KG Berlin 24. Zivilsenat — 24 U 146/23 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2024-09-09

Aktenzeichen: 24 U 146/23

ECLI: ECLI:DE:KG:2024:0909.24U146.23.00

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

1. Die Berufungen beider Parteien gegen das am 10.11.2023 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 25 O 69/22 – werden zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 57 % und die Beklagten 43 % zu tragen.

3. Das in Ziffer 1. genannte Urteil des Landgerichts Berlin ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages leistet.

Gründe

A.

1 Die Klägerin nimmt die Beklagten im Zusammenhang mit einem zwischen den Parteien am 06.11.2020 geschlossenen Kaufvertrag über ein Grundstück in 1… Berlin, M…, auf Schadensersatz in Anspruch.

2 Das streitgegenständliche Grundstück befindet sich nach dem Bebauungsplan in einem „Sondergebiet Wochenendhaussiedlung“; eine Nutzung zum allgemeinen Wohnen ist nicht zulässig (Anl. B 6). Nach dem Bebauungsplan darf die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser von 60 qm um bis zu 6 qm durch den Anbau eines Geräteschuppens überschritten werden. Zulässig ist auf den Grundstücken ferner ein zu überdachender Pkw-Stellplatz.

3 Das streitgegenständliche Grundstück ist mit einem im Jahr 1997 errichteten Wochenendhaus bebaut, das aus zwei Zimmern, Küche und Bad im Erdgeschoss und einem zum Schlafen ausgebauten Spitzboden besteht (Anl. 2, Anl. 5). Das Haus mit einer Wohnfläche von 49,83 qm hat einen Anbau, der aus einem überdachten Pkw-Stellplatz und einem Hauswirtschaftsraum mit einer Größe von 4,59 qm besteht. Der Hauswirtschaftsraum verfügt über einen sogenannten Kriechkeller für die Hausanschlüsse und ist mit einer Gastherme, einer Toilette nebst Handwaschbecken und einem Waschmaschinenstellplatz ausgestattet. Vor dem Haus befindet sich ein gepflasterter PKW-Stellplatz. Im Garten befindet sich ein Gartenhaus mit einer Größe von 8 qm, in dem eine Werkstatt eingerichtet ist.

4 Am 19.05.1999 teilte das Bezirksamt N… der Interessengemeinschaft R… e.V. nach einer Fertigzustandsbesichtigung der Siedlung mit:

5 „der Bebauungsplan [...] schließt außer den genehmigten Geräteschuppen als Gebäudeanbau andere Schuppenbaulichkeiten aus. [...] Darüberhinaus dürfen [...] nur überdachte Kfz-Stellplätze mit einem kleinen Abstellraum [...] errichtet werden. Dies schließt eine andere Nutzung z. B. Garage, Schuppen und dergl. aus und ist unzulässig. [...] haben wir diverse unzulässige Schuppenbaulichkeiten bis 8 qm festgestellt, in Absprache mit dem Stadtplanungsamt die Zulässigkeit geregelt und von Abrißmaßnahmen Abstand genommen; d.h. bis 8 qm Grundfläche [...] werden die Schuppen zugelassen“

6 Die Beklagten hatten das Grundstück am 07.06.2019 für 150.000,00 € gekauft (Anl. B 2) und boten es im Jahr 2020 für 325.000,00 € zum Verkauf an.

7 In dem der Klägerin vorliegenden Maklerexposé (Anl. 1, Anl. 6) hieß es u.a.:

8 „Haustyp: Einfamilienhaus (freistehend), Wohnfläche 58 m², 2 Zimmer, modernisiert letztmalig 2019“.

9 Im Kaufvertrag vom 06.11.2020 (Anl. 5) ist unter § 6 Ziffer 2. die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Die Klägerin bezahlte an die Beklagten 325.000,00 €.

10 Mit Schreiben vom 06.08.2021 (Anl. 4) verlangte die Klägervertreterin von den Beklagten die Rückzahlung von 160.000,00 € mit der Begründung, die Beklagten hätten die Klägerin arglistig über die Qualität und den Wert des Grundstücks sowie über den Zustand der Elektroanlage getäuscht.

