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63 S 101/25•LG Berlin II 63. Zivilkammer, 2025-12-09, 63 S 101/25
63 S 101/25Tribunal cantonal9 déc. 2025
Entscheidungsdatum: 2025-12-09
Aktenzeichen: 63 S 101/25
ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:1209.63S101.25.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: § 556d BGB, § 556dff BGB, § 1093 BGB
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 12.03.2025, Az. xxxxx, dahingehend abgeändert, dass der Beklagte verurteilt wird,
a) Auskunft über folgenden Fragen zu erteilen:
aa. Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.05.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Vertragsverhältnisses, das derzeit zwischen xxxx xxxx xxxx und xxx xxx xxx xxx („Mietpartei“) und dem Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, xxxxx 5, xxxx Berlin („Wohnung“) besteht, bestanden haben?
bb. Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
cc. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Vertragsverhältnisses mit der Mietpartei bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
b) an die Klägerin 133,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2024 zu zahlen;
c) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 766,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2024 zu zahlen.
Im Umfang dieser Verurteilung wird das Versäumnisurteil vom 13.11.2024 aufgehoben. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/5 und der Beklagte 4/5 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags zuzüglich 10% leistet.
Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird auf bis zu 7.000,00 € festgesetzt, wobei auf die Auskunftsansprüche, wie in der Klageschrift errechnet, 4.097,14 €, auf den verlangten einen Überschreitungsbetrag 465,58 € (erste Instanz) bzw. 425,58 € (zweite Instanz) und auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten 1.552,78 € entfallen, die in dieser Höhe, nämlich mit einem Anteil von 43/44 der insgesamt geltend gemachten Rechtsanwaltskosten von 1588,89 € keine Nebenforderung im Sinne des § 4 ZPO darstellen.
I.
1 Die Klägerin verfolgt in der zweiten Instanz Ansprüche nach der so genannten „Mietpreisbremse“ weiter.
2 Wegen des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils verwiesen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO). Zu ergänzen ist:
3 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, das schuldrechtliche, dem dinglichen Wohnrecht zugrunde liegende Kausalverhältnis sei ein Mietverhältnis. Jedenfalls seien die §§ 556d ff. BGB anwendbar, was sich schon aus dem Verbot von Umgehungsgeschäften ergebe.
4 Die Ansprüche nach der Mietpreisbremse seien an sie abgetreten.
5 Die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld des Mietspiegel 2023 H 1 (Baujahr vor 1918) einzuordnen. Sie bezieht sich zum Beweis auf die Beiziehung der Bauakten, die ihr nicht zugänglich seien. Der Energieausweis, aus dem sich das Jahr 1992 ergeben solle, sei den Nutzern nie übergeben worden.
6 Nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel seien die Merkmalgruppen 3 und 4 positiv, Merkmalgruppe 2 negativ, die übrigen ausgeglichen. Das zu zahlende Nutzungsentgelt von 1030 € im März 2024, für diesen Monat wird Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangt, sei die Nettokaltmiete, so dass sich bei einer Wohnungsgröße von 64,95 qm eine Nettokaltmiete von 15,86 €/qm ergebe.
7 Das Badezimmer habe eine Größe von 7,91 qm. Die Küche sei beim Einzug vollständig leer gewesen. Man höre in der Mietsache Verkehrslärm.
8 Der Beklagte hat sich erstinstanzlich darauf berufen, die Vorschriften der §§ 556d ff BGB seien nicht anwendbar, weil die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts gewollt gewesen sei und die schuldrechtliche Abrede deutlich von einem Mietvertrag abweiche, nämlich u. a. hinsichtlich der Instandhaltungspflicht der Nutzer, der Zahlung des Nutzungsentgelts erst zum jeweils zehnten eines Monats, des Wegfalls des Wohnungsrecht erst nach einem Zahlungsrückstand von drei Monatsmieten. Die Nutzer mit brasilianischer Staatsangehörigkeit und befristetem Aufenthaltstitel hätten für ihren befristeten Aufenthalt in Deutschland ausdrücklich eine Wohnung nutzen wollen, bei der eine Kündigung — z.B. wegen Eigenbedarfs — ausgeschlossen sei und bei der im Hinblick auf die Nutzung und die Kosten Planungssicherheit bestehe. Durch die Eintragung eines dinglichen Wohnrechts sei dieses gewährleistet. Die Nutzer hätten um die Umstände eines dinglichen Nutzungsrechts gewusst.
9 Im Übrigen hat er, worauf es nach der Entscheidung des Amtsgerichts nicht angekommen ist:
10 - bestritten, dass die Klägerin von den Wohnberechtigten, den Nutzern, eine Vollmacht erhalten habe; er bestreitet die Echtheit der Unterschriften der Nutzer.
