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7 O 59/24•LG Hildesheim, 2025-01-13, 7 O 59/24
Entscheidungsdatum: 2025-01-13
Aktenzeichen: 7 O 59/24
ECLI: [keine Angabe]
Dokumenttyp: Urteil
Referenz: WKRS 2025, 17485
In dem Rechtsstreit
Tenor: 1. 1.Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger folgende Flächen und Räumlichkeiten gemäß Lageplan (Anlage K1) zu räumen und herauszugeben:
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. 2.Die Widerklage wird abgewiesen. 3. 3.Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
TatbestandDie Kläger sind jeweils zur ideellen Hälfte Eigentümer des Grundstücks Grundbuch von xxx, Gemarkung xxxxx, Blatt xxxxxxx (Flurstücke XXX, XXX, XXX). Auf diesem Grundstück befindet sich eine Reithalle, eine Werkstatt und ein Carport. Ursprünglich war der Beklagte Alleineigentümer der Grundstücke. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.02.2022 veräußerte der Beklagte die Grundstücke jedoch an die Kläger. Die Parteien vereinbarten im Nachgang zum notariellen Kaufvertrag mündlich einen Leihvertrag auf unbestimmte Zeit über die Werkstatt und Reithalle sowie das Carport. Der Beklagte nutzte den Anbau an der Reithalle als "Wohnung" und lagerte Geräte in den Gebäuden ein. Der Landkreis XXX (Bauordnungsamt) forderte die Kläger mit Schreiben vom 27.12.2023 auf, den nicht genehmigten Lagerraum und die "Wohnung" mangels baurechtlicher Genehmigung freiwillig zurück zu bauen. Für den Fall des nicht freiwilligen Rückbaus stellte das Bauordnungsamt bereits eine Abrissverfügung in Aussicht. Das Bauordnungsamt erließ am 03.01.2024 eine Bauaufsichtsverfügung gegen den Beklagten mit der Aufforderung zur Nutzungsaufgabe und vollständigen Räumung des Anbaus der Reithalle bis spätestens zum 30.04.2024 auf.
Mit anwaltlichem Schreiben forderten die Kläger den Beklagten zur Räumung bis spätestens zum 31.01.2024 auf. Zuletzt kündigten sie die Leihvertrag erneut in der Klageschrift vom 26.02.2024. Der Beklagte nutzte weiterhin die Gebäude.
Die Kläger behaupten, sie wüssten nicht, dass der Beklagte in dem Anbau "wohnt". Sie hätten lediglich gewusst, dass sich der Beklagte gelegentlich in dem Anbau aufhält. Sie seien davon ausgegangen, dass der Beklagte bis zu dessen Verkauf im "Forsthaus" gewohnt habe. Zudem behaupten die Kläger, es sei lediglich eine Laufzeit des Leihvertrages von drei Monaten anversiert gewesen, damit der Beklagte ausreichend Zeit erhält, um sein persönliches Hab und Gut zu veräußern bzw. anderweitig einzulagern. Die Kläger behaupten weiter, sie hätten mit Schreiben vom 17.07.2023 den Beklagten zur Räumung der Räumlichkeiten bis spätestens zum 31.10.2023 aufgefordert. In dem Zusammenhang behaupten sie, sie hätten das Schreiben persönlich am 17.07.2023 in den von dem Beklagten am streitgegenständlichen Grundstück ohne Erlaubnis der Kläger montierten Briefkasten eingeworfen.
Die Kläger beantragen,
1.den Beklagten zu verurteilen, folgende Flächen und Räumlichkeiten gemäß Lageplan (Anlage K1) zu räumen und an die Kläger herauszugeben:
a)Werkstatt/Lagerraum, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Flurstück XXX;
b)als Wohnung genutzter Anbau, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Flurstücke XXX und XXX;
c)Carport, XXX, XXX XXX, Grundbuch XXX, Gemarkung XXX, Flur XXX, Flurstück XXX;
d)Reithalle, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Flurstücke XXX und XXX.
2.den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.489,88 EUR außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
Der Beklagte behauptet, die Laufzeit des Leihvertrags sei auf unbestimmte Zeit geschlossen mit dem Zusatz, dass er so lange in dem Anbau wohnen könne wie er wolle. Die Nutzung der Wohnräume als Wohnung sei in dem Leihvertrag vereinbart gewesen. Die Kläger hätten dem Beklagten ausdrücklich gestattetet den Anbau so lange als Wohnung zu nutzen, wie er dies wünsche.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2024 verwiesen.
EntscheidungsgründeI.
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch aus § 604 Abs. 3 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gebäude gegen den Beklagten.
