OGH 6Ob620/88

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.07.1988

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Samsegger als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schobel, Dr. Melber, Dr. Schlosser und Dr. Redl als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Wilhelm R***, Immobilienhändler, Linz, Waldeggstraße 1, vertreten durch Dr. Eckhard Tasler, Rechtsanwalt in Linz, wider die beklagte Partei G*** W*** V***, Graz, Herrengasse 18-20,

vertreten durch Dr. Helmut Klement, Dr. Erich Allmer und Dr. Annemarie Schreiner, Rechtsanwälte in Graz, wegen 186.874,94 S samt Nebenforderungen, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Graz als Berufungsgerichtes vom 24. März 1988, GZ 6 R 23/88-10, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 17. November 1987, GZ 7 Cg 272/87-5, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht stattgegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, dem Kläger die mit 7.360,65 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten an Umsatzsteuer 669,15 S) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte hatte als Eigentümerin eines Stadthauses zunächst im Februar 1987 durch ein Zeitungsinserat Interessenten für die Anmietung eines Geschäftslokales in ihrem Haus gesucht und nach erfolglos gebliebenen Verhandlungen mit zwei Mietinteressenten Anfang April 1987 nochmals durch Einschaltung in mehrere Tageszeitungen die Vermietbarkeit des Geschäftslokales bekanntgemacht.

Die Beklagte besorgt die Verwaltung ihres Hauses selbst. Der Kläger führt in einer anderen Landeshauptstadt ein Immobilienmaklerbüro. Nach dem Erscheinen der Zeitungsinserate von Anfang April 1987 wandte er sich am 16. April 1987 fernmündlich an die Beklagte und führte mit einem bei dieser in der Hausverwaltung tätigen Bautechniker ein Gespräch. Der Kläger stellte sich seinem Ferngesprächspartner als Immobilienmakler vor, wies auf Geschäftsbeziehungen zur Beklagten hin und erklärte, Lokale in der inserierten Größenordnung zu suchen. Er erbot sich zur Vermittlung von Mietinteressenten. Der Ferngesprächspartner des Klägers hatte gegen Vermittlungsbemühungen des Klägers nichts einzuwenden, worauf der Kläger um die Übersendung von Planunterlagen zum Geschäft ersuchte.

Zu diesem Ferngespräch hielt das Erstgericht ausdrücklich fest, daß es eine, den Prozeßbehauptungen der Beklagten entsprechende Feststellung, es sei vereinbart worden, daß die Beklagte in keinem Falle Provision zu zahlen habe, nicht habe treffen können. Die Beklagte übersandte dem Kläger mit einem Begleitschreiben vom 22. April 1987 die gewünschten Unterlagen, gab ergänzende Erklärungen über mitbenützbare Kellerräume und Parkflächen und nannte ihre Zinsvorstellungen. Dabei nahm sie auf das erwähnte Telefongespräch vom 16. April 1987 Bezug, ohne näheres aus dessen Inhalt festzuhalten.

Der Mitarbeiter der Beklagten, der mit dem Kläger das Ferngespräch vom 16. April 1987 geführt hatte, fragte am 7. Mai 1987 fernmündlich beim Kläger an, ob dieser bereits Interessenten für das Geschäftslokal hätte, anderenfalls würde die Beklagte mit einem Interessenten aus einem benachbarten Bundesland einen Mietvertrag abschließen. Der Kläger antwortete, daß er seine Anbote erst versenden müsse.

Mit einem Schreiben vom 8. Mai 1987 gab der Kläger die Mietgelegenheit unter anderem einer Warenhandels-AG bekannt. Dabei wies der Kläger auf die von ihm im Erfolgsfalle zu fordernde Provision im Ausmaß von drei Monatsbruttomieten zuzüglich Umsatzsteuer hin.