11 Die Klägerin hat vorgetragen, das Haus sei ihr zum dauerhaften Wohnen verkauft worden. Den Behörden sei die baurechtswidrige Nutzung der Grundstücke nicht bekannt, weshalb sie dagegen nicht vorgingen. Eine Nutzungsänderung sei gemäß § 29 BauGB erst nach Änderung des Bebauungsplans zulässig. Sie - die Klägerin - habe erst erfahren, dass es sich um ein Wochenendhaus handelt, als sie ihren ersten Wohnsitz dort habe anmelden wollen, was ihr verweigert worden sei. Die Beklagten hätten durchgehend Kenntnis davon gehabt und sie - die Klägerin - arglistig getäuscht. Der Voreigentümer habe den Beklagten anlässlich des Erwerbs eine Grundrisszeichnung des Architekten ausgehändigt (Anl. 3), auf der die Vermerke „Bauvorhaben: W… E.V.“ und „Darstellung: Wochenendhaus Typ A1“ angebracht gewesen seien. Anlässlich der Besichtigung des Grundstücks hätten die Beklagten ihr - der Klägerin - eine Kopie dieser Grundrisszeichnung übergeben, auf der die Vermerke entfernt gewesen seien (Anl. 2). Außerdem hätten die Beklagten über ihre Nebenkosten (Wasserverbrauch, Müllabfuhr, Schneebeseitigung) nicht direkt mit dem Versorger, sondern mit dem Kleingartenverein abgerechnet. Auch sei auf dessen Sitzungen, an denen die Beklagten teilgenommen hätten, erörtert worden, dass eine Anmeldung nur mit dem zweiten Wohnsitz zulässig sei. Sie – die Klägerin – habe einen Schaden in Höhe des Minderwerts des Hauses erlitten. Dieser betrage mindestens die Differenz zwischen dem Erwerbs- und dem Verkaufspreis der Beklagten (175.000,00 €). Der gerichtlich bestellte Sachverständige habe den Wert des Grundstücks fehlerhaft zu hoch bemessen. Außerdem müsse sie - die Klägerin - damit rechnen, bei einer amtlichen Überprüfung die unzulässig errichteten Bauten (Anbau, Gartenhaus, Teil des überdachten Pkw-Stellplatzes) mit einem erheblichen Kostenaufwand beseitigen zu müssen, weil eine Duldung für den konkreten Anbau und das Gartenhaus nicht vorliege. Die Abrisskosten seien bei der Bewertung des Grundstücks zu berücksichtigen. Die Elektroanlage sei nicht 2019 erneuert worden, sondern stamme von 1997. Von dem Schaden werde nur ein Teilbetrag in Höhe von 160.000,00 € geltend gemacht. Es sei festzustellen, dass ihr Anspruch aus einem Betrug der Beklagten resultiere. Anlässlich einer Besichtigung vor Ort hätten die Beklagten erklärt, es handele sich um Bauland.

12 Die Beklagten haben vorgetragen, sie hätten selbst nicht gewusst, dass es sich um ein Wochenendhaus handelt. Sie hätten dort seit 2010 dauerhaft gewohnt und auch ihren Wohnsitz dort angemeldet (Anl. B 7). Sämtliche anderen Anwohner wohnten dauerhaft in der Siedlung und seien mit ihren Hauptwohnsitzen dort angemeldet. Nur der Wasserverbrauch sei über den Kleingartenverein abgerechnet worden, Müllabfuhr und Schneebeseitigung hätten sie – die Beklagten – selbst bezahlt. An Vereinsversammlungen hätten sie nie teilgenommen. Das Bezirksamt habe die Nutzung zum dauerhaften Wohnen niemals beanstandet. Die Häuser würden allgemein als Wohnhäuser verkauft. Mit Maßnahmen sei nicht zu rechnen. Nach § 34 BauGB sei auch die Umwidmung von Wochenendhäusern zu Wohnhäusern möglich. Die Klägerin habe einen Rechtsanspruch auf Nutzung als Wohngebäude nach über 15 Jahren Duldung durch die Behörde und aufgrund des Gleichbehandlungsgebots. Nicht sie, sondern die Maklerin habe der Klägerin die Grundrisszeichnung übergeben. Dass darin die Vermerke des Architekten entfernt waren, haben die Beklagten bestritten. Die Elektroanlage sei 2019 in der Küche komplett erneuert und alle Stromanschlüsse seien an einen neuen Stromkasten angeschlossen worden.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 522 Abs. 2 S. 4 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

