AG Halle (Saale) — 95 C 3168/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2011-01-11

Aktenzeichen: 95 C 3168/10

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2011:0111.95C3168.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 1 Abs 1 Nr 1 SchuldRAnpG, § 6 Abs 1 SchuldRAnpG, § 133 BGB, § 157 BGB, § 305c Abs 2 BGB

Leitsatz

Werden in einem vor der Wende abgeschlossenen Mietvertrag in einer Stadt, in der seinerzeit keine Regenwassergebühren erhoben wurden, dem Mieter über eine AGB-Klausel "Abwasserkosten" auferlegt, so hat dieser aufgrund unklarer Regelung im Vertrag Regenwassergebühren, die später eingeführt werden, nicht zu tragen (Rn.24) (Rn.25) .

Tenor

1.) Die Klage wird abgewiesen.

2.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

1 Mit Nutzungsvertrag vom 18.12.1989, einem Formularvertrag (Bl. 6 f. d. A.), überließ der damalige Rat der Stadt Halle-Neustadt der Garageninteressengemeinschaft (GIG) Leuna III das Flurstück 137 für eine Dauer von 30 Jahren zur Errichtung von Garagen. In § 3 der Vereinbarung findet sich unter der Überschrift „Nutzungszweck und Baumaßnahmen“ folgende Passage:

2 “Der Nutzungsberechtigte ist befugt, das Grundstück für den Garagenbau zu nutzen. Er verpflichtet sich, die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen, Instandhaltung, Instandsetzung, Müllabfuhr, Energie, Wasser- und Abwasserkosten sowie den Versicherungsschutz mit eigenen Mitteln zu finanzieren“.

3 Vor der Wende erhob das seinerzeitige Halle-Neustadt keine Regenwassergebühren.

4 Bei dem Flurstück handelte es sich um eine unerschlossene Brachfläche. Aus der GIG Leuna III wurde im Jahre 1992 die Beklagte.

5 Mit Bescheiden vom 07.11.2008, 07.12.2008, 08.11.2007 und der Rechnung vom 21.11.2008 erhob die Hallesche Wasser und Abwasser GmbH zu Lasten der Klägerin für die vom Beklagten vertragsgemäß genutzte Grundstücksfläche Niederschlagswassergebühren für die Jahre 2004 bis 2007. Grundlage der Gebührenerhebungen ist ein Vertrag vom 01.01.2007 zwischen der GmbH und der Klägerin. Bis einschließlich 2006 hatte die Klägerin Gebührensatzungen erlassen. Anschließend forderte die Klägerin die Beklagte mit Hinweis auf § 3 des Nutzungsvertrages auf, die Niederschlagswassergebühren an die Klägerin zu zahlen.

6 Die Klägerin behauptet, bezüglich der streitbefangenen Fläche die Rechtsnachfolgerin des Rates der Stadt zu sein. Sie ist der Ansicht, der Beklagte sei aus § 3 des Nutzungsvertrages verpflichtet, die Niederschlagswassergebühr an sie zu zahlen.

7 Die Klägerin beantragt,

8 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 45.525,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Teilbetrag in Höhe von 33.481,07 EUR ab dem 17.01.2009 sowie auf einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 12.044,64 EUR ab dem 22.01.2008 zu zahlen.

9 Der Beklagte beantragt,

10 die Klage abzuweisen.

11 Der Beklagte meint, § 3 des Nutzungsvertrages begründe keine Zahlungspflicht hinsichtlich der Niederschlagswassergebühren. Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe bereits im Wirtschaftsjahr von den anspruchsbegründeten Tatsachen der Niederschlagswassergebühr Kenntnis gehabt. Der Anspruch sei damit verjährt, aber auch verwirkt. Überdies ist der Beklagte der Ansicht, es fehle an einer rechtlichen Grundlage für die Erhebung der Gebühr und die Bescheide der Halleschen Wasser und Abwasser GmbH seien unwirksam.

12 Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen einschließlich des nachgelassenen Klägerschriftsatzes vom 17.12.2010 mit Anlagen.

Entscheidungsgründe

13 Die Klage hat keinen Erfolg.

14 Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der Niederschlagswassergebühr aus dem Nutzungsvertrag vom 18.12.1989.

15 Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien unterfällt der Schuldrechtsanpassung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Damit finden die Bestimmungen des BGB über Miete und Pacht Anwendung (§ 6 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz).

16 Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, welche sich aus privatrechtlichen oder öffentlich rechtlichen Verpflichtungen ergeben können (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB, Palandt/Weidenkaff, BGB, § 535 RN 68). Wohl kann dieser Grundsatz durch abweichende Regelungen im Mietvertrag abbedungen werden (Palandt/Weidenkaff § 535 RN 68). Das ist vorliegend indes nicht wirksam geschehen.