11 - geltend gemacht, dass die Klägerin nicht befugt sei, über die Rückforderung etwaig zuviel bezahlter Miete hinaus weitere Ansprüche klageweise geltend zu machen. Der Klägerin gehe es primär nicht um die Einziehung von Forderungen, sondern um die Durchsetzung der Mietpreisbremse.
12 - die Abtretung der Ansprüche der Nutzer an die Klägerin bestritten sowie geltend gemacht, dass die AGB der Klägerin nicht in den Vertrag einbezogen seien und insoweit – bezogen auf die Abtretung - unwirksam seien. Dies gelte insbesondere für die Auskunftsansprüche.
13 - geltend gemacht, dass die „Bestätigung Vollmachterteilung … Genehmigung“ (Anlage K 2) der Klägerin erst am 10.05.2024 zugegangen sei, während ihr erstes Schreiben vom 13.02.2024 stamme. Einen darauf bezogenen Auftrag der Nutzer bestreitet er.
14 - geltend gemacht, dass sich ein Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten jedenfalls nicht aus Verzug ergeben könne; da die anwaltliche Tätigkeit für die Nutzer kostenfrei sei, könnten keine Ersatzansprüche auf die Klägerin übergegangen sein.
15 - geltend gemacht, ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liege nicht vor, weil es an einem Mietverhältnis fehle.
16 - geltend gemacht, eine Nettokaltmiete in Höhe von 990,00 € ab dem 01.05.2021 bzw. in Höhe von 1.030,00 € ab dem 01.05.2023 und 1.050,00 € ab dem 10.05.2024 sei nicht vereinbart gewesen, denn bereits die zu berücksichtigenden Nebenkosten im Nutzungsentgelt lägen bei ca. 3,28 €/qm oder 213,04 € monatlich. Die Nebenkosten im Jahr 2023 hätten bei 3,52 €/qm oder 228,58 € pro Monat gelegen.
17 - vertreten, es habe keine Notwendigkeit der Einschaltung der Klägerin gegeben, da es sich um einen durchschnittlichen Fall handele.
18 - vertreten, die Einordnung in den Mietspiegel durch die Klägerin sei fehlerhaft.
19 - vertreten, der Mietspiegel 2023 sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und sei auch keine geeignete Schätzgrundlage. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei daher durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln.
20 - vertreten, wenn überhaupt, sei der Mietspiegel 2024 anwendbar, nicht der Mietspiegel 2023, weil der jeweilige Erhebungsstichtag näher liege; jedenfalls sei eine Interpolation vorzunehmen.
21 - behauptet, der Gebäudeteil, in dem sich die fragliche Wohnung befinde, sei 1992 errichtet worden, wie sich aus dem Energieausweis (Anlage B 2) ergebe; es sei deshalb das Mietspiegelfeld H 7 anwendbar. Die Nutzer als dinglich Berechtigte könnten auch ohne weiteres Einsicht in die Bauakten nehmen.
22 - behauptet, nicht nur die Merkmalgruppen 3 und 4, sondern auch die Merkmalgruppen 1 und 5 seien positiv. In der Merkmalgruppe 1 sei zu berücksichtigen, dass das Badezimmer eine Größe von 8,32 qm habe, so dass dieses positiv zu bewerten sei. Sie bestreitet, dass in der Wohnung weder Spüle noch Herd vorhanden gewesen seien, da jedenfalls sämtliche weiteren Wohnungen sogar über eine Einbauküche verfügten. Die streitgegenständliche Wohnung liege zudem in einer besonders ruhigen Lage. Bei der xxxx handele es sich um eine reine Anwohnerstraße bei der eine 30 km/h-Zone zum Lärmschutz eingerichtet sei.Darüber hinaus bestehe das Angebot an die Nutzer der Wohnung zum Abstellen ihres Kraftfahrzeugs auf einem vom Beklagten zur Verfügung gestellten Abstellplatz auf dem Hof des Gebäudes, was den Nutzern auch bei Beginn der Nutzung ausdrücklich mitgeteilt worden sei, wobei es allerdings in § 1 der Wohnrechtbestellung (Anlage K 1) heißt „ausdrücklich ausgenommen wird die Nutzung der Stellplätze“.
23 Das Amtsgericht hat die Klage durch Versäumnisurteil vom 13.11.2024 abgewiesen, das es mit dem angegriffenen Urteil aufrechterhalten hat, weil die §§ 556d ff. BGB auf das hiesige Vertragsverhältnis nicht anwendbar seien. Das schuldrechtliche Kausalverhältnis sei kein Mietvertrag. Es liege auch kein Umgehungsgeschäft vor. Auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils wird im Übrigen verwiesen.
