Invalid lease termination defeats summary evictionGénéré par IA

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: PF120066-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. P. Hodel und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichtsschrei- berin lic. iur. A. Muraro-Sigalas. Urteil vom 9. Januar 2013 in Sachen

A._____, Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,

vertreten durch B._____,

gegen

C._____, Gesuchs- und Beschwerdegegner,

betreffend Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen

Beschwerde gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes im summarischen Verfah- ren des Bezirksgerichtes Meilen vom 13. Dezember 2012 (ER120041)

Erwägungen: 1. Die Parteien schlossen am 30. August 2012 einen Untermietvertrag. Die Be- schwerdeführerin überliess dem Beschwerdegegner 2.5-Zimmer im 1. OG der Liegenschaft ... [Adresse], als Mietobjekt. Zur Mitbenützung wurden Küche, Bad und Nebenräume vermietet (act. 2/1). Beim Mietobjekt handelte es sich um un- möblierte Zimmer (vgl. act. 1 S. 2). 2. Die Beschwerdeführerin überreichte dem Beschwerdegegner nach eigenen Angaben am 3. September 2012 ein Kündigungsschreiben, welches dieser nicht unterzeichnet haben soll (act. 2/2). Daraufhin kündigte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis per eingeschriebenem Brief vom 5. September 2012 (act. 2/3 und act. 2/4). Am 2. November 2012 (Eingang) stellte die Beschwerdeführerin bei der Vorinstanz ein Ausweisungsbegehren nach Art. 257 ZPO (act. 1). 3. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2012 trat die Vorinstanz auf das Gesuch nicht ein, im Wesentlichen mit der Begründung, die Kündigung sei wegen Form- mangels nichtig, weshalb die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO für den Rechts- schutz in klaren Fällen nicht gegeben seien (act. 12 = act. 16). Nachdem der Be- schwerdeführerin die vorinstanzliche Verfügung am 20. Dezember 2012 zugestellt worden war (act. 13), erhob sie gegen diese mit Eingabe vom 27. Dezember 2012 (Poststempel) rechtzeitig Beschwerde (act. 17). 4. Die vorinstanzliche Verfügung ist nicht zu beanstanden. Die Kündigungen der Beschwerdeführerin erfolgten nicht auf einem vom Kanton genehmigten Formular (Art. 266l Abs. 2 OR). Damit erweisen sich diese als nichtig. Die Beschwerde ist damit abzuweisen. 5. Die Beschwerdeführerin und ihr Vertreter vor der II. Zivilkammer sind offen- sichtlich rechtsunkundig. Es drängen sich deshalb folgende Bemerkungen auf: Die Ausweisung eines Mieters macht prozessual nur Sinn, wenn sich dieser noch in den Mieträumlichkeiten aufhält. Nach Angaben der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde lebt der Beschwerdegegner aufgrund des Hausverbots und der Wegweisung durch die Polizei nicht mehr bei ihr. Auch seine persönlichen Ge-

genstände und Utensilien wurden angeblich gegen Ende November 2012 vom Sozialamt D._____ abgeholt (act. 17, vgl. auch act. 20/2). Damit entfällt der Ge- genstand eines Ausweisungsverfahrens. Eine Kündigung könnte der Beschwer- deführerin persönlich keinen grösseren Schutz bieten als das ausgesprochene Hausverbot. Sollte dieses einmal aufgehoben werden, wäre es wohl im Interesse der Beschwerdeführerin, klare Verhältnisse hinsichtlich des Mietverhältnisses zu haben. Es steht ihr deshalb frei, nochmals eine Kündigung auszusprechen. Dabei hat sie die Formvorschriften von Art. 266 l Abs. 2 OR einzuhalten und die Kündi- gungsfristen zu beachten. 6. Der Streitwert im Ausweisungsverfahren bestimmt sich danach, wie lange der Vermieter mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann (Diggelmann, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 91 N. 45). Praxisgemäss rechnet die II. Zivilkammer bis zur effektiven Ausweisung mit einer Verfahrensdauer von sechs Monaten. Bei einem monatlichen Mietzins von insgesamt Fr. 1'105.– (vgl. act. 1) ergibt sich demnach ein Streitwert von Fr. 6'630.–. Beim in Frage stehenden Streitwert sowie angesichts des geringen Zeitaufwands des Gerichts betragen die Kosten für das Beschwerdeverfahren Fr. 300.– (§ 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den §§ 2 Abs. 1 lit. a, 4 Abs. 1 und 2 sowie 8 Abs. 1 GebV OG). Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin stellte kein Gesuch um Ge- währung der unentgeltlichen Prozessführung und keinen Antrag auf Parteient- schädigung. Selbst wenn die Beschwerdeführerin ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung gestellt hätte, wäre dieses abzuweisen, weil sich die Beschwerde von vornherein als aussichtslos erweist (vgl. Art. 117 ZPO). Dem Beschwerdegegner ist mangels Umtrieben im Beschwerdeverfahren keine Partei- entschädigung zuzusprechen.

Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und der Beschwerdeführerin auferlegt. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei- lage eines Doppels von act. 17, sowie an das Einzelgericht im summari- schen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück. 5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 6'630.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. A. Muraro-Sigalas

versandt am: