C1 15 77•Use right over parking spaces in condominium
C1 15 77Tribunal cantonal24 nov. 2016Dismissed
Extrait par Omnilex
X_________ and Y_________ appealed a district court judgment that had rejected both the main claim and their reconventional claim in a condominium dispute over parking spaces. The cantonal court held that the appeal was admissible only to the extent challenged, then found that Z_________ validly held the exclusive use right to the disputed parking spaces 1d and 1e. Because the right was validly created and transferred with the condominium unit, the appellants had no basis to demand cessation of use or damages. The appeal was therefore dismissed, the lower judgment was confirmed, and costs were allocated against the appellants.
Art. 712a, 712b al. 2 ch. 1, 712g, 649a CC; exclusive use right in condominium property over parking spaces; validity, transfer and enforceability. An exclusive use right over a common part may be created in the condominium deed and later validly allocated or reduced upon subdivision of the unit, without requiring approval of the entire community if the content of the other co-owners' obligations is not altered. Such a right is propter rem and follows the condominium unit; on transfer of that unit, the acquirer becomes the holder of the exclusive use right. No entry in the land register is required for opposability to subsequent acquirers where the right derives from the constitutive act and subsequent valid deeds. A party invoking wrongful occupation or damages must fail where the opposing party is the legitimate beneficiary of the exclusive use right (consid. 4.1-4.3).
C1 15 77
JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2016
Tribunal cantonal du Valais
Cour civile II
Stéphane Spahr, juge; Laure Ebener, greffière;
en la cause
X_________ et Y_________ , défendeurs, demandeurs en reconvention et appelants,
représentés par Me M_________
contre
Z_________ , demanderesse, défenderesse en reconvention et appelée, représentée
par Me N_________
(droit d'usage particulier; propriété par étages)
appel contre le jugement du 2 février 2015 du juge de district de O_________
Procédure
A. Par écriture du 25 octobre 2013, Z_________ a ouvert action contre X_________
et Y_________ devant le tribunal de district de O_________, au terme de laquelle elle
a pris les conclusions suivantes :
"5.1. La demande est admise.
5.2. Les défendeurs sont condamnés solidairement entre eux à remettre en état la parcelle de
base et à libérer les places de parc occupées illicitement sous la menace de l'art. 292 CPC
ainsi libellé 'celui qui ne se sera pas conformé à une décision à lui signifiée, sous la
menace de la peine prévue au présent article, par une autorité ou un fonctionnaire
compétents sera puni d'une amende'.
5.3. Les défendeurs paieront, solidairement entre eux, un montant de Fr. 10'000.-- ou un
montant à dire d'expert à la demanderesse à titre de dommages-intérêts.
5.4. Une équitable indemnité allouée à Z_________ pour ses frais d'intervention à titre de
dépens est mise à la charge de X_________ et Y_________, solidairement entre eux.
5.5. Tous les frais de procédure et de décision sont mis à la charge de X_________ et
Y_________, solidairement entre eux.".
Au terme de leur réponse du 21 janvier 2014, les défendeurs ont pris les conclusions
suivantes :
" Principalement
La demande du 25 octobre 2013 de Mme Z_________ est rejetée.
Tous les frais de procédure et de décisions sont mis à la charge de Mme Z_________.
Une équitable indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________ et à
Mme Y_________ et mise à la charge de Mme Z_________.
Reconventionnellement
La demande reconventionnelle est admise.
Mme Z_________ est condamnée à remettre en état les parties communes de la parcelle
de base no xxx1 de A_________, sous la menace de l'art. 292 CP ainsi libellé 'celui qui ne
se sera pas conformé à la décision à lui signifiée sous la menace de la peine prévue au
présent article, par une autorité ou un fonctionnaire compétents sera puni d'une amende'.
Mme Z_________ est condamnée à cesser toute occupation illicite des surfaces sur
lesquelles M. X_________ et Mme Y_________ ont un droit de jouissance exclusif, sous
la menace de l'art. 292 CP ainsi libellé 'celui qui ne se sera pas conformé à la décision à
lui signifiée sous la menace de la peine prévue au présent article, par une autorité ou un
fonctionnaire compétent sera puni d'une amende'.
Mme Z_________ est condamnée à payer la somme de 10'000 fr. ou un montant à dires
d'expert à M. X_________ et Mme Y_________ à titre de dommages et intérêts.
Tous les frais de procédure et de décisions sont mis à la charge de Mme Z_________.
Une équitable indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________ et à
Mme Y_________ et mise à la charge de Mme Z_________.".
La demanderesse principale a versé une détermination en cause, le 28 février 2014.
B. Lors des débats d'instruction du 6 mars 2014, les défendeurs et demandeurs en
reconvention ont déposé une détermination et les parties ont maintenu leurs
conclusions respectives.
Outre en l'édition de nombreuses pièces et de différents dossiers administratifs instruits
par la commune de A_________, l'instruction a consisté notamment en la mise en
œuvre d'une inspection des lieux, en l'audition de témoins et en l'interrogatoire des
parties.
Par courrier du 28 janvier 2015, le conseil des défendeurs a notamment sollicité une
nouvelle inspection des lieux et le dépôt en cause d'un constat notarié.
