158
RVJ / ZWR 2021
Droit civil - qualité pour agir en cas - défaut des parties communes
- ATC (juge de la Cour civile II) du 25 mai 2020, époux X. c. époux
Y. - TCV C1 18 6
Qualité pour agir en cas de défaut des parties communes d’une copro -
priété par étages (art. 712c CC)
En cas de défaut affectant une partie commune, chaque copropriétaire peut intenter
l’action en réduction du prix (art. 712c CC ; consid. 3.2.2), la communauté des proprié-
taires d’étages pouvant également faire valoir la garantie pour les défauts dans cer-
tains cas (consid. 3.2.2).
En cas d’aliénation de l’objet du litige, l’acquéreur peut reprendre le procès (art. 83
al. 1 CPC ; consid. 3.2.3.1) ; en l’absence de cession (consid. 3.2.3.2), la vente ulté-
rieure n’exerce aucune incidence sur la capacité pour exercer les droits découlant de
la garantie (consid. 3.3.1 et 3.3.2). En cas d’acquisition d’une part d’étage, l’acquéreur
n’a pas de droit à la réfection (consid. 4.3.1 et) et peut uniquement exiger la moins-
value de son unité d’étage (consid. 4.3.2).
En l’espèce, les demandeurs ne peuvent pas prétendre au coût total d’assainissement,
leur unité d’étage n’étant que très indirectement touchée par le défaut affectant les
parties communes. La cession ne leur confère pas de droits, les défauts n’étant pas
imputables aux travaux effectués par les défendeurs (consid. 4.4.2). Nécessités par
l’usure normale, les travaux doivent être supportés par les propriétaires d’étages, de
sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre qu’à une réduction du prix en propor-
tion de leur quote-part (consid. 4.4.3).
Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Mängeln an gemeinschaftli-
chen Bauteilen einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft
Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen kann jeder Stockwerkeigentümer die
Minderungsklage einleiten (Art. 712c ZGB; E. 3.2.2); die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft kann in gewissen Fällen ebenfalls Mängelrechte geltend machten
(E. 3.2.2).
Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, kann der Erwerber in den
Prozess eintreten (Art. 83 Abs. 1 ZPO; E. 3.2.3.1); liegt keine Abtretung vor
(E. 3.2.3.2), hat der spätere Verkauf keine Auswirkung auf die Legitimation zur Gel-
tendmachung der Mängelrechte (E. 3.3.1 und 3.3.2). Beim Erwerb einer Stockwer-
keigentumseinheit hat der Erwerber kein Nachbesserungsrecht (E. 4.3.1) und kann nur
deren Minderwert fordern (E. 4.3.2).
In casu können die Kläger nicht die gesamten Sanierungskosten geltend machen, da
ihre Stockwerkeigentumseinheit nur sehr indirekt vom Mangel an den gemeinschaft-
lichen Bauteilen betroffen ist. Die Abtretung verleiht ihnen keine weitergehenden
Rechte, weil die Mängel nicht auf Arbeiten der Beklagten zurückzuführen sind
(E. 4.4.2). Da die Sanierungsarbeiten durch die übliche Abnutzung notwendig
geworden sind, müssen sie von den Stockwerkeigentümern getragen werden. Die
Kläger können lediglich eine Minderung des Kaufpreises im Verhältnis zu ihrer
Wertquote geltend machen (E. 4.4.3).
RVJ / ZWR 2021
159
Faits (résumé)
A. Dans les années 30, un immeuble de trois appartements a été érigé
sur la parcelle n° zzzz. L'appartement situé au premier étage bénéficie
d'une terrasse qui surplombe la terrasse de l'appartement du rez-de-
chaussée et, pour partie, l'appartement lui-même.
En 2007, les parts de copropriété de cet immeuble, ainsi que d'une
seconde construction édifiée sur la même parcelle, ont été constituées
en propriété par étages. La même année, les époux Y. ont acquis l'unité
d'étage no xxxx, de la parcelle de base n° zzzz, dont le droit exclusif
portait sur l'appartement sis au 1er étage, avec terrasse et balcon. En
2007, les balcons de l'immeuble ont été assainis par une entreprise
spécialisée et en 2011, les défendeurs ont confié à leur propre entre-
prise le soin de poser, sur leur terrasse, un carrelage sur les revête-
ments effectués en 2007.