Am 13. Mai 1987 wandte sich einer der Geschäftsführer einer Warenhandelsgesellschaft wegen der Anmietung des Stadtlokales an die Beklagte und erklärte dabei, daß er von der Mietgelegenheit durch die - mit dem Schreiben des Klägers vom 8. Mai 1987 unterrichtete - Warenhandels-AG in Kenntnis gesetzt worden sei. Diese Aktiengesellschaft bezeichnete der Geschäftsführer als seine "Konzernzentrale".

In den ersten Tagen des Monates Juni 1987 rief der von der Beklagten mit der Hausverwaltung betraute Angestellte den Kläger an und erklärte zu dessen im Schreiben vom 22. Mai 1987 angemeldeten Provisionsanspruch fernmündlich, zwischen den Streitteilen sei vereinbart worden, daß die Beklagte an den Kläger keine Provision zu zahlen hätte. (Der im erstinstanzlichen Urteil gebrauchte Ausdruck "bekomme" ist offensichtlich unrichtig.) Der Kläger widersprach dieser Behauptung. Auf Grund dieses Ferngespräches richtete die Beklagte an den Kläger das mit 4. Juni 1987 datierte Schreiben.

Darin heißt es wörtlich:

"Wir möchten Sie darauf hinweisen, daß für den Erfolgsfall, die Ihnen entstehenden Kosten nur vom Mieter beglichen werden können, da von unserer Seite auf keinen Fall Vermittlungsgebühren zur Zahlung gelangen. Weiters können Sie Ihre Bemühungen für die Vermietung einstellen, da eines Ihrer Schreiben Erfolg zeigte, und wir nunmehr zu einem Vertragsabschluß gelangen konnten. Bei diesem Schreiben

handelt es sich um jenes an die Firma......, das von dieser an ihren

Tochterkonzern.........weitergegeben wurde. Mit Dank für die rasche

Vermittlung verbleiben wir mit freundlichen Grüßen."

Im Antwortschreiben vom 10. Juni 1987 widersprach der Kläger dem von der Beklagten in der Provisionsfrage eingenommenen Standpunkt. Die Beklagte schloß im Sinne einer mit 11. Juni 1987 datierten Vertragsurkunde für die Zeit ab 15. Juni 1987 mit der im Schreiben der Beklagten vom 4. Juni 1987 erwähnten Handelsgesellschaft über das seinerzeit in den Zeitungseinschaltungen erwähnte Lokal einen Mietvertrag.

Der Kläger begehrte für seine als auftragsgemäß und für den Vertragsabschluß als ursächlich und verdienstlich bezeichneten Vermittlungstätigkeiten - nach entsprechender Einschränkung eines Klagebegehrens - eine Provision in dreifacher Höhe des außer Streit gestellten Bruttomonatszinses von 56.628,77 S, zuzüglich 10 % Umsatzsteuer, also 186.874,94 S.

Die Beklagte wendete ein, dem Kläger keinen Vermittlungsauftrag erteilt zu haben. Der Kläger habe voraus auf jede Provisionszahlung durch die Beklagte verzichtet. Dem Kläger stünde schon deshalb gegen die Klägerin kein Provisionsanspruch zu, weil er die Handelsgesellschaft, mit der die Beklagte dann den Mietvertrag geschlossen habe, nicht als Interessentin namhaft gemacht habe und eine Vereinbarung im Sinne des § 9 ImmMV keinesfalls getroffen worden sei. Im übrigen machte die Beklagte geltend, daß die geforderte Provision nicht der genannten Verordnung entspräche, weil deren Höchstsätze nicht als vereinbart gelten könnten. Das Prozeßgericht erster Instanz erkannte - mit Ausnahme einer unangefochten gebliebenen Abweisung im Zinsenpunkt - nach dem Klagebegehren.

Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil. Dazu sprach es aus, daß die Revisionszulässigkeitsvoraussetzung nach § 502 Abs 4 Z 1 ZPO vorliege.