Lors de la séance en plaidoiries finales du 29 janvier 2015, les deux parties ont
confirmé leurs précédentes conclusions.
C. Au terme de son jugement du 2 février 2015, le juge du tribunal de district de
O_________ (ci-après : le juge de district) a prononcé le dispositif suivant :
"1.
La demande principale est rejetée.
La demande reconventionnelle est rejetée.
La requête des défendeurs du 28 janvier 2015 est rejetée.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3320 fr., sont mis à la charge de chacune des parties par
moitié. Z_________ paiera ainsi à X_________ et Y_________, solidairement entre eux,
40 fr. à titre de remboursement d'avances.
Les dépens sont compensés.".
D. Par écriture du 5 mars 2015, X_________ et Y_________ ont formé appel contre
ce jugement et pris des conclusions libellées comme suit :
"1.
L'appel est admis.
Les chiffres 2, 4 et 5 du jugement du 2 février 2015 sont réformés conformément aux
chiffres 3 à 7 ci-après.
Il est constaté que le droit de jouissance exclusif '1A' (place '1A' selon PJ xxx2) est
rattaché uniquement à la PPE xxx3 de la parcelle de base no xxx1 de A_________.
Ordre est donné à Mme Z_________ de cesser toute occupation illicite des surfaces sur
lesquelles M. X_________ et Mme Y_________ ont un droit de jouissance exclusif (place
'1A' selon PJ xxx2), sous la menace de l'art. 292 CP ainsi libellé 'celui qui ne se sera pas
conformé à la décision à lui signifiée sous la menace de la peine prévue au présent article,
par une autorité ou un fonctionnaire compétent sera puni d'une amende'.
Mme Z_________ est condamnée à payer la somme de 10'000 fr. ou un montant à dires
d'expert à M. X_________ et Mme Y_________ à titre de dommages et intérêts.
Tous les frais de procédure et de jugement sont mis à la charge de Mme Z_________.
Une équitable indemnité à titre de dépens pour la procédure de première instance et
d'appel est allouée à M. X_________ et à Mme Y_________ et mise à la charge de
Mme Z_________.".
Dans sa réponse du 1er mai 2015, l'appelée a conclu au rejet de l'appel, dans la
mesure de sa recevabilité, avec suite de frais et dépens à la charge solidaire des
appelants.
SUR QUOI LE JUGE
Statuant en faits et considérant en droit
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable contre les décisions finales
de première instance si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).
En l'espèce, le juge de district a pris en compte la valeur litigieuse de 10'000 fr.
articulée par la demanderesse principale, sans contestation de la partie adverse (cf.
art. 91 CPC). Cette valeur correspond au montant réclamé en première instance par
l'une et l'autre partie à titre de dommages et intérêts (cf. art. 94 al. 1 CPC). Doit s'y
ajouter la valeur correspondant à celle du droit d'usage particulier litigieux sur les
places 1d et 1e, d’un montant inférieur à 20'000 fr. compte tenu de leur surface réduite.
Comme la demande est soumise aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 ss
CPC), la présente cause ressortit, en appel, à la compétence d'un juge unique (art. 5
al. 3 let. c LACPC).
1.2 Remise à la poste le 5 mars 2015, l’écriture d'appel a été formée dans le délai
légal de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) dès la réception par le conseil des appelants, le 3
février 2015 au plus tôt, du jugement entrepris.
1.3 L’appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel examine avec plein pouvoir les griefs pris de la
mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation
inexacte des faits par le juge de première instance (REETZ/THEILER, in Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [édit.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 3ème éd., 2016, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). L’autorité
d’appel applique le droit d’office, sans être liée par les motifs invoqués par les parties
ou par le tribunal de première instance.
Elle peut, ainsi, substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (HOHL,
Procédure civile, T. II, 2010, nos 2396 et 2416).
1.4 Sous peine d’irrecevabilité, l’écriture d’appel doit être motivée (art. 311 al. 1 CPC).
Cela signifie que l’appelant doit y indiquer, de manière succincte, en quoi le tribunal de
première instance a méconnu le droit et/ou a constaté les faits ou apprécié les preuves
de manière erronée (REETZ/THEILER, n. 36 ad art. 311 CPC). Pour satisfaire à cette
exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux moyens soulevés en première
instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa
motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la
comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la
décision que l’appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa
critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêts 5A_488/2015 du 21 août 2015 consid.
3.2.1, 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1, 5A_209/2014 du 2 septembre
2014 consid. 4.2.1 et 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3).
1.5 L'appel a un effet suspensif, qui n'intervient que dans la mesure des conclusions
prises (art. 315 al. 1 CPC). Le jugement entre, partant, en force de chose jugée et
devient exécutoire pour la partie non remise en cause du dispositif [JEANDIN, Code de
procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 315 CPC; REETZ/HILBER, Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3ème éd., 2016, n. 6 ad art. 315 CPC;
VOLKART, Dike-Komm-ZPO, 2ème éd., 2016, n. 3 ad art. 315 CPC].
En l'espèce, les appelants reprochent au juge de district d'avoir procédé à une
constatation inexacte des faits et d'avoir violé les articles 649a, 712a et 928 CC.
Toutefois, ils n’ont pas remis en cause les points 1 et 3 du dispositif du jugement
entrepris, qui sont dès lors entrés en force de chose jugée.
