Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 3. Senat — 3 S 2350/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-05-07

Aktenzeichen: 3 S 2350/25

ECLI: ECLI:DE:VGHBW:2026:0507.3S2350.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 124a Abs 5 VwGO, § 154 Abs 2 VwGO, Anl 1 Nr 5120 GKG 2004

Leitsatz

1. Ein der Teilzulassung der Berufung entgegenstehendes Abhängigkeitsverhältnis zwischen zwei abtrennbaren Streitgegenstandsteilen bzw. zwei unterschiedlichen Streitgegenständen liegt nicht allein deshalb vor, weil der rechtskräftig werdende Teil möglicherweise Auswirkungen auf Rechtmäßigkeit des verbleibenden Streitgegenstands(-teils) hat. (Rn.27)

2. Wird die Berufung nur teilweise zugelassen, so ist hinsichtlich des abgelehnten Teils eine Kostenentscheidung zu treffen. Der Streitwert des Zulassungsverfahrens bemisst sich in solchen Fällen allein nach dem Wert des abgelehnten Teils.(Rn.34)

Verfahrensgang

vorgehend VG Stuttgart, 4. November 2025, 6 K 3550/25, Urteil

Tenor

Auf Antrag der Beklagten wird die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 4. November 2025 - 6 K 3550/25 - zugelassen, soweit das Verwaltungsgericht den Bescheid der Beklagten vom 20. Februar 2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 13. März 2025 auch insoweit aufgehoben hat, als dort das Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks Flst. Nr. xxx ausgeübt wurde. Im Übrigen wird der Antrag der Beklagten auf Zulassung der Berufung abgelehnt.

Soweit der Antrag auf Zulassung der Berufung abgelehnt wurde, trägt die Beklagte die Kosten des Zulassungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behalten. Im Übrigen bleibt die Kostenentscheidung der Endentscheidung vorbehalten.

Der Streitwert des Zulassungsverfahrens wird, soweit der Antrag auf Zulassung der Berufung abgelehnt wurde, auf 5.000 € festgesetzt.

Die Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts wird geändert. Der Streitwert für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wird auf insgesamt 10.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Beklagte wendet sich gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart (im Folgenden: Verwaltungsgericht), mit dem ihr Bescheid über die Ausübung eines Vorkaufsrechts aufgehoben wurde.

2 Die Klägerin zu 3) - eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. xxx, die Klägerinnen zu 1) und 2) sind - neben xxx xxx xxx, xxx xxx xxx und xxx xxx xxx - Miteigentümerinnen des Grundstücks Flst.-Nr. xxx. Über den Miteigentumsanteil von xxx xxx xxx ist Testamentsvollstreckung angeordnet. Die Grundstücke liegen auf der Gemarkung der Beklagten. Das Grundstück Flst.-Nr. xxx liegt vollständig, das Grundstück Flst.-Nr. xxx teilweise (ohne Waldfläche) im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets „xxx xxx x (xxx xxx)“ der Beklagten vom 7. November 2022.

3 Mit notariellem Kaufvertrag vom 2. November 2023 veräußerten die Klägerinnen - sowie die weiteren Miteigentümer - die genannten Grundstücke an die Beigeladenen. Eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags ging am 9. November 2023 bei der Beklagten ein. Die sanierungsrechtliche Genehmigung des Vertrags durch die Beklagte erfolgte am 7. Dezember 2023.

4 Mit - inhaltlich identischen - Verfügungen vom 20. Februar 2024, die an die Klägerin zu 1), xxx xxx (Vertreterin der Klägerin zu 2)), xxx xxx xxx, xxx xxx xxx, xxx xxx xxx sowie die Beigeladenen gerichtet waren, erklärte die Beklagte, das Vorkaufsrecht „bezüglich des Kaufvertrags vom 2.11.2023 über die Grundstücke Fl.Nr. xxx sowie Fl.Nr.xxx […]“ auszuüben.