Die mündliche Absprache hinsichtlich des vereinbarten Nutzungsgewährungsverhältnisses zwischen den Parteien ist als Leihvertrag i. S. d. § 598 BGB einzuordnen. Die Abgrenzung, ob den Erklärungen der Parteien ein Wille zur rechtlichen Bindung zu entnehmen ist oder die Parteien nur aufgrund einer außerrechtlichen Gefälligkeit handeln, ist unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu bewerten. Ob ein Rechtsbindungswille vorhanden ist, ist anhand objektiver Kriterien aufgrund der Erklärungen und des Verhaltens der Parteien zu ermitteln, wobei vor allem die wirtschaftliche und die rechtliche Bedeutung der Angelegenheit heranzuziehen sind (BGH, NJW 2009, 1141 [unter II 1] mwN; vgl. auch BGHZ 206, 254 [256] = NJW 2015, 2880; BGH, Urt. v. 20.9.2017 - VIII ZR 279/16 = NZM 2017, 729 Rn. 24, beck-online). Bei Anwendung dieser Maßstäbe liegt hier ein Leihvertrag vor. Indiz für die Leihe ist dabei zunächst das schutzwürdige Interesse des Beklagten daran, dass die Gebrauchsmöglichkeit nicht willkürlich von den Klägern abgekürzt werden kann (BGHZ 21, 102 = NJW 1956, 1313; OLG Koblenz NJW-RR 2008, 1613; KG MDR 1986, 933 = BeckRS 1986, 00626). Dies gilt unabhängig von der Frage, was der Zweck der Vereinbarung war, denn selbst nach klägerischem Vortrag, hätte der Beklagte ein Interesse daran, dass er zumindest bis zum zeitnahen Verkaufs der eingelagerten Gerätschaften die Gebäude nutzen darf. Ein Mietvertrag unterscheidet sich von einem Leihvertrag im Wesentlichen darin, dass die Gebrauchsüberlassung beim Mietvertrag entgeltlich und beim Leihvertrag unentgeltlich erfolgt, so dass mithin hier ein Leihvertrag über die kostenlose Überlassung der streitgegenständlichen Gebäude vereinbart wurde (vgl. BGH NJW 2020, 755 = NZM 2020, 283 = NZV 2020, 509 [BGH 18.12.2019 - XII ZR 13/19]).
Der Wirksamkeit des Leihvertrages steht eine eventuelle Baurechtswidrigkeit des Anbaus nicht entgegen. Selbst in einem Mietvertrag würde die Vermietung eines Raumes zu einem bauordnungsrechtlich nicht zulässigen Gebrauch die Wirksamkeit des Mietvertrages unberührt lassen (BGHZ 75, 366 (368) = NJW 1980, 775; BeckOGK/Vossler, 1.10.2024, BGB § 134 Rn. 168 m.w.N., beck-online). Diese Grundsätze sind auf den Leihvertrag entsprechend anzuwenden.
Der Entleiher kann die geliehene Sache nach § 604 Abs. 3 jederzeit zurückfordern, wenn sich eine Leihzeit weder aus der Vereinbarung noch aus dem Zweck der Vereinbarung ergibt. Aus dem Grund, dass die Leihsache jederzeit zurückgefordert werden kann, kommt es hinsichtlich des Herausgabeanspruchs nicht darauf an, ob der Beklagte das Schreiben vom 17.07.2023 erhalten hat, oder nicht. Jedenfalls unstreitig ist mit anwaltlichem Schreiben zur Räumung der Gebäude bis zum 31.01.2024 aufgefordert worden. Zuletzt haben die Kläger in der Klageschrift den Leihvertrag erneut gekündigt. Es ist zudem ausreichend, wenn die Kündigung durch das Herausgabeverlangen konkludent erklärt wird (BeckOGK/Lohsse, 1.12.2023, BGB § 604 Rn. 9 m.w.N., beck-online).
Die Parteien haben übereinstimmend vorgetragen, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Welcher Zweck dem Leihvertrag zugrunde liegt, ist zwischen den Parteien streitig. Der Zweck der Leihe ist generell durch Auslegung zu ermitteln i.S.d. §§ 157, 133 BGB (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 604 Rn. 2, beck-online).
Die Beendigung eines Leihvertrags durch ordentliche Kündigung gem. § 604 Abs. 3 BGB ist der Regelfall, da der Leihvertrag schon mit der Vereinbarung unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung zustande kommt. Vereinbarungen einer festen Leihzeit oder eines Zwecks sind besondere Konstellationen, sodass der Entleiher die Vereinbarung einer Laufzeit oder eines Zwecks beweisen muss, um die Anwendung von Abs. 3 auszuschließen (LG Köln Urt. v. 6.3.2020 - 19 O 166/19 = BeckRS 2020, 27414 Rn. 13, beck-online; OLG Frankfurt a. M. Hinweisbeschluss v. 23.5.2023 - 26 U 69/22 = BeckRS 2023, 36413 Rn. 25; Grüneberg/Weidenkaff, 83. Aufl., § 604 Rn. 3; BeckOGK/Lohsse, 1.12.2023, BGB § 604 Rn. 13 m.w.N., beck-online).
