LG Flensburg 1. Zivilkammer — 1 S 64/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-17

Aktenzeichen: 1 S 64/25

ECLI: ECLI:DE:LGFLENS:2026:0417.1S64.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 543 Abs 1 S 1 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 569 Abs 2 BGB, § 139 Abs 5 ZPO, § 296 Abs 1 ZPO

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Ist dem Vermieter aufgrund der Umstände des Einzelfalls die Ausnahmesituation bekannt, dass es in der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mitparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB begründen, und diese Störungen sich gegenseitig bedingen, so hat der Vermieter bei der Auswahl des Kündigungsempfängers nach seinen Möglichkeiten niedrigschwellige Bemühungen hinsichtlich des Initiators der Störung anzustellen.

2. Unterlässt der Vermieter solche Bemühungen, so führt dies zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.

Verfahrensgang

vorgehend AG Flensburg, 3. September 2025, 62 C 17/25

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Flensburg vom 03.09.2025, Az. 62 C 17/25, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.537,60 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnraummietwohnung, die der Beklagte gemeinsam mit seinem volljährigen Sohn bewohnt.

2 Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis, welches seit dem 22.06.1998 besteht. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 436,91 €, davon entfallen auf die Kaltmiete 294,80 €.

3 Der Beklagte bewohnt die Erdgeschosswohnung. Die Mieterin S bewohnt seit Ende 2020 die oberhalb des Beklagten belegene Wohnung in der ersten Etage. Die Klägerin mahnte die Mieterin S mit Schreiben vom 12.10.2021 erstmals wegen der Störung des Hausfriedens durch Ruhestörungen ab.

4 Seit einiger Zeit, jedenfalls seit Februar 2023, klopft der Beklagte regelmäßig gegen die Decke seiner Wohnung, weshalb die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 22.02.2023 aufgrund von Hausfriedensstörungen abmahnte (Anlage K6 - Bl. 29 PA).

5 Mit Schreiben vom 07.09.2023 kündigte die Klägerin der Mieterin S außerordentlich und führte zur Begründung an, der Hausfrieden werde massiv gestört. Es lägen diverse Lärmprotokoll der Nachbarn vor (vgl. Bl. 35 eA).

6 Da der Beklagte sein Klopfen gegen die Decke nicht einstellte, kündigte die Klägerin ihm mit Schreiben vom 22.01.2024 und verwies auf die permanente und massive Störung des Hausfriedens (Anlage K7 - Bl. 30 PA). Mit Schreiben vom selben Tage kündigte die Klägerin auch der Mieterin S aus gleichem Grunde (vgl. Bl. 40 eA).

7 Eine „wiederholte Abmahnung“ sowie die Aufforderung zur Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag und zur Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens, verbunden mit der Androhung einer ggf. fristlosen Kündigung bei Zuwiderhandlungen, stellte die Klägerin dem Beklagten am 09.07.2024 schriftlich zu (Anlage K9 - Bl. 33 PA).

8 Der Beklagte änderte sein Verhalten nach Erhalt der Abmahnungen nicht.

9 Am 06.11.2024 erklärte die Klägerin erneut schriftlich die fristlose Kündigung zum 15.11.2024. In dem Schreiben hieß es: „Grund für diese außerordentliche Kündigung ist Ihr wiederholtes und massives Stören des Hausfriedens. Trotz wiederholter Abmahnungen und Hinweisen haben sie anhaltend für erhebliche Lärmbelästigungen gesorgt“ (Anlage K10 - Bl. 34 PA). Aus gleichem Grund kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 12.11.2024 das Mietverhältnis mit der Mieterin S außerordentlich (Bl. 41 eA).

10 Mit Schreiben vom 19.06.2025 kündigte die Klägerin der Mieterin S außerordentlich wegen Hausfriedensstörungen (Bl. 42 eA). Am 12.09.2025 erhob die Klägerin eine auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage gegen die Mieterin S bei dem Amtsgericht Flensburg (vgl. Anlage BB6 - Bl. 73 eA).

11 Während dieser Zeit wandte sich der Beklagte mehrfach an die Klägerin und deren Verwaltung und schilderte die von der Mieterin S ausgehenden Ruhestörungen. Auch rief er mehrfach die Polizei aufgrund der von der Mieterin S ausgehenden Ruhestörungen.

12 Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe im Zeitraum vom 02.02.2023 bis zum 23.02.2024 mit Ausnahme des 09.10.2023 jeden Tag „gelärmt“, zum Teil auch zwei- bis dreimal täglich. Die Klägerin legt Lärmprotokolle für die Zeiten Februar 2023 (K5, Bl. 28 d. Akte), Mai und Oktober 2024 (K8, Bl. 31 d. Akte) sowie November und Dezember 2024 (K12, Bl. 36 ff. d. Akte) vor, die von der Zeugin A, ebenfalls Mieterin im vom Beklagten bewohnten Haus, geführt worden seien. Die Klägerin behauptet, der Beklagte würde „Klopfen“, „Poltern“ und im Treppenhaus schreien. Dieser Lärm dauere an. Die Zeugin A sei aufgrund des andauernden Klopfens aus der Wohnung des Beklagten aus dem Mehrfamilienhaus ausgezogen.

