LG Hanau 3. Zivilkammer — 3 O 314/16 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-12

Aktenzeichen: 3 O 314/16

ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2026:0112.3O314.16.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 195 BGB, § 199 BGB, § 634a BGB, § 328 BGB

Anmerkung

Die Entscheidung ist anfechtbar.

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.955,81 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 10.06.2016 an die Klägerin zu zahlen.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegen den Beklagten, welcher als Sachverständiger Wertgutachten für Grundstücke erstattet hat, Schadensersatzansprüche wegen der unrichtigen Wertangabe für mehrere Grundstück geltend.

Der Beklagte, welcher inzwischen in Rente ist, war seit 1998 als von der Industrie- und Handelskammer (…) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke tätig.

Im Jahr 2007 nahm der zwischenzeitlich verstorbene, zum damaligen Zeitpunkt 74-jährige Herr (Name), seinerzeit Geschäftsführer der (Firma 1) – einer Gesellschafterin der damaligen GbR (Firma 2)/ (Firma 1)(nachfolgend „GbR“) – Kontakt zu dem Beklagten auf und beauftragte diesen, Immobilienbewertungen für mehrere Objekte zu erstellen. In diesem Zusammenhang legte Herr (Name) dem Beklagten für manche der zu begutachtenden Grundstücke und Gebäude bereits bestehende Wertschätzungen von anderen Sachverständigen vor.

Im Laufe des Jahres 2007 erstellte der Beklagte sodann insgesamt 17 Wertgutachten wobei er für die Objekte einen Gesamtwert von 34.895.000,00 € ermittelte.

Im Einzelnen handelt es sich um die folgenden Gutachten mit den nachfolgend aufgeführten ermittelten Einzelwerten:

Als Eigentümer der begutachteten Objekte und Auftraggeber des Beklagten wurden in sämtlichen Gutachten unter Punkt 2.1 sowohl die (Firma 1) als auch die (Firma 2) angegeben.

Das Gutachten zum Objekt (Immo 10) in (Ort 1) (Anlage K11) enthält unter Punkt 1.3 die Angabe „Grund der Gutachtenerstellung: Kauffinanzierung .“ Die Gutachten zu den Objekten (Immo 11) in (Ort 1) (Anlage K12), (Immo 12) in (Ort 2) (Anlage K13) und (Immo 14) in (Ort 3) (Anlagen K14a und K14b) enthalten unter Punkt 1.3 jeweils die Angabe: „Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Beleihung “. Die übrigen Gutachten (Anlagen K3, K4, K5, K6, K7, K8, K9, K10, K15, K16) enthalten keine Angabe zum Grund der Gutachtenerstellung.

Der Beklagte ließ der (Firma 1) fünf Exemplare eines jeden Gutachtens zukommen.

Ebenfalls im Jahr 2007 wandte sich die GbR an die (Bank) wegen der Gewährung eines Darlehens und übermittelte dem Kreditinstitut in diesem Zusammenhang die von dem Beklagten erstellten Wertgutachten zur Entscheidung über eine mögliche Beleihung. Mit Vertrag vom 20./28.08.2007, verbunden mit einigen Änderungsverträgen (Anlage K17), verpflichtete sich das genannte Kreditinstitut letztlich zur Gewährung eines Kredits zur Finanzierung eines aus den begutachteten Objekten bestehenden Immobilienportfolios. Hierbei war eine Endfälligkeit des Darlehens zum 20.08.2014 vereinbart. Eine Rückzahlung der Darlehenssumme ist zum vereinbarten Zeitpunkt jedoch nicht erfolgt.

Um die Werthaltigkeit der Sicherheiten zu überprüfen, wurde seitens der Klägerin im Jahr 2015 der von der Industrie- und Handelskammer (Name) öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (SV …) beauftragt. Dieser sollte unter Zugrundelegung der zuvor von dem Beklagten erstatteten Gutachten die Objekte neu bewerten. Hierbei äußerte der Sachverständige (…) gegenüber der Wertermittlung des Beklagten erhebliche Bedenken.

Im Einzelnen:

Hinsichtlich des Objekts (Immo 1) in (Ort 4) (Anlage K2) kam der Sachverständige (...) im Rahmen der von ihm erstatteten Wertindikation (Anlage K19) zu dem Ergebnis, dass der Beklagte u.a. die ihm per 18.05.2007 vorliegenden Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht habe, ohne dass dafür ein sachlicher Grund erkennbar sei. Allein hierdurch sei es zu einer rechnerischen Erhöhung des Ertragswertes um etwa 2.421.000,00 € gekommen. Zudem habe der Beklagte den Kapitalisierungszeitraum für das Objekt völlig überhöht mit 58 Jahren angesetzt und einen für die Kapitalisierung keinesfalls aus den örtlichen Marktdaten abgeleiteten Liegenschaftszins von 4,33 Prozent gewählt, was jeweils zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswertes um über 1.000.000,00 € geführt habe. Diese und weitere grobe Fehler hätten zu einer Abweichung von 4.385.000,00 € zwischen dem im Jahr 2007 tatsächlich angemessenen (2.988.000,00 €) und dem von dem Beklagten ermittelten Marktwert (7.373.000,00 €) geführt.

Auch in Bezug auf das Objekt (Immo 2) in (Ort 4) (Anlage K3) habe der Beklagte nach den Angaben des Sachverständigen (...) (Anlage K20) u.a. ohne sachlichen Grund die Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um ca. 460.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte den Kapitalisierungszeitraum für das Objekt völlig überhöht mit 68 Jahren angesetzt und einen für die Kapitalisierung keinesfalls aus den örtlichen Marktdaten abgeleiteten Liegenschaftszinssatz von 4,86 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 431.000,00 € bzw. 118.000,00 € geführt habe. Diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung hätten zu einem mit 2.100.000,00 € weitaus überzogenen festgestellten Verkehrswert geführt. Tatsächlich angemessen wären lediglich 544.000,00 € gewesen.

Im Gutachten zum Objekt (Immo 3) in (Ort 5) (Anlage K4) habe der Beklagte wiederum u.a. ohne sachlichen Grund die ihm per 18.05.2007 vorliegenden Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht sowie eine abwegig hohe Ertragsstärke der Kellerräume zu Grunde gelegt; diese beiden Punkte allein hätten den ermittelten Ertragswert bereits um rund 1.500.000,00 € erhöht. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung keinesfalls aus den örtlichen Marktdaten abgeleiteten Liegenschaftszins von 4,29 Prozent statt der angemessenen 6,5 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um fast 1.000.000,00 € geführt habe. Durch diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung sei der Beklagte auf einen maßlos überhöhten Marktwert von 3.450.000,00 € gekommen, während lediglich 1.210.000,00 € angemessen gewesen seien.

Hinsichtlich des Objekts (Immo 4) in (Ort 6) habe der Beklagte u.a. die ihm per 18.05.2007 vorliegenden Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht, ohne dass dafür ein sachlicher Grund erkennbar gewesen sei, sowie eine abwegig hohe Ertragsstärke der Kellerräume zugrunde gelegt. Allein hierdurch sei es zu einer rechnerischen Erhöhung des Ertragswertes um 1.480.000,00 € gekommen. Zudem habe der Beklagte den Kapitalisierungszeitraum für das Objekt deutlich überhöht mit 52 Jahren statt angemessenen 36 Jahren angesetzt und einen für die Kapitalisierung keinesfalls aus den örtlichen Marktdaten abgeleiteten Liegenschaftszins von 4,19 Prozent statt 5,5 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswertes um ca. 840.000,00 € geführt habe. Diese und weitere grobe Fehler hätten dazu geführt, dass der Beklagte den Marktwert des Objekts völlig überhöht mit 2.680.000,00 € statt der damals angemessenen 800.000,00 € ermittelt habe (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K22).

In Bezug auf das Objekt (Immo 5) in (Ort 7) (Anlage K6) habe der Beklagte u.a. ohne sachlichen Grund die ihm per 18.05.2007 vorliegenden Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht und nicht nachvollziehbare Mieterträge für Wohnungen und für PKW unbenutzbare Garagen ermittelt, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um 160.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung keinesfalls aus den örtlichen Marktdaten abgeleiteten Liegenschaftszins von 3,2 Prozent statt angemessenen 6 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 140.000,00 € geführt habe. Diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung hätten zu einem mit 720.000,00 € weitaus überzogenen festgestellten Verkehrswert geführt. Tatsächlich angemessen seien lediglich 250.000,00 € gewesen (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K23).

Im Gutachten zum Objekt (Immo 6) in (Ort 8) (Anlage K7) habe der Beklagte u.a. einen völlig abwegigen Mietwertansatz zu Grunde gelegt, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um rund 1.880.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung für diese Objektart ebenfalls völlig abwegigen Liegenschaftszins von 5,37 Prozent statt der angemessenen 7,5 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 930.000,00 € geführt habe. Durch diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung sei der Beklagte auf einen maßlos überzogenen Marktwert von 3.660.000,00 € gekommen, während lediglich 510.000,00 € angemessen gewesen seien (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K24).

Hinsichtlich des Objekts (Immo 7) in (Ort 9) (Anlage K8) habe der Beklagte u.a. die Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht, was weder der örtlichen Marktsituation noch den anerkannten Regeln der Verkehrswertermittlung entsprochen habe. Allein hierdurch sei es zu einer rechnerischen Erhöhung des Ertragswertes um etwa 250.000,00 € gekommen. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung für diese Objektart nicht sachgemäßen Liegenschaftszins von 3,49 Prozent statt der angemessenen 5,5 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 340.000,00 € geführt habe, und zahlreiche im Gutachten aufgeführte Zustandsdefizite bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Diese und weitere grobe Fehler hätten dazu geführt, dass der Beklagte den Marktwert des Objekts mit 1.520.000,00 € statt der damals angemessenen 840.000,00 € ermittelt habe (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K25).

In Bezug auf das Objekt (Immo 8) in (Ort 5) (Anlage K9) habe der Beklagte u.a. ohne sachlichen Grund die ihm per 18.05.2007 vorliegenden Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht und nicht nachvollziehbare Mieterträge für Gemeinschaftsräume angesetzt, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um ca. 210.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung keinesfalls aus den örtlichen Marktdaten abgeleiteten, für diese Objektart abwegigen Liegenschaftszins von 3,64 Prozent statt angemessenen 6,0 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 350.000,00 € geführt habe. Diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung hätten zu einem mit 1.100.000,00 € maßlos überzogenen festgestellten Verkehrswert geführt. Tatsächlich angemessen wären lediglich etwa 580.000,00 € gewesen (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K26).

