OLG Frankfurt 24. Zivilsenat — 24 U 182/04 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2005-07-01

Aktenzeichen: 24 U 182/04

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2005:0701.24U182.04.0A

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Auf die Berufungen der Klägerin und der Widerbeklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 23. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 4. August 2004 abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, der Klägerin und jedem nachfolgenden Eigentümer der 19 Wohnungen, gelegen im Anwesen …straße X in Stadt1, den Zugang von der …straße aus über ihr Anwesen …straße Y unter Nutzung eines 3 bis 4 m breiten Grundstückstreifens zu gewähren, der im westlichen Grundstücksbereich unter der … hindurch von der südlichen Grundstücksgrenze bis zur nördlichen Grundstücksgrenze verläuft.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung seitens der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 15.000,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagten können die Vollstreckung seitens der Widerbeklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Widerbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Beklagten sind mit mehr als € 20.000,00 beschwert.

Gründe

1 I.

Der jetzige Prozessbevollmächtigte der jetzigen Widerbeklagten war Zwangsverwalter des in Stadt1 gelegenen Grundbesitzes …straße Y (Flurstück 1) und in erster Instanz der Kläger des vorliegenden Rechtsstreits. Mit seiner Klage begehrte er die Einräumung eines Notwegs. Die Beklagten haben das Nachbargrundstück …straße Y am ... Mai 2002 käuflich erworben. Im Wege der Widerklage verlangen sie Räumung und Herausgabe eines Grundstücksteils.

2 Auf dem früheren Grundstück …straße Y (Flurstück Nr. 2;1011 qm) stand bereits 1984 ein Wohn- und Geschäftshaus. Dort wurde das ...haus betrieben. Nördlich des Grundstücks befanden sich Bauplätze.

3 Im Zuge der Bebauung dieser Bauplätze durch die „A“ wurde am 23. November 1984 der Bauantrag zur Errichtung eines „Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage“ gestellt. Die Baugenehmigung wurde am 15. Mai 1985 erteilt. Die Baumaßnahme erfasste auch einen Teil des Grundstücks Flurstück 2.

4 Am 17. Dezember 1984 wurde von dem ehemaligen Grundstück Flurstück 2 ein nördlich gelegener Teil von 288 qm abgetrennt. Dieses Teilgrundstück erhielt zunächst die Flurstücksnummer 3. Das Restgrundstück erhielt fortan die Flurstücksnummer 4. Das Flurstück Nummer 3 sollte in die Baumaßnahme einbezogen werden.

5 Mit notariellem Vertrag vom ... Juni 1985 wurde für das Grundstück …straße Y (Flurstück Nr. 4) ein dinglich gesichertes Zugangsrecht zur geplanten Tiefgarage des Neubauvorhabens begründet.

6 Das Grundstück Flurstück Nr. 3 wurde am 31. Oktober 1985 zusammen mit anderen Grundstücken zu dem neuen Grundstück Flurstück 1 – fortan: …straße X – verschmolzen. Eigentümerin war eine B aus Stadt2. Im Zuge des neuen Bauvorhabens entstanden eine Tiefgarage im Untergeschoss, ein ...markt im Erdgeschoss, Geschäftsräume (Ladenfläche) im ersten Obergeschoss und 19 Wohnungen in den höheren Geschossen.

7 Der Zugang zu den Wohnungen erfolgte über das Grundstück …straße Y (Flurstücksnummer 4) über dessen westlichen Grundstücksteil. Ein eigener Zugang zur öffentlichen Straße wurde durch die Art der Bebauung nicht ermöglicht. Der Zugang zu dem ...markt lag im Gebäude …straße Y (Flurstücksnummer 4) mit einer Fläche von 28 qm. Eine dingliche Absicherung (Grunddienstbarkeiten) erfolgte nicht; auch eine Baulast wurde nicht eingetragen.

8 Das ...haus nutzte die Ladenfläche im ersten Obergeschoss des Neubaus als Geschäftsraum. Der Zugang zu diesen Geschäftsräumen erfolgte über das Flurstück 4. Mit Ausnahme eines Zugangs zum üblichen Treppenhaus verfügte das Ladenlokal des Neubauvorhabens über keinen eigenen Zugang. Das Anwesen …straße Y war von der Tiefgarage des Neubaus direkt zu erreichen.

9 Das Anwesen …straße X (Flurstück Nr. 1) stand später im Eigentum einer GbR C.

10 Am 1. März 2000 wurde für die 19 Wohnungen, für die ebenso wie für die übrigen Räumlichkeiten des Neubaus Wohnungseigentum begründet war, die Zwangsverwaltung angeordnet. Der jetzige Prozessbevollmächtigte der Widerbeklagten wurde zum Zwangsverwalter bestellt. Daneben gab es noch Zwangsversteigerungsverfahren.

11 Mit notariellem Kaufvertrag vom ... Mai 2002 erwarben die Beklagten das Anwesen …straße Y (Flurstück Nr. 4). Die Übergabe erfolgte am 15. Juli 2002. Mit Schreiben an den früheren Kläger vom 26. Juli 2002 verlangten die Beklagten wegen der Inanspruchnahme ihres Grundstücks durch den Wohnungszugang und den Eingangsbereich des ...marktes eine anderweitige Lösung. Mit Schreiben vom 17. September 2002 verlangten sie eine monatliche „Miete“ von € 1.914,00 und setzten zur Änderung der Zugänge Frist bis zum 31. Dezember 2003. Der frühere Kläger war lediglich zur Zahlung einer jährlichen Notwegrente von € 1.200,00 bereit. Eine gütliche Regelung der Parteien scheiterte.

12 Mit seiner vom 19. Dezember 2003 datierenden Klage begehrte der Kläger die Einräumung eines Notwegs über das Grundstück der Beklagten für die 19 Wohnungen des Neubaus.

13 Hilfsweise erklärte er sich zur Zahlung einer jährlichen Notwegrente von € 1.200,00 bereit. Im Wege ihrer vom 4. März 2004 datierenden Widerklage verlangten die Beklagten die Räumung und Herausgabe der auf ihrem Grundstück liegenden Eingangsfläche des ...marktes.

14 Wegen der Anträge der Parteien im Einzelnen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

15 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dem (damaligen) Kläger stehe ein Notwegrecht nicht zu, da der Zugang zu den 19 Eigentumswohnungen von einem öffentlichen Weg aus durch eine willkürliche Handlung des Bauherren, nämlich eine Bebauung bis zur Grundstücksgrenze, selbst verhindert worden sei. Für den Zugang zum ...markt sei im Übrigen ein Notweg nicht erforderlich; hier könne ein Zugang ohne Inanspruchnahme des Grundstücks der Beklagten durch eine bauliche Umgestaltung geschaffen werden.

16 Nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz erwarb die jetzige Widerbeklagte im Zwangsversteigerungsverfahren mit Zuschlagsbeschlüssen vom 15. Juni 2004 und vom 6. Juli 2004 die Tiefgarage, den ...markt, die Ladenfläche im ersten Obergeschoss und insgesamt 17 Wohnungen auf dem Flurstück Nr. 1. Die jetzige Klägerin erwarb mit Zuschlagsbeschlüssen vom 28. September 2004 die beiden restlichen Wohnungen. Die Zwangsverwaltung wurde daraufhin aufgehoben. Mit notariellem Kaufvertrag vom ... Juli 2004 erwarb die Klägerin von der Widerbeklagten die 17 ersteigerten Wohnungen, sodass sie jetzt alle 19 Wohnungen zu Eigentum besitzt.

17 Im zweiten Rechtszug haben die Klägerin und die Widerbeklagte ihren Eintritt als Partei des Rechtsstreits beantragt. Die Beklagten erheben hierzu keine Einwände.

18 Mit Schreiben vom 10. August 2004 verlangte die Klägerin von der Widerbeklagten einen Zugang zu ihren Wohnungen durch den ...markt. Dies lehnte die Widerbeklagte am 13. August 2004 ab.

19 Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin das erstinstanzliche Begehren auf Einräumung eines Notwegs weiter. Sie beruft sich darauf, das frühere Grundstück mit der Flurstücksnummer 3 habe niemals einen Zugang zu einem öffentlichen Weg besessen. Auch sei der Zugang über das Grundstück der jetzigen Beklagten seit Beginn der Neubaumaßnahme im Jahre 1984 praktiziert worden.

20 Die Klägerin beantragt,

21 unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Darmstadt vom 04.08.2004, Az.:23 O 329/03 werden die Beklagten verurteilt, der Klägerin und jedem nachfolgenden Eigentümer der 19 Wohnungen, gelegen im Anwesen …str. X, Stadt1, den Zugang von der …straße aus über ein ca. 3 – 4 m breiten Grundstücksstreifen, der von der südlichen Seite des Grundstücks der Beklagten nach Norden in Richtung zum Anwesen …str. X führt, zu gewähren;

hilfsweise wird beantragt, den Zugang gegen Zahlung einer jährlichen Notwegrente von € 1.200,00 zu währen.

22 Die Widerbeklagte erstrebt mit ihrer Berufung die Abweisung des Räumungs- und Herausgabebegehrens. Sie beruft sich darauf, die Überbauung des Grundstücks der Beklagten sei im Einverständnis aller damals Beteiligten erfolgt. Ein Umbau der Eingangssituation des ...marktes sei wirtschaftlich unzumutbar. Ferner ist sie der Ansicht, dass den Beklagten durch die Inanspruchnahme der betroffenen Fläche kein Nachteil erwachse; zur Zahlung einer Notwegrente erklärt sie sich ausdrücklich bereit.

23 Die Widerbeklagte beantragt:

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Darmstadt vom 04.08.2004, Az.:23 O 329/03 wird die Widerklage kostenpflichtig abgewiesen.

24 Die Beklagten beantragen,

die Berufungen zurückzuweisen und für den Fall des Unterliegens im zweiten Rechtszug die Revision zuzulassen.

25 Die Beklagten berufen sich auf die dingliche Rechtslage, die – von einem Leitungsrecht abgesehen – eine Belastung ihres Grundstücks nicht aufweist. Sie sind der Ansicht, ein Zugang sowohl zu den Wohnungen der Klägerin als auch zu dem Ladengeschäft der Widerbeklagten sei über das Gesamtgrundstück mit der Flurstücksnummer 1 ohne weiteres möglich. Die Rechtsvorgänger der Klägerin und der Widerbeklagten hätten das Grundstück Flurstücksnummer 1 zugebaut und den heutigen Zustand wissentlich geschaffen.

26 Wegen des weiteren Parteivorbringens im Berufungsrechtszug wird auf die Berufungsbegründungsschrift der Klägerin vom 15. November 2004 (Bl. 258 ff. d. A.) und auf den Schriftsatz der Klägerin vom 23. Juni 2005, ferner auf die Berufungsbegründung der Widerbeklagten vom 15. November 2004 (Bl. 247 ff. d. A.), sowie auf die Berufungserwiderungsschrift der Beklagten vom 13. Januar 2005 (Bl. 290 ff. d. A.) und deren Schriftsatz vom 29. Juni 2005 ergänzend Bezug genommen.

27 II.

Die form- und fristgerecht eingelegten Berufungen der Klägerin und der Widerbeklagten führen zur Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang.

28 1.

