LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 289/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-08-19

Aktenzeichen: 67 S 289/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0819.67S289.24.00

Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 5. Dezember 2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte wird auf deren Kosten bei einem Wert von bis 8.000,00 € zurückgewiesen.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

1 Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Zurückweisung im Beschlusswege vorliegen. Daran mag die Stellungnahme der Klägerin mit Anwaltsschriftsatz vom 12. August 2025 nichts zu erinnern.

2 Die Kammer hält - nach erneute Prüfung - an der in ihrem Hinweisbeschluss vom 24. Juli 2025 dargelegten Anwendbarkeit der Vorschriften der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) fest mit der Folge, dass der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der mietpreisrechtlich überhöhten Miete gemäß §§ 556 d Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB begründet ist.

3 Die Stellungnahme des Beklagten rechtfertigt keine ihm günstigere Beurteilung.

4 Der Beklagte kann sich nicht darauf mit Erfolg berufen, dass die Parteien infolge der vertraglichen Abänderungen des laufenden Mietvertrages einvernehmlich nachträglich Mieterhöhungen vereinbart hätten, für die eine Anwendung der für die Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn geltenden §§ 556d ff. BGB ausscheidet.

5 Zwar wird im Ausgangspunkt der Beurteilung - insofern einhergehend mit der Berufung - von einem zwischen den Parteien seit 1. Februar 2017 ununterbrochen bestehenden Mietverhältnis ausgegangen, da weder wirksam befristete Einzelmietverträge vereinbart wurden, noch eine unter die Vorschrift des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum vorübergehenden Gebrauch erfolgte Vermietung.

6 Auch ist grundsätzlich eine die Höhe der Miete betreffende Vereinbarung der Mietvertragsparteien, die nach Abschluss des (ungekündigten) Mietvertrages zu Stande kommt nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen (vgl. BGH - VIII ZR 300/21, Urt. v. 28.09.2022, NJW-RR 2022, 1666; LG Berlin II, Beschl. v. 18.04.2024 - 64 S 50/24, juris Rn. 2).

7 Jedoch kann sich der Beklage auf den (formalen) Aspekt der Gestaltung des Mietverhältnisses durch fortlaufend aneinandergereihte zeitlich begrenzte Mietverträge nicht mit Erfolg berufen, da im Anschluss an das Amtsgericht von einem Umgehungsgeschäft auszugehen ist (vgl. LG Berlin II, a.a.O., Rn. 2, „... und kein Umgehungsgeschäft darstellt“).

8 Auch wenn das Verbot von Umgehungsgeschäften nicht ausdrücklich in einer Norm niedergelegt ist, gilt es als allgemeiner Rechtsgrundsatz insbesondere dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines gesetzlichen Verbotes bei einer eng am Gesetzeswortlaut haftenden Auslegung durch eine davon nicht erfasste rechtliche Gestaltung nicht vereitelt wird; wobei es keiner Umgehungsabsicht bedarf, sondern eine objektiv verschleiernde Vertragsgestaltung ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1990 - IX ZR 44/90, juris Rn. 24ff.; Urt. v. 15.01.1990; II ZR 164/88, juris Rn. 13ff.; LG Berlin Urt. v. 25.4.2018 - 65 S 238/17, BeckRS 2018, 11478 Rn. 9, beck-online mwN; Staudinger/Fischinger/Hengstberger, Stand 29.04.2024, BGB, § 134 Rn. 167ff.; MüKoBGB/Armbrüster, 7. Aufl. 2015, BGB § 134 Rn. 15, beck-online). Daraus folgt, dass eine am Sinn und Zweck der umgangenen Verbotsnorm orientierte Auslegung ergeben kann, dass diese auch der scheinbar zulässigen bzw. scheinbar nicht erfassten konkreten rechtsgeschäftlichen Gestaltung entgegensteht.

