AG Heilbronn — 8 C 2175/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-03-04

Aktenzeichen: 8 C 2175/25

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 542 BGB, § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Die bloße Kurzbegründung "Die Kündigung erfolgt aufgrund von Eigenbedarf, da der Vermieter die Wohnung für seinen Sohn benötige, der diese zu eigenen Wohnzwecken in Anspruch nehmen wird" ist formell ungenügend.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Der Streitwert wird auf 11.160,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten um die Räumung einer Wohnung.

2 Die Parteien sind seit dem 01.11.2023 über ein Mietverhältnis über die Wohnung im Erdgeschoss in der F. Str. 1 in 11111 G. verbunden.

3 Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 24.02.2025 (Anlage K 2) wegen Eigenbedarfs zum 30.06.2025. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 19.03.2025.

4 Zur Begründung enthielt die Kündigung folgenden Wortlaut:

5 „Die Kündigung erfolgt aufgrund von Eigenbedarf, da ich die Wohnung für meinen Sohn benötige, der diese zu eigenen Wohnzwecken in Anspruch nehmen wird. “

6 Die Klägerin behauptet,

7 die Kündigung sei formell wirksam, insbesondere ausreichend begründet. Der geltend gemachte Eigenbedarf bestehe. Die Beklagten seien zur Räumung verpflichtet.

8 Die Klägerin beantragt,

9 Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im Erdgeschoss in der F. Str. 1, 11111 G. zu räumen und in diesem Zustand an die Klägerin herauszugeben.

10 Die Beklagten beantragen,

11 die Klage abzuweisen.

12 Die Beklagten behaupten,

13 weder die Kündigung noch die Klage enthielten vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die gegebene Begründung „Sohn zu eigenen Wohnzwecken“ sei weder ausreichend individualisiert, noch konkret genug, um sie in einem Beweisaufnahmeverfahren zu klären. Mit dieser Begründung könne die Wohnung auch genauso gut woanders liegen. Es werde außerdem bestritten, dass Herr Emin der Sohn der Klägerin sei.

14 In Bezug auf das weitere Vorbringen wird auf die eingereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.02.2026 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

15 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

16 Die Klägerin kann von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht verlangen.

1.

17 Grundsätzlich ist der Mieter gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Gem. § 542 Abs. 1 BGB endet ein unbefristetes Mietverhältnis durch Kündigung einer der Vertragsparteien.

18 Der Vermieter kann gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

19 Gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

2.

20 Gemessen an diesem Maßstab ist die Kündigung bereits formell unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Begründung im Sinne von § 573 Abs. 3 S. 1 BGB fehlt.

a.

21 Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume selbst bewohnen oder diese einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen, vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 255.

22 Im Falle der Überlassung an einen Familienangehörigen muss der Vermieter den Grad der Verwandtschaft (Sohn, Nichte, Vetter, usw.) mitteilen. Die Bezeichnung der begünstigten Person mit dem Verwandtschaftsgrad genügt nur dann, wenn hierdurch der Begünstigte unverwechselbar benannt wird. Hieran fehlt es, wenn ein Vermieter bspw. mehrere Söhne/Töchter hat und die Kündigung zugunsten „meines Sohnes“ oder „zweier nicht namentlich benannter und jeweils 1994 geborener sowie im Auslands studierende von insgesamt vier Kindern“ ausgesprochen wird. In einem solchen Fall muss der Begünstigte entweder namentlich genannt oder sonst näher bezeichnet werden. Gleiches gilt, wenn es zwar nur eine Person mit dieser Verwandtschaftsbezeichnung gibt, aber der Mieter von den familiären Verhältnissen des Vermieters keine Kenntnis hat, vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 256.

b.

23 Diesen Anforderungen wird die Kündigung nicht gerecht. Sie enthält überhaupt keine Gründe, warum der Sohn der Klägerin die Wohnung beziehen möchte, sondern lediglich den Ausspruch, dass er dies tun werde.

24 Darüber hinaus ist der Sohn nicht eindeutig genug bezeichnet. Die Familienverhältnisse und Anzahl der Kinder bzw. Söhne der Klägerin waren bis zur mündlichen Verhandlung unbekannt.

25 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen, vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 255.

26 Diesem Zweck wird die Kündigung nicht gerecht.

II.

27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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