LG Berlin II 3. Zivilkammer — 3 O 151/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-09-26

Aktenzeichen: 3 O 151/25

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0926.3O151.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 242 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 3 S 1 BGB ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Wer sich als Mieter auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig.(Rn.42)

2. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung ist die Nutzung eines Mietobjekts zu Werbezwecken (hier: Nutzung des Hofs für die Wahlparty einer Partei) nur vom Mietvertrag umfasst, soweit die Auslegung dies nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die örtliche Verkehrssitte ergibt.(Rn.53) (Rn.57)

3. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht unzumutbar, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten - als Kündigungsgrund genannten - Vorfall zur Kündigung entschlossen hat.(Rn.44) (Rn.45)

4. Eine Kündigung wegen einer unerlaubten Werbeveranstaltung des Mieters bedarf einer Abmahnung.(Rn.58)

Orientierungssatz

Ein Gericht ist im Hinblick auf die Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB an die Hochstufung einer Partei durch das Bundesamt für Verfassungsschutz nicht gebunden.(Rn.70)

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt,

die von ihr innegehaltenen Räume

im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin,

XXXX 2. OG mit XXXX qm und XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 2),

XXXX 3. OG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 3),

XXXX 2. OG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 2),

nebst den Stellplätzen in der Tiefgarage des Grundstücks XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX in XXXX Berlin mit den Nummern XXXX (gemäß den nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhängen 5 und 6)

zum 30.09.2026 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagte wird verurteilt,

die von ihr innegehaltenen Räume

im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin,

XXXX EG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 1),

und im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin,

XXXX EG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 1),

nebst den Stellplätzen in der Tiefgarage des Grundstücks XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX in XXXX Berlin mit den Nummern XXXX (gemäß den nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhängen 5 und 6)

zum 30.11.2026 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

3. Die Beklagte wird verurteilt,

die von ihr innegehaltenen Räume

im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin,

XXXX 4. OG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 4),

zum 31.12.2026 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

1 Die Beklagte ist der Bundesverband einer politischen Partei. Sie wird vom Bundesamt für Verfassungsschutz beobachtet. Sie mietete 2022 von der Klägerin mit drei schriftlichen Verträgen Räumlichkeiten und Stellplätze im Objekt XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX in Berlin-XXXX an, das Objekt stand jedenfalls damals im Eigentum der Klägerin. Weitere Mietverträge über Räume in der Liegenschaft, die nicht streitgegenständlich sind, bestehen zwischen der Klägerin und einer Tochtergesellschaft der Beklagten bzw. ihrem Landesverband Berlin. Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, die üblichen Bürozeiten der dort angesiedelten Unternehmen und Organisationen sind Montag bis Freitag 8:00 Uhr bis 18:00 Uhr sowie Sonnabend 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr. Sonntags werden die Büroflächen/Geschäftsräume von anderen Mietern nur in Ausnahmefällen geringfügig genutzt, Besucherverkehr findet nicht statt.

2 Der erste Mietvertrag vom 08.09.2022 bezog sich auf Gewerbeflächen von insgesamt XXXX m² "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" (§ 1.1 MV) nebst Stellplätzen "zum Betrieb eines Büros bzw. einer Geschäftsstelle ohne regelmäßigen Publikumsverkehr" (§ 1.4 MV). Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 30.09.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 30.09.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Beklagte für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV).

3 Der zweite Mietvertrag vom 10.10.2022 bezog sich auf Gewerbeflächen von insgesamt XXXX m² "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" (§ 1.1 MV) nebst Stellplätzen "zum Betrieb eines Veranstaltungsraumes sowie eines Medienstudios mit gelegentlichem Publikumsverkehr" (§ 1.4 MV). Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 30.11.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 30.11.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Beklagte für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV). Im Vorfeld dieses Vertrages fanden Gespräche zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Bundesgeschäftsführer XXXX der Beklagten statt, in dem es insbesondere um die Intensität der Nutzung für den Publikumsverkehr ging, dabei erklärte XXXX, dass im Rahmen der Nutzung des Medienraums allenfalls wenige Journalisten zugegen wären und im Veranstaltungsraum nur Schulungen und Weiterbildungen abgehalten werden sollten, wobei die Teilnehmerzahl 100 Personen nicht übersteigen solle. Die Parteien besprachen zudem mündlich, dass die Beklagte die Umnutzung organisiert und bezahlt.

4 Der dritte Mietvertrag vom 28.10.2022 bezog sich auf eine Gewerbefläche von XXXX m² "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" (§ 1.1 MV) "zum Betrieb eines Büros bzw. einer Geschäftsstelle ohne regelmäßigen Publikumsverkehr" (§ 1.4 MV). Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 31.12.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 31.12.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Beklagte für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV).

5 Ferner vereinbarten die Parteien in allen drei Verträgen Folgendes:

6 "§ 13 Gestaltung der Werbung, Namens- und Firmenschilder

7 (13.1) Namens- und Firmenschilder werden einheitlich gestaltet und angebracht. Das Bestimmungsrecht liegt beim Vermieter, der, soweit eine einheitliche Gestaltung und/oder Anbringung dies zulässt, Wünsche der Mieter berücksichtigt. Die Kosten der Namens- und Firmenschilder und ihrer Anbringung trägt der Mieter.

