Landgericht Köln — 15 S 87/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-15

Aktenzeichen: 15 S 87/25

ECLI: ECLI:DE:LGK:2026:0115.15S87.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Spruchkörper: 15. Zivilkammer

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 25.03.2025, Az. 204 C 228/24 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Gründe:

I.

Das Amtsgericht hat die auf Schadensersatz wegen verzögerter Sanierung gerichtete Klage mit dem angefochtenen Urteil, auf das zunächst für die tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, abgewiesen.

Die Klägerin macht mit der jeweils durch qualifiziert signierten Schriftsatz am 26.05.2025 eingelegten und am 27.06.2025 begründeten Berufung gegen das ihr am 29.04.2025 zugestellte Urteil geltend, dass Amtsgericht habe den Sach- und Streitstand im Tatbestand unrichtig festgestellt, wie im Einzelnen mit dem ohne nachvollziehbare Begründung erfolglosen Tatbestandsberichtigungsantrag geltend gemacht. So habe bereits das erste Gutachten des hinzugezogenen Statikers A. keine Zweifel daran aufkommen lassen, dass die Betondecke wesentlich in ihrer Tragfähigkeit eingeschränkt und eine Sanierung daher vorrangig ist. Erst im Jahr 2021 sei es wegen der Betretung des Sondereigentums der Klägerin zu Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien bekommen. Sie habe sowohl den Beschluss zur Ertüchtigung ihrer Geschossdecke, d.h. der Geschossdecke zwischen den Bädern der Wohnungen 21 und 25, als auch den Beschluss zum Einbau einer provisorischen Spülvorrichtung, jeweils gefasst auf der Eigentümerversammlung am 29.04.2021, beim Amtsgericht Köln im Verfahren 204 C 60/21 angefochten. Die Klägerin sei zwar im Verfahren Amtsgericht Köln 202 C 62/21 auf Zutritt zu ihrer Wohnung verklagt worden, dies aber nicht, um die Instandsetzung der Geschossdecke zu ermöglichen, sondern auf Duldung des Einbaus der provisorischen Spüleinrichtung. Die Klägerin habe sich nicht grundsätzlich gegen den Zutritt, sondern gegen den unsinnigen Einbau der provisorischen Spüleinrichtung gewehrt; der - bis heute nicht erfolgte - Einbau der provisorischen Spüleinrichtung habe keinen Zusammenhang mit der Sanierung der Geschossdecke.

Insbesondere nehme die angefochtene Entscheidung unzutreffend eine fehlende Vorbefassung in der Eigentümerversammlung vom 23.11.2023, richtig: 22.11.2023, nur zu einem Anspruch dem Grunde nach an, zu der der Tatbestand keine Feststellungen treffe. Sie habe bereits mit Schreiben vom 25.09.2023 (Anlage K29) sämtliche Schäden beziffert; diese Schäden seien in der Eigentümerversammlung vom 22.11.2023 nicht nur dem Grunde nach abgelehnt worden.

Im hier streitgegenständlichen Schadenszeitraum 2021 sei der Beklagte angesichts der Entdeckung des Mangels der Statik im November 2019 und der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 17.09.2020 sehr wohl eine schuldhafte Pflichtverletzung anzulasten. Dieser ergebe sich daraus, dass die Beklagte nicht innerhalb von zehn Monaten einen grundsätzlichen Beschluss zur Sanierung der Geschossdecke gefasst habe. Schon grenzwertig sei es mit Blick auf die gravierende Gefahrenlage und auch den Brandschutz, erst am 04.02.2020 einen Ortstermin mit dem Statiker zu vereinbaren. Nachdem der Statiker am 28.02.2020 keine Gewähr für die von der Verwalterin favorisierten Maßnahmen übernommen habe, seien bis zu einer Beschlussfassung über eine weitere sachverständige Untersuchung am 17.09.2020 (fast) sieben Monate vergangen; diese habe hier bereits im Februar 2020 erfolgen müssen.

Es sei pflichtwidrig, dass zwischen der Entdeckung des statischen Mangels im November 2019 und Vorlage eines Gutachtens durch Übersendung am 11.11.2020 rund ein Jahr verstrichen sei.

Eine weitere Pflichtverletzung ergebe sich daraus, dass es sodann bis zu einem - wegen der fehlenden Beauftragung der Untersuchung der Geschossdecke unzureichenden - Grundsatzbeschluss über die Sanierung einschließlich der Erstellung eines Sanierungskonzeptes nochmals bis zum 29.04.2021 gedauert habe. Wäre dieser Beschluss noch im Jahr 2020 gefasst worden, hätte die Sanierung noch bis Ende 2020 abgeschlossen werden können.

Der im Verfahren AG Köln - 202 C 74/20 - für ungültig erklärte Beschluss vom 29.04.2021 sei mit der Beauftragung des Angebots M. unbrauchbar gewesen, weil der Brandschutz trotz des Hinweises im Statikgutachten vom 04.02.2020 nicht berücksichtigt sei. Dass sie den Beschluss über die Ertüchtigung ihrer Geschossdecke erfolgreich und auch den Beschluss zum Einbau einer provisorischen Spülvorrichtung angefochten habe, begründe kein Mitverschulden.

Entgegen der Annahme des Amtsgerichts habe nicht die Gefahr des Legionellenbefalls bestanden, sondern die alten toten Rohrenden seien nach Meinung der Fachleute nach so langer Betriebsunterbrechung mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits befallen, so dass Maßnahmen zur Beseitigung gemäß der TrinkWV vorgeschrieben gewesen seien. Was das alles mit der Sanierung der Statik zu tun habe, ergebe sich ohnehin nicht.

Wegen der Sanierung der Geschossdecke habe die Klägerin den Zutritt zur Wohnung nicht verweigert.

Soweit das Amtsgericht die Klage für unschlüssig halte, so gelte: Eine unschlüssige Klage hätte als unzulässig abgewiesen werden müssen.

Die Klägerin beantragt:

Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Köln vom 25.03.2025, Az. 204 C 228/24 wird aufgehoben und die Berufungsbeklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.669,90 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.01.2025 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eigelegte und begründete Berufung ist nicht begründet. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht eine Haftung der Beklagten für den Mietausfall hier geltend gemachten Zeitraum von Januar 2021 bis Dezember 2021 verneint; das gilt auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens der Klägerin. Folgt aus diesem Vorbringen die begehrte Rechtsfolge nicht, ist die Klage also unschlüssig, ist die Klage - wie durch das Amtsgericht geschehen - als unbegründet abzuweisen.

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet den Wohnungseigentümern für Pflichtverletzungen gemäß § 280 Abs. 1 BGB und muss für Pflichtverletzungen ihrer Organe einstehen (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 181). Ersatzfähig sind zunächst alle Schäden, die einem Wohnungseigentümer durch schädigendes Verhalten des Verwalters als „Ausführungsorgan“ auf Ausführungs- und Beschlussumsetzungsebene entstehen. Der Verwalter muss zudem zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen (vgl. BGH, Urt. v. 19.07.2019 - V ZR 75/18). Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum besteht, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken. Neben „Ausführungs-/Umsetzungsfehlern“ haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch für alle „Willensbildungsfehler“, etwa für Schäden einzelner Wohnungseigentümer durch unterlassene und / oder unzureichende Erhaltungsmaßnahmen (vgl. Jacoby ZWE 2023, 16, 21). Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümer den Erhaltungsbedarf angezeigt hat; eine Haftung kann erst in dem Zeitpunkt in Betracht kommen, in dem eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die Mängelbeseitigung hätte entscheiden und diese mit angemessenem Zeitraum für die Sanierungsschritte dann auch vollziehen können (vgl. LG München I, Urt. v. 15.10.2012 - 1 S 26801/11, ZWE 2013, 270 (272); AG Hamburg, Urt. v. 18.06.2013 - 102d C 74/12, ZMR 2013, 839). Denn aus § 18 Abs. 2 WEG lässt sich keine Garantiehaftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für alle Erhaltungsprobleme begründen. Daraus folgt auch, dass die Zeit, die typischerweise zwischen der erstmaligen Kenntnisnahme des Verwalters von der Notwendigkeit einer Sanierungsmaßnahme und einer idealerweise vorzunehmenden Vorbereitung, Ladung, Beschlussfassung und Durchführung liegt, zu Lasten des Betroffenen auswirkt (Staudinger/Lehmann-Richter, 2023, WEG § 18 Rn. 187).

