OLG Frankfurt 19. Zivilsenat — 19 U 128/05 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2007-08-03

Aktenzeichen: 19 U 128/05

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2007:0803.19U128.05.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 325 BGB, § 434 BGB, § 437 BGB, § 440 BGB

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 12.5.2005 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Mit der Klage begehrte der Kläger von den Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung aus einem notariellen Kaufvertrag der Parteien vom 24.8.1998 (Anlage K 1, BI. 9 - 24 d. A.) über die Liegenschaft‚ A-Straße ... in Stadt1, hilfsweise die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Die Beklagten zu 1a) -1e) sind die Rechtsnachfolger des im August 2006 verstorbenen Beklagten zu 1). Der Kläger erwarb den Grundbesitz von den Beklagten bzw. deren Rechtsvorgänger für 900.000,00 DM, wobei auf die zu jenem Zeitpunkt im Anwesen vorhandenen Eigentumswohnungen die im Kaufvertrag genannten Beträge jeweils entfallen sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des genannten Kaufvertrages verwiesen. Die Beklagten zu 1) bis 5) bzw. deren Rechtsvorgänger hatten ursprünglich einen Kaufpreis von 1,2 Mio. DM verlangt.

In dem Haus befanden sich beim Erwerb durch die Beklagten im Jahre 1977 ursprünglich 4 Wohnungen, die von der Familie der Beklagten zu 1) und 5) auch gemeinsam genutzt wurden. 1978 erhielten die Beklagten zu 1) und 5), damals alleinige Eigentümer der Liegenschaft, ein öffentliches Wohnungsbaudarlehen bewilligt. Zugunsten der Bank1 erfolgte die Eintragung einer entsprechenden Hypothek im Grundbuch. Das Darlehen wurde im Jahre 1993 vorzeitig und freiwillig in vollem Umfange von den Beklagten zu 1) und 5) zurückgeführt. Mit entsprechender Löschungsbewilligung der Bank1 vom 16.12.1993 erfolgte auch die Löschung der Hypothek.

Mit Bescheid vom 2.9.1994 setzte das Amt für Wohnungswesen der Stadt1 das Ende der Eigenschaft „öffentlich geförderter Wohnraum“ gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG auf den 31.12.2004 (Anlage K 9, Bl. 182 d. A.) fest.

Im April 1995 übertrugen die Beklagten zu 1) und 5) 4/5 ihres Grundeigentums an dieser Liegenschaft auf ihre Kinder, die Beklagten zu 2) - 4). Zugleich wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Wohnungseigentum gebildet. In den entsprechenden Wohnungseigentumsblättern des Grundbuches war die gelöschte Hypothek zugunsten der Bank1 nicht mehr aufgeführt. Anlässlich des Abschlusses des streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrages der Parteien war der Bescheid des Amt für Wohnungswesen nicht Gegenstand der Erörterung. Dieser Umstand der Wohnungsbindung wurde dem Kläger seitens der Stadt1 unter dem 14.1.2000 mitgeteilt (Anlage K 2, BI. 29, 30 d. A.).

Die Beklagten zu 1) und 5) haben gegen den Bescheid der Stadt1 vom 2.9.1994 Widerspruch eingelegt, der von der Stadt1 unter dem 14.7.2003 (Bl. 257 ff. d. A.) zurückgewiesen wurde. Die von den Beklagten zu 1) und 5) diesbezüglich erhobene Klage zum Verwaltungsgericht haben die dortigen Kläger sodann in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Eine der Wohnungen war beim Erwerb der Liegenschaft vermietet, die restlichen wurden geräumt an den Kläger übergeben. Eine der Wohnungen bewohnt der Kläger selbst.

Nach Kenntnis der Umstände hinsichtlich der Sozialbindung holte der Kläger ein Gutachten des Sachverständigen B zum Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt des Kaufvertrages ein, das den Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Sozialbindung auf 465.000,00 DM schätzte. Wegen des Inhalts des Gutachtens im Einzelnen wird auf die Anlage K 5 (Bl. 33 - 54 d. A.) verwiesen.

Der Kläger hat vorgetragen, er hätte die Liegenschaft nicht erworben, wenn ihm dieser Umstand damals bekannt gewesen wäre. Das Angebot auf Rückabwicklung des Kaufvertrages nahm er indes nicht an und gab die erforderliche Rücktrittserklärung nicht ab. Der Kläger hat vorgetragen, er sei durch das Verschweigen der - zwischen den Parteien nach wie vor streitigen - Sozialbindung seitens der Beklagten arglistig getäuscht worden.

