AG Hamburg — 9 C 353/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-01-06

Aktenzeichen: 9 C 353/25

ECLI: ECLI:DE:AGHH:2026:0106.9C353.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 19 Abs 1 Nr 4 WoEigG, § 19 Abs 2 Nr 2 WoEigG

Orientierungssatz

1. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 1 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums. Dies kann sich auch aus der Teilungserklärung ergeben, wenn von einer Instandsetzungs- und Instandhaltungsrücklage auf einem Sonderkonto nebst Mindesteinzahlungspflichten die Rede ist. Die Mittel dürfen im Allgemeinen folglich grundsätzlich nur für die Zwecke des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG eingesetzt werden.(Rn.4)

2. Die Verwaltung der Erhaltungsrücklage unterliegt dieser Zweckbindung, die nicht bedingungslos aufgelöst oder verändert werden kann. Für andere Zwecke dürfen die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht verwendet werden, wenn nicht im Einzelfall zugleich eine (zulässige) "Teilauflösung" der Erhaltungsrücklage bzw. "Umwidmung" der Mittel und damit eine Änderung der Zweckbindung beschlossen ist. Vor einer Umwidmung ist es zwingend erforderlich, dass die konkrete Höhe der bestehenden Rücklagen bekannt ist und benannt wird, da ohne Kenntnis dieser konkreten Höhe keine eiserne Reserve aufrechterhalten werden kann.(Rn.4) (Rn.5)

3. Ein Antrag der Verwaltung, die Verwendung der vorhandenen Rücklagenmittel zum Ausgleich der Liquidität (Umwidmung) bis auf Widerruf rückwirkend, aktuell und grundsätzlich zu gestatten, erfüllt diese Anforderungen nicht, da bereits die Höhe der bestehenden Rücklage nicht feststeht und eine eiserne Reserve nicht definiert ist.(Rn.6)

Gründe

1 Das Gericht weist nach der derzeitigen vorläufigen Einschätzung der Sach- und Rechtslage darauf hin, dass der am 22.05.2025 unter TOP III gefasste Beschluss unwirksam und deswegen aufzuheben sein dürfte.

2 Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

3 Streitgegenständlich ist ein Antrag der Verwaltung, die Verwendung der vorhandenen Rücklagenmittel zum Ausgleich der Liquidität (Umwidmung) bis auf Widerruf rückwirkend, aktuell und grundsätzlich zu gestatten.

4 Grundsätzlich gehört gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums im Sinne des § 19 Abs. 1 WEG. Dies ergibt sich zudem auch aus § 12 Abs. 5 der Teilungserklärung, wo von einer Instandsetzungs- und Instandhaltungsrücklage auf einem Sonderkonto nebst Mindesteinzahlungspflichten die Rede ist. Die Mittel dürfen im Allgemeinen folglich grundsätzlich nur für die Zwecke des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG eingesetzt werden.

5 Die Verwaltung der Erhaltungsrücklage unterliegt dieser Zweckbindung, die nicht bedingungslos aufgelöst oder verändert werden kann. Für andere Zwecke dürfen die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht verwendet werden, wenn nicht im Einzelfall zugleich eine (zulässige) "Teilauflösung" der Erhaltungsrücklage bzw. "Umwidmung" der Mittel und damit eine Änderung der Zweckbindung beschlossen ist (Bärmann/Dötsch WEG § 19 Rn. 220). Es müssen bestimmte strenge Voraussetzungen vorliegen, damit eine solche Umwidmung überhaupt als zulässig angesehen werden kann. So ist es zwingend erforderlich, dass die angesammelte Rücklage derart hoch ist, dass auch bei Umwidmung (also Teilauflösung) eine "eiserne Reserve" verbleibt, die gerade nicht aufgelöst und umgewidmet werden kann (Bärmann/Dötsch WEG § 19 Rn. 234, LG Frankfurt a. M. ZWE 2024, 211 Rn. 14). Voraussetzung hierzu wäre zwingend, dass vor der Umwidmung die konkrete Höhe der bestehenden Rücklagen bekannt ist und benannt wird, da ohne Kenntnis dieser konkreten Höhe denklogisch keine eiserne Reserve aufrechterhalten werden kann. Weiter muss bei der Umwidmung/Teilauflösung der ursprüngliche "Betankungsschlüssel" eingehalten sein, weil es sonst im Ergebnis zu ungleichen Belastungen der einzelnen Wohnungseigentümer und zu materiellen Ungerechtigkeiten kommen würde (Bärmann/Dötsch WEG § 19 Rn. 223, 236). Andernfalls kann nicht sichergestellt werden, dass keine Querfinanzierung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern stattfindet, die von dem Kostenverteilungsschlüssel abweicht, nach dem die Rücklage ursprünglich befüllt worden ist. Ferner muss auch die Wiederauffüllung der Rücklagen geklärt sein und kann diese Klärung nicht in die Zukunft mit ungewissem Ausgang eines erst dann zu fassenden Beschlusses verschoben werden. Dies entspricht dem Gedanken, dass die Rücklage allenfalls zur Zwischenfinanzierung und nicht als dauerhafte, allgemein offene Entnahmequelle bei Finanzbedarf angegriffen werden darf.