5 Mit Schreiben vom 21. März 2024 erhoben die Klägerinnen Widerspruch. Das Landratsamt Main-Tauber-Kreis hob daraufhin mit Widerspruchsbescheid vom 13. März 2025 den Ausübungsbescheid auf, soweit er sich auf die Waldfläche bezog, und wies den Widerspruch im Übrigen zurück.

6 Die Klägerinnen haben am 15. April 2025 beim Verwaltungsgericht Klage erhoben.

7 Mit Urteil vom 4. November 2025 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid vom 20. Februar 2024 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 13. März 2025 aufgehoben.

8 Gegen das ihrem Prozessbevollmächtigten am 5. November 2025 zugestellte Urteil hat die Beklagte - vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten - am 2. Dezember 2025 beim Verwaltungsgericht die Zulassung der Berufung beantragt und zugleich begründet. Sie macht ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils geltend.

9 Die Klägerinnen sind dem Zulassungsantrag entgegengetreten, die Beigeladenen haben sich im Zulassungsverfahren nicht geäußert.

10 Die Beigeladenen haben ihrerseits beim Verwaltungsgericht erfolgreich die Ausübung des Vorkaufsrechts angefochten. Gegen das insoweit stattgebende Urteil des Verwaltungsgerichts vom 4. November 2025 - 6 K 8223/24 - hat die Beklagte ebenfalls einen Antrag auf Zulassung gestellt, über den der Senat mit Beschluss vom heutigen Tag - 3 S 2417/25 - entschieden hat.

II.

11 Der zulässige, insbesondere form- und fristgerecht gestellte und begründete (vgl. § 124a Abs. 4 VwGO) Antrag auf Zulassung der Berufung hat nur im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die Beklagte hat aufgezeigt, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts ernstlichen Zweifeln begegnet, soweit dort der angegriffene Bescheid im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx aufgehoben wurde (dazu 1.). Dagegen legt die Beklagte nicht dar, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts auch insoweit ernstlichen Zweifeln begegnete, als dort der angegriffene Bescheid im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstücks Flst.-Nr. xxx aufgehoben wurde (dazu 2.). Eine teilweise Zulassung der Berufung - bezogen auf die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx - ist möglich (dazu 3.).

12 1. Die Beklagte hat in einer den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO (noch) genügenden Weise dargelegt, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts ernstlichen Zweifeln begegnet, soweit dort der angegriffene Bescheid im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx aufgehoben wurde.

13 a) Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit einer verwaltungsgerichtlichen Entscheidung i.S.v. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind gegeben, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten derart in Frage gestellt wird, dass ein Erfolg der angestrebten Berufung nach den Erkenntnismöglichkeiten des Zulassungsverfahrens möglich erscheint (vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 10.09.2009 - 1 BvR 814/09 -, juris Rn. 11; Senatsbeschl. v. 11.05.2015 - 3 S 2420/14 -, juris Rn. 15). Dabei ist davon auszugehen, dass das Zulassungsverfahren nicht die Funktion hat, das Berufungsverfahren vorwegzunehmen (vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 18.03.2022 - 2 BvR 1232/20 -, juris Rn. 23; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 05.06.2024 - 12 S 871/22 -, juris Rn. 4). Das Darlegungsgebot des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO erfordert eine substantiierte Auseinandersetzung mit der erstinstanzlichen Entscheidung (vgl. Senatsbeschl. v. 11.05.2015, a.a.O.).

14 b) Gemessen hieran hat die Beklagte hinreichend aufgezeigt, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des Grundstücks Flst.-Nr. xxx sei rechtswidrig, ernstlichen Zweifeln begegnet.