24 Dieses Urteil ist der Klägerin am 12.03.2025 zugestellt worden. Ihre dagegen gerichtete Berufung ist am 11.04.2025 bei Gericht eingegangen, die Berufungsbegründung am 24.04.2025.
25 Die Klägerin meint mit ihrer Berufung, die §§ 556d ff. BGB seien direkt anwendbar. Jedenfalls liege ein Umgehungsgeschäft vor. Sie verweist darauf, dass auch im Vorfeld des Vertragsschlusses von einer maximalen „Mietzeit“ gesprochen worden sei (E-Mail Anlage K 6). Um eine solche Begrenzung der Mietzeit sei es dem Beklagten gegangen.
26 Die Klägerin beantragt, wie folgt, zu erkennen:
27 das Urteil des Amtsgerichts Amtsgericht Pankow vom 12.3.2024 zum Aktenzeichen xxxxxx wird abgeändert und, wie folgt, neu gefasst:
28 Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Pankow vom 13.11.2024 zu xxxxx wird aufgehoben und der Beklagte wird verurteilt:
29 a) Auskunft über folgenden Fragen zu erteilen:
30 aa. Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.05.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen xxxxx und xxxxx („Mietpartei“) und dem Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, xxxxx 5, xxxx Berlin („Wohnung“) besteht, bestanden haben?
31 bb. Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
32 cc. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit der Mietpartei bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
33 b) an die Klägerin EUR 425,58 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (10.09.2024) zu zahlen.
34 c) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 1.588,89 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (10.09.2024) zu zahlen.
35 Der Beklagte beantragt,
36 die Berufung zurückzuweisen
37 sowie hilfsweise,
38 die Revision nach § 543 Abs. 1 Ziff. 1, Abs. 2 ZPO jedenfalls wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im Hinblick auf die Abgrenzung der Vereinbarung eines dinglichen Wohnrechts nach den §§ 1093 ff. BGB zur Vereinbarung eines Mietverhältnisses nach den §§ 535 ff. BGB zuzulassen.
39 Er macht geltend, den Nutzern sei daran gelegen gewesen, die Wohnung nicht nur selbst zu nutzen, sondern sie auch weitervermieten zu können. Er verweist auf die Unterschiede zu einem Mietvertrag.
40 Hinsichtlich des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
41 Die Berufung ist statthaft und wahrt die Anforderungen an Form und Frist (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO) und ist somit zulässig. Sie ist auch teilweise begründet.
42 1. Die §§ 556d ff. BGB sind auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien anwendbar, nämlich auf das hiesige Kausalverhältnis für die Bestellung des Wohnrechts.
43 In einem vergleichbaren Fall, der einen Beklagten mit demselben Nachnamen wie dem des hiesigen Beklagten betraf, heißt es im Urteil des Landgerichts Berlin II vom 05.07.2023, xxxx:
44 „Der Vertrag bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung zwischen den Nutzern und der Eigentümer-GbR der Beklagten ist am 08.04.2020 geschlossen worden; Vertragsbeginn war der 15.04.2020.
45 Bei dem zwischen den Parteien zustande gekommene Vertrag handelt sich um einen Mietvertrag. Dass die Eigentümer-GbR den Nutzern der Wohnung darüber hinaus ein dingliches Wohnrecht eingeräumt hat und dies im Grundbuch hat eintragen lassen, steht dem nicht entgegen.
46 So wird in der entsprechenden Kommentarliteratur ausdrücklich festgehalten: „Im Hinblick auf die gesetzlichen Bestimmungen über die Miethöhe nach den §§ 557 ff BGB, die zum Schutz der Mieter bestehen und sonst umgangen werden könnten, ist in Zweifelsfällen bei Vereinbarung einer wiederkehrenden Gegenleistung für die Einräumung des Wohnrechts vom Abschluss eines Mietvertrages auszugehen.“ (Staudinger/Reymann (2021) BGB § 1093, Rn. 15). Die pauschale Aussage in einer anderen Kommentarstelle (MüKoBGB/Mohr, 8. Aufl. 2020, BGB § 1093), wonach das Mietrecht auf das Wohnungsrecht grundsätzlich selbst dann keine Anwendung finde, wenn es sich um ein entgeltliches, einen Mietvertrag ersetzendes Wohnungsrecht handele, lässt nach dem eigenen Wortlaut Raum für Ausnahmen und stützt sich zudem auf eine fast 25 Jahre zurückliegende und wohl singulär gebliebene Entscheidung des OLG Köln (NZM 1998, 930, beck-online). Unabhängig davon, dass der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt dort nur lapidar wiedergegeben wird, unterscheidet er sich in einem Punkte maßgeblich von dem hiesigen, und zwar haben die Parteien dort ausdrücklich ein zuvor bestehendes Mietverhältnis aufgehoben und es durch die Bestellung eines entgeltlichen Wohnrechts ersetzt. Entsprechendes ist in der streitgegenständlichen notariellen Urkunde nicht zu finden. Vielmehr handelt es sich bei den schuldrechtlichen Vereinbarungen in § 2 derselben um typische Bestimmungen eines Mietvertrages, welche sogar als Ansprechpartner für die Nutzer der Wohnung eine Hausverwaltung vorsehen, auch wenn sie abweichend von den gesetzlichen Vorschriften mal zulasten oder mal zugunsten der Nutzer gehen. So führen die Beklagten u.a. ins Feld, dass der Eigentümer-GbR die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung abgeschnitten sei, ohne näher darauf einzugehen, ob eine solche auch nur ansatzweise von Eigentümerseite in Betracht gekommen wäre oder noch kommen könnte. Außer Acht wird dabei aber die zulasten der Nutzer mitbeurkundete Räumungsunterwerfungserklärung gelassen, welche der Eigentümer-GbR eine etwaige belastende Räumungsklage gegen die Nutzer ersparen würde bei Erlöschen des Wohnungsrechts etwa aufgrund der die in § 1 Buchstabe c) der Urkunde vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit der Eigentümer-GbR bei Zahlungsverzug mit dem in § 2 der Urkunde vereinbarten monatlichen „Nutzungsentgelt“.
