LG Lüneburg — 2025-03-04 — 9 S 28/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-03-04

Aktenzeichen: 9 S 28/24

ECLI: ECLI:DE:LGLUENE:2025:0304.9S28.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Referenz: WKRS 2025, 15678

verkuendung

Urteil in dem Rechtsstreit

1. C. K.,
2. C. K.

• Kläger und Berufungskläger - Prozessbevollmächtigte zu 1. und 2.: Rechtsanwältin S. T., gegen W.
• Beklagte und Berufungsbeklagte - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen L. hat das Landgericht Lüneburg - 9. Zivilkammer - durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. P. als Einzelrichter nach § 128 ZPO mit Einverständnis der Parteien aufgrund der bis zum 25.02.2025 eingereichten Schriftsätze für Recht erkannt:

Tenor

Tenor: 1. 1.Die Berufung des Klägers gegen das am 28.05.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hannover (482 C 10480/23) wird zurückgewiesen. 2. 2.Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. 3.Dieses Urteil sowie das Urteil das am 28.05.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hannover (482 C 10480/23) sind vorläufig vollstreckbar. 4. 4.Die Revision wird nicht zugelassen. 5. 5.Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.000,00 € festgesetzt.

Gründe

GründeDie Kläger sind Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und haben vor dem AG Hannover den auf der Eigentümerversammlung vom 14.11.2022 unter dem Tagesordnungspunkt 8. mehrheitlich zustande gekommenen Beschluss angefochten, mit dem nachträglich die Errichtung einer Sauna, eines Abstellschuppens und eines Gartendurchgangs auf der Basis eines Sondernutzungsrechtes durch einen Eigentümer genehmigt wurde.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 28.05.2024 abgewiesen. Wegen des zugrundeliegenden Sachverhalts wird gem. § 540 ZPO auf den Tatbestand dieses Urteils, Bl. 110 ff der Papierakten verwiesen.

Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, auf deren Begründung vom 24.07.2024, Bl. 77 ff. e.A., Bezug genommen wird. Mit der Berufung wird u.a. geltend gemacht, dass die nicht zur Verwaltung bestellte D. GmbH zur Eigentümerversammlung vom 14.11.2022 eingeladen habe, mithin ein hierzu nicht befugter Dritter, weshalb der in der Versammlung gefasste Beschluss unwirksam sei.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 28. Mai 2024, Aktenzeichen 482 C 10480/23, abzuändern und den Beschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung des Eigentümergemeinschaft L. in L. vom 14. November 2022 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie ist der Berufung entgegengetreten und verteidigt die amtsgerichtliche Klagabweisung.

Sie behauptet, die D. GmbH habe als faktische Verwalterin fungiert. Niemand habe Anstoß daran genommen, dass diese zur Eigentümerversammlung eingeladen habe. Einladungsort seien sogar die Büroräume der D. GmbH und die Konstellation bekannt gewesen. Die Verwalterin habe Teilaufgaben der D. GmbH übergeben, um diese nach und nach einzuarbeiten.

Auch sei der Beschluss im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 07.09.2023 bestätigt worden. Zudem sei der Beschluss bestandskräftig und Nichtigkeitsgründe nicht gegeben.

Wegen der Begründung wird auf die Berufungserwiderung vom 26.08.2024, Bl. 89 ff. der elektronischen Akten verwiesen.

II.

Die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Hannover ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und fristgerecht begründet worden (§§ 511, 517 - 520 ZPO).

In der Sache ist die Berufung auch begründet.

Der angefochtene Beschluss der Gesellschaft der Wohnungseigentümer (nachfolgend: GdWE) vom 14.11.2022 zu TOP 8 ist nicht nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG im Wege der Anfechtungsklage für ungültig zu erklären, weil die Anfechtungsfrist nach § 45 WEG unstreitig nicht gewahrt wurde.

Der Beschluss ist indes auch nicht unwirksam, was im Wege der Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 WEG festgestellt werden könnte. Allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die verfahrensgegenständliche Versammlung am 14.11.2022 durch die D. GmbH einberufen wurde. Wenngleich die Überlegung bestand, diese in der fraglichen Sitzung zur Verwalterin zu bestellen, war dies gleichwohl noch nicht geschehen, weshalb die D. GmbH zur Einberufung nicht im Sinne von § 24 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG berechtigt war, unabhängig davon, ob sie, wie von der Beklagten vorgetragen, auf Veranlassung der seinerzeit tätigen Verwaltungsgesellschaft (K. GmbH) bereits vorher zu Versammlungen eingeladen und diese auch geleitet hat.