1.6 Selon l'article 317 al. 1 CPC, en appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne
sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s’ils ne
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui
s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
Il appartient à celui qui entend se prévaloir d’un fait ou moyen de preuve nouveau de
démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise (arrêts 4A_583/2012 consid. 3.2 et
4A_429/2012 du 2 novembre 2012 consid. 3.2), à moins que leur caractère nouveau
ne soit manifeste (SPÜHLER, Commentaire bâlois, 2013, n. 10 ad art. 317 CPC).
En l'occurrence, les appelants requièrent l'interrogatoire des parties en procédure
d'appel. Il semble toutefois s'agir plus d'une clause de style que d'une réelle requête,
les intéressés ne motivant pas expressément cette offre de preuve; quoi qu’il en soit,
les parties ont déjà été entendues par le juge de première instance et les appelants ont
exposé les faits décisifs dans leur écriture de recours. Dans ces circonstances, il n'y a
pas lieu de procéder à un interrogatoire des parties en appel.
1.7 Dans leur recours, les appelants demandent à ce qu'il soit constaté que le droit de
jouissance exclusif sur la place 1a soit rattaché exclusivement à leur unité d'étage
(n° xxx3; parcelle de base n° xxx1 de la commune de A_________). Cette conclusion,
nouvelle, est irrecevable, puisqu'elle ne remplit pas les exigences de l'article 317 al. 2
let. b CPC (cf. REETZ/HILBER, n. 74 et 86 ad art. 317 CPC; TAPPY, Les voies de droit du
nouveau code de procédure civile, in JdT 2010 III 135; cf. toutefois, infra, consid. 4.2).
Il est en effet interdit à la partie appelante de réclamer plus ou autre chose, en seconde
instance, en se fondant sur les seuls faits précédemment allégués (cf. HOHL, op. cit.,
n° 2390, et ég. CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2ème éd., 2014, n. 31 ad art. 99 LTF).
2.1 Par acte authentique du 23 novembre 1990 instrumenté par le notaire
B_________, C_________ et D_________ ont procédé à la division de la parcelle
n° xxx4, plan n° xxx, sise au lieu-dit E_________, d'une surface totale de 1792 m2
(habitation : 237 m2; place-jardin : 1555 m2), sur territoire de la commune de
A_________. Deux immeubles sont issus de cette division : la parcelle n° xxx4 et le
bien-fonds n° xxx1, d'une surface de 1054 m2 (habitation : 237 m2; place-jardin :
817 m2).
Ils ont déclaré soumettre cet immeuble-ci au régime de la propriété par étages et ont
désigné F_________ en qualité d'administrateur. Ils ont constitué deux unités : l'unité
d'étage n° xxx3 (654/1000èmes), avec droit exclusif sur un carnotzet et une cave en
sous-sol, trois dépôts et un garage au rez-de-chaussée ainsi qu'un appartement et une
terrasse au 1er étage, et l'unité d'étage n° xxx5 (346/1000èmes), avec droit exclusif sur
une cave en sous-sol et un appartement au 2ème étage. Les parties communes
comportaient notamment la "[p]arcelle de base", divisée en trois places (1a, 1b et 1c).
La première unité d'étage (n° xxx3) a été attribuée à D_________ et la seconde
(n° xxx5) à C_________.
L'acte indiquait, sous la rubrique "clause de règlement d'administration et d'utilisation",
qu'un droit de jouissance exclusif sur la place 1a était constitué, en faveur de l'unité
d'étage n° xxx3, et un droit de jouissance exclusif sur la place 1b, en faveur de l'unité
d'étage n° xxx5. Le propriétaire de l'unité d'étage n° xxx5 s'est réservé "la possibilité de
construire une annexe sur la parcelle de base 1b en contiguïté du dépôt no 10 jusqu'à
la hauteur de la base des fenêtres existantes". Les parties à l'acte ont signé un plan de
situation indiquant l'emplacement des trois aires 1a, 1b et 1c.
2.2 Par acte du 10 juillet 1991, instrumenté en la forme authentique par le notaire
B_________, l'unité d'étage n° xxx3 a été divisée en deux unités d'étages distinctes :
l'unité d'étage n° xxx3 (nouvel état; 344/1000èmes), avec droit exclusif sur une cave et
un dépôt en sous-sol, un garage, un atelier, un dépôt et deux bureaux au rez-de-
chaussée, ainsi qu'une chambre au 1er étage, et l'unité d'étage n° xxx6 (310/1000èmes),
avec droit exclusif sur une cave en sous-sol ainsi qu'un appartement et une terrasse au
premier étage.
Le notaire a précisé que le "droit de jouissance exclusif sur la place 1a" en faveur de
l'unité d'étage n° xxx3 dans l'acte constitutif de propriété par étages, était "reporté en
faveur" de l'unité d'étage n° xxx3 (nouvel état) seulement. Il était toutefois "constitué un
droit de jouissance exclusif sur les places de parc no 1d, 1e en faveur de la PPE
no xxx6". Les places en question étaient situées en perpendiculaire de la façade nord-
ouest du bâtiment, sur l'aire de la parcelle de base (place 1a).
