C1 15 87
JUGEMENT DU 3 FÉVRIER 2016
Tribunal du district de Sion
Le juge I du district de Sion
M. François Vouilloz, juge ; Mme Sophie Bartholdi Métrailler, greffier,
en la cause
X_________ , demandeur, représenté par Maître M_________
contre
Y_________ , défendeur, représenté par Maître N_________
(droits réels)
Procédure
A. Par mémoire-demande du 14 avril 2015, X_________, représenté par
Me M_________, a ouvert action contre Y_________, en concluant (p. 4) :
Une servitude personnelle, cessible et transmissible portant sur la jouissance du garage sud-est – coloriée en
jaune sur le plan annexé – est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre foncier sur la
parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________.
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-
dit "A_________", sur Commune de B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan
annexé.
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________.
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________.
Au terme de sa réponse du 21 avril 2015, Me N_________, agissant pour
Y_________, a conclu au rejet de la demande avec suite de frais et dépens (p. 23).
Au terme de sa réplique du 11 mai 2015, Me M_________, agissant pour X_________,
a conclu (p. 34) :
Une servitude personnelle, cessible et transmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée en
jaune sur le plan annexé — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre foncier sur la
parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________.
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit en faveur du bénéficiaire de la servitude
décrite au point n° 1 sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de
B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan annexé.
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________.
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________.
Le 19 mai 2015, Me N_________ a déposé sa détermination (p. 37 s.).
Le 1er juin 2015, Me M_________ s’est déterminé sur l’allégué n° 21 (contesté) (p. 40).
Le 9 juin 2015, avec l’accord des avocats des parties, les débats d’instruction ont été
fixés au 15 septembre 2015 (p. 46).
B. Lors de la séance du 15 septembre 2015, les parties ont proposé leurs moyens de
preuves. Le 17 septembre 2015, le registre foncier a déposé l’acte de vente du
14 mars 2007 (PJ xxx2, B_________) (45 fr. 30). Le 28 septembre 2015, X_________
a versé 1'080 fr. d’avances.
Le 6 octobre 2015, Me M_________ a modifié ses conclusions en ces termes :
jaune sur le plan annexé — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre Foncier sur la
parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit «A_________», sur la Commune de B_________.
3 -
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit
«A_________», sur la Commune de B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan
annexé.
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________.
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________.
Pour le surplus, l'avance de frais de CHF 1'080.— a été versée par M. X_________.
Le 13 octobre 2015, Me N_________ a modifié ses conclusions en ces termes :
La demande principale est rejetée avec suite de frais.
Conformément à l'allégué 21 de la détermination du défendeur du 19 mai 2015 :
2.1. Il est autorisé l'inscription, aux frais de M. X_________, d'une servitude personnelle, incessible et
intransmissible portant sur la jouissance du garage Sud-Est de la parcelle xxx1 ;
2.2. Il est autorisé l'inscription, aux frais de M. X_________, d'un droit de passage personnel, incessible et
intransmissible pour accéder au garage Sud-Est sur la parcelle xxx1 ;
En tout état de cause, les frais sont mis à charge de M. X_________
Des dépens sont alloués à M. Y_________.
Lors de la séance du 18 novembre 2015, le témoin C_________ et les parties
Y_________ et X_________ ont été entendues (p. 82 ss). Au terme de la séance, les
avocats ont confirmé que l’instruction était close. Avec l’accord des parties, il a été fixé
un délai au 31 janvier 2016 pour le dépôt des mémoires-conclusions, à notifier
simultanément sans autre échange d’écriture.
C. Au terme de son mémoire-conclusions du 19 janvier 2016, Me N_________ a
conclu :
La conclusion principale est rejetée
Il est autorisé, aux frais de M. X_________ d'inscrire une servitude personnelle incessible et intransmissible
portant sur la jouissance du garage Sud-Est de la parcelle xxx1.
Il est autorisé l'inscription, aux frais de M. X_________, d'une servitude personnelle incessible et
intransmissible de passage pour permettre l'accès au garage Sud-Est de la parcelle xxx1.
Tous les frais et dépens sont intégralement mis à la charge du demandeur.
