Oberlandesgericht Köln — 12 U 29/97 — Teilurteil

Entscheidungsdatum: 1997-10-30

Aktenzeichen: 12 U 29/97

ECLI: ECLI:DE:OLGK:1997:1030.12U29.97.00

Dokumenttyp: Teilurteil

Spruchkörper: 12. Zivilsenat

Normen: BGB §§ 554, 557; AGBG §§ 9, 11 Nr. 3

Leitsätze

1. Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach der Mieter mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht nur ausüben kann, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete angekündigt hat, kann dem Mieter dann nicht mehr entgegengehalten werden, wenn das Mietverhältnis beendet sowie die Räumung und Herausgabe der Mietsache erfolgt ist.

2. Die Vereinbarung einer Vorleistungspflicht des Mieters hinsichtlich der Mietzinszahlung begegnet auch in Kombination mit einer derartigen "Anzeigeklausel" jedenfalls in einem Mietvertrag über Gewerberaum keinen Gültigkeitsbedenken (Abgrenzung zu BGH NJW 1995, 254; Anschluß an OLG Hamm WuM 1993, 176).

3. Ein Mieter gerät mit der Mietzinszahlung auch dann in Verzug, wenn er aufgrund eines Ratschlags eines Rechtsberaters eine unzulässige Aufrechnung oder Mietzinsminderung vornimmt, da der Rechtsberater insoweit als sein Erfüllungsgehilfe i.S.d. § 278 BGB anzusehen ist.

4. Eine Aufrechnungserklärung des Mieters ist regelmäßig nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 554 I 3 BGB, wenn sie erst mehr als 2 Wochen nach der Kündigung erklärt wird.

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 12. Dezember 1996 - 2 O 316/96 - teilweise geändert.

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 38.261,37 DM nebst 9,75 % Zinsen p.a. zu zahlen aus 4.772,50 DM vom 5.5.1996 bis 30.4.1997, 4.772,50 DM vom 5.6.1996 bis 30.4.1997, 5.318,70 DM vom 5.7.1996 bis 30.4.1997, 4.544,41 DM vom 5.8.1996 bis 30.4.1997, 4.275,00 DM vom 5.9.1996 bis 30.4.1997, 1.316,89 DM vom 5.10.1996 bis 30.4.1997, 2.958,11 DM seit dem 5.10.1996, jeweils 4.275 DM seit dem 5.11. und 5.12.1996, 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6. und 5.7.1997, 775 DM seit dem 5.8.1997.

2. Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger für die Zeit vom 1.9.1997 bis 31.3.2000 die Differenz zwischen 95 % der durch den Mietvertrag der Parteien vom 14.3.1995 über das Ladenlokal M.str. 8, B., vereinbarten monatlichen Nettomiete von 4.500 DM (= 4.275 DM) und der vom Kläger für diesen Zeitraum tatsächlich erzielten Nettomiete zu ersetzen.

II. Die Berufung des Klägers wird - unter gleichzeitiger Abweisung des entsprechenden Teils der Klage - insoweit zurückgewiesen, als

1. der Kläger vom Beklagten die Zahlung weiterer 3.114,42 DM nebst Zinsen verlangt,

2. der Kläger die Feststellung begehrt, daß der Beklagte auch verpflichtet ist, für die Zeit vom 1.9.1997 bis 31.3.2000 die zusätzlich zu der Nettomiete vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung von monatlich 350 DM zu leisten.

III. Die Anschlußberufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 42.000 DM, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit erbringt. Als Sicherheitsleistung wird jeweils auch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich- rechtlichen Sparkasse zugelassen.