OLG Frankfurt 24. Zivilsenat — 24 U 82/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-07-24

Aktenzeichen: 24 U 82/24

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:0724.24U82.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 296a ZPO, § 156 ZPO, § 531 ZPO

Anmerkung

Auf den Hinweis wurde die Berufung zurückgenommen.

Verfahrensgang

vorgehend LG Darmstadt, 20. März 2024, 23 O 129/23, Beschluss

Tenor

Die Parteien werden auf die Absicht des Senats hingewiesen, die Berufung der Beklagten gegen das am 20.03.2024 verkündete Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt - Az.: 23 O 129/23 - durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Die Beklagte erhält Gelegenheit, binnen eines Monats ab Zustellung dieses Beschlusses hierzu Stellung zu nehmen.

Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 8.032,50 € festzusetzen.

Gründe

I.

Ursprünglich verfolgte der Kläger mit seiner Klage einen Räumungsanspruch bezüglich der Geschäftsräume in der Straße1a in Stadt1 sowie einen Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate April bis Juli 2023 in Höhe von insgesamt 10.710,00 € nebst Zinsen. Ferner begehrt er die Erstattung der Kosten für das anwaltliche Mahn- und Kündigungsschreiben in Höhe von 1.085,82 € nebst Zinsen.

Mit Mietvertrag vom 14.06.2022 mietete die Beklagte vom Kläger Geschäftsräume in dem Objekt Straße1a in Stadt1. Gemäß § 1 Ziff. 2. des Mietvertrages erfolgte dies zum "Betrieb eines Cafés, Snackbar oder Imbiss". Gemäß § 1 Ziff. 4. des Mietvertrages lagen die erforderlichen persönlichen und betrieblichen Voraussetzungen für die Erteilung und das Fortbestehen von Konzessionen, gewerbeaufsichtlichen und sonstigen behördlichen Genehmigungen sowie die Erfüllung entsprechender Auflagen im Verantwortungsbereich der Mieterin. Als Mietzins war ein Betrag von monatlich 2.677,50 € brutto (inklusive Betriebskostenvorauszahlung) vereinbart. Die Parteien schlossen zudem folgende Sondervereinbarung:

"Sollte der Mieter keine Genehmigung zum Alkoholausschank und/oder GSG erhalten, so wird der Mietvertrag beendet und der Mieter erhält seine geleistete Kaution zurück."

Die Beklagte wollte in ihrem Geschäftslokal Alkohol ausschenken und/oder Spielautomaten aufstellen. Der Kläger hatte sich zunächst mit Schreiben vom 19.12.2022 bereit erklärt, auf dem in seinem Eigentum stehenden Nachbargrundstück eine Baulast, die Nutzung von zwei Parkplätzen betreffend, einzutragen, zog diese Zustimmung jedoch im Nachgang wieder zurück. Ein Antrag der Beklagten auf Nutzungsänderung der Mieträume in eine Schankwirtschaft wurde letztlich mit Widerspruchsbescheid 15.05.2023 - insbesondere aufgrund fehlender Stellplätze - abschlägig beschieden.

Die Beklagte zahlte u. a. für die Monate Mai bis Juli 2023 keine Miete. Der Kläger erklärte schließlich mit Schreiben vom 07.06.2023 die fristlose Kündigung des Mietvertrages, ersatzweise die fristgemäße Kündigung.

Nachdem die Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung am 24.01.2024 den Räumungsanspruch anerkannt hat, erließ das Landgericht am 24.01.2024 ein Teil-Anerkenntnisurteil, wonach es die Beklagte verurteilte, die von ihr innegehaltenen Geschäftsräume Straße1a in Stadt1, EG links, bestehend aus einem Ladenlokal mit WC und Küche nebst einem Lagerraum im Hinterhaus, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Der Kläger hat geltend gemacht, die Beklagte habe gegen die vertraglich vereinbarte Verpflichtung gemäß § 1. Ziff. 2. des Mietvertrages verletzt. Aus dem Mietvertag ergebe sich, dass der Mieter die Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes selbst auf eigene Kosten zu schaffen und zu erhalten habe. Die Genehmigung zum Alkoholausschank habe die Beklagte selbst erwirken müssen. Bei Vertragsabschluss sei dem Kläger nicht bekannt gewesen, dass er Kfz-Stellplätze stellen müsse.

