BGH VIII ZR 345/10•Lease clause on advance rent and warning by invalid termination
BGH VIII ZR 345/10Bgh / Civil Chamber 87 sept. 2011Other
Extrait par Omnilex
In a landlord-tenant eviction dispute, the Federal Court of Justice indicated that the admitted revision would be rejected under § 552a ZPO. It held that a form lease clause requiring advance payment of rent, even when combined with a set-off notification clause, is valid. The court also found the local court’s partial judgment on eviction permissible and accepted that the landlords’ earlier ineffective termination could operate as a warning. Repeated late rent payments after that warning justified the later termination without a new warning.
§ 552a ZPO; revision may be rejected by unanimous order where no grounds for admission remain and the appeal has no prospect of success. A form lease clause providing for rent in advance, even when combined with a clause requiring prior notice of set-off, does not unreasonably disadvantage the tenant under § 307 BGB, even in leases concluded under former § 551 BGB aF. An ineffective termination may be construed as a warning if it clearly informs the tenant that the conduct will not be tolerated and affords an opportunity to comply; repeated subsequent late rent payments may then justify termination under § 543 Abs. 3 BGB without a further warning.
Entscheidungsdatum: 2011-09-07
Aktenzeichen: VIII ZR 345/10
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 307 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a BGB, § 551 aF BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 29. November 2010, Az: 67 S 259/10vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 14. April 2010, Az: 4 C 352/08nachgehend BGH, 25. Oktober 2011, Az: VIII ZR 345/10, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Formularmäßiger Altmietvertrag für Wohnraum: Inhaltskontrolle für eine Vorfälligkeitsregelung für Mietzahlungen; fristlose Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung; Behandlung einer unwirksamen fristlosen Kündigung als Abmahnung
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
2 a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zugelassen, ob es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn - wie im Streitfall - in einem noch unter der Geltung des § 551 BGB aF geschlossenen vorformulierten Mietvertrag eine Vorfälligkeitsklausel mit einer Klausel zusammentrifft, wonach es dem Mieter nur dann gestattet ist, mit Gegenforderungen aufzurechnen, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.
3 b) Diese Rechtsfrage hat der Senat nach Erlass des Berufungsurteils mit Urteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201) entschieden. Danach stellt eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 15).
4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.
5 a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Amtsgericht über den Räumungsanspruch der Kläger in zulässiger Weise durch Teilurteil gemäß § 301 ZPO entschieden.
6 Die Gefahr, dass sich das Amtsgericht bei der Entscheidung des bei ihm anhängig gebliebenen Zahlungsanspruchs mit der im Teilurteil getroffenen Entscheidung in Widerspruch setzen könnte, besteht vorliegend nicht. Die Kläger machen mit ihrem Zahlungsanspruch rückständige Mieten mit der Begründung geltend, dass der Beklagte die vertraglich geschuldete Miete nicht in der vereinbarten Höhe geleistet habe. Der Beklagte stützt sein Verteidigungsvorbringen insoweit auf behauptete Mängel der Mietsache, die gemäß § 536 BGB eine entsprechend gesetzlich geminderte Miete zur Folge gehabt hätten. Das Amtsgericht wird sich daher damit zu befassen haben, ob die Mieten aufgrund der behaupteten Mängel in Höhe der nicht gezahlten Differenz zur vereinbarten Miete nicht geschuldet waren.
7 Die den Räumungsanspruch stützende fristlose Kündigung der Kläger ist indes nicht damit begründet, der Beklagte habe einen Teil der Miete in verzugsbegründender Weise nicht geleistet (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB), sondern ist auf den Vortrag gestützt, der Beklagte habe entgegen der vertraglichen Vereinbarung in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages Mietzahlungen wiederholt trotz Abmahnung nicht zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet.
8 Vergeblich macht die Revision geltend, die Mieten seien in sämtlichen Monaten, in denen unpünktlich gezahlt worden sei, zu 100 % gemindert gewesen und der Beklagte habe deshalb zu den Fälligkeitszeitpunkten gar keine Miete geschuldet. Hierbei handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Denn der Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen eingeräumt, jedenfalls die von ihm (verspätet) gezahlten Mieten auch zu schulden.
9 b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags getroffene Vorfälligkeitsregelung auch in Kombination mit der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten Aufrechnungsklausel zutreffend für wirksam erachtet (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO).
10 c) Die vom Berufungsgericht auf der Grundlage der unstreitigen Zahlungszeitpunkte getroffene Wertung, das Mietverhältnis der Parteien sei jedenfalls durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 16. Dezember 2009 beendet worden, ist ebenfalls frei von Rechtsfehlern.
11 Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte vor Ausspruch der Kündigung vom 16. Dezember 2009 wirksam abgemahnt worden. Zutreffend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner Hilfserwägung die nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Abmahnung in der Kündigung beider Kläger vom 16. August 2008 gesehen.
12 Der Sinn einer Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmt bezeichnetes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen werden wird. Zum anderen soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung des beanstandeten Verhaltens geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 14). Diesen Anforderungen an eine Abmahnung genügt die (unwirksame) fristlose Kündigung der Kläger vom 16. August 2008. Das Berufungsgericht hat diese Kündigungserklärung rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass sie vom Beklagten als Abmahnung aufzufassen war, weil sie dem Beklagten deutlich vor Augen führte, dass beide Kläger mit einer verspäteten Zahlung der Miete nicht einverstanden waren. Einer zusätzlichen ausdrücklichen Aufforderung, sich in Zukunft vertragstreu zu verhalten, bedurfte es entgegen der Auffassung der Revision nicht. Für den Beklagten lag es angesichts der Kündigungserklärung auf der Hand, dass er die Kläger nur dann von weiteren rechtlichen Schritten mit dem Ziel einer Räumung der Wohnung abhalten konnte, wenn er die Miete in Zukunft pünktlich zahlt.
13 Die auf dieser Grundlage vorgenommene tatrichterliche Würdigung, dass die nach der Kündigungserklärung vom 16. August 2008 erneut verspätet geleisteten Mietzahlungen für die Monate Juli bis Oktober 2009 den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten und die Kläger berechtigten, das Mietverhältnis - ohne nochmalige Abmahnung - mit Schreiben vom 16. Dezember 2009 fristlos zu kündigen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
14 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Schneider
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.
Extrait par Omnilex
Whether the appeal still had grounds for admission under § 552a ZPO
The senate saw no remaining reason to admit the revision.
The decisive legal question had already been answered in later case law; no fundamental importance or need for clarification remained.
Whether a pre-form lease clause requiring rent to be paid in advance, combined with a one-month prior notice requirement for set-off, is invalid under § 307 BGB
Such a clause combination is not an unreasonable disadvantage to the tenant.
The senate referred to its later judgment of 4 May 2011 and held that an advance-rent clause departing from former § 551 BGB, even combined with a notice requirement for set-off, is effective.
Whether the local court could decide the eviction claim by partial judgment
The partial judgment on the eviction claim was permissible.
There was no risk of contradictory findings with the remaining payment claim because the latter concerned a separate issue: whether the rent was reduced due to alleged defects.
Whether the tenants' repeated late payments justified termination without an additional warning
The previous, even ineffective, termination letter of 16 August 2008 could be treated as a warning, and the subsequent late payments justified the later termination on 16 December 2009.
A warning only needs to make clear that the conduct will no longer be tolerated and give the tenant an opportunity to change behavior; these requirements were met.
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