C1 14 212•Notary liable for delayed land register filing
C1 14 212Tribunal cantonal15 avr. 2015Confirmed
Extrait par Omnilex
A notary who instrumented a 2005 sale of property failed to file the deeds with the land register for several years. The buyer later resold the property and paid higher gains tax because registration occurred only in 2008. On appeal, the notary argued that the sale had been conditional on obtaining building permission, so he was justified in waiting, and that damages required an expert appraisal. The cantonal court rejected both arguments, held that the parties had not made building permission a condition of the sale, found the notary’s omission negligent and causally linked to the tax loss, and confirmed damages of CHF 103,632 plus interest, together with the lifting of the debt-enforcement opposition and costs.
Art. 151, 217 CO; Art. 38 aLN; notary’s duty to request registration and liability for delayed filing. Where the parties to an authentic sale of immovable property did not make the transfer of title contingent upon building permission, the notary may not withhold the land-register filing on that ground. The decisive point is the parties’ actual and recognizable common intention at the time of authentication; later conduct may confirm that the clause concerned only ancillary administrative approvals. Under Valais notarial law, the notary must request the registrations required for full legal effect without undue delay; a years-long omission after the relevant authorization was obtained constitutes negligent breach of duty. A tax loss caused by postponed registration may be proven by direct calculation from the applicable tax table; an expert report is unnecessary where the statutory parameters allow judicial computation.
Par arrêt du 4 avril 2015 (4A_193/2015), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le
recours en matière civile interjeté par Y_________ contre ce jugement.
C1 14 212
JUGEMENT DU 15 AVRIL 2015
Tribunal cantonal du Valais
Cour civile I
Composition : Jérôme Emonet, président ; Hermann Murmann et Dr Lionel Seeberger,
juges ; Bénédicte Balet, greffière
en la cause
X_________ , appelant et défendeur, représenté par Maître M_________
contre
Y_________ , appelée et demanderesse, représentée par Maître N_________
(responsabilité du notaire ; art. 19 aLN)
recours contre le jugement du Tribunal de district de O_________ du 06.11.2012
Procédure
A. Par mémoire-demande déposé le 10 juin 2010, Y_________ (ci-après :
dame Y_________), à A_________, a ouvert action en paiement à l’encontre de
X_________, alors domicilié à B_________, prenant les conclusions suivantes :
5.1.
La demande est admise.
5.2.
Me X_________ est condamné à payer à Y_________ la somme de Fr. 110'000.- avec intérêts à
5% du 7 septembre 2005 ou un montant à dire d’expert.
5.3.
La mainlevée définitive de l’opposition formée par X_________ à la poursuite no xxx1 de l’Office
des Poursuites de B_________ est prononcée à hauteur de Fr. 110'000.- avec intérêts à 5% du
7 septembre 2005.
5.4.
Une équitable indemnité allouée à Y_________ pour ses frais d’intervention est mise à la charge
de X_________.
Aux termes de son mémoire-réponse présenté le 5 octobre 2010 (p. 64 ss),
X_________ a conclu au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Chaque
partie a maintenu ses conclusions initiales à l’issue du second échange d’écritures.
B. Le débat préliminaire s’est tenu le 20 janvier 2011 (p. 107). L’instruction de la cause
a comporté l’édition de titres et de dossiers (cf. dossier du notaire, de l’architecte, du
Service du droit foncier rural [p. 179 ss], du Service des monuments historiques [p. 188
ss], de la Commission cantonale des constructions [p. 193 ss], de l’Office du registre
foncier de C_________ [p. 141 ss], du Service cantonal des contributions [p. 182 ss]),
l’audition de témoins (p. 230 ss) et enfin l’interrogatoire des parties (p. 264 ss).
L’expertise sollicitée par dame Y_________ destinée à chiffrer le dommage n’a en
revanche pas été mise en œuvre, l’intéressée n’ayant pas déposé le questionnaire
prévu à cet effet en temps utile (p. 185 ss). Par ailleurs, trois décisions incidentes ont
été rendues par le juge de première instance (retrait des allégués nos 91 et 92 et des
moyens de preuve y relatifs [C2 11 34] ; irrecevabilité des nouvelles conclusions de
dame Y_________ résultant de son exploit du 9 mars 2012 [C2 12 75]), dont l’une
portant notamment sur le retrait du document réalisé par le Service cantonal des
contributions, valant simulation de l’impôt sur le gain immobilier dû en cas de revente
de l’immeuble 4 ans après son acquisition (cf. pièce 39 [C2 12 32]).
L’instruction close le 23 août 2012 (p. 353), les parties ont été citées au débat final,
qui
a été aménagé le 6 novembre 2012. A cette occasion, le conseil de dame
Y_________, après avoir plaidé pour celle-ci, a déposé une écriture contenant les
conclusions définitives suivantes (p. 359 ss) :
5.1.
