projets
2 C 494/24•AG Büdingen 2. Zivilkammer, 2025-02-13, 2 C 494/24
2 C 494/24Tribunal de première instance / IIe chambre civile13 févr. 2025
Entscheidungsdatum: 2025-02-13
Aktenzeichen: 2 C 494/24
ECLI: ECLI:DE:AGBUEDI:2025:0213.2C494.24.00
Dokumenttyp: Urteil
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 7.200,00 Euro festgesetzt.
Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung sowie Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend.
Zwischen den Parteien bestand aufgrund Vertrags vom 23.02.2007 beginnend mit dem 01.05.2007 ein Mietverhältnis über die Wohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens …, … . Hierzu wurden zwei Mietvertragsurkunden von den Parteien unterzeichnet, die dieselbe Wohnung betreffen (Anlage K1a und K1b, Bl. 32 ff. und Bl. 20 ff. d. A.). Auf Vermieterseite wurde der Mietvertrag von der Klägerin und ihrem Ehemann, der mittlerweile verstorben ist, abgeschlossen. Die monatliche Nettomiete betrug zuletzt 600,00 Euro. Mitvermietet an die Beklagte ist auch ein Stellplatz vor dem Haus. Auf diesem steht seit einiger Zeit das Motorrad des Sohns der Beklagten, welches mit einer Plane abgedeckt ist.
Die Verwaltung des Mietobjekts erfolgte und erfolgt vermieterseits durch Herrn …, den Sohn der Klägerin.
Die Beklagte brachte im Laufe des Mietverhältnisses an dem Balkon eine Überdachung an. Wegen der Gestaltung dieser Überdachung wird auf die Anlage K_LB1 (Bl. 12 df. A.) Bezug genommen. Eine Genehmigung der Klägerin hierzu wurde von der Beklagten nicht eingeholt und liegt demnach nicht vor.
Mit Abrechnung vom 07.08.2023 rechnete die Klägerin die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2022 gegenüber der Beklagten ab, mit Abrechnung vom 17.06.2024 die Betriebskosten für das Jahr 2023. Aus den Betriebskostenabrechnungen ergab sich insgesamt eine Nachzahlung der Beklagten i. H. v. 1.053,87 Euro. Die Beklagte zahlte die Rückstände zunächst nicht.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.09.2024, der Beklagten am 06.09.2024 zugegangen, wurde das Mietverhältnis namens der Klägerin gegenüber der Beklagten ordentlich nach § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB gekündigt. Zur Begründung wurde ausgeführt, es befinde sich eine unerlaubte Balkonüberdachung auf dem Balkon. Weiter sei ein dauerhaft stillgelegtes Motorrad auf dem vermieteten Stellplatz im Hof abgestellt und dadurch, dass das Motorrad den Stellplatz blockiere, im Hof parkende Automobile von Besuchern auf der nicht vermieteten Fläche parken und den Hofeingang blockieren. Die Kündigung wurde zudem darauf gestützt, dass die Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2022 und 2023 i. H. v. 1.053,87 Euro nicht gezahlt wurden, ferner darauf, dass ein Hund in der Wohnung trotz vereinbarter Unterlassung der Hundehaltung gehalten werde und die Kellerräume und das Grundstück würden missbräuchlich in Form des Abstellens von Müll genutzt. Zugleich wurde die Beklagte u. a. zur Entfernung der Balkonüberdachung binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zugang des Kündigungsschreibens sowie dazu aufgefordert, das Motorrad zu entfernen oder wenigstens zu versichern und für den Straßenverkehr zuzulassen und es künftig zu unterlassen, Fahrzeuge im nicht mitvermieteten Bereich des Grundstücks abzustellen oder dafür Sorge zu tragen, dass dies Dritte (Besucher etc.) nicht tun. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K2 (Bl. 16 ff. d. A) Bezug genommen.
Unter dem 17.09.2024 und 24.09.2024 beglich die Beklagte die Zahlungsrückstände aus den Betriebskostenabrechnungen 2022 und 2023 in voller Höhe.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.09.2024 teilte die Beklagte mit, sie habe keine Vertragsverstöße begangen, insbesondere sei die Balkonüberdachung der Klägerin seit Jahrzehnten bekannt und werde von dieser geduldet.
Ein Rückbau der Balkonüberdachung und eine Entfernung des auf dem Stellplatz abgestellten Motorrads erfolgten nicht.