8 (13.2) Soweit Werbeflächen vermietet sind, bedarf ihre Gestaltung, die ebenfalls einheitlich vorgenommen werden soll, der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Durch Werbeanlagen dürfen andere Mieter und Dritte weder gestört noch beeinträchtigt werden. Die Kosten für Beschaffung, Montage, Unterhaltung und Rückbau der Werbeanlage und Herstellung des ursprünglichen Zustandes trägt allein der Mieter."

9 Wegen der weiteren Einzelheiten der Verträge wird auf die Anlagen K 1 bis K 3 Bezug genommen.

10 Im Zuge des Abschlusses der Mietverträge bat die Beklagte die Klägerin darum, drei Fahnenmasten für Deutschlandfahnen und Fahnen mit XXX-Logo auf dem Grundstück aufstellen zu dürfen, was die Klägerin ihr untersagte. Die Klägerin teilte der Beklagten mehrfach mit, dass keinem der Gewerbemieter jedwede Äußerung, insbesondere politischer Art, in Form von beispielsweise Plakaten oder Flaggen gestattet werde.

11 Die Beklagte verhandelte mit Beteiligungsgesellschaften des Geschäftsführers der Klägerin und seiner Ehefrau über den wirtschaftlichen Ankauf des Objekts im Wege eines Anteilskaufs.

12 2023 fragte die Beklagte bei der Hausverwaltung an, ob für eine interne Weihnachtsfeier ein bestimmter Teil der Fläche des Innenhofs als Raucherbereich, zur Aufstellung eines Grills und für die Aufstellung von zwei bis drei Stehtischen genutzt werden könne. Der Geschäftsführer der Klägerin teilte der Beklagten mit E-Mail vom 30.11.2023 (Anlage B 3) mit, dass er die Anfrage nur negativ beantworten könne, da die angefragte Fläche die stets freizuhaltende Feuerwehrfläche betreffe, und ergänzte: "Wenn Sie einen anderen Platz im Hof finden, etwa die Ecke zwischen XXXX und B, kein Problem."

13 Die Beklagte nahm am 23.02.2025 (einem Sonntag) an der Wahl zum Deutschen Bundestag teil, bei der sie XXXX Kraft wurde. Sie richtete an diesem Tag, nachdem sie keine anderen Räumlichkeiten in Berlin hierfür gefunden hatte, ohne Genehmigung der Klägerin im Hof des Hauses, in den mit Vertrag vom 10.10.2022 gemieteten Räumen und in Räumen, die ihre Tochtergesellschaft XXXX Dienstleistungs GmbH von der XXXX SE untergemietet hatte, ihre Wahlparty mit Presse und Gästen, insgesamt mehreren hundert Teilnehmern, aus. Hierfür ließ sie im Hof Zelte, Stehtische, Zaunelemente (bespannt mit Überzügen, die jedenfalls zum genutzten Bereich hin XXXX waren und das Logo der Beklagten trugen) und die großformatigen Buchstaben "XXXX" aufstellen (Foto Anlage K 7). Während der Party wurde die Innenfassade des Gebäudes jedenfalls zeitweilig XXXX und mit dem Parteilogo der Beklagten angestrahlt (Fotos Anlage K 6). In der Nähe des Gebäudes wurde anlässlich der Wahlparty eine Demonstration gegen die Beklagte durchgeführt, an der auch gewaltbereite Demonstranten teilnahmen, die Polizei schränkte den Zutritt zum Objekt jedenfalls teilweise ein. Über die Wahlparty wurde in nationalen und internationalen Medien berichtet, der Geschäftsführer der Klägerin erfuhr hierdurch aus der Berichterstattung im österreichischen Fernsehen.

14 Die Klägerin erklärte mit Anwaltschreiben vom 06.03.2025 die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt der drei Mietverträge und begründete dies mit der Wahlparty und deren Folgen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen. Die Beklagte trat der Kündigung mit Schreiben vom 31.03.2025 (Anlage K 5) entgegen und erklärte, sie bedauere zutiefst, dass sie die Veranstaltung der Klägerin nicht vorab mitgeteilt habe, dies sei nur aus Versehen unterblieben, weil die Veranstaltung sehr kurzfristig habe vorbereitet werden müssen, nachdem andere Veranstaltungsorte sich als nicht verfügbar herausgestellt hätten, sie bot der Klägerin an, einen Unterlassungsvertrag mit einer Vertragsstrafe von 10.000,00 € für jeden Fall der Zuwiderhandlung abzuschließen und die Vertragsstrafe rückwirkend für den 23.02.2025 gelten zu lassen.

15 Die Klägerin erklärte mit Schriftsatz vom 13.06.2025 vorsorglich nochmals die Kündigung aller Mietverträge "fristlos und vorsorglich außerordentlich fristgerecht zum nächstzulässigen Zeitpunkt" wegen unerlaubter Nutzung des Innenhofs, unerlaubter Werbung, Gefährdung des Objekts durch Verstellen der Rettungswege, der Durchführung von Veranstaltungen in den Innenräumen trotz fehlender baulicher Herrichtung und fehlender Nutzungsbewilligung sowie strafrechtlichen Verhaltens des Bundesgeschäftsführers und des Bundesschatzmeisters zu ihren Lasten. Mit Schriftsatz vom 31.07.2025 erklärte sie erneut die außerordentliche fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung der drei Mietverträge.