15 Das Vorbringen der Beklagten lässt (noch) hinreichend erkennen, dass sie (jedenfalls auch) die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass der Bescheid insoweit inhaltlich nicht hinreichend bestimmt gewesen sei, für unzutreffend hält und geltend macht, der Bescheid sei allen Gesellschaftern zugestellt worden und beziehe sich erkennbar auf das Gesellschaftsvermögen der Beteiligten in Form des im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücks Flst.-Nr. xxx. Insoweit habe der Bescheid auch bei Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont nur dahingehend verstanden werden können, dass die gesellschaftsbezogene Rechtsposition als solche verpflichtet werden sollte. Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien Erklärungen an oder gegenüber sämtlichen Gesellschaftern der Gesellschaft „zuzurechnen“. Dem Ausübungsbescheid sei unzweifelhaft zu entnehmen, wer durch diesen materiell verpflichtet habe werden sollen. Dies sei auch nicht gerügt worden, die Einlassungen belegten im Gegenteil, dass allen bewusst gewesen sei, auf welche Grundstücke auf Grund welcher rechtlicher Begebenheiten sich der Bescheid bezogen habe.

16 Damit hat die Beklagte jedenfalls die Annahme des Verwaltungsgerichts, der Bescheid verstoße insoweit gegen das Bestimmtheitsgebot, hinreichend schlüssig in Frage gestellt.

17 2. Dagegen hat die Beklagte nicht hinreichend dargelegt, dass der allein geltend gemachte Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils auch insoweit vorliegt, als das Verwaltungsgericht den Bescheid auch hinsichtlich der Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx für rechtswidrig gehalten hat.

18 a) Das Verwaltungsgericht hat insoweit angenommen, bei mehreren Verkäufern habe die Bekanntgabe und damit die Ausübung gegenüber allen Verkäufern zu erfolgen. Die Versäumung der Ausübungsfrist gegenüber einem Verkäufer habe zur Folge, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei; ein unabhängig davon allein gegenüber einzelnen Verkäufern ergehender Vorkaufsrechtsausübungsbescheid sei rechtswidrig und verletze den Adressaten in seinen Rechten, der Rechtsgedanke des § 182 BGB sei nicht anwendbar. Auch sonst sei dem geltenden Recht kein allgemeiner Grundsatz zu entnehmen, der eine Zurechnung einer einem Verkäufer zugehenden hoheitlichen Erklärung an die anderen Verkäufer zuließe. Miteigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. xxx sei unter anderem xxx xxx xxx, für deren Erbteil jedoch Testamentsvollstreckung angeordnet worden sei. Gegenüber dem Testamentsvollstrecker sei das Vorkaufsrecht jedoch nicht ausgeübt worden. Grundsätzlich sei zwar der Adressat des Vorkaufsrechtsbescheids der Verkäufer bzw. Miteigentümer als solcher. Anderes gelte jedoch im Fall der Testamentsvollstreckung, da in diesem Fall dem Erben nach § 2211 BGB die Verfügungsbefugnis vollständig entzogen sei. Der Testamentsvollstrecker sei als Träger eines privaten Amts kein Vertreter des Erben, sondern handele in eigenem Namen und werde selbst Vertragspartei (vgl. UA, S. 7 ff.).

19 b) Den rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts, dass die Versäumung der Frist gegenüber einem Verkäufer zur Folge habe, dass das Vorkaufsrecht insgesamt nicht rechtmäßig ausgeübt werde, greift die Beklagte ebenso wenig an, wie die Annahme, dass eine Zustellung an den Testamentsvollstrecker erforderlich gewesen sei.

20 Die Beklagte macht insoweit vielmehr geltend, das Verwaltungsgericht habe übersehen, wie die Klägerinnen dieses „formale Argument“ in das Verfahren eingebracht hätten. Weder im Rahmen der Anhörung noch im Widerspruchsverfahren oder in der Klageschrift sei die fehlende Zustellung thematisiert worden. Vielmehr sei dies erstmalig „vom Beigeladenen 5 Tage vor der mündlichen Verhandlung“ schriftlich vorgetragen worden. Verfahrens- oder Zustellungsmängel müssten im Rahmen des Widerspruchverfahrens geltend gemacht werden, so sie erkennbar seien. „Die Rechtsprechung“ verlange, dass Verfahrensfehler, die frühzeitig erkennbar seien, nicht erstmals im Klageverfahren vorgebracht würden. § 242 BGB gelte analog im öffentlichen Recht und im Verwaltungsprozessrecht. Ein treuwidriges Verhalten liege insbesondere vor, wenn ein Beteiligter einen bekannten oder erkennbaren Fehler „bewusst zurückhalte“, diesen erst im gerichtlichen Verfahren geltend mache und dadurch Behörde und Gericht „unnötig“ in ein „weiterführendes Verfahren“ zwinge. Hier liege ein bewusstes Zurückhalten der „Zustellungsrüge“ nahe; dies verstoße gegen Treu und Glauben. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die Rüge daher „präkludiert“ und analog § 242 BGB unbeachtlich.

