Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken 4. Zivilsenat — 4 U 571/07 - 190, 4 U 571/07 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-02-23

Aktenzeichen: 4 U 571/07 - 190, 4 U 571/07

ECLI: ECLI:DE:OLGSL:2010:0223.4U571.07.190.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 123 Abs 1 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 Nr 1 BGB, § 433 Abs 1 BGB

Leitsatz

Ein Grundstückskäufer ist gem. § 123 Abs. 1 BGB zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigt, wenn der Verkäufer die Eigentumsverhältnisse an der Grundstückseinfahrt auf ausdrückliche Frage falsch dargestellt hat.(Rn.55) Auch dann, wenn die faktische Nutzung der Einfahrt aufgrund bestehender Dienstbarkeiten und Gestattungen nur unwesentlich beeinträchtigt wird, ist die Kausalität der Täuschung für den Vertragsschluss jedenfalls dann nachgewiesen, wenn der verschwiegene Grenzverlauf den Verkehrswert des Grundstücks beeinträchtigt.(Rn.63) (Rn.65)

Orientierungssatz

Macht der Verkäufer eines Hausgrundstücks durch Verschweigen des wahren Grenzverlaufs im Bereich der Hofeinfahrt objektiv falsche Angaben zum Objekt, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sind, so ist er nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo gem. §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB neben der Arglisthaftung auch zum Schadensersatz verpflichtet, da er mit der Falschangabe zu den Eigentumsverhältnissen an der Grundstückszufahrt seine Sorgfalts- und Aufklärungspflichten verletzt. Der Käufer kann im Wege des Schadensersatzes Rückgängigmachung des Vertrages verlangen.(Rn.76)

Verfahrensgang

vorgehend LG Saarbrücken, 27. September 2007, 6 O 259/06, Urteil

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 27. September 2007 – 6 O 259/06 – wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des auf Grund des Urteilsvollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 235.300 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1 Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Klägerin den Beklagten auf Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrages in Anspruch.

2 Der Beklagte inserierte das in seinem Eigentum stehende Hausanwesen Straße in B. im Internet. Auf der entsprechenden Webseite wurde das Hausanwesen fotografisch abgebildet; in der Objektbeschreibung wurde u. a. auf eine großzügige Hofeinfahrt hingewiesen.

3 Der Beklagte lebte seit seiner Geburt in dem Anwesen, das sich schon zuvor im Familienbesitz befunden hatte. Im Februar 2004 ließ der Beklagte ein Informationsblatt „zum Haus S.“ für spätere Hausbesitzer anfertigen (GA I 97 f.). Dieses Schreiben lautet auszugsweise:

4 Mit der Stadt B. besteht ein Pachtvertrag. Weil beim Bau des Hauses die städtische Böschung mit einer Brücke zum Hauseingang überbaut wurde, muss an die Stadt B. ein jährlicher Preis von zurzeit 25 EUR bezahlt werden.

5 Die Klägerin suchte seit 2005 in der Nähe von Sa. ein geeignetes Hausgrundstück als Betriebsstätte für eine professionelle Erziehungsstelle und wurde durch die Internetseite auf das Hausanwesen des Beklagten aufmerksam. Nach mehreren Besichtigungsterminen und der Zurverfügungstellung eines Wertgutachtens vom 15.4.2000 (GA I Bl. 22 bis 39) erwarb die Klägerin die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 28.10.2005 zu einem Kaufpreis von 235.000 EUR. Unter Ziffer I heißt es u. a.:

6 Eine Katasterkarte lag nicht vor. Die Beteiligten erklären, dass der zu verkaufende Grundbesitz vollständig und richtig beschrieben ist. Die amtierende Notarin hat darauf hingewiesen, dass sie die tatsächliche Lage und die Grenzen des Vertragsgegenstandes nicht feststellen kann.

7 Unter der Ziffer IV ist ein Gewährleistungsausschluss für Sachmängel enthalten, der insbesondere Sachmängel wegen des Bauzustandes bestehender Gebäude umfasste. Die Haftung des Verkäufers für Vorsatz und Arglist blieb unberührt.

8 Mit der Betriebserlaubnis von 13.1.2006 erteilte das Landesjugendamt die Genehmigung, in dem Haus eine professionelle Erziehungsstelle zu betreiben. Bereits im Frühjahr 2006 gab die Klägerin wegen gesundheitlicher Beeinträchtigungen die Erziehungsstelle auf und beauftragte die Kreissparkasse Saarpfalz mit der Vermakelung der Immobilie.

9 Am 8.8.2006 erhielt die Klägerin vom Katasteramt der Gemeinde B. die Information, dass ein an der Straßenfront gelegener Streifen der Hofeinfahrt nicht zum Grundstück gehört, sondern im Eigentum der Stadt B. steht. Ein weiterer seitlich gelegener Streifen der Hofeinfahrt steht im Eigentum des Grundstücksnachbarn. Das streitgegenständliche Grundstück ist mit einem Geh- und Fahrrecht für den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks mit der Parzellennummer 871/8 belastet. Zugleich ist die Parzelle des Grundstücksnachbarn mit einem Geh- und Fahrrecht für den jeweiligen Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks Parzellennummer 871/7 belastet. B. ist weiterhin Eigentümerin des Vorgartens, über den die zum Hausanwesen gehörige Brücke führt. Für die Nutzung dieses Grundstücks fällt eine Pracht von 25 EUR pro Jahr an. Im vorderen Bereich der Grundstückseinfahrt steht eine an den Bürgersteig angrenzende Teilfläche, die anteilig der Parzelle 871/32 und der gesamten Parzelle 871/33 zuzuordnen ist, ebenfalls im Eigentum der Stadt B.. Die Stadt B. hat in der Vergangenheit zu keinem Zeitpunkt Einwendungen gegen die Benutzung dieser Teilflächen durch den Eigentümer der Parzelle Nr. 871/7 erhoben. Mit Schreiben vom 24.1.2007 hat die Stadt B. erklärt, dass sie es dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks Nr. 871/7 gestattet, das stadteigene Flurstück kostenlos als Zuweg zu nutzen (GA I Bl. 99).

10 Am 14.8.2006 und 11.9.2006 focht die Klägerin den Kaufvertrag unter anderem wegen arglistiger Täuschung an. Im vorliegenden Verfahren hat die Klägerin die Anfechtung wiederholt und hat hilfsweise den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt (GA I Bl. 181).

