Finanzgericht Berlin-Brandenburg 16. Senat — 16 K 3169/22 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-10-08

Aktenzeichen: 16 K 3169/22

ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2025:1008.16K3169.22.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 183 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 198 BewG 1991 vom 24.12.2008, § 16 Abs 2 BauGBDV BE 2018, § 13 ImmoWertV, § 11 ErbStG 1997 ... mehr

Leitsatz

1. Bedarfsbewertung, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: Wird im Gutachten das Vergleichswertverfahren angewendet, sind Vergleichsgrundstücke nur geeignet, wenn sie individualisiert sind (Angabe von Straße und Hausnummer).(Rn.77) (Rn.79)

2. Über die Frage, ob ein zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vorgelegtes Gutachten plausibel ist, erfolgt keine Beweisaufnahme.(Rn.96)

3. Bedarfsbewertung, typisierte Bewertung: Für Bewertungsstichtage bis zum 22.07.2021 sind Vergleichswertfaktoren des Gutachterausschusses in zeitlicher Hinsicht (wie Liegenschaftszinssätze) dann anzuwenden, wenn der Gutachterausschuss sie für einen Zeitraum berechnet hat, der den Bewertungsstichtag umfasst; auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung des Gutachterausschusses oder der Veröffentlichung kommt es nicht an (wie BFH, gegen Nichtanwendungserlass).(Rn.62) (Rn.67)

Orientierungssatz

Revision wurde eingelegt (Az. des BFH: II R 8/26).

Tenor

Der Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den ...07.2019 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 23.02.2021 in Form des Änderungsbescheids vom 20.04.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 09.11.2022 wird dahingehend geändert, dass ein Grundbesitzwert in Höhe von 785.502 Euro festgestellt wird.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin zu 95 % und dem Beklagten zu 5 % auferlegt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1 I. Die Beteiligten streiten über die Bewertung von Wohnungseigentum.

2 Die Klägerin ist Alleinerbin der am …07.2019 verstorbenen Frau B…. Im Rahmen des Erbes wurde die Klägerin Eigentümerin des unvermieteten Wohnungseigentums C…-straße, Berlin. Das Gebäude wurde im Jahr 1908 errichtet. Die Wohnfläche beträgt 153 m². Mit notarieller Urkunde vom ...09.2020 wurde das Objekt von der Klägerin für 790.000 Euro an Dritte veräußert.

3 Ausweislich der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Vergleichsfaktoren 2020 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG, die im Amtsblatt für Berlin Nr. 30 vom 17.07.2020 auf den Seiten 3852 ff. veröffentlicht wurden und bei deren Analyse Kauffälle mit Vertragsdaten vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 berücksichtigt wurden, beträgt der Vergleichsfaktor für das streitgegenständliche Grundstück 5.134 Euro pro Quadratmeter.

4 Zuvor hatte der Gutachterausschuss am 28.06.2019 Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG im Amtsblatt für Berlin Nr. 27 vom 28.06.2019, Seite 3979 ff., veröffentlicht. Ausweislich dieser Veröffentlichung beträgt der Vergleichsfaktor für das streitgegenständliche Objekt 5.683 Euro pro Quadratmeter.

5 Beiden Vergleichsfaktoren liegen unterschiedliche Baumstrukturen zugrunde, die nach unterschiedlen Merkmalen differenzieren. Der Senat verweist auf die beiden Veröffentlichungen des Gutachterausschusses.

6 II. Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 23.02.2021 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den ...07.2019 für Zwecke der Erbschaftsteuer den Grundbesitzwert auf 869.499 Euro fest. Der Beklagte legte bei der Bewertung einen Vergleichsfaktor in Höhe von 5.683 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Die Klägerin war alleinige Feststellungsbeteiligte. Der Senat verweist wegen der Einzelheiten auf den Bescheid vom 23.02.2021.

7 III. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein und beantragte unter Hinweis auf ein von ihr eingereichtes Gutachten einen Grundbesitzwert in Höhe von 700.000 Euro festzustellen. Das Gutachten wurde vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Herrn D… angefertigt.

8 IV. Das Gutachten, welches auf den 10.09.2019 datiert, weist für den Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag 15.08.2019 einen Verkehrswert in Höhe von 700.000 Euro aus. Der Gutachter wendete das Vergleichswertverfahren an.

9 In dem Gutachten wird ausgeführt, dass für einen Überblick über das Preisniveau zum Stichtag eine Kaufpreisabfrage beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin auf dem Markt für Eigentumswohnungen durchgeführt worden sei. Dabei sei nach den folgenden Kriterien gesucht worden: E…; Ortsteil: F…; Wohnlage: gut; Stichtag: 01.07.2018 bis 17.08.2019; Baujahre: 1880 bis 1920; Verfügbarkeit: bezugsfrei; Veräußerung: privat an privat; Wohn-/Nutzfläche: 120,00 Quadratmeter bis 220,00 Quadratmeter; Wohnungsart: Etagenwohnung; Typische Geschossflächenzahl (GFZ): 2,5; Gebäudestellung: Blockrandbebauung (Vorderhauswohnungen).

10 Als Ergebnis der Abfragekriterien seien die folgenden zehn ausgewerteten Vergleichskauffälle vom Gutachterausschuss mitgeteilt worden: ... [jeweils mit Angabe „Vertragsdatum“, „Straßenname“ (ohne Hausnummer), „BRW Kaufdatum“, „BRW 2019“, „Balkon/Loggia“, „Ausrichtung“, „Geschosslage“, „Aufzug“, „Kaufpreis“, „Kaufpreis €/m²“ und „WF-NF in m²“]

11 In dem Gutachten wird weiter ausgeführt:

12 „Aus Gründen des Datenschutzes ist die Benennung der Hausnummer der jeweiligen Kauffälle nicht möglich. Die Grundmenge der Vergleichskauffälle ist für eine Vergleichbarkeit durchaus geeignet. Sie können nun im weiteren Verlauf an die wertbildenden Kriterien der zu bewertenden Eigentumswohnung angepasst werden.

