejahte. Anschließend suchte der Erstkläger den Kontakt zur Gemeinde und erkundigte sich, ob es möglich wäre, das neu gewidmete Gewerbegebiet auch von Norden, nämlich über die Grundparzellen Nr. 460 und 461 sowie anschließend die Grundparzelle Nr. 457/4 (Gemeindegrund) zu erschließen, was ihm der Bauamtsleiter der Gemeinde zusagte. Daraufhin vereinbarte der Erstkläger ein weiteres Treffen mit der Rechtsvorgängerin und erkundigte sich, ob er neben den rund 3.000 m² an Gewerbegrund und den bereits besprochenen 1.000 m² an Grünland, weiteres Grünland im Norden des Grundstücks Nr. 461 sowie Nr. 462 erwerben könnte, um dort eine zusätzliche Zufahrt zur Gewerbefläche und dem dort von ihm geplanten Objekt schaffen zu können.
Da die Rechtsvorgängerin dem Erstkläger dies zusagte, wandte sich der Erstkläger in weiterer Folge an seinen Vater, den Zweitkläger, und erkundigte sich, ob sich dieser bereit erklären würde, einen kleinen Teil der Gewerbefläche zu erwerben und zudem den im Norden der Grundstücke Nr. 461 und 462 liegenden angrenzenden Grünlandanteil, den der Erstkläger zur Schaffung einer nördlichen Zufahrt seines späteren Gewerbeobjektes nutzen wollte. Der Hintergrund für dieses Ersuchen des Erstklägers an seinen Vater war, dass dem Erstkläger bewusst war, dass er und sein Vater, die jeweils nicht landwirtschaftlich tätig sind und damit nach dem Grundverkehrsgesetz auch nicht als Landwirte gelten, nur 1.000 m2 Grünland erwerben dürfen, das zudem an Baugrund angrenzen muss, widrigenfalls die Grundverkehrsbehörde um Zustimmung zu ersuchen wäre, was der Erstkläger bereits aufgrund der damit einhergehenden zeitlichen Komponente tunlichst vermeiden wollte.
Nachdem der Zweitkläger sich bereit erklärt hatte, einen kleinen Teil Gewerbegrund und an diesen angrenzendes Grünland zu erwerben, beauftragte der Erstkläger die H*-GmbH mit der Erstellung eines neuen Lage- und Höheplanes, nämlich unter ergänzender Berücksichtigung der Grünlandflächen im Norden des „G*“ sowie eines kleinen Anteils an Gewerbegrund, die dem Zweitkläger zugeordnet werden sollten.
Diese Aufteilung der Grundstücke akkordierte der Erstkläger mit seinem Vater, der dazu seine Zustimmung erteilte. Der Rechtsvorgängerin zeigte der Erstkläger diesen Plan etwa Anfang Dezember 2018 und erkundigte sich, ob sie mit der dort ersichtlich gemachten Zuweisung der Flächen an den Erst- und den Zweitkläger einverstanden wäre. Der Erstkläger erklärte der Rechtsvorgängerin der Beklagten auch den Hintergrund der Einbeziehung seines Vaters als zweiten Käufer, nämlich, dass er eine Einbeziehung der Grundverkehrsbehörde tunlichst vermeiden möchte. Die Rechtsvorgängerin war mit diesem Vorgehen einverstanden.
In weiterer Folge kam es Ende des Jahres 2018 zu einem Treffen zwischen dem Erstkläger, der Rechtsvorgängerin und der Beklagten. Die Rechtsvorgängerin ersuchte den Erstkläger, der Beklagten zu zeigen, welche Grundstücke an ihn verkauft werden sollen und was er mit diesen plane. Der Erstkläger zeigte der Beklagten daraufhin den Lage- und Höhenplan der H*-GmbH vom 14.11.2018.
