LG Hamburg 25. Zivilkammer — 325 O 136/17 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2018-04-20

Aktenzeichen: 325 O 136/17

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2018:0420.325O136.17.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 280 Abs 3 BGB, § 282 BGB, § 311 Abs 2 BGB ... mehr

Orientierungssatz

Ein Architekt darf davon ausgehen, dass seinem Auftraggeber als Eigentümer und Verwalter mehrerer Immobilien die Grundzüge des Bauordnungsrechts bekannt sind, insbesondere dass ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung grundsätzlich nur dann besteht, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans entspricht.(Rn.21)

Verfahrensgang

nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 4. Zivilsenat, 13. Dezember 2018, 4 U 49/18, Urteil

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt die Rückzahlung von ihr geleisteten Architektenhonorars.

2 Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Eigentümerin mehrerer Immobilien, die sie verwaltet. Der Beklagte ist Architekt. Er war seit 2011 mehrfach für die Klägerin tätig. Unter anderem ist die Klägerin Eigentümerin der Grundstücke L. Steindamm.... Auf den Grundstücken befinden sich im vorderen Teil zwei Wohnhäuser und im hinteren Bereich Garagen und ein Einfamilienhaus. Die Klägerin plante, die Garagen und das Haus abreißen zu lassen und ein Studentenwohnheim auf dem hinteren Teil der Grundstücke zu errichten.

3 Die Klägerin wandte sich wegen dieses Vorhabens an den Beklagten. Am 8.9.2015 erstellte der Beklagte einen Plan „EG-Erschließungsebene“, der die Lage des angedachten Gebäudes auf dem Grundstück sowie vorhandenen Baumbestand zeigt (Anlage B1).

4 Am 12./13.9.2015 stellten der Gesellschafter L. und der Beklagte das Vorhaben gegenüber Vertretern des zuständigen Bauamts vor. Mit E-Mail vom 14.9.2015 teilte das Bauamt dem Beklagten mit, dass eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Geschossigkeit grundsätzlich vorstellbar wäre. Jedoch solle die festgesetzte Höhe von 21 Meter um nicht mehr als 6 bis 7 Meter überschritten werden (Anlage B2). Der Beklagte leitete diese E-Mail an die Klägerin weiter (Anlage B3).

5 Am 16.9.2015 führte der Beklagte ein Gespräch mit der Stadtplanungsabteilung. Dabei legte er Pläne vom 16.9.2015 (Anlage B4) mit verschiedenen Gestaltungen vor, um zu eruieren, was planungsrechtlich möglich ist. Mit E-Mail vom 17.9.15 teilte der Beklagte der Klägerin das Gesprächsergebnis mit (Anlage K2). Der E-Mail war ein Plan „Grundlagenermittlung“ beigefügt, der eine Gestaltung mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss zeigte (Anlage K3), und eine Kostenaufstellung (Anlage B10). Der Beklagte meinte, dass die Behörde diese Lösung favorisierte.

6 Am 18./19.9.2015 trafen sich der Gesellschafter L. und der Beklagte zu einem Gespräch. Dabei fertigte der Gesellschafter L. eine Skizze an, die eine Gestaltung des Vorhabens mit Souterrain, Hochparterre, 1. Stock, 2. Stock und Staffelgeschoss (3. Stock) zeigte (Anlage B5). Außerdem erstellte er im Hinblick auf einen mit dem Beklagten zu schließenden Vertrag auch handschriftliche Notizen (Anlage B6). Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Notizen wird auf Anlage B6 verwiesen.

7 Mit schriftlichem Vertrag vom 9.10.2015 beauftragte die Klägerin den Beklagten, mit der Stellung einer Bauvoranfrage und Vorgesprächen mit der Baubehörde. Vereinbart wurde ein Pauschalhonorar von netto 20.000 EUR bzw. brutto 23.800 EUR (Anlage K5). Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K5 verwiesen.

8 Mit E-Mail vom 29.11.2015 übermittelte der Beklagte der Klägerin die Planungsunterlagen und die für den Vorbescheid zu stellenden Fragen zur Freigabe (Anlage K9). Die Klägerin unterzeichnete als Bauherrin die gestellten Vorbescheidsfragen. Am 7.12.2015 reichte der Beklagte den Antrag bei der Behörde ein (Anlage K10).

9 Mit Rechnungen vom 3.12.2015 und vom 13.1.2016 (Anlage K6) stellte der Beklagte der Klägerin das vereinbarte Honorar in Rechnung, welches die Klägerin bezahlte.

10 Mit Bescheid vom 13.5.2016 beschied die Behörde sämtliche Fragen des Vorbescheidsantrags abschlägig (Anlage K11). Mit E-Mail vom 16.5.2016 übermittelte der Beklagte der Klägerin eine Überarbeitung der Grundrisse unter Berücksichtigung des Vorbescheids mit Bitte um Abstimmung des weiteren Vorgehens (Anlage B7). Darauf ging die Klägerin nicht ein. Sie teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 14.3.2017 mit, dass die Leistungen des Beklagten für sie nutzlos gewesen seien und forderte die Rückzahlung der gezahlten 23.800 EUR (Anlage K12). Der Beklagte wies das zurück (Anlage B8).