Die Beklagte hat ihren Antrag auf Klageabweisung damit begründet, dass der Kläger gegen eindeutig getroffene Vereinbarungen verstoßen habe. Die Vereinbarung, dass die Räume als Café, Snackbar oder Imbiss betrieben werden, beinhalte eine Genehmigung zum Alkoholausschank bzw. eine Gaststättengenehmigung. Bei Besichtigung des Mietobjektes habe die Beklagte gegenüber dem Kläger wiederholt darauf hingewiesen, dass nur Interesse an einer Anmietung bestehe, wenn eine Genehmigung zum Alkoholausschank vorliege. Der Kläger habe erklärt, dass solch eine Genehmigung vorliege und der Mietvertrag unter dieser Bedingung geschlossen werden könne. Als sich herausgestellt habe, dass das Objekt keine Genehmigung zum Alkoholausschank habe, sollte eine Nutzungsänderung des Objekts veranlasst werden.

Die Regelung in der Sondervereinbarung bedeute, dass keine Mietzinszahlung entstanden und fällig geworden sei. Die Beklagte meint, dem Kläger stehe aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben, jedenfalls wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, kein Anspruch auf die Mietzahlungen zu.

Mit Schriftsatz vom 10.02.2024 hat die Beklagte behauptet, im Juni 2022 hätten der für den Kläger stellvertretend handelnde Herr X und der für die Beklagte stellvertretend handelnde Herr Y vereinbart, dass dann, wenn wider Erwarten keine Erlaubnis zum Alkoholausschank erteilt werde, kein Mietzins anfalle. Für den Fall der Zahlung des Mietzinses habe eine Rückerstattung erfolgen sollen. Die Beklagte hat hilfsweise die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 28.500,00 € erklärt.

Nach einer teilweisen Klagerücknahme und einem Teilanerkenntnis durch die Beklagte bezüglich des Räumungsanspruchs begehrte der Kläger Zahlung der Miete für die Monate Mai, Juni und Juli 2023 in Höhe von 8.032,50 € und Zahlung in Höhe von 1.085,82 € nebst Zinsen.

Im Übrigen wird wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 8.032,50 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 2.677,50 € seit dem 06.05.2023, dem 05.06.2023 und dem 05.07.2023 sowie zur Zahlung von 1.085,82 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.09.2023 verurteilt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dem Anspruch des Klägers auf Mietzahlung stehe die Sondervereinbarung im Mietvertrag nicht entgegen. Es könne dahinstehen, ob diese Regelung eine auflösende Bedingung darstelle oder ob der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden sei. Es sei jedenfalls unstreitig, dass sie bis zum Juli 2023 die Mieträume nicht geräumt habe, so dass sie zur Zahlung entweder des Mietzinses oder einer Nutzungsentschädigung in derselben Höhe verpflichtet sei.

Soweit die Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2024 ausgeführt habe, Herr X und Herr Y hätten während der Besichtigung des streitgegenständlichen Objekts Anfang Juni 2022 vereinbart, dass wenn für das Objekt wider Erwarten keine Erlaubnis zum Alkoholausschank erteilt werde, kein Mietzins anfallen und ein etwaig entrichteter Mietzins zurückerstattet werde, komme es hierauf nicht an. Eine solche etwaige mündliche Vereinbarung sei durch den nachfolgenden schriftlichen Vertrag, insbesondere dessen Sondervereinbarung, abgeändert worden. Für den Fall, dass die Beklagte mit ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz habe vortragen wollen, dass die Sondervereinbarung im Lichte der vorangegangenen mündlichen Abrede auszulegen sei, sei dieser Vortrag bereits gemäß § 296a S. 1 ZPO präkludiert. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung oder die Einräumung einer Schriftsatzfrist zu den rechtlichen Erörterungen im Termin sei nicht geboten gewesen, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der nunmehrige Vortrag der Beklagten nicht bereits vor der mündlichen Verhandlung möglich gewesen wäre. Insbesondere fehle es an einem neuen Vortrag des Klägers im Termin und an einem rechtlichen Hinweis des Gerichts im Sinne des § 139 ZPO.