Der Differenzbetrag des vom Sachverständigen festgestellten Verkehrswertes zum tatsächlich vom Kläger an die Beklagten gezahlten Kaufpreis ist Gegenstand der Klage.

Zur weiteren Begründung seines behaupteten Schadens hat der Kläger mit Schriftsatz vom 13.2.2005 vorgetragen, er hätte einen von ihm bereits beantragten und genehmigten Umbau zur Renovierung des Anwesens und zur Errichtung von Luxuswohnungen zum 31.12.1999 fertig stellen können. Der nach dem Umbau mögliche Mietertrag würde bis zum Zeitpunkt des Wegfalls der Sozialbindung rund 200.000,00 € (für 4 Jahre) betragen haben. Bei bestehender Sozialbindung und ohne Renovierung wären indes nur rund 75.000,00 € zu erzielen gewesen, ihm seien mithin Mieteinnahmen in Höhe von 125.000,00 € entgangen.

Hypothetisch, so trägt der Kläger ferner vor, hätte er über einen Verkauf des sanierten Wohnraums einen Reinerlös von rund 500.000,00 € erzielen können, während derzeit bei einem Verkauf der sanierten Wohnungen nur noch ein Reinerlös von 400.000,00 € möglich wäre. Zu dieser Gewinneinbuße käme noch ein Zinsausfall hinsichtlich des erwarteten Reinerlöses für die letzten 4 Jahre, der auf der Grundlage einer Verzinsung von 5 % etwa 100.000,00 € betragen würde.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an ihn als Gesamtschuldner 222.411,96 EUR (= 435.000,00 DM) nebst 5 % Zinsen über dem Diskontsatz seit dem 30.1.2001 zu zahlen,

hilfsweise,

die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 460.162,69 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Diskontsatz seit dem 30.1.2001 Zug um Zug gegen die Rückübertragung des Hausgrundstücks A-Straße ..., Grundbuch von Stadt1, Bezirk 25, Band 124, Blatt 4102, 4105, 4101, 4103, 4104 gemäß notariellem Vertrag des Notars C, Urkundenrolle .../98 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verneinen jegliches arglistige Verhalten ihrerseits gegenüber dem Kläger. Sie behaupten, in Unkenntnis des Bescheides der Stadt1 vom 2.9.1994 davon ausgegangen zu sein, dass mit der Rückführung der öffentlichen Gelder auch die Sozialbindung entfallen sei. Deshalb und wegen der schon 1993 erfolgten Löschung der Hypothek hätten sie auch keinen Anlass gesehen, den Kläger auf diese Vorgänge anlässlich des Kaufvertrages der Parteien hinzuweisen. Im Übrigen bestehe eine Sozialbindung der an den Kläger verkauften Wohnungen nicht.

Die Beklagten zu 2) bis 4) haben überdies die Auffassung vertreten, nicht als Gesamtschuldner für eine etwaige Haftung der Beklagten zu 1) und 5) einstehen zu müssen.

Im Übrigen haben sie die Einrede der Verjährung erhoben.

Hinsichtlich der Schadenshöhe beanstanden sie, dass der Kläger ohne jede nähere Begründung die Differenz zwischen dem Betrag des Gutachtens B und dem vereinbarten Kaufpreis geltend mache. Der Schaden sei auf diese Weise unzutreffend berechnet. Überdies habe der Kläger einen sehr günstigen Kaufpreis ausgehandelt. Schließlich haben sie auch inhaltliche Einwendungen gegen das Gutachten geltend gemacht, insbesondere deshalb, weil der Sachverständige die zeitliche Begrenzung der Sozialbindung sowie die weitere Nutzung der vermietet übergebenen Wohnung durch den Mieter nicht berücksichtigt habe.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat mit am 12.5.2005 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen, weil zwar dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß §§ 434, 437, 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a. F. wegen des Bestehens einer Sozialbindung in Betracht komme, der Kläger jedoch seinen behaupteten Schaden nicht schlüssig dargelegt habe. Der Kläger habe insbesondere nicht hinreichend zu den während des Bestehens der Sozialbindung erzielten Mieteinnahmen sowie zu den Plänen zur wirtschaftlichen Verwertung des Anwesens vorgetragen. Das bloße Aufzeigen von Planungsalternativen genüge nicht.

Wegen der näheren Begründung wird auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Gegen dieses ihm am 25.5.2005 zugestellte Urteil hat der Kläger am 23.6.2005 Berufung eingelegt und diese am 25.7.2005 begründet.

Mit der Berufung beschränkt der Kläger seinen Klageantrag auf eine Schadensersatzforderung in Höhe von 200.000,00 €.

Der Kläger vertritt die Auffassung, das Landgericht habe unter Verstoß gegen § 139 ZPO entschieden. Im Übrigen wiederholt und vertieft er sein erstinstanzliches Vorbringen, wobei er hinsichtlich der abgeschlossenen Mietverträge konkretisierend vorträgt.

Auf Hinweis des Senats nimmt der Kläger unter Abstandnahme von der zunächst beantragten gesamtschuldnerischen Verurteilung die Verkäufer der Eigentumswohnungen bzw. deren Rechtsnachfolger auf jeweils 40.000,00 € in Anspruch.

Er beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main abzuändern und die Beklagten zu 1) bis 5) bzw. deren jeweiligen Rechtsnachfolger zu verurteilen, an den Kläger je 40.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 30.1.2001 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen übereinstimmend,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung.

Wegen des Sach- und Streitstandes in der Berufungsinstanz wird auf die Feststellungen des Landgerichts sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 437, 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a. F..

Allerdings lagen die Anspruchsvoraussetzungen für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch dem Grunde nach vor. Die für die streitgegenständlichen Wohnungen noch bis zum 31.12.2004 bestehende Sozialbindung stellt einen Rechtsmangel dar (BGHZ 67, 134; NJW 2000, 1256; WM 1984, 214). Die Wohnungsbindung schränkt den Erwerber der Wohnungen in seinen rechtlichen Befugnissen, nämlich der Befugnisse zur Eigen- und Fremdnutzung ein (§§ 4 ff. WoBindG). Infolgedessen besteht eine Haftung der Verkäufer nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB a. F. wegen anfänglichem Unvermögen der Beklagten, dem Kläger das Eigentum frei von der Belastung der Sozialbindung zu verschaffen. Darauf, dass sich die Beklagten oder deren Rechtsnachfolger hinsichtlich der fortbestehenden Sozialbindung in einem Rechtsirrtum befanden, weil sie davon ausgegangen sind, dass bereits mit der Rückzahlung des Förderdarlehens die Sozialbindung gleichsam automatisch entfällt, kommt es wegen der verschuldensunabhängigen Haftung für Rechtsmängel nicht an. Daher ist auch der Vortrag der Parteien zur vermeintlichen arglistigen Täuschung des Klägers durch die Verkäufer der Wohnungen unerheblich. Von dem Fortbestehen der Sozialbindung bis zum 31.12.2004 hatte der Senat im Übrigen auch wegen des entsprechenden rechtskräftigen Bescheides der Stadt1 vom 2.9.1994 auszugehen. Eine anspruchsausschließende oder ein Mitverschulden begründende Kenntnis des Klägers von der auf den Wohnungen lastenden Sozialbindung lag nicht vor, insbesondere war diese für den Kläger allein aus den Eintragungen im Grundbuch nicht erkennbar. Sonstige Umstände, auf Grund derer auf eine Kenntnis des Klägers geschlossen werden könnte, haben die Beklagten nicht vorgetragen.

Der sich von §§ 434, 440 I BGB gewährte Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist auf das positive Interesse gerichtet, d.h. dass der Käufer so zu stellen ist, wie er stehen würde, wenn der Verkäufer den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Es geht mithin um die Differenz der Vermögenslagen des Käufers mit und ohne Sozialbindung. Erforderlich ist eine konkrete Schadensberechnung des Gläubigers. Diesen Anforderungen an eine konkrete Berechnung des ihm infolge der befristet bis zum 31.12.2004 fortbestehenden Sozialbindung der Wohnungen genügt der Vortrag des Klägers nicht, so dass das Landgericht im Ergebnis zutreffend die Klage wegen unschlüssigen Vortrages des Klägers zur Höhe des ihm infolge des Rechtsmangels entstandenen Schadens abgewiesen hat. Auch in der Berufungsinstanz hat der Kläger den erforderlichen Vortrag trotz der Hinweise des Senats in der mündlichen Verhandlung vom 27.1.2006 (Bl. 433 ff. d. A.) und in der mündlichen Verhandlung vom 27.4.2007 nicht gehalten.