6 Diese Anforderungen erfüllt TOP III allesamt nicht. So steht bereits die Höhe der bestehenden Rücklage nicht fest und ist eine eiserne Reserve nicht definiert. Es verbleibt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung unklar, ob überhaupt noch irgendwelche Summen in der Rücklage enthalten sind und was ausgehend hiervon die "eiserne Reserve" wäre. Der Wortlaut des TOP III legt vielmehr nahe, dass es auf künftige Entnahmen aus der Rücklage zur Bedienung der laufenden Verpflichtungen auch nicht entscheidend ankommt. Es soll nämlich nicht lediglich für die Zukunft entnommen werden können, die Verwaltung möchte vielmehr zusätzlich eine Genehmigung (nachträgliche Zustimmung) für bereits in der Vergangenheit stattgefundene Entnahmen erwirken. Der Beschluss klärt ferner nicht zugleich, wie und wann die Rücklage nach den Entnahmen konkret wieder aufgefüllt werden soll, er ist vielmehr als unbefristetes und grundsätzliches Finanzierungsinstrument ausgestaltet. Die hypothetische Verteilung der Gelder nach dem ursprünglichen Betankungsschlüssel ist nicht sichergestellt.

7 Ferner ist auch nicht ersichtlich, dass - entgegen dem Vortrag der Beklagten - eine zwingende und dringende Umwidmung erforderlich war, um den laufenden Betrieb der GdWE sicherzustellen. Diesem Ziel diente vielmehr bereits die Erhebung einer kurzfristig zu erbringenden Sonderumlage von 20.000,00 €. So ist auch in TOP III festgehalten: "Die in Tagesordnungspunkt II bereits beschlossene Sonderumlage in Höhe von € 20.000,00 sei nach seiner Einschätzung ausreichend, um die dringendsten Zahlungsverpflichtungen - wie z. B. Heizölbestellungen, Instandhaltungen und Verfahrenskosten - abzudecken. Darüber hinaus weist er darauf hin, dass die laufenden Hausgeldzahlungen der Eigentümer weiterhin eingehen und so die Liquidität der Gemeinschaft kurzfristig weiter verbessert werden." Aus dieser Einschätzung der Verwaltung ergibt sich gerade der Sachstand, dass zusätzliche dringende Liquidität nicht erforderlich, sondern mithilfe der unter TOP II beschlossenen Sonderumlage bereits anderweitig geklärt worden ist.

8 Wenn es indes der Verwaltung nicht primär darum gegangen sein soll, rückwirkend eine Genehmigung für die stattgefundenen Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu erwirken, wäre das Mittel der Wahl für eine ordnungsmäßige Verwaltung die kurzfristige Erstellung der bereits überfälligen Jahresabrechnungen für die Vorjahre sowie eines aktualisierten Wirtschaftsplans gewesen.

9 Der Beklagten wird nach gegenwärtigem Stand zur Vermeidung von Kosten noch vor der mündlichen Verhandlung am 14.01.2026 zur Klagerücknahme geraten.