Soweit die Beklagte behaupte, bei der Besichtigung des Mietobjekts habe sie gegenüber dem Kläger wiederholt darauf hingewiesen, dass nur Interesse am Lokal bestehe, wenn eine Genehmigung zum Alkoholausschank vorliege, der Kläger habe erklärt, dass solch eine Genehmigung für das streitgegenständliche Mietobjekt vorliege und man den Mietvertrag unter dieser Bedingung habe schließen könne, hat sie gerade für den Fall der Versagung einer behördlichen Genehmigung die Sondervereinbarung mit dem Kläger getroffen. Damit sei offensichtlich, dass der Kläger ihr das Vorliegen einer Genehmigung jedenfalls im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht vorgespiegelt habe und sie hiervon auch selbst nicht ausgegangen sei, da es dann der Sondervereinbarung nicht bedurft hätte. Es sei deshalb auch nicht ersichtlich, dass der Kläger entgegen Treu und Glauben gehandelt habe oder dass eine gemeinsame Geschäftsgrundlage weggefallen sei. Soweit die Beklagte behaupte, sie habe eine Vielzahl von vergeblichen Zahlungen und Ausgaben mit einem Gesamtbetrag von 55.490,00 € vorgenommen, habe sie hierauf keine Gegenrechte gestützt. Die im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2024 vorgenommene Hilfsaufrechnung in Höhe von 28.500,00 € sei gemäß § 296a ZPO präkludiert.

Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie rügt die fehlerhafte Anwendung des materiellen Rechts.

Die Vereinbarung im Juni 2022 habe durch die Sondervereinbarung im Mietvertrag abgedeckt werden sollen. Diese Klausel habe nicht die zuvor getroffenen mündlichen Vereinbarungen ersetzt. Da die Beklagte erstinstanzlich das Zeugnis des Herrn Y erstmals mit Schriftsatz vom 09.09.2023 und den darauffolgenden Schriftsätzen angeboten habe, sei eine Präklusion nicht gegeben. Das Landgericht habe die Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung verletzt.

Es liege ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Klägers vor, denn als die Baugenehmigungsbehörde die Alkoholausschankgenehmigung versagt habe, sei vom Kläger mit Schreiben vom 19.12.2022 rechtsverbindlich erklärt worden, dass er mit der Baulastensicherung über zwei Parkplätze einverstanden sei. Durch den Widerruf seiner rechtsverbindlichen Erklärung habe er gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen.

Hilfsweise könne die Beklagte gegen einen etwaigen Mietzinsanspruch mit eigenen Ansprüchen aufrechnen. Die Aufrechnung sei gemäß § 533 ZPO zuzulassen. Die Beklagte habe unstreitig mit Unterzeichnung des streitgegenständlichen Mietvertrages eine Zahlung an den Kläger in Höhe von 15.000,00 € geleistet. Ferner habe sie einen Anspruch auf Rückerstattung der Kaution in Höhe von 6.000,00 €.

Weiterhin könne sie hilfsweise mit Ansprüchen wegen Wertsteigerung in Höhe von 8.887,00 € gegen den Mietzinsanspruch von 8.032,50 € aufrechnen.

Die Beklagte beantragt,

dass am 20.03.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Darmstadt (Az. 23 O 129/23) abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger tritt der Berufung der Beklagten entgegen und verteidigt das angefochtene Urteil.