9 So liegt es hier. Wie im Einzelnen in dem Hinweisbeschluss sowie von dem Amtsgericht dargelegt ist in Anwendung der vorgenannten Maßstäbe und der damit verbundenen Wertungen aufgrund der vorliegend konkret gewählten Gestaltung der vertraglichen Vereinbarungen des Mietverhältnisses eine Umgehung der Anwendung der §§ 556d ff. BGB anzunehmen, die der Verwirklichung des vom Gesetzgeber mit dem rechtlichen Instrument der sog. Mietpreisbremse verfolgten Zwecks entgegensteht. Insbesondere erscheint die Klägerin als schutzwürdig, da sie als Laiin bei objektiver Betrachtung von einer jeweils nur für einen kurzen Zeitraum erfolgten Anmietung ausgehen konnte und sich dadurch gezwungen sah, zur Vermeidung einer Wohnungslosigkeit einen neuen Mietvertrag zu den von dem Beklagten jeweils vorgegebenen Konditionen abzuschließen. Soweit der Beklagte erneut darauf verweist, die Klägerin habe mit E-Mail vom 11. Februar 2022 (Anl. B3) um ein Mietverhältnis mit einer Miete von 1.350,- € gebeten, ist zu berücksichtigen, dass sich diese auf den von dem Beklagten zuvor überreichten Mietvertragsentwurf vom 31. Januar 2022 (Anlage K3) mit genau dieser Miethöhe bezieht. Soweit der Beklagte erneut darauf verweist, die Beklagte habe die Befristung der Mietverträge gewünscht, führt dies zu keiner ihm günstigeren Beurteilung. Dieser Umstand wäre angesichts des grundsätzlich zwingenden Charakters des Wohnraummietrechts schon nicht geeignet, der Klägerin den Mietpreisbremsenschutz zu nehmen.

10 Ob angesichts des Ausgangspunktes eines nach obiger Maßgabe mit dem Beklagten von einem seit 1. Februar 2017 bestehenden Mietverhältnis die höchstzulässige Miete zu Unrecht anhand des Berliner Mietspiegels 2021 berechnet worden ist, kann im Hinblick darauf, dass die Zugrundelegung der im Vergleich zu dem Mietspiegel 2017 höheren ortsübliche Vergleichsmiete zum Vorteil des Beklagten gereicht, dahingestellt bleiben.

11 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 713 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.

Sonstiger Langtext

12 Rechtsbehelfsbelehrung:

13 Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.

14 Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem

15 Landgericht Berlin II Littenstraße 12-17 10179 Berlin

16 einzulegen.

17 Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem vierten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.

18 Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.

19 Rechtsbehelfe können auch als elektronisches Dokument eingereicht werden. Eine einfache E-Mail genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.

20 Rechtsbehelfe, die durch eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt, durch eine Behörde oder durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihr zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse eingereicht werden, sind als elektronisches Dokument einzureichen, es sei denn, dass dies aus technischen Gründen vorübergehend nicht möglich ist. In diesem Fall bleibt die Übermittlung nach den allgemeinen Vorschriften zulässig, wobei die vorübergehende Unmöglichkeit bei der Ersatzeinreichung oder unverzüglich danach glaubhaft zu machen ist. Auf Anforderung ist das elektronische Dokument nachzureichen.

21 Elektronische Dokumente müssen

22 − mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder

23 − von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden.

24 Ein elektronisches Dokument, das mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen ist, darf wie folgt übermittelt werden:

25 − auf einem sicheren Übermittlungsweg oder

26 − an das für den Empfang elektronischer Dokumente eingerichtete Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) des Gerichts.

27 Wegen der sicheren Übermittlungswege wird auf § 130a Absatz 4 der Zivilprozessordnung verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen zur elektronischen Kommunikation mit den Gerichten wird auf die Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung - ERVV) in der jeweils geltenden Fassung sowie auf die Internetseite www.justiz.de verwiesen.

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