LG Stuttgart 23. Zivilkammer — 23 O 25/26 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-04-17

Aktenzeichen: 23 O 25/26

ECLI: ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0417.23O25.26.00

Dokumenttyp: Urteil

Rechtskraft: ja

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.136,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.11.2024 zu zahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 551,05 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.03.2026 zu zahlen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 17.136,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Klägerin macht gegen den Beklagten einen Anspruch auf Provision aus einem Maklervertrag geltend.

2 Die Klägerin besaß als Maklerin Verkaufsauftrag für die Immobilie „A-Straße 41, …“, und bewarb diese Immobilie u.a. auf der eigenen Homepage mit Hinweis auf eine Käuferprovision von 3,57 %. Am 02.09.2024 rief der Beklagte das vollständige Exposé durch Auswahl der Option „zahlungspflichtig bestellen“ nach Auswahl folgender Checkboxen auf der Website der Klägerin ab:

3 - „Ja, ich habe die Widerrufsbelehrung, die Widerrufsfolgen und das Musterwiderrufsformular gelesen und am 02.09.2024 um 11:32 Uhr zur Kenntnis genommen sowie eine Kopie der Widerrufsbelehrung und des Musterwiderrufsformulars für meine Unterlagen vorab per E-Mail erhalten. Zugleich bin ich einverstanden, dass mir die Widerrufsbelehrung und das Musterwiderrufsformular ausschließlich digital zur Verfügung gestellt werden.

4 i Die gesetzlich in dieser Form vorgeschriebenen Widerrufsbelehrung haben Sie bereits mit der Exposé-EMail erhalten

5 - „Ja, ich, B wünsche die Erbringung von Maklerleistungen in Kenntnis der Tatsache, dass die G AG bei erfolgreicher Maklertätigkeit einen Provisionsanspruch gegenüber mir in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises hat.

6 Aufgrund gesetzlicher Vorgaben werden wir nur dann sofort für Sie tätig, wenn sie nachfolgendes ausdrücklich bestätigen

7 - „Ja, ich wünsche, dass G während der Widerrufsfrist mit der Maklerleistung (Nachweis und/oder Vermittlung eines Vertrags) beginnen soll. Mir ist bekannt, dass ich im Fall des Widerrufs während der Widerrufsfrist einen angemessenen Betrag an G zahlen muss, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem ich G von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichte, bereits erbrachten Maklerleistung im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Maklerleistung entspricht.

8 Ich beauftrage die G ausdrücklich, mit der Erbringung von Maklerleistungen schon vor Ablauf der Widerrufsfrist zu beginnen in Kenntnis davon, dass bei vollständiger Vertragserfüllung durch die G mein Widerrufsrecht erlischt (§ 356 Abs. 4 BGB).“

9 Daraufhin erhielt der Beklagte das bestellte Exposé (Anlage K1). Die Parteien vereinbarten sodann einen Besichtigungstermin am 03.09.2024. Der Besichtigungstermin fand unter Teilnahme des Beklagten und dessen Frau vereinbarungsgemäß statt. Nach der Besichtigung beauftragte der Beklagte die Klägerin telefonisch damit, mit den Verkäufern in Verhandlungen zu treten. Er sei bereit, einen Kaufpreis von 480.000 € für die streitgegenständliche Immobilie zu bezahlen. Daraufhin nahm die Klägerin telefonisch Kontakt zu den Verkäufern auf und wirkte im Interesse des Beklagten auf diese ein, das Kaufpreisangebot des Beklagten über 480.000 € zu akzeptieren. Nachdem die Klägerin die Zustimmung der Verkäufer zu diesem Kaufpreisangebot erhalten hatte, teilte er wiederum dem Beklagten unverzüglich mit, dass die Verkäufer bereit seien, an ihn zu einem Kaufpreis von 480.000 € zu verkaufen. Der Beklagte beauftragte die Klägerin am 04.09.2024 mit der Vereinbarung eines Notartermins (Anlage K2). Die Klägerin vereinbarte einen Notartermin am 15.10.2024. Zum Notar erschienen neben den Verkäufern und dem Beklagten mit seiner Frau auch der Schwiegervater des Beklagten. Sie teilten mit, dass nicht der Beklagte kaufen werde, sondern der Schwiegervater des Beklagten, weil der Beklagte keine Finanzierung für das Objekt bekommen hat. Die Verkäufer waren damit einverstanden. Sie schlossen daraufhin mit dem Schwiegervater des Beklagten den Kaufvertrag vom 15.10.2024 über die streitgegenständliche Immobilie zu einem Kaufpreis in Höhe von 480.000,00 € (Anlage K3). Eine vorherige Besichtigung der Immobilie durch den Schwiegervater des Beklagten erfolgte nicht. Der Kaufvertrag enthielt dabei folgende Regelung:

