AG Wiesbaden — 93 C 6086/05 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2007-02-23

Aktenzeichen: 93 C 6086/05

ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2007:0223.93C6086.05.0A

Dokumenttyp: Urteil

Anmerkung

Der Schreibfehler in der Kostenentscheidung (Kostenquote für Beklagte richtig 36%) wurde durch Beschluss vom 16.05.2007 berichtigt.

Tenor

Die Hauptsache ist in Höhe von 8,- € erledigt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 64 % und die Beklagte 26% zutragen.

Das .Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung in der H-Straße in Wiesbaden. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages vom 22.07.1996 wird auf Bl. 25 - 33 d. A. Bezug genommen. Das Mietverhältnis ist seit dem 31.07.2006 beendet.

2 Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung aufgrund der Betriebskostenabrechnungen für die Kalenderjahre 2002, 2003 und 2004 sowie Reinigungskosten, Kopierkosten und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.

3 Mit Datum vom 04.11.2003 erstellte die Klägerin die Вetriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2002, die mit einem Nachzahlungsbetrag der Beklagten von 1.569,92 € endet (auf die Urkunde Bl. 34 d. A. wird Bezug .genommen).

4 Mit Datum vom 30.08.2004 erstellte die Klägerin die. Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003, die mit einem Nachzahlungsbetrag der Beklagten von 1.471,06 € schloss. Sie übermittelte die Abrechnung sowohl der Beklagten als auch dem Amt für Soziale Arbeit in Wiesbaden. Letzteres leistete eine Abschlagszahlung von 1.036,76 €. Den noch offenen Restbetrag von 434,30 € macht die Klägerin mit der Klage geltend. Mit Schreiben vom 23.07.2005 legte die Klägerin der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 vor, die mit einem Nachzahlungsbetrag der Beklagten von € 1.329,35 schloss. Der Mieterschutzverein, der die Beklagte vorgerichtlich vertrat, erklärte mit Schreiben vom 06.04.2006 gegenüber der Klägerseite, dass aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003 ein Restbetrag von 434,30 € und aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 ein Betrag von 1.116,81 € anerkannt werde (auf die Urkunde BI. 40 d.A. wird Bezug genommen).

5 In der Betriebskostenabrechnung für 2004 legte die Klägerin Vorauszahlungen der Beklagten von 10 х€ 168,73 und 2 x € 290,00 zugrunde. Ferner stellte sie der Beklagten gemäß Rechnung der Firma D für eine Heizungsreparatur in der Wohnung € 91,27 unter Berufung auf die Kleinreparaturklausel des Mietvertrages in Rechung. Über diese beiden Punkte streiten die Parteien.

6 Während des Rechtstreits erstellte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für .das Kalenderjahr 2005, die mit einem Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von € 806,22 schließt.

7 Die Klägerin begehrt von der Beklagten ferner Schadenersatz für Reinigungskosten, weil der Sohn der Beklagten im August 2004 mit bunter Straßenmalkreide den Boden im Eingangsbereich des Hauses bemalte und die Malerei nicht entfernte. Die Malerei wurde deswegen durch den Zeugen L. mittels eines Hochdruckreinigers entfernt. Er stellte der Hausverwaltung hierfür einen Betrag in Höhe von € 44,08 in Rechnung, die diesen Betrag wiederum der Klägerin in Rechnung stellte, die den Betrag bezahlte.

8 Auf Wunsch der Beklagten übersandte die Klägerin dieser Kopien der Belege, die die Grundlage der Nebenkostenabrechnungen waren. Sie berechnete für 34 Kopien jeweils € 0,51 pro Kopie zzgl. Mehrwertsteuer, insgesamt € 20,11. Die Beklagte hielt einen Betrag von € 0,25 brutto pro Kopie für angemessen.

9 Schließlich begehrt die Klägerin den Ausgleich vorgerichtlicher Rechtsanwaltkosten, soweit sie auf die hiesige Prozessgebühr nicht anrechenbar sind in Höhe von € 144,59.

10 Die Beklagte zahlte an die Klägerin im Laufe des Rechtsstreits auf die Kopierkosten einen Betrag von € 8,00 und auf die anerkannten (Rest-) Beträge aus den Betriebskostenabrechnungen für 2003 und 2004 in Höhe von €.434,30 und € 1.116,81. im Wege der Ratenzahlung insgesamt € 1.266,81.

11 Die Klägerin behauptet, der Zeuge Alexander H habe die Betriebskostenabrechnung vom 04.11.2003 für das Jahr 2002 am 04.11.2003 in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen. Sie habe sich als Gedankenstütze einen entsprechenden Vermerk auf die Betriebskostenabrechnung gemacht (B1. 34 d. A.). Es könne allerdings sein, das sie diesen Vermerk zeitlich erst später angebracht habe. Der Zeuge H habe die Betriebskostenabrechnung auch beim Sozialamt eingeworfen.