47 Auch die sonstigen eher vorsichtig und vage gehaltenen Ausführungen der Beklagten zu dem Fehlen eines Tatsachenvortrages der Klägerin, der die Zuordnung der streitgegenständlichen Vereinbarung als Mietvertrag stützt, geht ins Leere. Ihre Darlegung, dass die Nutzer beim Notartermin gewusst hätten, dass es nicht um den Abschluss eines Mietvertrages gegangen sei, vermag auch ihre Richtigkeit unterstellt, nichts gegen die Einordnung der getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen als Mietvertrag zu erinnern. Denn eine solche Ansicht würde zu dem Ergebnis führen, dass es den Parteien freistehe, über die zivilrechtliche Einordnung getroffener Vereinbarungen nach Belieben zu entscheiden. Dem Vortrag über die bewusste Entscheidung der Nutzer fehlt es aber auch an Glaubhaftigkeit. Denn die Beklagten verwickeln sich dabei in kaum übersehbare Widersprüchen. So behaupten sie einerseits, dass die Nutzer aufgrund ihrer angeblich fehlenden Deutschkenntnisse gar nicht die Bedeutung der Erklärungen erfasst hätten, die sie gegenüber der Klägerin abgegeben haben. Andererseits sollen die Nutzer aber ganz genau den Unterschied zwischen den deutschen Rechtsinstituten des dinglichen Wohnungsrechts und des Mietvertrages aufgrund der Übersetzung erkannt und sich bewusst fürs Erstgenannte entschieden haben.“
48 Dieser Meinung folgt die Kammer auch für den hier zu entscheidenden Fall. Die Ausführungen gelten sinngemäß auch im hiesigen Fall.
49 Dass hier die zwischen dem Beklagten und den Nutzern getroffene Kausalabrede als Mietvertrag eingeordnet wird, ist sachgerecht und verletzt keine Rechte des Beklagten.
50 Es ist anerkannt, dass ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB bestellt und dem als Kausalverhältnis ein Mietvertrag zugrunde liegen kann. Haben etwa die Parteien eines Grundstückkaufvertrages für eine darin vereinbarte Wohnrechtsbestellung als Entgelt die „Zahlung von Miete“ vereinbart und deren Höhe bewusst offengelassen, so ist der Vertrag nicht unter dem Gesichtspunkt fehlender Bestimmtheit einer Leistung unwirksam, sondern nach mietvertraglichen Grundsätzen (…) zu ergänzen (BGH WuM 1997, 545-546). Dem entspricht die Auffassung, dass in Zweifelsfällen bei Vereinbarung einer wiederkehrenden Gegenleistung für die Einräumung des Wohnrechts vom Abschluss eines Mietvertrages auszugehen ist (Staudinger a. a. O.).
51 Hier war eine Überlassung von Wohnraum auf Zeit gegen Zahlung eines monatlichen Entgelts gewollt. Dem entspricht auch die vorgerichtlich versandte E-Mail (Anlage K 6), wo ausdrücklich von „Mietzeit“ die Rede ist. Soweit sich der Beklagte im Wesentlichen darauf beruft, ein Mietverhältnis liege nicht vor, weil vom üblichen Kanon mietvertraglicher Regelungen abweichende Vereinbarungen getroffen worden seien, kann er damit nicht gehört werden. Dies gilt ohne weiteres, soweit es sich um zwingende Regeln handelt, deren Wesen gerade darin besteht, dass davon nicht nach dem Parteiwillen abgewichen werden kann. Dies betrifft etwa die Voraussetzungen einer Befristung des Mietvertrags (§ 575 BGB) oder die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit dem zu zahlenden Entgelt. Dass in der Bestellungsurkunde insoweit anderweitige Regelungen getroffen wurden, kann daher von vornherein nicht als Argument dienen, es sei kein Mietvertrag geschlossen worden.