11 Die Klägerin hat behauptet, der Beklagte habe sie über die Grenzverläufe des Grundstücks arglistig getäuscht. So habe der Beklagte bereits in seinem Exposee wie auch durch die Übergabe des Wertgutachtens den Eindruck erweckt, dass die gesamte Hofeinfahrt Bestandteil des Anwesens sei. In den Besichtigungsterminen sei dies ebenfalls vom Beklagten ausdrücklich so dargestellt worden. Von den Eigentumsverhältnissen am Vorgarten und dem Pachtvertrag mit der Stadt B. habe der Beklagte die Klägerin erst anlässlich der Schlüsselübergabe im Dezember 2005 informiert. Auch erst zu diesem Zeitpunkt habe der Beklagte sein Informationsschreiben … übergeben. Da das Anwesen über keine Anbindung zum öffentlichen Straßenraum verfüge, sei sein Verkehrswert erheblich gemindert. Die Klägerin hat behauptet, dass sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie die tatsächlichen Grenzverläufe und die Eigentumsverhältnisse gekannt hätte.

12 Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass der W. im vorderen Grundstücksbereich und eine kanalisierte Abzweigung des W. im hinteren Grundstücksbereich Anliegerbäche darstellen. Ebenso steht außer Streit, dass das Vorhandensein des kanalisierten Anliegerbachs anlässlich der Kaufvertragsverhandlungen nicht angesprochen wurde. Der Beklagte habe – so die Behauptung der Klägerin – anlässlich der Vertragsverhandlungen mehrfach ausdrücklich erklärt, dass der W. nicht zum Grundstück gehöre. Die Klägerin hat behauptet, dass sie vom Kauf des Grundstücks Abstand genommen hätte, wenn sie gewusst hätte, dass sie sowohl den W. als Anliegerbach als auch den kanalisierten Bach als privaten Schmutzwasserkanal erwerbe. Denn sie trage hinsichtlich der Anliegerbäche ein beträchtliches finanzielles Risiko bezüglich Instandhaltung, Wartung, Reparatur, Reinigung, Zerstörung und Umweltverschmutzung.

13 Weiterhin steht zwischen den Parteien außer Streit, dass keine Baugenehmigung für den im Jahr 1976 erfolgten Dachausbau und auch keine Baugenehmigung für die dazugehörige Dachgaube besteht. Unabhängig davon, ob der Dachausbau und die Nutzung als Wohnung nachträglich genehmigungsfähig seien, rechtfertige – so die Auffassung der Klägerin – allein der Umstand, dass der Beklagte die Klägerin anlässlich der Kaufvertragsverhandlungen auf das Fehlen der Genehmigung nicht hingewiesen habe, den Vorwurf der arglistigen Täuschung.

14 Unstreitig ist das Grundstück zur reinen privaten Nutzung umgewidmet worden. Eine gewerbliche Nutzung ist nach Auskunft der Baubehörde nur nach einer erneuten Umwidmung möglich. Dem Beklagten sei bekannt gewesen, dass die Klägerin das Hausgrundstück zur beruflichen beziehungsweise gewerblichen Nutzung habe erwerben wollen.

15 Unstreitig war bei Gefahrübergang der Holzfußboden im Keller der ehemaligen Schneiderei irreparabel zerstört. Eine Reparatur muss auch den darunter liegenden Unterbau ersetzen. Die Klägerin hat behauptet, der Beklagte habe der Klägerin erklärt, dass ein Schaden in der ehemaligen Schneiderei im Keller durch eine einmalige Überschwemmung des W. aufgetreten sei. Der Holzfußboden müsse abgeschliffen werden. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass auch diese Aussage den Vorwurf der arglistigen Täuschung rechtfertige, da der Beklagte das wahre Ausmaß des entstandenen Schadens nicht offen gelegt habe.

16 Schließlich hat die Klägerin behauptet, dass insbesondere die Waschküche und der vordere Kellerraum zum W. feucht seien. Nach Einzug habe sich herausgestellt, dass nach und nach die von dem Beklagten kosmetisch angebrachte Farbschicht abgeblättert sei und sich feuchtigkeitsbedingt Wandfliesen gelöst hätten. Auch diese Mängel seien dem Beklagten bekannt gewesen, da er diese durch kosmetische Maßnahmen vertuscht habe.

17 Die Klägerin hat beantragt,

18 1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 235.000 EUR nebst 5% Zinsen über den Basiszinssatz seit dem 29.8.2006 Zug um Zug gegen Rückübereignung des Anwesens Straße, B., Grundbuch von L. Bl. 2409, zu zahlen;

19 2. festzustellen, dass sich der Beklagte in Annahmeverzug befinde.

20 Dem ist der Beklagte entgegengetreten. Der Beklagte hat behauptet, er habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht gewusst, dass der W. zum Grundstück gehöre. Vielmehr habe der Beklagte bei einem der zahlreichen Besichtigungstermine wahrheitsgemäß mitgeteilt, er wisse nicht, ob der W. zum Grundstück gehöre. Auch bestehe kein weiterer kanalisierter Anliegerbach auf oder an der hinteren Grundstücksgrenze. Vielmehr gehe aus einem Schreiben der Stadt B. vom 15.1.2007 klar hervor, dass in diesem Grundstücksbereich lediglich eine ehemalige Bachverrohrung zu einem Schmutzwasserkanal umfunktioniert worden sei, mittelst dessen das Schmutzwasser des in Rede stehenden Hausanwesens Straße in den öffentlichen Kanal abgeleitet werde.

21 Auch habe der Beklagte nicht gewusst, dass das Grundstück nicht über eine direkte Anbindung an den öffentlichen Raum verfüge. Da das Nachbargrundstück ebenfalls im Familienbesitz S. gestanden habe und zuvor die Schwester des Beklagten im Nachbaranwesen gewohnt habe, habe es weder für den Beklagten, noch für dessen Ehefrau jemals einen Anlass gegeben, nach dem präzisen Grenzverlauf zu forschen. Für den Beklagten habe immer im Vordergrund gestanden, dass die großzügige Hofeinfahrt ohne jegliche Nutzungseinschränkung benutzt werden könne. Dies war und sei jederzeit der Fall gewesen. Schließlich seien der Klägerin vom Beklagten im Zuge eines der ersten Besichtigungstermine umfangreiches Informationsmaterial betreffend das Haus S. und unter anderem auch ein Lageplan zur Verfügung gestellt worden.

22 Der Klägerin erwachse weder durch den tatsächlichen Grenzverlauf noch durch das städtische Grundstück irgendein Nachteil, da eine städtische Gestattung problemlos und ohne jegliche Auflagen seitens der Stadt B. erteilt werden könne.

23 Schließlich sei für die Dauer der Nutzung des Hausanwesens durch die Klägerin und deren Familie zu Gunsten des Beklagten eine angemessene Nutzungsentschädigung zu berücksichtigen, welche sich monatlich zumindest auf 1.500 EUR belaufe.

24 Das Landgericht hat den Beklagten Zug um Zug gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks und Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 33.000 EUR zur Zahlung von 235.000 EUR nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, dass sich der Beklagte seit dem 29.8.2006 in Annahmeverzug befinde. Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung wird auch hinsichtlich der darin getroffenen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

25 Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage. Das Landgericht habe verfahrensfehlerhaft den Sachvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 5.9.2007 nicht berücksichtigt. Denn der Beklagte habe bereits in der Klageerwiderung vorgetragen, dass der Beklagte der Klägerin den Lageplan übergeben habe. Insoweit stelle der Sachvortrag im Schriftsatz vom 5.9.2007 lediglich eine Präzisierung seines bisherigen Vortrags dar. Auch habe der Beklagte die Informationen, wonach die Klägerin im Rahmen der Finanzierung von der dortigen Sachbearbeiterin der finanzierenden Bank die Katasterpläne erhalten habe, erst kurz vor dem Fertigen des Schriftsatzes vom 5.9.2007 durch die Sachbearbeiterin der Sparkasse erhalten.

26 Dem Beklagten sei keine Arglist vorzuwerfen, da er selbst keine Kenntnis von den Katasterplänen besessen habe und er insoweit keine bewusst falschen Aussagen getroffen habe. Der Beklagte habe während des Besichtigungstermins nicht erklärt, dass die gesamte Hofeinfahrt in seinem Eigentum stehe. Auch habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass die im Eigentum der Stadt B. stehende Grundstücksfläche ohne Stadtratsbeschluss zum Preis von bis zu 10 DM pro Quadratmeter veräußert werden könne. Dies ergebe für die fragliche Grundstücksfläche allenfalls einen Preis von 102,20 EUR.

27 Der Pachtvertrag mit der Stadt B. sei der Klägerin im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen übergeben worden.

28 Der vom Beklagten veranlasste Dachausbau unterliege nicht der Genehmigungspflicht. Jedenfalls habe der Beklagte nicht gewusst, dass der Ausbau genehmigungspflichtig sei. Mithin könne ihm hinsichtlich des Verschweigens der Genehmigung jedenfalls keine Arglist vorgeworfen werden.

29 Hinsichtlich der Höhe der zugesprochenen Nutzungsentschädigung hätte das Landgericht ein Sachverständigengutachten einholen müssen.

30 Der Beklagte beantragt,

31 unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 27.9.2007 – 6 O 259/06 – die Klage abzuweisen.

32 Die Klägerin beantragt,

33 die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

34 Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung und vertieft ihren erstinstanzlichen Sachvortrag. Sie behauptet, der maßgebliche Katasterplan sei ihr ebenso wie eine Detailskizze des Katasteramtes (Verfasser: Werny; Bl. 280 – 283) durch die Sparkasse erst am 16.8.2006 gegen Zahlung einer Gebühr von 21 EUR ausgehändigt worden.

35 Es sei der Klägerin wichtig gewesen, Eigentümerin der ganzen Hofeinfahrt zu werden, da sie bereits hinsichtlich eines anderen Grundstücks schlechte Erfahrungen mit einem Geh- und Fahrrecht gemacht habe. Hätte die Klägerin die verworrenen Verhältnisse bezüglich der Hofeinfahrt gekannt, so hätte sie das Anwesen nicht gekauft. Aus der vorliegenden Grundstückssituation ergäben sich erhebliche Nutzungseinschränkungen: Eine grenznaher Bebauung mit einem Zaun oder einem Tor, welche aufgrund der familiären Situation zur Sicherung der Kinder vor dem stark befahrenen Straßenraum notwendig sei, sei nicht möglich. Auch eine Einzäunung der Grenzen mit einem hohen Zaun wegen des großen Hundes der Klägerin sei nicht möglich. Größere Fahrzeuge könnten nicht passieren. Ein Rangieren mit und ohne Anhänger sei nicht möglich.

36 Auch habe die Klägerin durch das Exposee, das Sachverständigengutachten P. und die eindeutige und unmissverständliche Grundstücksbeschreibung durch den Beklagten geglaubt, ein vollständiges und richtiges Bild des Kaufgegenstandes zu haben.

37 Die Stadt B. habe in den siebziger Jahren die städtischen Grundstücke den Anliegern zum Kauf angeboten. Mithin stehe fest, dass der Beklagte genau gewusst habe, dass der vordere Teil der Hofeinfahrt im Eigentum der Stadt stehe.

38 Auch habe der Beklagte den Pachtvertrag mit der Stadt B. verschwiegen, der die Fläche betreffe, auf der die Brücke aufliege. Nur durch das Überschreiten der gepachteten Flächen sei ein Zugang zur Brücke und zum Hausanwesen möglich. Im Schreiben „Haus S.“ werde der Pachtvertrag nur beiläufig erwähnt und finde im Gutachten P. überhaupt keine Erwähnung. Der Pachtvertrag sei erst anlässlich der Schlüsselübergabe am 4.12.2005 ausgehändigt worden.

39 Mit Blick darauf, dass die zufahrts- und zugangsmäßige Erschließung des Grundstücks in keiner Weise rechtlich abgesichert sei, sei eine Wertminderung des Anwesens von mindestens 40.000 EUR eingetreten. Die Klägerin nimmt auf das Gutachten des Diplom-Ingenieurs M. vom 1.8.2008 (GA II Bl. 416 ff.) Bezug.

40 Die Höhe der monatlich zugesprochenen Nutzungsentschädigung sei nicht zu beanstanden, da selbst das Gutachten P. und das Gutachten des Zeugen S. einen ähnlich hohen Mietzins ermittelt hätten. Hinzu komme, dass beide Gutachten ihren Berechnungen die Möglichkeit einer gewerblichen Vermietung des Erdgeschosses und einer Nutzung der Dachgeschosswohnung zu Wohnzwecken zugrunde gelegt hätten.

41 Weiterhin stützt die Klägerin die Anfechtung im Berufungsrechtszug auf folgende Aspekte:

42 1. Obwohl das Wertgutachten P. und das Gutachten des Zeugen S. von einer gewerblichen Nutzung ausgegangen seien, habe das Anwesen zum Zeitpunkt des Verkaufs behördlicherseits keine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit aufgewiesen. Hierzu hätte erst ein Genehmigungsverfahren mit fraglichem Ausgang angestrengt werden müssen.

43 2. Im Zuge einer Besichtigung des streitgegenständlichen Grundstücks am 6.7.2008 durch einen fachkundigen Architekten seien weitere Unstimmigkeiten bezüglich der vom Kläger beschriebenen Grenzverläufe aufgetaucht. So stelle der Zaun an der hinteren Grundstücksgrenze zum Nachbarn nicht die tatsächliche Grenze der erworbenen Parzelle dar. Vielmehr umfasse die eingezäunte Fläche in voller Breite zusätzlich die Flurnummer 885/24. Ein Teil der Garage liege auf dem Flurstück Nr. 855/25. Auch bezüglich dieser Umstände hat die Klägerin die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelhaftung den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.