Au terme de son mémoire-conclusions du 28 janvier 2016, Me M_________ a conclu :
A.
A titre principal,
Une servitude personnelle, cessible et transmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée en
jaune sur le plan déposé en cause — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre foncier
sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________.
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit en faveur du bénéficiaire de la servitude
décrite au point n° 1 sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de
B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan déposé en cause.
B.
A titre subsidiaire,
Une servitude personnelle, incessible et intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée
en jaune sur le plan déposé en cause — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre
foncier sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________.
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit en faveur du bénéficiaire de la servitude
décrite au point n° 1 sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de
B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan déposé en cause.
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________.
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________.
Les mémoires-conclusions ont été notifiés simultanément le 3 février 2016.
I. Préliminairement
1. La valeur litigieuse, notamment déterminée par la demande, s’élève à xx’xxx fr. Elle
fonde la compétence du tribunal de district pour juger la présente affaire en première
instance.
Selon l’art. 10 CPC, le tribunal du domicile ou du siège du défendeur est compétent
pour statuer sur les actions dirigées contre celui-ci. En l’espèce, Y_________ est
domicilié dans le district de Sion ; partant, la compétence ratione loci est donnée.
Le tribunal de céans, appliquant la procédure simplifiée, est dès lors compétent tant
ratione materiae que ratione loci pour connaître du présent litige.
2. La maxime des débats est le pendant, en matière de rassemblement des faits, du
principe de disposition. Il incombe dès lors aux parties, et non au juge, de réunir les
éléments du procès. De manière générale, la procédure civile consacre la maxime
éventuelle, qui notamment concentre l’allégation des faits et les preuves y relatives.
Selon la maxime éventuelle, les parties ont le devoir d’invoquer tous les moyens
simultanément même s’il n’est pas certain que tous seront utiles. A cet égard, la
procédure civile continentale postule qu’au jour de la création du lien d’instance, les
parties connaissent les faits et les preuves qui fondent leur prétention ou leur refus de
céder à la prétention de la partie adverse. Le CPC ne remet pas en cause le principe
de l’immutabilité de l’objet du litige (immutabilité factuelle du litige). La maxime
éventuelle conduit les parties à présenter leurs prétentions ou leurs dénégations avec
précision et rigueur. Le CPC a adouci la rigueur d’une stricte application de la maxime
éventuelle, en prévoyant notamment la possibilité d’admettre des faits et des moyens
de preuve nouveaux aux débats principaux (VOUILLOZ, la preuve dans le Code de
procédure civile suisse, in PJA 2009 7, p. 830). Le CPC unifié prévoit le principe de la
maxime des débats. Selon l’art. 55 al. 1 CPC, les parties allèguent les faits sur lesquels
elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s’y rapportent. En vertu de
l’art. 55 CPC, la maxime des débats s’applique en principe ; les dispositions légales
prévoyant la maxime inquisitoire sont réservées. Cela signifie ainsi qu’il incombe en
principe aux parties d’alléguer et de prouver les faits à l’appui de leurs prétentions,
sans que le juge ait à investiguer ou agir d’office et sans qu’il puisse retenir d’autres
faits que ceux allégués et prouvés par les parties (HALDY, La nouvelle procédure civile
suisse, n° 13 ad art. 55 CPC). Les faits allégués forment le complexe de faits sur lequel
le juge doit se fonder. Cette règle de forme a non seulement pour but de fixer de
manière satisfaisante le cadre du procès et de permettre à chacune des parties de
savoir quels faits elle doit contester et prouver, mais également d’assurer une certaine
clarté de la procédure et, par là, de contribuer à la résolution rapide du litige. Le juge
ne peut pas se substituer aux parties et instaurer, de son propre chef, une procédure
inquisitoriale. Les parties ont en effet la maîtrise de l'objet du litige. Le devoir
d'interpellation du juge dépend des circonstances concrètes, notamment de la difficulté
de la cause, du niveau de formation des parties et de leur représentation éventuelle
par un mandataire professionnel. Ce devoir concerne avant tout les personnes non
assistées et dépourvues de connaissances juridiques, tandis qu'il a une portée
restreinte vis-à-vis des parties représentées par un avocat: dans ce dernier cas, le juge
doit faire preuve de retenue. Le devoir d'interpellation du juge ne doit pas servir à
réparer des négligences procédurales (arrêt 5A_115/2012 du 20 avril 2012, consid.
4.5.2). S'agissant d'un avocat, le juge peut présupposer qu'il a les connaissances
nécessaires pour conduire le procès et faire des allégations et offres de preuve
complètes. Le juge n'a en principe pas à suppléer au défaut de diligence de l'avocat.
Cependant, la partie "mal" assistée ne doit pas être désavantagée par rapport à celle
qui procède seule (arrêt 4D_57/2013 du 2 décembre 2013, consid. 3.2). Sauf fait
notoire ou devoir d’interpellation du juge, le juge ne pourra pas prendre en
considération des faits non allégués (CHAIX, op. cit., p. 118 s. n. 10). Le fardeau de
l’allégation au sens objectif sanctionne l’absence, dans le procès, d’un fait ou l’absence
d’un fait suffisamment motivé. Dans une telle situation, il ne sera pas pris en
considération. Selon le fardeau de la preuve au sens subjectif, la partie qui déduit un
droit en justice doit proposer l’administration de preuves à l’appui des faits qu’elle
allègue. A défaut de réquisition, les preuves ne seront pas mises en œuvre. L’art. 8 CC
répartit le fardeau de la preuve dans les contestations soumises au droit civil fédéral
(ATF 134 III 224 consid. 5.1 p. 231). Il garantit également le droit à la preuve et à la
contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2. p. 24 s.). Conformément à l’art. 8 CC, le
tribunal administre une preuve offerte régulièrement, dans les formes et dans les délais
prévus par la loi de procédure, et portant sur un fait pertinent, régulièrement allégué
selon le droit cantonal de procédure, pour l’appréciation juridique de la cause (ATF 133
III 189 consid. 5.2.2 p. 195). Selon l’art. 8 CC, la partie qui n’a pas la charge de la
preuve peut apporter une contre-preuve. Elle cherchera ainsi à démontrer des
circonstances propres à faire naître chez le juge des doutes sérieux sur l’exactitude
des allégations formant l’objet de la preuve principale. Pour que sa contre-preuve
aboutisse, il suffit que la preuve principale soit ébranlée, de sorte que les allégations
principales n’apparaissent plus comme vraisemblables (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2
p. 89 ; 130 III 321 consid. 3.4 p. 326). L’art. 150 al. 1 CPC prévoit que la preuve a pour
objet les faits pertinents et non contestés. Cela signifie notamment qu’un fait non
contesté par la partie adverse est considéré comme admis, ce qui est la concrétisation
de la maxime des débats. Le tribunal peut néanmoins administrer les preuves d’office
lorsqu’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d’un fait non contesté
(HOFMANN/LÜSCHER, op. cit., p. 79). La partie qui supporte le fardeau de la preuve doit
donc proposer l’administration de preuves à l’appui des faits qu’elle allègue (RVJ 2012
p. 244).
II. Faits
A. C_________ était propriétaire de la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, à A_________,
sur la commune de B_________.
Le 25 janvier 2000, C_________ et X_________ ont signé une convention sous seing
privé, à la teneur suivante (p. 8) :
CONVENTION-QUITTANCE
Je soussigné, C_________, reconnaît avoir reçu le montant de Fr. xx’xxx.--, de M. X_________, B_________,
représentant l'achat du garage à l'est avec droit exclusif de la route au garage, dans la promotion au lieu dit
A_________/B_________, plan no xxx, parc. no xxx1.
Une PPE sera faite sur cette promotion et dès qu'elle-sera enregistrée, l'acte définitif de propriété pour M. X_________
sera fait.
C_________ (s.)
X_________ (s.)
Ainsi fait à B_________, le 25.01.00
Cette convention n’a ainsi pas été passée en la forme authentique. La PPE indiquée
n’a jamais été constituée.
Selon X_________, C_________ lui aurait ainsi vendu un garage pour un montant de
xx'xxx fr. X_________ lui a versé les xx'xxx fr. (C_________, R. 6, p. 83). X_________
voulait alors acheter un garage et non pas constituer une servitude incessible
(X_________, R. 31, p. 87).
Y_________ n’a pas participé à cette convention (Y_________, R. 24, p. 85).
La situation se présente comme il suit (p. 5) :
B. Par acte de vente du 14 mars 2007, passé en la forme authentique et instrumenté
par Me D_________, notaire de résidence à E_________, C_________ a vendu la
parcelle n° xxx1 à Y_________ pour le prix de xxx'xxx fr. L’acte prévoyait
notamment : « M. Y_________ s’engage à constituer, en faveur de M. X_________,
A_________, B_________, une servitude personnelle incessible et intransmissible,
portant sur la jouissance du garage sud-est » (PJ n° xxx2 B_________ ; p. 2/5)
(Y_________, R. 21, 23, 25, p. 85). C_________ a demandé à Y_________ la
constitution de cette servitude ; Y_________ a demandé que cette servitude
personnelle soit incessible et intransmissible (C_________, R. 8, 10, p. 83 ;
X_________, R. 30, p. 87). C_________ avait alors remis à Y_________ la convention
quittance du 25 janvier 2000 ; Y_________ l’a remise au notaire (Y_________, R. 25,
26, p. 86).
Lors de l’instrumentation de l’acte de vente de la parcelle n° xxx1, C_________ a
également informé Y_________ qu’il avait vendu le garage litigieux à X_________.
Lors de cette instrumentation, Y_________ était uniquement d’accord d’octroyer une
servitude personnelle incessible et intransmissible (Y_________, R. 19, p. 85).
X_________ n’a pas participé aux pourparlers de vente. Il n’a pas eu de relation avec
Y_________ (Y_________, R. 18, p. 85 ; X_________, R. 29, 32, p. 87).
C. Y_________ savait ainsi que l'un des deux garages était utilisé par X_________.
Pour ce motif, Y_________ a consulté Me D_________ pour faire inscrire cette
servitude personnelle.
En septembre 2007, un projet de constitution d'une « servitude personnelle incessible
et intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est » entre Y_________ et
X_________ a été préparé par le notaire D_________ (p. 12 s).
X_________ a fait corriger - probablement par C_________ - le projet en faisant biffer
les deux « in » d’incessible et intransmissible (« servitude personnelle incessible et
intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est ») (p. 12 ; X_________, R.
36 s., p. 88). X_________ demandait ainsi la constitution d’une servitude personnelle
cessible et transmissible. Selon X_________, en contrepartie, il était d'accord qu'un
droit de préemption soit inscrit en faveur de Y_________ (all. 8 contesté).
A la suite de cette correction, requise par X_________, Me D_________, agissant pour
Y_________, a préparé et a communiqué (le 20 septembre 2007) un autre projet de
constitution
d'une
« servitude
personnelle
incessible,
mais
transmissible
successoralement à ses enfants uniquement, portant sur la jouissance du garage sud-
est » entre Y_________ et X_________ (p. 9 ss).
X_________ n’a pas accepté une telle servitude. Cette servitude n'a ainsi jamais été
inscrite au registre foncier.
D. Selon X_________, durant plus de 15 ans, il s’est ainsi comporté comme
propriétaire de ce garage. Selon X_________, en aucun cas il ne pouvait admettre la
constitution d'une servitude personnelle incessible et intransmissible, car il avait acheté
le garage à C_________ et il ne s’agissait pas d’une constitution de servitude.
X_________ s'est opposé à la constitution d'une telle servitude, car sa villa aurait
perdu de valeur, car il ne pouvait la vendre sans le garage. Pour ce motif, X_________
entendait dès lors constituer une servitude personnelle cessible et transmissible,
inscrite en sa faveur au registre foncier, et grevant la parcelle n° xxx1 (all. 17 ss
contestés).
E. Le 15 janvier 2015, agissant pour X_________, Me M_________ a écrit à
Y_________ pour faire inscrire cette servitude (p. 14). Le 16 janvier 2015, Y_________
a refusé ; il relevait que « les négociations avec M. C_________ n’ont aucune validité
juridique et n’engagent que les parties à la convention » du 25 janvier 2000 (p. 15).
III. Droit
1.1. S’agissant de la forme du contrat de vente d’immeubles, l’art. 216 al. 1 CO prévoit
que les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte
authentique. Selon l’art. 216 al. 2 CO, les promesses de vente et les pactes de
préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils
ont été passés en la forme authentique. Selon l’art. 216 al. 3 CO, les pactes de
préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.
Selon l’art. 127 CO, toutes les actions se prescrivent par dix ans, lorsque le droit civil
fédéral n'en dispose pas autrement. Selon l’art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès
que la créance est devenue exigible. Selon l’art. 130 al. 2 CO, si l'exigibilité de la
créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour
lequel cet avertissement pouvait être donné. Selon l’art. 135 CO, la prescription est
interrompue : 1. lorsque le débiteur reconnaît la dette, notamment en payant des
intérêts ou des acomptes, en constituant un gage ou en fournissant une caution; 2.
lorsque le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une requête de
conciliation, par une action ou une exception devant un tribunal ou un tribunal arbitral
ou par une intervention dans une faillite.
L'inscription se limite en principe à indiquer le genre de droit ou de charge dont il s'agit
(« droit de passage à pied et pour tous véhicules »), avec parfois un renvoi au plan,
ainsi que les numéros des fonds servant et dominant (STEINAUER, t. II., n° 2290). En
raison du caractère sommaire de l'inscription, il est donc souvent nécessaire de
recourir à d'autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l'art. 738
al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé en premier lieu par l’origine de la servitude,
à savoir par l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (ATF
130 III 554 consid. 3.1; STEINAUER, op. cit., n° 2292). L'acte constitutif doit être
interprété de la même manière que toute déclaration de volonté, à savoir, s'il s'agit d'un
contrat, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement,
pour le cas où celle-ci ne peut être établie, selon les règles de la bonne foi ; toutefois,
vis-à-vis de tiers qui n'étaient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces
principes d'interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier
(art. 973 CC); celle-ci interdit de prendre en considération les circonstances et motifs
personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté personnelle des
constituants mais qui, dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ne
sont pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le registre foncier (ATF
130 III 554 consid. 3.1).
1.2. La convention passée le 25 janvier 2000, entre C_________ et X_________,
portant sur la vente d’un garage sur la parcelle n° xxx1 pour le prix de xx'xxx fr., a été
passée en la forme écrite sous seing privé. S’agissant d’une vente d’un immeuble, à
savoir un garage, la convention aurait dû revêtir la forme authentique pour être valable,
au sens de l’art. 216 al. 1 CO. Non valable s’agissant du transfert d’une propriété
immobilière, cette convention n’a ainsi pas été présentée au registre foncier ; partant,
l’éventuelle propriété de X_________ sur le garage litigieux n’a pas été inscrite au
registre foncier.
De surcroît, cette convention, passée uniquement entre C_________ et X_________,
n’a pas été conclue avec Y_________, qui n’a ni participé aux pourparlers y relatifs, ni
ne l’a approuvée. Cette convention du 25 janvier 2000 constitue une «res inter alios
acta» à l’égard de Y_________. Partant, elle ne lui est pas opposable. De surcroît, à
l’exception de la clause de l’acte de vente du 14 mars 2007 (p. 2/5), Y_________ n’a
repris aucune des obligations de C_________ à l'égard de X_________.
Enfin, dans le cadre de la présente procédure, les engagements de C_________,
souscrits dans la convention écrite du 25 janvier 2000 en faveur de X_________,
semblent être prescrits. Il n’est pas établi, en la présente procédure que les parties à
cette convention (C_________, X_________) aient interrompu une éventuelle
prescription en vue d'obtenir l'exécution de leurs obligations respectives (art. 127 CO).
2.1. Selon l’art. 112 al. 1 CO, celui qui, agissant en son propre nom, a stipulé une
obligation en faveur d'un tiers a le droit d'en exiger l'exécution au profit de ce tiers.