16 Die Klägerin behauptet, sie sei weiterhin Eigentümerin des Objekts. Die Nutzung als Veranstaltungsraum sei baurechtlich noch nicht genehmigt gewesen. Im Verlauf der Verkaufsgespräche hätten sich der Bundesgeschäftsführer XXXX und der Bundesschatzmeister XXXX der Beklagten ihrem Geschäftsführer gegenüber wegen versuchter Erpressung strafbar gemacht. Es sei bereits ein Kaufpreis von 33,5 Mio. € ausgehandelt gewesen. Bei einem Treffen im XXXX Berlin am 30.05.2023 habe die Beklagte nur noch 28 Mio. € zahlen wollen, unter vier Augen habe XXXX ihrem Geschäftsführer gesagt, dass allein er dafür sorgen könne, dass beim Kaufpreis "vorne eine drei" stehe, und habe verklausuliert Schmiergeld gefordert. Die Beklagte, mutmaßlich XXXX, habe sodann Informationen über die Verhandlungen der Presse zugespielt, die im Juni 2023 berichtet habe, so dass die Beklagte wohl bewusst ihr eigenes negatives Image eingesetzt habe, um den Geschäftsführer der Klägerin in ein schlechtes Licht zu rücken, dadurch andere Verkaufsbemühungen zu torpedieren und ihn zu preislichen Zugeständnissen zu zwingen. Bei einem weiteren Treffen am 21.02.2024 habe XXXX gesagt, er wisse, dass die Finanzierung bald auslaufe und die Immobilie mit der Beklagten im Objekt weder zu verkaufen noch zu refinanzieren sei, die Beklagte sei weiter an einem Kauf interessiert, doch "eine drei vorne" sähe er nicht, er habe sodann verklausuliert Schmiergeld gefordert. Bei einem weiteren Gespräch am 24.07.2024 habe ihr Geschäftsführer gesagt, dass die Insolvenz der Klägerin nun unmittelbar bevorstehe, wenn sie sich nicht einigen würden, im Falle einer Insolvenz drohe der Beklagten auch eine fristlose Kündigung ihrer Mietverträge, worauf XXXX entgegnet habe: "Dann werden wir das Haus eben besetzen!"

17 Sie habe bereits 2023 der Beklagten ein internes Hoffest untersagt.

18 Die Beklagte habe die Wahlparty überwiegend im Innenhof abgehalten und mindestens 80 % der Hoffläche genutzt (Anlage K 10) einschließlich der Feuerwehraufstellfläche, als sei der Hof ihr Eigentum, und die gesamte Fassade des Gebäudes XXX bestrahlt. Der Zugang zum gesamten Gebäude sei stundenlang gesperrt und hermetisch abgeriegelt gewesen, andere Mieter hätten das Haus nicht betreten können, selbst ihr Wachschutz sei nur unter größten Problemen und in polizeilicher Begleitung auf das Grundstück und in das Gebäude gekommen. In den Medien sei auch durch die Bestrahlung der Eindruck erweckt worden, die Beklagte sei Eigentümerin und es handele sich um das "XXXX-Haus". Die unerlaubte Veranstaltung habe die Gefahrenlage für das Objekt und die dort arbeitenden Menschen erhöht. Ein Mieter, mit dem die Anmietung zweier Flächen von gesamt mehr als XXXX m² ab Sommer 2025 vereinbart gewesen sei, sei nun von der Vereinbarung zurückgetreten, da das Objekt nicht wie zugesagt frei von politischer Reklame gewesen und nun allgemein durch die negative Berichterstattung als "XXXX-Haus" gebrandmarkt sei. Der Wert der Immobilie sei nachhaltig geschmälert. Sie benötige eine Anschlussfinanzierung, wegen der Mietverträge mit der Beklagten sei aktuell keine Bank bereit, die Immobilieninvestition der Klägerin zu finanzieren, zumal vor dem Hintergrund, dass sich die Beklagte radikalisiert habe und es entsprechende Bewertungen durch deutsche Behörden gebe. Wegen der Gegenwart der Beklagten im Objekt könne sie es auch nicht zum Verkehrswert an einen Dritten verkaufen. Es bestehe Wiederholungsgefahr, die Beklagte beabsichtige offenbar bereits jetzt, den Hof künftig nach Belieben zu nutzen und dafür eine "Pacht" von 10.000,00 € zu zahlen.

19 Die Klägerin beantragt,

20 die Beklagte zu verurteilen,

21 die von ihr innegehaltenen Räume

22 im Hause XXXX Weg XXXX,

23 XXXX, EG mit XXXX qm (Anhang 01)

24 und im Hause XXXX Straße XXXX,

25 XXXX, EG mit XXXX qm (Anhang 01),

26 XXXX 2. OG mit XXXX qm und XXXX qm (Anhang 02),

27 XXXX 3. OG mit XXXX qm (Anhang 03),

28 XXXX 4. OG mit XXXX qm (Anhang 04),

29 XXXX 2. OG mit XXXX qm (Anhang 02)

30 nebst den Stellplätzen auf dem Grundstück XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX, Nr. XXXX (Anhänge XXX und XXX)

31 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben,

32 hilfsweise erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2025,

33 die Beklagte zur zukünftigen Räumung und Herausgabe an die Klägerin zu verurteilen, und zwar hinsichtlich der Räume, die in der Klageschrift unter 1.1 aufgeführt sind, zum 30.09.2026, hinsichtlich der Räume, die in der Klageschrift unter 1.2 aufgeführt sind, zum 30.11.2026 und hinsichtlich der Räume, die in der Klageschrift unter 1.3 aufgeführt sind, zum 31.12.2026.

34 Die Beklagte beantragt hinsichtlich des Hauptantrags,

35 die Klage abzuweisen.

36 Hinsichtlich des Hilfsantrags erklärt sie

37 Anerkenntnis unter Verwahrung gegen die Kostenlast.

38 Sie behauptet, sie habe im Innenhof lediglich zwischen den Eingängen A und B einen Raucherbereich eingerichtet und einen Grill, Getränketische sowie zwei Pavillons aufgestellt, dieser Bereich habe ca. 35-40% der Gesamtfläche des Innenhofs umfasst (Anlage B 8), die Aufstellung sei erst am Nachmittag des Veranstaltungstags erfolgt. Die als Feuerwehraufstellfläche freizuhaltenden Flächen hätten jederzeit als solche genutzt werden können, weil sie frei geblieben seien oder jederzeit unverzüglich hätten freigemacht werden können. Sie habe nur auf eine Teilfläche der südwestlichen Eckfassade des von außen nicht einsehbaren Innenhofs für wenige Stunden ein Parteilogo mit einer Größe von ca. 2 m x 3 m projizieren lassen. Die Veranstaltung sei der Klägerin bekannt gewesen, da die Hausverwaltung auf telefonische Anfrage etwa zehn Tage vorher am Tag der Wahlparty extra die Poller aus der Feuerwehrzufahrt habe herausnehmen lassen, um die Anlieferung zu erleichtern.

39 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A.

40 Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet.

41 Der Klägerin steht kein fälliger Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume zu (§§ 546 Abs. 1, 985 BGB), weil die Mietverhältnisse zwischen den Parteien derzeit noch nicht beendet sind.

I.

42 Die Klage scheitert allerdings nicht an der Aktivlegitimation. Die Beklagte, die sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Harke in: BeckOGK BGB, Stand 01.07.2025, § 566 Rn. 77; Riecke in: Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, 4. Aufl. 2021, § 566 Rn. 29; Lützenkirchen/Selk in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 566 Rn. 23; Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearbeitung 2024, § 566 Rn. 156; Krenek in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 566 Rn. 79). Die Beklagte hat aber trotz des Hinweises vom 22.08.2025 nicht konkret vorgetragen und durch einen Grundbuchauszug belegt, dass zwischenzeitlich ein Dritter aufgrund Erwerbs als Eigentümer eingetragen worden ist.

II.

43 Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen der klägerseits behaupteten Vorfälle zwischen dem 30.05.2023 und dem 21.02.2024 beendet worden.

44 Es liegt insoweit kein wichtiger Grund vor, durch den es der Klägerin unzumutbar wäre, die Mietverhältnisse bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

45 Denn eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, juris Rn. 23 m.w.N.; BGH, Urteil vom 23.04.2010 - LwZR 20/09, juris Rn. 13). So ist es hier, da die Klägerin sich erst mehr als ein Jahr nach dem letzten dieser Vorfälle zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund gestützt hat. Vor diesem Hintergrund ist ihr die Fortsetzung bis zum 30.09./30.11./31.12.2026 zumutbar.

46 Jedenfalls ist das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen dieser Vorfälle verwirkt, § 242 BGB.

47 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2014 - VII ZR 177/13, juris Rn. 13). Dies gilt auch für außerordentliche fristlose Kündigungen im Mietrecht (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15, juris Rn. 20). Die Klägerin hat, wie oben dargelegt, längere Zeit verstreichen lassen, bis sie erstmals mietrechtliche Konsequenzen aus den Vorfällen gezogen hat. Die Beklagte durfte sich darauf einrichten, dass die Klägerin die Vorfälle nicht mehr für eine Kündigung heranzieht, und hat dies offenkundig auch getan, zumal es für sie aufgrund ihrer gesellschaftlichen und medialen Stigmatisierung besonders schwer ist, bereits für einmalige Veranstaltungen geeignete Mieträume zu finden, und sie bei den Kaufverhandlungen 2023/24 anders hätte agieren können, wenn sie gewusst hätte, dass die Klägerin aus den Vorfällen mietrechtliche Konsequenzen ziehen will.

III.

48 Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen des klägerseits behaupteten Vorfalls vom 24.07.2024 beendet worden. Es liegt insoweit kein wichtiger Grund vor, durch den es der Klägerin unzumutbar wäre, die Mietverhältnisse bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen, § 543 Abs. 1 BGB.

49 Der vorgetragenen Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Beklagte sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen will. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung des möglichen zukünftigen Insolvenzverwalters gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und ggf. Zwangsvollstreckung.

50 Hinzu kommt, dass die nach klägerischem Vortrag zuvor geäußerte Rechtsansicht des Geschäftsführers der Klägerin, dass im Falle der Insolvenz außerordentlich gekündigt werden könne, so nicht zutreffend ist. In der Insolvenz des Vermieters hat der Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht (anders als der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Mieters, § 109 Abs. 1 InsO). Nur im Falle der Veräußerung des Objekts durch den Insolvenzverwalter würde dem Erwerber ein fristgebundenes Kündigungsrecht zustehen, § 111 InsO.

IV.

51 Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen der Wahlparty der Beklagten beendet worden, § 543 Abs. 1 BGB.

52 Allerdings hat die Beklagte sich vertragswidrig verhalten.

a)

53 Die Beklagte war nicht berechtigt, ohne Genehmigung der Klägerin Teile des Hofs für die Wahlparty zu nutzen. Ein solches Recht ergibt sich insbesondere nicht aus der Formulierung "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" in § 1 (1.1) der Mietverträge, da hieraus nur die Berechtigung zur allgemeinen Mitnutzung der Flächen im Rahmen der offensichtlichen Zweckbestimmung folgt, nicht jedoch die Berechtigung zu einer darüber hinausgehenden Sondernutzung ohne Absprache.

54 Ob Mitarbeiter der Hausverwaltung von der beabsichtigten Wahlparty wussten, ist ohne Belang, weil dies an der fehlenden Genehmigung nichts ändern würde. Die Beklagte hätte sich direkt an die Klägerin oder an vertretungsberechtigte Personen der Hausverwaltung wenden müssen mit dem Ersuchen, eine solche Wahlparty durchführen zu dürfen, anstatt lediglich Hausverwaltungsmitarbeiter auf unterer Ebene um die Lösung eines technischen Problems zu bitten, zumal dies bei diesen Mitarbeitern den unzutreffenden Eindruck erwecken konnte, dass mit der Wahlparty schon alles seine Richtigkeit habe.

b)

55 Die Beklagte war auch nicht berechtigt, den Hof zum Aufstellen von Werbemitteln zu nutzen und die (Innen-) Fassade mit ihrem Logo und der Parteifarbe XXXX anzustrahlen.

56 § 13 (13.1) der Mietverträge erlaubt lediglich das Anbringen einheitlich nach Bestimmungsrecht des Vermieters gestalteter Namens- und Firmenschilder. Die Klausel in § 13 (13.2) der Mietverträge ist gegenstandslos, da keine Werbeflächen vermietet sind.

57 Ob diese Beschränkungen, bei denen es sich augenscheinlich um AGB der Klägerin handelt, einer Inhaltskontrolle standhalten (§ 307 BGB), kann dahinstehen. Denn ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist die Nutzung des Objekts, in dem sich die Mieträume befinden, zu Werbezwecken nur vom Mietvertrag umfasst, soweit die Auslegung dies nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die örtliche Verkehrssitte ergibt, §§ 133, 157, 242 BGB (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2010 - 8 U 448/09, juris Rn. 19). Die Klägerin hat aber nicht aufgezeigt, dass es der Verkehrssitte in Berlin (bzw. im Ortsteil Wittenau) entspricht, dass Gewerbemieter die Außen- oder Innenfassade eines Objekts mit Leuchtwerbung anstrahlen oder auf allgemeinen Verkehrsflächen des Objekts Werbeträger aufstellen, dafür ist auch sonst nichts ersichtlich.

58 Die hierauf gestützten Kündigungen sind aber jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Klägerin die Beklagte nicht erfolglos abgemahnt hat (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB) und die erfolglose Abmahnung nicht entbehrlich ist.

a)

59 Die Abmahnung verspricht nicht offensichtlich keinen Erfolg, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB.

60 Mangelnde Erfolgsaussicht liegt dann vor, wenn eine Änderung des vertragswidrigen Verhaltens nicht zu erwarten ist. An die Entbehrlichkeit der Abmahnung sind die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie bei § 281 Abs. 2 BGB, so dass diese Voraussetzung nur dann vorliegt, wenn eine Abmahnung als bloße Förmelei erscheinen würde. Dies ist dann der Fall, wenn die Vertragspartei sich ernsthaft und endgültig weigert, sich vertragsgemäß zu verhalten, künftige Vertragsverletzungen ankündigt oder sonst sicher davon auszugehen ist, dass zukünftige Vertragsverletzungen erfolgen werden (vgl. BGH, Urteil vom 19.02.1975 - VIII ZR 195/73, juris Rn. 26; BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11, juris Rn. 33; BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 281/06, juris Rn. 12; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB Rn. 228).

61 Eine Abmahnung würde hier keine bloße Förmelei darstellen. Die Beklagte hat sich nicht ernsthaft und endgültig geweigert, sich vertragsgemäß zu verhalten, sie hat auch keine künftigen Vertragsverletzungen angekündigt. Vor der streitgegenständlichen Wahlparty hat sie keine vergleichbaren Vertragsverletzungen begangen, sondern wegen der Nutzung des Hofs und für das Aufstellen von Fahnen mit der Klägerin Kontakt aufgenommen und ihre ablehnenden bzw. einschränkenden Antworten hingenommen. Die Umstände, dass die Beklagte im Rechtsstreit die Auffassung vertritt, zu ihrem Verhalten berechtigt gewesen zu sein, und dass sie der Klägerin die Vereinbarung einer Vertragsstrafenregelung angeboten hat, ändern daran nichts. Zu berücksichtigen ist, dass die Klägerin selbst geltend macht, dass die Beklagte schon erhebliche Schwierigkeiten hat, geeignete Räume für eintägige Veranstaltungen zu finden, und dass Banken nicht bereit seien, Immobilien zu finanzieren, in denen die Beklagte ansässig ist. Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass die Beklagte sich einer Abmahnung beugen würde, um den Bestand der Mietverträge für ihre Bundesgeschäftsstelle nicht zu gefährden, selbst wenn sie der Auffassung sein sollte, dass das Verhalten an sich nicht vertragswidrig sei. Eine vereinbarte Vertragsstrafe würde an der Vertragswidrigkeit und der Gefahr, dass im Falle weiterer Verstöße gekündigt wird, nichts ändern.

b)

62 Die sofortige Kündigung ist auch nicht aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB.

aa)

63 Mündliche Verbote, politische Werbung aufzustellen, haben kein größeres Gewicht als entsprechende Vereinbarungen im schriftlichen Vertrag. Die Beklagte ist bei der Abwägung nicht wegen ihrer Bekanntheit anders zu behandeln als andere Mieter. Die Vertragsverletzungen waren vorübergehend und haben die Nutzung durch andere Mieter oder die Klägerin nicht greifbar beeinträchtigt, zumal die Wahlparty an einem Sonntag stattgefunden hat. Das Aufstellen von Werbung und das Bestrahlen von Wänden mit Werbung erweckt bei durchschnittlichen Adressaten nicht den Eindruck, dass das Gebäude im Eigentum des Werbenden stehe, denn es ist allgemein bekannt, dass auch bei Gewerberäumen Eigentum und Besitz häufig auseinanderfallen. Das Verhalten von Polizei und politischen Gegnern der Beklagten ist dieser nicht zuzurechnen, da sie keine Erfüllungsgehilfen der Beklagten sind, § 278 BGB. Unabhängig von der Frage, ob der gemäß Mietvertrag vom 10.10.2022 ausdrücklich zum "Betrieb eines Veranstaltungsraums" vermietete Raum öffentlich-rechtlich bereits hierfür genutzt werden durfte, wäre es jedenfalls vom Mietgebrauch gedeckt gewesen, wenn sich die erweiterte Parteiführung in den Büroräumen getroffen hätte, um die Wahl auszuwerten und das weitere Vorgehen zu besprechen, und wenn sich Politiker der Beklagten über das Medienstudio an Bürger und Presse gewandt hätten, um den Ausgang der Wahl zu kommentieren, oder das Gebäude für Interviews auf öffentlichem Straßenland verlassen hätten. Auch dies hätte eine nationale und internationale Medienberichterstattung über das Grundstück als Sitz der Beklagten (mit Bildmotiven und Filmaufnahmen, die beispielsweise darstellen, wie die Bundessprecher der Beklagten die Parteizentrale betreten), Bedrohungslagen durch politische Gegner der Beklagten und polizeiliche Maßnahmen zum Schutz vor diesen Bedrohungen mit sich bringen können, zumal die Anschrift der Beklagten nicht geheim ist und schon wegen § 5 Nr. 1 DDG nicht geheim sein kann. Dass die Beklagte konkrete Sicherheitsrisiken und ihre Folgen schuldhaft verursacht hätte, hat die Klägerin nicht aufgezeigt. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die Präsenz der Beklagten in den Räumlichkeiten verhindere, dass sie eine Anschlussfinanzierung finde oder das Objekt angemessen wirtschaftlich verwerten könne, ist dies nicht der Beklagten anzulasten, sondern Folge eines gesellschaftlichen Meinungsklimas, das zunehmend auf Ausgrenzung und soziale Vernichtung politischer Gegner abzielt und nicht auf den offenen demokratischen Diskurs, in dem Vertreter verschiedener politischer Richtungen um die besten Lösungen bestehender Probleme ringen. (Zum Vergleich ein Gegenbeispiel aus der Geschichte: Ende des 19. Jahrhunderts, während der Geltung des Sozialistengesetzes, prüfte die damalige konservative Mehrheit im Sächsischen Landtag Anträge des sozialdemokratischen Abgeordneten August Bebel inhaltlich und griff sie auf oder nahm sie an, wenn sie für gut befunden wurden, vgl. Brigitte Seebacher-Brandt, Bebel - Künder und Kärrner im Kaiserreich, Bonn 1988, S. 199.).

bb)

64 Zudem ist im Rahmen der Abwägung die Wertung des Art. 21 GG heranzuziehen.

65 Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts haben politische Parteien - im Vergleich zu Vereinigungen im Sinne von Art. 9 Abs. 1 GG - eine hervorgehobene Stellung in der verfassungsrechtlichen Ordnung des Grundgesetzes. Sie werden in Art. 21 Abs. 1 GG als verfassungsrechtlich notwendig für die politische Willensbildung des Volkes anerkannt und stehen im Rang verfassungsrechtlicher Institutionen. Die Demokratie bedarf dieser politischen Handlungseinheiten, um die Wähler zu politisch aktionsfähigen Gruppen zusammen zu schließen und ihnen so überhaupt erst einen wirksamen Einfluss auf das staatliche Geschehen zu ermöglichen. Politische Parteien sind Mittler zwischen dem Bürger und den Staatsorganen, durch die der Wille der Bürger auch zwischen den Wahlgängen verwirklicht werden kann. Sie spielen daher sowohl bei der demokratischen Willensbildung als auch bei der staatlichen Entscheidungsfindung eine entscheidende Rolle (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.03.2003 - 2 BvB 1/01, BVerfGE 107, 339-395, juris Rn. 58 - NPD-Verbotsverfahren). Die Entscheidung des Verfassunggebers für die herausgehobene Stellung der politischen Parteien ist im Sinne einer Ausstrahlungswirkung bei der Auslegung der Generalklauseln des Zivilrechts zu berücksichtigen (vgl. zur Berücksichtigung der Grundrechte BVerfG, Urteil vom 15.01.1958 - 1 BvR 400/51, BVerfGE 7, 198-230, juris Rn. 26 ff. - Lüth; zur Ausstrahlungswirkung des Art. 21 GG Klein in: Dürig/Herzog/Scholz, GG, Januar 2012 Lfg. 64, Art. 21 Rn. 271; Morlok in: Dreier, GG, 3. Aufl. 2015, Art. 21 Rn. 67).

66 Deshalb ist zu berücksichtigen, dass Wahlpartys eine erhebliche Bedeutung für die politische Willensbildung des Volkes haben. Es ist allgemein bekannt, dass an Wahlabenden viele Bürger die Berichterstattung im Fernsehen verfolgen, auch um zu erfahren, wie die Parteien auf die Wahlergebnisse reagieren und wie ihre Spitzenpolitiker mit Siegen und Niederlagen umgehen, sowohl in politischer als auch in persönlicher Hinsicht. Das Landgericht Erfurt hält politische Parteien sogar für verpflichtet, Medien gleichberechtigten Zugang zu Wahlpartys zu gewähren (vgl. LG Erfurt, Urteil vom 31.08.2024 - 9 O 941/24, juris). Es kann an dieser Stelle dahinstehen, ob dem inhaltlich zu folgen ist, jedenfalls unterstreicht die Entscheidung die Bedeutung von Wahlpartys.

cc)

67 Soweit die Klägerin geltend macht, im Rahmen der Abwägung müsse auch berücksichtigt werden, dass die Beklagte sich radikalisiert habe, was zu einer Hochstufung durch den Verfassungsschutz geführt habe, kann dem nicht gefolgt werden.

68 Es kann dahinstehen, ob die Einstufungen der Beklagten durch das Bundesamt für Verfassungsschutz bereits aufgrund des Parteienprivilegs, nach dem eine Partei bis zur Feststellung durch das Bundesverfassungsgericht nach Art. 21 Abs. 2 und 4 GG nicht als verfassungsfeindlich behandelt werden darf, nicht zu beachten sind.

69 Denn jedenfalls kann sich das Gericht auf der Grundlage des Vortrags der Parteien nicht davon überzeugen (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass die geltend gemachten Einstufungen durch das Bundesamt für Verfassungsschutz zutreffend sind.

70 An diese Einstufungen ist das Gericht nicht gebunden. Sogar eine rechtskräftige strafrechtliche Verurteilung einer Partei ist im Zivilprozess nicht bindend, vielmehr muss sich der Zivilrichter seine Überzeugung im Rahmen freier Beweiswürdigung selbst bilden (vgl. BGH, Urteil vom 26.08.2021 - III ZR 189/19, juris Rn. 11). Dies gilt mangels entsprechender Rechtsgrundlage in der Zivilprozessordnung erst recht für die Einschätzungen von Behörden, zumal in der vorliegenden Konstellation, in der die Gefahr des demokratiefeindlichen Missbrauchs zur Bekämpfung einer politisch missliebigen Oppositionspartei auf der Hand liegt (vgl. Boehme-Neßler, Beobachtung der XXXX - Scheitern am Paradox der wehrhaften Demokratie, NVwZ-Beilage 2024, S. 89). Denn Verfassungsschutzbehörden arbeiten an einer "heiklen Grenzlinie": Gehen sie gegen eine Partei vor, die tatsächlich verfassungsfeindlich ist, verteidigen sie damit die Grundlagen des demokratischen Verfassungsstaats; gehen sie demgegenüber gegen eine Partei vor, die tatsächlich nicht verfassungsfeindlich ist, fügen sie damit der Demokratie schwerwiegenden Schaden zu (vgl. Murswiek, Verfassungsschutz und Demokratie, Berlin 2020, S. 22). Das Missbrauchspotenzial ergibt sich insbesondere daraus, dass das Bundesamt für Verfassungsschutz keine neutrale und unabhängige Stelle ist, sondern dem Bundesministerium des Inneren untersteht (§ 2 Abs. 1 S. 2 BVerfSchG), welches die umfassende Dienst-, Rechts- und Fachaufsicht ausübt, die bis hin zur Möglichkeit des Selbsteintritts reicht (vgl. BVerfG, Beschluss vom 17.09.2013 - 2 BvE 6/08, BVerfGE 134, 141-202, juris Rn. 164 - Abgeordnetenüberwachung). Hochrangige Beamte des Bundesamts für Verfassungsschutz, insbesondere sein Präsident, sind politische Beamte (§ 54 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BBG), so dass ihnen die jederzeitige Versetzung in den einstweiligen Ruhestand droht, wenn sie nicht (und sei es in vorauseilendem Gehorsam) den politischen Willen des Bundesministers des Inneren umsetzen.