44 Hierzu erwidert der Beklagte, aus dem Lageplan des Jahres 1973 ergebe sich, dass die Garage in den Abstandsflächen zum Nachbarn teilweise errichtet worden sei, weshalb dieser die Errichtung auch habe genehmigen müssen. Der Nachbar hätte der Errichtung der Garage widersprochen, wenn diese teilweise auf seinem Grundstück errichtet worden wäre. Im Übrigen dürfte die Anfechtungsfrist abgelaufen sein, da es nahe liege, dass die Klägerin die Grundstücksgrenzen bereits im August 2006 überprüft habe. Dies habe die Klägerin offensichtlich nicht getan.

45 3. Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe in einem weiteren Punkt arglistig getäuscht: Anlässlich eines Ortstermins am 6.7.2008 mit dem fachkundigen Architekten V. habe ein Nachbar den Hinweis erteilt, dass der Beklagte im Vorfeld des Hausverkaufs an der vorderen Hausecke Hochwassermarken entfernt habe, um potentielle Käufer über die tatsächliche Hochwassergefahr des Grundstücks zu täuschen. Das streitgegenständliche Anwesen liege in einem Hochwassergebiet, wobei der Wasserstand vom 21.12.1993 am Anwesen eingemessen worden sei. Hätte die Klägerin gewusst, dass das Grundstück in einem Hochwassergebiet liege, so hätte sie das Grundstück nie erworben. Der Beklagte habe berichtet, dass es lediglich ein einziges Mal zu einer geringen Überschwemmung des Jahrhunderthochwassers (1997) gekommen sei. Dies sei nachweislich falsch.

46 Hierzu trägt der Beklagte vor, es sei ihm nicht bekannt, dass das Anwesen in einem amtlichen Hochwassergebiet liege. Der Beklagte habe anlässlich eines Neuanstrichs der Fassade im Jahr 2002 zwei Schilder entfernt. Hierbei habe es sich nicht um amtliche Hochwassermarken gehandelt.

47 Der Senat hat am 1.7.2008 (GA II Bl. 358 f.) einen Hinweisbeschluss erlassen und aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.6.2008 (GA II Bl. 339) durch Vernehmung von Zeugen und aufgrund weiterer Beweisbeschlüsse vom 14.10.2008 (GA III Bl. 471 f.) und 3.11.2009 (GA III Bl. 669 f.) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 10.6.2008 (GA II Bl. 335 ff.), 6.10.2009 (GA III Bl. 652 ff.), 9.2.2010 und vom 11.2.2010 sowie auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen R. vom 24.4.2009 (GA III Bl. 540 ff.) und vom 14.8.2009 (GA III Bl. 607 ff.) Bezug genommen.

II.

A.

48 Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg, da die angefochtene Entscheidung weder auf einem Rechtsfehler beruht, noch die gemäß § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 ZPO). Der Klägerin steht gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB nach wirksamer Anfechtung des Kaufvertrags ein Anspruch auf Herausgabe des Kaufpreises zu, der – wie von der Klägerin beantragt – Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks zu übertragen ist. Darüber hinaus steht dem Beklagten unter dem rechtlichen Aspekt der ungerechtfertigten Bereicherung ein Zug um Zug zu erfüllender Anspruch auf Wertersatz (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, § 818 Abs. 1 BGB) hinsichtlich der tatsächlich gezogenen Nutzungen zu.

49 1. Das Landgericht hat die Anfechtung der Klägerin wegen arglistiger Täuschung allein unter dem Aspekt geprüft, ob bereits das Verschweigen der gespaltenen Eigentumsverhältnisse an der Hofeinfahrt und das Verschweigen des Eigentums der Stadt B. an einem Grundstücksstreifen zwischen Bürgersteig und der restlichen Einfahrt den Arglistvorwurf rechtfertigt. Soweit das Landgericht die Arglist des Beklagten unter diesem rechtlichen Blickwinkel bejaht hat, begegnen der Entscheidung Bedenken.

50 a) Zunächst hat das Landgericht die Auffassung vertreten, der Beklagte habe in Gestalt seiner Internetanzeige konkludent die positive Behauptung aufgestellt, dass die großzügige Hofeinfahrt tatsächlich vollständig in die Rechtszuständigkeit des streitgegenständlichen Hausanwesens falle. Diesen Erklärungsgehalt vermag der Senat der Internetanzeige (GA I Bl. 19) nicht zu entnehmen: Wörtlich ist in der Internetanzeige zu lesen, dass das Grundstück in einer Nebenstraße gelegen sei und über „eine großzügige Hofeinfahrt mit toller Gartenoase“ verfüge. Diese Aussage nimmt zu den Eigentumsverhältnissen an der Hofeinfahrt nicht Stellung. Vielmehr beschränkt sich die Aussage auf eine Beschreibung der tatsächlichen Verhältnisse und preist an, dass das zu verkaufende Grundstück rein faktisch über eine großzügige Hofeinfahrt verfüge, die der jeweilige Eigentümer des Grundstücks uneingeschränkt nutzen könne. Die so verstandene Anpreisung ist nicht falsch: Es steht außer Streit, dass zu Gunsten des verkauften Grundstücks eine Grunddienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück eingetragen ist, die die Nutzung der Hofeinfahrt durch den jeweiligen Eigentümer des verkauften Hauses gewährleistet.

51 b) Im Ergebnis kann unentschieden bleiben, ob es dem Beklagten vorzuwerfen ist, das Eigentum der Stadt B. verschwiegen zu haben.

52 Ein Verschweigen von Tatsachen stellt nur dann eine Täuschung im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine korrespondierende Aufklärungspflicht besteht. Beim Grundstückskaufvertrag ist der Verkäufer nicht verpflichtet, alle möglichen preisrelevanten Umstände, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein könnten, ungefragt offenzulegen. Vielmehr beschränkt sich die Aufklärungspflicht auf besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Auflage, § 123 Rdnr. 5b; Erman/Palm, BGB, 12. Aufl., § 123 Rdnr. 18). Hierzu gehören insbesondere solche Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder wesentlich erschweren (BGH, Urt. v. 8.12.1989 – V ZR 246/87, NJW 1990, 975).