Die Rechtsvorgängerin berichtete dem Erstkläger in weiterer Folge von der von ihr am 24.09.2018 unterfertigten Vereinbarung, nämlich, dass ihr seitens der Gemeinde die „Auflage“ erteilt worden wäre, den „weg“ im Anschluss an die im öffentlichen Eigentum stehende Grundparzelle 457/4 bis zur künftigen Zufahrt zu dem Gewerbegrund auf eine Gesamtbreite von 6 Metern auszubauen und im Bereich des I einen Umkehrplatz für Müllfahrzeuge zu errichten. Weiters teilte die Rechtsvorgängerin dem Erstkläger mit, dass sie plane, ihrer Enkelin, der Beklagten, das „I“ zu übergeben und, dass diese dort einziehen möchte. Der Erstkläger bot der Rechtsvorgängerin daraufhin an, als Gegenleistung für die besprochenen (Teil-)Grundstücke neben einem - damals noch nicht feststehenden - Geldbetrag, die Kosten der Errichtung der Straßenverbreiterung und des Umkehrplatzes entsprechend der Vereinbarung vom 24.09.2018 sowie der Aufschließung des I* mit Wasser, Strom und Kanal und zwar weiterführend ab der für „sein“ Gewerbeobjekt ohnehin notwendig werdenden Aufschließung zu übernehmen, was die Rechtsvorgängerin dankend annahm. Anschließend unterhielten sich der Erstkläger und die Rechtsvorgängerin über den zusätzlich zu leistenden Geldbetrag, wobei sie wenige Tage vor dem 25.02.2019 darüber übereinkamen, dass der zusätzlich zu leistende Kaufpreis (im engeren Sinn) insgesamt EUR 300.000,00 für die im Lage- und Höhenplan der H*-GmbH vom 14.11.2018 dargestellten Grundflächen betragen soll und ein Teil dieses Kaufpreises, nämlich EUR 50.000,00, als „Barbetrag“ fließen soll (sogenannte „Schwarzzahlung“). Nachdem über diese Punkte Einigung bestand, kündigte der Erstkläger an, diese umgehend niederzuschreiben und eine schriftliche Vereinbarung aufzusetzen. Der Erstkläger und die Rechtsvorgängerin vereinbarten, dass die über Veranlassung des Erstklägers verschriftliche Vereinbarung am 25.02.2019 unterschrieben und das Geschäft damit fixiert werden soll.
Der Erstkläger holte sich die Zustimmung des Zweitklägers zum Abschluss des mit der Rechtsvorgängerin besprochenen Kaufgeschäftes ein und vereinbarte mit seinem Vater, dem Zweitkläger, die verschriftlichte Vereinbarung für diesen am 25.02.2019 sogleich (mit-) zu unterschreiben, was er der Rechtsvorgängerin auch mitteilte und was für diese in Ordnung war.
Der Zweitkläger hatte persönlich zu keiner Zeit Kontakt mit der Rechtsvorgängerin oder der Beklagten und befasste sich mit dem Vorhaben seines Sohnes darüber hinaus auch nicht näher.
Am 25.02.2019 begab sich der Erstkläger sodann zur Rechtsvorgängerin und brachte eine von seiner Lebensgefährtin verschriftliche Vereinbarung mit. Diese Vereinbarung wurde auf der Rückseite eines Ausdrucks des Lage- und Höhenplans der H*-GmbH vom 14.11.2018 verfasst. J* E* und der Erstkläger unterfertigten sodann am 25.02.2019 folgende Vereinbarung, wobei J* E* den Kaufpreis – unter bewusster Außerachtlassung der Schwarzzahlung iHv EUR 50.000,00 – handschriftlich einfügte:
Das an dieser Stelle gezeigte Lichtbild wurde entfernt.
Der Erstkläger nahm anschließend fernmündlich mit dem Notar Dr. K* Kontakt auf, der ihm seitens des Vermessungsbüros als Vertragserrichter empfohlen worden war. Dr. K* schlug dem Erstkläger vor, zwei getrennte Kaufverträge zu errichten, nämlich einerseits einen Kaufvertrag zwischen der Rechtsvorgängerin und dem Erstkläger und andererseits einen Kaufvertrag zwischen der Rechtsvorgängerin und dem Zweitkläger, dies um „mit einem schlanken Fuß durch den Grundverkehr zu kommen“.