21 Dies verfängt nicht.

22 aa) Die Beklagte erläutert bereits nicht, woraus sich der Rechtssatz, dass „Verfahrens- oder Zustellungsmängel“ bereits im Rahmen des Widerspruchsverfahrens geltend gemacht werden müssten, so sie führzeitig erkennbar seien, ergeben sollte. Ungeachtet dessen existiert ein solcher Rechtssatz in dieser Absolutheit auch nicht. Zwar ist nach wohl überwiegender Meinung ein Adressat, der Rechtsbehelfe einlegt, ohne Bekanntgabemängel zu rügen, später (regelmäßig) mit Einwänden gegen die Bekanntgabe ausgeschlossen (vgl. BVerwG, Urt. 08.05.1987 - 8 C 11.85 -, juris Rn. 28; OVG NRW, Beschl. v. 24.07.2007 - 13 B 950.07 -, Rn. 16; Baer/Wiedmann, in: Schoch/Schneider, VwVfG, 7. EL Mai 2025, § 41 Rn. 160; Couzinet, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG, 3. Aufl. 2025, § 41 Rn. 162). Dies hat seinen Hintergrund indes darin, dass die Behörde in derartigen Fällen darauf vertraut, dass der Adressat vom Bescheid Kenntnis erhalten hat und den Zustellungsmangel nicht mehr geltend machen würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 08.05.1987, a.a.O.), bzw. darin, dass sich der Mangel in Fällen, in denen ein Rechtsbehelf eingelegt wird, nicht zu seinen Lasten ausgewirkt hat (vgl. OVG NRW, Urt. v. 24.07.2007, a.a.O. Rn. 18). Der vorliegende Fall liegt indes anders. Die Klägerinnen zu 1) und zu 2) rügen insoweit nicht, dass ihnen selbst der Bescheid nicht wirksam zugegangen wäre. In Rede steht allein, dass die Bekanntgabe an einen D r i t t e n, nämlich den Testamentsvollstecker, nicht erfolgt ist. Dies hat - nach der nicht angegriffenen Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts - lediglich reflexhaft zur Folge, dass der Bescheid auch den Klägerinnen zu 1) und zu 2) gegenüber rechtswidrig ist. Dass - und weshalb - auch in solchen Fällen eine Rügeobliegenheit bestehen sollte, erläutert die Beklagte mit keinem Wort. Dies liegt auch fern, da es gerade um den Schutz Dritter geht, über den die Klägerinnen aber nicht verfügen können.

23 bb) Verwirkt ist ein Anspruch, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die spätere Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen (Umstandsmoment). Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser seinen Anspruch nach längerer Zeit nicht mehr geltend machen würde, und wenn er sich infolge seines Vertrauens so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 29.08.2018 - 3 B 24.18 -, juris Rn. 16 m.w.N.). Ausgehend hiervon zeigt die Beklagte nicht auf, weshalb hier ein Fall der Verwirkung vorliegen sollte. Insbesondere erschließt sich nicht, weshalb die Klägerinnen bei der Beklagten schutzwürdiges Vertrauen dahingehend erweckt haben sollten, der Zustellungsmangel werde nicht mehr gerügt werden. Dies liegt schon deshalb fern, weil insoweit - wie ausgeführt - eine unterbliebene Zustellung an den Testamentsvollstrecker in Rede steht, insoweit steht schon kein „ e i g e n e s “ Recht der Klägerinnen zu 1) und zu 2) in Rede.