52 Aber auch die weiteren schuldrechtlichen Abreden in der Bestellungsurkunde führen zu keinem anderen Ergebnis. Dass sich der Beklagte in der Urkunde teilweise von typischen Vermieterpflichten, z. B. teilweise von Instandhaltungspflichten zum Nachteil der Nutzer freigezeichnet hat, kann im Ergebnis ebenfalls nicht dazu führen, dass der vom Gesetz vorgesehene Schutz von Nutzern von Wohnungen aufgehoben wäre.
53 Soweit man meinen wollte, dass sich aus der vom Beklagten herangezogenen Entscheidung BGH, Urteil vom 9. Juli 1969 – V ZR 190/67, etwas anderes ergibt, folgt die Kammer dem nicht. Die dort zugrunde liegende Konstellation war eine grundlegend andere, weil es dort um die Frage ging, ob ein Vermieter sich auf Vorschriften zur Mieterhöhung stützen konnte. Der dortige Nutzer hatte sich zudem nicht nur Zahlung eines zeitlich gestaffelten Nutzungsentgelts verpflichtet, sondern außerdem zur Zahlung eines Einmalbetrags zu Beginn des Nutzungsverhältnisses. Die Kammer hält die Entscheidung ferner für den hier vorliegenden Fall auch deshalb nicht für überzeugend, weil sie sich aus Gründen der Rechtssicherheit ausdrücklich gegen die sich aus den Gesetzesmaterialien, nämlich dem Schriftlichen Bericht des zuständigen (32.) Bundestagsausschusses (zu Bundestagsdrucksache II/1421 S. 16) ergebende Auffassung wendet.
54 2. Die Klägerin ist aktiv legitimiert.
55 a) Dass die Nutzer das als Anlage K 2 zu den Akten gereichte Dokument unterzeichnet haben, haben sie im Rahmen ihrer Zeugenvernehmung bestätigt. Irgendein Anhaltspunkt, am Wahrheitsgehalt der Aussagen zu zweifeln, hat sich nicht ergeben und ist auch nicht von der Beklagtenseite geltend gemacht worden. Daraus ergibt sich in Verbindung mit den vorgelegten AGB der Klägerin, auf die in dem Dokument ausdrücklich verwiesen wird, die Abtretung der hier geltend gemachten Ansprüche.
56 Die Kammer ist auch, ohne dass es darauf angesichts der Unterzeichnung der „Bestätigung Vollmachtserteilung, Vertragsschluss und Abtretung, Genehmigung“ (Anlage K 2) für die Frage der Aktivlegitimation entscheidend ankommt, überzeugt davon, dass die Zeugen der Klägerin im Vorfeld des als Anlage K 4 zu den Akten gereichten Rügeschreibens der Klägerin vom 13.02.2024 dieser einen Auftrag zum Tätigwerden erteilt haben. Auch wenn die Einzelheiten dieser Auftragserteilung durch die Zeugenvernehmung nicht mehr aufklärbar waren, konnte sich die Kammer gleichwohl die Überzeugung bilden, dass es die Zeugen waren, die wollten, dass die Klägerin für sie tätig wird. Es ist nicht im Ansatz erkennbar oder vorgetragen, welchen anderen Grund die Klägerin gehabt haben sollte, sich in dieser Sache am 13.02.2024 an den Beklagten zu wenden.
57 Soweit der Beklagte moniert, dass keine Annahme der Abtretung vorliegt, ist davon auszugehen, dass die Abtretung jedenfalls konkludent angenommen worden ist und angenommen werden sollte, wie das hiesige Verfahren zeigt, und dass Einigkeit zwischen den Parteien der Abrede bestand, dass auf den Zugang einer Annahmeerklärung verzichtet wird (§ 151, S. 1 BGB).
58 b) Die Klägerin ist auch im Rahmen ihrer Inkassotätigkeit befugt, die hier in Rede stehenden Ansprüche geltend zu machen. Soweit der Beklagte Bedenken äußert, ob die Klägerin befugt ist, neben Ansprüchen auf Zahlung von zu viel entrichteter Miete auch weitere Ansprüche geltend zu machen, und ob sie sich im Rahmen der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG hält, hat der Bundesgerichtshof diese Fragen für das Tätigkeitsmodell der Klägerin entschieden (BGH, Urteile v. 27.11.2019, VIII ZR 285/18; vom 19.1.2022 – VIII ZR 123/21).
