AG Zeitz — 4 C 25/19 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2019-08-13

Aktenzeichen: 4 C 25/19

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

und beschlossen : Der Streitwert beträgt € 5.212,20.

Tatbestand

1 Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Liegenschaft U in Z. Das Gebäude wurde 1937 errichtet. Die Kläger sind jeweils Eigentümer einer Wohneinheit. Die Beklagte ist Eigentümerin der anderen Wohnungen.

2 Wegen des Inhaltes der Teilungserklärung wird auf die Anlage 2 (Bl.19-29R d.A) verwiesen.

3 Auf der Eigentümerversammlung vom 21.12.2018 wurde mit 827,58/1.000 MEA beschlossen:

4 | | | --- | | "TOP 4: Festlegung der monatlichen Hausgeldzahlungen inkl. Anpassung Instandhaltungsrücklage je m2 Mietfläche ab dem 01.03.2019 | | Es wird festgelegt, dass die momentan ausgesetzten Hausgeldzahlungen ab dem 01.03.2019 wieder vollumfänglich, d.h. inkl. Zahlung einer monatlichen Instandhaltungsrücklage, aufgenommen werden. | | Siehe TOP 3 | | Der Wirtschaftsplan ab dem Monat März 2019 wird allen Eigentümern separat in schriftlicher Form in KW 4/2019 zur Verfügung gestellt. | | Es wird festgelegt, dass die momentan ausgesetzten Zahlungen der Instandhaltungsrücklage | | ab 01.03.2019 im Rahmen der Wiederaufnahme der Hausgeldzahlungen von allen Eigentümern zu leisten sind. | | Aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarf der Immobilie wird die zu leistenden Rücklage ab 01.03.2019 in einer angemessenen Höhe von 1,76 €/m2 pro Monat festgesetzt. | | Die Ermittlung dieses angepassten Rücklagebetrages erfolgte nach der Peters'schen Formel, weiche sich praxisorientiert an den tatsächlichen Herstellungskosten der Immobilie orientiert. Es handelt sich somit um einen angemessenen Ansatz, weicher den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. | | Die Zahlung des Hausgeldes ab März 2019 hat spätestens bis zum 10. Kalendertag eines jeden Monats zu erfolgen." |

5 Die Kläger halten den Beschluss für ungültig. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei der Frage zur Wiederaufnahme der Zahlungen auch zur Instandhaltungsrücklage einerseits und bei der Aussage, dass der Wirtschaftsplan ab März 2019 allen Eigentümern separat in schriftlicher Form zur Verfügung gestellt werde, um einen Beschluss im Sinne des §§ 23 Abs. 1 WEG handele. Solle es sich hierbei um einen (Teil-) Beschluss handeln, sei dieser für ungültig zu erklären. Unter dem TOP 4 solle über die Frage der Hausgeldzahlungen und der Instandhaltungsrücklage entschieden werden. Unter TOP 3 sei aber bereits der Wirtschaftsplan 2019 beschlossen worden. Es würde sich um einen Doppelbeschluss handeln. Dies widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Ferner sei der Beschluss auch unter dem Aspekt für ungültig zu erklären, dass ein Entwurf des Wirtschaftsplans den Eigentümern offensichtlich wieder mit der Einladung noch in der Eigentümerversammlung selber zugänglich gemacht worden sei. Die Übersendung eines Entwurfes des Wirtschaftsplans in Form des Gesamt- und Einzelwirtschaftsplans sei jedoch unerlässliche Voraussetzung für die Wirksamkeit eines diesbezüglichen Beschlusses, da sich der Eigentümer sonst nicht hinreichend auf die Eigentümerversammlung vorbereiten könne. Dieser Teil der Beschlussfassung zu TOP 4 sei deswegen zu für ungültig zu erklären. Im Folgenden sei festgelegt, dass die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage mit Wirkung ab 01.03.2019 auf 1,76 € pro Quadratmeter und Monat festgelegt werde. Dieser Beschlussteil widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei nicht dargestellt worden, aufgrund welchen Sanierungsbedarf es einer Erhöhung zur Instandhaltungsrücklage bedürfe. Zum einen stelle sich die Frage, ob aktueller Sanierungsbedarf bestehe. Für diesen Fall sei die Erhöhung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht effektiv, da durch die erhöhte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage eben gerade für die Zukunft Rücklagen gebildet werden sollten, um dann in Zukunft notwendige Sanierungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßnahmen sofort finanzieren zu können. Sofern aktueller Sanierungsbedarf bestehe, seien die finanziellen Mittel hierfür durch eine Sonderumlage aufzubringen, nicht aber durch die Erhöhung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Anhebung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 1,76 € pro Quadratmeter pro Monat sei vollkommen überzogen.

6 Die Kläger beantragen,

7 den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.12.2018 TOP 4 für ungültig zu erklären.

8 Die Beklagte beantragt,

9 die Klage abzuweisen.