Die Berufung sei unzulässig, da sich aus dem Vollstreckungsprotokoll vom 27.08.2024 ergebe, dass die Beklagte unter der im Urteil angegebenen Anschrift nicht zu ermitteln sei. Die schriftlich vereinbarte Sonderregelung sei abschließend. Eine ergänzende Vertragsauslegung sei vorliegend nicht möglich. Dem Beklagten sei ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nicht vorzuwerfen. Er habe von seiner ursprünglichen Zusage der Eintragung einer Baulast hinsichtlich der zwei Parkplätze zu jeder Zeit aufgrund der Gefährdung des Neubaus in der Straße1 in Stadt1 Abstand nehmen können. Die Klägerin trage das Risiko der Nutzungsänderung. Die Hilfsaufrechnung sei nicht zulässig. Eine Nebenpflichtverletzung seitens des Klägers liege nicht vor.

II.

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

1. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere es ist für die Zulässigkeit unschädlich, dass laut Vollstreckungsprotokoll vom 27.08.2024 die Beklagte unter der im Urteil angegebenen Anschrift nicht zu ermitteln sein soll.

Die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Berufungsklägers in der Berufungsschrift ist nicht Zulässigkeitsvoraussetzung der Berufung. Ladungsfähige Anschriften der Parteien oder ihrer Prozessbevollmächtigten müssen nicht angegeben werden (vgl. BGH, Urteil vom 11.10.2005 - XI ZR 398/04, NJW 2005, 3773; Ball in Musielak/Voit, ZPO, 22. Auflage 2025, § 519, Rz. 6). Die Angabe der Anschrift des Rechtsmittelführers ist jedoch nötig, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er den Rechtsstreit "aus dem Verborgenen" führt, um Kostenerstattungsansprüche des Gegners zu vereiteln (vgl. Rimmelspacher in: Münchener Kommentar zur ZPO, § 519, Rz. 12). Vorliegend existieren keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte das Berufungsverfahren "aus dem Verborgenen" führen will um etwaige Kostenerstattungsansprüche des Klägers zu vereiteln.

2. Die zulässige Berufung ist jedoch gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen, da der Senat nach derzeitigem Sachstand davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Sache weist keine grundsätzliche Bedeutung auf und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern nicht eine Entscheidung des Berufungsgerichts; auch ist eine mündliche Verhandlung nicht geboten.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO.

Zutreffend hat das Landgericht einen Anspruch des Klägers auf Mietzahlung für die Monate Mai, Juni und Juli 2023 in Höhe von insgesamt 8.032,50 € bejaht. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 546a BGB.

a) Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass es auf das Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 10.02.2024, wonach im Juni 2022 vereinbart worden sei, dass kein Mietzins anfalle und ein etwaig entrichteter Mietzins zurückerstattet werde, wenn die Beklagte wider Erwarten keine Erlaubnis zum Alkoholausschank erhalte, nicht ankommt. Zu Recht hat das Landgericht festgestellt, dass eine derartige mündliche Vereinbarung durch den nachfolgenden schriftlichen Mietvertrag, insbesondere im Hinblick auf die Sondervereinbarung, abgeändert worden ist. Aus dieser Vereinbarung ergibt sich eindeutig, dass für den Fall der Nichterteilung der Genehmigung der Mietvertrag beendet werden sollte. Es wird mit keinem Wort erwähnt, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Entrichtung des Mietzinses entfallen und ein etwaig bereits gezahlter Mietzins zurückgezahlt werden soll. Es wäre im Übrigen auch sehr ungewöhnlich, dass ein Vermieter, der die Räumlichkeiten zur Nutzung dem Mieter zur Verfügung stellt, auf seinen Anspruch auf Zahlung der Miete für den Fall der Nichterteilung der Genehmigung vollständig verzichtet, insbesondere vor dem Hintergrund, dass gemäß § 1 Ziff. 4. des Mietvertrages grundsätzlich die erforderlichen persönlichen und betrieblichen Voraussetzungen für die Erteilung und das Fortbestehen von Konzessionen, gewerbeaufsichtlichen und sonstigen behördlichen Genehmigungen im Verantwortungsbereich des Mieters lagen. Im Übrigen ist es nicht nachzuvollziehen, dass dieser Verzicht nicht eindeutig im Rahmen der Sondervereinbarung Berücksichtigung gefunden hat. Es wurde lediglich ein Recht des Mieters, sich vom Mietvertrag zu lösen, vereinbart. Die Beklagte hat jedoch auch nach Versagung der Genehmigung von diesem Recht keinen Gebrauch gemacht bzw. die streitgegenständlichen Räumlichkeiten geräumt.