24 cc) Auch sonst zeigt die Beklagte nicht auf, weshalb ein treuwidriges Verhalten der Klägerinnen vorliegen sollte. Soweit die Beklagte meint, die Klägerinnen hätte den Fehler „bewusst zurückgehalten“ und dadurch „Behörde und Gericht unnötig in ein weiterführendes Verfahren“ gezwungen, ist dies nicht nachvollziehbar. Zum einen erschließt sich schon nicht, woraus die Beklagte den Schluss zieht, die Klägerinnen hätten die Rüge b e w u s s t zurückgehalten. Der Hinweis darauf, der Fehler sei „leicht erkennbar“, trägt schon deshalb nicht, da die Beklagte den Fehler offenbar selbst nicht erkannt hat. Zum anderen ist unverständlich, weshalb jemand in ein „weiterführendes Verfahren“ gezwungen worden sein sollte. Die Beklagte setzt sich nicht ansatzweise mit der Frage auseinander, bis wann angesichts der Frist des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB überhaupt eine Chance bestanden hätte, die fehlende Zustellung nachzuholen.

25 dd) Weshalb die fehlende Zustellung an den Testamentsvollstrecker „präkludiert“ sein sollte, erschließt sich ebenfalls nicht. Mit der Terminsverfügung hat das Verwaltungsgericht die Beteiligten nach § 87b Abs. 2 VwGO aufgefordert, bis zum 21. Oktober 2025 eventuelle neue Tatsachen und Beweismittel zu bezeichnen und Urkunden oder andere Unterlagen hierzu vorzulegen. Jedenfalls mit am 21. Oktober 2025 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Schreiben vom 21. Oktober 2025 haben die Klägerinnen die fehlende Zustellung an den Testamentsvollstrecker geltend gemacht (vgl. Bl. 212 d.A. d. Verwaltungsgerichts).

26 3. Die nur teilweise Zulassung der Berufung, soweit der Bescheid im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx aufgehoben wurde, ist möglich.

27 a) Ein Rechtsmittel kann teilweise zugelassen werden, soweit sich der Streitgegenstand auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs bezieht, nämlich einen Teil, auf den auch die Partei ihr Rechtsmittel beschränken könnte. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn dem Verfahren unterschiedliche Streitgegenstände zugrunde liegen, die nicht in einem der Teilzulassung entgegenstehenden Abhängigkeitsverhältnis zueinander stehen bzw. wenn der von der Beschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig vom übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch nach einer möglichen Zurückverweisung der Sache kein Widerspruch zum unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21.11.2024 - 4 B 20.24 -, juris Rn. 5 und v. 01.10.2024 - 9 B 29.23 -, juris Rn. 17; OVG R.-Pf., Urt. v. 26.06.2024 - 8 A 10427/23.OVG -, juris Rn. 39; jeweils m.w.N.). Allgemein wird eine Teilbarkeit - auch hinsichtlich einer Rechtsmittelzulassung - angenommen bei subjektiver Klagehäufung, bei der Unterscheidbarkeit von Grund und Höhe eines Anspruchs bei allgemeinen Leistungsklagen oder bei Haupt- und Nebenansprüchen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 01.10.2024, a.a.O. Rn. 18). Die Teilbarkeit des Gesamtstreitstoffs des Verfahrens als prozessuale Voraussetzung einer zulässigen und wirksamen Teilzulassung richtet sich nach dessen inhaltlicher Bewertung, wie sie sich maßgeblich aus dem einschlägigen materiellen Recht und im Fall der Anfechtung eines Verwaltungsakts nach dessen Auslegung ergibt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21.11.2024, a.a.O. Rn. 7).

28 b) Ausgehend hiervon ist die (nur) teilweise Zulassung der Berufung vorliegend zulässig.