13 Die Klägerin beantragte,

14 den Beklagten zu verurteilen, an sie die im Objekt xxxstraße x in 24xxx F im Erdgeschoss rechts gelegene Mietwohnung, bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Büro, Flur, Einbauküche und Duschbad mit einer Wohnfläche von ca. 53,60 m2, geräumt herauszugeben.

15 Der Beklagte beantragte,

16 die Klage abzuweisen.

17 Der Beklagte behauptet, nicht er sei es, der störe, sondern die über ihm wohnende Mieterin S. Er reagiere nur auf die Störungen der Mieterin S, indem er sich auf einen Tritt stelle und sodann mit den Fingerknöcheln gegen die Decke klopfe. Durch sein Verhalten würden andere Mieter nicht belästigt. Sein Klopfen sei aufgrund der räumlichen Entfernung der Wohnungen, insbesondere zur ehemaligen Wohnung der Zeugin A, nicht wahrnehmbar.

18 Im Übrigen wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen.

19 Das Amtsgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2025 gewährt. Zur Begründung führte es aus, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 06.11.2024 außerordentlich beendet worden. Der Beklagte habe den Hausfrieden derart nachhaltig gestört, dass unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung beiderseitiger Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht zuzumuten sei. Unstreitig habe der Beklagte gegen die Decke geklopft. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe zudem weiter fest, dass aufgrund des Maßes und der Intensität des Klopfens die verursachten Geräusche über das Maß, welches als sozialadäquat hinzunehmen wäre, hinausgehen würden. Die 11 Jahre im selben Haus wohnende Zeugin A habe geschildert, den Beklagten als Initiator des Lärms in den meisten Fällen ausmachen zu können, da sie dies anhand der unterschiedlichen Lautstärken habe erkennen können. Auch die im Nachbarhaus neben der Wohnung des Beklagten wohnende Zeugin Martinsen habe von stundenlangen Hämmern berichtet. Es habe sich angehört wir das Arbeiten von Handwerkern, Klopfen und Hämmern. Am 08.06.2024 habe dies Nachmittags begonnen und bis Mitternacht angedauert, sodass sie die Polizei habe alarmiert. Störungen der Mieterin S kenne sie nur vom Hörensagen, der Geräusche aus der Wohnung des Beklagten habe sie aber eindeutig wahrgenommen. Ob der Beklagte lediglich auf Ruhestörungen anderer reagiert habe, sei unerheblich. Ein solches Recht wäre jedenfalls dann zurückgetreten, wenn dem Mieter deutlich werde, dass er durch sein Verhalten auch andere Mieter störe. Vorliegend habe der Beklagte aufgrund der Abmahnung hiervon Kenntnis erlangt, sodass er spätestens ab diesem Zeitpunkt auf den ordentlichen Rechtsweg oder die Einschaltung behördlicher Stellen beschränkt gewesen sei. Der Beklage habe jedenfalls nicht fremden Ruhestörungen uneingeschränkt mit eigenen Ruhestörungen begegnen dürfen. Der Beklagte bestreitet den Zugang der Abmahnungen und Kündigungen bei der Mieterin S.

20 Das Urteil des Amtsgerichts ist dem Beklagten am 18.09.2025 zugestellt worden. Die Berufungsschrift ist am 13.10.2025 bei dem Landgericht Flensburg eingegangen und innerhalb der Berufungsbegründungsfrist am 18.11.2025 begründet worden.

21 Mit der Berufung greift der Beklagte insbesondere die rechtliche Würdigung an, es sei irrelevant, wer Initiator der Ruhestörungen sei. Das Amtsgericht habe fehlerhaft in der Abwägung nicht berücksichtigt, dass der Beklagte mehrfach bei der Hausverwaltung vorgesprochen hätte und um Abhilfe der Lärmbelästigungen aus der Wohnung S gebeten habe. Die Hausverwaltung habe die Beschwerden des Beklagten hingegen ignoriert.

22 In der mündlichen Verhandlung der Kammer am 24.03.2026 erklärte die Klägerin erstmals, es lägen auch Beschwerden der Mieterin S gegen den Beklagten vor. Der Beklagte bestritt dieses mit Nichtwissen.

23 Der Beklagte beantragt,

24 das Urteil des Amtsgerichts Flensburg, Az. 62 C 17/25 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

25 Die Klägerin beantragt,

26 die Berufung zurückzuweisen.

27 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

II.

28 Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die nach § 529 ZPO zugrunde zulegenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

29 Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnräume gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 06.11.2024 beendet worden.

30 Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt u. a. vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mieterverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 569 Abs. 2 BGB. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (BGH, Beschluss vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14).