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 04.10.2024 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Kündigung wurde auf das nicht zugelassene und auf dem Grundstück abgestellte Motorrad und die Tatsache, dass die Beklagte die Balkonüberdachung nicht zurückgebaut hatte, gestützt. Wegen des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K7 (Bl. 7 ff. d. A.) Bezug genommen.
Mit Schriftsatz vom 12.12.2024 kündigte der Prozessbevollmächtigte namens der Klägerin das
Mietverhältnis erneut und vorsorglich fristlos nach §§ 540, 543 Abs. 2 Ziff. 2 Hs. 2 BGB. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Beklagte überlasse Teile der Mietsache unbefugt Dritten. Die Beklagte betätige sich als Vermieterin des Hofs und gestatte es Dritten, ihre Fahrzeuge in den Hof zu stellen, auch auf die Fläche, die ihr nicht mitvermietet wurde. Mit selbem Schriftsatz wurde das Mietverhältnis namens der Klägerin nochmals und vorsorglich fristlos gekündigt unter Bezug darauf, dass in der Klageerwiderung zunächst die Aktivlegitimation bestritten wurde, da die Kündigung nur namens der Klägerin, nicht auch ihres Ehemannes – der bis zu seinem Versterben auch Vermieter war – ausgesprochen wurde. Der Sachvortrag der Beklagten im Prozess sei daher unwahr.
Die Klägerin behauptet, von der Balkonüberdachung erst kurz vor dem Schreiben vom
05.09.2024 erfahren zu haben. Ihr Sohn Herr ... habe von einem Dritten einen Hinweis erhalten und daraufhin von einem Nachbargrundstück aus den Balkon eingesehen. Der Balkon sei von der Straße aus nicht einsehbar. Mangels vorheriger Kenntnis habe sie die Überdachung nicht geduldet, jedenfalls sei aber der Beklagten ab dem Schreiben vom 05.09.2024 klar gewesen, dass die Überdachung nicht geduldet werde.
Die Beklagte halte einen Hund in der Wohnung oder gestatte jedenfalls Hunden den Aufenthalt in der Wohnung. Das letzte Mal einen Hund gesehen habe sie vor ca. ein oder zwei Jahren in der Wohnung der Beklagten. Die Beklagte habe zuweilen das an sie vermietete Kellerabteil mit Sperrmüll vollgestellt und als Reifenlager benutzt.
Der Klägerin stehe neben dem Räumungsanspruch auch ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten für das Schreiben vom 05.09.2024 zu, sowohl hinsichtlich der dort ausgesprochenen Kündigung als auch der erfolgten Abmahnungen.
Die Klägerin beantragt mit ihrer der Beklagten am 20.11.2024 zugestellten Klage,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung in …, …, 1. Obergeschoss bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad mit WC, einem Balkon und einem zugehörigen Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten i. H. v. 1.134,55 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab Klagezustellung zu zahlen.
hilfsweise,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung in …, …, 1. Obergeschoss, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Bad mit WC, einem Balkon und einem zugehörigen Kellerraum, bis zum 30.06.2025 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagtenvertreterin, die zunächst in der Klageerwiderung die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten hatte, da nur namens der Klägerin, nicht auch ihres – unstreitig verstorbenen - Ehemanns die Kündigung ausgesprochen wurde, führt hierzu aus, es habe sich um keinen falschen Sachvortrag der Beklagten gehandelt. Vielmehr sei dies allein auf die Bearbeitung durch die Bevollmächtigte zurückzuführen, da ihr aufgefallen sei, dass der Mietvertrag von den Eheleuten ... abgeschlossen wurde, die Kündigung aber nur namens der Klägerin ausgesprochen wurde.
Hinsichtlich der Kündigungsgründe trägt die Beklagte vor, sie besitze und halte keinen Hund; ca. einmal im Monat sei ihr Sohn mit seinem Hund zu Besuch, sodass sich dieser Hund für kurze Zeit in der Wohnung aufhalte. Sie nutze keine gemeinschaftlichen Flächen zur Ablagerung von Müll. Die Balkonüberdachung sei keine bauliche Veränderung. Diese bestehe seit ca. 12 Jahren und sei der Klägerin seit mehreren Jahren bekannt gewesen, da sie eine Nachschau in der Wohnung gehalten habe, und nie gerügt worden. In der informatorischen Anhörung gab die Beklagte dann an, nicht die Klägerin selbst, sondern der Sohn der Klägerin – den die Beklagte häufig als „Hausbesitzer“ bezeichnete – habe die Balkonüberdachung gesehen; das sei vor ca. zehn Jahren gewesen. Die Überdachung sei nur mit zwei Befestigungen und Schrauben an der Wand befestigt. Das Motorrad sei kein unversichertes Fahrzeug. Sie „verteile“ auch nicht die Hoffläche an Nachbarn oder Dritte; sie habe niemandem gesagt, sie müsse vor Abstellen von Fahrzeugen auf dem Hof gefragt werden.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat die Parteieninformatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Herrn ... und … als Zeugen. Wegen des Ergebnisses der informatorischen Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 23.01.2025 (Bl. 116-135 d. A.) Bezug genommen.
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
a) Die Kündigung vom 04.10.2024 ist unwirksam. Es fehlt an einem Kündigungsgrund, der zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen würde. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht verweigert, ist eine an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffende Wertung.
aa) Soweit die Kündigung darauf gestützt wird, die Beklagte habe entgegen der Aufforderung im Schreiben vom 05.09.2024 die Balkonüberdachung nicht entfernt, vermag dies eine fristlose Kündigung nicht zu rechtfertigen. Grundsätzlich kann zwar eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wird, eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Dabei kann zu Gunsten der Klägerin unterstellt werden, dass das Anbringen einer Balkonüberdachung einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz darstellt, um von einer Pflichtverletzung des Mieters ausgehen zu können. Vorliegend ist das Gericht aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass Herr ..., Verwalter der Wohnung, bereits deutlich vor dem Schreiben vom 05.09.2024, mit dem die Beklagte zur Beseitigung der Balkonüberdachung aufgefordert worden ist, von der Überdachung Kenntnis erlangt hat, welche sich die Klägerin entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen muss.
Die Beklagte hat zunächst im Rahmen ihrer informatorischen Anhörung klargestellt, dass entgegen der schriftsätzlichen Ausführungen nicht die Klägerin selbst Kenntnis von der Überdachung hatte, sondern der Sohn der Klägerin. Dass insofern eine Klarstellung erfolgte, macht die Angaben der Beklagten für das Gericht nicht weniger glaubhaft. Denn es wurde deutlich, dass die Beklagte der deutschen Sprache nicht mächtig ist und sie den Sohn der Klägerin, der unstreitig die Verwaltung der Wohnung übernahm, als „Hausbesitzer“ bezeichnete. Die Beklagte hat damit in der informatorischen Anhörung letztlich die Angabe der Klägerin bestätigt, dass diese selbst keine eigene Kenntnis von der Balkonüberdachung hatte. Dass aber Herr ... hiervon seit mehreren Jahren Kenntnis hatte, wird durch die Angaben des Herrn … bestätigt. Herr … hat bekundet, dass der Sohn der Klägerin, Herr ..., öfter in der Wohnung gewesen sei und hierbei auch die Balkonüberdachung gesehen habe. Dabei sei es im Zuge von Malerarbeiten, die an der Fassade durchgeführt wurden und von der Klägerin bzw. ihrem Sohn gegenüber Handwerkern beauftragt worden waren, so gewesen, dass Herr ... die Beklagte und ihn dazu aufgefordert habe, die Balkonüberdachung zum Zwecke der Malerarbeiten abzumontieren. Bei den Malerarbeiten sei dann über die Befestigungen der Balkonüberdachung, welche sich an das Außenfassade befinden, weiß gestrichen worden. Er habe konkrete Erinnerungen daran, dass Herr ... sie zur Entfernung zwecks Malerarbeiten aufgefordert habe, denn freiwillig hätten sie die Überdachung nicht abmontiert. Auch sei es so gewesen, dass sie zur Demontage der Überdachung auf das daneben liegende Dach geklettert seien und Herr ... sie noch gewarnt habe, dass dort Einsturzgefahr bestehe. Das Ganze sei etwa sieben bis zehn Jahre her. Herr ... sei auch auf dem Balkon gewesen, als es um die Abnahme von neu verlegten Platten auf dem Balkon gegangen sei, ferner, als es um die Abnahme der erneuerten Balkontür ging, aber auch, als sonstige Gespräche zu Mieterhöhungen oder Ähnlichem stattgefunden haben. Herr ... sei hierbei mehrmals in der Wohnung und auch auf dem Balkon gewesen, habe damit die Überdachung gesehen.
Diese Angaben des Herrn … hält das Gericht auch nach kritischer Würdigung für glaubhaft. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass Herr … gerade nicht den zunächst erfolgten Vortrag der Beklagten, die Klägerin selbst habe eine Nachschau in der Wohnung gehalten, bestätigt hat. Vielmehr hat Herr … lediglich seine Erinnerungen wiedergegeben, weshalb Herr ... seiner Auffassung nach bereits frühzeitig von der Balkonüberdachung Kenntnis erlangt habe. Dass Herr ..., der unstreitig die Verwaltung des Mietobjekts übernommen hat, mehrmals in der Wohnung war, insbesondere wenn es um die Durchführung von Arbeiten durch Handwerker auf dem Balkon ging, ist lebensnah. Auch ist nachvollziehbar, dass sich Herr … an Begebenheiten erinnert, als er selbst noch, wie er angab, in der Wohnung wohnhaft war, zumal die Beklagte kaum Deutsch spricht und daher die Kommunikation betreffend das Mietverhältnis zwischen Herrn ... und Herrn … stattfand.
Demnach steht zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts nach § 286 ZPO fest, dass Herr ... als Vertreter der Klägerin jedenfalls seit sieben Jahren von der Balkonüberdachung wusste und nicht erst kurz vor dem Schreiben vom 05.09.2024 Kenntnis hiervon erlangt hatte. Dem stehen nicht die gegenteiligen Angaben des Herrn ... entgegen. Dieser gab zwar an, er habe erstmalig im Mai 2024 von der Balkonüberdachung erfahren; vorher habe er keine Kenntnis hiervon gehabt. Ein Bekannter von ihm habe sich die Wohnung schon einmal angeschaut, als es um eine Neuvermietung ging. Dieser Bekannte habe sich dann im Mai 2024 bei ihm gemeldet und auch von dem Balkon und dem Dach erzählt. Daraufhin habe er, Herr ..., sich von einem Nachbargrundstück aus den Balkon angeschaut und die Überdachung gesehen. Auf späteres Nachfragen gab Herr ... dann an, die damalige Kündigung sei im Jahr 2022 erfolgt und das Mietverhältnis hätte dann irgendwann in 2023 geendet. Bei der Besichtigung der Wohnung durch seinen Bekannten sei er, Herr ..., dabei gewesen, aber habe nur an der Tür gestanden. Er bestätigte auf Nachfragen, dass zwischen der Besichtigung durch seinen Bekannten und der telefonischen Mitteilung seines Bekannten im Mai 2024 hinsichtlich der Balkonüberdachung etwa ein Jahr vergangen sei. Dies erscheint dem Gericht nicht glaubhaft. Es ist bei lebensnaher Betrachtung nicht nachvollziehbar, dass Herr ... als Verwalter der Wohnung diese einem Bekannten zeigt, hierbei nur in der Wohnungstür stehen bleibt, ohne die Wohnung selbst zu betreten, im Anschluss an die Besichtigung nicht mit dem Bekannten weiter über die Wohnung spricht und dann erst ein Jahr nach der Besichtigung von dem Bekannten telefonisch mitgeteilt bekommen haben will, dass es eine Balkonüberdachung in der streitgegenständlichen Wohnung gibt. Die Angaben des Herrn … erscheinen dem Gericht demgegenüber lebensnah, dass nämlich Herr ... als Verwalter immer wieder, insbesondere wenn es um die Durchführung von Arbeiten durch Handwerker – wie Plattenerneuerungen auf dem Balkon, Streichen der Außenfassade des Balkons, Austausch der Balkontür – ging, auch in der Wohnung und gerade auch auf dem Balkon war und hierbei die nicht zu übersehende Balkonüberdachung wahrgenommen hat ohne sich hierbei gegen diese auszusprechen. Das Gericht ist daher unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit der Tatsachenbehauptung der Beklagten, Herr ... habe jedenfalls seit sieben Jahren Kenntnis von der Balkonüberdachung, überzeugt; vernünftige Zweifel sind ausgeräumt.
Auch wenn die Klägerin unstreitig der Balkonüberdachung nicht ausdrücklich zugestimmt hat, ist eine Kündigung ausgeschlossen, weil das Gericht davon überzeugt ist, dass Herr ..., deren Wissen sich die Klägerin zurechnen lassen muss, seit jedenfalls sieben Jahren von der Balkonüberdachung Kenntnis erlangt hat. Wenn die Klägerin, vertreten durch ihren Sohn, diesen Zustand aber zunächst zumindest sieben Jahre lang duldet, kann sie nach dieser Zeit von der Beklagten nicht mehr den Rückbau – wie im Schreiben vom 05.09.2024 erfolgt – fordern oder eine fristlose Kündigung auf die unterlassene Beseitigung der Balkonüberdachung stützen (vgl. im Ergebnis ebenso LG Lüneburg BeckRS 2013, 6465 in einem Fall, in dem es um die Entfernung einer Wand als bauliche Veränderung ging).
bb) Soweit die Kündigung darauf gestützt wird, entgegen der Aufforderung sei das nicht für den Straßenverkehr zugelassene Motorrad weder entfernt noch für den Straßenverkehr zugelassen und versichert worden, vermag auch dies keinen Kündigungsgrund, der zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, zu begründen. Zwar mag in dem Abstellen eines nicht nur vorübergehend abgemeldeten Fahrzeugs ein Widerspruch zu der Zweckbestimmung eines Pkw-Stellplatzes liegen. Dass hier das Motorrad des Sohns der Beklagten jedoch abgemeldet war, steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Herr ... gab in seiner Zeugenvernehmung an, er habe gesehen, dass der TÜV des Motorrads abgelaufen sei; hieraus folgt jedoch nicht, dass es bei der Zulassungsstelle abgemeldet wurde. Demgegenüber gab Herr ... als Eigentümer des Motorrads an, dass das Motorrad saisonal von April bis Oktober zugelassen und zudem versichert sei. Damit steht zwar fest, dass das Motorrad tatsächlich nur saisonal von April bis Oktober eines jeden Jahres zugelassen ist; dieses Vorgehen, Motorräder über ein Saisonkennzeichen nur für einen bestimmten Zeitraum zuzulassen, ist aber durchaus üblich. Eine Verletzung schützenswerter Interessen der Klägerin durch dieses übliche Vorgehen, das eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnten, ist für das Gericht nicht erkennbar.
b) Auch die mit Schriftsatz vom 12.12.2024 ausgesprochene Kündigung nach §§ 540, 543 Abs. 2 Ziff. 2 Alt. 2 BGB ist unwirksam. Das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Ziff. 2 Alt. 2 BGB entsteht, wenn der Mieter eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache nicht beendet. Hier fehlt es schon an einer Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Sofern klägerseits behauptet wird, die Beklagte würde die nicht an sie vermieteten Teile der Hoffläche an Dritte „zuteilen“, liegt schon kein Objekt vor, das Mietgegenstand ist. Sofern es um die Überlassung des von der Beklagten angemieteten Pkw-Stellplatzes an Dritte, etwa Besucher der Beklagten oder Besucher von Nachbarn geht, so liegt hierin keine i. S. d. § 543 Abs. 2 Ziff. 2 Alt. 2 BGB relevante Gebrauchsüberlassung. Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass der Mieter ohne besondere Erlaubnis des Vermieters Besucher in seiner Wohnung empfangen darf; nichts anderes kann für das Abstellen von Fahrzeugen durch Besucher auf einem angemieteten Stellplatz gelten. Zwar mag im Einzelfall die Abgrenzung zwischen einem kurzfristigen Besuch und einer längerfristigen Gebrauchsüberlassung schwierig sein. Vorliegend geht es aber allein um kurzfristige Besucher, die ihren Pkw auf dem Stellplatz der Beklagten abstellen. Selbst wenn die Beklagte dies aktiv gestatten sollte, so liegt hierin keine „Gebrauchsüberlassung“ i. S. d. § 540 BGB.
c) Die ebenfalls mit Schriftsatz vom 12.12.2024 ausgesprochene Kündigung wegen falschen Vortrags im hiesigen Rechtsstreit vermag ebenfalls nicht zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses führen. Zwar kann auch Prozessverhalten zu einer fristlosen Kündigung berechtigen, wenn sich eine Partei im Prozess unredlicher oder unverhältnismäßiger Mittel bedient (BGH NJW-RR 2022, 86 Rn. 40; BGH WuM 1986, 60). Ein solches liegt hier aber nicht vor. Die Beklagtenvertreter haben für das Gericht glaubhaft vorgetragen, dass es in der juristischen Bearbeitung fußte, dass zunächst die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten wurde. So sei den Bevollmächtigten aufgefallen, dass der Mietvertrag von der Klägerin und ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann abgeschlossen wurde, während die Kündigungen nur namens der Klägerin erfolgten. Aus diesem Grund sei die Aktivlegitimation gerügt worden. Die Beklagte habe diesbezüglich aber keine falschen Angaben gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten gemacht. Dies ist für das Gericht nachvollziehbar; insbesondere ist nicht davon auszugehen, dass die Beklagte, die der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig ist, ihre Prozessbevollmächtigten auf einen formalen Unwirksamkeitsgrund der Kündigung hinwies. Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Beklagte selbst kein unredliches Prozessverhalten gezeigt hat. Im Übrigen wurde das Bestreiten der Aktivlegitimation fallen gelassen, nachdem die Klägerseite auf das Versterben des Ehemanns der Klägerin hingewiesen hatte.
Aus den ausgeführten Gründen ist auch die ordentliche Kündigung vom 04.10.2024, die sich ebenfalls auf die Nicht-Entfernung der Balkonüberdachung und die Nicht-Entfernung des Motorrads stützt, unwirksam, sodass auch der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten nicht begründet ist. Eine Pflichtverletzung der Beklagten liegt hierdurch nicht vor.
Das Mietverhältnis wurde ferner nicht durch die ordentliche Kündigung vom 05.09.2024 zum 30.06.2025 beendet.
a) Auf die angebrachte Balkonüberdachung und das auf dem Stellplatz abgestellte Motorrad kann die Kündigung nicht gestützt werden; diesbezüglich gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Es liegt bereits keine Pflichtverletzung der Beklagten nach § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB vor.
b) Auch begründet die Hundehaltung keinen Kündigungsgrund, da zur Überzeugung des Gerichts feststeht, dass die Beklagte keinen Hund hält. Sowohl die Klägerin als auch Herr ... gaben schon nicht an, einen Hund dauerhaft oder für längere Zeit in der Wohnung gesehen zu haben; die Klägerin führte hierzu aus, sie habe einmal vor ein oder zwei Jahren einen Hund in der Wohnung bellen hören. Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass es sich um den Hund des Herrn ... handelt, der sich bei gelegentlichen Besuchen des Herrn ... bei der Beklagten ebenfalls in der Wohnung für kurze Zeit aufhält. Dies stellt schon keine Hundehaltung durch die Beklagte dar, sodass es auf die Frage der Erlaubnis der Hundehaltung nicht ankommt.
c) Ferner kann die Kündigung nicht auf das behauptete Abstellen von Müll auf dem Grundstück und den Kellerräumen gestützt werden. Der entsprechende Vortrag ist schon nicht hinreichend substantiiert. Es wird nicht deutlich, wann genau und wo in welchem Umfang Müll gelagert worden sein soll. Die Klägerin selbst gab in ihrer informatorischen Anhörung hierzu nur an, einmal gesehen zu haben, dass mehrere Sätze Autoreifen in dem Kellerabteil der Beklagten gelagert wurden. Dies bestätigte Herr ..., der angab, diese Lagerung von Reifen sei 2017 erfolgt; ferner führte er aus, es seien in der Waschküche Matratzen, Stromerzeuger, Dämmmaterialien eingelagert gewesen und im Hof sei regelmäßig Sperrmüll abgestellt worden.
Wann genau und für wie lange es hierzu gekommen sein soll, insbesondere, wann seit dem Einlagern von Reifen im eigenen Kellerabteil der Beklagten im Jahr 2017 – die keine Müllablagerung auf Gemeinschaftsflächen darstellt – es zu einer etwaig relevanten Müllablagerung in erheblichem Umfang gekommen sein soll, wird nicht erkennbar.
d) Jedoch rechtfertigt die verspätete Zahlung der Betriebskostennachzahlungen die ordentliche Kündigung, weil die Kläger ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Eine erhebliche Pflichtverletzung und ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs liegen dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73). Eine ordnungsgemäße Kündigung kann dabei auf Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen sowie auf Verzug mit Zahlungen aus Betriebskostenanpassungen gestützt werden (vgl. LG Berlin 24.11.2015 - 63 S 158/15, GE 2016, 126). Weder eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -; LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 -63 S 216/12 -, Urteil vom 16.09.2014 - 67 S 290/14 -, Beschluss vom 26.08.2015 - 65 S 234/15 -, juris) noch die Sperrwirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 -VIII ZR 107/12 -, a.a.O.) finden entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung. Eine Abmahnung ist nicht Voraussetzung der ordentlichen Kündigung.