In weiterer Folge kam es zu einem Streit zwischen der Rechtsvorgängerin und der Pächterin des I*, was auch dem Erstkläger zu Ohren kam. Seitens der Rechtsvorgängerin und der Beklagten wurde dem Erstkläger wiederholt in Aussicht gestellt, dass sich sowohl die Rechtsvorgängerin als auch die Beklagte an die Vereinbarung vom 25.02.2019 gebunden fühlen, jedoch vor der Abwicklung des Kaufgeschäftes die Streitigkeiten mit der Pächterin zu klären sind und sich die Beklagte beim Erstkläger melden wird. Nachdem der Erstkläger über Dritte erfahren hatte, dass die Rechtsvorgängerin beabsichtigt, das „G*" zeitnah an die Beklagte zu übergeben, erkundigte sich der Erstkläger abermals, wie denn nunmehr der Stand der Dinge betreffend das Kaufgeschäft sei, woraufhin ihm die Beklagte mitteilte, dass sie sich bei ihm melden werde und sich ungeachtet der beabsichtigten Übergabe an das Kaufgeschäft gebunden fühle. Die Beklagte hatte mit ihrer Großmutter (Rechtsvorgängerin) vereinbart, dass sie das Kaufgeschäft mit den Klägern – nach erfolgter Übergabe - abwickeln wird.
Am 27.11.2019 übermittelte der Rechtsvertreter der Beklagten ein Schreiben an den Vertragserrichter, in dem er unter anderem bestätigte, dass sowohl die Rechtsvorgängerin als auch die Beklagte selbstverständlich zu allen mit den Klägern getroffenen Abreden stünden, die Beklagte für den Fall ihres Eigentumsrechts an der Liegenschaft „G*“ die von ihrer Rechtsvorgängerin gegebene Verkaufszusage einhalten werde und die Rechtsvorgängerin von ihrem dann gegebenen Belastungs- und Veräußerungsverbot abstehen werde.
Am 17.02.2020 teilte der Rechtsvertreter der Beklagten dem Vertragserrichter mit, dass nunmehr die Beklagte grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft G* ist, und bat um Übermittlung des Kaufvertragsentwurfes.
Am 02.03.2020 übermittelte der Vertragserrichter dem Rechtsvertreter der Beklagten die (vom Erstgericht in den Feststellungen wiedergegebenen) Vertragsentwürfe zur Durchsicht und Bekanntgabe allfälliger Änderungs- und/oder Ergänzungswünsche.
Der Rechtsvertreter der Beklagten beantwortete das Schreiben des Vertragserrichters am 05.03.2020 unter anderem damit, dass der Vertragsentwurf laut Stellungnahme der Beklagten und deren Rechtsvorgängerin in Ordnung gehe. Aufgrund des bis zum 30.11.2020 aufrechten Vorkaufsrechts der Pächterin empfahl er, den Kaufvertrag erst nach dem 1.12.2020 grundbuchsfähig abzuschließen.
Die Beklagte überkamen im Jahr 2020 schließlich Zweifel betreffend den damals vereinbarten Kaufpreis, weshalb sie die von der Kaufvereinbarung umfassten Grundstücksteile von einem Sachverständigenbüro zum Bewertungsstichtag 01.03.2021 schätzen ließ. Da dieses Gutachten einen Verkehrswert zum Stichtag 01.03.2021 von EUR 1.338.000,00 auswies, richtete der Rechtsvertreter der Beklagten am 08.03.2021 ein Schreiben an den Rechtsvertreter des Erstklägers sowie den Vertragserrichter Dr. K*, in welcher dieser im Namen der Beklagten als auch deren Rechtsvorgängerin erklärte, dass gegen die beiden vorgesehenen Rechtsgeschäfte, wie auch gegen jedwede diesbezüglich in der Vergangenheit getroffene Abreden und Vereinbarungen die Nichtigkeitseinrede nach § 934 ABGB erhoben werde.
Mit Schriftsatz vom 07.08.2023 berief sich die Beklagte erstmals auf ein Schein- bzw Umgehungsgeschäft.
Das Kaufgeschäft wurde der Grundverkehrsbehörde bis dato nicht zur Kenntnis gebracht.
