VG Frankfurt 10. Kammer — 10 E 2024/98 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2002-01-22

Aktenzeichen: 10 E 2024/98

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2002:0122.10E2024.98.0A

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Auf die Einziehung der Grundsteuer als ertragsunabhängiger Objektsteuer hat es grundsätzlich keinen Einfluss, ob das Steuerobjekt einen Ertrag abwirft.

Bei bebauten Grundstücken i.S. der §§ 33 Abs. 1 S. 1 Grundsteuergesetz ist davon auszugehen, dass die Grundsteuerpflichtigkeit an die objektive Möglichkeit der Nutzung bezugsfertiger Gebäude anknüpft.

Grundsteuererlass kommt nur in Frage, wenn die wesentliche Ertragsminderung den Eigentümer in einem solchen Umfang trifft, dass sie ihm nicht mehr zumutbar ist.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Kostenbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die zur ... gehörende Klägerin erwarb nach eigenen Angaben das streitgegenständliche Grundstück im Dezember 1993. Voreigentümerin war die ... , welche in dem Gebäude geschäftsansässig gewesen und im Zeitpunkt des Erwerbs ausgezogen war.

2 Die Beklagte hatte mit Bescheid vom 07.12.1993 gegenüber der ... , noch an die Anschrift " ... " adressiert, die jährliche Grundsteuer auf 34.440,-- DM festgesetzt. Aufgrund der Erhöhung des Hebesatzes von 400 % auf 530 % durch Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten vom 18.11. und 16.12.1993 setzte die Beklagte die Grundsteuer mit Bescheid vom 20.01.1994 gegenüber der ... , welche zu dieser Zeit schon in die ... umgezogen war, auf jährlich 45.633,-- DM fest. Am 11.02.1994 ging ein Schreiben der ... und der Klägerin bei der Beklagten ein, worin mitgeteilt wurde, dass gemäß Vertrag vom 01.01.1994 der Eigentumsübergang stattgefunden habe und die Klägerin die Grundabgaben zum 01.01.1994 übernehme. Daraufhin stornierte die Beklagte die Abgabenforderung mit Bescheid vom 08.03.1994 gegenüber der ... und setzte mit Bescheid ebenfalls vom 08.03.1994 die jährliche Grundsteuer gegenüber der Klägerin ebenfalls auf 45.633,-- DM fest.

3 Mit Grundsteuermessbetragsmitteilung vom 01.07.1994 wurde der Einheitswert ab 1994 gegenüber der Klägerin auf 2.460.000,-- DM festgesetzt. Aufgrund einer weiteren Anhebung des Hebesatzes auf 570 % durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten vom 15.12.1994 wurde der Grundsteuerjahresbetrag mit Bescheid vom 31.01.1995 gegenüber der Klägerin auf 49.077,-- DM für 1995 festgesetzt. Zum Stand des Steuerkontos ist angegeben: "ausgeglichen".

4 Mit Schreiben vom 20.03.1996 beantragte die Klägerin gemäß § 33 Grundsteuergesetz den Erlass der von ihr für das Jahr 1995 gezahlten Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung des nicht eigengenutzten Grundstückes, welches trotz erheblicher Bemühungen nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen bisher leer stehe, weil keine Mietverträge abgeschlossen worden seien.

5 Mit Schreiben vom 06.05.1996 lehnte die Beklagte den Antrag auf (teilweisen) Erlass der Grundsteuer ab. Die als "Stellungnahme" vorangestellte Begründung legt dar, dass die Klägerin die wesentliche Minderung des Rohertrages zu vertreten habe. Zu den vom Steuerpflichtigen selbst zu vertretenden Risiken gehörten auch Probleme, die bei der erstmaligen Vermietung neuer Objekte auftreten. Gegen diese Ablehnung des Erlassantrages legte die Klägerin mit Schreiben vom 20.05.1996 Widerspruch ein, den sie mit Schreiben vom 28.06.1996 begründete.