Die Beklagte befand sich im Zeitpunkt der Kündigung vom 05.09.2024 in Verzug mit der Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2022 und 2023 i. H. v. insgesamt 1.053,87 Euro; dieser Verzug dauerte im Zeitpunkt der Kündigung mehr als einen Monat an – hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2022 sogar mehr als ein Jahr – und der Rückstand betrug ferner mehr als eine Monatsmiete, die sich zuletzt auf 660,00 Euro (inkl. Betriebskostenvorauszahlungen) belief.
Der Zahlungsrückstand ist auch schuldhaft erfolgt. Bei einem Zahlungsverzug spricht eine Vermutung für das Verschulden des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 39/15). Gründe dafür, warum die Zahlung nicht erfolgte, sind nicht dargetan.
Die durch die Beklagte nachträglich geleisteten Zahlungen führen nicht dazu, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam geworden wäre. Da die Gestaltungswirkung einer wirksam erklärten Kündigung grundsätzlich nicht mehr einseitig rückgängig gemacht werden kann, bedarf es einer entsprechenden gesetzlichen Anordnung, wie sie § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB für die Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB auch trifft, indem die Regelung die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausgelöste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses ex tunc als nie eingetreten fingiert und behandelt (vgl. BGH v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 m. w. N.). Die gesetzlich angeordnete Wirkung der „Schonfristzahlung“ auf die Kündigung beschränkt sich jedoch auf die in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt (nur) ergänzend zu § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, dass die Kündigung auch dann unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bezieht sich dem Wortlaut nach ausdrücklich und ausschließlich auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH kann wegen des eindeutigen Wortlauts und mangels Vorliegens einer planwidrigen Regelungslücke die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht entsprechend auf die ordentliche Kündigung angewendet werden (vgl. nur BGH v. 16.02.2005 – VIII ZR 6/04; BGH v. 10.10.2012 – VIII 107/12 und zuletzt BGH v. 23.10.2024 – VIII ZR 106/23).
Allerdings kann sich die Klägerin auf die wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen. Nach Auffassung des Gerichts stellt sich die Berufung auf eine zunächst wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung, die sich auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, in der Regel dann als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Vermieter innerhalb kurzer Zeit befriedigt wird, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (vgl. auch LG Krefeld, WuM 2013, 114). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Sofern - abgesehen von dem ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand - keine objektiven Gründe vorliegen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigen würden oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar.
Gemessen hieran ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung der Beklagten, die bereits innerhalb von weniger als drei Wochen nach der Kündigung vom 05.09.2024 erfolgte, in einem so milden Licht, dass es der Klägerin unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen. Es wurden keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, die darauf schließen ließen, dass die Beklagte künftig erneut die Miete oder Betriebskostennachzahlungen nicht fristgerecht zahlen werde. Anhaltspunkte für einen erneuten Zahlungsausfall in der Zukunft bestehen nicht. Dabei übersieht das Gericht nicht, dass aus Sicht der Klägerin sehr wohl weitere Umstände vorliegen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Diese vermögen aber nach Auffassung des Gerichts wie ausgeführt nicht zu verfangen – weder das Abstellen des Motorrads mit Saison-Kennzeichen auf dem Stellplatz noch die unterlassene Entfernung der jahrelang geduldeten Balkonüberdachung stellen ein kündigungsrelevantes oder auch nur abmahnungsrelevantes Verhalten dar. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache, eine Hundehaltung und eine Ablagerung von Müll auf dem Grundstück und in den Kellerräumen liegen wie ausgeführt zur Überzeugung des Gerichts gerade nicht vor. Damit mag es zwar Umstände geben, die für die Klägerin subjektiv gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen, es mangelt aber an aus Sicht der Klägerin als Vermieterin objektiv relevanten Umständen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
III.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Dass die Räumung auf mehrere Kündigungen gestützt wird, ist entgegen der Auffassung der Beklagtenvertreterin nicht streitwerterhöhend (vgl. nur KG MDR 2012, 455; OLG München NZM 2001, 749).
Permalink
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.