C3 22 82
DÉCISION DU 6 MARS 2023
Tribunal cantonal du Valais
Chambre civile
Jérôme Emonet, juge; Yannick Deslarzes, greffière;
en la cause
X _________ , demandeur et recourant, représenté par Maître Xavier Fellay, avocat à
Martigny,
contre
1.
Y _________ , représenté par Maître Stéphane Coudray, avocat à Martigny, et,
2.
Z _________ ,
tous deux défendeurs et intimés au recours.
(bail à loyer)
recours contre la décision rendue le 3 mai 2022 par la juge des districts de Martigny et
St-Maurice (MAR C1 21 64)
Procédure
A. Au bénéfice d'une autorisation de procéder, X _________ a ouvert action le 15 mars
2021 devant le tribunal des districts de Martigny et St-Maurice, tendant, principalement,
au paiement, par Y _________ et Z _________, solidairement entre eux, de 6330 fr. 60,
avec intérêt à 5 % dès le 16 avril 2020, à titre de réparation des dommages causés à
l'appartement, 1650 fr., avec intérêt à 5 % dès le 16 avril 2020, à titre de réparation des
dommages causés au parquet, et 614 fr. 25, avec intérêt à 5 % dès le 1er mars 2020, à
titre d'acquittement du solde des charges, le tout sous suite de frais et dépens à la charge
des codéfendeurs.
Au terme de la réponse adressée le 17 mai 2021, Y _________ a conclu au rejet des
conclusions principales de la demande, sous suite de frais et dépens à la charge du
demandeur.
X _________ a produit un lot de pièces daté du 19 août 2021.
Lors des débats d'instruction du 20 août 2021, X _________ et Y _________ ont
maintenu leurs conclusions respectives. La juge des districts de Martigny et St-Maurice
(ci-après: la juge de district) a recueilli leur interrogatoire le 15 octobre 2021.
Lors des plaidoiries finales du 28 janvier 2022, X _________ et Y _________ ont,
chacun, confirmé les conclusions de leur écriture respective.
Quant à Z _________, elle a fait entièrement défaut; elle ne s'est pas déterminée sur la
demande dans le délai imparti à cet effet, pas plus qu'elle ne s'est présentée aux
différentes audiences.
B. Statuant par jugement du 3 mai 2022, la juge de district a rejeté la demande, mis les
frais de justice, par 800 fr., à la charge de X _________ et l'a condamné à verser un
montant de 2170 fr. à Y _________ à titre de dépens.
C. X _________ a interjeté recours contre ce jugement le 3 juin 2022, en concluant à
son admission, à l'annulation des chiffres 1 à 3 du dispositif du prononcé querellé puis,
principalement, à la condamnation, solidairement entre eux, de Y _________ et
Z _________ au paiement en sa faveur de 6330 fr. 60, avec intérêt à 5 % dès le 16 avril
2020, à titre de réparation des dommages causés à l'appartement, et de 614 fr. 25, avec
intérêt à 5 % dès le 1er mars 2020, à titre d'acquittement du solde des charges, et,
subsidiairement, au renvoi de la cause au tribunal de district pour nouvelle décision dans
le sens des considérants, le tout sous suite de frais et dépens à la charge solidaire des
codéfendeurs.
La juge de district a transmis son dossier (MAR C1 21 64) le 15 juin 2022.
Y _________ s'est déterminé par écriture du 29 août 2022, en concluant au rejet du
recours, sous suite de frais et dépens.
Quant à Z _________, elle n'a pas adressé de détermination dans le délai imparti à cet
effet.
SUR QUOI LE JUGE
I. Préliminairement
1.
1.1 Aux termes de l'art. 319 let. a CPC, le recours est recevable contre les décisions
finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet
d'un appel. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable uniquement si la valeur
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
En l'espèce, la décision attaquée est une décision finale de première instance portant
sur une cause de nature patrimoniale dont la valeur litigieuse s'élevait, au dernier état
des conclusions, à 8594 fr. 85. Elle a dès lors été valablement entreprise par la voie du
recours.
1.2 Déposé le 3 juin 2022, le recours a été formé dans le délai légal de 30 jours,
s'agissant d'une cause soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 en lien avec l'art.
321 al. 1 CPC), qui a couru dès le lendemain de la réception – le 4 mai 2022 –, du
jugement querellé par le conseil du recourant (art. 142 al. 1 et 143 al. 1 CPC).
