VB.2009.00108•Sex business prohibited in residential zone; appeal dismissed
VB.2009.00108Tribunal administratif / 1re division6 mai 2009Dismissed
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The City of Zurich refused A permission to operate a sex business in a ground-floor apartment on B-Strasse and ordered her and the owner to cease the use and vacate the premises. The Baurekurskommission I dismissed the resulting recourse. On further appeal, A sought a stay and annulment of both decisions. The Administrative Court held that the appeal already had suspensive effect and that the use was not permitable in the zone because the zoning ordinance prohibited sex businesses in areas with at least 50% residential use. The cease-and-vacate order and substitute enforcement were upheld as lawful and proportionate. The appeal was dismissed, costs were imposed on A, and she had to pay party compensation to the city.
Art. 24c Abs. 3 BZO; sex businesses in zones with a prescribed residential share of at least 50% are not permitable. Where the zoning prerequisite is unmet, individualized arguments concerning the absence of neighborhood nuisance are irrelevant. An order to cease the prohibited use and vacate the premises is lawful if based on the planning statute and proportionate; a request for suspensive effect is without object where such effect already exists by operation of law. Costs and party compensation follow the outcome; an obviously unfounded appeal may justify a party award notwithstanding summary handling.
Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
VB.2009.00108
Zirkulationsentscheid
der 1. Kammer
vom 6. Mai 2009
Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtssekretärin Tanja Pekeljevic.
In Sachen
A,
Beschwerdeführerin ,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin ,
betreffend Baubewilligung und Befehl,
hat sich ergeben:
I.
Am 10. September 2008 verweigerte die Bausektion der Stadt Zürich A die Bewilligung für einen sexgewerblichen Salon bzw. einer damit vergleichbaren Einrichtung im Erdgeschoss der Liegenschaft B-Strasse 01 und befahl ihr als Mieterin sowie dem Eigentümer die Aufgabe der sexgewerblichen Tätigkeiten und die Räumung der Wohnung innerhalb von 3 Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses, unter Androhung der Ersatzvornahme.
II.
Den hiergegen von Eigentümer und Mieterin erhobenen Rekurs vereinigte die Baurekurskommission I und wies sie am 23. Januar 2009 ab.
III.
Mit Beschwerde vom 3. März 2009 beantragte A, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen und den Beschluss der Bausektion sowie den Rekursentscheid aufzuheben.
Die Vorinstanz am 16. März und die Beschwerdegegnerin am 7. April 2009 beantragten Abweisung der Beschwerde, Letztere zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1 Da sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, entscheidet das Gericht gemäss § 38 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf dem Zirkulationsweg und mit summarischer Begründung.
1.2 Gemäss § 55 Abs. 1 VRG kommt der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu, wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht aus besonderen Gründen etwas anderes bestimmt wurde. Das ist hier nicht der Fall, obwohl die Baubehörde gestützt auf die in RB 1981 Nr. 19 (BEZ 1981 Nr. 35 = ZBl 82/1981, S. 474 = ZR 80/1981 Nr. 104) veröffentlichte Rechtsprechung den Entzug der aufschiebenden Wirkung von Rekurs und Beschwerde durchaus hätte in Erwägung ziehen können. Der Antrag, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen, stösst mithin ins Leere.
2.
Es ist unbestritten und aufgrund der Akten erstellt, dass die Beschwerdeführerin in der Erdgeschosswohnung der Liegenschaft B-Strasse 01 einen sexgewerblichen Betrieb unterhält. Diese Liegenschaft ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Quartiererhaltungszone QI5b mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von 60 % zugewiesen. Das von der Beschwerdeführerin betriebene Gewerbe ist deshalb gemäss Art. 24c Abs. 3 BZO, wonach in Gebieten mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von mindestens 50 % sexgewerbliche Salons und vergleichbare Einrichtungen nicht zulässig sind, in der von der Beschwerdeführerin gemieteten Wohnung nicht bewilligungsfähig; die Aufgabe dieser Nutzung ist deshalb zu Recht angeordnet worden.
Das Verwaltungsgericht hat das generelle Verbot von sexgewerblichen Nutzungen in Gebieten, in denen ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, in RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1 [volle Begründung] geschützt, und das Bundesgericht hat diese Rechtsprechung im Ergebnis bestätigt (BGr, 26. November 1997, 1P.191/1997, nicht publiziert; 5. Mai 2003, 1P.771/2001, www.bger.ch). Auf die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Umstände, dass wegen Art und Lage des Etablissements die Nachbarschaft und die Wohnqualität in der Umgebung in keiner Weise beeinträchtigt würden, kommt es deshalb von vornherein nicht an.
Sodann bringt die Beschwerdeführerin auch nichts vor, was gegen die befohlene Räumung der Wohnung und die angedrohte Ersatzvornahme spricht. Diese finden ihre Grundlage in § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und sind ohne Weiteres verhältnismässig.
Die Beschwerde erweist sich damit als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.
3.
Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Da die Streitigkeit mehrere Massageräume betrifft und angesichts der gerichtsnotorisch hohen Mieteinnahmen, die für sexgewerblich genutzte Räume erzielt werden, rechtfertigt sich trotz der Erledigung im summarischen Verfahren eine Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-.
Sodann ist die Beschwerdeführerin, deren Rechtsmittel offenkundig unbegründet ist, gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. b VRG zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten.
Demgemäss entscheidet die Kammer:
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 60.-- Zustellungskosten,
Fr. 4'060.-- Total der Kosten.
Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Die Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Mitteilung an…
Extrait par Omnilex
Whether a sex business is permissible in a zone with at least 50% residential use.
No. Under the city zoning ordinance, sex businesses and comparable facilities are not allowed in areas with a prescribed residential share of at least 50%.
The property lay in a quarter-preservation zone with a 60% residential quota, so the use was not permitable regardless of any claimed lack of neighborhood impact.
Whether the order to cease the use and vacate the apartment, including the threat of substitute enforcement, should be annulled.
No. The cease-and-vacate order was lawful and proportionate and had a statutory basis.
The applicant did not raise any argument against the eviction order or substitute enforcement; the measures were based on the planning and building statute and were proportionate.
Whether the appellant should receive interim suspensive effect.
The request was moot because the appeal already had suspensive effect by law and no special denial had been ordered.
The authority had not removed suspensive effect from the appeal or prior recourse, so the request to grant it had no independent practical effect.
Costs and party compensation.
Court costs were imposed on the appellant and a party compensation of CHF 1,500 was awarded to the respondent.
Costs followed the outcome, and the appeal was manifestly unfounded, justifying a party award despite the summary procedure.
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