BGH VIII ZR 198/10•Lease form clause requiring white repainting on return
BGH VIII ZR 198/10Bgh / Civil Chamber 814 déc. 2010Withdrawn
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The Federal Court of Justice dealt with a tenant's revision against a Berlin appellate judgment concerning a standard-form lease clause requiring the apartment to be returned in white paint. The court stated that no basis existed for admitting the revision and that the appeal had no prospects of success because the clause unreasonably restricted the tenant's freedom of color choice under Section 307 BGB. The clause was held invalid in full. The file note adds that the revision proceedings were ultimately concluded by withdrawal.
Art. 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB; formularmäßige Schönheitsreparaturklausel mit Farbvorgabe bei Rückgabe der Mietsache: Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter im Rückgabezeitpunkt auf eine einzige Farbe festlegt und ihm damit keinen hinreichenden Gestaltungsspielraum belässt. Eine unangemessene Benachteiligung entfällt nur dann, wenn die Farbvorgabe ausschließlich für die Rückgabe gilt und noch einen gewissen Spielraum eröffnet (vgl. Senatsrechtsprechung). Das berechtigte Interesse des Vermieters an einer raschen Weitervermietung rechtfertigt keine zwingende Vorgabe „weiß“; auch neutrale andere Farbtöne können genügen. Ist die Farbvorgabe mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen formularmäßig verknüpft, führt die Unwirksamkeit der Klausel zur Gesamtunwirksamkeit der Überwälzung.
Entscheidungsdatum: 2010-12-14
Aktenzeichen: VIII ZR 198/10
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 307 BGB, § 535 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 6. Juli 2010, Az: 63 S 379/09, Urteilvorgehend AG Schöneberg, 27. Mai 2009, Az: 103 C 162/08
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Verpflichtung des Mieters zur Wohnungsrückgabe in "weiß gestrichenem Zustand"
Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit § 25 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte Bestimmung über die Farbwahl sei zwischen den Parteien individuell vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen nicht auf.
3 Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.
4 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Hessel
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Extrait par Omnilex
Whether leave to appeal/revision existed under Section 552a ZPO.
No reason for admitting the revision existed; the legal question was already settled by the court's case law.
The court considered the validity of a color-choice clause in a standard lease to be clarified. Such a clause is not unfair only if it applies solely at the time of return and still leaves the tenant some discretion.
Whether a standard-form clause requiring return in white paint is valid under Sections 307 and 535 BGB.
The clause was invalid because it unreasonably restricted the tenant's freedom of color choice and therefore the landlord's standard-form allocation of decoration duties was ineffective as a whole.
Although the clause applied only at handover, limiting the tenant to one color at return was not justified by the landlord's interest in re-letting. A landlord may require a neutral condition, but not a mandatory white finish, since other subdued colors also permit re-letting; the tenant has a legitimate interest in some room for maneuver to avoid unnecessary repainting.
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