Selon l’art. 112 al. 2 CO, le tiers ou ses ayants droit peuvent aussi réclamer
personnellement l'exécution, lorsque telle a été l'intention des parties ou que tel est
l'usage. Selon l’art. 112 al. 3 CO, dans ce cas, et dès le moment où le tiers déclare au
débiteur qu'il entend user de son droit, il ne dépend plus du créancier de libérer le
débiteur.
En 2007, l'inscription d'une servitude nécessitait la forme écrite (art. 732 aCC ;
STEINAUER, Les droits réels, t. II, 3e éd., Berne 2002, n. 2228). Depuis le 1er janvier
2012, l’art. 732 al. 1 CC prévoit que l’acte constitutif d'une servitude n'est valable que
s'il a été passé en la forme authentique. Selon l’art. 732 al. 2 CC, la servitude doit être
dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une
partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment
de précision dans le titre.
2.2. Dans l'acte de vente du 14 mars 2007, l'engagement pris par Y_________ à
l'égard de C_________ en faveur de X_________ constitue une stipulation pour autrui
au sens de l’art. 112 CO. A ce sujet, l’acte prévoyait : « M. Y_________ s’engage à
constituer, en faveur de M. X_________, A_________, B_________, une servitude
personnelle incessible et intransmissible, portant sur la jouissance du garage sud-
est ». Dans l’acte du 14 mars 2007, ni Y_________, ni C_________, n'apparaissent
comme représentants de X_________.
Néanmoins, entendant exécuter la clause litigieuse, Y_________ a communiqué un
projet de constitution de servitude à X_________, manifestant son intention d'attribuer
à X_________ la servitude personne incessible et intransmissible convenue avec
C_________.
Comme C_________ ne représentait pas X_________, seule l’hypothèse de la
stipulation pour autrui doit être retenue. La promesse de constituer un droit réel en
faveur d'un tiers constitue une stipulation pour autrui au sens de l’art. 112 CO.
Conformément à l’art. 112 al. 2 CO, X_________ pouvait ainsi réclamer
personnellement l'exécution. De plus, conformément à l’art. 112 al. 3 CO, dès le
moment où X_________ a déclaré à Y_________ qu'il entendait user de son droit, il ne
dépendait plus de C_________ de libérer Y_________. X_________ devenait ainsi le
seul à pouvoir demander la mise en œuvre de la clause litigieuse (art. 112 al. 3 CO).
Par l’intermédiaire du notaire D_________, Y_________ a donné suite à sa promesse
en communiquant un premier projet d'acte constitutif d'une servitude incessible et
intransmissible, refusé par X_________, lequel a fait modifier le texte de la convention
(suppression des « in »). Un second projet a encore été communiqué (p. 9 ss).
X_________ a refusé d'inscrire la servitude incessible et intransmissible ; il a
également refusé le second projet. Dans ces conditions, Y_________ ne pouvait plus
faire inscrire cette servitude, en l’absence de l’accord écrit du bénéficiaire. A cet égard,
comme indiqué plus haut, en 2007, l'inscription d'une telle servitude nécessitait la
forme écrite (art. 732 aCC). Depuis le 1er janvier 2012, l’art. 732 al. 1 CC prévoit que
l’acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme
authentique. Selon l’art. 732 al. 2 CC, la servitude doit être dessinée sur un extrait de
plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que
le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.
A la suite de la correction requise par X_________ (suppression des « in »),
Me D_________, agissant pour Y_________, a communiqué (le 20 septembre 2007)
un autre projet de constitution d'une « servitude personnelle incessible, mais
transmissible successoralement à ses enfants uniquement, portant sur la jouissance
du garage sud-est » entre Y_________ et X_________. Cette servitude n’a pas été
acceptée par X_________. Il ne s’est plus manifesté durant les 7 ans qui ont suivi.
En exigeant une servitude personnelle cessible et transmissible portant sur la
jouissance du garage sud-est, X_________ entend obtenir autre chose que ce qui
avait été promis dans l'acte du 14 mars 2007. Sur ce point, il n'y a pas eu d'échange
réciproque de manifestations de volonté concordantes entre X_________ et
Y_________. Partant, aucun contrat n’a été conclu (art. 1 CO).