Dabei liegt ein Schlüssigkeitsmangel des Vortrages bereits darin begründet, dass der Kläger nicht klargestellt hat, welchen der verschiedenen Berechnungswege für seinen Schaden er letztlich verfolgen will. So hat er zunächst seinen Schadensersatzanspruch auf den geringeren Wert des erworbenen Hausgrundstücks auf Grund der fortbestehenden Sozialbindung gestützt, des weiteren sodann auf der Grundlage seines Vortrages zu von ihm geplanter Sanierungsarbeiten zur Herstellung von Luxuswohnungen auf entgangenen Mietzins für die Zeit des Fortbestehend der Sozialbindung und schließlich auf entgangenen Gewinn hinsichtlich eines beabsichtigten Verkaufs der sanierten Wohnungen. Trotz Hinweises des Senats bereits in der mündlichen Verhandlung vom 27.1.2006 erfolgte keine Klarstellung dazu, welchen Schaden der Kläger geltend machen will. Die Berufungsbegründung lässt lediglich erkennen, dass der in erster Instanz zunächst verfolgte Gesichtspunkt einer Minderung des Verkehrswertes des Anwesens wegen der fortbestehenden Sozialbindung nicht weiterverfolgt werden sollte. Entsprechend findet sich hier auch kein Antrag auf Einholung eines hierauf gerichteten Sachverständigengutachtens, dies obgleich der Kläger selbst erkannt hat, dass das vorgelegte Gutachten des Sachverständigen B keine hinreichende Grundlage für die Begründung eines Schadens darstellen konnte.

Unabhängig davon ist der Vortrag des Klägers hinsichtlich aller denkbaren Schadensberechnungen nicht hinreichend substantiiert.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht einen hinreichenden Vortrag zu einem Schaden in Höhe der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis in der Bezugnahme auf das Gutachten des Sachverständigen B vom 16.10.2000 nicht gesehen. Dieses berücksichtigt nicht, dass die Sozialbindung für die Wohnungen lediglich noch für die Dauer von etwa sechs Jahren nach Verkauf des Grundstücks bestand. Auf die näheren Ausführungen des Landgerichts hierzu wird Bezug genommen. Insbesondere stellt der geringere Verkehrswert der Liegenschaft für sich genommen nur dann einen Schaden dar, wenn der Kläger - in Kenntnis der Sozialbindung - eine Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises hätte erzielen können. Das haben die Beklagten in Abrede gestellt.