59 3. Die Auskunftsansprüche stehen der Klägerin, wie geltend gemacht, aus § 556g Abs. 3 S. 1 BGB zu.
60 Die Abtretung umfasst nach Ziffer 1.2 und 1.3 der AGB der Klägerin auch die Auskunftsansprüche. Sonstige Einwendungen werden gegen diese nicht erhoben.
61 4. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete für den Monat März 2024 von 133,23 € aus §§ 556g Abs. 1 S. 1 und 2, 812 BGB.
62 Der Anspruch auf Teilrückzahlung der Miete für März 2024 ergibt sich aus Folgendem:
63 a) Die Miethöhe, die der Nettokaltmiete entspricht, beträgt nicht 1030 €.
64 Diesen Betrag legt die Klägerin zu Unrecht zugrunde; er wird vom Beklagten zu Recht insoweit beanstandet, als nach der Abrede zwischen dem Beklagten und den Nutzern, wie sie aus der Bestellungsurkunde Anlage K 1 hervorgeht, das Entgelt auch die durch die Benutzung verursachten verbrauchsabhängigen Wohnungsnebenkosten (z.B. Gas, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Abwasser) außer Strom umfasst.
65 Der Beklagte hat zu diesen Kosten vorgetragen, die Klägerin hat die vorgetragene Höhe mit Nichtwissen bestritten. Der Beklagte hat darauf Abrechnungen für die Jahre 2023, 2022 und 2021 vorgelegt, aus denen jeweils die Höhe der kalten und der warmen Betriebskosten hervorgehen.
66 Darlegungs- und beweispflichtig hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten ist die Klägerin, die sich auf einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB beruft und daher das den Gegenstand ihres Anspruchs bildende Ausmaß der ihrer Auffassung nach unzulässig überhöhte Nettokaltmiete darzulegen und zu beweisen hat. Den Beklagten trifft insoweit eine sekundäre Darlegungslast; er hat pauschal angegeben, die Betriebskosten hätten pro Monat 213,04 € betragen. Angesichts dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bedurfte es nicht des Beweisangebots des Beklagten, der sich insofern auf die Einholung eines Sachverständigengutachten berufen hat. Der genannte Betrag ist als zutreffend nach § 138 ZPO zugrundezulegen. Die Klägerin hat zu der Zahl nicht weiter vorgetragen, sondern diese lediglich mit Nichtwissen bestreitet. Es wäre aber an der Klägerin hierzu vorzutragen oder darzulegen, weshalb sie die Zahl für falsch hält, was ihr auch möglich sein dürfte, da immerhin Abrechnungen für die Jahre 2021 bis 2023 vorliegen. Die Klägerin hat auch keinen Vortrag gehalten, weshalb der Betrag unplausibel überhöht sein sollte. Der Betrag von 213,04 € ist daher von dem geschuldeten monatlichen Entgelt von 1030 € in Abzug zu bringen. Die Differenz von 816,96 € entspricht der monatlichen Nettokaltmiete im Sinne der §§ 556d ff. BGB.
67 Soweit der Beklagte darauf hinweist, das Objekt könne auch gewerblich genutzt oder untervermietet werden, rechtfertigt dies keinen Abschlag. Von einer entsprechenden Gestattung findet sich nämlich nichts in der vorgelegten Urkunde vom 21.04.2021 (Anlage K 1). Vielmehr ist den Nutzern ein Wohnungsrecht eingeräumt, sie dürfen das Objekt daher lediglich zum Wohnen nutzen, also gerade nicht für gewerbliche Zwecke. Ferner heißt es: „Die Ausübung des Wohnungsrechts kann Dritten nicht überlassen werden.“ Dies spricht dafür, dass auch eine Untervermietung gerade nicht gestattet ist.
68 b) Der Mietspiegel 2023 ist anwendbar.
69 Der Beklagte macht geltend, der Mietspiegel 2023 sei nicht anwendbar, weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel.
70 Die Kammer wendet ihn allerdings in ständiger Rechtsprechung zumindest als Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete an (Kammerurteil vom 25.02.2025, 63 S 197/24, im Anschluss an das Urteil der 65. Zivilkammer vom 28.01.2025, 65 S 208/24, juris). Auf die Ausführungen in diesem Urteil wird verwiesen. Sie gelten auch im vorliegenden Fall.
71 c) Gegen die Einordnung der Wohnung durch die Klägerin in den Mietspiegel und die dort angegebenen Spannen wendet sich der Beklagte teilweise zu Recht.