14 Das Landgericht hat nach Einholung eines Gutachtens und einer ergänzenden Stellungnahme eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Leistung von Schadensersatz in Höhe von 72.000,00 € zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Grundstück sei mangelhaft i.S.v. § 434 Abs.1 BGB i.d.F. bis zum 31.12.2021. Auf Grund des Exposés und des Kaufvertrages habe die Klägerin davon ausgehen dürfen, dass das verkaufte Grundstück zum dauerhaften Bewohnen rechtlich zugelassen sei. Der tatsächliche Wert sei nach den Feststellungen des Sachverständigen mit 254.000,00 € zu beurteilen. Hinsichtlich der weiter geltend gemachten Rückbaukosten liege kein bezifferbarer Schaden vor, sondern es drohe nur ein zukünftiger Schaden. Der Anspruch resultiere nicht aus Delikt, da die subjektiven Voraussetzungen des § 826 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB seitens der Beklagten nicht feststellbar seien.

15 Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils verwiesen.

16 Das Urteil ist den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 22.11.2023 und den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 15.11.2023 zugestellt worden. Die Klägerin hat am 22.12.2023 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 22.02.2024 an diesem Tag begründet. Die Beklagten haben am 14.12.2023 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 15.02.2024 am 09.02.2024 begründet.

17 Die Klägerin trägt vor:

18 Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass sie die Rückbaukosten geltend gemacht habe. Es hätte den Sachverständigen beauftragen müssen, die Höhe dieser Kosten festzustellen. Die Beklagten hätten den Anbau als Hauswirtschaftsraum verkauft; eine solche Ausgestaltung sei unzulässig. Der Geräteschuppen sei gänzlich unzulässig. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Mitteilung des Bezirksamts N… vom 19.05.1999. Der Bodenrichtwert betrage tatsächlich 15,00 €/qm. Es handele sich um eine sonstige Freifläche für die Wochenendnutzung. Die Siedlung sei der benachbarten Kleingartenkolonie vergleichbar, für die Bodenwerte von bis zu 10,00 €/qm angesetzt würden.

19 Die Klägerin beantragt,

20 unter Abänderung des angefochtenen Urteils

21 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin

22 a) einen weiteren Schadensersatz in Höhe von 88.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB, hilfsweise in Höhe von 4 %, aus 160.000,00 € vom 07.01.2021 bis 06.07.2022, und in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB aus 88.000,00 € seit dem 07.07.2022 sowie

23 b) weitere vorgerichtliche Rechtsanwaltsvergütung in Höhe von 872,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB aus 3.165,76 € seit dem 07.07.2022

24 zu zahlen,

25 1. festzustellen, dass die vorstehend zu Ziff. 1 genannten Forderungen und die im Urteil des Landgerichts Berlin vom 10.11.2023 – 25 O 69/22 – zu Ziff. 1 tenorierten Forderungen aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung der Beklagten resultieren.

26 Die Beklagten beantragen,

27 die Berufung der Klägerin zurückzuweisen,

28 und sinngemäß, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen.

29 Die Klägerin beantragt,

30 die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

31 Die Beklagten tragen vor:

32 Die Gewährleistung sei wirksam ausgeschlossen. Eine Garantie, dass das Grundstück zu Wohnzwecken genutzt werden kann, hätten sie nicht abgegeben. Das Haus sei ohne Einschränkungen bewohnbar und vermietbar. Die Parteien hätten sich über diese Frage auch keine Gedanken gemacht. Alle seien davon ausgegangen, dass das Grundstück in einem normalen Wohngebiet liege. Sämtliche Anwohner hätten dort ihren Hauptwohnsitz angemeldet. Das Gebäude sei als Wohnraum und dauerhafter Wohnsitz nutzbar; hierfür hätten sie Beweis angeboten. Wäre es der Klägerin darauf angekommen, dass dies auch rechtlich zulässig war, hätte sie sich bei den zuständigen Behörden danach erkundigen können.