Im Gutachten zu dem Objekt (Immo 9) in (Ort 10) (Anlage K10) habe der Beklagte u.a. ohne sachlichen Grund die Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht, was weder der örtlichen Marktsituation noch den anerkannten Regeln der Verkehrswertermittlung entsprochen habe und allein den ermittelten Ertragswert bereits um rund 170.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung dieses Objekts ebenfalls völlig abwegigen Liegenschaftszins von 3,64 Prozent statt der angemessenen 5,5 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 260.000,00 € geführt habe. Durch diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung sei der Beklagte auf einen maßlos überzogenen Marktwert von 1.000.000,00 € gekommen, während lediglich 350.000,00 € angemessen gewesen seien (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K27).

Auch hinsichtlich des Objekts (Immo 10) in (Ort 1) (Anlage K11) habe der Beklagte u.a. die Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht, was weder der örtlichen Marktsituation noch den anerkannten Regeln der Verkehrswertermittlung entsprochen habe, sowie nicht plausible Mieterträge der Kellerräume und teilweise sogar nicht vorhandener Parkplätze zugrunde gelegt. Allein hierdurch sei es zu einer rechnerischen Erhöhung des Ertragswerts um 670.000,00 € gekommen. Zudem habe der Beklagte den Kapitalisierungszeitraum für das Objekt deutlich überhöht mit 68 Jahren statt angemessenen 38 Jahre angesetzt und einen für die Kapitalisierung für diese Art von Objekt völlig abwegigen Liegenschaftszins von 4,31 Prozent statt 5,5 Prozent gewählt, was zusammen zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 720.000,00 € geführt habe. Diese und weitere grobe Fehler hätten dazu geführt, dass der Beklagte den Marktwert des Objekts völlig überhöht mit 2.440.000,00 € statt der damals angemessenen 1.220.000,00 € ermittelt habe (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K28).

In Bezug auf das Objekt (Immo 11) in (Ort 1) (Anlage K12) habe der Beklagte u.a. einen völlig überhöhten Mietwert in Ansatz gebracht, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um ca. 890.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Objektart völlig abwegigen Liegenschaftszins von 4,95 Prozent statt der angemessenen 7,0 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 330.000,00 € geführt habe. Diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung hätten zu einem mit 1.730.000,00 € maßlos überzogenen festgestellten Verkehrswert geführt. Tatsächlich angemessen wären lediglich 540.000,00 € gewesen (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K29).

Im Gutachten zum Objekt (Immo 12) in (Ort 2) (Anlage K13) habe der Beklagte u.a. einen völlig abwegigen Mietwertansatz zugrunde gelegt, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um rund 440.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung für diese Objektart ebenfalls völlig abwegigen Liegenschaftszins von 5,657 Prozent statt der angemessenen 6,75 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 130.000,00 € geführt habe. Durch diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung sei der Beklagte auf einen maßlos überzogenen Marktwert von 880.000,00 € gekommen, während lediglich 340.000,00 € angemessen gewesen wären (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K30).

Hinsichtlich des Objekts (Immo 14) in (Ort 3) (Anlage K14a + K14b) habe der Beklagte u.a. einen völlig abwegigen Mietwertansatz zugrunde gelegt, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um rund 814.000,00 € erhöht habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung für diese Objektart ebenfalls völlig abwegigen Liegenschaftszinssatz von 5,82 Prozent statt der angemessenen 6,75 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 1.060.000,00 € geführt habe. Durch diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung sei der Beklagte auf einen maßlos überzogenen Marktwert von 2.245.000,00 € gekommen, während lediglich 1.180.000,00 € angemessen gewesen seien (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K31).

In Bezug auf das Objekt (Immo 15) in (Ort 11) (Anlage K15) habe der Beklagte u.a. ohne sachlichen Grund die Mietertragsdaten nach eigenen Angaben um 20 Prozent erhöht, was weder der örtlichen Marktsituation noch den anerkannten Regeln der Verkehrswertermittlung entsprochen habe. Zudem habe er für die Gaststätte eine abwegig hohe Ertragsstärke als Basis für die Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Allein durch den überhöhten Mietwertansatz habe sich der Ertragswert bereits um ca. 360.000,00 € erhöht. Zudem habe der Beklagte einen für die Objektart keinesfalls marktüblichen Liegenschaftszinssatz von 4,64 Prozent statt der angemessenen 6,0 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 970.000,00 € geführt habe. Diese und andere grobe Fehler in de Wertermittlung hätten zu einem mit 690.000,00 € maßlos überzogenen festgestellten Verkehrswert geführt. Tatsächlich angemessen wären lediglich etwa 160.000,00 € gewesen (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K32).

Im Gutachten zu dem Objekt (Immo 16) in (Ort 12) (Anlage K16) habe der Beklagte u.a. einen maßlos überhöhten Mietwert in Ansatz gebracht, was allein den ermittelten Ertragswert bereits um rund 1.810.000,00 € erhöhte habe. Zudem habe der Beklagte einen für die Kapitalisierung für diese Objektart ebenfalls völlig abwegigen Liegenschaftszins von 5,0 Prozent statt der angemessenen 6,5 Prozent gewählt, was zu einer Erhöhung des angenommenen Ertragswerts um etwa 630.000,00 € geführt habe. Durch diese und andere grobe Fehler in der Wertermittlung sei der Beklagte auf einen maßlos überzogenen Verkehrswert von 3.310.000,00 € gekommen, während lediglich 1.060.000,00 € angemessen gewesen seien (s. Wertindikation des Sachverständigen (...) als Anlage K33).

Nach den Angaben des Sachverständigen (...) habe der Gesamtwert des Immobilienportfolios zum Begutachtungszeitpunkt demnach lediglich 9.430.000,00 € statt der von dem Beklagten ermittelten 34.895.000,00 € betragen.

Mit Schreiben vom 29.12.2015 (Anlage K34) forderten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten auf, bis zum 15.01.2016 Schadensersatzansprüche der Klägerin hinsichtlich der wegen des Vertrauens auf die Wertangaben in den Gutachten des Beklagten entstandenen Schäden dem Grunde nach anzuerkennen sowie seine Berufshaftpflichtversicherung, seine Versicherungsnummer und die Deckungssumme bekanntzugeben.

Mit Schreiben des Beklagten vom 11.01.2016 (Anlage K35) teilte der Beklagte mit, dass für die Abgabe einer Stellungnahme die vollständige Übermittlung der Gutachten des Sachverständigen (...) erforderlich sei. Des Weiteren handele es sich bei den von dem Beklagten erstatteten Gutachten um sogenannte Fortschreibungen, welche nicht von der Klägerin beauftragt worden seien, weshalb ein Anspruch der Klägerin nicht schlüssig dargelegt sei.

Eine Rückzahlung des Darlehens ist bisher nicht erfolgt. Lediglich aus den Mietzinsen wurde ein sechsstelliger Betrag erlöst. Weiter wurde hinsichtlich der Immobilie (Immo 7) in (Ort 9) ein Zwangsversteigerungsverfahren durchgeführt, wobei das Amtsgericht (Ort 9) nach Einholung eines eigenen Wertgutachtens den Verkehrswert mit Beschluss vom 15.09.2016 auf zu diesem Zeitpunkt 270.000,00 € festsetzte (Anlage K39, Bl. 88 f. d. A.).

Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Die Klägerin behauptet, sie habe vor Übernahme durch die (Firma ..) – einer Aktiengesellschaft (…) Rechts – sowie durch den Staat (…) bis 2012 unter (Bank) firmiert und sei folglich identisch mit dem Kreditinstitut, welches den Darlehensvertrag mit der GbR geschlossen habe.

Die Klägerin habe die Gewährung des streitgegenständlichen Kredits im Wesentlichen deswegen beschlossen, weil sie die Sicherheitenposition der GbR als günstig eingeschätzt habe. So habe das Immobilienportfolio, für welches sie aufgerundet einen Wert von 34.900.000,00 € angenommen habe, ihrer Ansicht nach das zunächst vereinbarte Gesamtengagement von 17.500.000,00 € gedeckt, da insoweit ein Loan-to-Value von 50% bestanden habe. Hierbei habe die Klägerin bei Abschluss des Darlehensvertrags für die Bemessung des Wertes des Immobilienportfolios den von dem Beklagten in den Gutachten ermittelten Gesamtwert von 34.895.000,00 € zugrunde gelegt, diesen aufgerundet und den Kredit auf Grundlage der Wertgutachten ausgezahlt. Zur Auszahlung sei unter Berücksichtigung der Änderungsverträge letztlich eine Gesamtsumme von 16.550.000,00 € gelangt. Konkret sei die Auszahlung dann – entsprechend der Kreditvereinbarung, wonach die Klägerin Immobiliendarlehen der GbR bei verschiedenen anderen Kreditinstituten ablösen sollte – im Zeitraum vom 30.10.2007 bis 05.12.2007 zum Teil direkt an die jeweiligen Kreditinstitute erfolgt.

Die von dem Beklagten erstellten Wertgutachten seien allesamt fehlerhaft. Dies ergäbe sich bereits aus den abweichenden Wertindikationen des von der Klägerin beauftragten Sachverständigen (...), deren Inhalt sich die Klägerin zu eigen macht.

Hätte die Begutachtung durch den Beklagten den tatsächlichen – geringeren – Wert der Objekte wiedergegeben, hätte die Klägerin die Darlehensvergabe insgesamt abgelehnt.

Die Klägerin hat am 09.06.2016 Klage erhoben. Sie hat ursprünglich beantragt, festzustellen, dass der Beklagte der Klägerin denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der dieser aus der fehlerhaften Erstellung von Wertgutachten durch den Beklagten entstanden ist. Des Weiteren hat die Klägerin die Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten in Höhe von 11.955,81 € aus einem Gegenstandswert von 2.000.000,00 € geltend gemacht. Im Hinblick auf den Gegenstandswert hat die Klägerin den vorläufigen Schaden auf 2.500.000,00 € geschätzt und vor dem Hintergrund der begehrten Feststellung – anstelle eines Leistungsantrags – einen entsprechenden Abschlag vorgenommen.

Im Termin am 23.06.2021 hat die Klägerin ihren Feststellungsantrag in einen Leistungsantrag auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.100.000,00 € abgeändert, wobei sie dem Klageantrag insoweit die zu diesem Zeitpunkt bereits durch den gerichtlichen Sachverständigen (SV 2) begutachteten Grundstücke (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) in der Reihenfolge der Begutachtung sowie auch eine Reihenfolge betreffend die übrigen Objekte zugrunde gelegt hat. Hilfsweise stellte die Klägerin den ursprünglich in der Klageschrift unter Ziffer 1) formulierten Feststellungsantrag. Ausweislich der weiteren Begründung im Termin vom 08.12.2025 hat die Klägerin den Feststellungsantrag hilfsweise für den Fall gestellt, dass das Gericht davon ausgehe, dass auch nach Erstattung der bisher eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten der geltend gemachte Schadensbetrag von 3.100.000,00 € noch nicht erreicht sei.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

hilfsweise festzustellen, dass der Beklagte der Klägerin denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der dieser aus der fehlerhaften Erstellung von Wertgutachten durch den Beklagten entstanden ist;

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, Herr (Name) habe vor Beauftragung des Beklagten mitgeteilt, dass Auftraggeber des Beklagten allein die (Firma 1) sei. Als Eigentümer der zu begutachtenden Objekte habe der Beklagte neben dieser jedoch auch die (Firma 2) mit aufnehmen sollen.

