Valuation of marital real estate at market valueGénéré par IA

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RVJ / ZWR 2019

Droit civil

Zivilrecht

Liquidation du régime matrimonial - ATC (Cour civile II) du 14 juillet

2017, dame X. c. X. - TCV C1 15 321

Divorce ; liquidation du régime matrimonial (art. 211 CC) ; valeur d’un

bien immobilier

Lors de la liquidation du régime matrimonial de la participation aux acquêts, les biens,

notamment immobiliers, sont estimés à leur valeur vénale (art. 211 CC) qui ne se

confond pas avec la valeur fiscale, notoirement plus basse. En cas de désaccord des

parties et en l’absence d’aliénation effective, la valeur vénale est établie par expertise ;

elle peut être fondée sur différentes méthodes (consid. 2.6.2).

En l’espèce, l’expertise datant de trois ans, il convient d’en déduire le coût de

remplacement de l’installation de chauffage et de tenir compte d’un taux de réduction

de 1 % par an pour le vieillissement des installations (consid. 2.6.2.3).

Ehescheidung; Güterrechtliche Auseinandersetzung (Art. 211 ZGB);

Wert einer Immobilie

Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung im Rahmen der Errungenschaftsbeteili-

gung werden die Vermögenswerte, namentlich das Grundeigentum, zum Verkehrswert

geschätzt (Art. 211 ZGB); dieser deckt sich nicht mit dem Steuerwert, welcher

notorisch tiefer liegt. Bei Uneinigkeit der Parteien und mangels einer effektiven Veräus-

serung wird der Verkehrswert durch ein Gutachten festgestellt; Letzteres kann auf

verschiedenen Methoden basieren (E. 2.6.2).

Im vorliegenden Fall, in welchem das Gutachten drei Jahre alt ist, ist es angezeigt,

hiervon die Kosten für das Ersetzen der Heizungsanlage abzuziehen und eine jährliche

Altersentwertung von 1% für die Installationen zu berücksichtigen.

Faits (résumé)

A. Dame X., née en 1964, et X., né en 1959, se sont mariés en 1986.

Ils sont soumis au régime légal de la participation aux acquêts. Les

conjoints se sont séparés en janvier 2009.

B. Le 8 avril 2011, le mari a ouvert action unilatérale en divorce. Par

jugement du 29 octobre 2015, le juge de district a, entre autres points,

prononcé le divorce des parties, mis à la charge du mari une contribu-

tion mensuelle à l'entretien de l'épouse, et condamné le mari à verser

à l'épouse, à titre de liquidation du régime matrimonial, la somme de

118 346 fr. 10. Le juge de district a en outre attribué au mari la part de

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copropriété de 1/2 sur la parcelle n° xxxxx de la commune de A., inscrite

au nom de l'épouse, à condition qu'il reprenne à sa charge exclusive le

prêt hypothécaire de 230 000 fr. garanti par une hypothèque de

330 000 fr. constituée sur la parcelle précitée en premier rang, qu'il

verse à l'épouse un montant de 170 019 fr. 05 et qu'il rembourse à la

Fondation de libre passage B. la somme de 23 086 fr. 50, prélevée le

24 mai 1991 sur le compte de libre passage de l'épouse auprès de la

caisse C. ; le juge de district a en outre dit que, sur présentation de son

jugement muni d'une attestation d'entrée en force ainsi que d'une quit-

tance délivrée par l'épouse attestant du paiement en sa faveur du

montant de 170 019 fr. 05 qui lui était dû, le mari serait autorisé à

requérir le transfert à son nom de la part de copropriété susmentionnée,

les frais de ce transfert immobilier étant à la charge de celui-ci.

C. Chacune des parties a interjeté appel contre la décision de première

instance.

Considérants (extraits)

2.6.2 Les deux parties reprochent également à la juridiction précédente

d’avoir pris en compte comme valeur vénale déterminante pour la villa

le montant de 686 000 fr. arrêté par l’expert judiciaire dans son rapport

du 30 juillet 2012, sans déduire le taux de vétusté de 3 % "par an" ni le

coût de remplacement de l’installation de chauffage, estimé à

29 000 fr., respectivement sans procéder à une moyenne avec le taux

de rendement évalué à 584 000 fr. par ledit expert.