13 Zeitliche Anpassung (Anp. 1) Die Vergleichskauffälle wurden zwischen Juli 2018 und Juli 2019 und damit zeitnah zum Wertermittlungsstichtag veräußert. Innerhalb des betrachteten Zeitraumes mag es zu geringfügigen positiven Preisveränderungen gekommen sein, die in dem untersuchten Marktsegment jedoch als gering eingeschätzt werden. Auf eine zeitliche Anpassung wird daher verzichtet.

14 Lageanpassung (Anp. 2 und 3) Die Lageunterschiede werden auf der Grundlage der abweichenden Bodenrichtwerte per 01.01.2019 (Anpassung 2) sowie aufgrund wertrelevanter individueller Lageeigenschaften der Vergleichsobjekte berücksichtigt (Anpassung 3).

15 Ausrichtung der Hauptwohnräume (Anp. 4) In der untersuchten Baujahresklasse sind die Hauptwohnräume der Vorderhauswohnungen in der Regel zur Straße hin ausgerichtet. Hierbei sind die Ausrichtungen nach Süden und Südwesten am günstigsten einzuschätzen. Für ungünstigere Ausrichtungen erfolgen Anpassungen zwischen +2,5 % (Südosten, Westen), +5,0 % (Osten, Nordwesten) und +15,0 % (Norden).

16 Geschosslage (Anp. 5) Wertbildend ist u. a. die Lage im Haus. Hier werden die oberen Etagen (2., 3. und 4. Obergeschoss) als bevorzugte Lagen gesehen. Sofern ein Aufzug vorhanden ist, setzt sich die Entwicklung in den darüber liegenden Etagen fort. Ab dem 2. OG werden die Wohnungen mit Aufzug wertvoller, je höher sie liegen, da diese eine gute Belichtung sowie einen besseren Ausblick haben und vom Umgebungslärm entkoppelt werden.

17 Die zu bewertende Wohnung liegt im Erdgeschoss. Mit Ausnahme des nicht erforderlichen Treppensteigens ist im vorliegenden Fall kein Vorteil aufgrund der Erdgeschosslage wie beispielsweise ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche oder einer geschützten Terrasse gegeben. Somit sind sämtliche Lagen in den Obergeschossen als vergleichsweise besser einzuschätzen. Es erfolgen für die Vergleichskauffälle sachverständige Anpassungen an die zu bewertende Wohnung mit:

18 | | | | --- | --- | | ohne Aufzug: | mit Aufzug: | | - 10,0 % für WE im 2. OG | - 10,0 % für WE im 1. OG, | | - 15,0 % für WE im 4. OG, | - 15,0 % für WE im 2. OG, | | | - 20,0 % für WE im 3. OG, | | | - 25,0 % für WE im 4. OG. |

19 Balkon/Loggia Die zu bewertende Wohnung sowie sämtliche Vergleichswohnungen verfügen über einen Balkon, so dass hier keine Anpassungen erforderlich sind.

20 Baujahr Da die Vergleichskauffälle aus derselben Baujahresklasse wie das Bewertungsobjekt sind, sind auch hier keine Anpassungen erforderlich.

21 Weitere Kriterien zur Anpassung der Kaufpreise werden nicht vorgenommen. Die an die werthaltigen Kriterien der zu bewertenden Eigentumswohnung angepassten Vergleichskaufpreise ergeben sich somit wie folgt:

22 Aus der Kaufpreisabfrage geht nicht hervor, welchen Zustand oder welchen Modernisierungsgrad die Vergleichswohnungen haben. Um hier unsanierte und nicht modernisierte Objekte, aber auch ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse auszuschließen, erfolgt im Weiteren eine Extremwertbereinigung der Kaufpreise, die stärker als + 20,0 % um den Mittelwert streuen. Damit wird auch die gerichtlich anerkannte Kaufpreisstreuung gewürdigt, die in gleichartigen Märkten akzeptabel ist.

23 Somit fallen aus der Betrachtung die Kauffälle Nr. 7, Nr. 8 und Nr. 9 heraus. Bereinigt um den Ausreißer stellen sich die Vergleichskauffälle damit wie folgt dar:

24 Der Mittelwert von ca. 4.985,00 €/m² wurde durch Ausschlusskriterien der zu bewertenden Eigentumswohnung hergeleitet und bezieht sich auf eine bezugsfreie Wohnung im Erdgeschoss mit rd. 153,00 m² Wohnfläche. Der Variationskoeffizient von 0,12 (=12,0 %) und die Standardabweichung von rd. 607,00 €/m² sprechen für eine durchschnittliche Eignung der Vergleichskauffälle, was insbesondere aus dem sehr individuellen Markt resultiert. Der Mittelwert ist durchaus verwertbar.

25 Bezogen auf die Wohnungsgröße ergibt sich somit ein vorläufiger Vergleichspreis von:

26 Vergleichswert = 4.985,00 €/m² x 153,00 m² = 762.705,00 € rd. 760.000,00 €

27 Aufgrund der teilweise sachverständig unterstellten Einzelmerkmale und der daraus resultierenden möglichen Fehlerquote, werden nachfolgend noch die veröffentlichten Kaufpreisfaktoren des Berliner Gutachterausschusses sowie die einschlägigen Marktberichte ausgewertet, um den ermittelten Vergleichswert zu plausibilisieren.