Dans le même acte, D_________ a vendu à G_________, ou à son nommable, les
deux unités d'étages en question; l'acquéreur s'est engagé à accepter que le titulaire
de l'unité d'étage n° xxx5 construise "une annexe sur la parcelle de base no 1b en
contiguïté du dépôt no 10 jusqu'à la hauteur de la base des fenêtres existantes".
Le 23 août 1991, les époux Z_________ et G_________ ont acquis, par égales parts,
l'unité d'étage n° xxx6.
D_________, G_________ et les époux Z_________ et H_________ ont signé un
document établi en juillet 1991, et intitulé "légendes de PPE", selon lequel la parcelle
de base est composée des aires 1a (place), 1b (place et jardin), 1c (place commune),
1d et 1e (places de parc).
Le notaire a requis du registre foncier la "transcription de la PPE no xxx3 au nom de
Monsieur G_________" et la "transcription de la PPE no xxx6 au nom [des époux]
Z_________ et H_________ (…) en copropriété pour moitié chacun".
2.3 Propriétaire de l'unité d'étage n° xxx3 depuis le 28 décembre 2004 (dossier,
p. 190), I_________ a, par acte du 2 février 2005 instrumenté par le notaire
J_________, déclaré "distraire la chambre n° 11a de la PPE n° xxx3 en l'érigeant au
rang de PPE indépendante"; l'unité d'étage n° xxx3 a donc été divisée en deux
nouvelles unités d'étages : l'unité n° xxx3 (nouvel état; 324/1000èmes) et l'unité n° xxx7
(20/1000èmes; droit exclusif sur la chambre au 1er étage).
Dans le même acte, il a déclaré céder aux époux Z_________ et H_________ la part
d'étage n° xxx7. Sous la rubrique "[r]eport des servitudes", le notaire a indiqué ce qui
suit :
"Dans le cadre de l'acte de constitution de PPE inscrit sous PJ xxx2, a été constitué un droit de
jouissance exclusif en faveur de la PPE n° xxx3 sur la place n° '1a' telle que décrite sur le plan-
schématique d'étages annexé au présent acte pour en faire partie intégrante.
Cette servitude a été reportée en faveur de la PPE n° xxx3 ainsi que cela était prévu par acte
authentique de modification de PPE du 10.07.1991 (PJ xxx8).
Il est cependant rappelé que, selon ce même acte, la parcelle n° '1a' a été amputée de la
surface de 2 places de parc (n° 1d et n° 1e) dont la jouissance a été accordée à la PPE
n° xxx6.".
2.4 Par acte de vente du 16 juin 2005, I_________ a cédé à K_________ l'unité
d'étage n° xxx3.
Par acte de cession du 26 septembre 2006, K_________ a vendu ladite unité d'étage
aux époux X_________ et Y_________. Ce contrat de vente, instrumenté par le
notaire L_________, comportait une clause (n° 16) libellée comme suit :
"Monsieur F_________ a été mentionné comme administrateur de la PPE au registre foncier de
O_________ selon PJ xxx2. Par contre, il est précisé à l'intention des acquéreurs qu'aucun
règlement d'administration et d'utilisation n'est mentionné au registre foncier de O_________.
(…).
Selon acte de division de parcelle et de modification de propriété par étages inscrit sous PJ
xxx2, il a été prévu ce qui suit (p. 9 let. d) :
'Il est constitué en faveur de la PPE N° xxx3 un droit de jouissance exclusif sur la place N° 1a'.
Par contre, cette clause de règlement n'a pas été mentionnée dans les réquisitions et ne figure
pas à l'état des charges de la parcelle de base N° xxx1.
En outre, le droit de jouissance exclusif avait été reporté en faveur de la nouvelle PPE N° xxx3
selon acte inscrit sous PJ xxx8, la parcelle N° 1a ayant été amputée de la surface de 2 places
de parc (N° 1d - N° 1e) dont la jouissance a été accordée à la PPE N° xxx6. Monsieur
K_________ déclare également céder la jouissance exclusive de la place N° 1a, laquelle est
comprise dans le prix de vente.
Les acquéreurs sont rendus attentifs qu'ils devront inscrire 'le droit de jouissance exclusif de la
place N° 1a' dans un RAU mentionné au registre foncier. Pour ce faire, une assemblée
extraordinaire des copropriétaires devra être convoquée afin de régler définitivement le sort
juridique des places à l'extérieur du bâtiment.".
2.5 En 2009, à la suite du décès de son époux, Z_________ a été inscrite en qualité
d'unique propriétaire des unités d'étages nos xxx6 et xxx7.
2.6 Le 6 mai 2010, P_________ a acquis l'unité d'étage n° xxx5(346/1000èmes, avec
droit exclusif sur une cave en sous-sol et un appartement au 2ème étage).
Par acte de vente du 31 octobre 2011, instrumenté par le notaire N_________, il a
cédé cet immeuble à Z_________. L'acte authentique comportait une clause relative
au "[r]èglement de copropriété (647 CC; 712g CC)" qui spécifiait ce qui suit :
"L'acquéresse a connaissance qu'il n'existe pas de règlement de copropriété et que
l'administrateur de la PPE est F_________, à A_________, aujourd'hui décédé.