10 § 18 Vermittlung

11 Die Vertragsbeteiligten anerkennen, dass der Kaufvertrag durch Vermittlung der Fa. G AG zustande kam.

12 Verkäufer und Käufer anerkennen, jeweils eine Maklerprovision in Höhe von 3,57% (einschl. MWSt.) zu schulden.

13 Der Beklagte zog in die Immobilie A-Straße 41, ein und erbrachte die wesentlichen Umbauarbeiten. Mit Rechnung vom 16.10.2024 machte die Klägerin die Käuferprovision in Höhe von 17.136,00 € erstmals geltend (Anlage K4). Mit Schreiben vom 06.11.2024 mahnte die Klägerin die Rechnung erstmals zur Zahlung an (Anlage K5). Weitere Mahnungen der klägerischen Rechnung folgten unter anderem am 20.11.2024 (Anlage K 6), am 17.01.2025 (Anlage K 7) und am 31.01.2025 (Anlage K 8). Mit Anwaltsschreiben vom 02.04.2025 wies der Beklagte die klägerischen Ansprüche zurück (Anlage K9). Daraufhin wurde der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 10.04.2025 erneut aufgefordert, den mit der Klage eingeforderten Betrag zu bezahlen (Anlage K10).

14 Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor,

15 dass der Anspruch gegen den Beklagten aus den Grundsätzen der sogenannten „persönlichen Kongruenz“ heraus zu erstatten sei, weil mit dem Schwiegervater des Beklagten eine Person die Immobilie erworben habe, die zum Kreis der nahen Angehörigen zählt, die von der persönlichen Kongruenz umfasst seien. Zudem habe der Käufer die Immobilie „blind“ gekauft, worin sich manifestiere, dass er dies nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse, sondern im Interesse seiner Tochter und des Beklagten getan habe.

16 Die Klägerin beantragt:

17 Der Beklagte hat an die Klägerin Euro 17.136,00 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 11.11.2024 zu bezahlen.

18 Der Beklagte hat an die Klägerin weitere Euro 551,05 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

19 Der Beklagte beantragt:

20 Die Klage wird abgewiesen.

21 Der Beklagte trägt im Wesentlichen vor,

22 dass es aufgrund der Nichtfinanzierbarkeit zu einer Unterbrechung des Kausalverlaufes gekommen sei und somit die klägerseits benannte Rechtsprechung nicht anwendbar sei. Zudem sei der Anspruch gegen den Beklagten aufgrund der folgenden im Bestätigungsprotokoll enthaltenen Formulierung ausgeschlossen:„Wir weisen nochmals daraufhin, dass Sie zur Zahlung nur dann verpflichtet sind, wenn Sie aufgrund unserer Maklerleistung den von Ihnen gewünschten Kaufvertrag abgeschlossen haben. Sie sind zur Zahlung nicht verpflichtet, wenn Sie unsere Angebote erhalten oder mit uns besichtigt haben, aber nicht den von Ihnen gewünschten Kaufvertrag abgeschlossen haben.“ Zudem sei eine Kongruenz zwischen dem Erwerb durch den Beklagten oder dessen Schwiegervater nicht gegeben. Schließlich sei aufgrund der Regelung in § 18 des Kaufvertrages eine Provisionsforderung an den tatsächlichen Käufer zu richten.

23 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.04.2026 verwiesen.

Entscheidungsgründe

24 Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.

I.

1.

25 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 17.136,00 € gegen den Beklagten gem. § 652 Abs. 1 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag.