Der im zweiten Rechtszug erfolgte Parteiwechsel auf Klägerseite ist zulässig. Die Parteiwechselerklärungen des alten Klägers (Zwangsverwalter Rechtsanwalt D) und der Klägerin liegen vor. Die Beklagten haben dem Parteiwechsel zugestimmt.

29 Hinsichtlich der Widerklage liegen die Zustimmungen des alten und des neuen Widerbeklagten vor.

30 Die Widerkläger (Beklagten) haben dem Parteiwechsel zugestimmt und ihre Berufungsanträge auf die neue Widerbeklagte ausgerichtet. Die nunmehr vorliegende isolierte Drittwiderklage ist ausnahmsweise zulässig, da sie nicht durch Parteierweiterung, sondern durch „Rechtsnachfolge“ ausgelöst wurde.

31 2.

Die Berufung der Klägerin ist begründet. Ihr steht ein Notwegrecht (§ 917 Abs. 1 BGB) zu.

32 a)

Ein dingliches Wegrecht, welches den Zugang über das Grundstück der Beklagten zu den 19 Eigentumswohnungen der Klägerin ermöglichen würde, besteht nicht. Auf dem Grundstück Flurstücksnummer 4 wurde eine Grunddienstbarkeit nicht eingetragen. Dass dies versehentlich unterblieben ist, ändert an der dinglichen Rechtslage nichts. Eine öffentlich-rechtliche Baulast (§ 109 HBO a. F.; § 75 HBO n. F.) für einen Zugang über das Grundstück der Beklagten besteht ebenfalls nicht.

33 b)

Ein schuldrechtliches Wegerecht zu Lasten des Grundstücks Flurstücksnummer 4 würde, auch wenn es mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten begründet worden wäre, die Beklagten nicht binden. Ein Nutzungsentgelt wurde unstreitig nie vereinbart. Abgesehen davon, ob zwischen den früheren Grundstückseigentümern ein Leihvertrag überhaupt abgeschlossen worden ist, würde er die Beklagten als Rechtsnachfolger nicht binden, weil § 566 BGB (= § 571 BGB a. F.) auf die Leihe nicht entsprechend anwendbar ist (BGH, NJW 1994, 3156, 3158 ) und das Leihverhältnis jederzeit durch Kündigung beendet werden kann (§ 604 BGB).

34 c)

Damit bleibt der Klägerin nur ein Notwegrecht (§ 917 Abs. 1 BGB).

35 Den Eigentumswohnungen der Klägerin, die einen selbständigen „Grundstücksteil“ des Flurstücks Nr. 1 bilden (§ 1 WEG), fehlt der Zugang zu einem öffentlichen Weg.

36 Nicht entscheidend ist hierbei, ob das frühere Grundstück Flurstücksnummer 3, auf dessen Gelände sich der Zugang zu den Wohnungen befindet, jemals einen öffentlichen Zugang besaß. Denn dieses Grundstück Flurstücksnummer 3 ging in der Baumaßnahme auf und wurde zum Grundstück 1 verschmolzen. Abzustellen ist daher auf das neue Grundstück Flurstück 1, da es sich um eine einheitliche Baumaßnahme gehandelt hat. Außerdem ist zur Beurteilung der Notwegsituation auf heutige Verhältnisse abzustellen (Staudinger/Roth, BGB – Bearb. 2002, § 917 Rn 29).

37 d)

Das Grundstück Flurstücksnummer 1 besitzt ausreichenden Zugang zu einem öffentlichen Weg, dies im Norden und Osten des Grundstücks. Gleichwohl ist dieser Zugang für die Wohnungen der Klägerin nicht nutzbar. Dies verhindert die Art der Grundstücksbebauung.

38 Die Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt nämlich auch dann, wenn die vorhandene Anbindung an den öffentlichen Weg für eine ordnungsgemäß Benutzung nicht ausreicht,,daher eine zusätzliche weitere Verbindung erforderlich ist und die vorhandene Zugangsmöglichkeit aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht in Betracht kommt (vgl. Staudinger/Roth, § 917 Rn 11 und 17).

