OGH 2Ob314/49

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 23.11.1949

Kopf

SZ 22/183

Spruch

Zum Begriff der Sommerwohnung nach § 1 Abs. 2 Z. 5 MietG.

Entscheidung vom 23. November 1949, 2 Ob 314/49.

I. Instanz: Bezirksgericht Mondsee; II. Instanz: Kreisgericht Wels.

Begründung

Die beim Erstgerichte eingebrachte Kündigung war darauf gestützt, daß der Ort S., in dem sich die gekundigte Wohnung befindet, zu jenen Orten gehöre, in denen die Vermietung von Wohnungen an Sommergäste eine Haupterwerbsquelle bildet, und daß die strittige Wohnung auch vom Gemeindeamte stets als eine sogenannte Sommerwohnung angesehen worden sei.

Das Erstgericht hat dieser Kündigung stattgegeben, das Berufungsgericht hat das erstgerichtliche Urteil bestätigt, aber die Revision gegen seine Entscheidung zugelassen.

Der Oberste Gerichtshof hat der Revision der gekundigten Partei nicht Folge gegeben.

Aus den Entscheidungsgründen:

Das Erstgericht hat auf Grund der Notorietät und der Aussage des Wohnungsreferenten der Gemeinde festgestellt, daß S. ein Ort ist, in welchem die Vermietung von Wohnungen an Sommergäste eine Haupterwerbsquelle bildet, und daß die gegenständliche Wohnung von der Gemeinde stets als Sommerwohnung angesehen wurde. Des weiteren nahm es auf Grund freier Würdigung der Aussage einer Zeugin und der kundigenden Partei als erwiesen an, daß bei Abschluß des gegenständlichen Mietvertrages seitens der kundigenden Partei ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht wurde, daß die Vermietung höchstens bis 31. Mai 1948 erfolgen könne, weil zu diesem Zeitpunkte in S. die Sommersaison beginne, und die kundigende Partei Wert darauf lege, das Zimmer in der Saison als Zweibettzimmer zu vermieten. Das Erstgericht hat auch festgestellt, daß es sich schon deshalb um eine Sommerwohnung handle, weil der im Jahre 1931 errichtete Neubau, in welchem sich das gegenständliche Zimmer befindet, eigens für Zwecke der Vermietung im Sommer mit fließendem Warm- und Kaltwasser ausgestattet und das Zimmer zur Vermietung an Sommergäste auch tatsächlich verwendet wurde, sowie daß im vorliegenden Falle ein Einbettzimmer-Tagespreis von 4 S vereinbart worden ist.

Das Erstgericht hat daher die Kündigung, welche nur auf die Mieterschutzfreiheit der gekundigten Wohnung als Sommerwohnung hingewiesen hat, ohne Kündigungsgrunde nach § 19 MietG. anzuführen, für rechtswirksam erklärt.

Das Berufungsgericht, welches die Beweiswürdigung und die Feststellungen des Erstrichters übernommen hat, ist ihm in jeglicher rechtlicher Beziehung gefolgt, weshalb es das Urteil bestätigte. Es legte hiebei dem Umstande entscheidende Bedeutung bei, daß die Erbauung des Hauses dem Zwecke der Vermietung von Sommerwohnungen diente, die Vermietung an Sommergäste erfolgte und die kundigende Partei bei Eingehung des gegenständlichen Bestandvertrages außerhalb der Saison ausdrücklich auf ihren Vermietungswillen bei Beginn der Saison 1948 aufmerksam gemacht hat, und daß das verhältnismäßig hohe Entgelt für den Standpunkt der kundigenden Partei spreche. Dem Umstande, wie die Wohnung beschaffen und ausgestattet war, daß sie während eines Teiles des Krieges und der Nachkriegszeit, während des Aussetzens der Fremdensaison, durch etwa vier Jahre ständig an einen Berliner vermietet war, die kundigende Partei keine Konzession zur Beherbergung von Fremden besitze und bezüglich des Preises ein Verwaltungsverfahren anhängig gemacht wurde, legte das Berufungsgericht keinerlei prozeßentscheidende Bedeutung bei.

Die vom Berufungsgerichte zugelassene Revision der gekundigten Partei bekämpft das Urteil aus dem Revisionsgrunde der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, indem sie sich auf den Wortlaut des § 5 Z. 4 WAG. stützt, der sage, daß Sommerwohnungen nur jene Wohnungen seien, welche infolge ihrer Beschaffenheit nur während der Sommermonate bewohnt werden können; dies treffe aber bei der gegenständlichen Wohnung mit Rücksicht auf deren Ausstattung mit Doppelfenstern und Ofen nicht zu, abgesehen davon, daß auch die Bettwäsche von der Gekundigten beigestellt wurde und sie auf Bedienung durch die Vermieter verzichtet habe. Überdies sei das Zimmer durch vier Jahre dauernd bewohnt worden und habe die kundigende Partei selbst zugegeben, daß es auch im Winter an andere Gäste vermietet worden sei. Diese Behauptung entspricht nicht ganz der Aktenlage, da die kundigende Partei nur angab, daß das Zimmer überwiegend an. Sommergäste vermietet worden sei. Die weiteren Rechtsausführungen der Revision gehen dahin, daß die Qualifikation der Wohnung als Sommerwohnung keine dauernde bleibe und daß dadurch, daß das Zimmer an den erwähnten Berliner durch fast vier Jahre dauernd vermietet gewesen sei und an die gekundigte Partei im März, also außerhalb der Saison, in Bestand gegeben wurde, diese Qualifikation als Sommerwohnung verlorengegangen sei. Es habe das Berufungsgericht zu Unrecht auch nicht gewürdigt, daß die Verwaltungsbehörde den Zins herabgesetzt habe, und es habe zu Unrecht entschieden, daß es allein auf die Vereinbarung und nicht auf die Beschaffenheit und Benützbarkeit während anderer Jahreszeiten ankomme und der Mangel einer Konzession unerheblich sei. Die Revision begehrt daher Abänderung des Urteiles im Sinne einer Unwirksamerklärung der Kündigung. Die Revisionsbeantwortung des Gegners begehrt Bestätigung des angefochtenen Urteiles.

Die Revision ist nicht begrundet. Das Berufungsgericht hebt mit Recht hervor, daß es im Sinne des Mietengesetzes auf die Verwendungsart der Wohnung ankommt, d. h. also, ob dieser Wohnraum während der Sommerzeit an Sommergäste vermietet wurde. Die Ansicht, daß eine mit einem Ofen und Doppelfenstern ausgestattete Wohnung nicht als Sommerwohnung angesehen werden könne, findet im Mietengesetz keine Stütze. Es weiß jedermann, daß auch während der Sommermonate in gebirgigen Gegenden empfindliche Temperaturstürze eintreten und es für die Qualität und die Nachfrage nach einer Sommerwohnung von großem Vorteil ist, wenn der Sommergast durch Doppelfenster und Heizmöglichkeit gegen niedrige Temperaturen geschützt ist. Die Heranziehung des § 5 WAG. ist nicht am Platze; denn letzteres Gesetz dient ganz anderen Zwecken als das Mietengesetz und ist als befristetes Ausnahme- und Notgesetz nicht geeignet, im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter eine Änderung der durch das Mietengesetz geschaffenen Lage zu bewirken, welche aus sozialpolitischen Gründen nicht nur den Rechten der Vermieter in Sommerfrischen, sondern auch der Möglichkeit der Erholung von in der Stadt arbeitenden Menschen während der Sommermonate Rechnung trägt. Darauf, ob der Vermieter eine Konzession besitzt oder ob er etwa den Umfang der ihm ohne Konzession zustehenden Rechte auf Vermietung überschreitet, kommt es tatsächlich nicht an (Ob III 691/25), sondern nach dem Wortlaute des Mietengesetzes allein darauf, daß die Räume im Betriebe eines Gewerbes der Fremdenbeherbergung, also rein gewerbsmäßig, während der im Orte üblichen Saison vermietet wurden, was hier mit Ausnahme der Kriegs- und unmittelbaren Nachkriegszeit geschehen ist.

Da das Revisionsgericht an die oben erwähnten Feststellungen des Berufungsgerichtes über den Zweck der Wohnung, deren Verwendung und Verständigung der gekundigten Partei von der Absicht der kundigenden Partei, die Wohnung ab 1. Juni 1948 dieser Verwendung wieder zuzuführen, gebunden ist, findet es die rechtliche Beurteilung durch das Berufungsgericht als zutreffend. Die Eigenschaft einer Sommerwohnung wird durch ihre Beschaffenheit, Lage und durch die Tatsache bedingt, daß sie vorzüglich in den Sommermonaten von deren Bezieher bzw. dessen Familie als Erholungsstätte benützt wird; ihr kann, auch wenn sie durch kurze Zeit, etwa während der Wintermonate, vermietet worden ist, deswegen allein noch nicht der Charakter einer Sommerwohnung abgesprochen werden, u. zw. auch dann nicht, wenn sie vermöge ihrer Ausstattung den gesteigerten Lebensbedürfnissen in größerem Maße dient. Das Entscheidende ist und bleibt ihre überwiegende Vermietung während der schönen Jahreszeit zu Erholungszwecken der Mieter und die Tatsache, daß in dem Orte die Vermietung an Sommergäste eine wesentliche Erwerbsquelle der Einwohner bildet. Die in der Entscheidung SZ. V/145 (= ZBl. 1923, Nr. 50) vertretene Auffassung, daß der Mieterschutz auch für Wohnungen in Kurorten und Sommerfrischen gelte, die während der Kriegs- und Nachkriegszeit wegen Ausfalles des Fremdenverkehrs nicht als Sommerwohnungen, sondern als Wohnräume schlechtweg und auf längere Zeit bzw. ohne Zeitangabe vermietet wurden, kann nur im Verhältnisse zwischen Vermieter und jenem Mieter gelten, der während dieser Zeiten die Wohnung auf unbestimmte Zeit gemietet hat, sie kann aber dann nicht aufrechterhalten werden, wenn eine solche Wohnung außerhalb der Saison bis zu deren Beginn unter Hinweis auf letzteren auf eine Zeit von weniger als sechs Monaten vermietet wurde und auch ein Zins vereinbart wurde, der dem Preise einer Sommerwohnung und nicht dem einer Jahreswohnung entspricht. Ob die Verwaltungsbehörde den Zins herabgesetzt hat, weil sie der Ansicht war, daß keine Sommerwohnung vorliege, ist für diesen Rechtsstreit ohne Bedeutung, weil die Frage, ob das gegenständliche Bestandverhältnis dem Mietengesetze unterliegt oder nicht, ausschließlich Sache der Beurteilung durch das Gericht ist. Auf die persönlich von der gekundigten Partei eingebrachte Eingabe, der ein Gedächtnisprotokoll, enthaltend die Rechtsmeinung eines Kontrollbeamten der Preisbehörde, angeschlossen war, war auch überdies deshalb kein Bedacht zu nehmen, da die Eingabe der Partei selbst unzulässig ist, außerhalb der Revisionsfrist erfolgte und daher im Revisionsverfahren auch unbeachtlich ist, zumal sie außerdem noch unzulässige Neuerungen enthält.

Den Urteilen der Untergerichte ist mithin keine unrichtige rechtliche Beurteilung der Sache unterlaufen, weshalb der Revision der Erfolg zu versagen war.