BGH VIII ZR 298/14•Trademarkless? Schriftform and identifiable lessors in heirs' community
BGH VIII ZR 298/14Bgh / Civil Chamber 817 mars 2015Withdrawn
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In a revision concerning § 550 BGB, the Federal Court held that a lease agreement satisfies the written-form requirement when the lessors as co-heirs are determinable from the document and the land register. Naming the deceased former owner in the contract was enough; no additional address details were required. The court found no ground to admit the revision under § 543(2) ZPO, announced its intention to reject the revision under § 552a ZPO, denied the plaintiff legal aid for lack of prospects, and granted the defendant fee-waived legal aid with appointed counsel. The note states that the revision proceedings were later concluded by withdrawal.
§ 550 BGB; Schriftform des Wohnraummietvertrags bei Vermietung durch eine Erbengemeinschaft; die vermietenden Mit-Erben müssen nicht namentlich im Vertrag aufgeführt sein, wenn sie aus der Vertragsurkunde und gegebenenfalls unter Heranziehung des Grundbuchs bestimmbar sind. Ist die Erblasserin als frühere Eigentümerin eindeutig bezeichnet, genügt dies zur Identifizierbarkeit der Erbengemeinschaft; weitere Angaben wie frühere Anschrift sind nicht erforderlich. Eine bloß mehrdeutige Bezeichnung reicht demgegenüber nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002, XII ZR 187/00, consid. 2).
Entscheidungsdatum: 2015-03-17
Aktenzeichen: VIII ZR 298/14
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 550 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Mannheim, 15. Oktober 2014, Az: 4 S 43/14vorgehend AG Mannheim, 19. März 2014, Az: 5 C 402/13
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Schriftformerfordernis beim Wohnraummietvertrag: Bezeichnung des Vermieters bei Erbengemeinschaft
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Der Prozesskostenhilfeantrag des Klägers wird mangels Erfolgsaussicht der Rechtsverfolgung zurückgewiesen (§ 114 ZPO).
Der Beklagten wird für die Revisionsinstanz ratenfreie Prozesskostenhilfe unter Beiordnung von Rechtsanwalt Dr. S. bewilligt.
1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.
2 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es gemeint hat, die Frage "welche Anforderungen an das Schriftformerfordernis im Sinne des § 550 BGB zu stellen seien, wenn es um die Bezeichnung eines Vermieters, der aus den Erben in Erbengemeinschaft besteht, gehe", sei höchstrichterlich nicht abschließend geklärt. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, weil sie durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbesondere durch das - vom Berufungsgericht zitierte und zutreffend angewendete - Urteil vom 11. September 2002 (XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 unter II 5) bereits dahin geklärt ist, dass es genügt, wenn die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde "bestimmbar" sind.
3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Vertragsurkunde ausreichende Angaben für die - zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB erforderliche - Bestimmbarkeit der vermietenden Miterben enthält. Denn die Erblasserin als die frühere Grundstückseigentümerin ist dort namentlich bezeichnet ("M. M. "), so dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach ihr, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend ausgeführt hat, anhand der Vertragsurkunde und des Grundbuches ohne weiteres ermittelt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, aaO unter II 5, 2).
4 Der Einwand der Revision, der Name der Erblasserin auf der Mietvertragsurkunde (GA I S. 6) sei nicht "eindeutig leserlich", ist unbegründet. Der handschriftlichen Eintragung lässt sich ohne weiteres entnehmen, dass eine "Erbengemeinschaft nach M. M. " gebildet worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unschädlich, dass nicht noch zusätzlich die frühere Anschrift der Erblasserin angegeben war, denn diese Angabe ist nicht erforderlich, um durch Grundbucheinsicht die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach der Erblasserin M. M. und somit die Vermieter zu identifizieren. Den von der Revision angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ist nicht zu entnehmen, dass es bei eindeutiger Bezeichnung des Erblassers in der Mietvertragsurkunde der Nennung weiterer Einzelheiten bedarf. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr nur die mehrdeutige Angabe "Erbengemeinschaft X [= Name] nicht ausreichen lassen, weil dann unklar ist, ob die Erben nach dem Erblasser diesen Namens gemeint sind oder Erben mit diesem Namen (BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, aaO). Im vorliegenden Fall ist aber durch die Bezeichnung "Erbengemeinschaft nach M: M: " die Erblasserin - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - eindeutig bezeichnet worden.
5 Dass das Berufungsurteil keine konkreten Feststellungen dazu enthält, ob und wie sich das Berufungsgericht vom Inhalt des Grundbuchs überzeugt hat, stellt die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Miterben und Vermieter hinreichend "bestimmbar" seien, nicht in Frage. Denn angesichts der - auch von der Revision nicht in Zweifel gezogenen - Eigentümerstellung der Erblasserin war von der anschließenden Eintragung der Miterben auszugehen. Es ist daher unschädlich, dass das Berufungsgericht die von der Beklagten als Anlage B 4 zum Schriftsatz vom 14. Dezember 2013 vorgelegte Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes über die Eintragung der namentlich genannten Miterben am 12. Juni 1998 in seinem Urteil nicht erwähnt hat.
6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer
Dr. Bünger Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Extrait par Omnilex
Whether the revision should be admitted on the written-form issue under § 550 BGB.
No reason for admission existed; the question was already settled by Federal Court precedent, which requires only that the leasing co-heirs be identifiable from the contract document.
The Berufungsgericht's legal question had been answered by BGH case law; therefore no fundamental importance or other ground under § 543(2) ZPO was present.
Whether the lease document satisfied § 550 BGB despite naming only the deceased former owner in an heir community.
Yes. It was sufficient that the testatrix was named in the lease and the co-heirs could be identified from the lease document and land register.
An explicitly named testatrix makes the heir community determinable; additional address details are unnecessary where identification via land register is possible.
Whether the plaintiff was entitled to legal aid for the revision.
No. The request lacked prospects of success.
Because the revision had no likelihood of success, legal aid was to be refused under § 114 ZPO.
Whether the defendant was entitled to legal aid for the revision instance.
Yes. Fee-waived legal aid was granted with appointment of Dr. S. as counsel.
The order expressly approved ratenfreie Prozesskostenhilfe for the defendant.
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