In seiner rechtlichen Beurteilung kam das Erstgericht zum Schluss, dass zwischen den Klägern und der Rechtsvorgängerin der Beklagten spätestens mit 25.02.2019 ein dem Grunde nach gültiges Kaufgeschäft zustande gekommen sei. Da der Zweitkläger dem Geschäft nur beigezogen worden sei, um eine gemäß § 3 Abs 1 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2001 erforderliche Einbeziehung und Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zu umgehen, obwohl der Erwerb der Grundstücksteile alleine dem Erdbauunternehmen sowie den wirtschaftlichen Interessen des Erstklägers dienen hätte sollen, liege ein Umgehungsgeschäft vor. Dieses unterliege jener Rechtsnorm, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden sei. Die (tatsächlich gewollte) Kaufvereinbarung, nämlich der Erwerb sämtlicher Grundstücke durch den Erstkläger, sei jedenfalls genehmigungspflichtig. Nach ständiger Rechtsprechung sei die Genehmigung eines Vertrags durch die Grundverkehrsbehörde eine aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrags. Der aufschiebend bedingt geschlossene Vertrag werde erst durch den Bedingungseintritt wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt befände er sich in einem Schwebezustand. Das Rechtsgeschäft, dessen Rechtswirksamkeit von einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abhänge, binde die Parteien so lange, bis die Genehmigung versagt werde. Damit sei dem Erstkläger aber insofern nicht geholfen, weil er nach § 16 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 bis zur Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde den dem Erwerb zugrundeliegenden Rechtstitel nicht ausüben könne. Sämtliche Klagebegehren der Kläger würden sich aber auf die Eigentumsübertragung sowie die Abgabe der damit verbundenen Erklärungen richten, die aufgrund der fehlenden Genehmigung der Grundverkehrsbehörde nicht möglich sei. Der Beklagten sei daher im Ergebnis zuzustimmen, dass sie nicht verhalten werden könne, Eigentum zu übertragen und hiezu notwendige Erklärungen abzugeben, wenn sich der durch die notwendige grundverkehrsrechtliche Genehmigung aufschiebend bedingte Vertrag in einem Schwebezustand befinde.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die rechtzeitige Berufung der Kläger aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem auf Klagsstattgabe gerichteten Abänderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
In ihrer Berufungsbeantwortung beantragt die Beklagte, der Berufung der Kläger keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Ein Umgehungsgeschäft liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die Parteien die von einer Norm angeordneten Rechtsfolgen dadurch vermeiden, dass sie ein Rechtsgeschäft schließen, das dem Wortlaut nach nicht von dieser Norm betroffen wird, das jedoch den gleichen Zweck erfüllt, wie das verbotene Geschäft. Im Gegensatz zum Scheingeschäft wird es von den Parteien wirklich gewollt und auch realisiert, wenngleich nicht um dieses Geschäfts willen, sondern zur Sicherstellung des wirtschaftlichen Erfolgs eines anderen, aus Verbotsgründen oder Zweckmäßigkeitsüberlegungen nicht abgeschlossenen Geschäfts (vgl 2 Ob 89/13x mwN). Motiv ihres Handelns ist die Herstellung eines Sachverhalts, der von der zu umgehenden Norm (beispielsweise gesetzliche Verbote oder Genehmigungspflichten – hier nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz) nicht erfasst wird (Heiss/Mahmud in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 916 ABGB Rz 4 mwN). Es genügt, dass das Umgehungsgeschäft objektiv den Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt, auf eine spezielle Umgehungsabsicht der Parteien kommt es nicht an (vgl 2 Ob 89/13x mwN).
2. Soweit die Kläger in ihrer Rechtsrüge behaupten, es liege kein Umgehungsgeschäft vor, ist diese nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie insbesondere die Feststellungen übergehen, wonach Hintergrund für die Einbeziehung des Zweitklägers als zweiten Käufer jener war, eine Einbeziehung der Grundverkehrsbehörde tunlichst zu vermeiden (US 14; vgl RS0043312 ua). Im Übrigen sprechen die Kläger an anderer Stelle in der Berufung selbst davon, die Vorgangsweise sei dazu gewählt worden, um den Kaufvertrag zügiger (Anm: weil in Umgehung eines Verfahrens vor der Grundverkehrsbehörde) abwickeln zu können (BS 8). Der nach dem tatsächlich gewollten Geschäft angestrebte Erwerb von mehr als 1.000 m² an landwirtschaftlicher Grundfläche durch den Erstkläger ist nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (als auch nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023) jedenfalls genehmigungspflichtig.