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht das Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 10.02.2024 - soweit vorgetragen werden sollte, dass die Sondervereinbarung im Lichte der vorangegangenen mündlichen Abrede auszulegen sei - gemäß § 296a ZPO nicht berücksichtigt hat.

Es handelt sich um ein Vorbringen nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 24.01.2024. Das Landgericht hat den im Termin gestellten Antrag, einen Schriftsatznachlass bezüglich einer Vereinbarung, wonach die Nutzung der Räumlichkeiten bis zur Abweisung der Alkoholausschankgenehmigung mietfrei sein sollte, im Urteil zurückgewiesen.

Der Sinn und Zweck der Vorschrift des § 296a ZPO liegt in der Beschleunigung des Erkenntnisverfahrens (Stellung im 2. Buch) durch Vermeidung einer erneuten mündlichen Verhandlung. Wäre neuer Sachvortrag nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung zulässig, müsste das Gericht die mündliche Verhandlung wiedereröffnen (§ 156 ZPO), um hierüber zu verhandeln. Dadurch entstünde eine erhebliche Verfahrensverzögerung, die § 296a ZPO durch die Präklusion derartigen Vortrags verhindert (vgl. Röß in: Musielak/Voit, ZPO, 22. Auflage 2025, § 296a, Rz. 1).

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Einräumung einer Schriftsatzfrist oder die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO nicht geboten war, denn es ist nicht erkennbar, dass das Vorbringen aufgrund eines nicht ordnungsgemäßen Verhaltens des Landgerichts - insbesondere wegen einer Verletzung von § 139 ZPO oder des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs - nicht rechtzeitig in den Prozess eingeführt werden konnte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vortrag gemäß Schriftsatz vom 10.02.2024 nicht bereits vor der mündlichen Verhandlung möglich gewesen wäre.

Soweit die Beklagte anführt, eine Präklusion sei nicht gegeben, da das Zeugnis des Herrn Y bereits erstmals mit Schriftsatz vom 09.09.2023 und den darauffolgenden Schriftsätzen angeboten worden sei, dringt sie damit nicht durch. Erstmals mit Schriftsatz vom 10.02.2024 hat die Beklagte behauptet, im Juni 2022 sei seitens des Klägers erklärt worden, dass kein Mietzins anfalle und ein etwaig entrichteter Mietzins zurückerstattet werde, wenn die Beklagte wider Erwarten keine Erlaubnis zum Alkoholausschank erhalte und dass diese Vereinbarung durch die in den Mietvertrag aufgenommene Sondervereinbarung abgedeckt werden sollte. Zuvor hat die Beklagte behauptet, die Beklagte habe gegenüber dem Kläger wiederholt darauf hingewiesen, dass nur Interesse an einer Anmietung bestehe, wenn eine Genehmigung zum Alkoholausschank vorliege. Der Kläger habe erklärt, der Mietvertrag könne unter der Bedingung geschlossen werden. Als sich herausgestellt habe, dass das Objekt keine Genehmigung zum Alkoholausschank habe, sollte eine Nutzungsänderung des Objekts veranlasst werden. Der Kläger habe u. a. zugesichert, sollte es Probleme in Bezug auf die Pkw-Stellplätze geben, ein im Eigentum des Klägers stehendes Nachbargrundstück zur Verfügung zu stellen und dort die benötigten Stellplätze eintragen zu lassen. Der Kläger habe sich nicht vertragstreu verhalten. Er sei im Nachhinein nicht mit einer Baulastensicherung über zwei Pkw-Stellplätze einverstanden gewesen, weshalb die Genehmigung zum Alkoholausschank versagt worden sei.

