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Rental utility statement: hidden calculation steps not formally invalid

BGH VIII ZR 201/13Bgh / Civil Chamber 82 avr. 2014Modified

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Résumé Omnilex

The BGH dealt with a tenant's challenge to a 2010 service-charge statement. The appellate court had treated the heating-cost item as formally invalid because the landlord had derived calendar-year costs from overlapping supplier invoices without disclosing all intermediary steps. The BGH held that this does not destroy formal validity: it is enough that the statement shows the relevant total costs for the billing period. Any errors in the calculated total concern substance, not form. Because the remaining reduction for other cost items was undisputed, EUR 978.77 remained in dispute. The judgment of the LG Köln was therefore set aside to that extent and the case remanded for further findings on the substantive accuracy of the heating costs.

Regeste Omnilex

§ 556 BGB; formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bei Ermittlung kalenderjährlicher Kosten aus jahresübergreifenden Lieferantenabrechnungen. Für die formelle Ordnungsgemäßheit genügt die Angabe der auf die Abrechnungseinheit entfallenden Gesamtkosten; der Vermieter muss die zur Ermittlung dieses Betrags führenden Zwischenschritte nicht offenlegen. Dies gilt namentlich, wenn er aus übergreifenden Versorgerrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten errechnen muss. Die Unterlassung der Offenlegung betrifft nicht die formelle, sondern allenfalls die materielle Richtigkeit der Abrechnung (vgl. consid. 8 f.). Eine Abgrenzung zu Fällen der Bereinigung um nicht umlagefähige Kostenbestandteile bleibt vorbehalten.

Texte intégral

BGH — VIII ZR 201/13, Urteil

Entscheidungsdatum: 2014-04-02

Aktenzeichen: VIII ZR 201/13

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 556 BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Köln, 21. Juni 2013, Az: 10 S 1/13vorgehend AG Köln, 23. November 2012, Az: 221 C 107/12

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Energieversorgers

Leitsatz

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. Juni 2013 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe eines Teilbetrages von 978,77 € abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Tatbestand

1 Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung der Klägerin weist für die Beklagten Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.785,51 € aus, wovon 1.041,91 € auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.382,51 €, die sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.

2 Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Betrages von 978,71 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines Betrages von 1.041,91 € weiter.

Entscheidungsgründe

3 Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I.

4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Bei den Positionen Entwässerung/Schmutzwasser, Müllabfuhr und Wasser sei die Abrechnung der Klägerin um insgesamt 403,74 € zu kürzen, weil die Klägerin insoweit zu Unrecht nach Personenzahl abgerechnet habe und die gebotene Abrechnung nach Wohnfläche zu entsprechend geringeren Kosten zu Lasten der Beklagten führe.

6 Die Heizkosten mit dem von der Klägerin errechneten Betrag von 1.041,91 € hätten für die Nachforderung ebenfalls außer Betracht zu bleiben, da die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten aus formellen Gründen unwirksam sei. Denn die Klägerin habe als Gesamtkosten einen bereits bereinigten Betrag angegeben, ohne dies in ihrer Abrechnung deutlich zu machen. Die Klägerin erhalte von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer "Simulationsrechnung" des Energieversorgers, die auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der den Beklagten erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort lediglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit seien nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den Vorwegabzug nachzuprüfen.

II.

7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Klägerin bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam.

8 Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

9 Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10). Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f.).

III.

10 Das Urteil des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben, soweit es wegen der von ihm angenommenen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung eine Betriebskostennachforderung der Klägerin verneint hat. Da die Revision die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der Klägerin begehrten Nachforderung (1.382,51 €) um 403,74 € (wegen des falschen Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht angegriffen hat, verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein Betrag von 978,77 €. Deshalb ist das Berufungsurteil (nur) insoweit aufzuheben, als es hiervon zum Nachteil der Klägerin abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO); die weitergehende Revision ist zurückzuweisen.

11 Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Schneider Dr. Bünger

Mots-clés

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether a utility statement is formally invalid because the landlord did not disclose intermediate steps used to derive calendar-year heating costs from overlapping supplier invoices.

Solution extraite

No. The statement remains formally effective if it states the total costs relevant for the billing period; undisclosed intermediate calculations affect only substantive correctness, not formal validity.

Motifs extraits

Formal validity requires disclosure of the allocated total costs, but not every calculation step. Where the landlord must derive calendar-year costs from overlapping supplier statements, the decisive total amount is sufficient for comprehensibility; any mistakes in that amount are a matter of substance.

Question juridique clé

Whether the appeal should succeed as to the remaining amount of the tenant's service-charge defense after the undisputed reduction for incorrect allocation keys.

Solution extraite

Only in part. The challenged appellate judgment had to be set aside insofar as it denied a claim of EUR 978.77; the remainder of the revision was rejected.

Motifs extraits

The revision did not challenge the lower courts' reduction of EUR 403.74. After that reduction, EUR 978.77 remained. Because the appellate court's formal-invalidity reasoning was wrong, the matter had to be remitted for findings on substantive correctness.

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