53 Ob diese für den Arglistvorwurf essenzielle Erheblichkeitsgrenze im vorliegenden Fall überschritten wird, erscheint zweifelhaft: Gegen die Anerkennung einer Aufklärungspflicht spricht, dass die Auswirkungen des fehlenden Eigentums auf die Nutzbarkeit der Hofeinfahrt durch das Bestehen der zugunsten der erworbenen Parzelle eingetragenen Grunddienstbarkeit abgemildert werden. In Anbetracht des unstreitigen Umstandes, dass die Stadt B. gegen ein Befahren des zwischen Einfahrt und Bürgersteig gelegenen Grundstücksstreifens keine Einwendungen erhebt und überdies bereit ist, den Grundstücksstreifen für nur ein geringes Entgelt an den jeweiligen Hauseigentümer zu verkaufen, steht auch das Eigentum der Stadt B. einer Benutzung des klägerischen Grundstücks nicht grundsätzlich entgegen.

54 Nichts anderes folgt aus der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs in BGHZ 167, 19: Die Entscheidung befasst sich mit der Frage, ob ein Grundstückskäufer einen Rücktritt vom Vertrag auf geringfügige Mängel stützen kann. Dies hat der Bundesgerichtshof für den Fall bejaht, dass der Verkäufer den geringfügigen Mangel arglistig verschwiegen hat. Darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen das Verschweigen eines geringfügigen Mangels den Arglistvorwurf begründet, verhält sich die Entscheidung nicht.

55 2. Allerdings ist der Arglistvorwurf dann gerechtfertigt, wenn die Täuschung durch eine bewusst wahrheitswidrige positive Auskunft über ein wertbildendes Merkmal des Vertragsgegenstandes verübt wird (Palandt/Ellenberger, aaO, § 123 Rdnr. 3). Diese Voraussetzungen sind im zweiten Rechtszug bewiesen. Der Senat hegt keinen Zweifel daran, dass der Beklagte der Klägerin die Eigentumsverhältnisse an der Grundstückseinfahrt auf ausdrückliche Nachfrage falsch dargestellt hat:

56 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Nachweis der Arglist geführt: Der Zeuge Wö. hat in diesem Punkt glaubhaft angegeben, anlässlich des Besichtigungstermins sei auch über die Grenzverläufe gesprochen worden. Der Beklagte habe der Klägerin und dem Zeugen an Hand der Örtlichkeit den genauen Grenzverlauf gezeigt. Die Grenze sei von der Straße vom Bürgersteig entlang des linken Randsteines beim Nachbarn und dann entlang des grünen Zauns verlaufen. Die gezeigte Fläche habe die komplette Hofeinfahrt umfasst. Dieses Geschehen wird vom Beklagten letztlich nicht bestritten. Aufgrund der Aussage der Zeugin I. S. hat der Senat die Überzeugung gewonnen, dass dem Beklagten der wahre Grenzverlauf bekannt war. Denn diese Zeugin hat erklärt, es sei schon immer ein Thema im Hause des Beklagten gewesen, dass die Hofeinfahrt eine gemeinsame sei. Es sei allen klar gewesen, dass die Hofeinfahrt dem Beklagten und dem Eigentümer des Nachbarhauses gemeinsam gehöre, wobei der überwiegende Teil der Hofeinfahrt zum Grundstück des Beklagten gehört habe. Auch bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass der Beklagte die gespaltenen Eigentumsverhältnisse im Eingangsbereich der Einfahrt kannte: Dem Beklagten lag nach seiner eigenen Einlassung in der mündlichen Verhandlung vom 10.6.2008 ein Katasterauszug vor, aus dem sich unschwer ersehen lässt, dass die verkaufte Grundstücksparzelle parallel zu den zueinander schräg stehenden Häuserfluchten verläuft und im vorderen Bereich der Einfahrt zwei weitere Parzellen liegen, die – was der Beklagte als langjähriger Eigentümer des Grundbesitzes wusste – im Eigentum der Stadt B. stehen.

57 3. Die wirksame Arglistanfechtung setzt jedoch weiter voraus, dass das arglistige Verschweigen des wahren Grenzverlaufs ursächlich für den Vertragsschluss wurde. Auch diesen Beweis hat die Klägerin erbracht:

58 a) Bei einer wirksame Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB muss der durch die Täuschungshandlung hervorgerufene Irrtum ursächlich für die Abgabe der Willenserklärung geworden sein, mithin muss der Anfechtende in der Terminologie des § 123 Abs. 1 BGB durch die Täuschung zur Abgabe der angefochtenen Willenserklärung bestimmt worden sein. Davon ist dann auszugehen, wenn der Getäuschte die Willensklärung ohne die Täuschung entweder gar nicht oder nicht zu dem Zeitpunkt oder mit einem anderen Inhalt abgegeben hätte (Palandt/Heinrichs, § 123 Rdnr. 24; Erman/Palm, aaO, § 124 Rdnr. 26). Die Darlegungs- und Beweislast trägt nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen derjenige, der sich auf die Anfechtung beruft. Hierbei stehen dem Beweisführer im jeweiligen Einzelfall zumindest dann Beweiserleichterungen nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises zur Seite, wenn aufgrund der Lebenserfahrung unter Berücksichtigung der Natur des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Rückschlüsse über das Bestehen eines typischen Geschehensablaufs erlaubt sind (BGH, Urt. v. 20.11.1995 – II ZR 209/94, NJW 1996, 1051; für eine weitergehende Öffnung des Anscheinsbeweises: BGH, Urt. v. 12.5.1995 – V ZR 34/94, NJW 1995, 2361; Palandt/Ellenberger, aaO, § 123 Rdnr. 24; Erman/Palm, aaO, § 124 Rdnr. 74; vgl. auch MünchKomm(BGB)/Kramer, 4. Aufl., § 123 Rdnr. 12).

59 b) Unter Anwendung dieser Beweiserleichterungen ist auf der Grundlage des zweitinstanzlichen Beweisergebnisses der Nachweis erbracht, dass die Klägerin den Kaufvertrag bei Kenntnis der wahren Grenzverläufe im Bereich der Hofeinfahrt nicht zu den Bedingungen des tatsächlichen Vertragsschlusses abgeschlossen hätte beziehungsweise den Vertrag nicht ohne genauere Bestimmung der Grundstücksgrenzen abgeschlossen hätte. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

60 aa) Bereits nach der Lebenserfahrung wird ein Grundstückserwerber danach trachten, ein Grundstück zu erwerben, dessen Grenzen klar und eindeutig bestimmt sind. Denn aus einem unzureichend gekennzeichneten Grenzverlauf resultieren nicht selten Nachbarstreitigkeiten, die ein vernünftiger Käufer vermeidet. Er wird daher im Regelfall unklare Grenzverläufe zum Anlass nehmen, vom Kauf Abstand zu nehmen oder zumindest Abschläge vom Kaufpreis durchzusetzen. Dieser Schluss ist erst recht dann gerechtfertigt, wenn hinsichtlich eines funktional wesentlichen Grundstücksteils eine gespaltene, unklare Rechtzuständigkeit besteht.