72 aa) Zu Unrecht meint er allerdings, der Mietspiegel 2024 sei anwendbar, weil der betreffende Monat März 2024 näher an dessen Stichtag liege als an dem des Mietspiegels 2023 . Darauf kommt es nicht an. Maßgeblich ist der jeweils aktuelle Mietspiegel; dies war zu dem hier gemäß § 557a Abs. 4 S. 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkt, dem 01.05.2023, der Mietspiegel 2023. Dessen ungeachtet kommt hier eine Interpolation mit den Werten des Mietspiegels 2024 in Betracht (vgl. hierzu BGH 15.3.2017 - VIII ZR 295/15 Rn 20 ff. und unten).
73 bb) Zu Recht wendet sich der Beklagte allerdings gegen die Baualtersklasse, die die Klägerin ihrer Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel zugrundegelegt hat. Er behauptet, der Gebäudeteil, in dem sich die Wohnung befinde, sei nicht, wie die Klägerin geltend gemacht, vor 1918 errichtet worden, sondern 1992, wobei er sich auf den Energieausweis (Anlage B 2) bezieht.
74 Die Klägerin bietet zum Beweis ihrer Behauptung eine Heranziehung der Bauakten an.
75 Darlegungs- und beweisbedürftig ist die Klägerin, die Ansprüche nach den §§ 556d ff. BGB geltend macht. Der Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass die Zedenten, nämlich die Nutzer, als Inhaber eines dinglichen Wohnrechts ohne weiteres Zugang zu den Bauakten haben. Es bedarf daher keiner Heranziehung der Bauakten durch das Gericht. Dass die Klägerin hierzu nichts näher dargelegt hat, geht zu ihren Lasten. Die Wohnung ist daher mit dem zugrundezulegenden Vortrag des Beklagten in das Mietspiegelfeld H7 des Mietspiegels 2023 einzuordnen.
76 cc) Für die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegelfelds H7 bedient sich die Kammer im Rahmen ihres gemäß § 287 ZPO bestehenden Schätzungsermessens der Orientierungshilfe im Mietspiegel 2023.
77 Insoweit gilt Folgendes:
78 Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen ist unstreitig, dass die Gruppen 3 und 4 positiv sind.
79 Die Klägerin hält die Merkmalgruppen 1 und 5 für ausgeglichen, 2 für negativ.
80 Der Beklagte macht geltend, die Gruppe 1 (Bad) sei positiv, weil das Badezimmer nach einem vorgelegten Grundriss größer als 8 qm sei. Die Klägerin trägt vor, dass Badezimmer sei nur 7,91 qm groß, da hinter dem Waschbecken ein Vorsprung vorhanden sei. Mit dem vorgelegten Grundriss (Anlage B 1) hat sich die Klägerin allerdings gar nicht auseinandergesetzt, insbesondere nicht vorgetragen, was an diesem falsch sein soll und auch nicht näher dazu vorgetragen, wie die Nutzer ihre Messung vorgenommen haben sollen. Da die Abweichung zu 8 qm lediglich 9 Hundertstel qm beträgt, die Abweichung also geringfügig ist, erscheint es der Kammer im Rahmen ihres nach § 287 ZPO eröffneten Ermessens angemessen, das Merkmal für gegeben zu halten, so dass sie die Merkmalgruppe 1 positiv wertet.
81 Die Klägerin hält die Gruppe 2 (Küche) für negativ, weil keine Spüle und keine Kochmöglichkeit bestanden hätten. Dies bestreitet der Beklagte. Die Beweisaufnahme hat die Richtigkeit der klägerischen Behauptung ergeben. Beide Zeugen haben bekundet, dass bei Übergabe weder eine Spüle noch ein Herd in der Küche vorhanden waren. Anhaltspunkte, an diesen Aussagen zu zweifeln, haben sich nicht ergeben und sind auch nicht vom Beklagten geltend gemacht worden. Das Negativmerkmal ist daher gegeben und die Merkmalgruppe negativ zu werten.
82 Der Beklagte macht außerdem geltend, das Wohnumfeld (Gruppe 5) sei positiv zu berücksichtigen, weil eine besonders ruhige Lage gegeben sei, was die Klägerin bestritten hat. Insoweit fehlt es an hinreichenden Darlegungen. Der bloße Umstand, dass die an der Wohnung vorbeiführende Straße eine Tempo-30-Zone ist, ist insoweit nicht hinreichend. Erforderlich ist insoweit, dass die Wohnung gegenüber solchen in anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2014 – 63 S 48/14 –, Rn. 19, juris; LG Berlin II, Beschluss vom 28. November 2024 – 64 S 143/24 –, Rn. 10, juris). Dies vermag die Kammer den Darlegungen des Beklagten nicht zu entnehmen, und dies ergibt sich auch nicht aus den vom Beklagten mitgeteilten Dezibelwerten.