(…)
Selon acte de division de parcelle et de modification de propriété par étage du 23 novembre
1990, instrumenté par Me B_________, notaire à O_________, un droit de jouissance exclusif
semble avoir été constitué en faveur de la PPE xxx5, sur la place No 1b, selon plan de situation
annexé à l'acte du 23 novembre 1990 instrumenté par Me B_________, dont l'acquéresse a
connaissance.".
2.7 Aucune servitude n'a été inscrite au registre foncier, en rapport avec les unités
d'étages concernées, et aucun règlement d'utilisation et d'administration spécifique n'a
été établi.
2.8 Lors de son interrogatoire, X_________ a expliqué que la "délimitation des places
de parc n'était pas réglée clairement". Les intéressés avaient cherché à s'entendre,
mais sans succès.
Il avait effectué des travaux de goudronnage, notamment. Tout le monde avait été
"enchanté" et l'entente avec Z_________ fut "bonne" jusqu'en 2010. Il a admis avoir
installé des repères sur la façade nord (recte : nord-ouest) afin qu'il puisse garer son
"camping car (…) vu les dimensions exiguës de la place de parc".
Il n'y avait jamais eu de procès-verbal d'assemblée générale, puisque tout avait été
"fait oralement". Une seule assemblée avait eu lieu après le décès de G_________ (en
2009); elle avait porté exclusivement sur la question du changement d'affectation d'un
local.
Interrogée, dame Z_________ a relevé que, puisque son voisin avait "mis des
marques sur le mur sans (…) autorisation, il pourrait au moins s'y tenir"; elle ne
parvenait pas à "parquer deux véhicules vu les empiètements qu'il effectue".
Entendu en qualité de témoin, Q_________ a expliqué que X_________ avait
goudronné la place au nord de la maison, notamment, mais "uniquement de son côté"
(à savoir sur l'aire 1a; cf. ég. dossier, p. 500).
Dans son procès-verbal d'inspection des lieux, le premier juge a relevé que le
goudronnage avait été effectué "sur la partie 1a mais pas sur les places 1e et 1d". Il a
indiqué que des "marques blanches sur le mur [avaien]t été posées par
M. X_________". Il a constaté que "la caravane de M. X_________ empiète (…) sur la
place 1e" (cf. ég. dossier, p. 500 sv.); il a mesuré une distance de 5 m 20 entre "le
poinçon placé en limite des parties 1a et 1b et la marque blanche à l'extrémité de la
place 1e" (cf. dossier, p. 425).
3.1 La propriété par étages a été instituée comme un droit de copropriété
spécialement aménagé, dont la particularité réside en ce que chaque part de
copropriété comprend, par l'effet de la loi (art. 712a CC), le droit exclusif d'utiliser,
d'administrer et d'entretenir certaines parties déterminées du bâtiment. Il s'agit d'un
droit réel sui generis qui renferme deux éléments indissolublement liés : le premier est
une part de copropriété de chaque propriétaire d'étage qui porte sur l'immeuble tout
entier et ses parties intégrantes; le second, un droit exclusif de jouissance et
d’administration sur des parties délimitées de l'immeuble (ATF 106 III 118/126; 94 II
236; STEINAUER, Les droits réels, T. I, 5ème éd., 2012, p. 393, no 1125).
Les parties communes sont la copropriété de tous les propriétaires d'étages; le pouvoir
de jouissance de chacun d'eux sur ces parties communes est restreint, eu égard à leur
affectation, par le droit des autres (cf. not. arrêt 5A_116/2011 du 14 mars 2011 consid.
2; STEINAUER, op. cit., p. 395, no 1129; FRIEDRICH, Propriété par étages, FJS n° 1303,
p. 3 litt. b). Les droits de jouissance de tous les participants ne s'excluent pas, mais
existent parallèlement. Les propriétaires d'étages ont en principe l'usage et la
jouissance de ces parties dans la mesure de leur quote-part. Toutefois, elles ne sont
pas nécessairement à la disposition de tous les propriétaires d'étages; la communauté
des propriétaires d'étages peut accorder à certains de ses membres un droit exclusif
d'utiliser certaines parties communes, comme une place de stationnement ou une
partie du jardin par exemple (cf. not. arrêt 5C.39/2006 du 7 avril 2006 consid. 2.1 et ég.
ATF 121 III 24/25 sv.; 116 II 275/279; STEINAUER, Les droits réels, p. 395, no 1129a).
3.2 Les droits d'usage particulier sont des droits d'utilisation accordés à un propriétaire
d'étage sur une partie commune lui permettant d'exclure tout acte d'utilisation des
autres propriétaires d'étages ou de tiers (ATF 122 III 145 consid. 4b; cf. not.
WERMELINGER, La propriété par étages, 3ème éd., 2015, n. 151 ad art. 712a CC; MEIER-
HAYOZ/REY, Commentaire bernois, Das Stockwerkeigentum, 1988, n. 45 ad art. 712g
CC). Ils concernent souvent l'utilisation de places de parc extérieures. Les places de
parc situées sur la parcelle de base et simplement marquées sur le sol, par exemple,
ne peuvent faire l'objet d'un droit exclusif au sens de l'article 712a CC. En vertu de
l'article 712b al. 2 ch. 1 CC, elles sont impérativement communes (ATF 122 III 145
consid. 3a et les réf.). Habituellement, elles sont rattachées aux parts d'étages par le
biais d'une disposition du règlement d'administration et d'utilisation prévu par l'article
712g CC (STEINAUER, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, in
RVJ 1991 p. 285 ss/291).