Hinsichtlich der entgangenen Mietzinses sowie des entgangenen Gewinns im Falle einer Umsetzung der beabsichtigten Sanierung der Wohnungen und der Schaffung von sog. Luxuswohnungen fehlt es bereits an einem hinreichend substantiierten Vorbringen des Klägers zur Ernsthaftigkeit der Absicht zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Die diesbezügliche Behauptung hat der Kläger - wiederum trotz entsprechender Hinweise des Senats - nicht konkretisiert. Er hat weder in der Zeit vom Abschluss des notariellen Kaufvertrages bis zur Erlangung der Kenntnis von der bestehenden Sozialbindung im Jahre 2000 zu bereits begonnenen oder gar abgeschlossenen Planungen vorgetragen, noch eine hinreichende Erklärung dafür geliefert, weshalb er diese Planungen nicht umgesetzt hat. Soweit der Kläger bereits erstinstanzlich vorgetragen hat, ein von ihm zum Zwecke der Sanierung geplanter Umbau des Anwesens sei bereits genehmigt gewesen und habe bis Ende 1999 durchgeführt werden können, fehlen trotz des Bestreitens der Beklagten hierzu jegliche weiteren Darlegungen, insbesondere werden weder die Umbauplanungen noch die Genehmigung vorgelegt. Welche konkreten Modernisierungsmaßnahmen zu welchem konkreten Kostenaufwand beabsichtigt war, wird nicht dargelegt. In der Berufungsinstanz wird lediglich eine Architektenplanung aus 2003 vorgelegt, verbunden mit der Behauptung, gemäß diesen Planungen habe der Umbau erfolgen sollen und wird vorgetragen, es liege eine Baugenehmigung vom März 2005 vor. Die bloße Behauptung einer beabsichtigten Sanierung bis 1999 ist hingegen nicht näher belegt und damit einer tatsächlichen Verifizierung nicht zugänglich. Auch im Rahmen hypothetischer Schadensberechnung ist es erforderlich, die ernsthafte Absicht einer umfänglichen Sanierung konkret darzutun und zu belegen. Hieran aber fehlt es im Vortrag des Klägers. Ersichtlich waren die Planungen auch noch nicht so weit gediehen, dass bereits ein Finanzierungskonzept erstellt wurde. Vielmehr hat der Kläger lediglich vorgetragen, im Hinblick auf vorhandenes Eigenkapital und das Vermögen seiner Eltern wäre die Finanzierung problemlos möglich gewesen. Allein der pauschal gehaltene Hinweis darauf, dass bereits Finanzierungsgespräche mit einer Bank geführt worden seien, ist nicht hinreichend, so dass auch dem überdies unzureichenden Beweisangebot auf Vernehmung des Sachbearbeiters der (nicht benannten) Bank nicht nachzugehen war. Dementsprechend sind diejenigen Schadensberechnungen, die auf der Behauptung des beabsichtigten Umbaus beruhen, nicht hinreichend schlüssig, so dass auf die Einzelheiten der Berechnungen des Klägers nicht einzugehen war. Im Übrigen ist es auch wenig nachvollziehbar, dass der Kläger sein Sanierungsvorhaben nicht nach Ablauf der Mietbindungsfrist durchgeführt hat. Soweit er unter Bezugnahme auf eine Baugenehmigung vom März 2003 vorträgt, er habe 2004 mit den Umbauarbeiten beginnen können, jedoch sei die Marktlage ungünstiger geworden, ist der Hinweis auf eine sich zwischenzeitliche Verschlechterung der Marktbedingungen zur Vermietung oder zum Verkauf von luxussanierten Eigentumswohnungen zu pauschal, um erheblich oder einer Beweisaufnahme zugänglich zu sein. Immerhin errechnete der Kläger auch bei späterem Beginn der Umbaumaßnahmen noch eine Verkaufsrendite von 400.000,00 €.

Mithin könnte der Kläger seinen Schadenersatzanspruch - mit der von ihm im Übrigen in allen Berechnungen nicht vorgenommenen Einschränkung, dass er eine der Wohnungen selbst bewohnt - allein darauf stützen, dass ihm in der Zeit während des Bestehens der Sozialbindung infolge der ihm durch das WoBindG auferlegten Beschränkungen hinsichtlich der Miethöhe und der berechtigten Mieter ein Schaden entstanden ist. Ohne die Berücksichtigung der vermeintlichen Umbaupläne konnte insoweit nur dann ein Schaden entstehen, wenn der Kläger ohne die Sozialbindung der Wohnungen bei fortbestehendem Zustand der Wohnungen einen höheren Mietwert hätte erzielen können oder aber im Falle der Vermietung der Wohnungen unter Verstoß gegen die Vorschriften des WoBindG ihm ein Schaden in Höhe einer ggf. zu zahlenden Fehlbelegungsabgabe entstanden wäre. Dazu aber fehlt jeglicher Vortrag. Aus dem Vortrag des Klägers ergibt sich im Übrigen auch nicht, welchen Mietzins er für die einzelnen Wohnungen tatsächlich

erzielt hat, insbesondere, ob nach Abschluss der Mietverträge Mieterhöhungen erfolgten oder ob umgekehrt die Mieterhöhungsmöglichkeiten des Miethöhegesetzes ausgeschöpft wurden. Auch hinsichtlich der für die Wohnungen ohne die bestehende Sozialbindung erzielbaren Mieten erfolgte kein konkreter Vortrag.

Nach alledem fehlt es an einem hinreichenden Vortrag des Klägers zu einem ihm infolge der bei Abschluss des Kaufvertrages noch bestehenden Sozialbindung der Wohnungen entstandenen Schaden, so dass es bei der vom Landgericht ausgesprochenen Abweisung der Klage verbleiben musste und die Berufung entsprechend zurückzuweisen war.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).

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