61 Alle diese Aspekte kommen im vorliegenden Fall zum Tragen: Wie nicht zuletzt die werbende Anpreisung des Beklagten (großzügige Einfahrt) belegt, war die Hofeinfahrt für das von der Klägerin erworbene Hausanwesen von wesentlicher funktionaler Bedeutung. Unter Zugrundelegung der richtigen Grundstücksgrenzen wurde das Interesse des potentiellen Käufers, ein Grundstück mit großzügiger Hofeinfahrt zu erwerben, enttäuscht. Denn mit Blick auf die im Eigentum der Stadt B. stehenden Grundstücksteile und den auf den Nachbarn entfallenden Teil der Hofeinfahrt konnte ein Kaufinteressent nur einen recht kleinen Teil der Hofeinfahrt tatsächlich zu vollem Eigentum erwerben.

62 bb) Dem lässt sich nicht entgegenhalten, dass ein Grundstückserwerber in Gestalt des auf der Nachbarparzelle lastenden Geh- und Fahrrechtes und unter Berücksichtigung der bisherigen Praxis der Stadt B., die keine Einwendungen gegen die private Nutzung der im öffentlichen Eigentum stehenden Grundstücksparzellen erhoben hat, über einen im wesentlichen unbeschränkten Zugang zu dem Grundstück verfügte. Selbst wenn die Stadt B. gegen eine Befahrung der in ihrem Eigentum stehenden Grundstücksflächen keine Einwendungen erhebt, so sind der Klägerin doch zumindest hinsichtlich der Gestaltung der fraglichen Grundstücksbereiche Grenzen gesetzt. Auch eine Einzäunung der fremden Grundstücksflächen, die freilich den Notwendigkeiten der dem Nachbarn eingeräumten Dienstbarkeit hätte Rechnung tragen müssen, wäre nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich gewesen. Schließlich birgt die Aufrechterhaltung des bisherigen Rechtszustandes an der Hofeinfahrt Risiken hinsichtlich künftiger Veränderungen des öffentlichen Raumes.

63 cc) Diese Einschätzung deckt sich mit dem Ergebnis des Sachverständigenbeweises. Der Sachverständige R. hat unter Berücksichtigung der Gepflogenheiten des Grundstücksverkehrs die Auffassung vertreten, dass der objektive Verkehrswert der erworbenen Parzelle zum einen um die Kosten für den Erwerb der im Eigentum der Stadt B. stehenden Parzellen zu mindern ist. Denn ein vernünftiger Erwerber würde danach trachten, zur Schaffung klarer Verhältnisse auf einen Rechtserwerb hinzuwirken. Diese Einschätzung überzeugt.

64 Auch soweit der Sachverständige die Kosten für den Rechtserwerb der beiden Parzellen unter Einbeziehung der Vermessungskosten auf 4.217,80 EUR geschätzt hat, überzeugt die Berechnung des Sachverständigen: Mit Blick darauf, dass die vorderen Parzellen teilweise die Hofeinfahrt, teilweise den Bürgersteig betreffen, ist eine Vermessung unerlässlich. Denn dass die Stadt B. auch die auf den Bürgersteig entfallenden Parzellenanteile dem jeweiligen Eigentümer des Hausgrundstücks verkaufen würde, ist nicht ersichtlich. Darüber hinaus wäre auch ein nachvollziehbares Interesse des Grundstückserwerbers am Erwerb der öffentlichen Straßenfläche nicht gegeben. In der mündlichen Verhandlung wurde angesichts des Umstandes, dass die im Eigentum der Stadt B. stehenden Parzellen mit den Nummern 871/32 und 871/33 teilweise im Bereich der Hofeinfahrt, teilweise im Bereich des Bürgersteigs verlaufen, Einigkeit erzielt, dass Vermessungskosten für den Rechtserwerb in Ansatz zu bringen sind. Hierbei kann es ihm Ergebnis dahinstehen, ob sich diese Kosten auf den vom Sachverständigen geschätzten Wert beschränken oder ob weitere Kosten in Höhe von 1.564,60 EUR hinzuzurechnen sind, wie dies die Klägerin unter Vorlage einer Kostenschätzung vom 28.9.2009 behauptet. Denn auch der vom Sachverständigen ermittelte Wert übersteigt die Bagatellgrenze.

65 Zum andern ist für das fehlende Eigentum an der Parzelle des Nachbarn eine Minderung des Verkehrswerts anzuerkennen. Allerdings hat der Sachverständige R. bei der schriftlichen Fassung seiner gutachterlichen Äußerungen die tatsächlichen Begebenheiten missverstanden: Da die Belastung mit dem Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, bezieht sich die durch die Täuschungshandlung veranlasste Fehlvorstellung eines Grundstückserwerbers in der Situation der Klägerin allein darauf, nicht Eigentümerin eines mit einem Wegerecht belasteten Grundstücks geworden zu sein. Den wirtschaftlichen Wert dieser frustrierten Erwartung hat der Sachverständige in der mündlichen Erläuterung des Gutachtens vor dem Senat auf Null eingeschätzt. Er hat dabei die Auffassung vertreten, dass dem Eigentum als solchem mit Blick auf die Randlage des Grundstücksstreifens und auf die Belastung mit der Dienstbarkeit kein eigenständiger Wert beigemessen werden kann. Diese Schlussfolgerung vermag der Senat nicht zu teilen:

66 Sie wird der Rechtstatsache nicht gerecht, dass das Eigentum durch die Belastung mit einer Dienstbarkeit nicht untergeht. Der aus dem Eigentum resultierende Vermögenswert könnte etwa dadurch realisiert werden, dass sich der Erwerber dazu entschließt, die unklare Situation, die durch die beiderseitige Belastung mit den Wegerechten besteht, durch Veräußerung des Grundstücksstreifens an den Nachbarn aufzulösen. Darüber hinaus gewährt selbst das mit einem Wegerecht belastete eigene Eigentum einen größeren Spielraum als die Inanspruchnahme eines Wegerechts auf fremdem Grundstück: Würde auch die Parzelle 871/10 zum Bestand der gekaufte Parzelle dazugehören, so könnte der Nachbar einem dauerhaften Abstellen von Fahrzeugen oder anderen Gegenständen nicht widersprechen, solange diese Grundstücksnutzung nicht ihrerseits das Wegerecht des Nachbarn beeinträchtigt. Diese Nutzungsoption ist der Klägerin unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten verwehrt: Eine dauerhafte Belegung der Parzelle durch den Eigentümer des Kaufgrundstücks stellt keine zulässige Ausübung der dem Eigentümer der Parzelle 871/7 zustehenden Dienstbarkeit dar. Weiterhin ist der unklare Grenzverlauf mit Rechtsunsicherheiten über den jeweiligen Bestand des Grundeigentums verbunden, weshalb es zusammenfassend angemessen erscheint, die auf die Parzelle871/10 entfallende Wertminderung in Übereinstimmung mit der Einschätzung des Beklagten mit 600 EUR anzusetzen.