Après la rénovation des balcons, les époux E. ont acquis l'unité d'étage
n° yyyy de la parcelle de base n° zzzz, dont le droit exclusif portait
notamment sur l'appartement, sis au rez-de-chaussée de l'immeuble,
au-dessous de l'appartement litigieux. En 2009, voire 2010, ils ont
constaté que, progressivement, de l'eau s'écoulait d'une fissure
ancienne située à l'endroit des joints de dilatation et en ont avisé Y. En
2012, cet appartement a été vendu à A. et dame B., l'acte notarié
précisant que l'acquéreur avait connaissance du fait que les joints de
dilatation du balcon supérieur doivent être refaits.
En 2013, A. et dame B. ont emménagé et ont constaté que de l'eau
s'écoulait depuis la terrasse de l'appartement des époux Y., même en
cas de faibles précipitations.
A la même époque, les époux Y. ont vendu leur appartement aux époux
X. leur donnant, dans l’acte authentique, l’assurance que l’immeuble
n’était entaché d’aucun défaut qui leur était connu, excluant tout
garantie et spécifiant que cette dernière clause était nulle si les
vendeurs avaient frauduleusement dissimulé le défaut.
Dès leur emménagement, en juillet 2013, les époux X. ont constaté
l’absence d’un cabinet de toilette, du chauffage du galetas et ont
informé les époux Y. du problème d’étanchéité.
160
RVJ / ZWR 2021
B. En septembre 2014, les époux X. ont ouvert action en paiement, en
remboursement du prix de vente, d’un montant de 21 000 fr., correspon-
dant au coût de la réfection de l’étanchéité de la terrasse des époux Y.
L’expert judiciaire a considéré que la cause de l’écoulement n’était pas
due à l’étanchéité refaite en 2007, mais à un défaut qui entachait le
complexe parapet/balustrade et a estimé sommairement le coût de
l’assainissement à un montant de 8000 fr. à 10 000 fr., celui du rempla-
cement du WC visiteur à 900 fr. et celui de l’installation de chauffage
des combles à 400 francs.
Le 29 novembre 2017, la demande a été admise à hauteur de
8935 fr. 95 avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2013.
En 2018, alors que la cause était pendante en appel, les époux X. ont
vendu leur appartement à dame C. Ils ont attiré l'attention de l'acqué-
reur sur la problématique de l'étanchéité du balcon. Ils se sont obligés
à prendre en charge les frais de réfection, qui devaient intervenir dans
les vingt-quatre mois au plus tard. Le notaire a, en outre, stipulé une
clause selon laquelle l’acquéreur cédait aux vendeurs tous les droits de
garantie à l'encontre des époux Y. et leur société afin de pouvoir
poursuivre les procédures en cours.
Le 29 novembre 2017, le juge de district a condamné les défendeurs à
verser aux demandeurs 8935 fr. 95 avec intérêts à 5 % l’an dès le
1er juillet 2013. Les défendeurs ont interjeté appel, concluant au rejet
de la demande.
Considérants (extraits)
3.
Les défendeurs contestent la qualité pour agir des demandeurs.
Selon eux, ces derniers ne subissent aucun désagrément. Dans ces
circonstances, seuls A. et dame B., propriétaires de l’appartement du
rez-de-chaussée, seraient habilités à se prévaloir du problème d'étan-
chéité litigieux. Ils font également valoir que, à la suite de la vente de
leurs unités d'étages, les intéressés n'ont plus la légitimation active.
3.1 La qualité pour agir - communément qualifiée de légitimation active
(Aktivlegitimation ; ATF 142 III 782 consid. 3.1.3.2) - appartient, en
principe, à celui qui peut faire valoir la prétention en tant que titulaire du
RVJ / ZWR 2021
161
droit litigieux, en son propre nom. A ainsi la qualité pour agir le titulaire
de la créance, laquelle ne peut pas être scindée en une prétention au
fond et un droit d'action. Il s'agit d'une condition de fond du droit exercé,
dont le défaut conduit au rejet de l'action (ATF 130 III 417 consid. 3.1
et consid. 3.4; 126 III 59 consid. 1a; 125 III 82 consid. 1a).
3.2 En matière de propriété par étages, le défaut peut se manifester
sur une partie exclusive et/ou sur une partie commune (Wermelinger,
Commentaire zurichois, 2e éd., 2019, n. 119 ad art. 712c CC).