(a)

26 Zwischen den Parteien ist unstreitig ein Maklervertrag geschlossen worden, der die Zahlung einer Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises des aufgrund der Maklertätigkeit abgeschlossenen Kaufvertrages vorsieht.

(b)

27 Der Provisionsanspruch gegen den Beklagten ist in vorliegendem Fall auf Basis der Grundsätze der wirtschaftlichen Kongruenz auch entstanden, obwohl die streitgegenständliche, nachgewiesene Immobilie nicht vom Beklagten, sondern von dessen Schwiegervater erworben wurde, weil nach Überzeugung des Gerichts in vorliegendem Fall eine wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen mit dem abgeschlossenen Vertrag besteht.

(aa)

28 Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht einem Makler ein Vergütungsanspruch nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt eine Ausnahme von diesem Grundsatz in Betracht, wenn der Maklerkunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dabei kommt es stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls an. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden (BGH, Beschluss vom 14.09.2017 – I ZR 261/16, NJW-RR 2018, 435 m.w.N.). Ein solches wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft kann insbesondere bei einem Erwerb durch Angehörige des Auftraggebers vorliegen, zu dem enge persönliche Beziehungen bestehen, weil insoweit von einer Kongruenz zwischen dem beabsichtigten und dem tatsächlich abgeschlossenen Geschäft ausgegangen werden kann (siehe hinsichtlich Erwerb durch den Schwiegervater: OLG Frankfurt, Urteil vom 14.11.1990 – 21 U 105/89 –, juris m.w.N.).

(bb)

29 In vorliegendem Fall sind die Grundsätze zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des tatsächlich abgeschlossenen mit dem beabsichtigten Geschäft zugrundezulegen, weil die entsprechenden Voraussetzungen zur Überzeugung des Gerichts vorliegen. Das Objekt ist von dem Schwiegervater des Beklagten erworben worden zu dem vom Beklagten ausgehandelten Preis und unter Beisein des Beklagten sowie dessen Ehefrau, der Tochter des Käufers. Dies lediglich deshalb, weil der Beklagte selbst eine Finanzierung des Objekts nicht ermöglichen konnte, nicht weil er Abstand vom Kauf genommen hat und der Schwiegervater unabhängig davon auf das Objekt gestoßen wäre. Vielmehr hat der Schwiegervater des Beklagten das Objekt innerhalb kürzester Zeit und in dem vom Beklagten ausgemachten Termin ohne eigene vorherige Anschauung des Objekts zu dem vom Beklagten ausgehandelten Preis erworben und hat im Nachgang das Objekt von dem Beklagten renovieren/sanieren und beziehen lassen. Der Beklagte bewohnt das streitgegenständliche Objekt bis zum heutigen Tage. Aus Sicht des Gerichts besteht kein Zweifel, dass die entgeltlich vereinbarte Maklertätigkeit vorliegend zum Abschluss des konkreten Immobilienkaufvertrages geführt hat, von dem der Beklagte wirtschaftlichen Nutzen durch Bewohnen der Immobilie zieht, wie wenn er den Vertrag selbst durchgeführt hätte. Der einzige Grund für den Austausch des Käufers lag in der Nichtfinanzierbarkeit für den Beklagten. Es wäre mit Treu und Glauben zur Überzeugung des Gerichts nicht zu vereinbaren, wenn in einer solchen Situation wie der hier streitgegenständlichen ein Anspruch des Maklers versagt werden würde. Daran vermag auch der Verweis des Beklagten auf die im Bestätigungsprotokoll enthaltenen Formulierung nichts zu ändern, weil für den Fall, dass der Maklervertrag auch eine Provisionsverpflichtung im Falle des Erwerbs durch einen nahen Angehörigen mitgeregelt hätte, die Heranziehung der Grundsätze über die wirtschaftliche Kongruenz zur Begründung eines Anspruchs schon nicht notwendig wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 14.09.2017 – I ZR 261/16, NJW-RR 2018, 435).