Da sich die Beklagte im Berufungsverfahren erneut auf das vom Landgericht gemäß § 296a ZPO nicht berücksichtigte Vorbringen beruft, ist dieses als neues Vorbringen i. S. v. § 531 Abs. 2 ZPO zu behandeln (vgl. Bacher in: BeckOK ZPO, Vorwerk/Wolf, 56. Edition, Stand: 01.03.2025, § 296a, Rz. 9). Die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Nr. 1 - 3 ZPO liegen nicht vor. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es nicht auf einer Nachlässigkeit beruht, dass der Vortrag nicht bereits bis zur mündlichen Verhandlung erfolgt ist.

b) Zu Recht hat das Landgericht ferner festgestellt, dass der Kläger das Vorliegen einer Genehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht vorgespiegelt hat, kein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben vorliegt und auch die Geschäftsgrundlage nicht weggefallen ist.

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, haben die Parteien gerade für den Fall der Versagung der behördlichen Genehmigung die Sondervereinbarung im Mietvertrag getroffen. Daraus ergibt sich, dass der Kläger das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht vorgespiegelt hat, denn sonst hätte es einer Sondervereinbarung für den Fall der Nichterteilung nicht bedurft.

Gemäß § 1 Ziff. 2. des Mietvertrages vom 14.06.2022 wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Cafés, einer Snackbar oder eines Imbisses vermietet.

In § 1 Ziff. 4. des Mietvertrages haben die Parteien folgendes geregelt: "Die Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes in der vertraglich vorgesehenen Nutzungsart hat der Mieter selbst auf eigene Kosten zu schaffen und während der Mietzeit zu erhalten. Die erforderlichen persönlichen und betrieblichen Voraussetzungen für die Erteilung und das Fortbestehen von Konzessionen, gewerbeaufsichtlichen und sonstigen behördlichen Genehmigungen sowie die Erfüllung entsprechender Auflagen liegen im Verantwortungsbereich des Mieters. Der Vermieter übernimmt für die Einhaltung dieser Voraussetzungen keine Haftung. Auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage kann sich der Mieter im Fall der Nichterfüllung der vorgenannten Voraussetzungen nicht berufen."

Mithin war die Beklagte grundsätzlich verpflichtet, die Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes zu schaffen. Dass der Betrieb als Café, Snackbar oder Imbiss eine Genehmigung zum Alkoholausschank bzw. eine Gaststättengenehmigung beinhaltet, ist nicht ersichtlich. Es wird von der Beklagten nicht dargelegt, woraus sich ergibt, dass ein derartiger Betrieb automatisch eine Genehmigung zum Alkoholausschank bzw. eine Gaststättengenehmigung beinhaltet. Wenn dies so wäre, würde - wie bereits ausgeführt - die Sondervereinbarung, die für den Fall der Nichterteilung der Genehmigung getroffen wurde, keinen Sinn machen.

Der Kläger hat sich, im Hinblick darauf, dass die Beklagte Spielautomaten aufstellen und eine Alkoholausschankgenehmigung erwirken wollte, zur Unterstützung des Vorhabens bereit erklärt, sollte es Probleme in Bezug auf die Pkw-Stellplätze geben, ein Nachbargrundstück zur Verfügung zu stellen und ggf. eine Baulastenerklärung abzugeben.