29 aa) Hinsichtlich der Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx einerseits und am Grundstück Flst.-Nr. xxx andererseits liegen zumindest abtrennbare Teile eines Streitgegenstands vor. Ungeachtet dessen, dass die Grundstücke im Eigentum unterschiedlicher Rechtssubjekte stehen, ist eine (nur) teilweise Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 467 Satz 1 BGB analog grundsätzlich zulässig (vgl. BVerwG, Urt. v. 09.11.2023 - 4 C 2.22 -, juris Rn. 13). Kann aber die Gemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechts auf einzelne Grundstücke oder Teilflächen beschränken, so steht auch einer auf einzelne Grundstücke oder Teilflächen beschränkte Aufhebung eines (einheitlichen) Ausübungsbescheids nichts entgegen (vgl. für ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht: Bay. VGH, Urt. v. 03.05.2016 - 14 B 15.206 -, juris Rn. 25).

30 bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Flst.-Nr. xxx einerseits und Grundstück Flst.-Nr. xxx andererseits steht auch nicht in einem der Teilzulassung entgegenstehenden Abhängigkeitsverhältnis zueinander.

31 Das Verwaltungsgericht hat angenommen, die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück Flst.-Nr. xxx sei rechtswidrig, weil das Vorkaufsrecht nicht - wie erforderlich - gegenüber allen Miteigentümern wirksam ausgeübt worden sei, da es an einer Ausübung (auch) dem Testamentsvollstrecker gegenüber gefehlt habe. Weder die Frage, ob ein Vorkaufsrecht zwingend gegenüber allen Miteigentümern ausgeübt werden muss, noch die, ob das Vorkaufsrecht hier gegenüber dem Testamentsvollstrecker ausgeübt werden musste, stellen sich jedoch hinsichtlich des Grundstücks Flst.-Nr. xxx. Denn das Grundstück Flst.-Nr. xxx steht im Alleineigentum der Klägerin zu 3), insoweit steht weder das Erfordernis der Bekanntgabe an mehrere Eigentümer noch an einen Testamentsvollstrecker im Raum.

32 Dass die Frage, ob das Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks Flst.-Nr. xxx wirksam ausgeübt wurde, möglicherweise im weiteren Verlauf des Rechtsstreits relevant werden kann - etwa wenn sich herausstellen sollte, dass das Grundstück Flst.-Nr. xxx ohne das Grundstück Flst-Nr. xxx für die Verwirklichung der Ziele der Beklagten ungeeignet ist -, ist insoweit unerheblich. Denn mit der Ablehnung des Zulassungsantrags, soweit er sich auf die Ausübung des Vorkaufsrechts am Flst.-Nr. xxx bezieht, wird das Urteil insoweit rechtskräftig (vgl. § 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO). Infolge der teilweisen Ablehnung des Zulassungsantrags steht folglich für die Beteiligten - und den Senat - bindend fest, dass hinsichtlich des Grundstücks Flst.-Nr. xxx das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden ist.

33 4. a) aa) Die Frage, ob im Fall der Teilzulassung der Berufung die Kostenentscheidung insgesamt der Schlussentscheidung vorzubehalten ist (so etwa: VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 12.03.2024 - 13 S 196/23 -, juris Rn. 56; OVG NRW, Beschl. v. 25.02.2020 - 1 A 3655/18 -, juris Rn. 14; Bay. VGH, Beschl. v. 11.07.2022 - 10 ZB 22.30673 -, juris Rn. 7 und v. 31.03.2003 - 12 ZB 03.94 -, juris Rn. 8; Sächs. OVG, Beschl. v. 07.03.2014 - 3 A 798/13 -, juris Rn. 27; OVG S.-Anh., Beschl. v. 22.04.2025 - 3 L 6/24 -, juris Rn. 88, juris; Roth, in BeckOK VwGO, 76. Ed. 01.01.2026, § 124a Rn. 83; Wöckel, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, Vor § 154 Rn. 7; Dittrich, in: Bader/Bundschuh/Dittrich/Funke-Kaiser/Marfeldt/Neumann/Stuhlfauth, VwGO, 9. Aufl. 2026, § 154 Rn. 3) oder ob hinsichtlich des abgelehnten Teils eine (Teil-)Kostenentscheidung zu treffen ist (so etwa: BVerwG, Beschl. v. 29.06.2009 - 10 B 60.08 -, juris Rn. 9 und v. 10.11.1980 - 1 B 802.80 -, juris Rn. 7 [jeweils für eine nur teilweise erfolgreiche Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision]; OVG Brem., Beschl. v. 23.06.2023 - 2 LA 465/21 -, juris Rn. 36; Bay. VGH Beschl. v. 05.03.2020 - 4 ZB 19.1883 -, juris Rn. 10 und v. 16.07.2019 - 15 ZB 17.2529 -, juris Rn. 47; Kautz, in: Fehling/Kastner/Störmer, VwR, 5. Aufl. 2021, § 124a Rn. 105; Stuhlfauth, in: Bader/Bundschuh/Dittrich/Funke-Kaiser/Marfeldt/Neumann/Stuhlfauth, VwGO, 9. Aufl. 2026, § 124a Rn. 99), wird unterschiedlich beantwortet. Teilweise wird auch ein Wahlrecht des Verwaltungsgerichtshofs angenommen (so etwa: Seibert, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 6. Aufl. 2025, § 124a Rn. 294; Rudisile, in: Schoch/Schneider, VwGO, 48. EL Juli 2005, § 124a Rn. 136).