Da die Prüfung der Mietverträge über die zu begutachtenden Objekte ergeben habe, dass jahrelang keine Mieterhöhungen durchgeführt worden waren, hätten Herr (Name) und der Beklagte bei einigen Objekten einvernehmlich eine zwanzigprozentige Mieterhöhung als Grundlage für die Begutachtung angesetzt. Bei einigen anderen Objekten habe Herr (Name) eine zehn- bzw. fünfzehnprozentige Erhöhung vorgegeben. Die anzusetzenden Prozentzahlen habe Herr (Name) dabei jeweils handschriftlich vermerkt.

Hinsichtlich der Gutachten für die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) habe Herr (Name) eine Neubewertung beauftragt. Es hätten insoweit keine Altgutachten vorgelegen. Er habe darum gebeten, in diese Gutachten den Passus „Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Beleihung “ einzufügen. Herr (Name) habe insoweit mitgeteilt, dass er die Wertfeststellung eventuell auch für eine spätere Beleihung benötige. Hierbei habe er ausdrücklich betont, dass für ihn nur eine Bank in der Bundesrepublik Deutschland in Betracht komme. Auf ausdrückliche Nachfrage des Beklagten habe Herr (Name) daraufhin die (A) Bank, die (B) Bank und die (C)bank benannt.

Betreffend die übrigen Gutachten habe Herr (Name) mitgeteilt, dass er für diese Immobilienbewertungen auf der Basis von Fortschreibungen benötige. Er brauche die genannten Gutachten in erster Linie für die Regelung seines Nachlasses. Für eine Finanzierung habe der Beklagte die übrigen Gutachten ausdrücklich nicht einsetzen wollen. Auch aus Punkt 1.3 dieser Gutachten resultiere bereits, dass eine Wertschätzung lediglich in verkürzter Form, nämlich im Wesentlichen beschränkt auf den rechnerischen Teil, hatte abgegeben werden sollen. Vor diesem Hintergrund sei offensichtlich, dass die benannten Gutachten in keinem Fall hatten erstellt werden sollen, um diese einer Bank zwecks Finanzierung vorzulegen. Dass Herr (Name) sodann sämtliche von dem Beklagten erstellte Gutachten bei der (Bank) vorgelegt habe, sei abredewidrig erfolgt.

Die erstellten Gutachten seien letztlich auch nicht fehlerhaft, sondern vielmehr ordnungsgemäß erstellt worden. Insbesondere die Ansetzung einer zwanzigprozentigen Mieterhöhung als Grundlage für die Begutachtung sei zum damaligen Zeitpunkt sach- und fachgerecht gewesen. Soweit die Klägerin im Jahr 2015 den Sachverständigen (...) eingeschaltet habe, seien dessen Anmerkungen zu den Gutachten des Beklagten und dessen abweichende Wertermittlungen im Ergebnis nicht nachzuvollziehen. Die von dem Sachverständigen (...) erstellten „Wertindikationen“ entsprächen nicht den Regeln für eine ordnungsgemäße Begutachtung eines Grundstücks und seien bereits vor diesem Hintergrund unbrauchbar.

Der Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin. Es sei insoweit nicht nachvollziehbar, ob und inwieweit die (Bank) von der Klägerin übernommen worden sei.

Weiter bestreitet der Beklagte, dass die (Bank) sich aufgrund der Wertgutachten zum Abschluss des Darlehensvertrages entschieden hat und ebenso die Auszahlung der Darlehensvaluta selbst.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass etwaige Ansprüche der Klägerin im Übrigen verjährt seien.

Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, die von dem Beklagten erstellten Wertgutachten seien fehlerhaft, durch Einholung von insgesamt drei Sachverständigengutachten betreffend die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2), (Immo 14) in (Ort 3), (Immo 6) in (Ort 8) und (Immo 1) in (Ort 4) gemäß den Beweisbeschlüssen vom 08.05.2017 (Bl. 154 f. d. A.), 31.01.2022 (Bl. 506 f. d. A.) und 07.12.2023 (Bl. 663 f. d. A.) sowie durch Anhörung des Sachverständigen (SV 2). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen (SV 2) vom 10.09.2019, 28.02.2023 und 31.07.2025 sowie die Protokolle über die Sachverständigenanhörung vom 02.11.2023 (Bl. 650 ff. d. A.) und 08.12.2025 (Bl. 918 ff. d. A.) Bezug genommen.

Hinsichtlich der Behauptungen des Beklagten im Hinblick auf den jeweiligen Verwendungszweck der einzelnen Gutachten wurde durch die Vernehmung der Zeugin (Z 1) Beweis erhoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist sowohl zulässig als auch begründet.

A.

Die Klägerin konnte im Termin vom 23.06.2021 in zulässiger Weise von ihrem zunächst in der Klageschrift mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemachten positiven Feststellungsantrag auf eine Leistungsklage wechseln. Es handelt sich hierbei um einen Fall der privilegierten Klageerweiterung bzw. -beschränkung im Sinne des § 264 Nr. 2 ZPO und nicht um eine Klageänderung nach § 263 ZPO, da sich der neue Antrag nach wie vor auf dasselbe Rechtsverhältnis bezieht (OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 17.3.2021 – 13 U 338/19, BeckRS 2021, 6730; OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 16.5.2022 – 13 U 296/20, BeckRS 2022, 13260).

Auch genügt der nunmehr mit dem Klageantrag zu 1) gestellte Leistungsantrag den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Klägerin hat im Rahmen der in der mündlichen Verhandlung vom 23.06.2021 zur Begründung ihres Leistungsantrags angegeben, in welcher Reihenfolge das Gericht die Schäden aus den von dem Beklagten erstatteten Gutachten zu den einzelnen begutachteten Objekten heranziehen soll, falls das Gericht zu dem Ergebnis gelangt, dass hierzu nicht bereits die Abweichungen zwischen dem gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten und der Wertermittlung des Beklagten zu dem ersten Objekt in der Reihenfolge ausreicht. Die entsprechende Heranziehung weiterer Gutachten sollte so lange erfolgen, bis die geltend gemachte Schadenssumme von 3.100.000,00 € erreicht wird.

B.

Die Klage ist auch begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 3.100.000,00 € nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nach § 328 BGB analog.

1.

Entgegen der Auffassung des Beklagten verfügt die Klägerin über die erforderliche Aktivlegitimation. Soweit beklagtenseits in Zweifel gezogen wurde, dass es sich bei der nach dem Darlehensvertrag verpflichteten (Bank) und der Klägerin um das identische Kreditinstitut handelt, welches seit 2012 lediglich unter dem neuen Namen (Bank Name) firmiert, hat die Klägerin durch Vorlage der notariellen Bescheinigung vom 14.09.2016 (Anlage K38, Bl. 79 d. A.) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen und auch im Übrigen schlüssig dargelegt, dass nach außerordentlicher Generalversammlung der Aktionäre vom 22.03.2012 die Firmierung von (Bank alt) in (Bank neu) abgeändert wurde. Ausweislich der vorgelegten Bescheinigung handelt es sich um die identische Gesellschaft; über die Abänderung der Firmierung hinausgehende Änderungen sind nicht ersichtlich oder vorgetragen.

2.

Die im Jahr 2007 zwischen dem Beklagten und Herrn (Name) getroffene Vereinbarung, nach welcher sich der Beklagte zur Erstellung der oben genannten Wertgutachten verpflichtet hat, ist als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zu qualifizieren, in dessen Schutzbereich die Klägerin mit einbezogen ist.

2.1

Zwar ist zwischen den Parteien im Einzelnen streitig, ob der entsprechende Vertrag über die Gutachtenerstattung wie von der Klägerin vorgetragen zwischen dem Beklagten als Auftragnehmer und der GbR als Auftraggeberin zustande gekommen ist, oder – wie beklagtenseits behauptet – allein die (Firma 1), bei der es sich zum damaligen Zeitpunkt um eine Gesellschafterin der genannten GbR handelte, Vertragspartnerin des Beklagten werden sollte. Vor dem Hintergrund, dass in den von dem Beklagten erstellten Gutachten unter Punkt 1.2 jeweils beide Gesellschaften als Auftraggeber angegeben sind und die GbR auch nach dem mit der Klägerin geschlossenen Darlehensvertrag als Darlehensnehmerin anzusehen ist, spricht einiges dafür, dass die Beauftragung des Beklagten durch die GbR, vertreten durch Herrn (Name), erfolgt ist. Im Ergebnis kann diese Frage jedoch dahinstehen, da jedenfalls – und insoweit zwischen den Parteien unstreitig – ein Vertrag zumindest zwischen dem Beklagten und der (Firma 1) geschlossen worden ist.

Damit liegt ein vertragliches Schuldverhältnis in Form eines Gutachtervertrages über die Erstellung privater Wertgutachten vor, worauf die Vorschriften über das Werkvertragsrecht Anwendung finden (MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2023, BGB § 631 Rn. 150; BGH NJW 1995, 392).

2.2

Ein Gutachten, welches Fehler aufweist, die der Gutachter zu vertreten hat, verpflichtet nach § 635 BGB oder, wenn der Gutachter nicht nur ein fehlerhaftes Gutachten erstellt, sondern bei der Erstellung zudem leichtfertig oder gewissenlos und zumindest mit bedingtem Vorsatz gehandelt hat, wegen positiver Vertragsverletzung zu Schadensersatz (MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2023, BGB § 631 Rn. 151). Anspruchsberechtigt sind hierbei der Auftraggeber des Gutachtens, wenn und soweit er geschädigt ist, sowie jeder in den Schutzbereich des Gutachtenvertrags einbezogene geschädigte Dritte (BGH, Urteil vom 14.11.2000 – X ZR 203/98 = NJW 2001, 514).

Das durch die Rechtsprechung entwickelte Institut des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter beruht auf einer maßgeblich durch das Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) geprägten ergänzenden Vertragsauslegung (§ 157 BGB). Ob insoweit ein rechtsgeschäftlicher Wille zur Einbeziehung besteht, hat der Tatrichter nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln (BGH, Urteil vom 24.04.2014 – Az. III ZR 156/13 = NJW 2014, 2345).