3. Jedoch ist nicht jedes Umgehungsgeschäft schon wegen der – hier zu bejahenden – rechtswidrigen Umgehungsabsicht nichtig; es unterliegt nur der Rechtsnorm, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden ist. Ist dieses nur genehmigungsbedürftig, ist es in seiner rechtlichen Wirkung so lange in Schwebe, bis die Genehmigung erteilt oder versagt oder festgestellt wird, dass es dennoch keiner Genehmigung bedarf (RS0016469).
4. Zwar bildet die Genehmigung des Vertrags durch die Grundverkehrsbehörde beim genehmigungspflichtigen Liegenschaftskauf eine Suspensivbedingung für dessen Wirksamkeit, dies hindert jedoch nicht den Anspruch auf Erwirkung erforderlicher Willenserklärungen bei strittigen Verträgen. Dies resultiert aus der Verpflichtung der Vertragspartner, alles zu unterlassen, was dem Bedingungseintritt entgegenstehen könnte, und darauf hinzuwirken, dass die Bedingung eintritt. Das Erfordernis der behördlichen Genehmigungen steht der Klage auf Zuhaltung des Vertrags und auf Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde daher nicht entgegen (vgl 2 Ob 126/13p und 3 Ob 34/07g je mwN). Die Vorwirkungen des bedingten Vertrags erschöpfen sich allerdings darin, jene Ansprüche zu begründen, die unmittelbar zur Beendigung seines Schwebezustands erforderlich sind. Ein Anspruch auf gänzliche Erfüllung des Kaufvertrags – wie hier jener auf Übereignung der Kaufgrundstücke – hingegen ist davon nicht umfasst (vgl 3 Ob 34/07g mwN).
5.1. Vor diesem Hintergrund hat die Beklagte bereits im vorbereitenden Schriftsatz vom 08.04.2022 zutreffend darauf hingewiesen, dass die Textierung der Urteilsbegehren, die Beklagte zu verpflichten, die Grundstücke (lastenfrei) ins Eigentum zu übertragen (sowie sämtliche Erklärungen dafür abzugeben, die zur Übertragung des Eigentumsrechtes notwendig sind), unzulässig ist, weil eine grundverkehrsbehördliche Übereignungsgenehmigung fehlt (Seite 2 in ON 9).
5.2. Diesen Umstand übergehen die Kläger, wenn sie in der Mängelrüge monieren, das Erstgericht habe mit ihnen nicht erörtert, dass ihre auf Eigentumsübertragung gerichtete Klagebegehren nicht möglich seien, weil sich der Vertrag mangels Vorliegens einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung in einem aufschiebend bedingten Schwebezustand befinde. Sie verkennen dabei insbesondere, dass § 182a ZPO nichts daran geändert hat, dass es keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen bedarf, gegen das der Prozessgegner bereits Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Auch die Pflicht nach § 182a ZPO kann nicht bezwecken, das Gericht zur Erörterung eines Vorbringens zu zwingen, dessen Schwächen bereits der Prozessgegner aufgezeigt hat (vgl RS0037300) [T41]). Umso weniger war daher das Erstgericht entgegen der von den Klägern vertretenen Ansicht verpflichtet, das beantragte Klagebegehren amtswegig dahingehend abzuändern, dass die Beklagte verpflichtet werde, einen Kaufvertrag notariell oder gerichtlich beglaubigt zu unterfertigen.
6. Die von den Klägern behauptete Mangelhaftigkeit des Verfahrens wegen einer Verletzung der Bestimmung des § 182a ZPO liegt daher nicht vor.
7. Die Kläger argumentieren in ihrer Rechtsrüge, die Klagebegehren seien nicht nur auf die Übertragung des Eigentumsrechtes gerichtet gewesen, sondern es sei auch beantragt worden, die Beklagte schuldig zu erkennen, sämtliche Erklärungen dafür abzugeben, die zur Übertragung des Eigentumsrechtes notwendig seien. Als solche Erklärung sei natürlich auch die notariell oder gerichtlich beglaubigte Unterfertigung eines Kaufvertrages anzusehen.