39 Nach der baulichen Konzeption des Neubaus ist ein Wohnungszugang zur Straße1 oder straße2 nicht möglich. Eine Verbindung durch den ...markt ist ebenso wie durch die (zurzeit leerstehenden) Geschäftsräume des ersten Obergeschosses nicht möglich. Sowohl der ...markt (Eigentumswohnung Nr. …) als auch die Geschäftsräume des ersten Obergeschosses (Eigentumswohnung Nr. …) bilden Sondereigentum. Dieses kann nicht nachträglich durch Zugangsregelungen beeinträchtigt werden. Außerdem beeinträchtigt eine Verkleinerung dieser Wohnungseigentumseinheiten ihre wirtschaftliche Verwertbarkeit.

40 e)

Zur wirtschaftlich sinnvollen Nutzung der Wohnungen ist aus heutiger Sicht ein separater Zugang notwendig. Die objektiven Umstände gebieten die Inanspruchnahme des Grundstücks der Beklagten.

41 Ob das Grundstück der Beklagten hierbei erheblich oder nur geringfügig belastet wird, ist nicht entscheidungserheblich.

42 Eine Interessenabwägung unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit findet nicht statt (BGH, NJW 1964, 1321, 1323 ; Staudinger/Roth, § 917 Rn 19).

43

44 f)

Ob die Baugenehmigung vom 15. Mai 1985 ordnungsgemäß erteilt worden ist, ist für die vorliegende Entscheidung ebenso irrelevant. Denn sie ändert an den heutigen Verhältnissen nichts. Immerhin wurde der Wohnungszugang von der Rechtsvorgängerin der Beklagten zumindest geduldet, sodass bei Erteilung der Baugenehmigung ein öffentlicher Zugang tatsächlich bestand.

45 g)

Entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts scheitert das Notwegrecht der Klägerin nicht an § 918 Abs. 1 BGB.

46 Es fehlt an einer willkürlichen Handlung der A. Die Grundstücksnutzung des Flurstücks 1 erfolgte ordnungsgemäß. Zwar muss jeder Bauherr bei Errichtung eines Bauwerks darauf achten, dass zu dessen Nutzung die erforderlichen Verbindungsmöglichkeiten erhalten bleiben. Wer sich keinen Weg offen hält, kann regelmäßig keinen Notweg verlangen.

47 Dieser Grundsatz findet vorliegend aber deswegen keine Anwendung, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten den Zugang ausdrücklich ermöglicht hat, sodass eine ordnungsgemäße Erschließung der Eigentumswohnungen gewährleistet war. Aus diesem Grunde ist die Bebauung des Flurstücks 1 nicht willkürlich im Sinne des § 918 Abs. 1 BGB.

48 Hierfür spricht im Übrigen die Tatsache, dass der Zugang zu dem hinterliegenden Teil des alten Grundstücks Flurstück 2 – später Nr. 3 – stets über die Fläche des heutigen Grundstücks der Beklagten führte. Die beiden Grundstücke …straße Y und …straße X waren darüber hinaus auch tatsächlich verbunden. Das Anwesen …straße Y verfügt noch heute über einen eigenen Zugang zu der Tiefgarage, die sich im Gebäude …straße X befindet; insoweit besteht eine grundbuchliche Sicherung. Darüber hinaus konnte das Ladenlokal im Anwesen …straße X von den Besuchern des ...hauses nur über das Gebäude …straße Y betreten werden, da die in den beiden ersten Obergeschossen der betroffenen Gebäude gelegenen Ladenflächen durch einen Durchbruch miteinander verbunden waren. Zudem verfügen beide Hausanwesen über eine gemeinsame Sprinkleranlage, wie sich dies aus dem Schreiben der Beklagten vom 25. Juni 2003 ersehen lässt.