Les droits d'usage particulier peuvent aussi prendre la forme d'un droit réel limité (la
constitution d'une servitude personnelle ou foncière grevant l'immeuble de base est
possible aux conditions de l'art. 648 al. 2 CC) ou faire l'objet d'un contrat entre le
propriétaire d'étage bénéficiaire et la communauté des propriétaires d'étages (arrêt
5A_44/2014 du 10 novembre 2014, consid. 3.3.1; STEINAUER, Les droits réels, p. 450
sv., nos 1272 ss; WERMELINGER, n. 160 ad art. 712a CC).
L'aménagement d'un droit d'usage particulier dans le cadre d'un règlement
d'administration ou d'utilisation doit répondre aux règles en régissant l'établissement,
plus particulièrement à l'article 712g al. 3 CC et à l'exigence de la double majorité
(majorité des propriétaires d'étages représentant en outre plus de la moitié de la valeur
des parts; cf. arrêt 5A_44/2014 du 10 novembre 2014, consid. 3.3.2). A défaut de
dispositions spéciales, les propriétaires d'étages bénéficient de l'usage et de la
jouissance des parties communes dans la mesure de leur quote-part. Habilités à en
définir les modalités d'utilisation, ils peuvent notamment prévoir des règles
dérogatoires en ce qui concerne leur utilisation, qui sont opposables à leur ayants
cause en vertu de l'article 649a CC (STEINAUER, Les droits réels, p. 438, no 1241, et p.
449, no 1272). Le droit d'usage particulier résulte de l'engagement personnel des
autres propriétaires d'étages de laisser au bénéficiaire l'usage exclusif prévu dans le
règlement. Ce droit s'impose aussi bien aux propriétaires d'étages et à leurs ayants
cause qu'aux titulaires de droits réels limités (MEIER-HAYOZ/REY, n. 82 ad art. 712g
CC). Si un droit d'usage particulier n'a pas déjà été attribué dans l'acte constitutif ou
dans le règlement, les propriétaires d'étages peuvent décider ultérieurement d'en
concéder (cf. not. RVJ 2004 p. 290 consid. 11a; BÖSCH, Commentaire bâlois,
Zivilgesetzbuch II, 5ème éd., 2016, n. 6 ad art. 712g CC). Une telle décision doit, en
vertu de la loi, revêtir la forme écrite, qu'elle soit prise par voie de circulation ou
oralement au cours d'une assemblée dont il est dressé procès-verbal (cf. art. 712m al.
1 et 2 CC en relation avec l'art. 66 al. 1 et 2 CC ainsi que art. 712n al. 2 CC; ATF 127
III 506 consid. 3a; RVJ 2004 précitée).
3.3 La loi n'est pas très explicite au sujet des règlements nécessaires à une propriété
par étages. L'article 712g al. 3 CC se contente d'indiquer que "chaque propriétaire peut
exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté
par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur
des parts, soit établi et mentionné au registre foncier".
Le seul instrument nécessaire à la réglementation conventionnelle de la propriété par
étages est l'acte constitutif. Ce document doit contenir, outre la description de
l'immeuble de base et la volonté de constituer la propriété par étages, la délimitation
des parts d'étages et la définition des quotes-parts. Le règlement d'administration et
d'utilisation n'est, lui, pas obligatoire, même si, en pratique, un tel règlement existe
dans quasiment toutes les propriétés d'étages de quelque importance (cf. STEINAUER,
Questions choisies, p. 305 sv.).
Ces deux types de règles (acte constitutif; règlement) sont opposables aux acquéreurs
ultérieurs de parts d'étages. L'opposabilité va de soi pour les éléments de l'acte
constitutif (délimitation des unités d'étages et fixation des quotes-parts). Quant au
règlement d'administration et d'utilisation, il est opposable aux acquéreurs ultérieurs de
parts en raison de la règle légale spéciale de l'article 649a CC (cf. STEINAUER,
Questions choisies, p. 305 sv., et IDEM, Les droits réels, p. 449, no 1272). Il convient de
relever que les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages sont également
opposables, en vertu de l'article 649a CC, aux acquéreurs de parts d'étages de même
qu'aux titulaires de droits réels restreints sur une unité d'étage (AMOOS PIGUET,
Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 9 ad art. 712n CC). L'admission d'un droit
d'usage privatif sur une partie commune, dans la propriété par étages, requiert une
décision sociale dûment documentée (ATF 136 III 261 consid. 4; 127 III 506;
WERMELINGER, Commentaire zurichois, Das Stockwerkeigentum, 2010, n. 177 ad art.
712g CC; PERRUCHOUD, Commentaire romand, n. 19 ad art. 647 CC). Le contrat par
lequel la communauté des propriétaires d'étages accorde un droit d’usage particulier
sur une partie commune n'est soumis à aucune forme déterminée, mais il suppose une
décision desdits propriétaires d'étages prise régulièrement (ATF 136 III 261 consid.
4.3).
3.4 Un droit d'usage particulier accordé à un propriétaire ne peut pas être cédé à une
personne qui n'est pas propriétaire d'étage sans l'accord de l'assemblée des
propriétaires d'étages (ATF 115 II 340/343). En revanche, même s'il a un caractère
propter rem, un tel droit peut, sauf convention contraire, être cédé à un autre
propriétaire d'étage, conformément aux articles 164 ss CO. Le consentement de
l'assemblée des propriétaires d'étages n'est alors pas nécessaire (ATF 122 III 145;
RVJ 2004 p. 290 consid. 11a; RNRF 2005 235/237; STEINAUER, Les droits réels, p.
450, no 1272c; BRUNNER/WICHTERMANN, Commentaire bâlois, n. 35 ad art. 648 CC;
MOOSER, Les actes de disposition, in 4ème journée de la propriété, 2002, p. 38 sv.). Une
telle cession n'est interdite ni par la loi, ni par la nature des rapports entre les
propriétaires d'étages (ATF 122 III 145/150).
4.1 En l'espèce, un droit d'usage particulier sur la place 1a (sise sur la parcelle de
base de l’immeuble n° xxx1 de la commune de A_________) a été constitué, en faveur
de l'unité d'étage n° xxx3, par acte authentique du 23 novembre 1990 signé par
l'ensemble des propriétaires d'étages. Cette manière de procéder était licite puisque
l'attribution d'un tel droit sur une partie commune peut intervenir dans l'acte constitutif
de propriété par étages (cf. ATF 122 III 145 consid. 3b; RNRF 2005 p. 235/236 in fine;
RVJ 2004 p. 290 consid. 11a; cf. ég. BÖSCH, n. 6 ad art. 712g CC; WERMELINGER, n.
119 sv. ad art. 712g CC).
4.2 Par la suite, par acte de "modification de propriété par étage et vente", instrumenté
en la forme authentique le 10 juillet 1991, l'unité d'étage n° xxx3 a été divisée en deux
nouvelles unités d'étages : l'unité n° xxx3 (nouvel état) et la nouvelle unité n° xxx6.
Aucune partie n'a contesté la validité d'une telle division, que le registre foncier a
enregistrée en bonne et due forme (en immatriculant notamment la nouvelle unité
d'étage).
Lorsqu'une part d'étage est divisée, le propriétaire de l'immeuble initial est, dans un
premier temps, propriétaire de toutes les nouvelles parts issues de la division et
titulaire du droit d'usage particulier rattaché à l'ensemble de ces unités d'étages (cf. art.
743 al. 1 CC par analogie). Il est libre de renoncer à ce que le droit d'usage exclusif
soit reporté sur l'une ou l'autre unités d'étages issues de la division (cf. art. 964 CC par
analogie; MOULLET AUBERSON, La division des biens-fonds, thèse Fribourg 1993,
p. 113; cf. ég. WERMELINGER, n. 130 ad art. 712c CC).
En l'espèce, D_________, en sa qualité de propriétaire de l'unité d'étage n° xxx3
(ancien état), a décidé que l'unité d'étage n° xxx3 (nouvel état) bénéficierait du droit
d'usage exclusif sur la place n° 1a, réduite de deux places (1d et 1e, prises sur
l'assiette de la place 1a) dont l'usage exclusif était attribué à la seule unité d'étage
n° xxx6. Il avait la faculté de renoncer à ce que les deux unités d'étages, constituées à
la suite de la division de l'unité d'étage n° xxx3 (ancien état), bénéficient du droit
d'usage particulier sur toute la place 1a et de réduire l’étendue de ce droit à une partie
déterminée de cette place (cf. MOULLET AUBERSON, loc. cit.). Une telle renonciation, qui
affecte les deux unités d'étages concernées, était licite et ne nécessitait pas l’accord de
l'ensemble des propriétaires d'étages. Dans le même acte, D_________ a cédé à
G_________ l'unité d'étage n° xxx6 - au bénéfice d'un droit d'usage particulier sur les
places 1d et 1e - devenue en août 1991 la propriété des époux Z_________ et
H_________ et G_________. En sa qualité de propriétaire de l'unité d'étage en
question, Z_________ est la bénéficiaire du droit d'usage particulier sur les places
litigieuses. En effet, en cas de transfert d'une unité d'étage, dont la titularité détermine
le bénéficiaire du droit personnel propter rem (soit le droit d'usage particulier),
l'acquéreur de l'unité d'étage devient le titulaire de ce droit (qui revêt la qualité de
créance propter rem; ATF 122 III 145 consid. 4b). Comme dame Z_________ n'a
jamais renoncé au droit d'usage particulier sur les places (de parc) litigieuses, elle peut
l'opposer à tous les propriétaires d'étages ultérieurs, indépendamment de toute
mention au registre foncier (cf. ég. art. 649a CC; BRUNNER/WICHTERMANN, n. 2 ad art.
649a CC).
4.3 La situation aurait été identique si la cession du droit d'usage particulier sur les
places (de parc) 1d et 1e était intervenue après l'acquisition par les époux Z_________
et H_________ de l'unité d'étage n° xxx6.