Mit Blick darauf, dass die Kläger in ihrem Klagebegehren die Leistungspflicht der Beklagten von der gleichzeitigen Erfüllung der von ihnen an die Beklagte zu erbringenden Gegenleistungen abhängig machen – womit sie die vollständige Erfüllung der wechselseitigen Hauptleistungspflichten aus den Kaufverträgen anstreben – , erscheint es zweifelhaft, ob es sich bei den auf Abgabe von Willenserklärungen gerichteten Klagebegehren überhaupt um selbständige Begehren handelt. Vielmehr spricht die gewählte Formulierung der Klagebegehren insgesamt dafür, dass die auf Abgabe von Willenserklärungen gerichteten Begehren in einem untrennbaren Zusammenhang mit den auf Übereignung der Grundstücke und damit mit den auf Erfüllung gerichteten Begehren stehen.
Aber selbst wenn man von ersterer Variante ausginge, wäre für den Rechtsstandpunkt der Kläger nichts zu gewinnen:
8. Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 09.11.2023 unter anderem vorgebracht, das klagsweise geltend gemachte Ansinnen, die Beklagte an einer unumwunden zugestandenen Grundverkehrsumgehung mitwirken zu lassen, widerspreche den guten Sitten und sei daher gemäß § 879 Abs 1 ABGB als nichtig zu erkennen (Seite 6 in ON 61).
Wie bereits oben dargelegt ist nicht jedes Umgehungsgeschäft schon wegen der rechtswidrigen Umgehungsabsicht nichtig; es unterliegt nach der Rechtsprechung nur der Rechtsnorm, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden ist. Gegen eine Nichtigkeit der hier in Rede stehenden Umgehungsgeschäfte spricht hier nicht zuletzt der Umstand, dass auch § 33 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (nunmehr § 60 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023) ausdrücklich anordnet, dass Schein- und Umgehungsgeschäfte nach ihrem wahren Inhalt bzw. dem beabsichtigten Rechtsgeschäft zu beurteilen sind und dementsprechend den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes unterliegen.
Von der Frage, ob die zwischen den Streitteilen (mündlich bzw. in nicht einverleibungsfähiger Form) abgeschlossenen Umgehungsgeschäfte von vornherein nichtig sind – was wie aufgezeigt zu verneinen ist – ist jedoch jene zu unterscheiden, ob den Klägern gegenüber der Beklagten aus den abgeschlossenen Umgehungsgeschäften auch ein durchsetzbares Recht erwächst, die Beklagte zur (weiteren) Mitwirkung an der Durchführung der Umgehungsgeschäfte – etwa durch Mitwirkung an der Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde – zu verhalten.
9. Bereits der oben zitierte Rechtssatz RS0016469, wonach nicht jedes Umgehungsgeschäft schon wegen der rechtswidrigen Umgehungsabsicht nichtig sei, unterstellt, dass die Absicht, einen Sachverhalt so zu manipulieren, damit objektiv der Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt wird, rechtswidrig ist. Dass Umgehungsgeschäfte von der Rechtsordnung nicht gewünscht sind, schlägt sich aber auch im hier anzuwendenden Salzburger Grundverkehrsrecht nieder, welches solche Geschäfte durch die Anordnung in § 33 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (nunmehr § 60 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023), wonach auf diese jene Rechtsnormen anzuwenden sind, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden gewesen wären, sanktioniert.
Dafür, dass Umgehungsgeschäfte und die Mitwirkung an solchen von der Rechtsordnung und der Rechtsprechung missbilligt werden, finden sich aber auch an anderer Stelle Belege:
So haben etwa nach § 5 Abs 3 NO Notare jede Mitwirkung zu verbotenen, verdächtigen oder zum Scheine vorgegebenen Geschäften zu versagen. Weiters darf der Notar gemäß § 34 Abs 1 NO eine Amtshandlung über verbotene oder über solche Geschäfte nicht vornehmen, rücksichtlich deren sich der gegründete Verdacht ergibt, dass die Parteien sie nur zum Scheine, zur Umgehung des Gesetzes oder zum Zwecke der widerrechtlichen Benachteiligung eines Dritten schließen.
Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes wirken Rechtsanwälte, die ihre Klienten in Ansehung des österreichischen Grundverkehrsrechts zum Abschluss von unerlaubten Umgehungsgeschäften raten oder an deren Zustandekommen, etwa durch Verfassung von Verträgen, Vertragsentwürfen, sonstigen Urkunden udgl teilnehmen, am Umgehungsgeschäft mit, und haben keinen Entgeltanspruch für die dabei erbrachten Leistungen, weil ein verbotenes, weil gesetzwidriges Geschäft nicht Inhalt eines gültigen Bevollmächtigungsvertrags sein kann (vgl RS0038780). Das Verhalten eines Rechtsanwaltes ist nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes als Verletzung einer Berufspflicht und/oder als Verstoß gegen Ehre und Ansehen des Standes zu werten, wenn zwar bei der Parteienvertretung und im konkreten Fall bei der Vertragsgestaltung durch den Rechtsanwalt gegen kein ausdrückliches gesetzliches Verbot verstoßen wurde, der damit verfolgte Zweck aber zu Ergebnissen führte, die dem Rechtsgefühl der Gemeinschaft und der darin fußenden, gefestigten Standesauffassung widerstreiten. Dies gilt insbesondere auch für die Gestaltung oder Mitwirkung eines Rechtsanwaltes an einem Schein- oder Umgehungsgeschäft. Eine solche Manipulation ist nicht nur als rechtswidrig, sondern für einen Rechtsanwalt, der gemäß § 9 RAO verpflichtet ist, die übernommenen Vertretungen dem Gesetz gemäß zu führen, auch als disziplinäres Verhalten zu qualifizieren (vgl RS0113692).
10. Zusammengefasst ist daher festzuhalten, dass Umgehungsgeschäfte (wie auch die bloße Mitwirkung an solchen) grundsätzlich als rechtswidrig einzustufen sind. Auch wenn ungeachtet dessen rechtswidrige Umgehungsgeschäfte – wie oben aufgezeigt – nicht von vornherein und in jedem Fall nichtig sind (sondern nur dann, wenn der Verbotszweck des primär angestrebten Geschäftes das Umweggeschäft miterfasst und diese Rechtsfolge erfordert [vgl RS0018181 [T3]; vgl 5 Ob 163/12z mwN]), würde es dennoch zu einem nicht zu rechtfertigenden Wertungswiderspruch führen, Vertragspartnern von rechtswidrigen Umgehungsgeschäften wechselseitig gerichtlich durchsetzbare Ansprüche auf – wie hier – Mitwirkung an der (weiteren) Umsetzung eines von der Rechtsordnung missbilligten Geschäfts zu gewähren, während es etwa einem Notar gemäß den §§ 5 Abs 3 und 34 Abs 1 NO verwehrt wäre, darüber einen gemäß § 1 Z 17 EO exekutionsfähigen Notariatsakt nach § 3 NO zu errichten.
11. Ein Anspruch auf – wie hier – Mitwirkung an der (weiteren) Umsetzung eines von der Rechtsordnung missbilligten Umgehungsgeschäfts kann aber auch schon deshalb nicht bestehen, weil ein Umgehungsgeschäft nach der Rechtsprechung jener Rechtsnorm unterliegt, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden ist (RS0016469). In diesem Sinne ordnet – worauf bereits hingewiesen wurde – auch § 33 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (nunmehr § 60 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023) ausdrücklich an, dass Schein- und Umgehungsgeschäfte nach ihrem wahren Inhalt bzw. dem beabsichtigten Rechtsgeschäft zu beurteilen sind. Entsprechend diesen Grundsätzen ist daher auch hier ausgehend vom tatsächlich beabsichtigten Rechtsgeschäft rechtlich zu beurteilen, ob daraus die von den Klägern erhobenen Begehren abgeleitet werden können. Dies ist zu verneinen, weil nach dem tatsächlich beabsichtigten Rechtsgeschäft die Grundstücke nicht - wie von den Klägern begehrt - aufgeteilt auf zwei Käufer, sondern alleine an den Erstkläger verkauft werden sollten. Eine urteilsmäßige Verpflichtung der Beklagten alleine gegenüber dem Erstkläger zur Zuhaltung des (alleine relevanten) verdeckten Geschäftes bzw. zur Unterfertigung einer dementsprechenden einverleibungsfähigen Urkunde wäre aber etwas anderes, als die Kläger im Verfahren je begehrt haben; ein derartiger Zuspruch hätte gegen die Bestimmung des § 405 ZPO verstoßen (vgl 7 Ob 617/86).