10 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

11 Die zulässige Klage ist unbegründet.

12 Soweit die Kläger den Eingangsteil des Beschlusses monieren, geht das fehl. Mit "Siehe TOP 3" wird lediglich darauf hingewiesen, dass in dem (von den Klägern nicht angegriffenen) TOP 3 ausgeführt ist, dass die Hausgeldzahlungen (ohne Instandhaltungsrücklage) ab 01.01.2019 zu erfolgen haben, während gemäß TOP 4 die Instandhaltungsrücklage erst ab 01.03.2019 zu zahlen ist. Ebenso wenig ist der Hinweis hinsichtlich des Wirtschaftsplans zu beanstanden, der lediglich eine Wiederholung aus dem (von den Klägern nicht angegriffenen) TOP 3 ist.

13 Auch die Festsetzung der Instandhaltungsrücklage im Beschluss, gegen die sich die Kläger wenden, ist nicht zu beanstanden.

14 Die Höhe von 1,76 €/m2 pro Monat widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung; sie ist entgegen der Auffassung der Kläger keineswegs überzogen.

15 Im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümer bezüglich der Höhe einen weiten Ermessensspielraum haben. Ebenso wie für mögliche spätere Reparaturen können sie für die sonstige Bewirtschaftung der Anlage ein mehr oder minder großes finanzielles Polster vorsehen, um etwa eine Kreditaufnahme zu vermeiden.

16 (KG Berlin, Beschluss vom 12. August 1994 – 24 W 2762/94 –, Rn. 11, juris). Nur die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wobei sich die Angemessenheit nach den besonderen Umständen des Einzelfalles bestimmt. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21. Juni 2002 – I-3 Wx 123/02 –, Rn. 21, juris).

17 Die zu beachtenden Kriterien sind das Alter und der bauliche Erhaltungszustand der Anlage, das Vorhandensein und der Wert besonderer technischer Ausstattungen des Gemeinschaftseigentums, eine erkennbare oder absehbare Sanierungsnotwendigkeit und die Finanzkraft der Wohnungseigentümer. Es werden verschiedene Rechenmodelle angewendet, um die genannten Kriterien einzubeziehen und die für die konkrete Wohnanlage zutreffende Höhe der Instandhaltungsrückstellung zu ermitteln. Einen ersten Anhaltspunkt bietet § 28 Abs. 2 der II. BV. Hiernach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 €, von mindestens 22 Jahren höchstens 9 € und bei einem Alter von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 € als Instandhaltungskosten angesetzt werden. Werden bei der Bemessung der Instandhaltungsrückstellung diese Sätze eingehalten, so wird regelmäßig ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 350).

18 Das AG Mettmann (Urteil vom 28.08.2008 – 26 C 40/08, zit.nach beck-online) vertritt die Auffassung, bei höheren Instandhaltungskosten müsse eine Sonderumlage beschlossen werden. Das überzeugt nicht; soweit ersichtlich, ist dieser Auffassung auch kein anderes Gericht gefolgt.

19 Das AG Stuttgart (Urteil vom 09. Februar 2018 – 67 C 3653/17 WEG –, Rn. 27, juris) vertritt die Auffassung, selbst wenn die Berechnung nach § 28 Abs. 2 II. BV nur Anhaltspunkte geben könne, erscheine eine Zahlung zur Instandhaltungsrücklage, die die hiernach errechneten Beträge um mehr als das Doppelte übersteige, als nicht mehr angemessen; der WEG bleibe für Sonderausgaben insoweit jedoch immer die Möglichkeit einer Sonderumlage. Diese Grenzziehung erscheint insoweit als nachvollziehbar, als dann, wenn mehr als der doppelte Betrag nach § 28 Abs. 2 II. BV zu zahlen wäre, der Beschluss einer Sonderumlage bei Bedarf naheliegen dürfte.

20 Im konkreten vorliegenden Fall gab es zum Abschluss des Jahres 2018 nur eine Instandhaltungsrücklage von € 25.000,-. Dass Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf nicht bestünde, ist weder dargetan noch ersichtlich, die Beklagte hat sogar konkreten Bedarf dargetan. Vorliegend (Baujahr 1937) wären nach § 28 Abs. 2 II. BV 11,50 €/qm jährlich maßgeblich. Dass dieser Satz schon angesichts der extrem niedrigen vorhandenen Instandhaltungsrücklage unzureichend ist, liegt auf der Hand. Mit dem beschlossenen Betrag wird auch die Grenze, die das AG Stuttgart aufgezeigt hat, nicht überschritten, denn der Betrag von 23,- €/qm jährlich wird nicht überschritten.

21 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 100 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO.

22 Der Streitwert war auf € 5.212,20 festzusetzen.

23 Gemäß § 49a Abs.1 S.1, 2 GKG ist der Streitwert auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen; er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des Wertes ihres Interesses nicht überschreiten.

24 Das Interesse der Parteien ist bei einer Gesamtfläche der 11 Wohnungen von 493,58 qm beim Quadratmeterbetrag von € 1,76/Monat (=€ 21,12/Jahr) mit € 10.424,- zu bewerten, woraus ein Streitwert von € 5.212,20 folgt. Das Interesse der Kläger von € 1.774,- wird nicht unterschritten, der fünffache Betrag davon nicht überschritten.