AG Lübeck — 27 C 1578/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-05-05

Aktenzeichen: 27 C 1578/24

ECLI: ECLI:DE:AGLUEBE:2025:0505.27C1578.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf bis zu 4.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Kläger machen Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung geltend.

2 Die Parteien - die Kläger als Vermieter, die Beklagten als Mieter - sind seit März 2019 durch Mietvertrag über ein Einfamilienhaus in L, miteinander verbunden. Die Parteien haben eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 300,- € auf sämtliche Betriebskosten vereinbart. Das Haus wird mit Heizöl beheizt.

3 Mit Schreiben vom 28.12.2023 rechneten die Kläger über die Betriebskosten für 2022 ab. Für Heiz- und Warmwasserkosten war ein Betrag in Höhe von 3.191,51 € in die Abrechnung eingestellt; eine detaillierte Auflistung der Heiz- und Warmwasserkosten war nicht beigefügt. Die Abrechnung saldierte mit einem Anspruch zugunsten der Kläger in Höhe von 2.823,44 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K1 (Bl. 5 d.A.) Bezug genommen.

4 Mit Anwaltsschriftsatz vom 17.01.2024 lehnten die Beklagten den Ausgleich des Saldos ab. Die Kläger beantragen zuletzt (nach Klagerücknahme im Übrigen),

5 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 2.823,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 20.01.2024 zu zahlen.

6 Die Beklagten beantragen,

7 die Klage abzuweisen.

8 Sie halten die Betriebskostenabrechnung für formell und materiell ordnungsgemäß. Unter anderem sei bei einem Einfamilienhaus kein höherer Detaillierungsgrad bei der Abrechnung erforderlich.

9 Ergänzend wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

10 Die zulässige Klage ist unbegründet.

11 Den Klägern steht gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt der geltend gemachte Anspruch zu, insbesondere steht ihnen kein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten aus §§ 535, 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. Denn die Betriebskostenabrechnung ist - soweit es die Heiz- und Warmwasserkosten betrifft - formell unwirksam mit der Folge, dass der Betrag in Höhe von 3.191,51 € aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen ist (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Knopper, 7. Aufl. 2023, BGB § 556 Rn. 153, beck-online). Da das zugunsten der Kläger bestehende Saldo indes geringer ist als der vorgenannte Betrag hat dies zur Konsequenz, dass die Kläger aus der Betriebskostenabrechnung insgesamt keine Ansprüche herleiten können.

12 Die Betriebskostenabrechnung ist - soweit es die Heiz- und Warmwasserkosten betrifft - formell unwirksam. Dies folgt aus dem Umstand, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 25. November 2009 – VIII ZR 322/08 –, Rn. 14, juris) die formelle Richtigkeit der Abrechnung der Brennstoffkosten die Angabe des Heizölverbrauchs und der dafür in Ansatz gebrachten Kosten erfordert, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. Diese Ansicht wird im Schrifttum geteilt (Lützenkirchen/ Selk in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 556 BGB, Rn. 187a; Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 28 WoEigG, Rn. 170; Spielbauer/ Schneider, Mietrecht, 2., neu bearbeitete Auflage, § 556 BGB, Rn. 440; Langenberg/Zehelein BetrKostR, 11. Aufl. 2025, K. Rn. 387, beck-online).

13 Den genannten Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung nicht gerecht, da sie sich auf die Angabe der in Ansatz gebrachten Kosten beschränkt; der Heizölverbrauch wird demgegenüber nicht angegeben. Da die detaillierte Heizkostenabrechnung nicht beigefügt war, ergab sich der in Ansatz gebrachte Heizölverbrauch auch nicht hieraus, so dass die Betriebskostenabrechnung insoweit formell unwirksam war.

14 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 269 ZPO und §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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