12. Es ist daher dem von der Beklagten bereits in erster Instanz erhobenen Einwand beizupflichten, dass sie nicht mit Urteil zur Mitwirkung (an der Finalisierung) eines von der Rechtsordnung grundsätzlich missbilligten Umgehungsgeschäftes verpflichtet werden kann. Auch insoweit wäre es an den Klägern gelegen, selbst ihren Prozessstandpunkt aufgrund dieses von der Beklagten erhobenen Einwandes zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Anstatt etwa die Verpflichtung der Beklagten gegenüber (alleine) dem Erstkläger auf Zuhaltung des verdeckten Geschäftes und Unterfertigung einer dementsprechenden einverleibungsfähigen Urkunde einzufordern, haben die Kläger in erster Instanz trotz aller Einwände der Beklagten weiterhin lediglich (Erfüllungs)Ansprüche aus den rechtswidrigen Umgehungsgeschäften selbst gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Auch im Rechtsmittelverfahren stehen die Kläger nach wie vor auf dem Standpunkt, die Beklagte hätte schuldig erkannt werden müssen, die notwendigen Erklärungen abzugeben, um den Klägern (!) das jeweilige Eigentumsrecht an den kaufgegenständlichen Flächen zu verschaffen (BS 7). Diese Ansicht ist jedoch wie aufgezeigt verfehlt.
13. Damit erweist sich auch die Rechtsrüge als nicht berechtigt.
14. Der Berufung war daher insgesamt ein Erfolg zu versagen.
15. Auf den im Rubrum der Rechtsmittelschrift zwar angekündigten, aber nicht ausgeführten Kostenrekurs der Kläger war nicht weiter einzugehen.
16. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO. Hier haben die als formelle Streitgenossen auftretenden und im Berufungsverfahren unterliegenden Kläger der Beklagten nur die anteiligen Kosten entsprechend der Quote zu ersetzen, die sich aus ihrer Beteiligung am Prozess ergibt (vgl Obermaier, Kostenhandbuch4 Rz 1.347 mwN). Ausgehend von den vom Erstgericht festgestellten Verkehrswerten der von den Klägern jeweils begehrten Grundflächen (US 29 ff), hat der Erstkläger der Beklagten gerundet 94 % und der Zweitkläger der Beklagten gerundet 6 % der Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
17. Bei Vorliegen einer Streitgenossenschaft ist zu beachten, dass die Ansprüche – wie hier – von formellen Streitgenossen im Sinn des § 11 Z 2 ZPO grundsätzlich nicht zusammenzurechnen sind (RS0035615), insbesondere nicht für den Bewertungsausspruch des Gerichts zweiter Instanz (RS0035588), der für jeden Streitgenossen einzeln zu erfolgen hat. Die Bewertung der Entscheidungsgegenstände mit jeweils EUR 30.000,-- übersteigend orientiert sich an den vom Erstgericht festgestellten Verkehrswerten der von den Klägern aus den jeweiligen Umgehungsgeschäften begehrten Grundflächen (US 29 ff).
18. Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit der ordentlichen Revision liegen vor, weil – soweit überblickbar – Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur in ihrer Bedeutung über den konkreten Rechtsstreit hinausgehenden Frage fehlt, ob den Vertragsparteien eines zwar rechtswidrigen aber – weil es den Zweck der umgangenen Norm nicht vereitelt – nicht ungültigen Umgehungsgeschäfts wechselseitig Ansprüche auf (weitere) Mitwirkung an der Durchführung und Umsetzung des rechtswidrigen Umgehungsgeschäftes zustehen.
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