In rechtlicher Beurteilung hatte das Erstgericht gefolgert:

Die Beklagte habe das Anerbieten des Klägers (der sich als Immobilienmakler zu erkennen gegeben habe), sich in die Vermittlung eines Mieters (für das von der Beklagten inserierte Geschäftslokal) einzuschalten, angenommen. Die von der Beklagten eingewendete Absprache über ihre Freistellung von jeder Provisionspflicht sei nicht erwiesen worden. Die Vermittlungstätigkeit des Klägers sei für den Mietvertragsabschluß verdienstlich gewesen, weil der Kläger eine Aktiengesellschaft als Mietinteressentin namhaft gemacht habe, mit deren Tochtergesellschaft die Beklagte letztlich einen Vertrag im Sinne des Vermittlungsauftrages abgeschlossen habe. Die Beklagte habe dem Kläger gegenüber dessen Verdienstlichkeit für den tatsächlich erfolgten Vertragsabschluß im übrigen ausdrücklich bestätigt.

Der Vertrag, den die Beklagte als Geschäftsherrin mit einer Handelsgesellschaft abgeschlossen habe, die der Kläger als Immobilienmakler im Rahmen des ihm erteilten Vermittlungsauftrages zwar nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar durch Benennung der konzernleitenden Aktiengesellschaft namhaft gemacht habe, begründete jedenfalls als "zweckgleichwertiges Geschäft" die Provisionspflicht der Beklagten. Diese berufe sich in diesem Zusammenhang zu Unrecht auf § 9 ImmMV, der Vermittlungstätigkeit des Klägers sei die Verdienstlichkeit nicht abzusprechen.

Das Berufungsgericht führte in rechtlicher Beurteilung aus:

Die Beklagte habe in Kenntnis der Gewerbeausübung des Klägers als eines konzessionierten Immobilienmaklers dessen in ihrem Interesse entfaltete Tätigkeit gebilligt und durch Übersendung von Unterlagen unterstützt. Das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrages sei nicht ernsthaft in Zweifel zu ziehen. Die Beklagte habe die Verdienstlichkeit der vom Kläger entfalteten Vermittlungstätigkeit nicht nur selbst schriftlich bestätigt, die anerkannte Verdienstlichkeit sei auch tatsächlich anzunehmen, denn die Mieterin habe von der Vermietungsabsicht der Beklagten durch die als Konzernzentrale bezeichnete Handelsgesellschaft erfahren, die der Kläger interessiert und der Beklagten namhaft gemacht habe. Die Beklagte habe für den Fall einer erfolgreichen Vermittlung auch eine Provisionspflicht auf sich genommen, weil sie als Kaufmann habe erkennen müssen, daß der Kläger ihr seine gewerbsmäßigen Dienste angetragen habe, also eine entgeltliche Tätigkeit im Sinne der Immobilienmaklerverordnung vom 16. Juni 1978, BGBl. Nr. 323, zu entfalten gewillt gewesen sei. "Vordergründig betrachtet" sei zwar die Vermietung nicht als erfolgreich im Sinne des § 8 Abs 2 ImmMV anzusehen, weil die Beklagte als Auftraggeberin nicht mit der vom Kläger namhaft gemachten Interessentin, sondern mit einer anderen Vertragspartnerin das den Gegenstand des Vermittlungsauftrages bildende Rechtsgeschäft abgeschlossen habe. In der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise müsse der Vertragsabschluß mit einer konzernrechtlich mit der als Interessentin namhaft gemachten Gesellschaft verflochtenen anderen Gesellschaft für die Begründung der Provisionsschuld einem Vertragsabschluß mit der namhaft gemachten Gesellschaft gleichgehalten werden, zumal die Vertragspartnerin der Beklagten die Kenntnis von der Vertragsmöglichkeit durch ihre vom Kläger darauf angesprochene und der Beklagten namhaft gemachte "Konzernzentrale" erhalten habe. Die Beklagte habe selbst in ihrem Schreiben an den Kläger dessen Bemühungen als erfolgreich bezeichnet. Ein Fall des § 9 Abs 1 Z 5 Buchstabe b der ImmMV liege deshalb nicht vor.

Die Beklagte ficht das bestätigende Berufungsurteil wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Abweisung des Klagebegehrens zielenden Abänderungsantrag an.