33 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

34 Der Senat hat die Parteien durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO vom 29.05.2024 unter Einräumung einer Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab der am 30.05.2024 und 03.06.2024 erfolgten Zustellung darauf hingewiesen, dass er beabsichtigt, die Berufungen beider Parteien zurückzuweisen. Die Klägerin hat am 24.06.2024, die Beklagten haben am 19.06.2024 zu dem Hinweisbeschluss des Senats Stellung genommen; wegen der Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

B.

35 Die gemäß § 511 ZPO statthaften und gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufungen beider Parteien sind zulässig. In der Sache haben sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg und sind gemäß § 522 Abs. 2 ZPO nach erfolgter Gewährung von rechtlichem Gehör durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

36 Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts im Urteilswege nicht. Ferner erscheint eine mündliche Verhandlung nicht geboten.

I.

37 Es kann zunächst auf die Gründe des Hinweisbeschlusses des Senats vom 29.05.2024 unter Ziffer II. verwiesen werden. Diese lauten:

„1.

38 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 72.000,00 € aus §§ 437 Nr. 3, 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 a. F., 280 Abs. 1 BGB.

a.

39 Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, weist das streitgegenständliche Grundstück einen Mangel auf, denn es ist nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung geeignet im Sinne von 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a. F. Unstreitig ist das Haus nicht als Wochenendhaus, sondern als Einfamilienhaus zum dauerhaften Wohnen verkauft worden. Bei der fehlenden Nutzbarkeit als Wohnraum handelt es sich um einen Sachmangel (BGH, Urteil vom 28. April 2023 – V ZR 270/21 –, Rn. 19, juris; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2000 – V ZR 430/99 –, Rn. 9, juris; MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl. 2019, BGB § 435 Rn. 10). Dieser liegt darin, dass es an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen zu können (BGH, Urteil vom 30. April 2003 – V ZR 100/02 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 7. Dezember 1984 – V ZR 141/83 –, Rn. 8, juris). Es besteht zumindest die latente Gefahr einer Untersagung der Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken (BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11 –, Rn. 9, juris; vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 183/21 –, Rn. 19, juris).

b.

40 Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten gemäß § 444 BGB nicht berufen.

41 Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagten, wie das Landgericht angenommen hat, eine Garantie für die Beschaffenheit als Wohngrundstück übernommen haben. Denn die Beklagten haben den Umstand, dass es sich um ein „Wochenendhaus“ in einer „Wochenendsiedlung“ handelt, gegenüber der Klägerin arglistig verschwiegen.

42 Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne von § 444 BGB liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21 –, Rn. 68, juris; BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18 –, Rn. 22, juris; BGH, Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01 –, Rn. 12, juris). Der Verkäufer muss, sofern es sich nicht um einer Besichtigung zugängliche und ohne weiteres erkennbare Mängel handelt, die der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023 – V ZR 43/23 –, Rn. 18, juris). Das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB erfasst nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind, ohne dass damit ein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 3. März 2015 – 1 BvR 3271/14 –, Rn. 12, juris). Werden Räume als Wohnraum angepriesen, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt, liegt regelmäßig eine arglistige Täuschung vor (BGH, Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19 –, Rn. 7, juris).

43 Die Beklagten haben anhand der ihnen vom früheren Eigentümer des Grundstücks übergebenen Grundrisszeichnung des Architekten Kenntnis davon gehabt, dass es sich um ein Wochenendgrundstück handelte. Dass dies ein Umstand war, der für den Kaufentschluss der Klägerin entscheidende Bedeutung gehabt hätte, haben die Beklagten zumindest billigend in Kauf genommen. Dementsprechend hätten sie die Klägerin von sich aus darüber aufklären müssen. Anders als die Beklagten meinen, war die Klägerin im Hinblick darauf, dass ihr das Grundstück als mit einem Einfamilienhaus bebaut angeboten wurde, auch nicht gehalten, Erkundigungen über die dauerhafte Nutzung als Wohnraum anzustellen, weil sie diesbezüglich keine Zweifel haben mussten (BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22 –, BGHZ 238, 179, Rn. 28). Die Beweislast für das Unterbleiben der Aufklärung trägt zwar der Käufer (MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl. 2019, BGB § 444 Rn. 18). Den Beklagten hätte es aber im Rahmen der ihnen obliegenden sekundären Darlegungslast vortragen müssen, wann und wie sie die Klägerin aufgeklärt haben wollen (BGH, Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09 –, BGHZ 188, 43, Rn. 12). Dies haben sie nicht getan; allein das Bestreiten der Entfernung der Vermerke des Architekten aus der Grundrisszeichnung reicht nicht aus.

c.