(c)

30 Die Heranziehung der Grundsätze zur wirtschaftlichen Kongruenz scheitert auch nicht daran, dass die Klägerin ggf. einen Anspruch auf Maklerlohn gegen den Schwiegervater als Erwerber der streitgegenständlichen Immobilie aus § 18 des streitgegenständlichen Immobilienkaufvertrages als Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 321 Abs. 1 BGB geltend machen kann. Aus Sicht des Gerichts kann es zur Anwendung der Grundsätze zur wirtschaftlichen Kongruenz nicht darauf ankommen, ob der Makler schutzwürdig ist. Das Merkmal der wirtschaftlichen Kongruenz blickt nicht darauf, ob der Makler des Anspruchs bedarf, um wirtschaftlich operieren zu können, sondern knüpft daran an, ob dem Auftraggeber ein gleichwertiger Vorteil zugeflossen ist. Ist dies der Fall, kann der Verpflichtete nicht deshalb von seiner Schuld befreit werden, weil noch ein Anspruch gegen einen Dritten existiert. Eine andere Betrachtung würde die Relativität der Schuldverhältnisse außer Acht lassen und damit die Verpflichtung des einen Kunden an die des anderen koppeln. Für ein solches Vorgehen gibt es jedoch keine gesetzliche Grundlage. Es muss deshalb allein aufgrund des jeweils in Rede stehenden Vertrags entschieden werden, ob eine Person zur Leistung verpflichtet ist. Andere, davon grundsätzlich losgelöste Verhältnisse müssen dagegen außer Acht bleiben (vgl. BeckOGK/Meier, 1.1.2026, BGB § 652 Rn. 255.1). Der Maklerkunde und der Dritterwerber haften in solchen Fällen als Gesamtschuldner auf Zahlung der Maklerprovision gem. § 421 BGB. Andernfalls könnte sich der Maklerkunde einer im Übrigen evident bestehenden Provisionspflicht entziehen. Im Übrigen könnte damit das im Recht verankerte Prinzip, dass jeder Gläubiger das Insolvenzrisiko des von ihm gewählten Vertragspartners trägt, umgangen werden. Es gilt zu berücksichtigen, dass der Verlust des Provisionsanspruchs gegen den nichterwerbenden Maklerkunden einem Austausch des Provisionsschuldners ähnelt, dem der Makler als Provisionsgläubiger nicht zugestimmt hat. Anders als im Fall des § 415 BGB ist hier zwar auch der Dritterwerber bereits von Beginn an und dem Grund nach zur Provisionszahlung im Erfolgsfall verpflichtet. Die Person des späteren tatsächlichen Provisionsschuldners hinge jedoch allein von der Entscheidung des Maklerkunden und dem Dritterwerber ab, ob beide oder nur eine Person Partei des Hauptvertrags werden. Darauf hat der Makler keinen Einfluss. Im Hinblick auf die Provisionspflicht gegenüber dem Käufermakler widerspricht dies aber dem Rechtsgedanken in § 415 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Austausch – und damit der Verlust – eines Schuldners von der Genehmigung des Gläubigers abhängt.

31 Die Frage, ob sich ein eigenes Forderungsrecht der Klägerin gegen den Schwiegervater des Beklagten aus der in § 18 des notariellen Kaufvertrages niedergelegten Regelung ergibt, kann demnach vorliegend offen bleiben.

2.

32 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 551,05 € gegen den Beklagten gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Der Beklagte befand sich aufgrund der Mahnung vom 06.11.2024 mit der Zahlung der Hauptforderung seit dem 07.11.2024 in Verzug. Die von der Klägerin geltend gemachte 0,65 Geschäftsgebühr zzgl. Pauschale für Post und Telekommunikation steht ihr in der Höhe bei einem Gegenstandswert von 17.136,00 € zu.

3.

33 Der Anspruch auf Verzinsung der Hauptforderung ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB. Der Beklagte befand sich aufgrund der Mahnung vom 06.11.2024 mit der Zahlung der Hauptforderung seit dem 07.11.2024 in Verzug.

4.

34 Die Verzinsung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Die Klage wurde dem Beklagten am 04.03.2026 zugestellt.

II.

35 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 ZPO.

III.

36 Der Streitwert ist gem. §§ 63 Abs. 2, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO festzusetzen.

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