3.2.1 Lorsque des parties exclusives présentent des défauts, c'est le
propriétaire d'étage acquéreur qui peut les faire valoir face au vendeur,
à défaut de disposition qui institue un autre système de garantie (arrêt
4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 4; Wermelinger, n. 155 ad
art. 712c CC).
3.2.2 Le défaut relatif aux parties communes constitue un défaut de
chaque part d'étage prise séparément, car la part d'étage comporte une
part de copropriété de l'ensemble de l'immeuble. Chaque copropriétaire
est ainsi en principe en droit d'intenter l'action en réduction du prix pour
des défauts affectant les parties communes (arrêt 4A_326/2009 du
12 octobre 2009 consid. 4). Il n'y a, en effet, pas de consorité néces-
saire. Dans la mesure où les défauts peuvent se répercuter de façon
différente sur les propriétaires d’étages individuels, il convient de faire
une analyse différenciée de leurs prétentions ; ce qui est un défaut pour
un copropriétaire peut ne pas l'être pour un autre (Guignard, La garantie
pour les défauts dans la PPE, in Cahiers des droits réels et de la pro-
priété, 2013, p. 56 ; Piccinin, La propriété par étages en procès, thèse
Fribourg 2015, nos 303 s. et no 362; cf. ég. Wermelinger, n. 157 ad
art. 712c CC).
La communauté des propriétaires d’étages peut faire valoir la garantie
pour les défauts si ceux-ci découlent d’un contrat qu'elle a conclu, si les
entrepreneurs se sont obligés vis-à-vis des propriétaires d’étages et de
la communauté dans le contrat de vente (cf. art. 112 CO [stipulation
pour autrui]) ou encore, dans l'exercice de ses pouvoirs de gestion, si
les propriétaires d’étages ont cédé leurs prétentions à la communauté
et que ces prétentions soient cessibles (ATF 145 III 8 consid. 3.2.1 ;
Guignard, op. cit., p. 59 s. ; Wermelinger, n. 158 ad art. 712c CC).
162
RVJ / ZWR 2021
3.2.3.1 A teneur de l'art. 83 al. 1 CPC, lorsque l'objet litigieux est aliéné
en cours d'instance, l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et
place de la partie qui se retire.
L'aliénation vise un cas de succession à titre particulier, que l'aliénateur
soit la partie demanderesse ou la partie défenderesse (arrêt
4A_635/2017 du 8 août 2018 consid. 4.1.3.2 ; Jeandin, Commentaire
romand, 2e éd., 2019, n. 8 ad art. 83 CPC). L'objet litigieux est une
notion large, qui s'appréhende sur le plan factuel, et qui peut viser aussi
bien une chose (par exemple dans l'action en revendication d'un
tableau), un droit (par exemple dans l'action en paiement d'une créance)
ou un rapport de droit (par exemple dans l'action portant sur un rapport
de bail), qui est l'objet même du procès, mais aussi la chose (par
exemple l'immeuble) dont dépendent les droits et obligations qui font
l'objet du procès (par exemple les actions fondées sur les art. 684 et
694 CC qui sont intimement liées à la propriété ou à la possession de
l'immeuble ; arrêt 4A_635/2017 du 8 août 2018 consid. 4.1.3.2).
L'aliénation de l'objet du litige par le demandeur est le cas le plus
typique de mise en œuvre de l'art. 83 al. 1 CPC. Outre le cas de cession
de créance, on peut aussi penser au propriétaire du fonds dominant qui
agit en exécution ou en constatation de l'existence d'une servitude
foncière ou en fixation d'un passage nécessaire et transfère la propriété
du fonds à un tiers en cours de procès (Jeandin, n. 9 ad art. 83 CPC ;
cf. ég. Graber, Commentaire bâlois, 3e éd., 2017, n. 5 ss ad art. 83
CPC). Le demandeur perd, le cas échéant, la qualité pour agir. En
revanche, lorsque la succession à titre particulier intervient du côté du
défendeur, en ne saurait admettre sans autre la substitution alors que
celui-ci conserve sa qualité pour défendre (arrêt 4A_635/2017 du 8 août
2018 consid. 4.1.2 ; Graber, n. 10 ad art. 83 CPC).
La substitution de partie peut s'opérer en appel tant et aussi longtemps
que la procédure permet de faire valoir des faits et moyens de preuves
nouveaux (art. 317 CPC ; Jeandin, n. 12 ad art. 83 CPC).
3.2.3.2 La cession de créances ne se confond pas avec l'aliénation de
l'objet du litige. Celle-là est une notion de droit matériel alors que celle-
ci relève du droit de procédure (arrêt 4A_635/2017 du 8 août 2018
consid. 4.1.3.1 ; ATF 130 III 417 consid. 3.3). Toutes les prétentions en
garantie ne peuvent pas être cédées. Les droits formateurs à la réduc-
tion du prix et à la résolution sont indissociablement liés au contrat. Ils
ne sont, partant, pas cessibles (ATF 145 III 8 consid. 3.2.2 ; 114 II 239
RVJ / ZWR 2021
163
consid. 5c). En revanche, le droit à la réfection, convenu le cas échéant
entre les parties, et les créances en réparation du dommage consécutif
au défaut, ainsi qu'en dommages-intérêts, peuvent être cédées (ATF
118 II 142 ; 109 II 423 consid. 1f ; Guignard, op. cit., p. 60 ;
Nussbaumer, La cession des droits de garantie, thèse Fribourg 2015,
nos 90 et 912).
Chaque propriétaire d'étage est titulaire des droits de garantie sur la
base du contrat qui le lie avec l'entrepreneur ou le vendeur. Il peut céder
ses droits sans influence sur les droits des autres propriétaires. Une
cession de tous les propriétaires d'étages n'est, partant, pas nécessaire
pour faire valoir les prétentions divisibles à raison des droits du cédant
(Piccinin, op. cit., nos 332 s. ; Weber, Gewährleistungsansprüche beim
Stockwerkeigentum, in DC 1985 p. 72 ; cf. ég. Carron, Acquisition d'une
part de propriété par étages [PPE] et garantie pour les défauts, in PPE
2019, n° 64, p. 23).
L'action en dommages-intérêts constitue le "complément naturel" de
l'action en garantie (ATF 61 II 401 consid. 3). L'acheteur n'a pas, pour
autant, besoin d'exercer effectivement un des droits alternatifs – réso-
lution, réduction du prix, le cas échéant réparation – pour se prévaloir
de la créance en réparation du dommage (arrêts 4A_90/2013 du 10 juin
2013 consid. 4.2 ; 4C.297/2003 du 20 février 2004 consid. 2.1 ; ATF
126 III 388 consid. 10a). Le droit cumulatif de demander la réparation
du dommage est, en effet, indépendant (ATF 114 II 239 consid. 5c/cc).
Dès lors, si les parties souhaitent mettre le cessionnaire au bénéfice du
droit cumulatif, elles doivent le prévoir expressément (Nussbaumer, op.
cit., nos 912 ss).
3.3.1 En l'espèce, l'objet litigieux est la créance en paiement consécu-
tive à l'exercice du droit à la garantie et/ou à la réparation du dommage.
En leur qualité d'acheteurs, les demandeurs sont titulaires de cette
créance (Bohnet, Actions civiles, vol. II : CO, 2019, § 9, n. 21, p. 182).
Les droits à la résolution du contrat et à la réduction du prix sont, en
effet, indissociablement liés à la relation contractuelle entre les parties
au contrat de vente. Les demandeurs n'ont, par ailleurs, pas cédé à
dame C., qui a acquis leur appartement, les créances en réparation du
dommage consécutif au défaut, ainsi qu'en dommages-intérêts. Dans
ces circonstances, la vente du 25 avril 2018 n'a exercé aucune inci-
dence sur leur qualité pour agir.
164
RVJ / ZWR 2021
Au demeurant, selon le principe de la relativité des conventions, le
contrat ne déploie ses effets qu'entre les parties. Les défendeurs ont
vendu aux demandeurs l'unité d'étage no xxxx et une quote-part de
10/140es de l'unité d'étage no yyyy de la parcelle de base no zzzz. En
leur qualité d'acquéreurs, les époux X. bénéficiaient de la garantie en
raison des défauts de la chose vendue et, partant, des droits spécifi-
ques, ainsi que de l'action en dommages-intérêts, qu'ils pouvaient faire
valoir contre les époux Y. En revanche, dame C. qui n'a pas contracté
avec ceux-ci, n'a jamais été titulaire d'une créance à leur endroit. Seule
la cession des créances en réparation du dommage consécutif au
défaut, ainsi qu'en dommages-intérêts, lui aurait dès lors conféré la
qualité pour agir.
3.3.2 Les défendeurs font, en outre, valoir que seuls A. et dame B.
subissent un préjudice en raison du défaut d'étanchéité. Selon eux, "ce
défaut ne concerne pas les époux X.", qui n'ont dès lors pas la qualité
pour agir.
Les défendeurs ont vendu aux demandeurs l'unité d'étage no xxxx et
une quote-part de 10/140es de l'unité d'étage no yyyy de la parcelle de
base no zzzz. En leur qualité d'acquéreurs, les époux X. sont titulaires
de l'action en garantie des défauts qui affectent tant les parties exclu-
sives que les parties communes. Ils ont, partant, la qualité pour agir.
De surcroît, quoi qu'en disent les demandeurs, A. et dame B. n’ont pas
la légitimation active. A défaut d'avoir conclu un contrat de vente avec
les défendeurs, ils ne sont titulaires d'aucune créance à leur endroit
conformément au principe de la relativité des conventions. Cela ne leur
a pas échappé initialement. Dans leur réponse, ils ont, en effet, allégué
que "A. […] leur a demandé de manière injustifiée de réparer la ter-
rasse". Lorsqu'ils font valoir, en appel, que l'intéressé avait la qualité
pour agir, ils adoptent, partant, un comportement contradictoire.
4. Les demandeurs réclament "le montant total des frais de réfection",
qu'ils chiffrent à 19 700 fr., ainsi que "le coût lié au remplacement", d'une
part, de la cuvette des toilettes, par 900 fr, et, d'autre part, de l'instal-
lation de chauffage qui équipait le bureau du galetas, par 400 francs.
4.1 Le juge intimé a retenu que les époux Y. avaient "intentionnelle-
ment et frauduleusement" dissimulé aux acheteurs le défaut d'étan-
chéité. Alors qu'il s'agissait de qualités garanties, ils avaient, en outre,
remplacé le cabinet en céramique noire par un élément en céramique
RVJ / ZWR 2021
165
blanc et emporté le chauffage qui équipait le bureau du galetas. Les
défendeurs ne le contestent pas en appel. Il est dès lors renvoyé, à cet
égard, aux considérants pertinents du premier juge.
4.2 Les demandeurs reprochent au juge intimé d'avoir réduit, en pro-
portion de leur part, le préjudice patrimonial qu'ils subissaient du fait
des défauts affectant les parties communes. Selon eux, la communauté
des propriétaires d'étages ne pourra pas faire valoir les prétentions en
garantie "puisque le droit est incessible". En outre, ils se prévalent de
la cession de créance de dame C.
4.2.1.1 En règle générale, un balcon est visible depuis l'extérieur et ne
constitue pas un local. De ce fait, certains auteurs considèrent qu'il ne
peut être soumis à un droit exclusif. La doctrine dominante est néan-
moins d'avis que la partie intérieure du balcon constitue une partie
exclusive (Friedrich, Hat sich das Stockwerkeigentum bewährt, in
RNRF 1986, p. 74). Cette attribution aux parties exclusives suppose
cependant que le balcon soit séparé physiquement du balcon d'autres
propriétaires d'étages (Wermelinger, n. 65 et 141 ad art. 712b CC, et
réf. cit.).
Le balcon comporte des parties impérativement communes, telle la
partie extérieure et l'étanchéité (arrêt 5A_332/2007 du 15 novembre
2007 consid. 6.3; RVJ 2015 p. 253 consid. 3b ; Wermelinger, n. 66 et
141 ad art. 712b CC). L'entretien de ces parties du balcon incombe à la
communauté des propriétaires d'étages et non au propriétaire d'étage
concerné, sous réserve d'une disposition réglementaire contraire
(Wermelinger, n. 66 ad art. 712b CC et n. 47 ss ad art. 712h CC).
La terrasse est, pour sa part, toujours commune, qu'elle soit située sur
le toit ou sur le bien-fonds (Wermelinger, n. 146 ad art. 712b CC).
4.2.1.2 En l'espèce, le règlement d'administration et d'utilisation pres-
crit que les balcons et les terrasses sont des parties communes, à
l'exclusion de leurs sols. Le défaut mis en évidence par l'expert judi-
ciaire entache le "complexe parapet/balustrade" de la terrasse, soit une
partie commune.
4.3.1 Lorsque les conditions de fond et d'exercice de la garantie pour
les défauts sont réunies, l'acheteur a le choix ou de faire "résilier" la
vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer, par l'action en
réduction du prix, une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO).
166
RVJ / ZWR 2021
Contrairement au maître d'ouvrage, il n'a pas de droit légal à la répara-
tion (ATF 95 II 119 consid. 6 ; Nussbaumer, op. cit., no 509; Honsell,
Commentaire bâlois, 7e éd., 2020, n. 5 ad art. 205 CO). L'acheteur peut,
en outre, exiger que le vendeur répare le préjudice consécutif au défaut.
Pareil dommage doit trouver sa source dans le défaut, mais se déve-
lopper en dehors de celui-ci. Tel est, par exemple, le cas si des infiltra-
tions d'eau causées par un défaut de la toiture endommagent des meu-
bles ou le parquet des chambres à coucher (Guignard, op. cit., p. 52).
L'action en réparation du dommage consécutif au défaut doit être
distinguée de l'action en dommages-intérêts, dont dispose l'acheteur
pour la réparation du défaut lui-même. Celle-ci, fondée sur les règles
générales (art. 97 ss CO), intervient en lieu et place des droits spécifi-
ques de l'acheteur (ATF 133 III 335 consid. 2). Elle suppose que le
vendeur ait commis une faute; c'est le cas lorsqu'il connaissait ou aurait
dû connaître l'existence du défaut et ne l'a pas révélé à l'acheteur
(Honsell, n. 6 ad Vor. Art. 197-210 CO ; Venturi/Zen-Ruffinen, Com-
mentaire romand ; 2e éd., 2012, n. 15 ss ad Intro. art. 197-210 CO et
n. 4 ad art. 208 CO).
Chaque propriétaire d'étage est libre dans le choix du droit de garantie
qu'il invoque (Piccinin, op. cit., no 362). L’acte par lequel le maître
choisit le droit qu’il entend exercer est un acte formateur (ATF 136 III
273 consid. 2.2; ATF 107 III 106 consid. 2).
4.3.2 Le droit formateur à la réduction du prix permet à l'acquéreur de
diminuer sa dette pécuniaire proportionnellement à la moins-value
causée par la partie commune défectueuse. La moins-value corres-
pond à la proportion entre la valeur objective de l'unité d'étage avec
défaut et celle de ce bien immobilier sans défaut. Deux présomptions
facilitent le calcul. D'une part, la valeur de l'unité d'étage sans défaut
est égale au prix contractuel. D'autre part, la moins-value correspond
aux frais de réparation (arrêt 4A_667/2016 du 3 avril 2017 consid. 5.2.1 ;
ATF 116 II 305 consid. 4a ; 111 II 162 consid. 3b).
Le droit à la réduction du prix est de nature divisible et individuelle.
L'acquéreur ne peut exiger que la moins-value de son unité d'étage
(Carron, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d'une
PPE, in RNRF 2020 p. 82 nos 32 et 71 ss ; Guignard, op. cit., p. 58 ;
Piccinin, op. cit., n° 318). L'action en dommages-intérêts est, elle aussi,
divisible. Le propriétaire d'étage est en droit de demander la réparation
du préjudice patrimonial qu'il subit personnellement du fait de défauts
RVJ / ZWR 2021
167
affectant les parties communes (ATF 111 III 458 consid. 3c ; Guignard,
op. cit., p. 59).
Alors que des arrêts anciens laissaient entendre que les quotes-parts
pouvaient être déterminantes pour répartir la moins-value de l'immeu-
ble (ATF 111 II 458 consid. 3c), des décisions plus récentes admettent
qu'un vice, qui affecte les parties communes d'une propriété par étages
peut, selon le lot vendu, constituer un défaut qui déploie des effets
essentiellement ou principalement sur une des parts de copropriété, par
exemple un manque d'isolation dans un mur porteur (arrêts
4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 6 ; 4C.151/2005 du 29 août
2005 consid. 4.2.3). Inversement, si l'unité d'étage n'est que très
indirectement touchée par le défaut de la partie commune, l'effet de
celui-là sur la valeur de celle-ci pourra être minime, voire nul. Dans cette
hypothèse, la présomption d'équivalence entre frais de réparation et
moins-value n'est pas pertinente. Si, par exemple, le défaut concerne
des aspects esthétiques d'une installation électrique dans les étages
supérieurs d'une cage d'escalier et si sa suppression coûte 10 000 fr.,
on peut imaginer qu'il n'affecte quasiment pas la valeur d'une unité
d'étage, dont le droit exclusif porte sur un appartement au rez-de-
chaussée (Carron, op. cit., nos 74 s.).
Le demandeur supporte le fardeau de la preuve du dommage (arrêt
4C.151/2005 du 29 août 2005 consid. 4.3).
4.4.1
En l'espèce, les demandeurs relèvent, à juste titre, que les
quotes-parts ne sont pas déterminantes pour répartir la moins-value de
l'immeuble. Il convient de prendre en compte la moins-value de chaque
part d'étage. Les intéressés ne peuvent pas, pour autant, prétendre au
paiement du coût d'assainissement des parapets des balcons, estimé
par l'expert judiciaire à un montant de 8000 fr. à 10 000 francs. En effet,
leur unité d'étage n'est que très indirectement touchée par le défaut de
la partie commune. Le problème d'étanchéité exerce, pour l'essentiel,
des effets sur l'appartement du rez-de-chaussée. Ainsi que l'a déclaré
dame X. : "[l]'eau coule en permanence sur la terrasse de notre voisin
qui ne peut de ce fait pas pleinement profiter de son bien.". X. a, pour
sa part, observé que "l'écoulement se rapproch[ait] des murs de l'appar-
tement de A.". La moins-value de leur unité d'étage ne correspond pas,
dans ces circonstances, aux frais de réfection arrêtés par l'expert judi-
ciaire. Les demandeurs, qui supportaient le fardeau de la preuve, n'ont,
par ailleurs, pas établi la valeur objective de leur unité d'étage sans le
168
RVJ / ZWR 2021
défaut de la partie commune et celle de cette même part affectée par
celui-ci. Ils n'entendaient pas non plus questionner le contre-expert à
cet égard.
4.4.2 Certes, dame C. leur a cédé les prétentions ou créances qu'elle
pourrait avoir contre les époux Y., "en lien avec le défaut lié à l'étan-
chéité du balcon" de l'unité d'étage no xxxx. L'expert judiciaire a cepen-
dant souligné que "[l]'étanchéité Sika, aussi bien que le carrelage,
quelle que soit leur mise en œuvre, [n'étaient] très certainement pas à
l'origine des défauts d'étanchéité constatés" ("on se trompe de cible").
Les défendeurs n'ont ainsi pas occasionné le problème d'étanchéité
aux parties communes lorsqu'ils ont procédé aux travaux d'aména-
gement de leur terrasse.
L’expert n'a, par ailleurs, pas imputé ce problème à un défaut d'entre-
tien et/ou à un usage inadéquat de la terrasse, dont les défendeurs
bénéficiaient de la jouissance exclusive. Aucune installation exclusive
défectueuse n'a, en outre, provoqué les fuites d'eau. Celles-ci ne pro-
viennent pas du fait des défendeurs, directement ou indirectement. Ces
derniers n'ont ainsi pas engagé leur responsabilité civile, en sorte que
la communauté des propriétaires d'étages, respectivement chaque pro-
priétaire d'étage concerné, ne pouvait pas ouvrir à leur encontre une
action judiciaire pour violation de l'article 712a al. 3 CC.
A. et/ou dame D. n'a [ont] pas acheté leur unité d'étage aux défendeurs.
Ils ne sont dès lors titulaires d'aucune créance à leur endroit, détermi-
nable quant au contenu et au fondement juridique.
4.4.3 Les travaux à entreprendre sont rendus nécessaires par l'usure
normale du "complexe parapet/balustrade". Conformément à l'article
712h al. 2 ch. 1 CC et au chiffre 4.2.1 let. e al. 3 du règlement d'admi-
nistration et d'utilisation, il s'agit de dépenses à la charge des proprié-
taires d'étages (Wermelinger, n. 54 ad art. 712h CC). Les demandeurs
peuvent, dans ces circonstances, prétendre à une réduction du prix en
proportion de leur quote-part, soit à concurrence de 684 fr. (76/1000es
de 9000 fr.) en ce qui concerne la réfection du "complexe parapet/
balustrade", à défaut de moins-value d'un montant supérieur établie par
l'expert judiciaire.