28 […]

29 Der Gutachterausschuss Berlin bildet in seinen Immobilienmarktberichten Kaufpreisspannen und Mittelwerte für Eigentumswohnungen ab, differenziert nach Stadtgebieten, Vermietungsstand sowie Baujahresklassen. Einfluss auf den Preis haben gemäß Ausführungen des Gutachterausschusses in den Immobilienmarktberichten in der Regel die Art, das Alter und die bauliche Ausstattung der Wohnanlage bzw. der Wohnung sowie die qualitative Einstufung des Wohnumfeldes.

30 Für Wohnlagen in der City wurden im Immobilienmarktbericht 2018/2019 für Erst und Weiterverkäufe umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre bis 1919, die bezugsfrei sind, Preisspannen zwischen 3.183,00 €/m² Wohnfläche und 6.137,00 €/m² Wohnfläche, im Mittel von 4.623,00 €/m* Wohnfläche, für das Jahr 2018 genannt. Eine Unterscheidung nach Bezirkslage erfolgt in dieser Übersicht nicht. In der Kaufpreisentwicklung gegenüber 2017 ist ein Zuwachs des Mittelwerts, der unteren Preisspanne sowie der oberen Preisspanne um rd. +14,0 % zu verzeichnen.

31 Der RDM spricht in seinem Preisspiegel per 01.01.2019 bei Eigentumswohnungen der Baujahre bis 1918 im Ortsteil F… mit gutem Wohnwert von Schwerpunktpreisen um 4.800,00 €/m² Wohnfläche und mit sehr gutem Wohnwert um 6.900,00 €/m² Wohnfläche. Eine detaillierte Analyse zu Lage und Objekten ist dem Preisspiegel nicht zu entnehmen. In dem Bericht werden nur Wohnungen zwischen 70,00 m² und 100,00 m² Wohnfläche mit 3 bis 4 Zimmern abgebildet, deren Preisniveau üblicherweise deutlich geringer ausfällt als das größerer Wohnungen. Die Angaben beziehen sich auf bezugsfreie Wohnungen.

32 Der Immobilienpreisservice 2018/2019 des IVD bildet zum Stichtag 01.10.2018 im Bezirk E… Preisspannen für Eigentumswohnungen in Gebäuden der Baujahre 1900 bis 1949 in guten bis sehr guten Lagen von rd. 3.600,00 €/m* Wohnfläche bis rd. 5.400,00 €/m² Wohnfläche ab. Es wird ein steigendes Kaufpreisniveau dokumentiert. Die Angaben beziehen sich auch hier nur auf Eigentumswohnungen zwischen 70,00 m² und 100,00 m² mit 3 bis 4 Zimmern in bezugsfreiem Zustand.

33 Der ermittelte Vergleichswert von rd. 760.000,00 € entspricht rd. 4.967,00 €/m² Wohnfläche und liegt im oberen Bereich der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Kaufpreisspanne für 2018. Aufgrund der bevorzugten Lage im Bereich ... sowie der Größe der Wohnung ist der ermittelte Vergleichswert als insgesamt plausibel und marktkonform anzusehen.“

34 Der Gutachter hat für das Grundstück näherungsweise eine GFZ von 3,6 ermittelt.

35 Zudem führt der Gutachter zu Baumängeln oder -schäden aus, dass die Eigentumswohnung zum Besichtigungszeitpunkt einen für die Nutzung durch die Eigentümerin normal gepflegten Eindruck mache. Beim Einzug eines neuen Nutzers nach einer Veräußerung werde jedoch eine umfassende Renovierung der Wohnung als erforderlich angesehen. Dieser Renovierungsstau werde im Rahmen der besonderen objektbezogenen Grundstücksmerkmale mit einem Abschlag in Höhe von rund 60.000 Euro berücksichtigt. Dies entspreche rund 392 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Unter Berücksichtigung dieser besonderen objektbezogenen Grundstücksmerkmale ergebe sich ein Verkehrswert in Höhe von 700.000 Euro (760.000 Euro - 60.000 Euro).

36 V. Mit Bescheid vom 20.04.2021 änderte der Beklagte die Feststellung dahingehend, dass der Grundbesitzwert 760.000 Euro beträgt. Eine darüber hinausgehende Änderung lehnte der Beklagte ab, da dem Gutachten nicht gänzlich gefolgt werden könne. Ein pauschaler Abschlag von 60.000 Euro aufgrund eines festgestellten Renovierungsstaus könne ohne Begründung nicht übernommen werden.

37 VI. Hiergegen legte die Klägerin erneut Einspruch ein. Dieser Einspruch wurde mit Einspruchsentscheidung vom 06.10.2021 als unzulässig verworfen.

38 VII. Der Beklagte führte im weiteren Einspruchsverfahren betreffend den ursprünglichen Einspruch aus, dass dem Gutachten nicht gefolgt werden könne, da die Vergleichsgrundstücke nicht konkret benannt seien, der gewählte Vergleichszeitraum, der die Verkaufsfälle erfasse, nicht plausibel sei und der Renovierungsrückstau nicht überprüfbar sei. Es könne jedoch der tatsächliche erzielte Kaufpreis in Höhe von 790.000 Euro angesetzt werden. Der Beklagte wies auf die Möglichkeit der Verböserung hin.