12 Die Klägerin ist der Ansicht, die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag der Parteien sei wirksam. Im Übrigen handele es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung. Sie habe den Mietvertrag am 22.071996 im Beisein der Beklagten ausgefüllt. Hierbei habe sie der Beklagten jeden einzelnen handschriftlich einzutragenden Punkt, so auch den von der Beklagten zu übernehmenden Eigenanteil in Höhe von DM 300,00 im Hinblick auf Kleinreparaturen erklärt. Die Beklagte habe dies ausdrücklich akzeptiert.

13 Insgesamt seien vom Sozialamt im Kalenderjahr 2004 Betriebskostenvorauszahlungen von 10 x € 168,73 und 2 x € 290,00 geleistet worden.

14 Die Klägerin behauptet außerdem, der Zeuge L habe sowohl den Sohn der Beklagten, als auch die Beklagte selbst aufgefordert, die auf dem Erdboden im Eingangsbereich des Hauses mit Straßenkreide vorgenommene Malerei zu entfernen. Beide hätten sich geweigert (Beweis: Zeugnis L). Die Malerei werde nicht durch normalen Regen weggewaschen, (Beweis: Sachverständigengutachten).

15 Für die Belegkopien sei ein Betrag von € 0,51 pro Kopie angemessen.

16 Die Klägerin hat; die Hauptsache in Höhe von € 8,00 (Kopierkosten) und in Höhe der auf die Betriebskostenabrechnungen für 2003 und 2004 geleisteten Ratenzahlungen von insgesamt € 1.266,81 für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung in Höhe von € 1.266,81 angeschlossen.

17 Die Klägerin beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, an sie € 3.542,35 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins aus € 2.048,30 seit dem 16.02.2005 sowie weiterer € 1.494,05 seit Rechtshängigkeit sowie € 10,00 vorgerichtliche Kosten abzgl der für erledigt erklärten Beträge zu zahlen.

18 Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen soweit sie sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen hat.

19 Die Beklagte behauptet, sie habe die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 bis zum Ablauf des Abrechungszeitraums im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht erhalten. Die Abrechnung sei ihr nicht durch Boten zugestellt worden. Die Klägerin könne den auf ihrem Exemplar der Betriebskostenabrechnung angebrachten Vermerk „Durchschrift Frau K, 04.11.2003" erst nach dem 30.08.2004 auf dem Schriftstück abgebracht haben. Denn am 30.08.2004 habe sie das Schriftstück unstreitig per Fax an die Landeshauptstadt Wiesbaden übersandt. Auf dem Schriftstück habe sich der Vermerk noch nicht befunden (B1. 75 d. A.). Im Kalenderjahr 2004 seien vom Sozialamt Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 9 x € 168,73 und 3 x € 290,00, insgesamt € 2.388,57 erbracht worden. Die Höhe der Kleinreparaturklausel sei zwischen den Parteien bei Abschluss des Mietvertrages nicht verhandelt worden. Der Mietvertrag sei von der Klägerin bereits handschriftlich vollständig ausgefüllt vorgelegt worden und ihr sei nichts weiter übrig geblieben, als den bereits ausgefüllten Mietvertrag zu unterzeichnen, sofern sie die in Rede stehende Wohnung anmieten wollte.

20 Es wäre nicht erforderlich gewesen, die unstreitig mit ganz normaler Straßenmalkreide auf dem Erdboden vorgenommene Malerei mit einem Hochdruckreiniger zu entfernen. Ein Regen hätte die Kreide unproblematisch vom Erdboden wieder entfernt (Beweis: Sachverständigengutachten). Für die Belegkopien sei ein Preis von € 0,25 (brutto) pro Kopie, angemessen.

21 Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptungen der Klägerin, der Zeuge H habe die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2002 am 04.11.2003 in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen, durch Vernehmung des Zeugen H sowie über die Behauptung der Beklagten, das Sozialamt der Landeshauptstadt Wiesbaden habe im Jahre 2004 für die streitgegenständliche . Wohnung Betriebskostenvorauszahlungen von 3 x € 290,00 und .9 x €168,73 geleistet, durch Vernehmung des Zeugen N. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.01.2007 (BI. 144 - 148 d. A.).

Entscheidungsgründe

22 Die Klage ist zulässig, sie ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2002 in Höhe von € 1.569, 92 zu.

23 Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Klägerin der Beklagten die Betriebskostenabrechnung bis zum 31.12.2003 mitgeteilt hat (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

24 Der Zeuge H konnte lediglich angeben, dass er ab dem Jahre 2001 wichtigen Schriftverkehr seiner Ehefrau gegenüber den Mietern persönlich in die Hausbriefkästen der Mieter eingesteckt habe. Ferner konnte er angeben, dass er die Schriftstücke) spätestens am nächsten Tag nach der Fertigstellung durch die Klägerin und Aushändigung an ihn bei den jeweiligen Mietern eingeworfen hat. Das beweist jedoch nicht, dass die fragliche Betriebskostenabrechnung der Beklagten am 04. oder . 05.11.2003 tatsächlich in den Briefkasten gesteckt wurde, da sich der Zeuge Harff an diesen Vorgang nicht erinnern kann.

25 Auch der auf der Betriebskostenabrechnung seitens der Klägerin angebrachte Vermerk „Durchschrift Frau K, 04.11.2003" belegt nicht, dass die Abrechnung der Beklagten an diesem Tag übermittelt wurde. Zum einen hat der Zeuge H ausgesagt, dass -sofern die. Klägerin die Abrechnung am 04.11.2003 gefertigt haben sollte, er den Brief voraussichtlich an diesem Abend nach der Arbeit erhalten, aber erst am nächsten Tag bei der Beklagten eingeworfen hätte. Außerdem wurde der Vermerk offensichtlich erst nach einem längeren Zeitraum, auf dem Schriftstück angebracht, da er, zumindest im August des Folgejahres noch nicht darauf war, was die Faxkopie des Sozialamtes vom 30.08.2004 belegt. Schließlich hat der Zeuge H auch nicht bestätigt, die Betriebskostenabrechnung in den Hausbriefkasten des Sozialamtes geworfen zu haben, obwohl die Klägerin dies vorgetragen hat. Das Gericht hält es deswegen durchaus für möglich, dass die Klägerin die Betriebskostenabrechnung -wie teilweise bereits in den Jahren zuvor- nur an das Sozialamt per Post verschickt hat und der Beklagten die Abrechnung nicht oder aber nicht fristgemäß hat zukommen lassen.

26 Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2003 ist die unstreitige Restforderung von € 334,30, die seitens des Mieterschutzvereins als Vertreter der Beklagten am 06.04.2006 anerkannt worden ist, erfüllt, weshalb die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

27 Aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 stand der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von € 1.116,38 zu, wobei die Beklagten einen Betrag von € 1.116,81 anerkannt haben.

28 Nach Vernehmung des Zeugen N steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das. Sozialamt der Landeshauptstadt Wiesbaden im fraglichen Abrechnungszeitraum Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 9 x € 168,73 und 3 x € 290,00 gezahlt hat. Der Zeuge hat dies anhand seiner Abrechnungsunterlagen glaubhaft bekundet. Folglich sind Vorauszahlungen von insgesamt €.2.388,57 in die Abrechnung einzustellen.

29 Im Übrigen steht der Klägerin gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung von 91,27 € aus der Rechnung D für die Durchführung einer Reparatur am Heizkörper in der Wohnung der Beklagten zu. Die Klägerin kann diesen Betrag nicht als Kleinreparatur gemäß § 16 Abs. 5 b von der Beklagten verlangen. Die fragliche Klausel des Mietvertrages ist nicht wirksam, weil der für den Einzelfall der Kleinreparatur eingesetzte Betrag von DM 300,00 zu hoch ist. Das Gericht hält einen Betrag von bis zu 100,00 € im Einzelfall für angemessen (vgl. Schmitt-Futterer, § 538 Rdn. 58). Da eine geltungserhaltene Reduktion der Klausel mit der Folge, dass die Regelung bis zur Höhe eines angemessenen Betrages wirksam ist, im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht möglich ist, ist die Klausel insgesamt unwirksam, weshalb es bei dem gesetzlichen Grundsatz verbleibt, wonach der Vermieter die Kostender Instandhaltung des Mietobjektes zu tragen hat.

30 Die Klägerseite hat auch nicht schlüssig vorgetragen, dass es sich bei der Regelung um eine Individualvereinbarung der Parteien handelt. Hierfür genügt nämlich nicht, dass die Klägerin der Beklagten jeden einzelnen handschriftlich einzutragenden Punkt und damit auch den Eigenanteil der Kleinreparaturen von DM 300,00 erklärt und die Beklagte die Erklärung akzeptiert hat. Eine Vereinbarung setzt vielmehr voraus, dass eine Verhandlung über die Höhe des Betrages statt gefunden hat bzw. möglich gewesen wäre. Eine einseitige Erläuterung ist nicht ausreichend.

31 Nimmt man aus der Abrechnung den Betrag von € 91,27 heraus und setzt die bewiesenen Vorauszahlungen der Beklagten ein, dann ergibt sich eine berechtigte Nachzahlung von € 1. 116,38 bzw. aufgrund des Anerkenntnisses eine Forderung in Höhe von € 1.116,81. Durch die Ratenzahlungen der Beklagten ist jedoch ein Teilbetrag von € 832,51 erfüllt, so dass noch eine Forderung von € 283,87 offen steht.

32 Für die Belegkopien sieht das Gericht einen Betrag von € 0,30 (brutto) pro Kopie als angemessen an, so dass sich bei 34 Kopien ein Betrag von € 10,20 ergibt, von dem die Beklagte € 8,00 erfüllt hat, so dass noch eine Restforderung der Klägerin gegen die Beklagte von € 2,20 besteht. In Höhe von 8,- € ist die Hauptsache erledigt, da die Klage insoweit zulässig und begründet war, als die Beklagte den Betrag bezahlt hat.

33 Die Klägerin kann von der Beklagten hingegen keine Kosten für die Reinigung des Erdbodens im Eingangsbereich des Hauses in Höhe von € 44,08 verlangen. Unstreitig hat der Sohn der Beklagten dort mit normaler Straßenmalkreide gemalt.

34 Fraglich ist bereits, ob es sich überhaupt um eine Verunreinigung handelt, die zu entfernen war oder ob das Malen von Kindern mit Straßenmalkreide auf dem Erdboden vor einem Mietobjekt zum normalen Mietgebrauch gehört und deswegen hinzunehmen ist. Selbst wenn man jedoch nicht von einem normalen Mietgebrauch ausgehen würde, wäre die Entfernung der Kreide mit einem Hochdruckreiniger jedenfalls nicht angemessen. Es ist nämlich gerichtsbekannt, dass normale Straßenmalkreide auf dem Erdboden von Regenwasser weggewaschen wird. Auch die Möglichkeit dass Kreidepartikel mit den Schuhen in das Treppenhaus hinein getragen werden, rechtfertigt die hier durchgeführte Reinigungsmaßnahme nicht. Das Gericht geht davon aus, dass es üblich ist, die Schuhe vor Betreten eines Hauses auf einer Fußmatte oder einem Rost abzutreten, so dass keine stärkeren Verunreinigungen in das Haus hinein getragen werden.

35 Die Klägerin kann ferner von der Beklagten die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 144,59 nicht verlangen, da sie nichtvorgetragen hat, dass sie diesen Betrag bereits an ihren Rechtsanwalt bezahlt hat. Sofern eine Bezahlung jedoch nicht erfolgt ist, ist der Klägerin kein Schaden entstanden, ihr stünde in diesem Fall allenfalls ein entsprechender Freistellungsanspruch zu, wobei diese wohl nicht in der begehrten Höhe bestünde. Der Streitwert dürfte nur anhand der begründeten Forderung berechnet werden.

36 Da die Klägerin nicht vorgetragen hat, dass sie die Beklagte gemahnt hat, steht ihr auch kein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von € 10,00 aus Verzug zu.

37 Die Klage ist insgesamt abzuweisen -soweit die Hauptsache nicht für erledigt erklärt wurde- obwohl der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004. noch eine Restforderung von € 283,87 und ein Anspruch auf Zahlung weiterer Kopierkosten von € 2,20 zustehen. Diesen Forderungen steht jedoch der Einwand der Pflicht zur alsbaldigen Rückgewähr,,dolo agit“, § 242 BGB entgegen. Denn unstreitig hat die Klägerin mittlerweile die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005 erstellt, die zwar von der Beklagten noch nicht geprüft worden ist, die aber bereits nach der Berechnung der Klägerin mit einem Guthaben der Beklagten von € 806,22 schließt. Das bedeutet, dass die Klägerin -auch ohne Aufrechnungserklärung der Beklagten- letzterer zumindest den Differenzbetrag zwischen der vorstehend genannten Forderung der Klägerin gegen die Beklagte und dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu zahlen hat. Es wäre deswegen rechtsmissbräuchlich, wenn die Klägerin jetzt von der Beklagten € 286,07 verlangen könnte; im Gegenzug aber an die Beklagte einen Betrag von € 806,22 zahlen müsste.

38 Die Kostenentscheidung folgt, soweit die Klage abgewiesen und in Höhe von 8,- € die Erledigung festgestellt wurde, aus § 92 Abs. II ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung es bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen, da sie ohne die geleisteten Zahlungen in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen gewesen wäre. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Es lag auch kein sofortiges Anerkenntnis der Beklagten vor. Vielmehr befand sich die Beklagte mit der Erfüllung der Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2003 in .Höhe von € 434,33 und für 2004 in Höhe von €`1.116,38 lange in Verzug. Der Mahnbescheid wurde der Beklagten bereits am 20.05.2005 zugestellt. Das Anerkenntnis erfolgte erst fast ein Jahr später am 06.04.2006. Damit hat die Beklagte Veranlassung. zur Klageerhebung gegeben, weshalb sie insoweit auch die Kosten zu tragen hat.

39 Die Regelung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

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