6 Die Klägerin bot ihre Liegenschaft ausweislich der zu der Gerichts- wie auch der Behördenakte gereichten Nachweise im Jahre 1994 zu einem Quadratmeterpreis von 55,-- DM pro Quadratmeter bzw. 50,-- DM pro Quadratmeter zuzüglich Nebenkostenpauschale und Maklerprovision an. Aus einem Schreiben vom 23.09.1994 (Blatt 142 der Gerichtsakte) ist zu entnehmen, dass eine Firma ein Miet angebot zu folgenden Konditionen abgegeben hatte:

7 "- Festanmietung für fünf Jahre und einmal fünf Jahre Verlängerungsmöglichkeit ab 01.01.1995.

8 - Einzug 01.07.1995, das heißt: halbes Jahr mietfrei.

9 - Mietpreisvorstellung BDO DM 45,00 pro Quadratmeter."

10 Ferner ergibt sich aus den von der Klägerin zu den Gerichtsakten gereichten Unterlagen, dass ihr im Jahre 1995 mehrere Mietgesuche für Büroflächen im Westend bekannt wurden bzw. zugingen (vgl. Schreiben vom 13.02. und 01.03.1995, Blatt 161 und 162 der Gerichtsakte, vom 29.05.1995, Blatt 163 der Gerichtsakte). Soweit den vorliegenden Unterlagen Preisvorstellungen der Mietinteressenten zu entnehmen sind, liegen diese bei 45,-- DM pro Quadratmeter (vgl. Blatt 161, 168, 171 der Gerichtsakte). Aus einem Schreiben des Maklerbüros ... vom 29.05.1995 (Blatt 183 der Gerichtsakte) folgt, dass ein Interessent das dritte Obergeschoss des in Rede stehenden Gebäudes der Klägerin anmieten wollte. Zu einer Einigung kam es nicht. Einem weiteren Schreiben dieses Maklerbüros vom 15.12.1995 an die Klägerin (Blatt 166 der Gerichtsakte) ist zu entnehmen, dass dieses drei Mietinteressenten aus dem Bankenbereich hatte, von welchen einer ein "Regelgeschoss" "kurzfristig" anmieten wollte, falls es zu einer Einigung über die Konditionen käme. Auch die Klägerin selbst stand in Verhandlungen mit Mitinteressenten (vgl. z.B. Blatt 167 der Gerichtsakte). Unter dem Datum des 17.06.1996 übersandte die Klägerin inhaltsgleiche Schreiben an fünf verschiedene Maklerfirmen mit folgendem Wortlaut:

11 "Wir kommen zurück auf das am 20.05.1996 in unserem Hause geführte Maklergespräch und bedanken uns nochmals für Ihre Teilnahme. Nach einer entsprechenden Aufbereitung des vorgenannten Gespräches und Vorstellung in unserem Hause bitten wir Sie, die Büroflächen zukünftig mit netto DM 39,00/m² anzubieten. Darüberhinaus werden von uns je nach Laufzeit des Mietvertrages (5- oder 10-Jahresvertrag) drei bis sechs Monate Mietfreiheit gewährt. Die Provisionszahlung wird von uns innerhalb der nächsten drei Monate d.h. bis zum 31.08.1996 im Erfolgsfall mit 3,5 Nettomonatsmieten vergütet. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Umsetzung der vorgenannten Mietvertragskonditionen..."

12 Ab Ende 1996 bot die Klägerin das Objekt ... provisionsfrei an (vgl. das in der Behördenakte vorhandene Schreiben vom 08.11.1996 an die Maklerfirma ... -Immobilien). Mietverträge wurden dann wie folgt abgeschlossen:

13 II. OG ab 01.04.1998 807,10 m² zu 35,-- DM/m²

14 EG ab 01.06.1997 460,78 m² zu 35,-- DM/m²

15 I. OG ab 01.08.1997 344,91 m² zu 30,-- DM/m²

16 III. OG ab 01.01.1998 807,10 m² zu 35,-- DM/m²

17 I. OG ab 01.04.1998 462,19 m² zu 30,-- DM/m²

18 EG ab 01.02.1999 288,86 m² zu 28,-- DM/m²

19 Mit Widerspruchsbescheid vom 10.06.1998 wies die Beklagte den Widerspruch gegen die Ablehnung des Antrags auf Grundsteuererlass für 1995 zurück. In dem Widerspruchsbescheid ist versehentlich das Datum des Ablehnungsbescheides mit "25.04.1996" bezeichnet und die Höhe der festgesetzten und gezahlten Grundsteuer statt mit 49.077,-- DM mit dem Betrag des Einheitswertes von 2.460.000,-- DM wiedergegeben.