83 Der Beklagte kann sich auch nicht auf ein von ihm zur Verfügung gestelltes ausreichend dimensioniertes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe berufen, das den Wohnwert erhöhen würde, heißt es doch in § 1 der Notariellen Urkunde vom 22.04.2021 (Anlage K 1): „ausdrücklich ausgenommen wird die Nutzung der Stellplätze“.
84 Legt man Obiges zugrunde, sind drei Merkmalgruppen positiv (1, 3, 4), eine negativ (2) und eine ausgeglichen (5) ausgeglichen, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 40% der Spanne nach oben liegt.
85 Die Kammer schätzt auf dieser Grundlage die ortsübliche Vergleichsmiete, wie folgt:
86 Mietspiegelfeld des Mietspiegels 2023 H 7: Spannen 7,17 - 8,42 – 9,62 €.
87 Mittelwert zuzüglich 40% der oberen Spanne: 8,42 € + 0,48€ = 8,90 €.
88 d) Die Kammer hält es außerdem für angemessen eine Interpolation zwischen den Werten des Mietspiegels 2023 und denen des Mietspiegels 2024 vorzunehmen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15 –, juris). Der Beginn der Staffel am 01.05.2023, auf den es insoweit nach § 557a Abs. 4 S. 2 BGB ankommt, lag, worauf der Beklagte zutreffend hingewiesen hat, näher am Stichtag des Mietspiegels 2024 (01.09.2023) als an dem des Mietspiegels 2023 (01.09.2022).
89 Nach dem Mietspiegel 2024 ergäbe sich folgende ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter:
90 Zeile 95, Spannen: 7,87 € - 9,11 – 11,46 €
91 Mittelwert 40% der oberen Spanne: 9,11 € + 0,94 € = 10,05 €.
92 Der 01.05.2023 fünf Monate vor dem Stichtag des Mietspiegel 24, dem 01.09.2023, und sieben Monate nach dem Stichtag des Mietspiegel 23, dem 01.09.2022.
93 Die Differenz der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel 2023 und 2024 beträgt: 10,05 € - 8,90 € = 1,15 € x 7 / 12 = 0,67 €.
94 Die ortsübliche Vergleichsmiete schätzt die Kammer daher per 01.05.2023 auf 8,90 € + 0,67 € = 9,57 € pro Quadratmeter, woraus sich eine ortsübliche Vergleichsmiete für die 64,95 qm große Wohnung von monatlich nettokalt 621,57 € ergibt und eine gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässig höchstens zu vereinbarende Miete von 683,73 €.
95 Die Differenz zum geschuldeten Entgelt von 1030 € abzüglich des auf Betriebskosten entfallenden Anteils von 213,04 €, also zu 816,96 €, beträgt 133,23 € . In dieser Höhe ist die Vereinbarung über die Entgelthöhe unwirksam.
96 5. Die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten schuldet der Beklagte ebenfalls.
97 Der Beklagte kann im Hinblick auf die Rechtsanwaltskosten nicht mit dem Argument gehört werden, die Klägerin könne keinen Anspruch aus abgetretenem Recht geltend machen, weil den Nutzern insoweit keine Kosten entstünden. Das Gegenteil ist der Fall. Der Umstand, dass mit dem Mieter vereinbart ist, dass ihm keine Kosten entstehen werden, hindert nicht die Geltendmachung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus abgetretenem Recht (BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 –, Rn. 119 f., juris).
98 Die Anspruchsgrundlage ist § 280 BGB. Auf einen Verzug kommt es nicht an. Denn der Beklagte hat seine mietvertraglichen Pflichten verletzt, indem er eine unzulässig überhöhte Miete vereinbart hat.
99 Es besteht entgegen der Meinung des Beklagten auch kein Zweifel an der Erforderlichkeit der Einschaltung eines Rechtsanwalts, da es sich um eine rechtlich komplizierte Materie handelt.
100 Die zu erstattenden Rechtsanwaltskosten belaufen sich dann auf:
101 Geschäftswert entsprechend der Berechnung in der Klageschrift: hier 44 x Überschreitungsbetrag: 5.862,12 €.
102 Daraus 1,6-Gebühr (2 Auftraggeber) - Tabelle bis 31.05.2025: 1 Gebühr 390 € x 1,6 = 624,00 €
103 + TK-Pauschale 20 € = 644,00 €
104 + 19% MWSt = 766,36 € .
105 6. Zinsen werden jeweils aus §§ 286, 288, 291 BGB geschuldet.
106 7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1, 2. Fall ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
107 Die Revision wird im Hinblick auf die ungeklärte Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB bei Bestellung eines dinglichen Wohnrechts mit einer schuldrechtlichen zeitlich gestaffelten Entgeltabrede zugelassen (§ 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2, 1. Fall ZPO).
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