Der Kläger strebt die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung an.

Die Revision ist zulässig, weil die Entscheidung des Rechtsstreites von der Auslegung des § 8 Abs 2 im Zusammenhang mit § 9 Abs 1 Z 5 Buchstabe b der Immobilienmaklerverordnung in Fällen abhängt, in denen der Geschäftsherr das den Gegenstand des Vermittlungsauftrages bildende Geschäft zwar nicht mit der namhaft gemachten Gesellschaft sondern mit einer anderen, konzernrechtlich mit der namhaft gemachten Gesellschaft verbundenen Gesellschaft abschließt. Die Lösung dieser über die Entscheidung des anhängigen Rechtsstreites hinaus bedeutsamen Frage des materiellen Rechtes wurde auch von der Revisionswerberin zum Inhalt ihrer Rechtsrüge erhoben.

Die Revision ist aber nicht berechtigt.

Die Beklagte hat dem Kläger schlüssig - was keinen Gegenstand einer qualifizierten Rechtsfrage bildet - einen Vermittlungsauftrag erteilt. Eine schriftliche Bestätigung erfolgte zunächst nicht. Erst nach den Tätigkeiten des Vermittlers, die dann in der Folge zum Abschluß des den Gegenstand des Vermittlungsauftrages bildenden Vertrages führten, wies der Kläger die Beklagte auf das Ausmaß ihrer Provisionspflicht "im Erfolgsfalle" hin, ohne diesen Begriff näher zu erläutern oder auf eine Provisionsverpflichtung der Auftraggeberin in einem der im § 9 ImmMV erwähnten Fälle hinzuweisen. Die Beklagte hat nach der offenbar gewordenen Meinungsverschiedenheit über ihre Provisionspflicht noch vor dem rechtswirksamen Abschluß des Mietvertrages unter namentlicher Bezugnahme auf ihre spätere Vertragspartnerin dem Kläger schriftlich bestätigt, daß dessen Schreiben an eine von ihm namhaft gemachte Handelsgesellschaft zur Herstellung der Geschäftskontakte insofern Erfolg gezeitigt habe, als das an die namhaft gemachte Empfängerin gerichtete Schreiben "an ihren Tochterkonzern.........weitergegeben wurde". Damit verband die Beklagte ihren Dank "für die rasche Vermittlung". Gleichzeitig bestritt sie allerdings grundsätzlich ihre Provisionszahlungspflicht.

Indem die Beklagte die Vermittlungstätigkeit des Klägers im Hinblick auf den bereits ins Auge gefaßten später erfolgten konkreten Vertragsabschluß als "Erfolg-zeigend" bezeichnete, anerkannte die Beklagte zumindest das Zustandekommen des in der Folge tatsächlich abgeschlossenen Vertrages als Erfolgsfall. Eine Vereinbarung der Provisionspflicht für einen derartigen "Erfolg" wäre mit § 9 Abs 1 Z 5 Buchstabe b ImmMV vereinbar gewesen. Sie muß auch als schlüssig abgeschlossen gelten, weil der Kläger seine letztlich zum Vertragsabschluß führende Vermittlungstätigkeit in Erwartung einer von der Beklagten als Auftraggeberin zu leistenden Provision bereits entfaltet hatte und die Beklagte im Hinblick auf diese Leistungen und ihren konkreten Abschlußwillen die Vermittlung des Klägers als erfolgreich anerkannte.

Der nach dieser vom Kläger im erörterten Punkt offensichtlich angenommenen Erklärung der Beklagten erfolgte Vertragsabschluß löste eine zulässigerweise vertraglich vereinbarte Provisionspflicht in dem vom Kläger vorher geforderten und der Höhe nach vor dem Rechtsstreit unwidersprochen gebliebenen Ausmaß aus. Was ohne die Erklärung der Beklagten als vertraglich vereinbart zu gelten gehabt hätte, bedarf keiner Erörterung.

Der Revision war ein Erfolg zu versagen.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41 und 50 ZPO.