Y_________ reste en revanche obligé par l'engagement pris dans le contrat de vente
du 14 mars 2007, car le délai de prescription décennal (art. 127 CO) n'est pas acquis.
Y_________ est donc redevable à l'égard de X_________ d'une servitude incessible et
intransmissible, portant sur la jouissance du garage sud-est. Dès la détermination
(duplique) du 19 mai 2015, Y_________ a indiqué être d’accord de faire inscrire une
servitude personnelle incessible et intransmissible ; il confirmait ainsi son accord de
janvier 2007 sur ce point.
Contrairement à l’opinion du demandeur, il n’est pas établi que le défendeur avait
admis que C_________ avait vendu au demandeur le garage au sud-est de la parcelle
litigieuse. Il n’est pas non plus établi que le défendeur avait accepté la constitution
d’une servitude personnelle, cessible et transmissible. Si C_________, homme rompu
aux affaires, avait réellement voulu attribuer une servitude personnelle, cessible et
transmissible, en faveur du demandeur, il l’aurait valablement constituée et l’aurait faite
inscrire, bien avant la vente de l’immeuble au défendeur. C_________ ne l’a pas fait.
Ainsi, C_________ et le défendeur n’entendaient pas faire inscrire une servitude dans
le sens de la convention signée C_________ et le demandeur. Partant, une servitude
personnelle, cessible et transmissible, ne peut pas être inscrite au registre foncier.
Dans ces conditions, la constitution d’une servitude personnelle, cessible et
transmissible, portant sur la jouissance du garage sud-est – coloriée en jaune sur le
plan (dossier p. 5) – en faveur de X_________, sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au
lieu-dit "A_________", sur la commune de B_________, est rejetée.
La constitution d’une servitude personnelle, incessible et intransmissible, portant sur la
jouissance du garage sud-est – coloriée en jaune sur le plan (dossier p. 5) – en faveur
de X_________, sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur la
commune de B_________, est pour sa part admise.
En outre, une servitude personnelle de passage, incessible et intransmissible,
permettant l'accès au garage sud-est doit être inscrite sur la parcelle n° xxx1, plan
n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur la commune de B_________. L'assiette de la
servitude est coloriée en vert sur le plan (dossier p. 5).
X_________ est ainsi autorisé, à ses frais, à fait inscrire ladite servitude personnelle,
incessible et intransmissible, portant sur la jouissance du garage au sud-est de la
parcelle n° xxx1. X_________ est également autorisé, à ses frais, à faire inscrire ladite
servitude personnelle, incessible et intransmissible, de passage pour permettre l'accès
au garage au sud-est de la parcelle n° xxx1.
3. Les frais sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 CPC). S’agissant
des frais de la procédure de conciliation, ils suivent le sort de la cause lorsque la
demande est déposée (art. 207 al. 3 CPC). X_________ n’obtient pas ses conclusions
principales. X_________ obtient ses conclusions subsidiaires, datées du 6 octobre
en janvier 2007 à tout le moins. X_________ aurait pu ainsi éviter une procédure
inutile. Dans ces conditions, X_________ doit être considéré comme la partie qui
succombe. Les frais et dépens, y compris les frais de l’autorité de conciliation (230 fr.),
sont ainsi mis à la charge du demandeur.
Les frais comprennent les frais judiciaires et les dépens. Ils sont fixés conformément à
la LTar. L’émolument est fixé en fonction de la valeur litigieuse, de l’ampleur et de la
difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties, ainsi que de leur situation
financière (art. 13 LTar). Lorsque la cause n’est pas conduite jusqu’à son terme,
l’émolument est réduit proportionnellement. Il en va de même en cas de jugement sur
le fond préjudiciel ou partiel, de jugement par défaut ou sans motivation (art. 14 al. 1
LTar). Selon l’art. 16 al. 1 LTar, l’émolument de justice pour les contestations civiles de
nature pécuniaire, soumises à la procédure ordinaire ou simplifiée, et tranchées en
première ou unique instance, est fixé, pour une valeur litigieuse de 20'001 à 50'000 fr.
entre 1’800 fr. et 6’000 fr.