44 Liegt ein Mangel vor, kann der Käufer gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts der Kaufsache verlangen (BGH, Urteil vom 25. Mai 2023 – V ZR 134/22 –, Rn. 14, juris). Den Minderwert hat das sachverständig beratene Landgericht mit 72.000,00 € festgestellt und dies ausführlich begründet. Der Senat ist gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Feststellung des Landgerichts gebunden. Vernünftige Zweifel an ihrer Richtigkeit und Vollständigkeit sind nicht begründet; eine erneute Feststellung ist nicht geboten. Die Einwendungen der Klägerin greifen nicht durch.

45 Den von den Beklagten im Jahr 2019 für das Grundstück bezahlten Kaufpreis hat das Landgericht zu Recht außer Acht gelassen. Es kommt im Rahmen der Ermittlung der Schadenshöhe allein darauf an, welchen Minderwert das Grundstück aufgrund der Tatsache hat, dass es in einer Wochenendsiedlung liegt und zum dauerhaften Wohnen nicht zulässig ist, welchen tatsächlichen Wert also ein Wochenendgrundstück in dieser Lage und mit dieser Ausstattung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte. Welchen Kaufpreis die Beklagten eineinhalb Jahre zuvor gezahlt haben, ist in diesem Zusammenhang unerheblich; für einen besonders niedrigen Kaufpreis kann es die verschiedensten Gründe geben. Zudem lässt sich dem Gutachten vom 18.07.2023 entnehmen, dass es von 2019 zu 2020 einen erheblichen Preisanstieg auf bis zu 272.000,00 € bei vergleichbaren Grundstücken in der streitgegenständlichen Siedlung gegeben hat (S. 63).

46 Auch etwaige Kosten für den Abriss des Gartenhauses und des Anbaus sind nicht zu berücksichtigen. Das Rückbaurisiko ist nach 25-jähriger unbeanstandeter Nutzung äußerst gering, sofern es überhaupt vorhanden ist. Der Anbau entspricht mit seiner Größe von 4,59 qm den Vorgaben und ist damit baurechtlich zulässig; daran ändert auch der Umstand nichts, dass er einen „Kriechkeller“, eine Gastherme, eine Toilette nebst Handwaschbecken und einen Waschmaschinenanschluss aufweist. Anhaltspunkte dafür, dass er deshalb zukünftig abgerissen werden muss, bestehen nicht. Dasselbe gilt für das Gartenhaus. Es mag zwar entgegen den Vorgaben im Bebauungsplan errichtet worden sein. Das Bezirksamt N… hat aber am 19.05.1999 mitgeteilt, derartige „Schuppen“ würden zugelassen, sofern sie eine Größe von 8 qm nicht überschritten, was hier der Fall ist. Seither sind derartige Gartenhäuser geduldet worden. Auf die Ausstattung als Werkstatt kommt es dafür nicht an. Mit dem Landgericht ist nicht davon auszugehen, dass sich ein solches marginales Rückbaurisiko auf den Kaufpreis für ein Wochenendgrundstück ausgewirkt hätte. Die Kosten für den Rückbau des zusätzlichen Pkw-Stellplatzes hat der Sachverständige mit 5.000,00 € angenommen (S. 31 des Gutachtens vom 18.07.2023).

47 Dass der Sachverständige von einem Bodenrichtwert von 120,00 €/qm ausgegangen ist (S. 37 des Gutachtens vom 18.07.2023), begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, das Grundstück sei als „Sonstige Fläche“ mit der Spezifizierung „Freizeit und Erholung“ einzuordnen und in diesem Rahmen als „Einzelparzelle“ in einem abgeschlossenen homogenen Wochenendhausquartier mit wohnbauflächengleichem Standard der Erschließung und der baulichen Gesamtanlage im oberen Rahmenwert von 40,00 €/qm bis 120,00 €/qm anzusiedeln. In der Richtwertzone, für die 15,00 €/qm angesetzt würden, befänden sich zu einem erheblichen Teil einfache Laubenquartiere und Kleingartenanlagen. Die Einwendungen der Klägerin gegen diese Einschätzung überzeugen nicht. Das streitgegenständliche Grundstück ist nicht mit einem herkömmlichen Kleingartengrundstück vergleichbar. Das folgt schon aus der Ausstattung des Hauses, die der eines ganzjährig nutzbaren Wohnhauses entspricht, und daraus, dass das Grundstück an einer ausgebauten Straße liegt und mit einem Pkw an- und befahrbar ist. Die Beklagten hätten eine normale „Gartenlaube“ gar nicht auf dem Markt als „Einfamilienhaus“ anbieten können. Dass das Finanzamt von 15,00 €/qm ausgeht, dürfte mit der Einstufung als Kleingarten zusammenhängen, da nicht davon auszugehen ist, dass ihm die Einzelheiten bekannt sind, ist aber auch, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, unerheblich, weil es für den Anspruch der Klägerin auf den tatsächlichen Wert ankommt.

48 Gegen die mit einer ausführlichen Begründung versehene Beurteilung des Zeitwerts des Gebäudes mit 86.093,54 € (S. 41 des Gutachtens vom 18.07.2023), hat die Klägerin nichts vorgebracht. Der Sachverständige hat insoweit auch die Ausstattung der Küche und den Zustand der technischen Einrichtungen, also auch der Elektroanlage, berücksichtigt, so dass es für den Wert des Grundstücks nicht darauf ankommt, ob letztere im Jahr 2019 erneuert wurde oder ob die Parteien im Kaufvertrag zum Zwecke der Steuerhinterziehung einen überhöhten Wert für die Küche angegeben haben.

2.

49 Soweit die Klägerin die Rückbaukosten und etwaige Kosten für eine Erneuerung der Elektroanlage gemäß §§ 437 Nr. 3, 434 Abs. 1 a. F., 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB als Mängelbeseitigungskosten ersetzt verlangen will, fehlt es bereits an der gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1 BGB erforderlichen Fristsetzung zur Nacherfüllung. Es kann daher offen bleiben, ob eine Haftung der Beklagten wegen des Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag entfällt. Darüber hinaus hat die Klägerin die Schadenshöhe nicht dargelegt.

3.

50 Der Feststellungsantrag ist schon deshalb unbegründet, weil der ausgeurteilte Anspruch der Klägerin nicht aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung resultiert, sondern aus kaufrechtlicher Gewährleistung.

51 Bei einen Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB ist der zu ersetzende Vermögensschaden nach der sogenannten Differenzhypothese zu ermitteln. Die Vermögenslage, die infolge des die Haftung begründenden Ereignisses eingetreten ist, ist mit derjenigen zu vergleichen, die ohne dieses Ereignis bestünde. Die Klägerin hätte also darlegen und beweisen müssen, dass sie ohne die Täuschungshandlung der Beklagten das Grundstück für einen um (mindestens) 72.000,00 € niedrigeren Kaufpreis hätte erwerben können (BGH, Versäumnisurteil vom 15. November 2011 – VI ZR 4/11 –, Rn. 9 ff., juris). Dafür liegen keine Anhaltspunkte vor; vielmehr haben die Beklagten unwidersprochen vorgetragen, es habe viele Interessenten für das Grundstück zum verlangten Kaufpreis von 325.000,00 € gegeben.“

II.

52 An dieser Beurteilung hält der Senat auch in Ansehung der Stellungnahmen der Parteien fest.

53 Diese geben nur zu nachstehenden ergänzenden Ausführungen Anlass.

1.