En effet, même si un droit d'usage particulier est rattaché à une unité d'étage, le
propriétaire de cette unité peut, sans l'accord de l'assemblée des propriétaires
d'étages, le céder à un autre propriétaire d'étage, sauf convention contraire; la cession
d'un droit d'usage particulier sur une partie commune rattaché à son unité d'étage ne
requiert pas le transfert simultané de la part d'étage : le lien institué par la loi entre les
propriétaires d'étages n'est pas si étroit qu'il implique l'approbation par l'ensemble des
propriétaires d'étages de chaque acte propre à modifier l'équilibre au sein de la
communauté. Seul compte le fait que le transfert n'entraîne pas une modification de la
nature, du contenu, ni du but de l'obligation des autres propriétaires d'étages, qui
restent exclus dans la même mesure de l'usage particulier réservé au bénéficiaire
concerné (ATF 122 III 245 consid. 4c; RNRF 2005 p. 235/238).
Le juge de première instance a dès lors considéré, à tort, que Z_________ ne peut se
prévaloir d'un droit d'usage particulier sur les places 1d et 1e (cf. jugement entrepris,
consid. 6.2). C'est toutefois à juste titre qu'il a écarté la demande reconventionnelle des
appelants, puisque leurs prétentions en cessation du trouble et en dommages-intérêts
n'étaient pas fondées, la demanderesse bénéficiant d'un droit d'usage particulier sur
les places (partie commune) en question. Le point 2 du dispositif du jugement querellé
doit dès lors être confirmé par substitution de motifs.
En définitive, l'appel formé par X_________ et Y_________ est rejeté, dans la mesure
où il est recevable.
5.1 Vu le sort de l’appel, il n'y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario). Dans ces
circonstances, pour les motifs exposés par le premier juge (consid. 7 du jugement
entrepris), les frais de première instance, fixés à 3320 fr., sont mis, à raison de moitié,
à la charge de chaque partie, les dépens étant compensés. Z_________ paiera à
X_________ et à Y_________, créanciers communs, 40 fr. à titre de remboursement
d'avance.
5.2 En appel, l'émolument est calculé par référence au barème applicable en première
instance (art. 19 LTar). La cause présentait un degré de difficulté ordinaire. Dans ces
circonstances, eu égard notamment aux principes de la couverture des frais et de
l'équivalence des prestations, l'émolument de justice en seconde instance est arrêté,
vu la valeur litigieuse (inférieure à 30'000 fr.), à 1500 fr. (cf. art. 16 al. 1 et 19 LTar).
Les honoraires sont également calculés par référence au barème applicable en
première instance, compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 35 al. 1 let.
a LTar). L'activité du conseil des appelés a, pour l’essentiel, consisté à prendre
connaissance de la déclaration d'appel et à rédiger une courte réponse. Eu égard au
degré ordinaire de difficulté de la cause, l’indemnité due solidairement par X_________
et Y_________ à Z_________, à titre de dépens d'appel, est fixée à 800 fr. (cf. art. 27
ss, 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a LTar), débours compris.
Par ces motifs,
PRONONCE
L'appel interjeté par X_________ et Y_________ est rejeté, dans la mesure où il
est recevable; en conséquence, le jugement du 2 février 2015 du tribunal des
districts de O_________, dont les points 1 et 3 du dispositif, sont entrés en force
de chose jugée, est confirmé, la demande reconventionnelle des défendeurs étant
rejetée.
Les frais de justice, fixés à 4820 fr. (3320 fr. de frais de première instance; 1500 fr.
de frais d'appel), sont mis à la charge de X_________ et de Y_________, à raison
de 3160 fr. (1ère instance : 1660 fr.; appel : 1500 fr.), et à la charge de
Z_________, à raison de 1660 fr. (1ère instance : 1660 fr.).
X_________ et Y_________ verseront, solidairement, à Z_________ une
indemnité de 800 fr. à titre de dépens. Celle-ci versera à ceux-là, créanciers
communs, 40 fr. à titre de restitution d'avance.
Sion, le 24 novembre 2016
Extrait par Omnilex
Whether the appeal was admissible and timely in a patrimonial civil case
The appeal was admissible in principle and timely filed, but only within the scope of the challenged dispositive points.
The value in dispute met the appellate threshold and the filing complied with the statutory time limit. Unchallenged dispositive points became final.
Whether the respondent held an exclusive use right over parking spaces 1d and 1e
Yes. The court held that the respondent could rely on a valid exclusive use right over the disputed parking spaces as a propter rem right attached to her apartment unit.
The right was originally created in the condominium deed and later validly allocated in the deed of modification after the subdivision of the unit. The right could be transferred between condominium owners without approval of the full community.
Whether the appellants were entitled to injunctive relief and damages on their reconventional claim
No. Their claims to stop the respondent's use and to obtain damages were unfounded because the respondent's exclusive use right prevailed.
Since the respondent was the beneficiary of the exclusive use right, the appellants could not establish wrongful occupation or a compensable interference.
How appellate and first-instance costs and party compensation should be allocated
Costs remained allocated as ordered below, and the appellants had to pay appellate costs and party compensation to the respondent, with a small advance reimbursement due in their favor.
Because the appeal failed, there was no reason to alter the lower court's cost allocation; appellate fees and counsel compensation were set according to the tariff and the case difficulty.
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