20 Unter Berufung insbesondere auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 15.04.1983 (BVerwGE 67, 123) ist dargelegt, dass die Klägerin die eingetretene Minderung des Rohertrages im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz zu vertreten habe, da der Leerstand im Jahre 1995 auf ihre eigene unternehmerische Entscheidung zurückzuführen sei.

21 Ob der Widerspruchsbescheid ordnungsgemäß zugestellt wurde, lässt sich der vorgelegten Behördenakte nicht entnehmen, ein Absendevermerk ist nicht vorhanden.

22 Am 15.07.1998 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben, mit der sie ihr Erlassbegehren für 1995 weiterverfolgt.

23 Sie ist der Auffassung, den Wegfall des Rohertrages durch Leerstand habe sie für das Jahr 1995 nicht zu vertreten im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz, da sie alle zumutbaren Anstrengungen zur Vermietung des Objekts unternommen habe. Die Höchstmietpreise im Bereich Westend hätten im Jahre 1995 bei 57,-- DM/m² zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung und zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Der im Jahre 1995 durchschnittlich erzielte Mietzins habe bei 45,-- DM/m² netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen und Mehrwertsteuer gelegen. Für 1995 sei dieser Mietzins von 45,-- DM/m² netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer auch für das Objekt der Klägerin ortsüblich und marktgerecht, also keineswegs überhöht, gewesen.

24 Die Klägerin beantragt,

25 unter Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 06.05.1996 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 10.06.1998, die Beklagte zu verpflichten, den Grundsteuererlassantrag vom 20.03.1996 für das Grundstück ... positiv zu bescheiden.

26 Die Beklagte beantragt,

27 die Klage abzuweisen.

28 Die Beklagte vertritt die Auffassung, ein Leerstand sei in der Anfangsphase nach Neuerrichtung bzw. Umbau, wie vorliegend, grundsätzlich vom Eigentümer zu vertreten, unabhängig von den Bemühungen um eine Vermietung.

29 Ein Band das Verfahren betreffende Unterlagen der Beklagten hat vorgelegen und ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Auf den Inhalt dieser Unterlagen wird, ebenso wie auf den Inhalt der vorliegenden Gerichtsakte, zur Ergänzung des Sachverhalts Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

30 Die auf der Grundlage des § 42 Abs. 1 VwGO zulässigerweise erhobene Verpflichtungsklage ist in der Sache unbegründet. Die Ablehnung des von der Klägerin beantragten Grundsteuererlasses ist nicht rechtswidrig und verletzt die Klägerin auch daher nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

31 Rechtsgrundlage für die Beurteilung des gestellten Erlassantrages ist § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG). Im Hinblick darauf, dass bereits im Zeitpunkt des Übergangs der Verpflichtung zur Tragung der Grundsteuer im Sinne der §§ 9, 10 GrStG, nämlich dem 01.01.1995, die Eigennutzung durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Auszug dieser Firma beendet worden war, ist über den beantragten Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung auf der Grundlage des Absatzes 1 Satz 1 der vorbezeichneten Norm zu entscheiden. Danach ist unter anderem bei bebauten Grundstücken die Grundsteuer in der dort bestimmten Höhe zu erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes mehr als 20 % gemindert und diese Minderung vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist. Maßgeblich für die Entscheidung über den Erlass sind die Verhältnisse des Erlasszeitraums, mithin vorliegend das Kalenderjahr 1995 (vgl. § 34 Abs. 1 GrStG).

32 Vorliegend ist zwar davon auszugehen, dass für den rechtzeitig (vgl. § 34 Abs. 2 GrStG) gestellten Erlassantrag die Voraussetzung der wesentlichen Minderung des Rohertrages im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG im Hinblick auf den völligen Leerstand der Liegenschaft erfüllt ist. Da jedoch zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der in der mündlichen Verhandlung durchgeführten Erörterung des Sachverhalts sowie der dem Gericht vorgelegten Unterlagen feststeht, dass die Klägerin diese Ertragsminderung im Sinne des Gesetzes zu vertreten hat, fehlt es an einer wesentlichen Voraussetzung für das Entstehen des erhobenen Grundsteuererlassanspruchs.