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuses de xx'xxx fr., les frais du tribunal de district
par 3’600 fr., débours compris (émolument : 3'446 fr. 70, témoins : 58 fr., frais RF : 45
fr. 30, huissiers : 50 fr.), apparaissent appropriés. A cela s’ajoute les frais de la
procédure de conciliation par 230 fr. En définitive, tous les frais à la charge de
X_________ sont arrêtés à 3'830 fr. (3’600 fr. + 230 fr.).
Ce montant est notamment prélevé sur les avances effectuées par le demandeur
[230 fr. (juge de commune) + 4’680 fr. (tribunal de district)]. Le greffe restituera 1’080 fr.
(4’680 fr. - 3’600 fr.) à X_________.
4. Les dépens, arrêtés globalement, comprennent les débours nécessaires, le
défraiement d’un représentant professionnel et, lorsque la partie n’a pas de
représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées,
dans le cas où cela se justifie (art. 95 al. 3 CPC). Selon l’art. 32 al. 1 LTar, les
honoraires des avocats dans les contestations civiles de nature pécuniaire d’une valeur
litigieuse de 20’001 fr. à 30'000 fr. sont fixés entre 3’600 fr. et 5’400 fr. Les dépens sont
arrêtés entre le minimum et le maximum prévu par le tarif, d’après la nature et
l’importance de la cause, ses difficultés, l’ampleur du travail, le temps utilement
consacré par le conseil juridique et la situation financière de la partie (art. 27 al. 1
LTar). Ils sont en règle générale proportionnels à la valeur litigieuse (art. 27 al. 2 LTar).
En cas de jugement par défaut, cet honoraire peut être réduit en conséquence (art. 29
al. 3 LTar). S'agissant du calcul des honoraires, il est également tenu compte de
l'avancement du procès au moment où la valeur est réduite. Conformément à la
pratique des tribunaux, en raisonnant sur la base des critères posés par l'art. 21 al. 1
aDTFJ par analogie, un tiers de l'honoraire est dû après l'échange d'écriture, la moitié
au débat préliminaire ou immédiatement après, les trois quarts au cours de
l'administration des preuves, mais au plus tard quinze jours avant le débat final, et la
totalité après ce délai (cf. RVJ 1986 p. 309 ; ATC C1 08 86 du 10.11.2009, consid. 11 ;
ATC C2 07 25 du 26.06.2007, p. 3).
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuses de xx'xxx fr., un honoraire complet de
5’400 fr. apparaît approprié, débours compris. Compte tenu du sort des frais, de la
simplicité de la cause, de l'ampleur du travail, du temps utilement consacré à la
rédaction du mémoire-réponse, du mémoire-duplique et du mémoire-conclusions
notamment, les honoraires du conseil du défendeur sont arrêtés à 5’400 fr., TVA et
débours compris.
Partant, X_________ est condamné à verser 5'400 fr. à Y_________, à titre de
dépens.
Par ces motifs,
PRONONCE
Une servitude personnelle, incessible et intransmissible, portant sur la jouissance
du garage sud-est – coloriée en jaune sur le plan – en faveur de X_________, doit
être inscrite sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur la
commune de B_________.
Une servitude personnelle de passage, incessible et intransmissible, permettant
l'accès au garage sud-est - coloriée en vert sur le plan - en faveur de
X_________, doit être inscrite sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit
"A_________", sur la commune de B_________.
X_________ est autorisé, à ses frais, à faire inscrire la servitude personnelle,
incessible et intransmissible, portant sur la jouissance du garage au sud-est de la
parcelle n° xxx1.
X_________ est également autorisé, à ses frais, à faire inscrire la servitude
personnelle, incessible et intransmissible, de passage pour permettre l'accès au
garage au sud-est de la parcelle n° xxx1.
Les frais, par 3'830 fr., sont mis à la charge de X_________.
X_________ versera 5’400 fr. à Y_________, à titre de dépens.
Sion, le 3 février 2016