49 Beide Grundstücke waren mithin schon im Zeitpunkt der Neubauerrichtung derart miteinander verbunden, dass in Teilbereichen eines der Grundstücke den Zugang zum anderen Grundstück ermöglichte. Dies spricht gegen eine willkürliche Verhinderung einer eigenen Zugangsmöglichkeit.

50 h)

Da der Klägerin nach alledem ein Notwegrecht zusteht, erweist sich die Klage als begründet, was eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung bedingt. Die Berufung der Klägerin hat Erfolg.

51 3.

Die Widerklage der Beklagten ist nicht begründet.

52 a)

Entgegen der Rechtsansicht des Landgerichts hat die Zugangssituation zu dem im Erdgeschossbereich des Anwesens Flurstück 1 gelegenen ...markts mit der Einräumung eines Notwegs nicht zu tun. Der ...markt besitzt eine ausreichende Verbindung zum öffentlichen Weg.

53 b)

Es geht vielmehr um einen Überbau (§ 912 BGB).

54 Der nordöstliche Teil des Grundstücks der Beklagten Flurstück Nr. 4 wurde im Erdgeschossbereich mit einer Fläche von 28 qm in die Neubaumaßnahme auf dem Grundstück Flurstück 1 einbezogen. Dies geschah mit Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Beklagten. Die Zustimmung bedurfte keiner besonderen Form (Palandt/Bassenge, BGB – 64. Aufl., § 912 Rn 2). Dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten über die Baumaßnahme auf dem heutigen Flurstück 1 unterrichtet war, ergibt sich nicht nur aus der notariellen Urkunde vom …. Juni 1985, sondern auch aus der Bildung und späteren Veräußerung des früheren Teilgrundstücks Flurstück 3.

55 Aus der Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Beklagten folgt deren Duldungspflicht (BGH, NJW 1983, 1112, 1113 ).

56 Denn es liegt ein sogenannter „rechtmäßiger Überbau“ vor. Die Beklagten sind als Rechtsnachfolger mangels dinglicher Absicherung zwar nicht an die schuldrechtliche Zustimmung ihrer Rechtsvorgängerin gebunden. Die Regeln der §§ 912 ff. BGB gelten aber entsprechend, da der Überbau lange vor Eintritt der Rechtsnachfolge geschaffen wurde. Er ist daher im Sinne des § 912 Abs. 1 BGB entschuldigt (BGH, a. a. O.; Palandt/Bassenge, § 912 Rn 2).

57 c)

Da die Beklagten somit die Nutzung der im nordöstlichen Bereich ihres Grundstücks gelegenen Zugangsfläche zum ...markt durch diesen dulden müssen, erweist sich die Widerklage als unbegründet, was zu einer weiteren Abänderung des landgerichtlichen Urteils führt. Auch die Berufung der Widerbeklagten hat in der Sache Erfolg.

58 4.

Sowohl Notweg als auch Überbau gewähren für den betroffenen Grundstückseigentümer den Anspruch auf eine Geldrente (§§ 913 f., 917 Abs. 2 BGB). Eine solche Rente ist aber von dem jeweiligen Gläubiger (hier: den Beklagten) geltend zu machen. Eine Regelung erfolgt durch Vertrag oder durch gerichtliche Entscheidung.

59 Vorliegend beanspruchen die Beklagten aber, nicht einmal hilfsweise, keine gerichtliche Entscheidung zu einer Geldrente. Auf den Hilfsantrag der Klägerin kommt es für die Entscheidung nicht an, da die Klägerin durch den Notweg nicht belastet wird. Über eine Geldrente hat der Senat daher in der vorliegenden Entscheidung nicht zu befinden.

60 5.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO.

61 Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben (§ 543 ZPO). Die vorliegende Entscheidung hält sich im Rahmen vorhandener höchstrichterlicher Rechtsprechung. Die Beurteilung eines Einzelfalles rechtfertigt keine Zulassung der Revision.

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