Ausgangspunkt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter waren ursprünglich Fallgestaltungen, in denen einem Vertragspartner gegenüber Dritten eine gesteigerte Fürsorgepflicht obliegt, ihm gleichsam deren „Wohl und Wehe“ anvertraut ist. Der Kreis der in den Schutzbereich des Vertrags einbezogenen Dritten wurde nach dieser Rechtsprechung danach bestimmt, ob sich vertragliche Schutzpflichten des Schuldners nach Inhalt und Zweck des Vertrags nicht nur auf den Vertragspartner beschränken, sondern, für den Schuldner erkennbar, solche Dritte einschließen, denen der Gläubiger seinerseits Schutz und Fürsorge schuldet. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn zwischen Gläubiger und Drittem eine Rechtsbeziehung mit personenrechtlichem Einschlag – ein familienrechtliches, arbeitsrechtliches oder mietvertragliches Verhältnis – besteht (BGH NJW 2001, 3115 ff. = WM 2001, 1428 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2013 – Az. 17 U 185/11 = BeckRS 2013, 17539).

In Weiterentwicklung dieser Rechtsprechung sind in die Schutzwirkung eines Vertrages Dritte auch einbezogen, wenn diese bestimmungsgemäß mit der Hauptleistung in Berührung kommen, der Gläubiger an deren Schutz ein besonderes Interesse hat und der Inhalt und Zweck des Vertrages erkennen lassen, dass diesen Interessen Rechnung getragen werden soll, beziehungsweise die Parteien den Willen haben, zu Gunsten dieser Dritten eine Schutzpflicht des Schuldners zu begründen (BGH NJW 1996, 164 ff. = WM 1996, 739 ff; BGH, Urteil vom 24.04.2014 – Az. III ZR 156/13 = NJW 2014, 2345).

So können auch Personen, die über eine besondere, vom Staat anerkannte Sachkunde verfügen und in dieser Eigenschaft gutachterliche Stellungnahmen abgeben, wie etwa Wirtschaftsprüfer, Steuerberater oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, aus Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte gegenüber Personen haften, denen gegenüber der Auftraggeber von dem Gutachten bestimmungsgemäßen Gebrauch macht (BGH NJW 1998, 1948 = WM 1998, 1032). Hierbei steht auch eine etwaige Gegenläufigkeit der Interessen des Auftraggebers und des Dritten dessen Einbeziehung nicht entgegen. Denn wer bei einer sachkundigen Person ein Gutachten bestellt, um davon gegenüber Dritten Gebrauch zu machen, ist daran interessiert, dass die Ausarbeitung die entsprechende Beweiskraft besitzt. Dies ist jedoch nur gewährleistet, wenn der Verfasser sie objektiv und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt und auch einem Dritten gegenüber dafür einsteht.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige wie der Beklagte gehören damit prinzipiell zu einem Personenkreis, dessen Stellungnahmen aufgrund seiner Sachkunde und der von ihm erwarteten Unabhängigkeit, Gewissenhaftigkeit und Unparteilichkeit – insbesondere bei der Gutachtenerstattung – von besonderer Bedeutung sind und Grundlage für Entscheidungen Dritter im wirtschaftlichen und finanziellen Bereich sein können. Für die Annahme einer Schutzwirkung kommt es wesentlich darauf an, dass eine von Sachkunde geprägte Stellungnahme oder Begutachtung den Zweck hat, Vertrauen eines Dritten zu erwecken und – für den Sachkundigen hinreichend deutlich erkennbar – Grundlage einer Entscheidung mit wirtschaftlichen Folgen zu werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2013 – Az. 17 U 185/11 = BeckRS 2013, 17539). Entscheidend ist insoweit, ob der Sachverständige nach dem Inhalt seines Auftrages damit rechnen musste, sein Gutachten werde gegenüber Dritten verwendet und von diesen zur Grundlage einer Entscheidung über Vermögensdispositionen gemacht (BGH, Urteil vom 20.04.2004 – Az. X ZR 255/02 = NJW-RR 2004, 1464).

Bei der Frage, ob Dritte in den Schutzbereich eines Vertrags einbezogen sind, gehören zum wesentlichen Auslegungsstoff die in dem Gutachten enthaltenen Angaben über dessen Zweck und der sonstige Inhalt des Gutachtens, aber auch die eigenen Angaben des Gutachters zu Inhalt und Umständen der Auftragserteilung (BGH NJW 2014, 2345). Bei der Würdigung der Umstände kann dem Umstand Bedeutung zukommen, dass der Inhalt des Gutachtens in einem Widerspruch zu dem Vorbringen des Gutachters steht (BGH, Urteil vom 20.04.2004 – Az. X ZR 255/02 = NJW-RR 2004, 1464).

Die von dem Beklagten erstellten Wertgutachten begründen eine solche Haftung.

2.2.1

Dies ist zunächst der Fall hinsichtlich der von dem Beklagten erstellten Wertgutachten betreffend die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3), welche unter Punkt 1.3 als Grund der Gutachtenerstellung die Angabe „Kreditfinanzierung “ bzw. „Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Beleihung“ enthalten.

Hieraus ergibt sich bereits, dass die von dem Beklagten zu erstellenden Gutachten nach dem Parteiwillen Dritten zum Zwecke der Entscheidung über eine Kreditvergabe zugänglich gemacht werden sollten.

Soweit der Beklagte diesbezüglich einschränkend vorgetragen hat, dass Herr (Name) im Rahmen der Auftragserteilung angegeben habe, dass er die für die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) erstellten Wertgutachten eventuell auch für eine spätere Beleihung benötige, hierbei für ihn aber nur eine Bank in der Bundesrepublik Deutschland in Betracht käme und er auf ausdrückliche Nachfrage des Beklagten sodann mitgeteilt habe, dass Herr (Name) hier die (A) Bank, die (B) Bank sowie die (C)bank benannt habe, ist dieses Vorbringen zur Überzeugung des Gerichts nicht bewiesen.

Zwar wurde zum Inhalt der Gespräche zwischen Herrn (Name) und dem Beklagten über den Verwendungszweck der bei dem Beklagten beauftragten Gutachten im Termin vom 20.03.2017 die beklagtenseits benannte Zeugin (Z 1) vernommen, bei der es sich um die Ehefrau des Beklagten handelte, welche seit 2002 mit im Sachverständigenbüro des Beklagten tätig gewesen ist.

Das Gericht kann die Aussage der Zeugin vorliegend jedoch nicht zum Gegenstand seiner Überzeugung machen, da die genannte Zeugin nicht von der nunmehr zuständigen Dezernentin, sondern einem Dezernatsvorgänger vernommen wurde. Die in der Akte befindliche Protokollierung der Zeugenaussage ist aus Sicht des Gerichts nicht ausreichend, um hierauf eine Überzeugung hinsichtlich der beklagtenseits behaupteten Zweckvereinbarung die Wertgutachten betreffend zu stützen.

Ob die Aussage der Zeugin glaubhaft und die Zeugin auch in persönlicher Hinsicht glaubwürdig ist, kann nach Auffassung des Gerichts nicht allein auf Grund des Sitzungsprotokolls beurteilt werden; vielmehr bedarf es – insbesondere mangels anderer Beweismittel wie beispielsweise einer weiteren Zeugenaussage oder einer irgendwie gearteten Verschriftlichung zu der beklagtenseitigen Behauptung – eines persönlichen Eindrucks, da es an jeglichen objektiven Anknüpfungspunkten fehlt, welche die Aussage der Zeugin bestätigen. Dies gilt umso mehr, da es sich bei der vernommenen Zeugin um die Ehefrau des Beklagten handelte, weshalb nicht ausgeschlossen werden kann, sondern vielmehr naheliegt, dass diese ein eigenes Interesse am Ausgang des hiesigen Rechtsstreits gehabt haben könnte. Da der zuständigen Dezernentin auch keine den Parteien zugängliche, aktenkundige Stellungnahme des die Vernehmung durchführenden Richters zum persönlichen Eindruck von der Zeugin vorliegt, wäre insoweit eine Wiederholung der Beweisaufnahme angezeigt gewesen (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Az. 7 U 24/10 = NJOZ 2012, 815). Da eine solche, weil die Zeugin (Z 1) kurz nach ihrer gerichtlichen Vernehmung verstorben ist, jedoch nicht möglich ist und der Beklagte hinsichtlich der behaupteten Zweckabreden kein anderweitiges Beweismittel angeboten hat, ist der Beklagte hinsichtlich dieser Behauptung beweisfällig geblieben.

Insoweit ist anzumerken, dass es im Ergebnis hinsichtlich der Wertgutachten betreffend die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) auf das Zutreffen der beklagtenseits behaupteten einschränkenden Abrede über die Verwendung der erstellten Gutachten ausschließlich gegenüber deutschen Kreditinstituten oder gar ausschließlich gegenüber der (A) Bank, (B) Bank und (C)bank, letztlich aber auch nicht ankommt.

Zwar ist es zutreffend, dass der Kreis der von den Schutzpflichten eines Gutachtenauftrags erfassten Personen, wie beklagtenseits vorgetragen, nicht uferlos ausgeweitet werden darf. Tragender Gesichtspunkt für die insoweit erforderliche Beschränkung des Kreises der einbezogenen Dritten ist das Anliegen, das Haftungsrisiko für den Schuldner kalkulierbar zu halten. Der Schuldner soll die Möglichkeit haben, sein Risiko bei Vertragsschluss abzuschätzen und gegebenenfalls zu versichern. Er soll für Schäden Dritter nicht einstehen müssen, wenn ihm nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung des Vertragszwecks nicht zugemutet werden kann, sich ohne zusätzliche Vergütung auf das Risiko einer erweiterten Haftung einzulassen. Einer solchen Beschränkung des Kreises der in den Vertrag einbezogenen Dritten bedarf es jedoch nicht, wenn durch ihre Einbeziehung eine Ausweitung des Haftungsrisikos nicht eintritt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs tritt eine entsprechende Haftungsausweitung nicht ein, wenn das Gutachten vereinbarungsgemäß zu Finanzierungszwecken dient und für den Gutachter damit erkennbar ist, dass es zu diesem Zweck auch Dritten vorgelegt wird. Kommen in diesen Fällen mehrere Darlehensgeber in Betracht, ist der Kreis der in den Schutzbereich einbezogenen Dritten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs deshalb nicht auf einen Darlehensgeber beschränkt, und es besteht kein rechtliches Hindernis, alle Darlehensgeber in den Schutzbereich des Gutachtenauftrags einzubeziehen (BGH, Urteil vom 20.04.2004 = NJW-RR 2004, 1464). Darauf, ob dem Schuldner die Person, die in den Schutzbereich einbezogen werden soll, konkret bekannt ist, kommt es nicht an (BGH, NJW 1998, 1059). Als Dritte, die in den Schutzbereich des Gutachtenauftrags zur Wertermittlung eines Grundstücks einbezogen sind, kommen von daher auch eine Vielzahl namentlich nicht bekannter Kreditinstitute oder auch privater Kreditgeber in Betracht, wenn der Gutachter nach dem Inhalt des ihm erteilten Gutachtenauftrags wusste oder damit rechnen musste, dass der Auftraggeber das Gutachten zur Erlangung von Krediten verwenden werde, für die der Wert des Grundstücks als Sicherheit dienen soll (BGH Urteil vom 20.04.2004 = NJW-RR 2004, 1464).

Da dem Beklagten jedenfalls bekannt war, dass die von ihm erstellten Wertgutachten für die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) gegebenenfalls einem oder mehreren Kreditinstituten im Rahmen von Darlehensvertragsverhandlungen vorgelegt werden würden, ist mit der Vorlage der Wertgutachten bei der Klägerin zum Zwecke der Beleihung kein für den Beklagten nicht kalkulierbares Haftungsrisiko verbunden. Der Beklagte wusste vielmehr um die Zweckbestimmung der Gutachten sowie die auftraggeberseits bestehende Verwendungsabsicht, weshalb die Klägerin insoweit wirksam in den Schutzbereich des geschlossenen Gutachtervertrages einbezogen ist.

Hierbei macht es auch keinen Unterschied, dass es sich bei der Klägerin um ein (…) Kreditinstitut handelt, da auch in diesem Fall eine unüberschaubare Haftungsausweitung nicht ersichtlich ist. Maßgeblich ist insoweit allein die Eigenschaft des Dritten als potenzieller Kreditgeber. Auch ist nicht ersichtlich oder vorgetragen, dass den Umfang der dem Beklagten im Rahmen der Gutachtenerstattung obliegenden Sorgfaltspflichten betreffend eine Differenzierung dahingehend vorzunehmen wäre, ob die Wertgutachten einem deutschen oder einem ausländischen Kreditinstitut vorgelegt werden.

2.2.2

Aber auch hinsichtlich der übrigen von dem Beklagten erstellten Wertgutachten über die anderen Objekte, nämlich (Immo 2) in (Ort 4), (Immo 3) in (Ort 5), (Immo 4) in (Ort 6), (Immo 5) in (Ort 7), (Immo 7) in (Ort 9), (Immo 8) in (Ort 10), (Immo 9) in (Ort 10), (Immo 15) in (Ort 11) und (Immo 16) in (Ort 12), ist die Klägerin vom Schutzbereich des Gutachtervertrages umfasst.

Soweit der Beklagte behauptet hat, dass die Erstellung dieser Gutachten vor dem Hintergrund erfolgt sei, dass Herr (Name) seinen Nachlass habe regeln wollen und insoweit mitgeteilt habe, dass er diese Gutachten keinesfalls für eine Finanzierung einsetzen wolle, vermochte sich das Gericht von dieser Behauptung nicht zu überzeugen.

Zwar wurde die von dem Beklagten benannte Zeugin (Z 1) im Termin vom 20.03.2017 zu einer entsprechenden mündlichen Abrede zwischen dem Beklagten und Herrn (Name) vernommen. Aus den oben bereits dargelegten Gründen kann die protokollierte Aussage der Zeugin (Z 1) dem Gericht jedoch nicht als Entscheidungsgrundlage zur Bildung einer diesbezüglichen Überzeugung dienen. Das Gericht ist auf Basis des Sitzungsprotokolls nicht in der Lage, sich eine Meinung über die Glaubwürdigkeit der Zeugin zu bilden. Andere Beweismittel hinsichtlich der behaupteten Abrede über den Grund der Gutachtenerstellung hat der Beklagte nicht vorgebracht.

Soweit der Beklagte darauf hinweist, dass die als Anlagen K3, K4, K5, K6, K7, K8, K9, K10, K15 und K16 vorgelegten Gutachten – anders als die Gutachten betreffend die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) – keine Angabe zum Grund der Gutachtenerstellung enthalten, ist dies zwar zutreffend, führt jedoch nicht zugleich auch zu dem zwingenden Rückschluss, dass hiermit eine beabsichtigte Vorlage der erstellten Gutachten (zumindest auch) bei potenziellen Kreditgebern ausgeschlossen ist.

Gleiches gilt für den Hinweis des Beklagten, dass es sich bei den als Anlagen K3, K4, K5, K6, K7, K8, K9, K10, K15 und K16 vorgelegten Gutachten lediglich um sog. Fortschreibungen handele, wohingegen die Gutachten zu den Objekten (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) Neubewertungen darstellten. Der Beklagte verweist insoweit darauf, dass eine bloße Fortschreibung keine taugliche Grundlage für eine Kreditentscheidung eines Kreditinstituts sein könne. Inwieweit ein Kreditinstitut bloße „Fortschreibungen“ im Rahmen interner Prüfungen zur Grundlage von Kreditentscheidungen nehmen darf, bedarf vorliegend jedoch keiner Entscheidung, da dies rein bankinterne Abläufe betrifft und den Beklagten letztlich nicht von der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen – d.h. unabhängigen, gewissenhaften und unparteilichen – Erstattung eines inhaltsrichtigen Gutachtens entbindet.

Hinsichtlich der Frage, ob die Klägerin auch in den Schutzbereich des Gutachtervertrages einbezogen ist, soweit es um die Erstellung der Wertermittlungen für die Objekte (Immo 2) in (Ort 4)), (Immo 3) in (Ort 5), (Immo 4) in (Ort 6), (Immo 5) in (Ort 7), (Immo 7) in (Ort 9), (Immo 8) in (Ort 10), (Immo 9) in (Ort 10), (Immo 15) in (Ort 11) und (Immo 16) in (Ort 12) geht, ist damit vielmehr eine Gesamtschau vorzunehmen.

Insoweit muss berücksichtigt werden, dass auch diese Gutachten im selben Zuge wie die Gutachten, welche unstreitig eine Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Beleihung bzw. Kauffinanzierung zum Gegenstand haben, erstattet wurden. Ausweislich des Punktes 1.2 der vorgelegten Gutachten wurden diese sämtlich mit Auftragsschreiben vom 05.07.2007 beauftragt und sind alle auf den 21.07.2007 datiert. Darüber hinaus besteht zwischen der Begutachtung durch den Beklagten und dem Abschluss des Darlehensvertrages im August 2007 (hierzu unter II. 5.) auch ein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang.

Sodann ist für sämtliche Begutachtungen als Auftraggeber sowohl die (Firma 1) als auch (Firma 2) unter Punkt 1.2 der Gutachten aufgeführt. Es findet sich insoweit keine Differenzierung zwischen den für die Objekte (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 14) in (Ort 3) erstellten und den übrigen Gutachten. Hätte Herr (Name) die übrigen Gutachten allein zur Regelung seines persönlichen Nachlasses und nicht in seiner Funktion als Geschäftsführer der (Firma 1) beauftragt, hätte es aus Sicht des Gerichts nahegelegen, in den betreffenden Gutachten Herrn (Name) als Auftraggeber anzugeben und nicht die (Firma 1) und die (Firma 2).

Letztlich spricht auch die Tatsache, dass von sämtlichen Gutachten jeweils 5 Exemplare erstellt und diese allesamt der (Firma 1) übermittelt wurden, dafür, dass eine Differenzierung in Bezug auf die Zweckbestimmung der einzelnen Gutachten nicht indiziert war. Es erschließt sich dem Gericht insoweit nicht, weshalb zum Zwecke der persönlichen Nachlassregelung von Herrn (Name) erstellte Gutachten an die (Firma 1) versendet worden sein sollen und dies – gleichsam den unstreitig für die Beleihung erstatteten Gutachten – auch noch in fünffacher Ausführung.

3.

Jedenfalls die von dem Beklagten erstellten Wertgutachten zu den Objekten (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2), (Immo 14) in (Ort 3), (Immo 6) in (Ort 8) und (Immo 1) in (Ort 4) waren auch fehlerhaft.

Dies steht nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Das Gericht folgt insoweit den Ausführungen des Sachverständigen (SV 2) in den von ihm erstatteten schriftlichen Sachverständigengutachten vom 10.09.2019, 28.02.2023 und 31.07.2025 sowie im Rahmen der mündlichen Anhörungen vom 02.11.2023 und 08.12.2025.

Hinsichtlich des Objekts (Immo 10) in (Ort 1) sollte der Sachverständige (SV 2) gemäß Beweisbeschluss vom 08.05.2017 die Behauptung der Klägerin überprüfen, dass bezüglich des Gutachtens des Beklagten vom 21.07.2007 die veranschlagte Erhöhung der Mietertragsdaten um 20 Prozent weder der örtlichen Marktsituation noch anerkannten Regeln der Verkehrswertermittlung entsprochen habe, die Mieterträge der Kellerräume unplausibel seien, teilweise sogar nicht vorhandene Parkplätze zugrunde gelegt worden seien, der Kapitalisierungszeitraum für das Objekt deutlich erhöht mit 68 Jahren statt angemessenen 38 Jahren angesetzt worden sei, für die Kapitalisierung ein völlig abwegiger Liegenschaftszinssatz von 4,31 statt 5,5 Prozent gewählt worden sei und diese und andere grobe Fehler letztlich zu einer erhöhten Bewertung mit 2.440.000,00 € statt der damals angemessenen 1.220.000,00 € geführt hätten.