34 bb) Der Senat schließt sich der Auffassung an, dass in derartigen Fällen eine (Teil-)Kostenentscheidung zu treffen ist (vgl. auch schon Senatsbeschl v. 30.01.2023 - 3 S 3595/21 -, n.v.).

35 (1) Einer (Teil-)Kostenentscheidung steht der Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung nicht entgegen (so aber VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 12.03.2024 - 13 S 196/23 -, juris Rn. 56; OVG NRW, Beschl. v. 25.02.2020 - 1 A 3655/18 -, juris Rn. 14; Wöckel, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, Vor § 154 Rn. 7; Dittrich, in: Bader/Bundschuh/Dittrich/Funke-Kaiser/Marfeldt/Neumann/Stuhlfauth, VwGO, 9. Aufl. 2026, § 154 Rn. 3).

36 Der Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung bedeutet, dass es grundsätzlich nur eine einzige, die Instanz abschließende Kostenentscheidung geben darf (vgl. Riese, in: Schoch/Schneider, VwGO, 48. EL Juli 2025, Vorbem. § 154 Rn. 22; Schaks, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 6. Aufl. 2025, § 155 Rn. 5; Wöckel, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, Vorbem. § 154 Rn. 7; Bader/Dittrich, in: Bader/Bundschuh/Dittrich/Funke-Kaiser/Marfeldt/Neumann/Stuhlfauth, VwGO, 9. Aufl. 2026, Vorbem. §§ 154 ff. VwGO, Rn. 2; Zimmermann-Kreher, in BeckOK VwGO, 76. Ed. 01.01.2026, § 154 Rn. 4). Hiermit kollidiert eine Kostenentscheidung hinsichtlich der teilweisen Ablehnung der Zulassung der Berufung nicht, da i n s o w e i t die Instanz abgeschlossen wird (vgl. § 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

37 (2) Auch der Grundsatz der Kosteneinheit steht einer (Teil-)Kostenentscheidung nicht entgegen.

38 Der Grundsatz der Kosteneinheit bedeutet, dass grundsätzlich nicht isoliert über die angefallenen Kosten unterteilt nach Zeitabschnitten, Prozesshandlungen oder Streitgegenstände entschieden werden kann; Ausnahmen sind nur möglich, soweit abtrennbare Kosten vom Ausgang des Verfahrens unabhängig sind und sich eindeutig ermitteln lassen (vgl. Riese, in: Schoch/Schneider, VwGO, 48. EL Juli 2025, Vorbem. § 154 Rn. 22; Schaks, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 6. Aufl. 2025, § 155 Rn. 6; Wöckel, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, Vorbem. § 154 Rn. 6; Zimmermann-Kreher, in BeckOK VwGO, 76. Ed. 01.01.2026, § 154 Rn. 4). Dies hat seinen Grund in der Degression der Gebührentabellen und dem regelmäßig einmaligen Anfall aller Gebühren (vgl. Riese, a.a.O.).