Der Beklagte konnte den Beweis nicht führen. Unstreitig wurde der Leihvertrag mündlich geschlossen. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde der Vortrag dahingehen konkretisiert, dass die Gespräche zwischen dem Beklagten und dem Kläger zu 2)., ohne Anwesenheit weiterer Personen, stattfanden. Der Beklagte hat Beweis durch Parteivernehmung angeboten. Aufgrund des Widerspruchs der Kläger hat das Gericht den Beklagten angehört. Die Parteianhörung nach § 141 ZPO ist zwar kein Beweismittel, dem Tatrichter ist es nach § 286 ZPO jedoch grundsätzlich erlaubt, allein aufgrund des Vortrags der Parteien und ohne Beweiserhebung festzustellen, was für wahr und was für nicht wahr zu erachten ist. Er kann dabei im Rahmen der freien Würdigung des Verhandlungsergebnisses den Behauptungen und Angaben (vgl. § 141 ZPO) einer Partei unter Umständen auch dann glauben, wenn diese ihre Richtigkeit sonst nicht - auch nicht mittels Parteivernehmung, weil es an der erforderlichen Anfangswahrscheinlichkeit fehlt - beweisen kann und ihr im Einzelfall sogar den Vorzug vor den Bekundungen eines Zeugen oder des als Partei vernommenen Prozessgegners geben (BGH Beschluss vom 27.09.2017 - XII ZR 48/17 = NJW-RR 2018, 249 Rn. 12, beck-online). Der Beklagte hat angegeben, der Kläger habe gesagt, er dürfe solange wie er wolle in dem Anbau wohnen. Es sei dem Kläger lediglich darum gegangen keine Nachbarn zu haben. Die Kläger haben hingegen angegeben, sie hätten dem Beklagten nur aus Kulanz eingeräumt die Gebäude zur Lagerung von Gegenständen bis zu deren Verkauf gestattet und seien dabei nur von wenigen Monaten ausgegangen. Unstreitig ist letztlich dennoch, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde.
Das Gericht konnte nicht zu der gem. § 286 ZPO erforderlichen Überzeugung gelangen, dass die Behauptung des Beklagten zutrifft. Die Kläger stehen zu dem Beklagten in keinem engeren und auch keinem familiären Verhältnis. Auch nach der Anhörung der Parteien im Rahmen der mündlichen Verhandlung ist nicht nachvollziehbar, welches Interesse die Kläger an der unentgeltlichen Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts des Beklagten in dem Anbau auf dem von ihnen erworbenen Grundstück haben sollen. Es wäre aus Sicht der Kläger und auch aus Sicht des Beklagten darüber hinaus widersprüchlich gewesen, einen Leihvertrag mit einem Leihzweck abzuschließen, obwohl bekannt war, dass hinsichtlich des Anbaus seitens des Landkreises zum Rückbau aufgefordert wurde. Selbst wenn das bauordnungsrechtliche Verfahren zu dem Zeitpunkt nicht abgeschlossen war, birgt es doch ein hohes Risiko einen Vertrag, vom dem sich die Kläger nicht ohne weiteres lösen könnten, zu schließen. Diese den Verleiher stark belastende Konsequenz spricht gegen die Annahme, der Vertrag sei auf mehrere Jahre, bzw. auf einen Zeitraum, der von dem Beklagten bestimmt wird und unter Umständen auf Lebenszeit hinausläuft, geschlossen.
Die Beendigung des Leihvertrages ist darüber hinaus nicht treuwidrig i.S.d. § 242 BGB. Der Beklagte konnte nicht nachweisen, dass der Zweck des Leihvertrages die Gestattung der dauerhaften Wohnnutzung darstellt. Selbst wenn die Kläger wussten, dass sich der Beklagte zu Wohnzwecken in dem Anbau aufhält, was diese bestreiten, fehlt es weiterhin an dem Beweis hinsichtlich der Absprache, dass der Beklagte auf unbestimmte Zeit in dem Objekt wohnen darf. Ferner haben die Kläger selbst nach ihrem Vortrag den Beklagten erst mehrere Monate nach Vertragsschluss aufgefordert, die Gebäude zu räumen, sodass keine Kündigung zur Unzeit vorliegt. Dass dir Rückgabe für den Beklagten als Entleiher ungelegen ist, genügt nicht (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, 83. Aufl., § 604 Rn. 6).
Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 1.489,88 EUR. Mangels Nachweis des Zugangs der Kündigungserklärung in dem Schreiben vom 17.07.2023 lag kein Verzug des Beklagten zum Zeitpunkt der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Kläger i.S.d. §§ 280 Abs. 2, 286 BGB vor, sodass kein Anspruch der Kläger gegen den Beklagten auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.489,88 EUR besteht. Ebenfalls ist nicht vorgetragen, dass die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten zunächst nur zur außergerichtlichen Durchsetzung, ohne die spätere klageweise Durchsetzung der Ansprüche erfolgte, sodass die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht als Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu erstatten sind (vgl. BGH Urt. v. 22.06.2021 - VI ZR 353/20 = NJW-RR 2021, 1070 Rn. 8, beck-online).
II.
Die Widerklage ist bereits unzulässig. Bei dem gestellten Antrag auf Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO handelt es sich um eine prozessuale Schutzvorschrift im Rahmen der Zwangsvollstreckung, der nicht Gegenstand einer Hauptsachenforderung sein kann. Die Entscheidung nach § 721 ZPO ist ein "Annex" zur Hauptsacheentscheidung (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, ZPO § 721 Rn. 3, beck-online).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Von der Möglichkeit, eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO einzuräumen, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen abgesehen. Die Vorschrift findet an sich nur Anwendung auf Wohnraummietverhältnisse, kann jedoch auch herangezogen werden, wenn der Vertrag eine tatsächliche Wohnnutzung betrifft (BeckOGK/Zehelein, 1.10.2024, BGB § 546 Rn. 216 m.w.N., beck-online).
Unerheblich ist, ob der Nutzer den Raum als Wohnung nutzen durfte. Denn maßgeblich ist allein der Zweck der Norm, den Nutzer von Wohnraum vor unzumutbaren Folgen der Räumung, insbesondere einer Obdachlosigkeit zu bewahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, ZPO § 721 Rn. 8, beck-online).
Die Voraussetzungen für die Anordnung einer Räumungsfrist hat der Beklagte nicht hinreichend substantiiert vorgetragen und dargelegt. Der Beklagte hat weder vorgetragen, dass er sich um einen zumutbaren Ersatzwohnraum bemüht hat, noch dass ein solcher fehlt. Das Fehlen zumutbaren Ersatzwohnraums muss der Schuldner darlegen und beweisen. Hierfür ist es erforderlich, dass der Schuldner nachweist, dass er sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat. Der Schuldner muss ggf. Aufzeichnungen über Art und Umfang der Ersatzraumsuche machen, aus denen ersichtlich ist, welche konkreten Wohnungsangebote er zur Kenntnis genommen, auf welche Weise er darauf reagiert hat und warum die Anmietung gescheitert ist (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, ZPO § 721 Rn. 21, beck-online). Der Beklagte hat lediglich vorgetragen, sich auf Grund der Annahme des Beklagten, dass er für fünf Jahre in dem Gebäude leben kann und im Zusammenhang mit seinen Berechnungen für eine Grundsicherung in der Rente, sich eingerichtet hat, für die Dauer des Leihvertrages in dem Gebäude wohnen zu bleiben. Spätestens nach der wiederholten Aufforderung seitens der Kläger und ebenfalls aufgrund der Kenntnis des Beklagten, dass eine bauordnungsrechtliche Verfügung gegen ihn ergangen ist, hätte er sich der Suche nach Ersatzwohnraum widmen können. Eine komplette Untätigkeit rechtfertig seine Argumentation nicht.
Ferner hat der Beklagte nicht dargelegt, dass ihm ein Umzug nicht zumutbar ist. Dies wäre etwa der Fall, wenn eine Erkrankung den Umzug verbietet, ein solcher pandemiebedingt unzumutbar ist, oder die zwangsweise Räumung der Wohnung wegen Suizidgefahr des Schuldners ausscheidet (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, ZPO § 721 Rn. 23, beck-online). Allein der Bezug auf das Alter des Beklagten ist nicht ausreichend. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte keine Gründe vorgetragen, weshalb es im unzumutbar sei umzuziehen. Der Beklagte hat unstreitig einen hohen Betrag für den Verkauf des Grundstücks an die Kläger erhalten. Darüber hinaus wurden die Kläger - ebenfalls unstreitig - seitens des Bauordnungsamtes aufgefordert, den Anbau, den der Beklagte bewohnt, zurückzubauen. Dies begründet ein Interesse der Kläger an der zeitnahen Durchsetzung des Räumungstitels, welches ebenfalls zu berücksichtigen ist.
Wenger Richterin
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