BRKE I Nr. 0059/2002•Tile roofing order upheld despite cost and neighbor consent
BRKE I Nr. 0059/2002Tribunal des recours en matière de construction22 mars 2002Dismissed
Extrait par Omnilex
The cantonal building appeals commission upheld an order requiring the appellant to replace an Eternit roof with tiles as required by Art. 10 BZO. It held that trust protection did not excuse the unlawful roofing, neighbor consent was irrelevant, and the deviation was not minor because it conflicted with the aesthetic purpose of the rule. The estimated CHF 20,000 repair cost was not disproportionate. The commission further emphasized that restoration may not be made dependent on a balancing of interests where the builder knowingly created unlawful conditions.
Art. 10 BZO; restoration of lawful condition despite unauthorized construction: a roofing material contrary to a zoning rule requiring traditional tiles is not a minor deviation where the norm serves an important aesthetic and planning objective. Neighbor consent does not cure the public-law breach, nor do trust-protection arguments preclude restoration when the construction was made in violation of the permit regime. Proportionality does not bar restoration merely because correction entails cost; a builder who creates unlawful facts cannot invoke the expense of rectification to defeat the duty to restore the lawful state (consid. 6).
BRKE I Nr. 59/2002 vom 22. März 2002 in BEZ 2002 Nr. 39 Zunächst wurde festgehalten, dass Gründe des Vertrauensschutzes der Anord- nung, das Dach mit Ziegeln vorschriftskonform umzudecken, nicht entgegenstehen. Nicht relevant war auch der Umstand, dass die Nachbarn dem Projekt zugestimmt hat- ten, weil eine Eindeckung des Daches mit Eternit statt mit Ziegeln eine geringere Dach- neigung erlaubt und damit eine kleinere Gesamthöhe der Baute erreicht wird. 6. Der Verstoss gegen Art. 10 BZO, wonach für Dächer Ziegel in herkömmlicher Form und Farbe zu verwenden sind, stellt keine untergeordnete Regelabweichung dar. Unbesehen der Frage der Einsehbarkeit steht die strittige Bedachung in einem deutli- chen Gegensatz zum Normziel einer ästhetisch gut und in herkömmlicher Weise gestal- teten Dachlandschaft, an der ein erhebliches öffentliches Interesse besteht. Entscheidend sind im vorliegend zu beurteilenden Fall insbesondere auch die prä- judiziellen Aspekte. Würde hier auf die Einhaltung der fraglichen Norm verzichtet, so müsste die Vorinstanz – wie sie zutreffend ausführt – aus Gründen rechtsgleicher Be- handlung in vergleichbaren Fällen in derselben Weise verfahren und damit das mit Art. 10 BZO verfolgte gestalterische Ziel unterlaufen. Unter analogen Fällen sind nicht – wie die Rekurrentin vermeint – nur reine Stallbauten zu verstehen, sondern (neben Haupt- gebäuden) allgemein Besondere Gebäude (Garagen oder ähnliche Unterstände), bei denen eine Bedachung mit Eternit anstelle von Ziegeln ebenso gut in Betracht fallen könnte. Im übrigen liess sich denn auch anlässlich des Lokaltermins nicht feststellen, dass die Baubehörde in der Kernzone vergleichbare Eternitbedachungen zugelassen hätte. Es ist zwar nicht zu verkennen, dass die Sanierung mit gewissen Umtrieben ver- bunden ist. Dass der finanzielle Aufwand für den Ersatz der bestehenden Eternitbeda- chung durch eine Ziegeldachkonstruktion inkeinem Verhältnis zum anvisierten Zweck stehe, ist jedoch nicht festzustellen. Die Kosten für eine Sanierung des Daches werden auf rund Fr. 20'000.– geschätzt und halten sich damit durchaus im Rahmen. In Fällen, da ein Bauherr Bauvorschriften missachtet und durch rechtswidriges Ver- halten Tatsachen schafft, verbietet es sich, die Wiederherstellung nachträglich von einer Abwägung der Interessen der Bauherrschaft an ihren getroffenen Investitionen einer- seits sowie der öffentlichen und nachbarlichen Interessenandererseits abhängig zu ma- chen. Sonst ergäbe sich die unhaltbare Folge, dass der Grundsatz der Verhältnismäs- sigkeit umso eher verletzt und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes um- so erschwerter wäre, je umfangreichere Investitionen in Abweichung von der erteilten Baubewilligung und im Widerspruch zum materiellen Baurecht getätigt worden sind.
Extrait par Omnilex
Whether trust protection barred the order to re-roof with compliant tiles.
No. Trust-protection considerations did not prevent ordering compliance with the roofing rule.
The appellant could not rely on legitimate expectations to avoid restoration of lawful construction, because the building was erected contrary to the applicable zoning requirement.
Whether neighbor consent made the roofing deviation acceptable.
No. The neighbors' approval was irrelevant.
Neighbor consent did not remove the public-law requirement to use traditional tiles, especially where the Eternit roof also reduced pitch and overall building height.
Whether the deviation from Art. 10 BZO was only minor.
No. The violation was not a minor deviation.
The roof material stood in clear contrast to the norm's aesthetic purpose of preserving a traditional roofscape of significant public interest.
Whether restoration was disproportionate because of the renovation costs.
No. The costs were not shown to be excessive in relation to the purpose pursued.
The estimated CHF 20,000 for roof replacement remained within a reasonable range; moreover, a builder who creates unlawful conditions cannot later defeat restoration by relying on the expense of correcting them.
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