54 Es bleibt dabei, dass die Beklagten die Klägerin darauf hätten hinweisen müssen, dass es sich bei dem Haus um ein in einer Wochenendsiedlung liegendes Wochenendhaus handelte, und zwar unabhängig davon, ob sie aufgrund der Tatsache, dass sie ihren ersten Wohnsitz dort anmelden konnten, die Vorstellung hatten, ein dauerhaftes Wohnen sei möglich. Allein die Eigenschaft als Wochenendhaus war bereits ein Umstand, auf den die Beklagten hätten hinweisen müssen. Maßgeblich war insoweit die baurechtliche Nutzbarkeit, nicht die Einschätzung des Landeseinwohneramtes.

55 Auf die Vernehmung der klägerseits benannten Zeugen kommt es insoweit nicht an.

2.

56 Dass es um ein Wochenendhaus ohne Zulässigkeit des Dauerwohnens geht, haben sowohl das Landgericht als auch der Senat durchweg berücksichtigt. Auf die Frage, was im Verlauf der Vertragsverhandlungen auf die Frage nach dem Bodenrichtwert besprochen wurde, kommt es nicht an. Die von der Klägerin hierzu benannten Zeugen waren nicht zu hören; ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG liegt nicht vor.

57 Auch nach erneutem Studium des Schreibens des Bezirksamts N… vom 19.05.1999 bleibt es dabei, dass mit den „diversen unzulässigen Schuppenbaulichkeiten“ im fünften Absatz nicht die Anbauten gemeint sind, sondern separat stehende Schuppen, die bis zu einer Grundfläche von 8 qm geduldet werden. Die Anbauten sind demgegenüber im dritten Absatz als Abstellräume bezeichnet, die als Schuppen gerade nicht genutzt werden dürfen (vierter Absatz). Dieses Verständnis wird zusätzlich dadurch belegt, dass das Bezirksamt offensichtlich seit fünfundzwanzig Jahren davon abgesehen hat, den Abriss der festgestellten diversen Schuppen anzuordnen. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der Anlage B zum Schriftsatz vom 24.06.2024. Auch wenn die Schuppen ursprünglich unzulässig gewesen sein mögen, was das Bezirksamt N… in seinem Schreiben vom 19.05.1999 selbst so festgestellt hat („diverse unzulässige Schuppenbaulichkeiten bis 8 qm“), ist „in Absprache mit dem Stadtplanungsamt die Zulässigkeit geregelt und von Abrißmaßnahmen Abstand genommen“ worden. Dass der Anbau eine Größe von 4,59 qm hat und damit die zulässigen 6 qm nicht überschreitet, hat der Sachverständige festgestellt.

58 Die Grundsteuer richtet sich bis zum Ende des Jahres 2024 nicht nach dem Bodenrichtwert, sondern nach dem sogenannten Einheitswert (vgl. Haase/Jachmann, Beck'sches Handbuch Immobiliensteuerrecht, 2. Auflage 2020, § 7 Rn. 292). Dieser ist senatsbekannt - sicher auch aufgrund der Angaben der Steuerpflichtigen zu den wertbildenden Faktoren - unrealistisch niedrig, was eine Steuerverschwendung darstellen mag. Letztlich ist auch nicht der vom Finanzamt angenommene Wert des Grundstücks maßgeblich, sondern der Verkehrswert. Insofern hat der Senat weiterhin keine Bedenken, den Feststellungen des Sachverständigen zu folgen, der nicht nur die geografische Lage, sondern auch die Besonderheiten der Siedlung und den Standard der Erschließung („wohnbauflächengleich“) sowie die in den Jahren seit 2017 stark gestiegenen Verkaufspreise berücksichtigt hat.

59 Auch wenn die Beklagten arglistig gehandelt haben, war nicht festzustellen, dass der hier geltend gemachte und ausgeurteilte Schadensersatzanspruch aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung im Sinne von § 823 BGB oder § 826 BGB resultiert, weil das nicht zutrifft.

III.

60 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen und mit dem vorliegenden Beschluss bestätigten Urteils folgt aus §§ 708 Nr. 10 S. 2, 711.

IV.

61 Der Wert des Berufungsverfahrens ist bereits durch den Beschluss des Senats vom 29.05.2024 (dort zu Ziffer 3.) auf 168.000,00 € festgesetzt worden; dabei verbleibt es abschließend.

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