67 dd) Dem steht nicht entgegen, dass sich die Klägerin für den Kauf entschied, ohne die tatsächliche Lage und die Grenzen des Vertragsgegenstandes genau zu kennen. Dieses von der beurkundenden Notarin in der Urkunde aufgezeigte Risiko lässt nicht den Schluss zu, dass sich die Klägerin selbst in Kenntnis des wahren Grenzverlaufs im Bereich der Einfahrt zu unveränderten Bedingungen auf den Kauf eingelassen hätte. Die Klägerin hatte hinsichtlich dieses Grundstücksteils selbst dann keine Veranlassung, die Richtigkeit der Beschreibung des Beklagten anlässlich des Besichtigungstermins in Zweifel zu ziehen, wenn sie – anders als dies der Klägervertreter im Schriftsatz vom 12.8.2008 (GA II Bl. 402) behauptet – dem Beklagten kein gesteigertes Vertrauen entgegenbrachte. Allenfalls lässt die Bereitschaft der Klägerin, den Kaufvertrag auch ohne verlässliche Bestimmung der Grundstücksgrenzen abzuschließen, auf eine Sorglosigkeit der Klägerin bei der Wahrung ihrer Interessen schließen. Daraus folgt jedoch nicht zugleich, dass sich die Klägerin in Kenntnis des eingeschränkten Eigentums dennoch zum Kauf entschlossen hätte, wenn die fragliche Grundstücksfläche bei funktionaler und wirtschaftlicher Betrachtung einen nicht unwesentlichen Grundstücksteil repräsentierte.

68 ee) Demgegenüber lässt die Aussage des Zeugen S. die Kausalität der Täuschung nicht zweifelhaft erscheinen: Zwar hat dieser Zeuge in seiner Vernehmung vom 10.6.2008 ausgesagt, er sei einmal anlässlich der Kaufvertragsverhandlungen zugegen gewesen. Bei diesem Kaufpreistermin seien von dem Beklagten Unterlagen überreicht worden. Hierbei habe es sich um das Gutachten P., das Informationsschreiben über das Haus S., einen Lageplan und einen Katasterlageplan gehandelt (GA II Bl. 345). Wäre der Klägerin tatsächlich ein Katasterplan überreicht worden, so hätte die Klägerin zumindest die Möglichkeit besessen, die genauen Grenzverläufe nachzuvollziehen. Ob die Klägerin aus den vom Klägervertreter in seinem Schriftsatz vom 19.1.2010 dargestellten Gründen subjektiv nicht in der Lage war, die in einem Katasterplan enthaltenen Informationen zutreffend zu erfassen, bedarf keiner Entscheidung. Denn gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage bestehen hinsichtlich der Übergabe des Planes nicht zu überwindende Bedenken:

69 So ist im notariellen Kaufvertrag von der beurkundenden Notarin vermerkt, dass eine Katasterkarte anlässlich der Beurkundung nicht vorliege. Zudem hat die Klägerin im Berufungsrechtszug durch Zahlungsbeleg und Datumsangabe auf dem Katasterauszug nachgewiesen, dass am 11.8.2006 ein Auszug aus dem Kataster gefertigt wurde. All dies wäre nicht verständlich, wenn die Klägerin bereits zuvor im Besitz einer inhaltsgleichen Karte gewesen wäre.

70 Die Behauptung des Beklagten, die Klägerin selbst habe anlässlich der Verhandlung über die Finanzierung des Kaufpreises von Mitarbeitern der Kreissparkasse Saarpfalz Katasterpläne erhalten (GA I Bl. 248), wurde zweifelsfrei widerlegt: Die Zeugen L. und A. haben glaubhaft ausgesagt, von der Bank keine Katasterpläne erhalten zu haben. Erst später – so der Zeuge A. – hätten sich Pläne in den Unterlagen der Bank gefunden. Mithin ist in der Beweisaufnahme zugleich die mit dem ursprünglichen Vortrag in Widerspruch stehende Behauptung des Beklagten widerlegt, die Klägerin selbst habe anlässlich der Finanzierungsgespräche den Zeugen L. und A. ihrerseits Katasterpläne vorgelegt (GA I Bl. 301). Die Widersprüchlichkeit des Sachvortrags ist überdies ein eigenständiges Beweisanzeichen, welches die Glaubhaftigkeit des Beklagtenvortrags entkräftet.

71 Die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen S. wird durch die Aussage der Zeugin I. S. nicht bestätigt: Die Zeugin hat im Termin vom 10.6.2008 ausgesagt, am 7.9.2005 habe ein weiterer Termin stattgefunden, bei dem der Zeuge M. S. zugegen gewesen sei und anlässlich dessen über den Preis verhandelt worden sei. Vor diesem Termin habe auf der Eckbank unter anderem ein Lageplan bezüglich des Grundstücks gelegen, welcher alsdann übergeben worden sei.

72 Bedenken gegen die Glaubhaftigkeit der Aussage resultieren zunächst daraus, dass die Zeugin die Übergabe der Unterlagen erst auf nachdrückliche Rückfrage des Beklagtenvertreters erwähnt hat und sich in ihrer Aussage in Widersprüche verstrickt hat. Zuvor hatte die Zeugin auf die erste Nachfrage des Beklagtenvertreters, ob sie bei der Übergabe von Unterlagen durch ihren Ehemann zugegen gewesen sei, erklärt, sie sei nicht dabei gewesen. Erst nach erneuter Befragung durch den Beklagtenvertreter und eine Einsicht in ein Büchlein, welches die Zeugin bei ihrer Vernehmung mitgeführt hat, hat die Zeugin ihre Aussage revidiert. Nunmehr hat die Zeugin erklärt, sie selbst sei bei der Übergabe dieser Unterlagen dabei gewesen. Soweit die Zeugin den Umstand, dass sie die von ihr wiedergegebenen Tatsachen deshalb bereits am 7.9.2005 in das Notizbuch eingetragen haben will, weil der Verkauf des Hauses für sie „etwas ganz Besonderes“ gewesen sei, vermag der Senat die Stichhaltigkeit dieses Arguments nicht nachzuvollziehen.

73 Zusammenfassend folgt der Senat der Aussage des Zeugen Wö., wonach der Klägerin vor Kaufvertragsschluss kein Katasterplan übergeben worden ist. Die Aussage vermeidet Widersprüche mit dem Wortlaut der notariellen Urkunde und steht im Gegensatz zum Beklagtenvortrag mit der Aussage der Zeugen A. und L. in Einklang.

74 ff) Der Senat verkennt nicht, dass die Prozessführung der Klägerin hinsichtlich der Bedeutung der Umstände, auf die sie die Arglistanfechtung stützt, durchaus Aggravationstendenzen erkennen lässt. Der Senat vermag nicht zu beurteilen, ob sich die Klägerin auch dann zur Anfechtung des Kaufvertrages entschlossen hätte, wenn das von ihr mit dem Erwerb des Grundstücks bezweckte eigentliche Ziel, eine Erziehungsstelle für Jugendliche zu betreiben, nachhaltig und mit wirtschaftlichem Erfolg verwirklicht worden wäre. Allerdings verstellen diese Erwägungen den Blick: Das Recht zur Anfechtung setzt nicht voraus, dass der Anfechtende bei Kenntnis des wahren Sachverhalts vom Abschluss des Rechtsgeschäfts ganz und gar Abstand genommen hätte. Vielmehr genügt es, wenn der wertrelevante Umstand in die Vertragsgestaltung eingeflossen wäre. Überdies ist für die Beurteilung der Anfechtungsvoraussetzungen der Zeitpunkt des Vertragsschlusses von Relevanz. Ein einmal entstandenes Anfechtungsrecht geht nicht dadurch verloren, dass sich nach Vertragsschluss ein Sachverhalt entwickelt, der dem Anfechtungsberechtigten aus wirtschaftlichen Gründen die Ausübung des Anfechtungsrechts nicht interessengerecht erscheinen lässt. Vielmehr steht es dem Anfechtenden frei, das ihm zustehende Gestaltungsrecht auszuüben, wenn ihm die Anfechtung sinnvoll erscheint. Dem Anfechtungsgegner geschieht kein Unrecht: Wer seinen Vertragspartner durch Täuschung über die tatsächlichen Verhältnisse zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt hat, hat durch sein eigenes vertragsuntreues Verhalten das Risiko der Anfechtbarkeit geschaffen, auf dessen Ausübung er keinen Einfluss nehmen kann.

75 gg) Letztlich wäre der Klage auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluss Erfolg zu bescheiden:

76 Derjenige, der objektiv falsche Angaben macht, die für den Kaufentschluss von Bedeutung sind, ist nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo gem. § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, da er mit seiner falschen Angabe seine Sorgfalts- und Aufklärungspflichten verletzt (Erman/Kindl, aaO, § 311 Rdnr. 25, 43). Der benachteiligte Vertragspartner kann in Gestalt eines Schadensersatzanspruchs auch Rückgängigmachung eines Vertrags verlangen. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Rechtsstreit erfüllt:

77 Der Beklagte hat durch seine fehlerhaften Angaben seine Sorgfalts- und Aufklärungspflichten verletzt. Aufgrund der Wertangaben des Sachverständigen steht fest, dass der Klägerin infolge der fehlerhaften Angaben des Beklagten in Gestalt der Minderung des Verkehrswerts durch den Vertragsschluss ein Schaden entstanden ist.

78 Hinsichtlich des Kausalitätsnachweises ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht gesichert, ob der pflichtwidrig handelnde Vertragspartner im Sinne einer echten Umkehr der Beweislast die volle Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (so BGH, Urt. v. 6.4.2001 – V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 26.9.1997 – V ZR 29/96, NJW 1998, 302), oder ob dem Geschädigten lediglich im Sinne eines Anscheinsbeweises Beweiserleichterungen zugute kommen (so etwa: BGH, Urt. v. 20.3.2007 – III ZR 218/06, NJW-RR 2007, 925; Urt. v. 9.2.2006 – III ZR 20/05NJW-RR 2006, 685; zum Meinungsstand: Erman/Kindl, aaO, § 311 Rdnr. 24). Diese Rechtsfrage kann im vorliegenden Rechtsstreit unentschieden bleiben: Der Beklagte hätte auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme den Anscheinsbeweis mit dem Aufzeigen der theoretischen Möglichkeit, dass die Klägerin im Besitz eines Planes gewesen sein könnte, nicht erschüttert.

79 4. Führt bereits die Anfechtung wegen der fehlerhaften Grenzangaben im Bereich der Grundstücksausfahrt zum Erfolg, bedürfen die weiteren Aspekte, aus denen die Klägerin die Arglisthaftung herleitet, keiner Entscheidung.

80 5. Schließlich steht dem Beklagten gem. § 812 Abs.1 S. 1 Alt. 1, § 818 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der tatsächlich gezogenen Nutzungen zu, die aus der Nutzung des gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB herauszugebenden Grundstücks als primärer Gegenstand des Bereicherungsanspruchs resultieren (vgl. Erman/Westermann/Buck-Heeb, aaO, § 818 Rdnr. 9). Das dem Beklagten gem. § 273 Abs. 1 BGB zustehende Zurückbehaltungsrecht hat dieser im Schriftsatz vom 5.9.2007 (GA I Bl. 194) zumindest konkludent geltend gemacht. Soweit sich die Berufung gegen die Höhe der vom Landgericht festgesetzten Nutzungsentschädigung wendet, ist der Senat im eingeschränkten Prüfungsrahmen des § 529 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Landgerichts gebunden: Das Landgericht hat die Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2005 bis September 2007 anerkannt und eine monatliche Nutzungsentschädigung von 1.500 EUR für angemessen erachtet. Es hat seine Tatsachenfeststellung zur Höhe des Vergleichsmietzinses auf eine eigene Internetrecherche und auf das Gutachten P. gestützt, welches den Vergleichsmietzins unter Einschluss der Garagen auf monatlich 1.569,04 EUR berechnet. Diese Tatsachenfeststellung hält den Angriffen der Berufung stand: Die Berufung des Beklagten rügt zwar, dass das Landgericht seine Tatsachenfeststellung ohne vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens getroffen hat. Die Berufung übersieht, dass die Schätzung des Landgerichts in vollem Umfang dem erstinstanzlichen Sachvortrag (GA I Bl. 194) entspricht. Sie legt überdies nicht dar, dass der vom Landgericht festgesetzte Wert oberhalb des ortsüblichen Mietzinses liegt. Ohne diese Angabe bleibt der Berufungsangriff ohne Substanz.

81 Die Zinsentscheidung beruht auf Verzugsgesichtspunkten.

82 6. Der Feststellungsausspruch findet seine Rechtsgrundlage in §§ 293, 295 BGB, §§ 756, 765 ZPO.

B.

83 Die Kostenentscheidung beruht der § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Hinsichtlich des auf Feststellung des Annahmeverzugs gerichteten Klageantrags war der Streitwert nach der st. Rspr. des Senats nach dem Aufwand zu schätzen, der für den Kläger mit dem Angebot der Leistung verbunden ist. Dieser Wert entspricht in einfach gelagerten Fällen regelmäßig nicht mehr als 300 EUR. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die … Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).