LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 116/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-08-13

Aktenzeichen: 67 S 116/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:0813.67S116.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: Art 103 Abs 1 GG, § 287 Abs 1 S 1 ZPO, § 558c Abs 1 BGB

Orientierungssatz

1. Bei substantiierten Einwendungen gegen die Heranziehung eines einfachen Mietspiegels für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss sich das Gericht zumindest mit den Einwendungen auseinandersetzen (Anschluss BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21).(Rn.4)

2. Das rechtliche Gehör ist verletzt, wenn das Gericht bei der Indizwirkung eines Mietspiegels sich nicht mit vorgetragenen Einwänden befasst und Besonderheiten einer modern gestalteten großen Dachgeschosswohnung übergeht.(Rn.5)

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, 20. März 2024, 7 C 227/23

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 20. März 2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte aufgehoben und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis 2.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, ZPO § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

2 Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

3 Das angefochtene Urteil verletzt die Klägerin entscheidungserheblich verfahrensfehlerhaft in ihrem Recht auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG), indem es sich nicht hinreichend mit den von der Klägerin dargelegten Gesichtspunkten zur Infragestellung der Aussagefähigkeit des von dem Amtsgericht angewandten Berliner Mietspiegels 2023 gemessen an den von der Kammer geteilten Vorgaben des VerfGH Berlin (Beschl. v. 21. Juni 2023 - VerfGH 189/21, NZM 2023, 635, Tz. 7ff., BeckRs 2023, 15434) - ebenso die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels als Schätzgrundlage betreffend - auseinandergesetzt hat.

4 Zwar hat die Klägerin grundsätzlich keinen Anspruch auf Einholung eines Sachverständigengutachtens (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21, WuM 2023, 281, juris Tz. 21; VerfGH Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - VerfGH 141/16 - BeckRS 2016, 141/16, BeckRS 2016, 134800 Tz. 10 m.w.N.; BGH, Beschl. v. 25. Oktober 2022 - VIII ZR 223/21, WuM 2023, 281, juris Tz. 21; Urt. v. 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458, juris Tz. 18; Kammer, Beschl. v. 23. Mai 2019 - 67 S 21/19, WuM 2019, 4448, juris Tz. 5). Denn es reicht für eine Beweisführung nach § 287 ZPO aus, dass die Schätzgrundlage die Wirklichkeit nach der berechtigten Auffassung des Gerichts mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend abbildet (vgl. Kammer, a.a.O.). Jedoch war das Amtsgericht gehalten, sich mit den konkreten Einwendungen der Beklagten gegen die Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019 als taugliches Instrument zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete, auseinanderzusetzen (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 21-26; VerfGH Berlin, Beschl. v. 21. Juni 2023, a.a.O.; Kammer, Beschl. v. 23. Mai 2023 - 67 S 87/23, GE 2023, 596, juris Tz. 3). Diesen Anforderungen wird das angefochtene Urteil nicht gerecht, das sich im Rahmen der Begründung der Heranziehung des Mietspiegels als Schätzgrundlage nicht konkret mit den Einwendungen gegen die Tauglichkeit zur Bestimmung der Vergleichsmiete auseinandersetzt, wonach der Mietspiegel bereits nicht die Anforderungen des § 558c BGB genüge, zudem für die streitgegenständliche Wohnung insbesondere angesichts der im Einzelnen vorgetragenen besonderen hochwertigen Ausstattung der 1999/2000 ausgebauten Dachgeschosswohnung - schon im Hinblick auf die Größe von 136,43 m², der vorhandenen zwei Dachterrassen und Abstellräume - keine Aussagekraft und Indizwirkung besitze.

5 Das Amtsgericht hat sich bei der von ihm angenommen hinreichenden Indizwirkung des Mietspiegels 2023 - wie von der Berufung gerügt - nicht ansatzweise konkret mit diesen Einwänden befasst. Die Begründung enthält lediglich allgemeine schematische Aussagen zu der Tauglichkeit eines einfachen Mietspiegels als Schätzgrundlage, ohne sich schon angesichts der hervorgehobenen Besonderheiten der modern gestalteten besonderen Dachgeschosswohnung damit auseinanderzusetzen, ob der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete der streitbefangenen Wohnung nach seiner Auffassung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend abbildet (vgl. BGH, a.a.O; Kammer, a.a.O, Tz. 3ff., 6; Beschl. v. 23. Mai 2019, a.a.O.).

6 Die Verletzung des rechtlichen Gehörs ist auch entscheidungserheblich, da ausgehend davon nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Amtsgericht zu einer anderen tatsächlichen und rechtlichen Bewertung bei einer konkreten Prüfung und Auseinandersetzung mit den von der Klägerin als erheblich angesehenen Angriffen gegen die Anwendung des Mietspiegels 2019 sowie gegebenenfalls zu der beantragten Einholung eines Sachverständigengutachtens gelangt wäre.

7 Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, NJW-RR 2011, 1365, juris Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der ausgebliebenen Würdigung der methodischen und wohnungsbezogenen Einwände mit offenem Ergebnis und nach Auseinandersetzung mit den konkreten Einwänden gegebenenfalls für notwendig erachtetem Einholen eines Sachverständigengutachtens nicht nur gerechtfertigt, sondern ungeachtet der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der Feststellungsgrundlage für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete geboten.

8 Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht.

9 Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG.

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