2.6.2.1 Dans son rapport du 30 juillet 2012, l’expert judiciaire D., archi-

tecte SIA, a estimé la valeur de la construction de la maison en 1989,

avec les aménagements extérieurs mais sans les travaux personnels,

à 700 000 fr. ; en 2003-2004, il l’a évaluée, avant la réalisation des

travaux d’aménagements extérieurs et de réfection des façades, à quel-

que 606 000 fr. ; enfin, une fois ces opérations achevées, le spécialiste

a fixé à 680 000 fr. la valeur de la villa familiale, terrain compris. A la

date de l’établissement de son rapport, soit en 2012, l’expert a estimé

à 686 000 fr. la valeur de la maison "en l’état". Sur ce dernier point, bien

que n’ayant pas procédé personnellement à un état des lieux, il a relevé

que les taxateurs de la commune de E. n’avaient fait mention, dans leur

propre rapport du 26 mai 2009 arrêtant à 671 228 fr. la valeur vénale

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de l’immeuble, d’aucune déprédation ou manquements importants

dans l’entretien de la villa, et que le non-élagage de la haie de thuyas

et le jardin en friche ne constituaient pas une moins-value importante,

quelques heures de travaux personnels suffisant à procéder à une

remise en état. La seule moins-value à prendre en considération était

celle résultant de la vétusté de la maison qui s’était accrue depuis la

précédente taxation en 2009 ; l’expert a donc préconisé la prise en

compte d’un taux de vétusté "d’environ 3 %". Au terme de son rapport,

le spécialiste a encore précisé que la chaudière à mazout devait être

remplacée prochainement et, sur la base notamment des devis obtenus

de l’entreprise F., a évalué à 29 000 fr. les coûts pour cette opération.

Dans son rapport complémentaire du 10 décembre 2012, l’expert judi-

ciaire a confirmé ses précédents chiffres, et précisé que les factures

transmises pour les travaux réalisés en 2003 - 2004, ne comprenant

pas les propres heures de travail de X., totalisaient la somme de

51 334 fr.65 (28 958 fr.20 [véranda] + 5655 fr.50 [couvert à voiture] +

3573 fr.80 [façades] + 13147 fr.15 [aménagements extérieurs]), étant

encore souligné qu’il manquait certaines factures pour le lambrissage,

le contre-lattage et le lattage. Constatant que les factures de 1988 -

1989 "n’exist[aient] plus", il n’a pas été en mesure de chiffrer précisé-

ment, poste par poste, le coût des prestations effectuées par les diffé-

rents corps de métier lors de la construction de la villa. Il a fixé à

584 000 fr. la valeur de rendement de la villa. Enfin, à l’issue de son

rapport complémentaire, le spécialiste a indiqué que la valeur arrêtée

de la maison tenait compte "de son état de vétusté actuel", et que le

propriétaire devrait prendre à sa charge les montants nécessaires au

remplacement de la production de chaleur et d’eau chaude sanitaire.

2.6.2.2 A la liquidation du régime matrimonial, les biens sont estimés

à leur valeur vénale (art. 211 CC). Ce principe a une portée toute

générale qui s’étend à toute estimation de biens devant être faite en

vue de liquider le régime matrimonial de la participation aux acquêts ; il

vaut donc non seulement pour évaluer les acquêts des deux époux

permettant de calculer le bénéfice de l’union conjugale (art. 215 CC),

mais aussi pour déterminer la soulte due en vertu de l’art. 205 al. 2 CC,

la part à la plus-value de l’art. 206 al. 1 CC, le montant de la réunion de

l’art. 208 CC, la récompense de l’art. 209 al. 1 CC, la part à la plus-

value ou à la moins-value de l’art. 209 al. 3 CC, la réserve héréditaire

d’un descendant non commun de l’art. 216 al. 2 CC et enfin la valeur

du droit d’usufruit ou d’habitation de l’art. 219 al. 1 CC (Guillod, in

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Bohnet/Guillod [éd.], Droit matrimonial, Commentaire pratique, Bâle

2016, n. 2 ad art. 211 CC ; Hausheer/Aebi-Müller, Commentaire bâlois,

Zivilgesetzbuch I, 2014, n. 1 ad art. 211 CC). La valeur vénale corres-

pond au prix auquel le propriétaire pourrait vendre le bien concerné,

dans les conditions normales de fonctionnement du marché (ATF 136

III 209 consid. 6.2.1) ; il faut toutefois prendre en considération la valeur

nette, une fois déduits les éventuels frais mis à la charge du propriétaire

et directement liés à la transaction (Deschenaux/Steinauer/Baddeley,

Les effets du mariage, 2009, n. 1304, p. 597 s.) ; de même, il faut

prendre en compte les charges, y compris latentes, qui grèvent le bien

et en amoindrissent la valeur (Guillod, op. cit., n. 6 ad art. 211 CC ;

cf. ég. ATF 125 III 50 consid. 2a).