1.3 Un juge unique peut statuer dans la présente affaire (cf. art. 5 al. 2 let. c LACPC).
2.
2.1 Suivant l’article 320 CPC, le recours est recevable pour violation du droit (let. a) et
constatation manifestement inexacte des faits (let. b).
L’autorité de recours traite avec une pleine cognition les griefs pris de la mauvaise
application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - par le juge de première instance
(FREIBURGHAUS/AFHELDT, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [édit.], Kommen-
tar zum Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2016, n. 3 ss ad art. 320 CPC). Son
examen se limite toutefois aux seuls moyens invoqués (HOHL, Procédure civile, t. II,
2010, nos 2514 et 3024). Elle peut également rejeter un recours en substituant ses motifs
à ceux de la décision attaquée ou du recourant (arrêt 2C_124/2013 du 25 novembre
2013 consid. 2.2.2; HOHL, op. cit., no 2267).
En outre, le recourant qui se plaint d’arbitraire n'est pas admis à contester la décision
attaquée comme il le ferait dans une procédure d'appel où l'autorité supérieure jouit
d'une libre cognition. Il ne saurait dès lors se contenter d'opposer son opinion à celle de
la juridiction précédente, mais il doit démontrer, par une argumentation claire et précise,
que cette décision se fonde sur une constatation des faits ou une appréciation des
preuves manifestement insoutenables, les critiques de nature appellatoire étant
irrecevables (ATF 140 III 264 consid. 2.3; 139 III 404 consid. 10.1; 134 II 244 consid.
2.3). Il lui appartient d’expliquer précisément, pour chaque constatation de fait
incriminée, comment les preuves administrées auraient dû, selon lui, être correctement
appréciées et en quoi leur appréciation par l'autorité cantonale est insoutenable (ATF
129 I 113 consid. 2.1; 128 I 295 consid. 7a; 125 I 492 consid. 1b). Il doit de surcroît
démontrer que la violation qu'il invoque est susceptible d'avoir une influence sur le sort
de la cause. Il doit ainsi rendre vraisemblable que la décision aurait été différente si les
faits avaient été établis de manière conforme au droit (ATF 134 V 53 consid. 3.4).
2.2 A teneur de l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, les allégations de faits et les
preuves nouvelles sont irrecevables. Cette règle s'applique également lorsque le litige
est soumis – comme en l'espèce (cf. art. 247 al. 2 let. b ch. 1) – à la maxime inquisitoire
(sociale) (arrêt 4A_604/2014 du 30 mars 2015 consid. 3.2.2 et les réf.).
Il s'ensuit l'irrecevabilité de l'allégué n. 15 du recours, selon lequel, le 4 mars 2020, le
bailleur a demandé par courriel aux locataires de contacter leur assurance responsabilité
civile pour les dégâts constatés dans l'état des lieux de sortie signé par Z _________,
au motif qu'il s'agit de faits nouveaux que l'intéressé n'a à aucun moment articulés durant
la procédure de première instance.
II. Statuant en fait et considérant en droit
Les faits exposés dans le jugement de première instance ne sont globalement pas
contestés. Ceux utiles à la résolution des questions encore litigieuses (cf. infraconsid.
3.
3.1
3.1.1 Par contrat signé le 13 février 2016, X _________ a remis à bail, avec effet dès le
1er mars 2016, à Z _________ et Y _________ la maison d'habitation de 2 pièces ½ dont
il est propriétaire à la rue A _________, moyennant un loyer mensuel de 1500 francs.
Le bail a été conclu pour une durée initiale de deux ans, soit jusqu'au 28 février 2018,
renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation moyennant un préavis de trois
mois.
3.1.2 Le contrat comprend une clause intitulée "[a]utres frais accessoires à la charge du
locataire", qui est ainsi libellée:
Gaz pour chauffage bâtiment et l'eau, électricité, consommation eau courante, taxes épuration,
enlèvement
d'ordure
selon
décompte
de
fin
d'année
fourni
par
le
bailleur.
Ramonage,
téléphone,
abonnement
télédistribution,
taxe
radio
et
TV.
Autres charges.
3.1.3 Il ressort du protocole d'état des lieux d'entrée – effectué le 13 février 2016 en
présence des parties – et signé par celles-ci le même jour, que la maison "est remise à
l'état neuf".
Y _________ n'a occupé la maison louée que durant quelques mois. Il a déclaré qu'à
son départ, elle se trouvait dans le même état qu'à son arrivée et qu'aucun défaut n'avait
été signalé au bailleur durant ce laps de temps.
3.1.5 Par courrier du 28 novembre 2019, les locataires ont valablement résilié le bail
pour la fin février 2020.
3.2 L'état des lieux de sortie a été effectué le samedi 29 février 2020 en présence du
bailleur et de Z _________. Informé de sa tenue par cette dernière, Y _________ ne s'y
est pas présenté parce qu'il travaillait.
3.2.1 A l'issue de l'état des lieux, Z _________ a signé un document intitulé "Protocole
de remise de maison", qui est en réalité le protocole de l'état des lieux d'entrée, sur
lequel ont été ajoutées des annotations manuscrites. A teneur de ces dernières, ont
notamment été constatés:
dans l'entrée extérieure
: qu'il y avait "quelques petites marques" sur le mur
en crépi fin gris clair et que l'interphone et la
sonnerie reliés aux appareils dans le séjour "ne
fonctionne[nt] pas";
dans la cuisine
: que la moitié des bandes Led se trouvant sur et
entre
les
meubles,
contre
le
socle,
"ne
fonctionne[nt] pas", que le plan de travail en inox
brossé comporte "quelques marques (tâches)", qu'il
manque le panier à vaisselle dans l'évier, que la
hotte de ventilation (de marque Siemens) "coule, il
y a de l'eau et les 2 ampoules ne fonctionnent plus";
sur le balcon
: que le sol en lames chêne imprégnées avec joint
silicone noir est "tout abîmé" et
dans la chambre
: que l'un des deux stores plissés doubles (voilage et
obscurcissant) est "cassé".
Pour illustrer les dégâts constatés, X _________ a pris, lors de l'état des lieux, des
photographies de la hotte, de la cuisine, du plan de travail, du plan de cuisson en
vitrocéramique et du balcon. Il a en outre constaté de visu des marques sur le mur
extérieur de la maison contre lequel était appuyé un vélo.
3.2.2 Il ressort de l'état des lieux de sortie qu'il manque une des clés de la porte d'entrée
et une des clés de la boîte aux lettres.
3.2.3 Lors d'une nouvelle visite de la maison, effectuée le lendemain de l'état des lieux
de sortie, le bailleur a constaté la présence de taches sur le parquet. Il n'a toutefois pas
établi en avoir immédiatement informé Z _________ par téléphone, ni avoir adressé un
courriel à ce sujet à ses anciens locataires.
3.3 Par courriel du 1er mars 2020, le bailleur a transmis à Y _________ une copie de
l'état des lieux de sortie, en lui demandant d'en prendre connaissance et de le lui
retourner signé. Si le locataire n'a pas renvoyé le document signé, il n'en a, par contre,
pas contesté le contenu.
3.4 Par courriel du 16 avril 2020, le bailleur a informé Y _________ et Z _________ que
les frais "selon le protocole de remise de maison" s'élevaient à un montant total de
7946 fr. 10, TVA à 7.7 % comprise. Il a réclamé le "[paiement] dès réception" d'un solde
de 3446 fr. 10 après "compensation" avec la garantie de loyer de 4500 francs. Le courriel
détaille les réparations effectuées et indique leur coût respectif.
Le 14 mai 2019 [recte: 2020], le bailleur a envoyé aux anciens locataires un "[d]écompte
de frais selon protocole de remise de maison du 29.02.2020", accompagné d'une copie
des factures relatives aux réparations effectuées, soit celles émises par
B _________ SA et la menuiserie-ébénisterie C _________ SA. L'intervention de
B _________ SA du 5 mars 2020, qui a réparé l'interphone, une prise de 230V et le
bandeau Led, s'est élevée à 813 fr. 15, tandis que les autres réfections, effectuées par
la menuiserie-ébénisterie C _________ SA, représentent un coût total de 5517 fr. 45. Le
bailleur a, en sus, fait valoir une participation forfaitaire de 1615 fr. pour les "dégâts"
causés au parquet, en relevant que son remplacement reviendrait à "un montant très
conséquent". Il a, en définitive, réclamé le paiement de 3445 fr. 60 dans les dix jours,
après déduction du montant de la garantie de loyer (4500 fr.) au coût total des dégâts
causés (7945 fr. 60 [813 fr. + 5517 fr. 45 + 1615 fr.]).
3.5
Le bailleur a allégué qu'un solde de charges demeurait impayé. A teneur de la
facture qu'il a établie le 1er mars 2019 (recte: 2020), le montant dû à ce titre pour la
période du 1er janvier 2019 au 29 février 2020 s'élève à 1514 fr. 25. Après déduction de
l'acompte versé par 900 fr., il demeure un solde impayé de 614 fr. 25. Le jugement
querellé retient, sur la base de l'allégué contesté n. 72 et de la pièce justificative n° 9,
que, le 4 mars 2020, le bailleur a, d'une part, transmis à ses anciens locataires le montant
des charges dues pour l'année 2019 et jusqu'à la fin du bail et, d'autre part, remis à
Z _________ une copie du protocole d'état des lieux de sortie, en lui précisant qu'il
n'avait pas encore reçu en retour le document signé de la part de Y _________.
4. La juge de district a qualifié la convention des parties de contrat de bail à loyer au
sens de l'art. 253 CO, que les locataires ont valablement résilié pour le 29 février 2020.
Par le présent procès, introduit postérieurement à la restitution des locaux, le bailleur fait
valoir une action en paiement de dommages-intérêts correspondant aux frais de
réparation des dégâts causés à l'appartement et au parquet, cumulée à une action en
paiement des arriérés de frais accessoires. La juge de district a rejeté l'ensemble des
prétentions. Devant l'instance de recours, le bailleur ne réclame plus de dommages-
intérêts pour les dégâts causés au parquet. Ce point ne sera dès lors plus discuté.
5. Le recourant s'en prend en premier lieu au rejet des conclusions en paiement des
frais de réparation des dégâts causés à l'appartement, chiffrées à 6330 fr. 60.
5.1 Sur ce point, la juge de district a, en substance, considéré que les moyens de preuve
produits démontraient l'existence de dégâts à l'appartement à la fin du bail et elle a
estimé que le procès-verbal d'état des lieux de sortie était opposable au défendeur,
quand bien même il n'y était pas présent. Pour engager la responsabilité des locataires,
il fallait encore, d'une part, que les défauts constatés excèdent l'usure normale et qu'ils
n'incombent pas au bailleur en vertu de son devoir d'entretien et, d'autre part, que ce
dernier ait respecté les incombances découlant de l'art. 267a al. 1 CO, en procédant aux
vérifications usuelles et à l'avis des défauts en temps utile. S'il avait satisfait au premier
de ces devoirs, en vérifiant immédiatement et minutieusement l'état de la maison lorsqu'il
en avait recouvré la maitrise, le procès-verbal d'état des lieux de sortie ne valait, en
revanche, pas avis des défauts, au motif qu'il n'imputait pas expressément les défauts
constatés aux locataires, le cas échéant, lesquels d'entre eux. Le courriel du 16 avril
2020, en tant qu'il listait les défauts et les réparations effectuées avec l'indication que le
bailleur entendait en faire supporter le coût aux locataires, pouvait, par contre, être
assimilé à un avis des défauts. Cependant, expédié près d'un mois et demi après la
constatation des dégâts, il était manifestement tardif. La juge de district a en définitive
estimé que le bailleur n'avait pas satisfait à l'une des incombances découlant de l'art.
267a al. 1 CO, de sorte qu'il était déchu de ses droits à l'encontre des locataires.
5.2 Le recourant reproche à l'autorité intimée d'avoir violé l'art. 267aal. 1 CO en
considérant que le procès-verbal d'état des lieux de sortie ne vaut pas avis des défauts.
Relevant que ce dernier n'est soumis à aucune prescription de forme, ni de formulation
particulière et qu'il doit être interprété selon le principe de la confiance, il prétend qu'il
suffit qu'il ressorte du document et des circonstances que le bailleur tient les locataires
pour responsables des dégâts constatés sans qu'une mention expresse à cet égard ne
soit exigée. En l'espèce, compte tenu du fait que le bailleur n'est pas un professionnel
de l'immobilier mais un simple particulier, ce qui exclut qu'on exige de lui l'emploi de
termes juridiques, et que l'état des lieux n'a été effectué qu'en présence de locataires
sortants, ce qui dénie un intérêt à relever les défauts que le bailleur considère comme
de l'usure ordinaire, il était, selon lui, évident que le bailleur tenait les dégâts constatés
lors de l'état de sortie pour imputables aux locataires. Il ajoute que ces derniers l'ont du
reste compris; la défenderesse par sa participation à l'état des lieux de sortie et par le
fait qu'elle a signé le procès-verbal y relatif. S'agissant du défendeur, il déduit cet élément
du contenu de ses déclarations en procédure (cf. R12, dos. p. 86), selon lesquelles il n'a
pas contesté l'état des lieux car il ne s'attendait pas à ce que le coût des réparations soit
aussi élevé. Le contenu du courriel du 4 mars 2020 confirmerait encore que le bailleur
et la locataire avaient "clairement définis" que les défauts seraient à la charge des
locataires car il leur avait demandé des informations sur leur assurance responsabilité
civile. Il prétend également qu'en exigeant que les locataires sachent, sur la base de
l'avis des défauts, ceux qui leur sont imputés, la juge de district aurait mêlé les conditions
de fond et de forme, faisant "dépendre la recevabilité d'un avis des défauts à la justesse
sur le fond de son contenu". Il ajoute encore que cette magistrate se contredit lorsqu'elle
considère le courriel du 16 avril 2020 comme un avis des défauts valable dès lors que
celui-ci mentionne exactement les mêmes dommages que le procès-verbal d'état des
lieux de sortie. Pour l'ensemble de ces motifs, il estime que ce dernier doit valoir avis
des défauts.
5.3 Comme mentionné dans le jugement querellé, pour pouvoir exiger du locataire une
participation aux frais de remise en état de la chose louée, le bailleur, outre les conditions
de fond posées par l'art. 267 CO – consistant dans le fait que le défaut doit provenir d'un
usage anormal de la chose louée et qu'il ne doit pas lui incomber en vertu de son
obligation d'entretien (art. 258 ss CO) – est tenu de prouver la réalisation des
incombances lui échéant selon l'art. 267aCO. Il a ainsi un devoir, d'une part, de
vérification de la chose et, d'autre part, d'avis immédiat des défauts. Est litigieuse en
l'espèce la question de savoir si le bailleur a respecté ses obligations en matière d'avis
des défauts, singulièrement si le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 29 février
2020 vaut avis des défauts. A cet égard, il convient de rappeler les principes suivants.
5.3.1 Un état des lieux de sortie, s’il vaut moyen de preuve pour le bailleur, ne vaut avis
des défauts de la part de ce dernier que s’il précise de quels défauts le locataire est tenu
pour responsable et s’il est remis à celui-ci. Le locataire doit comprendre, parmi tous les
dégâts recensés, ceux qui lui sont imputés (AUBERT,inBOHNET ET AL., Droit du bail à
loyer et à ferme, 2017, n. 15 ad art. 267aCO et les nombreuses réf. en part.
jurisprudentielles [cité: Auteur/CPra-Bail]; MÜLLER,in SVIT-Kommentar, 2018, n. 57 ad
art. 267-267a CO). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré qu'un procès-verbal de sortie,
qui recense un certain nombre de dégâts, tels que portes et poignées cassées, saletés
des installations et présence de taches, est, même s'il s'agit de dégâts par nature
imputables au locataire, formulé en termes trop généraux pour satisfaire aux exigences
d'un avis de défauts (arrêt 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 3.4). De même, une
simple énumération de défauts sur le procès-verbal est insuffisante (par analogie avec
le droit de la vente: ATF 107 II 172 consid. 1a; arrêt 4C.82/2001 consid. 3b/aa; cf. ég.
DB 2002 N. 11).
L'avis des défauts, qui n'est soumis à aucune forme particulière et qui s'interprète selon
le principe de la confiance (cf. arrêt 4A_597/2012 du 21 mai 2013 consid. 2.2), doit être
clair, précis et détaillé. Il doit comporter, de manière reconnaissable pour le locataire, la
liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un avis général des défauts tel que "tâches
dans la cuisine", "locaux pas en ordre" ou "le locataire répond de tous les dégâts" n'est
pas suffisant (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 4.3, p. 1039 et les réf.). En revanche, un
courrier contenant une liste des meubles et objets que le bailleur considère comme
endommagés ou disparus, avec indication du montant des dommages que le bailleur
entend faire supporter au locataire, constitue un avis des défauts (AUBERT, CPra-Bail, n.
14 ad art. 267aCO et la réf.).
Chaque colocataire étant l'auxiliaire de son cosignataire au sens de l'art. 101 CO, l'avis
des défauts adressé à un seul colocataire suffit à satisfaire à la condition posée par l'art.
267aal. 1 CO (AUBERT, CPra-Bail, n. 10 ad art. 267aCO et la réf.).
5.3.2 En cas de défauts apparents, l'avis des défauts est donné à temps lorsqu'il est
notifié entre deux et trois jours ouvrables, mais au maximum dans le délai d'une semaine.
C'est la date de notification de l'avis qui compte (théorie de la réception absolue), non
celle de la prise de connaissance effective par le locataire (AUBERT, CPra-Bail, n. 17 ad
art. 267aCO et les réf.).
5.3.3 Il incombe au bailleur de prouver que l'avis des défauts a été donné en temps utile
et qu'il était suffisamment précis; il lui appartient aussi d'établir à quel moment il a eu
connaissance des défauts, à qui et comment il les a signalés (AUBERT, loc. cit.; LACHAT,
op. cit., n. 4.5 p. 1040).
5.3.4 En cas de non-respect par le bailleur des incombances découlant de l'art. 267a
CO, le locataire est déchargé de toute responsabilité (art. 267aal. 2 CO).
5.4 En l'espèce, la juge de district a, à juste titre, considéré que le procès-verbal d'état
des lieux de sortie du 29 février 2020, signé par la locataire à l'issue de la visite des
locaux, ne vaut pas avis des défauts. Le document ne fait en effet que relever la
présence de dégradations ("petites marques" sur les murs dans l'entrée extérieure et sur
le plan de travail de la cuisine, sol du balcon "tout abîmé", eau qui coule à l'intérieur de
la hotte de ventilation), le dysfonctionnement de certains appareils ou installations
(interphone/sonnerie, bandeau Led dans la cuisine, store dans la chambre, ampoules
de la hotte de ventilation) et la disparition de certains éléments (panier à vaisselle et
clés), mais sans imputer clairement ces défauts aux locataires. Or, conformément à la
jurisprudence et à la doctrine précitées (cf. supraconsid. 5.3.1), de tels reproches sont
trop généraux pour satisfaire aux exigences d'un avis des défauts. Ils ne permettent en
particulier pas de distinguer entre les déprédations liées à l'usure du temps et celles que
le bailleur considère comme imputables aux locataires.
Les critiques émises par le recourant contre le jugement de première instance ne
conduisent pas à une appréciation différente.
Contrairement à ce qu'il avance, l'on attendait tout d'abord aucunement du bailleur qu'il
employât des termes juridiques pour signifier aux locataires leur responsabilité quant
aux défauts mentionnés dans le procès-verbal du 29 février 2020. Une simple formule,
telle que "vous êtes responsables de ces dégâts" ou "la réparation de ces défauts vous
incombe", qui est clairement accessible à un laïc, aurait parfaitement suffit. Quant à
l'absence de locataires entrant lors de l'état des lieux, elle ne le dispensait nullement
d'une indication supplémentaire quant à la responsabilité des dégradations constatées
dès lors qu'il s'agit là d'une incombance imposée par la loi. Par ailleurs et n'en déplaise
au recourant, il y a bien un intérêt à distinguer entre les dégâts imputés aux locataires et
ceux qui relèvent d'une usure ordinaire même en l'absence de nouveaux locataires, dès
lors qu'il appartient au bailleur de remédier à ces derniers et qu'il peut obtenir réparation
uniquement pour ceux-là. Dans ces circonstances, singulièrement en l'absence d'une
indication supplémentaire quant à la responsabilité des défauts constatés, il n'était pas
évident, sur la base du procès-verbal, que le bailleur les imputait aux locataires. Il en va
d'autant plus ainsi que les "marques" constatées sur la peinture ou le bloc de cuisine
pouvaient provenir tant d'une usure normale qu'avoir été causées par les locataires, tout
comme le disfonctionnement de certains appareils ou installations pouvait résulter d'un
défaut de l'objet lui-même ou être le fait des locataires. Au vu de ces éléments, l'on ne
saurait en outre admettre que la défenderesse avait compris, en signant le document,
que le bailleur la tenait pour responsable des dégradations constatées. Il en va d'autant
plus ainsi que le recourant ne fait valoir aucun élément corroborant cette thèse, étant
précisé que les allégations nouvelles relatives au courriel du 4 mars 2020 sont
irrecevables (cf. supraconsid. 2.2). Quant au défendeur, lors de son interrogatoire, à la
question de savoir s'il avait contesté le procès-verbal d'état des lieux de sortie lorsqu'il
en avait eu connaissance, il a simplement répondu par la négative, en ajoutant qu'il ne
s'attendait pas à ce que le coût des réparations soit aussi élevé (cf. R12, p. 86). L'on ne
saurait en déduire qu'il avait compris, lors de sa réception, que le bailleur le tenait pour
responsable des dégâts y mentionnés et que le document valait, partant, avis des
défauts. Ensuite, et pour autant que l'argument soit intelligible, la juge de district n'a pas
mêlé les conditions de fond et de forme. La désignation, dans l'état des lieux, des défauts
dont le locataire est tenu pour responsable constitue une incombance, soit un
comportement que doit avoir une partie afin d'éviter un désavantage juridique (AUBERT,
CPra-Bail, n. 2 ad art. 267aCO et la réf.). Elle ne signifie pas encore que celui-là est
tenu à réparation de tous les défauts qui lui sont imputés dans le document – condition
de fond qui est examinée dans un second temps sous l'angle de l'art. 267 CO –, mais
constitue un préalable pour que sa responsabilité puisse être engagée. Enfin, la juge de
district ne s'est pas contredite en considérant le courriel du 16 avril 2020 comme un avis
des défauts valable dès lors que, contrairement à ce qui figure dans le recours, son
contenu n'est pas identique à celui de l'état des lieux de sortie. Celui-là mentionne en
effet, en sus de l'énumération des objets endommagés ou disparus, le montant des frais
de réparation et la part que le bailleur réclame aux locataires, ce qui, conformément à la
jurisprudence rappelée supra, vaut avis des défauts.
En définitive, en considérant que l'état des lieux de sortie, parce qu'il est formulé en
termes trop généraux et qu'il ne précise pas, parmi les dégradations constatées lors de
la restitution des locaux, celles imputées aux locataires, ne vaut pas avis des défauts, la
juge de district n'a pas violé l'art. 267aal. 1 CO.
5.5 Dans une argumentation subsidiaire, le recourant avance qu'il convient de
considérer le courriel du 4 mars 2020 comme un avis des défauts valable. Dans la
mesure toutefois où les faits nouveaux articulés en lien avec ce dernier sont irrecevables
(cf. supraconsid. 2.2), l'argument l'est tout autant.
5.6 Pour le reste, le recourant ne conteste pas que le courriel du 16 avril 2020 constitue
un avis des défauts valable, mais que, expédié près d'un mois et demi après la
constatation des dégâts, il est manifestement tardif s'agissant de défauts apparents. Il
s'ensuit que la juge de district a, à juste titre, considéré que le bailleur n'a pas satisfait à
l'une des incombances découlant de l'art. 267aal. 1 CO, de sorte que les locataires sont
déchargés de toute responsabilité en lien avec les dégradations et les disfonctionnement
constatés. C'est dès lors également à raison qu'elle a rejeté les conclusions articulées à
cet égard.
Mal fondé, le recours doit être écarté sur ce point, ce qui dispense d'examiner
l'argumentation tirée d'une violation de l'art. 267 CO.
6. Le recourant s'en prend, en second lieu, au rejet des conclusions en paiement des
arriérés de frais accessoires, par 614 fr. 35.
6.1 A cet égard, la juge de district a, en substance, considéré que les différents postes
de frais accessoires ressortant de la facture du 1er mars 2020, sur laquelle le bailleur
fonde ses prétentions, étaient bien à la charge des locataires selon les termes du contrat
de bail conclu, ajoutant que celui-ci ne prévoit ni de facturation au forfait, ni de système
d'acomptes. Elle a toutefois considéré que le bailleur n'avait pas documenté le bien-
fondé des postes en question par la production des factures qu'il avait lui-même reçues,
de sorte qu'il n'avait pas démontré le montant des frais accessoires réclamés. Pour ce
motif, elle a rejeté ses prétentions.
6.2 Le recourant fait, en bref, valoir qu'il n'avait pas l'obligation de produire les factures
à la base de celle – récapitulative – du 1er mars 2020, dès lors que les locataires ont
admis ses allégations relatives à l'existence de charges impayées et leur montant – la
défenderesse en n'intervenant pas dans le procès et le défendeur en ne précisant pas
"quel aspect de la facture du 1er mars 2020 [il] contestait", allégations qu'il a offertes de
prouver par le dépôt de la facture du 1er mars 2020. Il se prévaut de la jurisprudence en
matière de motivation de l'allégation relative à une facture et à sa contestation, telle que
publiée aux ATF 144 III 519.
6.3 Selon l'ATF 144 III 519, lorsque le demandeur allègue dans ses écritures un montant
total dû en produisant une facture détaillée, qui contient les informations nécessaires de
manière explicite, on peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de
la facture qu'il conteste, à défaut de quoi la facture est censée admise et n'aura donc
pas à être prouvée (cf. consid. 5.2.1.2 et 5.2.2.3).
Bien que cette jurisprudence ait été rendue dans le cadre d'un procès soumis à la
maxime des débats (cf. consid. 5.1 de l'ATF 144 III 519), l'on peut admettre qu'elle est
transposable à la présente cause, régie par la maxime inquisitoire sociale. Lorsque,
comme en l'espèce, les parties sont toutes deux assistées d'un avocat, cette dernière
revêt en effet une portée limitée et elle ne libère en aucun cas les parties de leurs devoirs
respectifs d’allégation et de contestation (ATF 141 III 569 consid. 2.3 et les réf.).
6.4 En l'espèce, les parties n'ont pas formulé d'allégués, pas plus qu'elles n'ont été
interrogées durant la procédure sur le mode de perception et les modalités de paiement
des frais accessoires, que, comme déjà mentionné, le contrat de bail ne fixe pas. Il n'est
dès lors pas possible de déterminer l'accord éventuellement conclu à ce sujet en
procédure. Le bailleur s'est contenté d'alléguer que les charges du logement remis à bail
s'élevaient à 1514 fr. 25 pour la période du 1er janvier 2019 au 29 février 2020, date de
la fin du bail, et qu'après déduction de l'acompte versé, par 900 fr., il demeurait un solde
impayé de 614 fr. 25 en sa faveur (cf. all. 37 à 40, dos. p. 6). Il a invoqué, à titre de
moyen de preuve, pour l'ensemble de ces allégués, la pièce justificative n. 13, qui
correspond à la facture qu'il a établie le 1er mars 2020 à l'intention des locataires et qui
énumère les différentes charges impayées. Si la défenderesse a fait entièrement défaut,
ce qui, à certaines conditions, permettrait d'admettre que les faits ainsi allégués sont
prouvés, le défendeur s'est, quant à lui, déterminé dans la réponse sur ces allégués par
"ignoré, au besoin contesté", en relevant, dans les motifs de son écriture, que le
décompte de charges du 1er mars 2020 n'était "documenté par aucune facture
permettant de vérifier le bien-fondé des montants réclamés". Il suit de là que,
contrairement à ce prétend le recourant, le défendeur a contesté non seulement les
allégations du bailleur relatives aux arriérés de frais accessoires, mais également le
bien-fondé des différents postes énumérés dans la facture du 1er mars 2020. Dans ces
circonstances et en application de la jurisprudence que le recourant cite lui-même (cf.
ATF 144 III 519 consid. 5.), c'est à tort qu'il reproche à la juge de district d'avoir tenu les
postes de la facture du 1er mars 2020 pour non prouvés. Vu la contestation du défendeur,
il lui incombait bien plutôt de les alléguer et de les justifier par titre. C'est dès lors à raison
que la magistrate intimée a rejeté ses prétentions en paiement des arriérés de frais
accessoires.
Il s'ensuit le rejet du recours sur ce point.
7. Intégralement mal fondé, le recours est rejeté.
7.1 Compte tenu de l’ampleur ordinaire et du degré usuel de difficulté de la cause, de
sa valeur litigieuse, ainsi que des principes de la couverture des frais et de l'équivalence
des prestations (art. 13 al. 1 et 2 LTar), les frais judiciaires de la procédure de recours,
qui se limitent à l'émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), sont arrêtés
à 800 fr. (art. 16 al. 1 et 18 LTar). Ils sont supportés par le recourant, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC), et prélevés sur l'avance qu'il a effectuée.
7.2 Les honoraires sont fixés entre 550 et 8800 francs pour les procédures de recours
limité au droit (art. 35 al. 2 let. a LTar). En l'occurrence, compte tenu de l’activité utilement
exercée céans par le mandataire de l’intimé, qui a rédigé une brève détermination écrite,
le recourant lui versera une indemnité de 1000 fr., débours inclus, à titre de dépens (art.
95 al. 3 let. a-b CPC ; art. 27 et 35 al. 2 let. a LTar).
Il n'est pas alloué de dépens à l'intimée, qui ne s'est pas déterminée sur le recours.
Par ces motifs,
Décide
Le recours est rejeté.
Les frais judiciaires de la procédure de recours, par 800 fr., sont mis à la charge de
X _________.
X _________ versera à Y _________ une indemnité de 1000 fr. à titre de dépens.
Sion, le 6 mars 2023