33 Bei Auslegung des vom Gesetzgeber verwendeten Begriffes des "Vertretenmüssens" ist davon auszugehen, dass die Grundsteuer ihrem Wesen nach eine ertragsunabhängige Objektsteuer ist, was bedeutet, dass es auf die Einziehung der Grundsteuer grundsätzlich keinen Einfluss hat, ob das Steuerobjekt einen Ertrag abwirft oder nicht. Diesen Grundsatz hat der Gesetzgeber durch die vorliegend in Rede stehende Ausnahmevorschrift durchbrochen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 15. April 1983, Az.: 8 C 150/91). Weiterhin ist bei der Auslegung dieses Begriffs und Anwendung auf den jeweils zu beurteilenden konkreten Sachverhalt zu berücksichtigen, dass § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG weder an ein Miet- oder Pachtgrundstück noch an dessen Vermiet- oder Verpachtbarkeit, sondern daran anknüpft, dass das Grundstück bebaut ist (vgl. Bundesverwaltungsgericht, a.a.O.).

34 Für die Beantwortung der Frage, wann es sich um ein bebautes Grundstück im Sinne des § 33 GrStG handelt, welches als Grundlage für einen Steuererlass in Frage kommt, ist auf § 72 des Bewertungsgesetzes (BewG) zurückzugreifen. Dort ist die Abgrenzung dahingehend vorgenommen, dass unbebaute Grundstücke solche sind, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt nach dieser Legaldefinition im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sich als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 72 Abs. 1 Satz 3 BewG). Mit der Regelung in § 74 Satz 1 BewG, dass bebaute Grundstücke Grundstücke sind, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden, was er für die Fallgestaltungen des § 72 Abs. 2 und 3 BewG ausschließt, knüpft der Gesetzgeber an die objektive Möglichkeit der Grundstücksnutzung an, ohne dass überprüft wird, wie der Vermieter seine Grundstücke tatsächlich nutzt. Die konkreten Umstände der Nutzung im Einzelfall werden grundsätzlich nur bei Festsetzung des Einheitswertes berücksichtigt (vgl. §§ 13 Abs. 1, 16 Abs. 1 GrStG, 79 Abs. 1 und 2, 19 Abs. 4, 22 BewG).

35 Nach alledem kann die Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG als eng auszulegende Ausnahmeregelung nur in den Fällen greifen, in denen eine wesentliche Ertragsminderung des grundsteuerbelasteten Grundstückes den Eigentümer in einem solchen Umfange trifft, dass sie ihm nicht mehr zumutbar ist. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. das Urteil vom 15. April 1983, a.a.O.) geht das Gericht davon aus, dass von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung dann keine Rede sein kann, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder er es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Der Steuerpflichtige hat mit anderen Worten eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, a.a.O.).

36 Solche Umstände sind vorliegend nicht ersichtlich. Das von der Klägerin vorgelegte Tatsachenmaterial zeigt auf, dass diese ihre Vermietungsbemühungen für das Jahr 1995 zunächst darauf richtete, nach Abschluss der umfangreichen Umbau- und Modernisierungsarbeiten im Jahre 1995 einen Mietpreis von 55,-- bis 50,-- DM/m² plus Nebenkostenvorauszahlung, Maklerprovision u.a. zu erzielen. Dazu hat sie die Anlagen K 1 bis K 21 (Blatt 125 - 152 der Gerichtsakte) vorgelegt. Die Anlagen K 5, K 7, K 8 zum Schriftsatz vom 16. Juli 2001 (Blatt 113 ff.), K 16 bis K 19 enthalten diese Preisvorstellungen, die Anlagen K 1, K 3, K 4, K 6, K 9 bis K 12, K 14 und K 20 bis K 21 enthalten keine Angaben über den Mietpreis, die Anlage K 2 ergibt, dass bereits Mitte 1994 ein Kunde für die Anmietung von Flächen im hier interessierenden Objekt vorhanden war, Preisvorstellungen werden nicht genannt. Aus Anlage K 15 (Blatt 142 der Gerichtsakte) ist zu ersehen, dass im Herbst 1994 ein Interessent vorhanden war, der eine Festanmietung für fünf Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit ab dem 01.01.1995 anstrebte, bei einer Preisvorstellung von 45 DM/m² und Mietfreiheit bis zum 01.07.1995. Auf dieses Angebot ging die Klägerin nicht ein (vgl. Blatt 142 der Gerichtsakte). Aus Anlage K 13 zum vorbezeichneten Schriftsatz (Blatt 139 der Gerichtsakte) ist zu ersehen, dass die Klägerin im September 1994 einer Rechtsanwaltskanzlei ein Mietangebot für 47,50 DM/m² bei einem Mietabschluss für 24 Monate und 50,-- DM/m² für 26 Monate nebst Anpassungsklausel und Nebenkostenvorauszahlung zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer unterbreitete. Auch hier kam es zu keinem Abschluss. Anlage K 28 (Blatt 161 der Gerichtsakte) zeigt auf, dass Anfang 1995 ein weiterer Interessent vorhanden war, der im interessierenden Bereich Büroräume (600 bis 800 Quadratmeter) zu einem Quadratmeterpreis von 45,-- DM anmieten wollte, welche repräsentativ - bevorzugt Stilaltbau - sein sollten. Ob das Scheitern des Vertragsabschlusses auf die höher liegenden Mietvorstellungen der Klägerin oder den Umstand, dass sie keinen "Stilaltbau" anbieten konnte, zurückzuführen ist, ist dem Vorbringen der Klägerin nicht zu entnehmen. Weitere von der Klägerin vorgelegte Unterlagen (vgl. Blatt 162 - 168 der Gerichtsakte) - Anlagen K 29 bis K 35 - ist zu entnehmen, dass für die in Rede stehende Gegend einschließlich des Objektes der Klägerin Mietinteressenten - ein Kundenkreis - vorhanden war.

37 Nach alledem kann dem von der Klägerin unterbreiteten Sachverhalt kein Anhaltspunkt dafür entnommen werden, dass der Leerstand im Jahre 1995 auf Umständen beruhte, die außerhalb des Einflussbereiches der Klägerin lagen. Als geeignete und zumutbare Maßnahme zur Verhinderung des Leerstandes konnte mithin erwartet werden, dass die Klägerin ihre Vermietungsbedingungen der zum damaligen Zeitpunkt vorhandenen Nachfrage anpasste. Insbesondere kann aufgrund der vorliegenden Unterlagen davon ausgegangen werden, dass die Klägerin mit einer Senkung der Mietpreisvorstellungen und/oder Verbesserung sonstiger Angebotsbedingungen, wie z.B. der Maklerprovision oder des Angebots mietfreier Zeiten, wie sie mit dem dargestellten Rundschreiben vom 17.06.1996 für einen späteren Zeitraum belegt sind, Vertragsabschlüsse hätte ermöglichen und damit die Minderung des Rohertrages vermeiden oder absenken können. Auch der Umstand, dass die Klägerin dann ca. zwei Jahre später ihre Preisvorstellungen um 20,-- DM/m² und mehr reduzierte, lässt darauf schließen, dass das Festhalten an den hohen Ertragserwartungen im hier interessierenden Zeitraum auf eine unternehmerische Entscheidung zurückzuführen ist, die im Verantwortungsbereich der Klägerin liegt und mithin von ihr zu vertreten ist.

38 Nach alledem kommt es nicht mehr entscheidungserheblich darauf an, ob - wie die Beklagte meint - die Erlassvoraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Fällen der vorliegenden Art deshalb nicht greifen, weil ein Leerstand in der Anfangsphase nach Neuerrichtung bzw. Umbau bzw. Renovierung nach einem neuen unternehmerischen Konzept grundsätzlich vom Eigentümer zu vertreten ist, unabhängig von den Bemühungen um eine Vermietung.

39 Als Unterlegene hat die Klägerin die Kosten des Verfahrens gemäß § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen.

40 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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