La valeur vénale ne se confond pas avec la valeur fiscale (notoirement

plus basse), même si celle-ci figure parmi les moyens permettant de

déterminer la première (Jakob/Picht, in Büchler/Jakob [Hrsg.], Schwei-

zerisches Zivilgesetzbuch, Kurzkommentar, Bâle 2014, n. 2 ad art. 211

CC ; cf. ég. arrêt 5C.229/2002 du 7 février 2003 consid. 4.2). Lorsque

les parties ne s’entendent pas quant à son montant et que le bien n’a

pas été effectivement aliéné, la valeur vénale doit être estimée, au

besoin au moyen d’une expertise (arrêt 5C.85/2003 du 30 juin 2003

consid. 3.2). Les méthodes pour la calculer sont multiples. La méthode

comparative (aussi appelée méthode statistique) consiste à dégager le

prix moyen des ventes récentes d’objets similaires (ATF 115 Ib 408

consid. 2b ; Hausheer/Aebi-Müller, op. cit., n. 9 ad art. 211 CC) ; cela

présuppose que les biens à évaluer fassent effectivement l’objet d’un

marché libre, comme pour des biens immobiliers, des œuvres d’art, etc.

(Guillod, op. cit., n. 7 ad art. 211 CC). La méthode statistique est avant

tout utilisée pour les biens-fonds non construits (Hausheer/ Reusser/

Geiser, Commentaire bernois, n. 16 ad art. 211 CC ; Jakob/Picht, op.

cit., n. 6 ad art. 211 CC). En revanche, la valeur des immeubles bâtis

se calcule en combinant la valeur réelle ("Realwert") – correspondant à

la valeur du terrain additionnée à celle des constructions – et la valeur

de rendement ("Ertragswert"), celle-ci correspondant à une capitalisa-

tion de la valeur de location ; une évaluation prépondérante ou exclu-

sive à la valeur de rendement est raisonnable lorsque, dans le cadre

de la liquidation du régime matrimonial, le propriétaire n'entend pas

aliéner le bien à long terme (ATF 125 III 1 consid. 5b et 5c ; arrêt

5A_251/2008 du 6 novembre 2008 consid. 3.3.3 ; cf. ég. Guillod, op. cit.,

n. 8 in fine ad art. 211 CC ; Jakob/Picht, op. cit., n. 6 ad art. 211 CC).

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2.6.2.3 En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué à 686 000 fr. "en

l’état" la valeur vénale de la villa à la date d’établissement de son

rapport principal et de son complément, en 2012. Il a également précisé

en relation avec ce prix, d’une part, que le remplacement de la

chaudière à mazout était nécessaire avant le début de l’hiver, et repré-

sentait un coût de l’ordre de 29 000 fr. au vu des devis obtenus, d’autre

part, qu’il convenait de tenir compte d’un taux de vétusté de 3 % par

rapport à la taxation effectuée trois ans plus tôt, en 2009. Enfin, l’expert

judiciaire a fixé à 584 000 fr. la valeur de rendement.

Cela étant, les critiques des deux parties concernant la valeur vénale

de l’immeuble retenue dans le premier jugement (i.e. 686 000 fr.) sont

partiellement bien fondées pour les motifs suivants. Comme près de

trois ans s’étaient écoulés entre la date d’établissement de l’expertise

judiciaire (et de son complément) en 2012 et celle du jugement de

divorce en 2015, l’autorité de première instance, pour arrêter la valeur

nette de la villa à ce moment-là qui est déterminant, aurait dû déduire

le coût des travaux de remplacement de l’installation de chauffage,

correspondant à une charge indispensable amoindrissant la valeur du

bien, et tenir compte d’un taux de réduction de 1 % par an pour le

vieillissement de la construction, taux déjà signalé dans la taxation

réalisée en 2009. Appliquées au cas d’espèce, ces considérations

amènent la cour de céans à retenir que la valeur vénale de 686 000 fr.

doit être ramenée à 622 700 fr. (686 000 fr. – 29 000 fr. – 34 300 fr.

[5 % de vétusté {de 2013 à 2017 inclusivement} x 686 000 fr.]) au jour

du présent jugement.

Par ailleurs, sachant que les deux époux demandent l’attribution de la

villa pour leur propre usage et non en vue de sa vente à brève échéance,

la prise en considération de la valeur de rendement (584 000 fr. in casu),

à laquelle s’est référé X. dans son appel, prend tout son sens. Après

combinaison de ces deux modes de calcul, on obtient une valeur

moyenne de 603 350 fr. ([622 700 fr. + 584 000 fr.] / 2), montant qui sera

retenu dans la suite du présent jugement en tant que valeur détermi-

nante actuelle de l’immeuble no xxxxx dont les parties sont toujours

copropriétaires à raison de moitié chacun.

Par arrêt du 30 avril 2018 (5A_710/2017), le Tribunal fédéral (2eCour

de droit civil) a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, le recours

interjeté par dame X. contre ce jugement.