Bezüglich der Frage, ob die veranschlagte Erhöhung der Mietertragsdaten um 20 Prozent der örtlichen Marktsituation entsprochen habe, gab der Sachverständige (SV 2) an, dass ihm mangels vorgelegter Unterlagen wie Mietverträge oder Mietenlisten eine Einschätzung nicht möglich gewesen sei. Hinsichtlich der von dem Beklagten für die Kellerräume angesetzten Mieterträge kam der Sachverständige zu dem Schluss, dass eine Plausibilität der Mieterträge für das Kellergeschoss aus den vorgelegten Unterlagen mangels entsprechenden Nachweises nicht gegeben sei (S. 10 des Gutachtens vom 10.09.2019). Soweit der Beklagte seinem Gutachten 30 Parkplätze auf dem Grundstück zugrunde gelegt habe, seien diese im Rahmen des Ortstermins nicht zu erkennen gewesen. So habe es sich bei der südwestlichen Freifläche des Anwesens zum Besichtigungszeitpunkt überwiegend um eine Grünfläche mit Baumbewuchs gehandelt. Lediglich im südöstlichen Grundstücksbereich sei eine befestigte Pflasterfläche mit wenigen Stellplätzen vorhanden gewesen. Nach Nachfrage des Sachverständigen bei dem Stadtbauamt (Ort 1) zur Klärung des Stellplatzberechnung bzw. des Stellplatznachweises legte der Sachverständige (SV 2) seiner Begutachtung entsprechend dem ihm von dort übermittelten Stellplatznachweis und -plan 6 Stellplätze zugrunde (S. 11 des Gutachtens vom 10.09.2019). Hinsichtlich des von dem Beklagten angesetzten und von der Klägerin in Zweifel gezogenen Kapitalisierungszeitraums von 38 Jahren kam der Sachverständige zu dem Schluss, dass für das begutachtete Objekt eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren anzusetzen sei (S. 12 des Gutachtens vom 10.09.2019). Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer setzte der Sachverständige unter Anrechnung der durchgeführten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen in 1996/97 mit 50 Jahren an (S. 12 des Gutachtens). Hinsichtlich des Liegenschaftszinses ermittelte der Sachverständige für den maßgeblichen Stichtag im Jahr 2007 einen durchschnittlichen Liegenschaftszins von zunächst 5,25 Prozent. Unter Berücksichtigung der Makro- bzw. objektunabhängigen Faktoren sei insoweit zunächst ein Zuschlag um 0,50 Prozent vorzunehmen gewesen („allgemeine Nachfrage“) sowie im Bereich der Mikro- bzw. objektbezogenen Faktoren ein weiterer Zuschlag von 0,25 im Bereich „nutzungsbezogene Lage“. Ein Abschlag um 0,50 Prozent habe sich sodann vor dem Hintergrund von Baualter und Zustand des Objekts aufgrund der umfassenden Modernisierungsmaßnahmen ergeben, sodass der Sachverständige im Ergebnis zu einem für den maßgeblichen Stichtag angemessenen Liegenschaftszins von 5,50 Prozent anstelle der von dem Beklagten ermittelten 4,31 Prozent gelangte. Soweit der Beklagte für das Objekt (Immo 10) in (Ort 1) einen Verkehrswert von 2.440.000,00 € ermittelt hat, gelangte der Sachverständige aufgrund der von ihm festgestellten Abweichungen im Bereich des Rohertrags des Objekts, des Liegenschaftszinses sowie der zum Stichtag zu veranschlagenden Restnutzungsdauer letztlich zu einem Verkehrswert von lediglich 1.550.000,00 €

Hinsichtlich des Objekts (Immo 11) in (Ort 1) wurde der Sachverständige (SV 2) gemäß Beweisbeschluss vom 08.05.2017 gebeten, die Behauptung der Klägerin zu überprüfen, dass bezüglich des Gutachtens des Beklagten vom 21.07.2007 ein völlig überhöhter Mietwert in Ansatz gebracht worden sei, ein für die Objektart völlig abwegiger Liegenschaftszinssatz von 4,95 Prozent statt der angemessenen 7,00 Prozent gewählt worden sei und diese und andere grobe Fehler zu einer erhöhten Bewertung mit 1.730.000,00 € statt der damals angemessenen 540.000,00 € geführt hätten.

Befragt nach der Zugrundelegung überhöhter Mietwerte gab der Sachverständige an, mangels vorgelegter Unterlagen nicht in der Lage gewesen zu sein, diesbezüglich eine Beurteilung zu treffen. Informationen zu einer für den Stichtag angemessenen Miete seien auch nicht anderweitig zu erlangen gewesen. Da das Anwesen als Postzusteller-Stützpunkt errichtet worden sei, sei es in die Kategorie „Lager-/Logistik-Immobilie“ einzuordnen. Die Gebäudetechnik und Ausstattung seien als „einfach“ zu qualifizieren. Vor dem Hintergrund, dass der durchschnittliche Preis/m² Nfl. mit 9,21 €/m² angegeben worden sei sowie 62 Stellplätze á 21,00 € berechnet worden seien, entspräche der angegebene Mietpreis näherungsweise den Mieten für Büroflächen. Ein „völlig überhöhter Mietwert“ könne aus den Unterlagen indes nicht festgestellt werden (S. 23 des Gutachtens vom 10.09.2019). Befragt nach dem zum Stichtag zugrundezulegenden Liegenschaftszinssatz ging der Sachverständige von einem durchschnittlichen Liegenschaftszins für Lager-Logistik-Hallen von zunächst 7,08 Prozent aus. Ein Zuschlag um 0,50 Prozent ergäbe sich unter dem Punkt „allgemeine Nachfrage“. Dagegen seien aufgrund der nutzungsbezogenen Lage ein Abzug von 0,50 Prozent sowie von 0,25 Prozent wegen des Baualters bzw. Zustand des Objekts vorzunehmen, sodass der Sachverständige zu einem Liegenschaftszins von 6,80 Prozent gelangt (S. 24 des Gutachtens vom 10.09.2019). Als Restnutzungsdauer für das Objekt seien 38 Jahre zugrundezulegen. Soweit der Beklagte für das Objekt (Immo 11) in (Ort 1) einen Verkehrswert von 1.730.000,00 € ermittelt hat, gelangte der Sachverständige aufgrund der von ihm festgestellten Abweichungen letztlich zu einem Verkehrswert von lediglich 1.250.000,00 € (S. 28 des Gutachtens vom 10.09.2019).

Betreffend das Objekt (Immo 12) in (Ort 2) wurde der Sachverständige (SV 2) gemäß Beweisbeschluss vom 08.05.2017 gebeten, die Behauptung der Klägerin zu überprüfen, dass bezüglich des Gutachtens des Beklagten vom 21.07.2007 ein völlig abwegiger Mietwertansatz zugrunde gelegt worden sei, ein für die Kapitalisierung für diese Objektart völlig abwegiger Liegenschaftszinssatz von 5,657 Prozent statt der angemessenen 6,75 Prozent gewählt worden sei und diese und andere grobe Fehler zu einer erhöhten Bewertung mit 880.000,00 € statt der damals angemessenen 340.000,00 € geführt hätten.

Vor dem Hintergrund der fehlenden Unterlagen zu den Mietertragsdaten sah sich der Sachverständige auch hinsichtlich dieses Objekts nicht in der Lage, zu beurteilen, ob die von dem Beklagten veranschlagte Miete überhöht gewesen ist. Da auch dieses Objekt als Postzustellungsstützpunkt errichtet worden sei, gelangte der Sachverständige jedoch zu der Annahme, dass ein „völlig abwegiger Mietansatz“ nicht festgestellt werden könne (S. 29 des Gutachtens vom 10.09.2019). Befragt nach dem angesetzten Liegenschaftszins sei zunächst ein durchschnittlicher Liegenschaftszins von 7,08 Prozent anzusetzen gewesen. Aufgrund eines Abzugs von 0,50 Prozent („allgemeine Nachfrage“) sowie weiteren 0,25 Prozent („Baualter, Zustand“) einerseits sowie einem Zuschlag von 0,30 Prozent („nutzungsbezogene Lage“) andererseits, sei zum Stichtag ein Liegenschaftszins von gerundet 7,60 Prozent anzusetzen gewesen (S. 30 des Gutachtens vom 10.09.2019). Soweit der Beklagte für das Objekt (Immo 12) in (Ort 2) einen Verkehrswert von 880.000,00 € ermittelt hat, gelangte der Sachverständige aufgrund der von ihm festgestellten Abweichungen letztlich zu einem Verkehrswert von lediglich 640.000,00 € (S. 32 des Gutachtens vom 10.09.2019).

In Bezug auf das Objekt (Immo 14) in (Ort 3) betreffend die noch zu vermessende Teilfläche von 3.000 m² für Spielothek und Einkaufsmarkt sowie die Teilfläche für den Postzustellungsstützpunkt sollte der Sachverständige gemäß Beweisbeschluss vom 08.05.2017 die Behauptung der Klägerin überprüfen, dass bezüglich des Gutachtens des Beklagten vom 21.07.2007 ein völlig abwegiger Mietwertansatz zugrundeglegt worden sei, ein für die Kapitalisierung für diese Objektart völlig abwegiger Liegenschaftszinssatz von 5,82 Prozent statt der angemessenen 6,75 Prozent gewählt worden sei und diese und andere grobe Fehler zu einer erhöhten Bewertung mit – beide Gutachten des Beklagten zusammengenommen – insgesamt 2.245.000,00 € statt der damals angemessenen 1.180.000,00 € geführt hätten.

Mangels vorgelegter Unterlagen sah sich der Sachverständige nicht in der Lage, zu beurteilen, ob die von dem Beklagten veranschlagte Mieterhöhung angemessen gewesen ist (S. 34, 40 des Gutachtens vom 10.09.2019). Hinsichtlich der Teilfläche „Spielothek und Einkaufsmarkt“ sei nach Auffassung des Sachverständigen ein durchschnittlicher Liegenschaftszins von 6,88 Prozent anzusetzen gewesen. Unter Berücksichtigung eines Abzugs von 0,50 Prozent („allgemeine Nachfrage“) sowie eines Zuschlags von 0,25 Prozent („nutzungsbezogene Lage“) ergäbe sich letztlich zum Stichtag ein Liegenschaftszins von gerundet 7,60 Prozent (S. 36 des Gutachtens vom 10.09.2019). Hinsichtlich der Teilfläche „Postzustellungsstützpunkt“ sei ein Liegenschaftszins von 7,10 Prozent zugrundezulegen gewesen (S. 41 des Gutachtens vom 10.09.2019). Soweit der Beklagte für das Objekt (Immo 14) in (Ort 3) einen Verkehrswert von insgesamt 2.245.000,00 € ermittelt hat, gelangte der Sachverständige aufgrund der von ihm festgestellten Abweichungen letztlich zu einem Verkehrswert von lediglich 1.710.000,00 €.

Hinsichtlich des Objekts (Immo 6) in (Ort 8) wurde der Sachverständige (SV 2) gemäß Beweisbeschluss vom 28.02.2023 gebeten, die Behauptung der Klägerin zu überprüfen, das Gutachten des Beklagten vom 21.07.2007 sei falsch, denn der Beklagte habe einen fehlerhaften Mietwertansatz sowie einen fehlerhaften Liegenschaftszinssatz von 5,37 anstelle der angemessenen 7,5 Prozent angenommen und aufgrund dieser und anderer Fehler in der Wertermittlung einen falschen Wert von 3.660.000,00 € angegeben, während der Marktwert zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens höchstens 510.000,00 € betragen habe.

Der Sachverständige gelangte hinsichtlich des zum Stichtag maßgeblichen Mietwertansatzes zu dem Ergebnis, dass dieser mit rund 195.000,00 € anzusetzen gewesen wäre. Der Liegenschaftszins sei bei der Wertermittlung mit 7,0 Prozent zu berücksichtigen gewesen. Im Ergebnis habe der Verkehrswert zum Stichtag damit 1.760.000,00 € anstelle der von dem Beklagten ermittelten 3.660.000,00 € betragen (S. 41 des Gutachtens vom 28.02.2023).