Geht es um Ersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Betroffene in seiner Eigenschaft als Mitglied der Eigentümerversammlung (= „Willensbildungsorgan“) für die schadensverursachende Handlung „mitverantwortlich“ zeichnet. Dabei kommt eine „Mitverantwortung“ nur in Betracht, wenn der Geschädigte den Ausgang der Beschlussfassung mit seiner Stimme tatsächlich hätte verändern können. Er muss sich auch vorwerfen lassen, dass er eine richterliche Beschlussersetzung hätte herbeiführen können (vgl. BGH v. 21.06.2024 - V ZR 79/23, Rn. 29). Dabei ist ein erforderlicher Zeitraum für die Anspruchsdurchsetzung bei der Prüfung eines Mitverschuldens einzubeziehen.

2. Nach diesen Grundsätzen fehlt es hier an einer für den geltend gemachten Schaden ursächliche Pflichtverletzung der Beklagten durch eine unzureichende Beschlussvorbereitung oder -umsetzung des Verwalters oder unzureichende Beschlussfassung. Allerdings bedurfte es einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit einem Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht, weil der Schadensersatzanspruch bei Vorliegen von dessen gesetzlichen Voraussetzungen besteht und es insoweit an einer Beschlusskompetenz fehlt.

Nach Entdeckung des Mangels der Statik im November 2019 war es nicht pflichtwidrig, am 04.02.2020 mit einem Statiker einen Ortstermin durchzuführen. Weil dieser Statiker Ende Februar 2020 eine Gewähr für die von der Verwalterin favorisierten Maßnahmen ablehnte, war es nicht pflichtwidrig, wenn die Eigentümerversammlung vom 17.09.2020 zunächst eine weitere sachverständige Untersuchung beschloss. Dass die Eigentümerversammlung erst am 17.09.2020 stattfand, war angesichts des Ausbruchs der COVID19-Pandemie im Frühjahr 2020 und den zunächst bestehenden Unsicherheiten bei der Bekämpfung jedenfalls nicht schuldhaft; zwar wäre eine frühere Versammlung jedenfalls als sog. Vertreterversammlung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 08.03.2024 - V ZR 80/23) bereits zuvor möglich gewesen, jedoch war es der Beklagten im Hinblick auf die widerstreitende Instanzrechtsprechung, die teilweise sogar Nichtigkeit der Beschlüsse annahm (vgl. etwa AG Kassel, Urt. v. 27.08.2020 - 800 C 2563/20, ZfIR 2020, 787 mit abl. Anm. Häublein), nicht vorzuwerfen, zunächst von einer Versammlung abzusehen.

Nachdem dieses Gutachten am 11.11.2020 vorlag, war es auf dessen Grundlage inhaltlich richtig, einen Grundsatzbeschluss über die Sanierung einschließlich der Erstellung eines Sanierungskonzeptes zu fassen (vgl. zum Vorgehen bei Sanierungsmaßnahmen etwa Bünnecke, ZfIR 2018, 1) Soweit dies erst in einer Eigentümerversammlung vom 29.04.2021 geschah, war dies allerdings deshalb pflichtwidrig, weil eine Eigentümerversammlung jedenfalls bereits Anfang 2021 hätte durchgeführt werden können, so dass sich eine der Beklagten vorzuwerfende Verzögerung der Sanierung von rund drei Monaten ergibt.

Diese Verzögerung hat aber nicht zu dem hier geltend gemachten Schaden (Mietausfalls bis Ende Dezember 2021) geführt. Dass nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge bei einer Beschlussfassung Anfang 2021 über die Erstellung eines Sanierungskonzepts als Grundlage einer weiteren Beschlussfassung über die Ausführung und deren Beauftragung zu einer Vermietung der Wohnung vor Ende 2021 geführt hätte, ist nicht ersichtlich.

Danach kommt es nicht daraus an, wie sich die Blockade der Umsetzung des weiteren Beschlusses über die Sanierung der Frischwasserversorgung zur Beseitigung der Legionellengefahr durch die Klägerin trotz dessen Verbindlichkeit (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG) auf das Unterbleiben der Vernietung ausgewirkt hat.

III.

Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Beklagten vom 24.11.2025 und der Klägerin vom 27.11.2025 haben keinen Anlass gegeben, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, weil die Voraussetzungen des § 156 Abs. 1 und 2 ZPO nicht vorliegen.

IV.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision im Sinne von § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO liegen nicht vor.

Streitwert: 3.669,90 EUR