PF110033•Appeal against eviction from fixed-term sublease dismissed
PF110033Tribunal supérieur8 août 2011Dismissed
Extrait par Omnilex
The Zurich Cantonal Court dismissed the tenants' appeal against an eviction order concerning a fixed-term sublease of an emergency apartment. The court held that the tenancy ended automatically on 31 May 2011 without any termination notice, so the tenants' continued occupation from 1 June 2011 was unauthorized. Alleged defects, odor nuisance from a dental laboratory, rent withholding, and the respondent's willingness to consider further extensions did not alter the legal expiry of the contract. Article 12 BV did not confer a right to remain in the apartment. The appeal was dismissed, the eviction confirmed, enforcement ordered, and appeal costs imposed on the tenants jointly and severally.
Art. 255 Abs. 2 and Art. 266 Abs. 1 OR; fixed-term tenancy; expiry of term without notice. A tenancy concluded for a definite term ends automatically upon expiry of the agreed end date and does not require notice to terminate. Claims based on defects, nuisance, rent withholding, or a landlord's discretionary willingness to extend the move-out period do not postpone the contractual end of the lease. Art. 12 BV does not create a direct civil-law entitlement to remain in a specific dwelling; any public-law duty to provide housing must be pursued in the appropriate public-law proceedings. In appeal proceedings, costs follow the losing party under Art. 106 Abs. 1 ZPO.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PF110033-O/U.doc
Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter lic. iur. P. Hodel und Ersatzrichter lic. iur. P. Raschle sowie Gerichtsschrei- berin lic. iur. I. Vourtsis-Müller. Urteil vom 8. August 2011
in Sachen
gegen
Stadt Zürich, Klägerin und Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Stadt Zürich, Soziale Einrichtungen und Betriebe, Einrichtung Notwohnungen, Strassburgstr. 5, 8026 Zürich,
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirkes Zürich vom 29. Juni 2011 (ER110173)
Erwägungen: 1. Mit Urteil vom 29. Juni 2011 hiess das Einzelgericht im summarischen Ver- fahren (Audienz) des Bezirkes Zürich das Ausweisungsbegehren der Kläge- rin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend Beschwerdegegnerin) gut und befahl den Beklagten und Beschwerdeführern (nachfolgend Beschwerdefüh- rer), die 4-Zimmer-Not-Wohnung im Erdgeschoss links an der ...strasse ... in ... Zürich unverzüglich zu räumen und der klagenden Partei ordnungsge- mäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlas- sungsfall (act. 10). Mit Beschwerde vom 20. Juli 2011 (Datum Poststempel) verlangten die Be- schwerdeführer rechtzeitig die Aufhebung dieses Entscheides (act. 11, act. 10 i.V.m. act. 8a). 2. Die Beschwerdegegnerin als Vermieterin schloss am 4. August 2010 mit den Beschwerdeführern einen bis 30. November 2010 befristeten Untermietver- trag über die oben erwähnten Räumlichkeiten ab (act. 3/1). Am 18. Novem- ber 2010 unterzeichneten die Parteien eine Auszugsfristerstreckung bis 28. Februar 2011 (act. 3/2). Am 9./23. Februar 2011 erfolgte eine letzte Frister- streckung bis zum 31. Mai 2011 (act. 3/3). 3. Die Beschwerdeführer machten geltend, ihre Wohnung weise diverse Män- gel auf. Insbesondere beklagen sie sich über die Gerüche des zahntechni- schen Labors. Mehrmals wollen sie sich wegen der Mängel an die Vermiete- rin gewandt haben. Schliesslich haben sie gemäss ihren eigenen Ausfüh- rungen die Mietzinszahlungen eingestellt (act. 11). 4. Vorerst ist festzuhalten, dass es sich hier um einen privatrechtlichen Vertrag zwischen der Stadt Zürich (Soziale Einrichtungen und Betriebe Notwohnun- gen) und den Beschwerdeführern handelt. Deshalb sind die Bestimmungen des Obligationenrechts auf das Mietverhältnis anwendbar. 5. a) Ein befristeter Mietvertrag endigt mit Eintritt des vereinbarten Endtermins. Einer Kündigung bedarf es nicht (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR).