71 Hinzu kommt, dass die Frage, ob das Vorgehen des Bundesamts für Verfassungsschutz auf einer sachwidrigen politischen Motivation beruht, in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bislang nur mit unzureichender Tiefe geprüft worden ist (beispielsweise OVG Münster, Urteil vom 13.05.2024 - 5 A 1218/22, juris Rn. 293-302). Ein starkes Indiz für eine sachwidrige politische Motivation wäre es, wenn das Bundesamt für Verfassungsschutz die abstrakt-generellen Kriterien, die hinter seiner Bewertung der Beklagten stehen, willkürlich nur auf diese anwenden würde, nicht aber auf andere Parteien, die im Deutschen Bundestag vertreten sind (und anders als die Beklagte zur Bildung von Regierungskoalitionen herangezogen werden), da dies einen erheblichen Eingriff in das aus Art. 21 Abs. 1 S. 1 GG folgende (vgl. BVerfG, Urteil vom 15.06.2022 - 2 BvE 4/20, BVerfGE 162, 207-277, juris Rn. 68 ff. - Äußerungsbefugnisse der Bundeskanzlerin) Recht der Beklagten auf Chancengleichheit im politischen Wettbewerb darstellen würde. So vertritt das OVG Münster mit dem Bundesamt für Verfassungsschutz die Auffassung, dass der starke Verdacht bestehe, dass die politischen Zielsetzungen der Beklagten auch beinhalteten, den Schutz der Menschenwürde (Art. 1 Abs. 1 GG) außer Geltung zu setzen, da nach ihrem politischen Konzept jedenfalls Flüchtlingen und anderen Zuwanderern, deutschen Staatsangehörigen mit Migrationshintergrund und deutschen und ausländischen Staatsangehörigen islamischen Glaubens die Anerkennung als gleichberechtigte Mitglieder der rechtlich verfassten Gemeinschaft versagt werden solle (vgl. OVG Münster, Urteil vom 13.05.2024 - 5 A 1218/22, juris Rn. 196-199). Es prüft aber nicht, wie sich das Bundesamt für Verfassungsschutz zu anderen Parteien verhält, die nach diesen Maßstäben zum Ziel haben, den Schutz der Menschenwürde außer Geltung zu setzen, beispielsweise weil nach ihrem politischen Konzept jedenfalls ungeborenen Menschen die Menschenwürde entzogen werden soll, indem ihnen der strafrechtliche Lebensschutz verwehrt wird ("Entkriminalisierung des Schwangerschaftsabbruchs"), was sich wegen des auf der Menschenwürde beruhenden Lebensrechts des ungeborenen Menschen und der hieraus folgenden staatlichen Schutzpflichten, zu deren Erfüllung der Staat auch das Strafrecht einsetzen muss (vgl. BVerfG, Urteil vom 28.05.1993 - 2 BvF 2/90, BVerfGE 88, 203-366, juris Rn. 157-161, 166-170, 175-177 - Schwangerschaftsabbruch II), als klar verfassungsfeindliches Ziel darstellt.

72 Eine weitergehende Prüfung dieses Punkts ist dem Gericht nicht möglich. Im Zivilprozess gilt auch insoweit der Beibringungsgrundsatz. Die Klägerin hat trotz der gerichtlichen Hinweise vor dem Termin keinen vertieften Vortrag zu den Einschätzungen des Bundesamts für Verfassungsschutz und ihren Begründungen gehalten.

V.

73 Die Mietverträge sind bislang nicht durch die ordentlichen Kündigungen beendet worden, sie werden auch nicht durch die ordentlichen Kündigungen zum 30.09.2025 enden.

74 Denn die Parteien sind Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit eingegangen, § 542 Abs. 2 BGB. Die klägerseits geltend gemachten Schriftformverstöße ändern daran nichts.

75 Die klägerische Erlaubnis an die Beklagte, die Weihnachtsfeier 2023 auch im Innenhof ausrichten zu dürfen, stellt keinen Schriftformverstoß dar.

76 Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (vgl. BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17, juris Rn. 17). Änderungen sind nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beanspruchen (vgl. BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20, juris Rn. 3).

77 Nach diesen Maßstäben musste die Absprache der Parteien nicht schriftlich getroffen werden, weil sie sich nur auf ein einmaliges Ereignis bezog und keine generelle vertragliche Erweiterung der Nutzungsbefugnisse der Beklagten darstellte.

78 Auch hinsichtlich des zweiten Mietvertrags liegt kein zur Kündigung berechtigender Schriftformverstoß vor. Es kann dahinstehen, ob Absprachen der Parteien zu Umbaumaßnahmen, zur Kostentragung und zur Einholung der öffentlich-rechtlichen Genehmigung dem Schriftformerfordernis unterlegen hätten, da sich die Klägerin insoweit nicht auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufen kann, weil die Absprachen allein ihr günstig sind, § 242 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16, BGHZ 216, 68-83, juris Rn. 41). Denn nach dem Gesetz ist allein der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der schriftliche Vertrag enthält keine hiervon abweichenden Vereinbarungen. Vor diesem Hintergrund nutzt es allein der Klägerin, wenn die Parteien abweichend hiervon vereinbaren, dass die Beklagte erforderliche Maßnahmen organisiert und die Kosten hierfür trägt.

B.

79 Dem Hilfsantrag war wegen des Anerkenntnisses stattzugeben, § 307 S. 1 ZPO.

C.

80 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 93 ZPO. Die Kosten waren auch wegen des anerkannten Teils der Klägerin aufzuerlegen, denn die Beklagte hat die erstmals in der mündlichen Verhandlung gestellten Hilfsanträge sofort anerkannt und sie hatte zuvor nicht in Frage gestellt, dass die Mietverträge wegen der Sonderkündigungsrechte aufgrund der ordentlichen Kündigungen zu den in den Hilfsanträgen genannten Zeitpunkten enden.

81 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt hinsichtlich der Verurteilung zur zukünftigen Leistung (Tenor Ziff. 1.-3.) aus § 708 Nr. 1 ZPO und beruht wegen der Kostenentscheidung auf §§ 708 Nr. 7, 711, 709 S. 2 ZPO.

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