31 Sofern die Störungen von mehreren Mietern ausgehen, darf der Vermieter im Rahmen des § 569 Abs. 2 BGB nicht willkürlich einen Mieter herausgreifen. Der Vermieter muss vielmehr die Mieter bei Anwendung des § 569 Abs. 2 BGB nach Möglichkeit gleich behandeln (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB). In erster Linie ist folglich demjenigen Mieter zu kündigen, den die Hauptverantwortung an der Störung trifft (vgl. Emmerich in: Staudinger, BGB, § 569, Rn. 42). Ist dem Vermieter aufgrund der Umstände des Einzelfalls die Ausnahmesituation bekannt, dass es in der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mietparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB begründen, und diese Störungen sich gegenseitig bedingen, so hat der Vermieter bei der Auswahl des Kündigungsempfängers nach seinen Möglichkeiten niedrigschwellige Bemühungen hinsichtlich des Initiators der Störungen anzustellen. Eine Aufklärung hingegen, welche der störenden Mietparteien hauptverantwortlich für die Störungen ist, überspannt die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen. Ihm ist es aber zuzumuten, in dieser Ausnahmesituation sämtliche Parteien der Hausgemeinschaft einschließlich der störenden Mietparteien zu den geschilderten Hausfriedensstörungen anzuhören. Für den Fall, dass ein Hauptverantwortlicher sodann nicht auszumachen ist, dürfte die außerordentliche Kündigung gegenüber allen Störenden gerechtfertigt sein, insbesondere vor dem Hintergrund der eigenen Pflichten gegenüber den nichtstörenden Mietern. Unterlässt der Vermieter jegliche Bemühungen, führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung gemäß § 242 BGB. Dies ist hier der Fall.

32 Vorliegend waren der Klägerin ausreichend Umstände bekannt, die eine Verpflichtung zu niedrigschwelligen Bemühungen begründen. Die Klägerin hatte Kenntnis von den Ruhestörungen des Beklagten und der Mieterin S aufgrund der Meldung der Zeugin A. Sie wusste, dass das Mietverhältnis mit dem Beklagten seit 28 Jahren besteht und bis zu den hiesigen Ruhestörungen beanstandungsfrei verlief. Erst mit dem Einzug der Mieterin S Ende 2020 kam es in der Folgezeit zu Hausfriedensstörungen. So sprach die Klägerin auch die zeitlich früheste Abmahnung gegen die Mieterin S im Jahr 2021 aus, nicht gegen den Beklagten. Darüber hinaus trat der Beklagte mehrfach an die Klägerin und ihre Hausverwaltung heran und meldete Störungen der Mieterin S, wohingegen solche Beschwerden der Mieterin S gegen den Beklagten nicht bekannt waren.

33 Soweit die Klägerin erstmals in der mündlichen Verhandlung der Kammer erklärte, auch die Mieterin S habe sich über das Verhalten des Beklagten beschwert, ist dieser streitige Vortrag gemäß § 296 Abs. 1 ZPO verspätet und nicht zu berücksichtigen. Die Kammer hat die Parteien mit Beschluss vom 13.01.2026 gemäß § 139 Abs. 1 ZPO unter Gewährung einer Stellungnahmefrist von zwei Wochen auf die dargestellte Rechtsauffassung hingewiesen und u.a. ausgeführt:

34 „Nach vorläufiger Einschätzung der Kammer hätte die Klägerin im Vorwege der Abmahnungen und der Kündigung sich mit dem Umstand auseinander setzen müssen, wer für die Ruhestörungen verantwortlich ist. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte - unstreitig - mehrfach an die Hausverwaltung herangetreten ist und Ruhestörungen durch die Mieterin S gemeldet hat. Gründe, warum die Klägerin den Beklagten trotz der von ihm gemeldeten Störungen durch die Mieterin S als Hauptverantwortlichen der Ruhestörungen ausmacht, sind den Abmahnungen und Kündigungen nicht zu entnehmen, sodass die Kündigung gegenüber dem Beklagten willkürlich erscheint.“ (vgl. Beschluss vom 13.01.2026 - Bl. 29f eA).

35 Die Berücksichtigung des Vortrages der Klägerin verzögert den Rechtsstreit. Das Verfahren würde bei Zulassung des verspäteten Vorbringens länger andauern als bei einer Zurückweisung. Über die Meldungen der Zeugin S wäre Beweis zu erheben, wobei der Rechtsstreit bei Zurückweisung entscheidungsreif ist. Eine (weitere) Stellungnahmefrist gemäß § 139 Abs. 5 ZPO kam nicht in Betracht. Der Hinweis ist den Parteien circa zwei Monate vor dem Termin zu mündlichen Verhandlung zugegangen. Die Klägerin hat mit Schriftsätzen vom 28.01.2026 und 04.03.2026 Stellung genommen.

36 Unstreitig unternahm die Klägerin keinerlei Bemühungen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln.

37 III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 711, 713 ZPO.

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