b) Vorliegend war das Untermietverhältnis befristet und endigte am 31. Mai 2011. Eine vorausgehende Kündigung mit Grundangabe war deshalb nicht nötig. Spätestens an diesem Stichtag hatten die Beschwerdeführer die Wohnung zu verlassen. Seit 1. Juni 2011 halten sie sich demnach unberech- tigerweise in der Notwohnung auf. Ob die Beschwerdeführer sich über den Zustand der Wohnung und die starke Immissionsbelästigung (Geruch vom zahntechnischen Labor) u.a. bei der Stadt Zürich beschwert und deshalb den Mietzins nicht mehr bezahlt haben, ist für die Auflösung des befristeten Mietverhältnisses nicht von Bedeutung. c) Die Beschwerdeführer haben kein Anrecht darauf, dass ihnen die Stadt Zürich weitere Auszugsfristerstreckungen gewährt. Gemäss Art. 12 BV hat, wer in Not gerät und nicht in der Lage ist, für sich zu sorgen, Anspruch auf Hilfe und Betreuung und auf die Mittel, die für ein menschenwürdiges Dasein unerlässlich sind. Daraus können aber die Beschwerdeführer nicht einen di- rekten Anspruch auf ein Verbleiben in dieser Wohnung ableiten. Ob die Stadt Zürich grundsätzlich verpflichtet ist, ihnen eine Wohnung zur Verfü- gung zu stellen, bestimmt sich nach öffentlichem Recht. Auf diese Frage ist hier mangels sachlicher Zuständigkeit nicht weiter einzugehen. d) Unbeachtlich bleibt auch, dass die Stadt Zürich unter dem Vorbehalt der Anmeldung der Beschwerdeführer beim Sozialamt eine weitere Auszugsfris- terstreckung in Aussicht gestellt hat. Es stand allein im Ermessen der Ver- mieterin eine weitere Erstreckung zu gewähren. 6. Gestützt auf obige Erwägungen ist demnach die Beschwerde abzuweisen. 7. Die Prozesskosten werden gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt. Ausgangsgemäss haben die Beschwerde- führer die Kosten für das Rechtsmittelverfahren zu tragen. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtskosten bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG). Bei einem Ausweisungsverfahren aufgrund ei- nes befristeten Mietverhältnisses entspricht der Streitwert sechs Monats-
mietzinsen. Vorliegend ist deshalb von einem Streitwert von Fr. 9'900.- (6 x Fr. 1'650.-) auszugehen. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von §§ 4 Abs. 1 und 3, 8 Abs. 1 und 12 Abs. 1 und 2 GebV OG somit auf Fr. 650.- festzusetzen. Mangels Umtrieben ist der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, und es wird das angefochtene Urteil des Einzelgerichts im summarischen Verfahren (Audienz) des Bezirkes Zürich vom 29. Juni 2011 bestätigt. Die Beschwerdeführer sind demnach verpflich- tet, die 4-Zimmer-Not-Wohnung im Erdgeschoss links an der ...strasse ... in ... Zürich unverzüglich zu räumen und der Beschwerdegegnerin ordnungs- gemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter- lassungsfall. 2. Das Stadtammannamt ...... wird angewiesen, auf Verlangen der Beschwer- degegnerin die Verpflichtung der Beschwerdeführer gemäss Ziffer 1 dieses Urteils zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Be- schwerdegegnerin vorzuschiessen, sind ihr aber von den Beschwerdefüh- rern unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 650.- festgesetzt. 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführern un- ter solidarischer Haftung auferlegt. 5. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin im Dop- pel für sich und zuhanden des zuständigen Stadtammannamtes, sowie - un-
ter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten - an das Einzelgericht im summarischen Verfahren (Audienz) des Bezirkes Zürich, je gegen Emp- fangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit- telfrist an die Vorinstanz zurück. 7. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 9'900.-. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
lic.iur. I. Vourtsis-Müller versandt am:
Extrait par Omnilex
Whether the eviction order for the fixed-term sublease had to be set aside.
No. The fixed-term sublease ended automatically on 31 May 2011, so the tenants had to vacate without notice.
A fixed-term tenancy ends by expiry of the agreed term; termination notice is unnecessary. From 1 June 2011 the appellants were occupying the premises without entitlement.
Whether alleged defects, odor nuisance, rent withholding, or promised further extensions prevented eviction.
No. Those matters did not affect the expiry of the fixed-term lease or create a right to remain.
The alleged defects and the cessation of rent payments were irrelevant to the legal end of the contract. Any further extension was left to the landlord's discretion.
Whether Article 12 BV gave the appellants a right to continue occupying the emergency apartment.
No. Article 12 BV does not create a direct right to remain in this specific apartment.
The constitutional right to assistance may be relevant under public law, but it does not entitle the appellants to stay in this privately governed tenancy.
Costs of the appeal proceedings and enforcement of the eviction order.
The appeal costs were charged to the appellants jointly and severally; no party compensation was awarded; enforcement was ordered on request.
Costs follow the losing party under Article 106 ZPO; the court also set the fee and ordered the municipal bailiff's office to enforce the judgment at the respondent's request.
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