Indes ist die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit eines Beschlusses aus formalen Gründen die Ausnahme und dies gilt auch im Falle der Einberufung durch nichtberechtigte Personen. Wenn die Idee bestand, die D. GmbH zur neuen Verwalterin zu bestellen und diese auch grundsätzlich zu einer derartigen Aufgabenwahrnehmung in der Lage gewesen wäre, handelt es sich um eine Situation, in der die Einberufende zumindest potentiell hierzu berechtigt war und ist vergleichbar mit der Situation, dass ein unwirksam bestellter oder abberufener Verwalter tätig wird, mithin ein ebenfalls potenziell Berechtigter, was nur zur Anfechtung, aber nicht zu Nichtigkeit führen soll (Bärmann/Merle, WEG § 24, Rn. 34).

Anders mag die Situation zu beurteilen sein, wenn nicht nur ein Nichtberechtigter tätig wird, sondern zugleich auch Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer beschnitten werden (vergleiche AG Bonn ZWE 2019,95; auch AG Charlottenburg, ZWE 2024, 54). Derartige zum Einberufungsmangel hinzutretender Umstände haben die Kläger indes nicht vorgetragen. Auch haben sie der Einberufung bzw. Durchführung der Versammlung nicht widersprochen und es lagen auch keine Hinweise auf ein kollusives Zusammenwirken vor, wie dies zum Beispiel bei der Einberufung durch einen noch nicht bestellte Verwalterin auf Bitten eines anderen Miteigentümers der Fall sein kann (AG Bonn ZWE 2019, 95). Vielmehr waren bei der Versammlung vom 14.11.2022 mit 8.309 von 10.000 eine Mehrheit Miteigentumsanteilen zugegen bzw. vertreten und auch die Verwaltungsbeiräte zugegen. Namentlich hat aber auch der Verwaltungsbeirat, zu dem auch der Kläger zu 1. gehörte, das Versammlungsprotokoll unterzeichnet, so dass nicht nur eine Mehrheit der Wohnungseigentümer, sondern auch das Überwachungsgremium der Verwaltung eingebunden war, ohne dass gegen die Durchführung der Versammlung remonstriert worden wäre. Dies spricht zumindest gegen Verletzung der Formvorschriften zu kollusiven Zwecken.

Somit geht es bei der Einberufung durch die D. GmbH zwar um einen schweren und nach dem Vorbringen der Beklagten auch letztlich wiederholten Verstoß, der aber vorliegend noch nicht zur Unwirksamkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit führt (zur Anfechtbarkeit vergleiche auch LG Frankfurt, ZMR 2022,238). Dieses Ergebnis ist auch deshalb plausibel, weil einem Eigentümer, der sich durch diese Vorgehensweise belastet fühlt, die Möglichkeit der Anfechtungsklage zur Verfügung steht und dabei auch die Kausalität des Einberufungsmangels für das Beschlussergebnis widerlegbar vermutet wird (vgl. BGH ZWE 2022, 225; BeckOGK/Herrmann, § 24 WEG, Rn. 48).

Umgekehrt besteht auch für diejenigen Eigentümer, die nach längerem Zeitablauf auf die Wirksamkeit von Beschlüssen vertrauen, ein Schutzbedürfnis, sodass das Zuwarten mit einer Anfechtung des Beschlusses die Nichtigkeitsfolge zunehmend infrage stellt. Vorliegend wurde die Klage erst nach rund einem Jahr und somit einem längeren Zeitablauf eingereicht. Gegen einen zur Unwirksamkeit führenden Beschlussmangel spricht es im Übrigen auch, dass die Gesellschafter Wohnungseigentümer ausweislich des vorgelegten Versammlungsprotokolls in der weitergehenden Versammlung vom 07.09.2023 (Anlage zum Beklagtenschriftsatz vom 23.01.2024) davon ausgegangen sind, dass der nunmehr von den Klägern für unwirksam erachtete Beschluss bestandskräftig war. Dies stellt zwar keinen förmlichen neuen Beschluss dar, spricht aber in Ermangelung eines im Protokoll vermerkten Widerspruchs dafür, dass die Gesellschaft der Wohnungseigentümer die seinerzeit getroffene Entscheidung für richtig hielt und nicht als willkürlich erachtete, was zusätzlich den Gedanken eines Vertrauensschutzes stützt und eine Unwirksamkeit in Zusammenschau aller aufgezeigten Aspekte im Ergebnis entfallen lässt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 49 GKG.

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Hinweis:Berichtigt durch LG Lüneburg - 28.03.2025 - AZ: 9 S 28/24

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