AG Zeitz — 4 C 208/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-03-06

Aktenzeichen: 4 C 208/24

Dokumenttyp: Urteil

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. In einer Betriebskostenabrechnung muss der Verteilungsschlüssel (= Umlagemaßstab) für die einzelnen Kostenpositionen angegeben werden, da der Mieter in der Regel nur so den rechnerischen Schritt nachvollziehen kann, mit welchem Anteil er an den Gesamtkosten beteiligt wird.

2. Weist eine Abrechnung bei einzelnen Abrechnungspositionen auf einen Umlageschlüssel „laut gesonderter Berechnung“ und lässt sich der Abrechnung auch keine Erklärung dazu entnehmen, was unter einer gesonderten Berechnung zu verstehen ist, so ist dieser Verteilerschlüssel als unverständlich zu bewerten, woraus die formelle Unwirksamkeit dieser Abrechnungsposition folgt.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 289,17 Euro festgesetzt.

Tatbestand

1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2 Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

3 Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein weiterer Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung vom 14. September 2023 zu. Der Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB iVm dem Mietvertrag vom 20. Mai 2021. Die Klägerin rechnete über die Betriebskosten für das Jahr 2022 unter dem 14. September 2023 ab. Die Abrechnung umfasst lediglich Positionen der kalten Betriebskosten und weist einen Forderungsbetrag über 578,37 Euro aus, auf den die Beklagten bereits einen Betrag über 289,20 Euro leisteten.

4 Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2020, Az. VIII ZR 244/18, Rn. 8 m.w.N. - juris).

5 Zweck der Abrechnung ist es, dass der Mieter allein schon durch die Darstellung in der Abrechnung in die Lage versetzt wird, die Berechnung und damit letztlich den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Wiederhold in: BeckOK BGB, 59. Edition 2021, § 556, Rn. 86). Die Abrechnung muss sich an dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters ausrichten (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014, Az. VIII ZR 97/14, Rn. 16 - juris). Ein nach diesen Grundsätzen vorliegender formeller Fehler führt schließlich nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2021, a.a.O., Rn. 18 m.w.N. - juris).

6 Der Verteilungsschlüssel (= Umlagemaßstab) muss dabei für die einzelnen Kostenpositionen angegeben werden, da der Mieter in der Regel nur so den rechnerischen Schritt nachvollziehen kann, mit welchem Anteil er an den Gesamtkosten beteiligt wird (vgl. Drager in: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Großkommentar, Stand: 7/2021, § 556 Rn. 140). Eine Erläuterung der Verteilerschlüssel ist nur dann erforderlich, wenn der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter andernfalls nicht in der Lage wäre, die Abrechnung nachzuvollziehen (vgl. BGH, Beschluss vom 18. Januar 2011, Az. VIII ZR 89/10, Rn. 14 - juris) bzw. zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2020, a.a.O. m.w.N. - juris).

7 Der BGH führt hierzu in seiner Entscheidung vom 19. November 2008 (Az. VIII ZR 295/07) aus: Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.

8 Die gegenständliche Abrechnung vom 14. September 2023 weist bei den Abrechnungspositionen „Wartung Etagenheiz. AL“, „CO-Mess. Etagenheiz. AL“, „Kosten Kabelanschluss“, „Hausinnenreinigung AL“ sowie „Sichtprüfung Gasleitung“ den Umlageschlüssel „laut gesonderter Berechnung“ auf. Weitere Angaben dazu sind nicht zu entnehmen. Der an sich sonst detaillierten Abrechnung vom 14. September 2023 lässt sich darüber hinaus auch keine Erklärung dazu entnehmen, was unter dieser gesonderten Berechnung zu verstehen ist. Es ist weder darauf verwiesen worden, dass diese gesonderte Berechnung einem Bescheid zu entnehmen ist oder ggf. einer „gesonderten“ Berechnung der Beklagten, die der Abrechnung beigefügt wurde. Das Gericht bewertet diesen Verteilerschlüssel daher als unverständlich, woraus die formelle Unwirksamkeit dieser Abrechnungspositionen folgt. Da diese Positionen bereits die Klageforderungen übersteigen, erübrigen sich Ausführungen zu den weiter monierten Abrechnungspositionen.

II.

9 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO sowie die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes folgt aus § 3 ZPO.