39 Auch hiermit kollidiert eine (Teil-)Kostenentscheidung bei der Teilzulassung der Berufung nicht. Dies folgt schon daraus, dass s o w e i t der Zulassungsantrag abgelehnt wird, das Verfahren - wie ausgeführt - beendet ist. Aus dem Kostenrecht folgt nichts anderes. Nach Nr. 5120 der Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz (im Folgenden: KV) fällt s o w e i t der Antrag auf Zulassung der Berufung abgelehnt wird eine 1,0 Gebühr an. Diese Gebühr entsteht nicht, s o w e i t die Berufung zugelassen wird. Damit stehen die Gerichtskosten unabänderlich fest. Nichts anders gilt hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten. Zwar ist für den Rechtsanwalt das Verfahren auf Zulassung der Berufung und das Berufungsverfahren eine Angelegenheit i.S.d. § 16 Nr. 11 RVG. Folge hieraus ist, dass der Rechtsanwalt die Gebühr nach § 15 Abs. 2 RVG nur einmal fordern kann. Dies hindert indes nicht den wiederholten Gebührenanfall als solchen, sondern nur die kumulative Geltendmachung der Gebühren (vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.09.2009 - 9 KSt 10/09 -, juris Rn. 7; BGH, Urt. v. 14.09.2014 - IV ZR 422/13 -, juris Rn. 12; Bay. VGH, Beschl. v. 15.10.2024 - 9 C 24.1355 -, juris Rn. 13; OVG S.-Anh., Beschl. v. 09.08.2019 - 1 O 71/19 -, juris Rn. 13). Insoweit lässt sich die Höhe der (zu erstattenden) außergerichtlichen Kosten des abgelehnten Teils des Zulassungsverfahrens eindeutig ermitteln.

40 (3) Stehen aber die Grundsätze des Kostenrechts einer (Teil-)Kostenentscheidung hinsichtlich des abgelehnten Teils des Zulassungsantrags nicht entgegen, ist eine solche veranlasst. Diese trägt nämlich dem Umstand besser Rechnung, dass das Verfahren hinsichtlich des abgelehnten Teils rechtskräftig abgeschlossen ist und insbesondere Streitgenossen, die - wie hier - nur hinsichtlich des abgelehnten Teils beteiligt sind, aus dem Verfahren ausscheiden können.

41 cc) Ausgehend hiervon folgt die Kostenentscheidung hinsichtlich des abgelehnten Teils der Zulassung der Berufung aus § 154 Abs. 2. § 162 Abs. 3 VwGO. Es entsprach nicht der Billigkeit, der Beklagten die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese sich im Zulassungsverfahren nicht geäußert haben.

42 b) Die Festsetzung des Streitwerts für den abgelehnten Teil folgt aus § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. der Empfehlung in Ziff. 9.5.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025.

43 Hat ein Antrag auf Zulassung der Berufung nur teilweise erfolgt, so bestimmt sich der Streitwert für den abgelehnten Teil des Zulassungsverfahrens nur nach der Höhe des abgelehnten Streitgegenstands (ebenso: Sächs. OVG, Beschl. v. 15.12.2021 - 1 A 307/18 -, juris Rn. 4; Hellstab, in: Hellstab/Schneider/Otto, GKG/FamGKG, 17. EL Nov. 2022, KV Nr. 5120-5124 Rn. 3). Soweit das Hamburgische Oberverwaltungsgericht unter Verweis auf § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 GKG annimmt, insoweit sei der volle Streitwert anzusetzen (vgl. OVG Hamb., Beschl. v. 06.04.2011 - 1 So 23/11 -, juris Rn. 3), vermag der Senat dem nicht beizutreten. Denn dies übergeht, dass eine Gebühr insoweit gerade nur entsteht, s o w e i t der Zulassungsantrag abgelehnt wird.

44 Da eine Preisdifferenz (vgl. Ziff.9.5.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025) hier nicht vorliegt, ist der Auffangstreitwert zu Grunde zu legen. Dieser ist nach Auffassung des Senats für jedes Grundstück vollständig anzusetzen.

45 c) Die Abänderung der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts beruht auf § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG.

46 Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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