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Seller’s duty to inquire about restitution claims; compensation for own labor

BGH V ZR 208/08Bgh / Ve chambre civile8 janv. 2010Partially Granted

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Résumé Omnilex

The Federal Court held that the seller of land in the new federal states was liable in principle for not checking whether restitution claims had been filed before the sale and for not warning the buyer. The buyer’s own contributory negligence was upheld at 25%. However, the appellate court erred in denying compensation for the buyer’s own labor between the contract date and notice of the claims. Such labor is compensable if it has market value; the case was remanded for findings on that point.

Regeste Omnilex

§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB; § 254 BGB; Ersatz für eigene Arbeitskraft bei vergeblichem Vertragsschluss; der Verfügungsberechtigte muss vor Veräußerung eines Grundstücks in den neuen Bundesländern nach angemeldeten Restitutionsansprüchen nachforschen und hierüber aufklären. Verletzt er diese Pflicht, haftet er auf Vertrauensschaden. Ein Mitverschulden des Käufers kann sich aus der unterlassenen Nachfrage nach einem Negativattest ergeben; ein pauschaler Abzug ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt angreifbar. Der Ersatz eigener Arbeitskraft ist nicht darauf beschränkt, dass sie anderweitig gewinnbringend hätte eingesetzt werden können; maßgeblich ist vielmehr, ob die Arbeitskraft einen Marktwert hat und nach wertender Betrachtung ersatzfähig ist (consid. 8 f.).

Texte intégral

BGH — V ZR 208/08, Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-01-08

Aktenzeichen: V ZR 208/08

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 249 BGB, § 251 Abs 2 BGB, § 254 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 3 Abs 5 VermG

Vorinstanz: vorgehend OLG Dresden, 30. September 2008, Az: 9 U 935/07, Urteilvorgehend LG Zwickau, 11. Mai 2007, Az: 1 O 6/06

Spruchkörper: 5. Zivilsenat

Titelzeile

Schadensersatzpflicht des Verfügungsberechtigten beim Verkauf eines Grundstücks in den neuen Bundesländern wegen Verletzung der Pflicht zur Erkundigung nach angemeldeten Restitutionsansprüchen; Mitverschulden des Käufers und Ersatz seiner eigenen Arbeitskraft

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 30. September 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als dem Kläger ein Anspruch auf Ersatz für seinen Arbeitsaufwand in der Zeit vom Vertragsschluss (21. Juni 2002) bis zur Information über die Anmeldungen (27. August 2002) aberkannt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1 Die beklagte Sparkasse verkaufte dem Kläger, einem Rechtsanwalt und Notar a.D., mit notariellem Vertrag vom 21. Juni 2002 für 383.469 € ein Grundstück in Z. Von den zu diesem Zeitpunkt angemeldeten 21 vermögensrechtlichen Rückübertragungsansprüchen erfuhr der Kläger erst am 27. August 2002. Am 5. November 2003 erklärte er den Rücktritt von dem Kaufvertrag und verlangte Schadensersatz. Die Genehmigung des Kaufvertrages nach der Grundstückverkehrsordnung wurde am 11. Dezember 2003 erteilt. Die Beklagte akzeptierte den Rücktritt am 16. März 2004, lehnte aber die Leistung von Schadensersatz ab.

2 Der Kläger hat Schadensersatz in Höhe von insgesamt 166.093,98 € und die Feststellung der weitergehenden Schadensersatzpflicht der Beklagten verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht dem Zahlungsantrag in Höhe von 63.826,07 € stattgegeben und es im Übrigen bei der Klageabweisung belassen. Mit seiner von dem Senat insoweit zugelassenen Revision möchte der Kläger die weitergehende Verurteilung der Beklagten zum Ersatz des ihm in der Zeit vom Vertragsschluss (21. Juni 2002) bis zur Information über die Anmeldungen (27. August 2002) entstandenen Arbeitsaufwands (Größenordnung: 26.000 €) erreichen. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe

I.

3 Das Berufungsgericht meint, die Beklagte sei dem Kläger - unabhängig von den zwischen den Parteien streitigen Zusagen der Beklagten - gemäß § 311 Abs. 2 BGB i.V.m. § 249 BGB unter Anrechnung eines Mitverschuldens des Klägers von 25% zum Ersatz des aus dem gescheiterten Verkauf entstandenen Schadens verpflichtet. Sie sei ihrer Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG vor der in dem notariellen Vertrag enthaltenen Verfügung nicht nachgekommen. Ersatz für die eigene Arbeitskraft sei dem Geschädigten indessen nur zu leisten, wenn er sie gewinnbringend anderweitig hätte einsetzen können. Hierzu habe der Kläger nichts dargetan.

II.