39 VIII. Ergänzend führte der Gutachter mit Stellungnahmen vom 28.10.2021 und 13.07.2022 aus, dass es sich bei dem angesetzten Renovierungsstau nicht um tatsächliche Kosten, sondern um einen pauschal nach Erfahrungswerten eingeschätzten und damit verkehrswertrelevanten Kostenansatz handele. Die Wohnung habe zum Besichtigungstag zwar einen normalen Eindruck aufgewiesen, dennoch sei der Renovierungszustand alt und für viele Käufer überholungsbedürftig. Ebenfalls hätten vereinzelte Schäden in der Wohnung bestanden, so dass von einer umfangreicheren Renovierung der Wohnung auszugehen gewesen sei. Im vorliegenden Fall sei ein Renovierungsstau von rund 60.000 Euro als erforderlicher Aufwand eingeschätzt worden, der nicht unüblich sei. Insgesamt sei auch bei den Handwerkerkosten im Jahr 2019 ein Renovierungs- und Herrichtungsaufwand nach Kauf von schätzungsweise 60.000 € für eine rund 153 Quadratmeter große Altbauwohnung eher gering eingeschätzt. Gerade bei einer solchen Altbauwohnung in dieser bevorzugten Lage seien, je nach Vorstellungen der hier im gewöhnlichen Geschäftsverkehr anzutreffenden Käuferschichten, Sanierungs- und Modernisierungskosten von 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zum Stichtag nicht ungewöhnlich.

40 Auch widersprächen die Stichtagsproblematik und die Aufforderung zum Verstoß gegen den Datenschutz bezüglich der exakten Benennung der Vergleichskauffälle jeglicher logischen Anwendung der Vergleichswertermittlung gemäß § 15 ImmoWertV 2010 (§ 25 ImmoWertV 2021).

41 Maßgeblich bei der Vergleichswertermittlung nach § 15 ImmoWertV 2010 (§ 25 ImmoWertV 2021) seien hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale, die verkehrswertrelevant seien. Die Hausnummer eines Kauffalles sei - wie auch ein Eigentümer - nicht wertrelevant. Vielmehr werde der Wert nach dessen Repräsentativität beurteilt, also der Vergleichbarkeit wichtiger und marktrelevanter Einflussfaktoren. Da es sich beim Kauf von Eigentumswohnungen um einen individualisierten Markt handele, also die Kaufentscheidungen nicht transparent seien, gelte für die Vergleichswertermittlung die Repräsentativität an anderen Merkmalen fest zu machen. Nur allgemein zugängliche Merkmale könnten Beachtung finden, da sich nur diese aus der öffentlichen Kaufpreissammlung eines Gutachterausschusses ablesen ließen. Abweichungen in den Ausstattungsmerkmalen, die selbst eine Außenbesichtigung der Vergleichskauffälle bei Eigentumswohnungen (auch durch den Gutachterausschuss) nicht klären könne, seien aufgrund ihrer Einflüsse auf den Kaufpreis als nicht wesentlich verkehrswertrelevant zu qualifizieren. Unterschiede in Ausstattungsmerkmalen ließen sich sachverständig ggf. durch die Preisunterschiede innerhalb einer Stichprobe vermuten. Wenn man den Ausführungen des Beklagten und des Finanzgerichtsurteils zum Verfahren 3 K 3047/17 im Ganzen folgte, wäre eine Vergleichswertermittlung nach § 15 ImmoWertV 2010 (§ 25 ImmoWertV 2021) grundsätzlich nicht möglich. Dies könne jedoch nicht im Sinne des Gesetzgebers bei der Schaffung der ImmoWertV oder der früheren Vergleichswertrichtlinie gewesen sein. Im Übrigen basierten auch die vom Berliner Gutachterausschuss ermittelten Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG auf den gleichartigen Vergleichskauffällen. Diese Vergleichsfaktoren seien noch weniger nachvollziehbar, um einer Vergleichswertermittlung gemäß § 15 ImmoWertV 2010 zu entsprechen. Nach Rücksprache mit dem Berliner Gutachterausschuss stellten diese Vergleichsfaktoren eine deutlich schlechtere Bewertungsgrundlage dar als eine detaillierte Vergleichswertermittlung nach der ImmoWertV. Die Vergleichsfaktoren seien lediglich als Arbeitshilfe für nicht sachverständige Mitarbeiter des Finanzamts gedacht und ersetzten nicht eine gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Entsprechendes sei sogar dem Vorwort zu den Vergleichsfaktoren des Berliner Gutachterausschusses zu entnehmen.

42 Der Wertermittlungszeitpunkt für das Wertgutachten sei der Besichtigungstag 15.08.2019 gewesen, die Abfrage von Vergleichskauffällen in der automatisierten Kaufpreissammlung des Berliner Gutachterausschusses sei am 03.09.2019 erfolgt und das Wertgutachten sei am 10.09.2019 fertiggestellt worden. Dem gesunden Menschenverstand sollte damit klar sein, dass eine Anwendung des zitierten Gerichtsurteiles in Bezug auf einen späteren Abfragezeitraum nicht möglich gewesen sei. Bei der Erstellung des Gutachtens hätten zeitnahe zum Wertermittlungsstichtag ausgewertete Vergleichskauffälle vorgelegen und diese seien in Bezug auf die allgemeinen Wertverhältnisse zu würdigen gewesen. Es werde insoweit explizit auf das Stichtagsprinzip gemäß § 3 ImmoWertV 2010 verwiesen, die den Wertermittlungsstichtag als Zeitpunkt definiere, auf den sich die Wertermittlung beziehe. Zudem werde klargestellt, dass „[sich] die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt [...] nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets [bestimmen]“. Eine Wertermittlung erfolge sachgerecht bis zu dem Tag, zu dem der Markt Kenntnis habe. So könnten in Hinblick auf das Marktverhalten keine Kauffälle nach dem Stichtag herangezogen werden, weil zum Stichtag noch nicht bekannt sei, inwieweit sich das Marktgeschehen verändere. Der wie vom Beklagten behauptete, zum Bewertungsstichtag bereits deutlich erkennbare Preisanstieg auf dem Grundstücksmarkt in F… könne in die Bewertung nur mit einfließen, wenn er anhand repräsentativer Daten mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sei. Selbst wenn ein Preisanstieg zum Stichtag erkennbar wäre, könne sich dieser jedoch aufgrund von zukünftigen, zum Stichtag unbekannten und außergewöhnlichen Einflüssen, wie z.B. Finanzmarktkrise oder auch Kriegs- und Naturereignisse (u.a. Erdbeben) im Nachhinein ändern. Nur hinsichtlich Aktualität den jeweiligen Grundstücksmarkt zutreffende abbildende Vergleichskauffälle könnten damit an die zum Stichtag erkennbaren Marktentwicklungen angepasst werden, nicht aber darüber hinaus. Dies käme ansonsten einer nach § 194 BauGB unzulässigen Spekulation gleich. In der Tat würden solche Vergleichskauffälle regelmäßig an die allgemeinen Wertveränderungen, also mit einer Zeitkomponente angepasst. Im vorliegenden Fall sei dies aber nicht erforderlich gewesen, da die Stichprobe aus dem betreffenden Marktsegment keine eindeutigen Hinweise für eine allgemeine Marktveränderung zwischen Juli 2018 und Juli 2019 geliefert hätten. Vielmehr hätten die hinsichtlich Aktualität und Repräsentativität geeigneten Vergleichskauffälle die folgende zeitliche Entwicklung aufgezeigt:

43 Hinsichtlich der vom Beklagten vorgetragenen Berücksichtigung des Verkaufspreises in Höhe von 790.000 Euro aus der Veräußerung am 04.09.2020 trägt der Gutachter mit Schriftsatz vom 06.10.2022 ergänzend vor, dass von Preissteigerungen auszugehen sei. Er bezieht sich dabei insbesondere auf die Quellen des GAA, RDM und IVD:

44 Der Senat verweist hinsichtlich der Einzelheiten und des weiteren Vorbringens des Gutachters auf seine Stellungnahmen vom 28.10.2021, 13.07.2022 und 06.10.2022.

45 IX. Mit Einspruchsentscheidung vom 09.11.2022 stellte der Beklagte den Grundbesitzwert auf 790.000 Euro fest und wies den Einspruch im Übrigen zurück. Das Gutachten sei zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht geeignet. Der Gutachter habe u. a. die Beschaffenheit der Vergleichsgrundstücke allein aus Angaben in der Datenbank des Gutachterausschusses gefolgert. Zur Plausibilität eines Verkehrswertgutachtens gehöre aber, dass der Gutachter sich ein konkretes Bild der Vergleichsgrundstücke verschaffe. Der Senat verweist wegen der Einzelheiten auf den Inhalt der Einspruchsentscheidung.

46 X. Die Klägerin hat am 12.12.2022 Klage erhoben. Zur Begründung verweist sie auf das Gutachten und die Stellungnahmen des Gutachters und trägt insbesondere und ausführlich vor, dass die Vergleichsgrundstücke hinreichend bestimmt seien. Abweichungen in den Ausstattungsmerkmalen, die selbst eine Außenbesichtigung der Vergleichskauffälle bei Eigentumswohnungen nicht klären könne, seien aufgrund ihrer Einflüsse auf den Kaufpreis nicht als wesentlich verkehrswertrelevant zu qualifizieren. Ferner sei eine Besichtigung der Vergleichsgrundstücke nicht möglich.

47 Der gewählte Vergleichszeitraum sei zutreffend. Es sei eine stichtagsbezogene Bewertung vorgenommen worden. Die weitere Heranziehung von Kaufpreisfällen die ca. zwölf Monate nach dem Wertermittlungsstichtag lägen, wäre sachlich unzutreffend. Ein dynamischer Grundstücksmarkt bedürfe der Anpassung der Vergleichskauffälle an das Marktgeschehen und könne nicht als arithmetisches Mittel aller herangezogenen Vergleichspreise bestimmt werden. In diesem Zusammenhang werde explizit auf das Stichtagsprinzip gemäß § 2 Abs. 4 ImmoWertV 2021 verwiesen.

48 Der Beklagte ignoriere weiterhin hartnäckig das Stichtagsprinzip. Nach dem Stichtagsprinzip seien eben keine Wertsteigerungen einzubeziehen, die erst nach dem Stichtag entstanden seien. Insofern sei die Heranziehung eines ein Jahr später erzielten Verkaufspreises sachlich unzutreffend und widerspräche im Übrigen den Feststellungen des - in dem vom Beklagten selbst zitierten - Urteils des Finanzgerichtes Berlin-Brandenburg vom 19.07.2017 (Az. 3 K 3047/17).

49 Der Wertermittlungszeitpunkt für das Wertgutachten sei der 15. August 2019 (Besichtigungstag) gewesen. Der Renovierungsrückstau sei durch den Gutachter hinreichend belegt.

50 XI. Die Klägerin beantragt, den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den ...07.2019 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 23.02.2021 in Form des Änderungsbescheids vom 20.04.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 09.11.2022 dahingehend zu ändern, dass ein Grundbesitzwert in Höhe von 700.000 Euro festgestellt wird.

51 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

52 XII. Zur Begründung verweist der Beklagte auf den Inhalt seiner Einspruchsentscheidung. Ergänzend trägt er insbesondere vor, dass die für die Beseitigung eines Modernisierungsstaus aufzuwendenden Kosten allenfalls einen Anhaltspunkt für die Wertermittlung geben könnten. Insbesondere bei älteren Gebäuden, die trotz des Vorhandenseins eines Modernisierungs- und Instandsetzungsstaus voll nutzbar seien, hätten derartige Mängel des Gebäudes lediglich einen um einen Bruchteil der erforderlichen Schadensbeseitigungskosten geminderten Verkehrswert (Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 10. Juni 2015 (3 K 3151/13).

53 Da es der Klägerin nicht gelungen sei, den niedrigeren gemeinen Wert durch das Gutachten nachzuweisen, habe er, der Beklagte, den niedrigeren gemeinen Wert auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises zugrunde gelegt.

54 XIII. Dem Senat hat ein Band Steuerakten vorgelegen, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten verwiesen wird.

Entscheidungsgründe

55 I. Die Klage ist zulässig und im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

56 Der angefochtene Bescheid vom 23.02.2021 in Form des Änderungsbescheids vom 20.04.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung ist insoweit rechtswidrig, als der vom Beklagten angesetzte Wert den Grundbesitzwert in Höhe von 785.502 Euro übersteigt und die Klägerin dadurch in ihren Rechten verletzt wird.

57 Denn bereits im standardisierten Verfahren nach § 183 BewG ergibt sich ein niedrigerer Grundbesitzwert als der vom Beklagten mit der Einspruchsentscheidung festgestellte Grundbesitzwert (nachfolgend 1.). Der Nachweis eines (noch) niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) ist der Klägerin hingegen nicht gelungen (nachfolgend 2.).

58 1. Die Bewertung des Grundstücks richtet sich im vorliegenden Fall nach den §§ 157 ff., 176 Abs. 1, 182 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 183 BewG in der zum Streitzeitpunkt gültigen Fassung.

59 Das streitgegenständliche Objekt ist nach dem Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu bewerten, da es sich um Wohnungseigentum handelt. Im Streitfall liegen entsprechende Vergleichswerte vor.

60 a) Der Gutachterausschuss hat die Vergleichsfaktoren 2020 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG veröffentlicht.

61 Für diese sind anhand einer von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung zur Analyse geeigneten Kauffälle in der Rechtsform des Wohnungseigentums mit Vertragsdaten vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 selektiert und mit Hilfe der statistischen Baumanalyse Vergleichsfaktoren nach § 13 ImmoWertV 2010 für Wohnungseigentum ermittelt worden.

62 b) Nach der Auffassung des Senats sind für den vorliegenden Streitzeitraum die Vergleichsfaktoren 2020 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 30 vom 17.07.2020 Seite 3852 ff., anzuwenden.

63 Der Beklagte hat im Streitfall hingegen die Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 27 vom 28.06.2019 Seite 3979 ff., für das Vergleichswertverfahren berücksichtigt. In dieser Veröffentlichung heißt es zur zeitlichen Anwendbarkeit: „Die Vergleichsfaktoren zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG gelten ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung“.

64 c) Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 18. September 2019 – II R 13/16 –, BFHE 266, 51, BStBl II 2020, 760, entschieden, dass die vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer geeignet seien, sofern der Gutachterausschuss bei der Ermittlung die an ihn gerichteten Vorgaben des Baugesetzbuches sowie der darauf beruhenden Verordnungen eingehalten und die Liegenschaftszinssätze für einen Zeitraum berechnet habe, der den Bewertungsstichtag umfasse.

65 Die Finanzverwaltung hat sich entschieden, dass das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18. September 2019 – II R 13/16 –, a.a.O. nicht über den konkreten Einzelfall anzuwenden ist (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, 23.09.2020, S 3105-1/2014-2, FMNR5b2150020).

66 Hieran ist der erkennende Senat aber nicht gebunden.

67 Der Senat schließt sich vielmehr der vorgenannten Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs an. Nach Auffassung des Senats sind die vorstehenden Erwägungen nicht nur für die vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze anzuwenden, sondern auch für die vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichsfaktoren. Die Anwendung von Vergleichfaktoren für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer setzt voraus, dass sie für den Bewertungsstichtag (§ 11 des Erbschaftsteuergesetzes) ermittelt werden. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung oder der Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze durch den Gutachterausschuss kommt es für ihre zeitliche Anwendung hingegen nicht an (vgl. BFH, Urteil vom 18. September 2019 – II R 13/16 –, a.a.O., Rn. 20).

68 Die Vergleichsfaktoren aus der Veröffentlichung des Gutachterausschusses „Vergleichsfaktoren 2020 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG“ sind im vorliegenden Fall dem Grunde nach anzuwenden, da für die Ermittlung dieser Vergleichsfaktoren die „Kauffälle in der Rechtsform des Wohnungseigentums mit Vertragsdaten vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019“ berücksichtigt wurden.

69 Sofern der Gutachterausschuss früher eine abweichende Rechtsauffassung zur zeitlichen Anwendbarkeit der Vergleichsfaktoren vertreten hat, führt dies zu keinem anderen Ergebnis.

70 Die gesetzlichen Neureglungen der §§ 183 Abs. 2 Satz 3 und 177 Abs. 2 Satz 2 BewG ab dem Jahr 2021 sind für den Streitzeitpunkt nicht anwendbar (§ 265 Abs. 12 und 14 BewG).

71 d) Die Vergleichsfaktoren 2020 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß § 183 Abs. 2 BewG sind auch im vorliegen Fall inhaltlich anwendbar.

72 Unter Berücksichtigung der Faktoren Baujahr (1908), Wohnfläche (153 m²) und „Bezugsfrei“ ergibt sich bei Anwendung der Vergleichsfaktoren ausweislich des Bezirksbaums II-2 ein Vergleichsfaktor in Höhe von 5.134 Euro pro Quadratmeter. Daraus folgt eine Grundbesitzwert in Höhe von 785.502 Euro (153 m² x 5.134 Euro pro Quadratmeter).

73 2. Im vorliegenden Fall ist auch kein niedriger gemeiner Wert im Sinne des § 198 BewG zu berücksichtigten, da die Klägerin einen solchen nicht nachgewiesen hat.