Die Beklagte ist dem Vorbringen des Klägers, er habe sich zur Eintragung einer Baulast bereit erklärt, wenn ihm hieraus keine Nachteile entstehen würden, nicht substantiiert entgegengetreten. Auch der Vortrag des Klägers, es habe sich nachträglich herausgestellt, dass mit der Eintragung einer Baulast der Neubau des Klägers in der Straße1b in Stadt1 gefährdet sei, da das Bauamt eine diesbezügliche Einziehung der Baugenehmigung angedroht habe, ist nicht bestritten worden. Vor diesem Hintergrund stellt es kein Verstoß des Klägers gegen § 242 BGB dar, dass eine Baulastenerklärung nicht erfolgt ist. Auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist aus diesem Grund nicht gegeben. Der Kläger war nicht verpflichtet, eine Gefährdung seiner Interessen im Hinblick auf den Neubau in der Straße1b in Stadt1 in Kauf zu nehmen.

c) Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete ist nicht durch die Hilfsaufrechnung der Beklagten erloschen (§ 389 BGB). Die Hilfsaufrechnung der Beklagten verhilft nicht zum Erfolg der Berufung.

Unabhängig davon, ob vorliegend die Hilfsaufrechnung gemäß § 296a ZPO oder § 533 ZPO zu berücksichtigen wäre, kann die Beklagte hiermit nicht durchdringen. Diesbezüglich ist § 7 des Mietvertrages zu berücksichtigen, wonach der Mieter gegen die Miete mit Forderungen nur aufrechnen kann, wenn diese unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.

In Gewerberaummietverträgen kann formularmäßig die Aufrechnung - bis auf rechtskräftig zuerkannte oder unstreitige Forderungen und entscheidungsreife Forderungen - ausgeschlossen werden (vgl. Gras in: BeckOK Mietrecht,Schach/Schultz/Schüller, 40. Edition, Stand: 01.05.2025, § 535 BGB, Rz. 2616) Zulässig ist dagegen ein Verbot der Aufrechnung mit Ansprüchen, die "bestritten oder nicht rechtskräftig festgestellt" sind. Dies gilt auch, wenn die Klausel miteinem wirksamen Minderungsausschluss kombiniert ist. Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtsausschlussklauseln oder diesbezügliche Verbotsklauseln sind in den Instanzen von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sich keine Partei hierauf berufen hat (vgl. Geldmacher in: Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, 5. Auflage 2024, Rz. 701, 704).

Die Aufrechnungsbeschränkung gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts fort. Die höchstrichterliche Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit entsprechender Aufrechnungsverboten bei einem Architektenvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2011 - VII ZR 209/07, NJW 2011, 1729) ist auf die Vermietung und Verpachtung von Gewerberäumen nicht übertragbar (vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2016 - XII ZR 29/15, NZM 2016, 585, Rz. 12; Günter in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, § 536 BGB, Rz. 434; Wiederhold in: BeckOK BGB, Hau/Poseck, 74. Edition, Stand: 01.05.2025, § 546a, Rz. 41).

Da es sich bei dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung um einen vertraglichen Anspruch eigener Art handelt, gelten die im Mietvertrag vereinbarten Aufrechnungsverbote gegen die Mietforderung auch für Ansprüche aus § 546a BGB fort (vgl. Wiederhold in: BeckOK BGB, Hau/Poseck, 74. Edition, Stand: 01.05.2025, § 546a, Rz. 41).

Vorliegend handelt es sich bei den zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht um solche, die unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen des Klägers in der Berufungserwiderung vom 23.08.2024 (S. 5/6) dass diese Forderungen bestritten werden.

d) Die Entscheidung des Landgerichts zu den Nebenforderungen ist nicht zu beanstanden. Die Berufungsbegründung enthält diesbezüglich keine Angriffe.

Insgesamt gibt die Berufung zu einer Abänderung des angefochtenen Urteils keine Veranlassung.

Im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen wird der Berufungsklägerin eine Rücknahme der Berufung aus Kostengründen anheimgestellt.

Im Fall der Berufungsrücknahme ermäßigen sich die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 Kostenverzeichnis zum GKG).

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