4 Diese Erwägung hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

5 1. Die Beklagte ist dem Kläger allerdings, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht, nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 241 Abs. 2 BGB zum Ersatz des aus dem gescheiterten Verkauf entstandenen Schadens verpflichtet. Sie hat den Kläger nicht, wie geboten, vor Abschluss des Kaufvertrags, spätestens in dem Notartermin, darauf hingewiesen, dass die Erteilung der erforderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung und das Wirksamwerden des Vertrags unsicher waren. Sie handelte dabei auch fahrlässig, weil sie sich entgegen § 3 Abs. 5 VermG nicht vor dem Verkauf vergewissert hat, ob Anmeldungen vorlagen; damit hat sie die im Verkehr gebotene Sorgfalt außer Acht gelassen (vgl. Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734; BGH, Urt. v. 17. Januar 2008, III ZR 224/06, NJW-RR 2008, 564, 565).

6 2. Zu der Entstehung seines Schadens hat allerdings auch der Kläger selbst durch eigene Nachlässigkeit beigetragen. Er musste zwar nicht, wie das Berufungsgericht meint, selbst ein Negativattest einholen. Das ist nach § 3 Abs. 5 VermG grundsätzlich Aufgabe des Verfügungsberechtigten. Die im Verkehr gebotene Sorgfalt verlangte von ihm indessen, sich nach der Einholung eines solchen Negativattestes durch die Beklagte zu erkundigen. Daran ändert eine Zusicherung der Anmeldefreiheit durch die Beklagte nichts. Der Vertrag war genehmigungsbedürftig. Diese Genehmigung war nur mit dem Nachweis der Anmeldefreiheit zu erlangen. Dieser wiederum ist praktisch nur mit einem Negativattest der zuständigen Behörde zu führen. Das musste jedenfalls dem Kläger als Rechtsanwalt und ehemaligem Notar klar sein. Den Mitverschuldensanteil des Klägers hat das Berufungsgericht mit 25% angesetzt. Dieser Ansatz ist auch unter Berücksichtigung des anderen, in der Sache aber gleichwertigen Anknüpfungspunktes für das Mitverschulden nicht zu beanstanden.

7 3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dem Kläger indessen einen Anspruch auf Ersatz des Arbeitsaufwands abgesprochen, der ihm in dem Zeitraum von dem Vertragsschluss (21. Juni 2002) bis zur Information über die Anmeldungen (27. August 2002) entstanden ist.

8 a) Seine Arbeitskraft hat der Kläger in diesem Zeitraum in dem Vertrauen auf das sichere Wirksamwerden des Vertrags eingesetzt. Dieser Einsatz beruht auf der Pflichtverletzung der Beklagten und ist deshalb nach § 251 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung des Mitverschuldens des Klägers (§ 254 BGB) in Geld zu ersetzen.

9 b) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts hat die Beklagte dem Kläger auch für den vergeblichen Einsatz seiner eigenen Arbeitskraft in dem noch offenen Zeitraum Ersatz zu leisten. Der Senat hat zwar früher die von dem Berufungsgericht zugrunde gelegte Ansicht vertreten, für den Einsatz eigener Arbeitskraft sei dem Geschädigten Ersatz nur zu leisten, wenn er sie gewinnbringend anderweitig hätte einsetzen können (BGHZ 69, 34, 36). Diese Rechtsprechung hat der Senat aber seit längerem aufgegeben (BGHZ 131, 220, 224 ff.). Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es nur darauf an, ob die Arbeitskraft einen Marktwert hat und bei wertender Betrachtung vom Schadensersatz nicht auszugrenzen ist (BGHZ 174, 186, 194; BGH, Urt. v. 7. März 2001, X ZR 160/99, NJW-RR 2001, 887, 888). Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, nicht getroffen.

III.

10 Die Sache ist deshalb nicht entscheidungsreif und an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Mots-clés

property salerestitution claimspre-contractual dutiescontributory negligencetrust damagesown laborremandmarket value

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the seller was liable in damages for failing to inquire about registered restitution claims before the sale.

Solution extraite

Yes. The seller breached its pre-contractual duties by not checking for pending applications and by not warning that the contract’s effectiveness and the required transfer approval were uncertain.

Motifs extraits

Under §§ 280(1), 311(2), 241(2) BGB, the seller had to inform the buyer before conclusion of the contract, at the latest at the notarial signing, that the transaction could fail. Failing to verify the existence of applications despite § 3(5) VermG was negligent.

Question juridique clé

Whether the buyer’s contributory negligence reduced the damages.

Solution extraite

Yes, but the 25% reduction adopted by the appellate court was not objectionable on the record.

Motifs extraits

The buyer did not need to obtain a negative certificate himself, but he was obliged to inquire whether the seller had obtained one. As a lawyer and former notary, he had to know that approval depended on proof of freedom from claims.

Question juridique clé

Whether the buyer could recover the value of his own labor spent between contract conclusion and notice of the claims.

Solution extraite

Yes. The buyer’s own labor invested in reliance on the expected effectiveness of the contract is compensable in money, subject to contributory negligence; recovery is not limited to cases where the labor could have been deployed elsewhere for profit.

Motifs extraits

The earlier case law requiring proof of profitable alternative use was abandoned. The decisive question is whether the labor has a market value and, on a normative assessment, is not to be excluded from damage compensation. The appellate court had made no findings on this point.

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