74 a) Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten (einschließlich der Ergänzungen durch den Gutachter) kann wegen inhaltlicher Mängel (fehlende Plausibilität), die zumindest teilweise auch nicht herausgerechnet werden können, nicht zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen (§ 198 Abs. 2 BewG).

75 aa) Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks kann u. a. durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung erfolgen.

76 Wenn das Gutachten aber unplausibel ist, ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nicht gelungen.

77 Bei Anwendung des Vergleichswertverfahren kommt der Vergleichbarkeit der Lage zwischen dem Bewertungsgrundstück und den Vergleichsgrundstücken herausragende Bedeutung zu. Der Gutachter muss die Heranziehung oder Nichtheranziehung von Kauffällen aufgrund ihrer Lage, also die Abgrenzung des Vergleichsraumes, nachvollziehbar begründen. Die Abgrenzung des Vergleichsraums ist nach der Homogenität vorzunehmen, d. h. so zu treffen, dass darin befindliche, abgesehen von der Lage in etwa gleiche Grundstücke gleiche Kaufpreise erzielen. Zur Beurteilung der Vergleichbarkeit ist (zumindest) eine reale Außenbesichtigung notwendig; eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte reicht nicht aus. Darf ein Gutachter aus Gründen seiner Rechtsverhältnisse (z. B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht o. ä.) ein Grundstück nicht individualisieren, so ist das Grundstück als Vergleichsgrundstück nicht geeignet. Die Angabe lediglich einer größeren Straße ohne Angabe einer Hausnummer, als Adresse eines Vergleichsgrundstücks ist nicht ausreichend. Ein Verkehrswertgutachten muss aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein, nicht erst durch ergänzende Ermittlungen und Erhebungen des Finanzamts oder des Finanzgerichts (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 17.04.2024 – 16 K 3045/22 –, EFG 2024, 1562; Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19.07.2017 – 3 K 3047/17 –, EFG 2017, 1499; vgl. Krumm/Paeßens, 2. Aufl. 2025, BewG § 220 Rn. 18, beck-online; Marquardt, ErbStB 2024, 249-250).

78 bb) Diesen Anforderungen entspricht das vorgelegte Gutachten nicht.

79 (1) Das Gutachten genügt bereits im Ansatz nicht den Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit, da die vom Gutachter herangezogenen Vergleichsgrundstücke nicht hinreichend identifizierbar benannt sind. Der Gutachter hat keine näheren Angaben zu den Vergleichsgrundstücken, wie beispielsweise eine Straßennummer, gemacht, anhand derer sich die Grundstücke identifizieren ließen. Die Angabe eines Straßennamens ohne Hausnummer bzw. ohne sonstige eindeutige Merkmale wie die Flurstücksnummer erlaubt weder dem Finanzamt noch dem Finanzgericht eine Plausibilitätsprüfung. Insbesondere kann nicht geprüft werden, ob die Grundstücke tatsächlich existieren, ob sie in Art und Zuschnitt mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar sind und ob und inwiefern sie im behaupteten Vergleichsraum liegen.

80 Damit fehlt dem Gutachten eine tragfähige Tatsachenbasis. Eine Wertermittlung im Vergleichswertverfahren steht und fällt mit der belastbaren Auswahl geeigneter Vergleichsgrundstücke. Wird diese Auswahl mangels ausreichender Objektangaben nicht verifizierbar gemacht, ist das Gutachten bereits im Ausgangspunkt nicht geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

81 Dies zeigt sich im vorliegenden Fall insbesondere auch daran, dass der Gutachter eine Vielzahl von Zu- und Abschlägen (u. a. zur Lageanpassung, Ausrichtung und Geschosslage) bei den von ihm herangezogenen Vergleichsgrundstücken vorgenommen hat. Ohne überprüfbare Vergleichsgrundstücke lässt sich jedoch nicht beurteilen, ob diese Anpassungen plausibel sind oder das Ergebnis in eine gewünschte Richtung steuern.

82 Dieser Mangel kann auch nicht bei der Wertermittlung herausgerechnet werden, da er gerade die Datenbasis und Grundlage der Wertermittlung betrifft.

83 Sofern die Klägerseite und der Gutachter umfangreich vortragen, dass es einer konkreten Benennung nicht bedarf, folgt der Senat dieser Rechtsauffassung aus den vorgenannten Gründen nicht.

84 Der Senat folgt auch nicht der klägerseitigen Argumentation, das Finanzamt habe gemäß § 16 Abs. 2 der Berliner Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVO-BauGB) unbeschränkten Zugriff auf die Kaufpreissammlung und könne daher mit den vom Sachverständigen angegebenen Kriterien dessen Suchanfrage eigenständig wiederholen und mit dem Ergebnis einer solchen Suchanfrage die Vergleichsgrundstücke identifizieren. Denn das Gutachten muss aus sich heraus verständlich sein, nicht erst durch Ermittlungen des Finanzamts bzw. später des Gerichts nachvollziehbar gemacht werden können. Das Gericht ist vor dem Hintergrund der Nachweispflicht des Steuerpflichtigen nach § 198 Abs. 2 BewG (siehe auch I. 2. a) bb) (3)) auch nicht verpflichtet, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung einzuholen.

85 (2) Unabhängig davon weist das Gutachten noch weitere Mängel auf, die dazu führen, dass der Klägerin (zumindest) ein Nachweis des von ihr begehrten niedrigeren gemeinen Werts nicht gelingt.