11 Die Klägerin behauptet, dass sie ein Wohnheim mit ca. 200 Wohneinheiten habe errichten wollen. Diese Anzahl sei erforderlich gewesen, um das Vorhaben für sie wirtschaftlich zu gestalten. Der Beklagte habe vor Vertragsschluss zugesichert, dass ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss zu realisieren sei. Er könne die in der E-Mail vom 17.9.2015 (Anlage K2) genannten Abweichungen vom Bebauungsplan realisieren. Der Beklagte habe ihr, der Klägerin, erklärt, dass eine Bauvoranfrage wegen der Abweichungen vom B-Plan sinnvoll sei. In jedem Fall werde eine Wohnfläche von 3.000 qm genehmigt. Anderenfalls hätte sie, die Klägerin, von einer Beauftragung abgesehen, da das Grundstück ja schon wirtschaftlich betrieben werde. Der Beklagte habe nicht auf das Risiko hingewiesen, dass das Vorhaben unter Umständen abgelehnt wird. Der Beklagte habe den Vertrag geschlossen, obwohl ihm bekannt gewesen sei, dass das Bauvorhaben nicht realisiert werden könne. Bei dem Gespräch am 18./19.9.2015 habe der Beklagte gesagt, dass eine Gestaltung mit Souterrain, Hochparterre, 1. Stock, 2. Stock und Staffelgeschoss genehmigungsfähig sei. Als Notiz habe der Gesellschafter L. die Skizze Anlage B5 angefertigt. Der Beklagte wäre verpflichtet gewesen, die Klägerin auf den bestehenden Bebauungsplan hinzuweisen und darauf, das nur eine begrenzte Bebauung möglich ist. Die Bebauung, die der Bebauungsplan zulässt, sei für die Klägerin unrentabel. Bei hinreichender Aufklärung hätte sie von einer Beauftragung Abstand genommen. Es habe eine Aufklärung gefehlt, welche Bebauung durch den Bebauungsplan zulässig ist.

12 Vertragsgrundlage sei gewesen, dass der Beklagte eine Planung und entsprechende Voranfrage einreicht, die umgesetzt werden kann. Das sei nicht geschehen. Im B-Plan sei eine Höhe von 21 Metern festgesetzt. Das vom Beklagten geplante mehrstöckige Gebäude sei ersichtlich nicht umsetzbar. Vertragsgrundlage sei gewesen, dass der Beklagte ein wirtschaftlich rentables Objekt plant und zum Gegenstand der Bauvoranfrage macht, welches realisierbar ist. Alle Fragen seien negativ beschieden worden, weswegen die Voranfrage nutzlos gewesen sei.

13 Die Klägerin beantragt,

14 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 23.800 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.3.2017 zu zahlen.

15 Der Beklagte beantragt,

16 die Klage abzuweisen.

17 Der Beklagte behauptet, dass aus der E-Mail vom 17.9.2015 (Anlage B2) hervorgehe, dass von der im B-Plan festgesetzten Höhe von 21 Metern Abweichungen von 6 bis 7 Metern möglich waren. Der Gesellschafter L. habe bei dem Gespräch am 18./19.9.2015 ein größeres Bauvolumen gewünscht und dazu die Skizze Anlage B5 angefertigt. Er, der Beklagte, habe bei dem Gespräch insoweit Bedenken hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit mitgeteilt. Er habe nicht das fünfgeschossige Gebäude gemäß der Skizze für realisierbar gehalten. Der Klägerin sei bekannt gewesen, dass der Vorbescheid negativ beschieden werden könne. In der handschriftlichen Notiz des Gesellschafters L. (Anlage B6) habe dieser selbst unstreitig vermerkt: „Wenn der Bescheid schlecht ausfällt und ich nicht baue, bekommt T. nochmal 12.000 € inkl. 19%“. Die Klägerin habe also gewusst, dass das Vorhaben abgelehnt werden kann und dass sie ihn, den Beklagten, trotzdem den bezahlen müsse.

18 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird ergänzend auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

19 Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung des an den Beklagten geleisteten Honorars in Höhe von 23.800 EUR.

20 Die Klägerin behauptet in der Sache, dass sie den Vertrag mit dem Beklagten nicht geschlossen hätte, wenn sie richtig beraten worden wäre. Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss gem. §§ 280 I, III, 282, 241 II, 311 II BGB wegen einer Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten besteht jedoch nicht. Zwar obliegen dem, der einen Vertragsschluss anbahnt, Schutz- und Aufklärungspflichten gegenüber seinem Verhandlungspartner, bei deren Verletzung er auf Schadensersatz haftet.

21 Eine vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung des Beklagten ist jedoch weder nachvollziehbar dargelegt, noch ersichtlich. Der Beklagte müsste vor Vertragsschluss Informationen gegenüber der Klägerin verschwiegen haben, bei deren Kenntnis die Klägerin von dem Auftrag zur Stellung der Bauvoranfrage (Anlage K5) abgesehen hätte. Eine solche Aufklärungspflichtverletzung ist nicht jedoch nachvollziehbar dargelegt worden. Dass das in Aussicht genommene Vorhaben von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweicht, geht aus der E-Mail des Beklagten vom 17.9.2015 (Anlage K2) hinreichend deutlich hervor. Deswegen rät der Beklagte dazu, ein Vorbescheidsverfahren durchzuführen. Der Beklagte durfte davon ausgehen, dass der Klägerin als Eigentümerin und Verwalterin mehrerer Immobilien die Grundzüge des Bauordnungsrechts bekannt sind, dass nämlich ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung grundsätzlich nur dann besteht, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans entspricht. Ist das wie hier nicht der Fall, sind Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich. Werden diese nicht erteilt, kann eine Baugenehmigung nicht erteilt werden. Das war auch der Klägerin bekannt. Deswegen beauftragte sie den Beklagten mit der Stellung einer Bauvoranfrage (Anlage K5). Gem. § 63 HBauO ist einem Bauherrn auf Antrag zu einzelnen Fragen des Vorhabens ein Bescheid (Vorbescheid) zu erteilen. Das Vorbescheidsverfahren soll dem Antragsteller die Möglichkeit eröffnen, zügig die Planungs- und Investitionssicherheit für sein Vorhaben zu erhalten, ohne dass damit der hohe Zeit- und Kostenaufwand für die Erstellung von detaillierten Bauvorlagen und die komplexe Prüfung in einem Baugenehmigungsverfahren verbunden ist. Das Vorbescheidsverfahren bietet sich insbesondere an zur Klärung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens oder bei bauordnungsrechtlichen Abweichungen, die das Vorhaben in Frage stellen.

22 Dass die Vorbescheidsfragen, welche die Klägerin selbst unterzeichnet hat, abschlägig beschieden werden können, ergibt sich einerseits aus der Natur der Sache. Denn genau zu dieser Klärung wird das Verfahren durchgeführt. Das war der Klägerin auch positiv bekannt. Der Gesellschafter L. hat in seiner handschriftlichen Notiz (Anlage B6) selbst vermerkt: „Wenn der Bescheid schlecht ausfällt und ich nicht baue, bekommt T. nochmal 12.000 € inkl. 19%“. Danach war ihm bewusst, dass das in Aussicht genommene Vorhaben möglicherweise nicht genehmigungsfähig ist.

23 Ein Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Honorars folgt auch nicht aus § 634 Nr. 3 BGB wegen etwaiger Mängel der vom Beklagten gestellten Bauvoranfrage. Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, nach § 634 Nr. 3 BGB nach den §§ 636, 323 und 326 V BGB von dem Vertrag zurücktreten und eine geleistete Vergütung nach § 346 ff BGB zurückverlangen.

24 Es ist allerdings schon nicht nachvollziehbar dargelegt worden, worin ein Mangel der vom Beklagten erstellten Bauvoranfrage liegen sollte, zumal die Klägerin die Fragen selbst durch Unterschrift freigegeben hat. Der Vortrag der Klägerin zu einem etwaigen Mangel ist widersprüchlich. Einerseits behauptet sie, dass es Vertragsgrundlage gewesen sei, dass der Beklagte eine Planung und entsprechende Voranfrage einreicht, die umgesetzt werden kann (Klageschrift Seite 5; Schriftsatz vom 28.2.2018 Seite 2, Bl. 88). Dieses wäre ein Bauwerk gewesen, das den Festsetzungen des Bebauungsplans vollständig entspricht oder allenfalls geringfügige Befreiungen erfordert. Das hat die Klägerin nach ihrem weiteren Vortrag aber nicht gewollt. Denn andererseits behauptet die Klägerin, dass die Bebauung, die der Bebauungsplan zulässt, für sie unrentabel sei, so dass sie bei hinreichender Aufklärung von dem Bauvorhaben Abstand genommen hätte (Schriftsatz vom 28.2.2018 Seite 3, Bl. 89).

25 Unabhängig von der schlüssigen Darlegung eines Mangels fehlt es auch an einer Fristsetzung zur Nacherfüllung. Diese war nicht entbehrlich. Mit E-Mail vom 16.5.2016 übermittelte der Beklagte der Klägerin eine Überarbeitung der Grundrisse unter Berücksichtigung des Vorbescheids mit Bitte um Abstimmung des weiteren Vorgehens (Anlage B7). Darauf ging die Klägerin nicht ein. Die Klägerin hat auch keinen Rücktritt vom Vertrag erklärt.

26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.