17 Die Klägerin (ihre Rechtsvorgängerin) verwendete einen Formularvertrag. Danach finden die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen Anwendung. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Anwenders (§ 305 c Abs. 2 BGB). Ein solcher Zweifelsfall liegt vor, wenn nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden mindestens zwei rechtlich vertretbare Verständnismöglichkeiten verbleiben samt unbeheblicher Zweifel darüber, welche Lesweise Wirkung zeitigen soll (Palandt/Grüneberg, BGB, § 305 c RN 18). Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist, dass es im Einflussbereich des Verwenders liegt, seine AGB klar und unmissverständlich zu gestalten.

18 Ausgehend davon ergibt sich aus § 3 des Nutzungsvertrages kein Zahlungsanspruch der Klägerin. Das ist das Ergebnis einer Auslegung der Parteivereinbarung (§§ 133, 157 BGB). Danach ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille der Beteiligten zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Entscheidend ist, wie ein verständiger Dritter an Stelle der jeweiligen Erklärungsempfänger die abgegebenen Erklärungen auffassen durfte.

19 Nach diesem Maßstab sind hier zwei Auslegungsergebnisse vertretbar, die zu jeweils einer unterschiedlichen Lastentragung führen:

20 Natürlicher Ansatzpunkt für die Auslegung ist – wenngleich er nicht gleichzeitig ihre Schranke darstellt – der von den Parteien verwendete Text. Weder die Überschrift noch der Wortlaut des § 3 der Vereinbarung erwähnen eine Niederschlagsgebühr. Nutzungsvertraglich ist – nur – geregelt, dass die (seinerzeitigen) Mieter sich verpflichteten, die „erforderlichen Baumaßnahmen, Instandhaltung, Instandsetzung, Müllabfuhr, Energie, Wasser- und Abwasserkosten sowie den Versicherungsschutz mit eigenen Mitteln zu finanzieren.“

21 Auf der einen Seite kann man für die Vertragsauslegung an den Abwasserbegriff in seiner technischen Verwendung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses anknüpfen. So heißt es in § 2 der Abwassereinleitungsbedingung (vom 20.07.1978 in der Fassung der Anordnung vom 15.01.1979 zur Änderung der Wasserversorgungs- und Abwasserleitungsbedingung – DDR Gesetzblatt I Nr. 6 S. 60 - ):

22 „Abwasser im Sinne dieser Anordnung ist durch häusliche, gewerbliche, industrielle oder anderweitige Nutzung in seinen Beschaffenheitsparametern verändertes Wasser sowie abfließendes Niederschlagswasser aus dem Bereich von Ansiedlungen, Betriebsflächen und Industriebetrieben und anderen Betrieben. Regelungen über Abwasser sind auch auf das in öffentlichen Abwasseranlagen geleitete Grund- und Oberflächenwasser anzuwenden.“

23 Diese weite Abwasserdefinition unter Bezugnahme auf eine damals geltende Norm umfasste den von der Klägerin nunmehr geltend gemachten Rechnungsposten der Niederschlagswassergebühr (so weit auch OLG Naumburg vom 12.01.2010; 9 U 50/09).

24 Dies stellt aber nicht die einzig sinnvolle Sichtweise des Begriffes „Abwasserkosten“ dar. Umgangssprachlich findet eine Einbeziehung des Niederschlagswassers in abgeleitetes Brauchwasser durchaus nicht immer streng statt. Weiter ist für die Auslegung des Begriffes „Abwasser kosten “ maßgeblich die Zielrichtung der Regelung ins Auge zu fassen, in welcher der Begriff seinerzeit verwendet wurde. Soweit es die Erwähnung von „Abwasserkosten“ betrifft, ging es um die Auferlegung von Lasten auf die damaligen Nutzer. Für den Horizont der damals Beteiligten war daher nicht entscheidend der bloße sprachliche Begriff des „Abwassers“, sondern welche Kosten des Abwassers erfasst werden sollten. Unstreitig erhob seinerzeit Halle-Neustadt keine Niederschlagswassergebühren. Selbst wenn man also den weiten Abwasserbegriff zu Grunde legt, sagt dies noch nichts darüber aus, ob die Parteien auch sämtliche Kosten der Nutzerseite aufbürden wollten, die einen solchen möglichen weiten Abwasserbegriff ausfüllen. Angesichts der seinerzeit herrschenden Praxis (keine Kosten für Niederschlagswasser) liegt eher das Gegenteil nahe.

25 Insgesamt verbleiben danach bedeutsame Zweifel daran, welche Abwasserkosten von der vertraglichen Regelung erfasst werden sollten. Diese gehen nach den dargelegten Grundsätzen der AGB-Klauseln zu Lasten der Klägerin.

26 Zwar können – wie hier – neu entstehende Nebenkosten unter bestimmten Voraussetzungen auch (nachträglich) auf den Mieter umgelegt werden. Solche sogenannten neuen Nebenkosten müssen im Vertrag allerdings als umlagefähige Kosten bezeichnet werden (BGH vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Der Nutzungsvertrag zwischen den Parteien enthält keine solche Vereinbarung hinsichtlich der Anpassung bei neuentstehenden Nebenkosten.

27 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.