86 So kann der Senat die vom Gutachter vorgenommene allgemeine Lageanpassung an die Bodenrichtwertzonen über 3 % bzw. 6 % nicht nachvollziehen. Weshalb eine Anpassung von 3 % oder 6 % auf den jeweiligen Kaufpreis zutreffend sein soll, ohne dass der Bodenwertanteil der Vergleichsgrundstücke bekannt ist, insbesondere da bei den Vergleichsgrundstücken eine andere GFZ als beim streitgegenständlichen Grundstück vorliegen dürfte, erschließt sich dem Senat anhand der Angaben im Gutachten nicht. Es fehlt an einer Begründung.

87 Zu beachten ist auch, dass der Gutachter selbst von einer GFZ für das streitgegenständliche Grundstück in Höhe von 3,6 ausgeht, während er bei der Auswahl der Vergleichsgrundstücke von einer typischen GFZ von 2,5 ausgegangen ist. Eine entsprechende Würdigung dieses Unterschieds kann der Senat dem Gutachten nicht entnehmen, obwohl die realisierte bzw. realisierbare GFZ grundsätzlich einen wesentlichen Einfluss auf den Grundstückswert in Berlin hat.

88 Des Weiteren kann der Senat nicht nachvollziehen, welche Kriterien der Gutachter bei der Anpassung der wertrelevanten individuellen Lageeigenschaften zugrunde gelegt hat.

89 Darüber hinaus hat der Gutachter keine zeitliche Anpassung der Kaufpreise vorgenommen, obwohl er selbst in seinem Schreiben vom 6. Oktober 2022, gestützt auf drei Quellen, vorträgt, dass es zwischen 2018 und 2019 Wertsteigerungen gegeben hat.

90 Weshalb, wie vom Gutachter mit Schreiben vom 13.07.2022 vorgetragen, eine Anpassung aufgrund einer zeitlich bedingten Wertveränderung demgegenüber nur aus den zehn Vergleichsgrundstücken und nicht aus der allgemeinen Marktentwicklung hergeleitet werden dürfe, erschließt sich dem Senat ebenfalls nicht.

91 Der Gutachter dürfte zudem methodisch fehlerhaft vorgegangen sein, indem er zur Beurteilung der zeitlichen Wertveränderungen die unbereinigten Kaufpreise der Vergleichsgrundstücke miteinander verglichen hat. Selbst nach seiner eigenen Darstellung bedurften diese Kaufpreise einer Anpassung (z. B. nach Lage und Ausrichtung), da sie ansonsten nicht miteinander vergleichbar seien. Würde man stattdessen die von ihm angepassten bzw. extremwertbereinigten Werte zugrunde legen, dürfte eine zeitliche Wertentwicklung auch anhand der von ihm herangezogenen Kauffälle erkennbar sein.

92 Ferner ist für den Senat nicht ersichtlich, ob die Kaufpreise der Vergleichsgrundstücke einen moderaten Renovierungsrückstand bereits berücksichtigen. Zum einen war dem Gutachter der Renovierungszustand dieser Grundstücke nicht bekannt, sodass unklar ist, ob überhaupt ein Abschlag vorzunehmen wäre. Zum anderen führt der Gutachter selbst aus, dass Renovierungsaufwendungen bei dieser Art von Grundstücken üblich sind. Weshalb diese etwaigen Renovierungsrückstände und -aufwendungen von den Vertragsparteien nicht bereits in den vereinbarten Kaufpreisen berücksichtigt worden sein sollten, ist für den Senat nicht nachvollziehbar. Da alle Vergleichsgrundstücke zwischen 1880 und 1920 erbaut wurden, dürfte das Vorliegen kleiner Schäden auch nicht atypisch gewesen sein. Ob im vorliegenden Fall überhaupt Bauschäden vorliegen und ob diese zutreffend ermittelt wurden, kann daher dahingestellt bleiben.

93 Der Senat kann auch nicht nachvollziehen, weshalb der Gutachter einen Abschlag bei Obergeschossen ohne Aufzug vorgenommen hat. Er hat nicht dargelegt, woraus sich die Abschläge ergeben und auf welchen Daten diese basieren.

94 Ferner erschließt sich dem Senat nicht, warum der Gutachter die von ihm ermittelten Werte nicht mit den konkreten Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses verprobt hat, sondern nur mit allgemeinen Daten des Gutachterausschusses bzw. mit Werten für Objekte, die nicht dem streitgegenständlichen Grundstück entsprechen (siehe Tz. 6.2 des Gutachtens).

95 Der Umstand, dass der Bewertungsstichtag geringfügig vom Wertermittlungsstichtag laut dem Gutachten abweicht, dürfte hingegen nicht zur Verwerfung des Gutachtens führen.

96 (3) Eine Ladung des Gutachters als Zeuge oder Sachverständiger erfolgt in den Fällen des § 198 BewG nicht, da den Steuerpflichtigen beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach dieser Vorschrift nicht nur die Darlegungslast, sondern die Nachweislast trifft. Über die Frage, ob das Gutachten plausibel ist, erfolgt daher keine Beweisaufnahme.

97 b) Die Klägerin hat auch keinen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Abs. 3 BewG bzw. der dieser Vorschrift vorausgehenden entsprechenden ständigen Rechtsprechung des BFH nachgewiesen, da der Verkaufspreis 790.000 Euro betrug.

98 II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 FGO. Die Kläger haben die Fest-stellung eines Grundbesitzwertes in Höhe von 700.000 Euro begehrt. Der Beklagte hatte einen Grundbesitzwert in Höhe von 790.000 Euro festgestellt.

99 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung - ZPO -.

100 III. Der Senat hat die Revision zugelassen, weil die Frage der an ein Gutachten im Sinne des § 198 BewG zu stellenden Anforderungen von Bedeutung für eine Vielzahl von Fällen ist. Soweit in einem Gutachten das Vergleichswertverfahren angewendet wird, ist insbesondere klärungswürdig, ob Vergleichsobjekte individualisiert sein müssen.

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