Betreffend das Objekt (Immo 1) in (Ort 4) wurde der Sachverständige gemäß Beweisbeschluss vom 07.12.2023 gebeten, die Behauptung der Klägerin zu überprüfen, das Gutachten des Beklagten vom 21.07.2007 sei falsch, denn der Beklagte habe die Mietertragsdaten grundlos um 20 Prozent erhöht, den Kapitalisierungszeitraum für das Objekt mit 58 Jahren überhöht angesetzt und einen unzutreffenden Liegenschaftszinssatz von 4,33 Prozent angenommen. Aufgrund dieser und anderer Fehler in der Wertermittlung habe der Beklagte einen falschen Wert von 7.373.000,00 € angegeben, während der Marktwert zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens höchstens 2.988.000,00 € betragen habe.

Hinsichtlich der Mietertragsdaten gab der Sachverständige insoweit an, dass ihm eine Prüfung, ob eine Mietanpassung von 20 Prozent aufgrund rechtlicher sowie marktüblicher Mietpreise angemessen gewesen sei, mangels ihm vorgelegter Mietverträge nicht vorgenommen werden könne. Den zum Stichtag anzusetzenden Kapitalisierungszeitraum ermittelte der Sachverständige mit lediglich 47 anstelle der von dem Beklagten angegebenen 58 Jahre. Hinsichtlich des Liegenschaftszinses sei dieser mit 6,75 Prozent in die Verkehrswertermittlung einzustellen gewesen, da insoweit ein durchschnittlicher Liegenschaftszins von 6,25 Prozent anzusetzen gewesen wäre, welcher jedoch um 0,50 Prozent („Allgemeine Nachfrage, konjunkturelle Entwicklungen“) zu erhöhen gewesen sei (S. 30 des Gutachtens vom 31.07.2025). Eine Angemessenheit der von dem Beklagten zugrunde gelegten Mieterträge unterstellt, kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag lediglich 5.180.000,00 € anstelle der von dem Beklagten ermittelten 7.373.000,00 € betragen habe. Ohne Berücksichtigung der im Vorgutachten angesetzten Mietanpassung um 20 Prozent sei der Verkehrswert mit 4.330.000,00 € anzusetzen gewesen (S. 39 des Gutachtens vom 31.07.2025).

Im Ergebnis ergeben sich damit die folgenden Abweichungen zwischen den Wertermittlungen des Beklagten sowie der Begutachtung durch den gerichtlichen Sachverständigen (SV 2):

Das Gericht ist von der Richtigkeit der Ausführungen des Sachverständigen (SV 2) und dessen Sachkunde überzeugt und schließt sich dessen Ausführungen an. Der Sachverständige hat sich umfassend mit den ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen auseinandergesetzt und diese vollständig ausgewertet. Hierbei hat der Sachverständige auch insbesondere solche Aspekte unberücksichtigt gelassen, welche sich mangels Unterlagen seiner Kenntnis entzogen und diese nicht zum Gegenstand seiner Feststellungen gemacht. An allen begutachteten Objekten hat der Sachverständige Ortstermine durchgeführt. Sämtliche von dem Sachverständigen erstattete Gutachten sind nachvollziehbar und in sich widerspruchsfrei. Weiterhin hat der Sachverständige auch im Rahmen seiner Anhörungen die von ihm getroffenen Feststellungen ausführlich und anschaulich zum Verständnis des Gerichts erläutert.

Ob darüber hinaus auch die übrigen von dem Beklagten erstellten Wertgutachten zu den Objekten (Immo 2) in (Ort 4), (Immo 3) in (Ort 5), (Immo 4) in (Ort 6), (Immo 5) in (Ort 7), (Immo 7) in (Ort 9), (Immo 8) in (Ort 10), (Immo 9) in (Ort 10), (Immo 15) in (Ort 11) und (Immo 16) in (Ort 12) fehlerhaft waren, kann dahinstehen, da die mit dem Klageantrag zu 1) geltend gemachte Schadenssumme bereits aufgrund der sich aus der Begutachtung der Objekte (Immo 1) in (Ort 4), (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 14) in (Ort 3), (Immo 12) in (Ort 2) und (Immo 6) in (Ort 8) ergebenden Wertdifferenzen gegenüber den von dem Beklagten ermittelten Verkehrswerten erreicht war (s. hierzu unter II. 5.).

4.

Das Verschulden des Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.

5.

Der Schadensersatzanspruch bemisst sich im Verhältnis zu jedem Anspruchsberechtigten – das heißt sowohl im Verhältnis zum Auftraggeber des Gutachtens wie auch zu dem in den Schutzbereich des Vertrages einbezogenen Dritten – nach §§ 249 ff. BGB. Grundsätzlich ist damit jeweils der Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand, also die fehlerhafte gutachterliche Aussage, nicht eingetreten wäre (BGH, Urteil vom 14.11.2000 – X ZR 203/98 = NJW 2001, 514).

Ein Schaden ist der Klägerin vorliegend in der Weise entstanden, dass diese sich auf Grundlage der ihr vorgelegten, von dem Beklagten erstellten Wertgutachten gegenüber der GbR zur Auszahlung eines Darlehens verpflichtete, welches letztlich auch im Zeitraum zwischen Oktober und Dezember 2007 in Höhe von 16.550.000,00 € zur Auszahlung gelangt ist, wobei die Klägerin aufgrund der Gutachten davon ausging, dass das Darlehen durch ein Immobilienportfolio mit dem von dem Beklagten ermittelten Gesamtwert von 34.895.000,00 € besichert sei. Da die Klägerin die Höhe des Darlehens im Verhältnis zu den Sicherheiten auf einer 50-Prozent-Basis ermittelt hat (Loan-to-Value 50%), besteht der Schaden in der Hälfte der Differenz zwischen dem von dem Beklagten in seinen Wertgutachten ermittelten, sowie den zum Stichtag im Jahr 2007 tatsächlich anzusetzenden Verkehrswerten der einzelnen Sicherheiten.

Im Einzelnen:

Zwischen der Klägerin und der GbR wurde im August 2007 ein Kreditvertrag geschlossen, welcher die Klägerin zur Auszahlung der vereinbarten Darlehenssumme verpflichtete.

Soweit der Beklagte bestritten hat, dass die in Rede stehende Darlehenssumme auch tatsächlich ausgezahlt wurde, konnte die Klägerin zur Überzeugung des Gerichts die jeweiligen Einzelauszahlungen schlüssig darlegen und ihren Vortrag durch Vorlage entsprechender Unterlagen stützen. So hat die Klägerin als Anlage K37 (Bl. 74 ff. d. A.) zunächst Kontoauszüge vorgelegt, welche die Auszahlungen der Klägerin betreffend die Darlehensablösesummen aufführen sowie die im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Darlehensvertrages stehenden weiteren Kosten wie Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren. Mit Schriftsatz vom 10.04.2017 (Bl. 139 ff. d. A.) hat die Klägerin hierzu nähere Angaben gemacht, indem sie im Einzelnen erläutert hat, dass die auf Seite 1 des Kontoauszuges aufgeführten Zahlungen von 84.167,27 € den diversen Verwaltungskosten, konkret der Eintragung und Bestellung von Grundschulden sowie in diesem Zusammenhang angefallenen Gerichts- und Notarkosten sowie den Grundstücken in (Ort 10) (Teilbetrag von 50.000,00 €) zuzuordnen seien.

Seite 2 des Kontoauszuges führe die konkreten Darlehensablösungen für die Objekte (Ort 6) (1.006.866,56 €) und (Ort 10) (972.869,65 €) auf. Die weiter dort zu findende Position über 9.264.355,50 € an die (D) Bank betreffe die Ablösung von Darlehen in (Ort 7), (Ort 13), (Ort 9), (Ort 5), (Ort 12) und (Ort 8), wozu die Klägerin in diesem Zusammenhang ergänzend ein Schreiben der (D) Bank vom 02.10.2007 (Anlage K40, Bl. 142 ff. d. A.) vorlegte.

Der auf Seite 3 des Kontoauszugs aufgeführte Betrag von 10.750.000,00 € beschreibe den auf die Festgeldanlage entfallenden Teil des gewährten Darlehens. Der weitere dort genannte Betrag von 1.580.060,00 € sei wiederum dem Grundstücksanteil zuzurechnen, wozu die Klägerin ergänzend das Anschreiben des Notars (N 1) an die (E)bank (Ort) vom 17.10.2007 (Anlage K41, Bl. 146 ff. d. A.) vorlegte. Eine weitere Auszahlung unmittelbar an die (Firma 2) erfolgte ausweislich der Anlage K42 (Bl. 149 d. A.) in Höhe von 980.060,00 €.

Die Seiten 3 und 4 des Kontoauszugs führen sodann weitere Auszahlungen an Gerichtskassen sowie Rechtsanwälte bzw. Notare auf, welche im Zusammenhang mit Grundbuchänderungen und Beurkundungen angefallen seien. Zudem ergibt sich aus Seite 4 des Kontoauszugs, dass eine weitere Darlehensablösung in Höhe von 256.740,53 € seitens der Klägerin gezahlt wurde, welche sich ausweislich Bl. 77 d. A. auf das Objekt (Immo 15) in (Ort 11) bezieht.

Zur weiteren Bestätigung legte die Klägerin als Anlage K43 (Bl. 150 ff. d. A.) ein Schreiben des Notars (N 1) vom 01.10.2017 vor, in welchem dieser die Bestellung von Grundschulden in einer Gesamthöhe von 13.556.000,00 € bestätigte.

Die Pflichtverletzung des Beklagten ist für die Entscheidung der Klägerin über den Abschluss des Darlehensvertrages bzw. die Auszahlung der Darlehensvaluta auch kausal geworden.

Es bedarf insoweit eines Zurechnungszusammenhangs zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und dem geltend gemachten Schaden. Grundsätzlich haftet derjenige, der für ein schädigendes Ereignis verantwortlich ist, dem Geschädigten für alle dadurch ausgelösten Schadensfolgen. Allerdings muss der Schaden nach Art und Entstehungsweise aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Pflicht bestimmt war. Die Annahme einer solchen Haftungsbegrenzung auf Grund des Schutzzwecks der verletzten Rechtsnorm oder Vertragspflicht erfordert eine wertende Betrachtung (BGH NJW 2014, 2345).

Ein aus der Verletzung eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter folgender Schadensersatzanspruch gegen einen Gutachter setzt insoweit voraus, dass der Geschädigte das Gutachten konkret zur Kenntnis nimmt und zur Grundlage seiner Entscheidung macht. Vertragsfremden Dritten haftet ein Experte nach den Grundsätzen über Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nämlich nur bei Inanspruchnahme konkreten Vertrauens (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2013 – Az. 17 U 185/11 = BeckRS 2013, 17539). Es kommt insoweit entscheidend darauf an, dass der Geschädigte von dem Gutachten Gebrauch macht und hierdurch ein Vertrauen erzeugt sowie auf seinen Willensentschluss Einfluss genommen wird (BGH NJW 2001, 360 ff. = WM 2000, 2447).

Die von dem Beklagten erstellten Wertgutachten wurden der Klägerin durch die GbR im Rahmen der Darlehensvertragsverhandlungen unstreitig vorgelegt. Dass die Klägerin diese auch zur Grundlage ihrer Kreditentscheidung machte, wurde insoweit schlüssig dargelegt. So ergibt sich insbesondere auch aus dem Auszug des Protokolls über das Meeting der Anlagenkommission vom 07.08.2007 (Anlage K36, Bl. 73 d. A.), dass das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Wert der Sicherheiten 50 Prozent betragen sollte. Hierzu findet sich im Protokoll die konkrete Passage „Insgesamt beträgt der Loan-to-Value 50%, wenn man berücksichtigt, dass ein Gesamtengagement von 17.500.000,00 € durch ein Immobilienportfolio von 34.900.000,00 € gedeckt ist “ (ins Deutsche übersetzt) bzw. „Globalement le Loan-to-Value est de lordre 50% si on considère quun engagement global de EUR 17,5 mios est couvert par un portefeuille immobilier évaluè à EUR 34,9 mios .“

Da die Klägerin die Auszahlungen leistete, davon ausgehend, die Darlehenssumme sei durch ein Immobilienportfolio des doppelten Wertes besichert, ist der Klägerin vor diesem Hintergrund ein Schaden in Höhe der Hälfte der Differenz zwischen den von dem Beklagten ermittelten Verkehrswerten sowie den tatsächlich zum Stichtag bestehenden Verkehrswerten der als Sicherheit dienenden Grundstücke entstanden. Hinsichtlich der Grundstücke (Immo 10) in (Ort 1), (Immo 11) in (Ort 1), (Immo 12) in (Ort 2), (Immo 6) in (Ort 8), (Immo 14) in (Ort 3) und (Immo 1) in (Ort 4) ergibt sich damit ein Schaden in Höhe von 3.544.000,00 € bzw. 3.1190.000,00 €, welcher sich anhand der folgenden Aufstellung errechnet:

Da die Klägerin lediglich einen Teilbetrag von 3.100.000,00 € eingeklagt hat, ist die begehrte Schadenssumme vor diesem Hintergrund jedenfalls erreicht, unabhängig davon ob der von dem Sachverständigen (SV 2) für das Objekt (Immo 1) in (Ort 4) ermittelte Verkehrswert von 4.330.000,00 € oder 5.180.000,00 € zugrunde gelegt wird.

7.

Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz gegen den Beklagten ist auch nicht verjährt.

Maßgeblich für die Verjährung ist insoweit § 643a Abs. 1 Nr. 3 BGB, welcher auf die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB verweist.

Hiernach verjähren Ansprüche binnen einer Frist von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder eine solche Kenntnis jedenfalls ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Die genannten Voraussetzungen für eine Verjährung liegen hier nicht vor.

Zwar ist der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten schon im Jahr 2007 entstanden. „Entstanden“ in dem hier maßgeblichen Sinn ist ein Anspruch, sobald er erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dies ist hier bereits im Jahr 2007 der Fall gewesen, da zu diesem Zeitpunkt alle Voraussetzungen für den Anspruch bereits vorgelegen haben, indem sich der aus der Entscheidung der Klägerin zur Ausgabe des Darlehens resultierende Schaden realisiert hat. Dies war bereits in dem Augenblick der Fall, in welchem sich die Klägerin zur Auszahlung des Darlehens verpflichtet hat, da der Summe kein ausreichender Gegenwert gegenüberstand. Zur Überzeugung des Gerichts steht insoweit fest, dass die Klägerin den Darlehensvertrag nicht abgeschlossen hätte, hätte sie gewusst, dass die streitgegenständlichen Beleihungsobjekte weniger wert sind, als von dem Beklagten im Rahmen seiner Begutachtung ermittelt.

Soweit der Beklagte darauf verweist, dass der Klägerin bereits mit Erhalt der Gutachten sämtliche Umstände, die zur Begründung einer Schadensersatzklage gegen den Beklagten erforderlich waren, bereits unmittelbar seit der Entstehung ihres Schadensersatzanspruchs bekannt waren, ist es zwar im Grunde zutreffend, dass eine derartige Kenntnis der einen Ersatzanspruch begründenden Umstände aus Gründen der Rechtssicherheit und der Billigkeit nach ständiger Rechtsprechung in aller Regel für den Beginn des Laufs der Verjährungsfrist ausreicht. Einer zutreffenden rechtlichen Beurteilung dieser Umstände im Hinblick auf einen sich daraus ergebenden Schadensersatzanspruch durch den Anspruchsteller bedarf es insoweit regelmäßig nicht (BGH NJW-RR 2008, 1237).

Jedoch gilt der Grundsatz, dass eine rechtliche Unkenntnis dem Beginn eines Laufs der Verjährungsfrist nicht entgegensteht, nicht ausnahmslos. So wird unter anderem anerkannt, dass ein Geschädigter im Falle eines Anwaltsregresses nicht einfach darauf verwiesen werden kann, dass er mit der Kenntnis der Beratung selbst schon sämtliche relevanten Umstände kennt, ohne dass es darauf ankäme, hieraus diejenigen rechtlichen Schlüsse zu ziehen, welche die Beratung als fehlerhaft erscheinen lassen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2013 – Az. 17 U 185/11 = BeckRS 2013, 17539). Vielmehr muss die Kenntnis von Umständen vorliegen, die den Geschädigten in die Lage versetzt, von einem Mangel der Beratung auszugehen. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, dass bei einem Anleger nicht grob fahrlässige Unkenntnis von einem Beratungsfehler eines Anlageberaters oder von der falschen Auskunft eines Anlagevermittlers vorliegt, weil dieser die ihm überlassenen Emissionsprospekte nicht gelesen hat, um die ihm erteilten Ratschläge auf ihre Richtigkeit zu prüfen (BGH, WM 2010, 1493). Dies setzt jedoch voraus, dass die Kenntnis von dem Inhalt der Beratung als solche allein keinesfalls ausreichen würde. Die erforderliche Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist vielmehr nur dann vorhanden, wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen (BGH, WM 2008, 1346).

Diese Grundsätze müssen auch auf solche Fälle der Expertenhaftung übertragen werden, in denen – so wie hier – ein Vertrauen des Geschädigten in bestimmte Kenntnisse des haftenden Experten gegeben ist und für den Eintritt eines Schadens ursächlich wird. Denn wie im Falle der Anwaltshaftung bedarf es auch in einem solchen Fall zumindest eines irgendwie gearteten Anhaltspunktes für den Geschädigten, dass der Experte die ihm zugetrauten Kenntnisse, auf die sich der Anspruchsteller verlassen hat, tatsächlich nicht besitzt. Ohne das Vorliegen derartiger Anhaltspunkte wäre es unbillig, wenn der ihm zustehende Anspruch verjähren würde, weil der Geschädigte in diesem Fall nicht einmal die Chance hätte, darüber gegebenenfalls den Rat eines rechtskundigen Dritten einzuholen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2013 – Az. 17 U 185/11 = BeckRS 2013, 17539). Es würde letztlich dem Sinn und Zweck der streitgegenständlichen Wertgutachten zuwiderlaufen, wenn man demjenigen, der von einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Gebrauch macht, eine eigenständige Überprüfung der Gutachten auferlegen würde.

Hiervon ausgehend kann vorliegend nicht von einer Verjährung ausgegangen werden. Zwar hat die Klägerin – wie bereits ausgeführt – sämtliche tatsächlichen Umstände für die Begründung einer Schadensersatzforderung gekannt. Es bestanden für sie jedoch keinerlei Anhaltspunkte, die eine Fehlerhaftigkeit der Gutachten hätten naheliegend erscheinen lassen. Dass die Klägerin die Fehlerhaftigkeit der Gutachten erkannt oder grob fahrlässig nicht erkannt hat, ist nicht ersichtlich. Etwas anderes ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem Umstand, dass bei der Besicherung durch die Klägerin ein Abschlag vorgenommen wurde. Dieser ist pauschal erfolgt und allein dem Umstand geschuldet, dass bei der Vollstreckung von Immobilien nach allgemeiner Lebenserfahrung häufig nicht der Verkehrswert, welcher den Verkaufserlös einer Immobilie bei einem freihändigen Verkauf ohne Drucksituation beschreibt, sondern nur ein geringerer Betrag realisiert werden kann. Dafür, dass über diese pauschale Berücksichtigung hinaus auch aufgrund der von dem Beklagten erstellten Gutachten seitens der Klägerin konkrete Abschläge vorgenommen worden sind, fehlt es an jeglichen Anhaltspunkten.

Vor diesem Hintergrund begann die Verjährungsfrist erst mit Schluss des Jahres 2015, da erst in diesem Jahr die Klägerin die von dem Beklagten erstatteten Gutachten einer Überprüfung durch einen Sachverständigen unterzogen hat. Eine relative Verjährung des Anspruchs wäre damit erst mit Ablauf des 31.12.2018 eingetreten.

Auch ergibt sich keine Verjährung nach der absoluten Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 S. 1 BGB. Hiernach verjähren Schadensersatzansprüche ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an. Da die Ansprüche frühestens mit Vorlage der Gutachten im Jahr 2007 entstanden sein können, hätte auch eine absolute Verjährung jedenfalls nicht vor Anfang 2017 eintreten können. Die Klage wurde jedoch bereits im Juni 2016 erhoben.

8.

Der Zinsanspruch im Hinblick auf den Klageantrag zu 1) folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

II.

Die mit dem Klageantrag zu 2) geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 11.955,81 € sind gemäß § 249 S. 2 BGB als Rechtsverfolgungskosten erstattungsfähig. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz, zu dessen Durchsetzung vorliegend die Notwendigkeit anwaltlicher Hilfe bestand (vgl. MüKoBGB/Oetker, 10. Aufl. 2025, BGB § 249 Rn. 18). Zum Schaden gehören insoweit auch die zur Schadensbeseitigung aufgewandten Kosten, insbesondere also auch die Kosten für die erforderliche und zweckmäßige Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts. Die gemäß Nr. 2300 VV RVG angefallene Geschäftsgebühr richtet sich hinsichtlich des Gegenstandswertes nach dem begründeten Umfang der Schadensersatzforderung, mit welcher der Prozessbevollmächtigte vor Eintritt der Rechtshängigkeit befasst war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.10.2011, Az. I-1 U 236/10, BeckRS 2014, 7940).

Vorgerichtlich forderten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin den Beklagten zur Abgabe eines Haftungsanerkenntnisses auf. Ihrer eigenen Gebührenbemessung legten sie hierbei einen Gegenstandswert von 2.000.000,00 € zugrunde; dies entspricht dem für den zunächst gestellten Feststellungsantrag seitens der Klägerin angegebenen Betrag. Diese Höhe übersteigend war der im weiteren Verfahrensverlauf gestellte Leistungsantrag auch begründet.

Der diesbezügliche Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.

C.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 BGB.

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