La demande est admise.
5.2.
Me X_________ est condamné à payer à Y_________ la somme de Fr. 110'000.– avec intérêts à
5% du 7 septembre 2005 et le montant de CHF 22'253.60 avec intérêts à 5% du 10 septembre
2005 en restitution de la provision versée.
5.3.
La mainlevée définitive de l’opposition formée par X_________ à la poursuite no xxx1 de l’Office
des Poursuites de B_________ est prononcée à hauteur de Fr. 110'000.– avec intérêts à 5% du
7 septembre 2005.
5.4.
Une équitable indemnité allouée à Y_________ pour ses frais d’intervention est mise à la charge
de X_________.
5.5.
Tous les frais de procédure et de décision sont mis à la charge de X_________.
Pour sa part, X_________ a, par la voix de son mandataire, conclu, sous suite de frais
et dépens, au rejet de la demande dans la mesure de sa recevabilité (p. 374).
C. Par jugement du 6 novembre 2012 mais expédié le 9 du même mois, le juge de
district a rendu le prononcé suivant :
X_________ versera à Y_________ le montant de 103'632 fr. avec intérêts à 5% dès le 28 avril
L’opposition formée au commandement de payer 233'426 de l’Office des poursuites de
B_________ est définitivement levée à concurrence de 103'632 fr. avec intérêts à 5% dès le
28 avril 2009.
Toute autre conclusion est déclarée irrecevable.
Les frais, fixés à 9'407 fr., sont mis à la charge de X_________, qui versera à Y_________ 6'507 fr.
à titre de remboursement d’avances et 14'500 fr. à titre de dépens.
D. Contre ce prononcé, X_________ a, le 5 décembre 2012, interjeté appel, sollicitant
le verdict qui suit :
Le jugement dont appel est rejeté.
Les conclusions de la demande sont rejetées.
Les frais et une indemnité à titre de dépens sont mis à la charge de Y_________.
Aux termes de sa réponse déposée le 1er février 2013, dame Y_________ a quant à
elle pris les conclusions suivantes :
3.1.
Une expertise fiscale destinée à évaluer le dommage est ordonnée par l’instance d’appel, le cas
échéant.
3.2.
La réponse est admise.
3.3
L’appel de X_________ du 5 décembre 2012 est rejeté.
3.4.
Le jugement du 6 novembre 2012 rendu par le Tribunal de O_________, dans la cause C1 10 70,
est purement et simplement confirmé dans son entier (Fr. 103'632.00 avec intérêts à 5% du
28.04.2009).
3.5.
Tous les frais de procédure, y compris ceux de la procédure d’appel, sont mis à la charge de
X_________.
3.6.
Une équitable indemnité allouée à Y_________ à titre de dépens de première instance et d’appel
est supportée par X_________.
Statuant le 29 novembre 2013, la Cour de céans a admis l’appel, rejeté l’action et mis
les frais et dépens de la procédure cantonale à la charge de dame Y_________.
E. Par arrêt du 19 mai 2014 (4A_34/2014), le Tribunal fédéral a admis le recours en
matière civile déposé par dame Y_________, réformé le jugement cantonal en ce sens
que l’exception de prescription soulevée par X_________ a été rejetée, et renvoyé la
cause à la Cour de céans pour suite de la procédure d’appel. A la suite de cet arrêt,
dame Y_________ a présenté ses observations le 1er septembre 2014 ; X_________
en a fait de même le 11 du même mois, concluant derechef à l’admission de son appel
et au rejet de l’action.
SUR QUOI LA COUR
I. Préliminairement
1.
1.1 Pour les motifs déjà exposés au considérant 1 du jugement du 29 novembre 2013
auquel il est renvoyé (TCV C1 12 248), l’appel interjeté le 5 décembre 2012 par le
défendeur a été déposé en temps utile et selon les formes requises au regard du Code
de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 (CPC ; RS 272), si bien qu’il est
recevable.
1.2
1.2.1 Le principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, que prévoyait expressément l'art. 66
al. 1a OJ, est un principe juridique qui demeure applicable sous la LTF (ATF 135 III
334 consid. 2 ; arrêt 4A_71/2007 du 19 octobre 2007 consid. 2.1). En vertu de ce
principe, l'autorité cantonale à laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa
nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral ; sa
cognition est limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce
qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral ainsi que par les
constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui ; des faits nouveaux ne
peuvent être pris en considération que sur les points qui ont fait l'objet du renvoi,
lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fixés sur une base juridique nouvelle (ATF 131
III 91 consid. 5.2 ; arrêt 5A_139/2013 du 31 juillet 2013 consid. 3.1, non publié aux ATF
139 III 391 ss mais in Pra 2014, no 19, p. 136).
1.2.2 En l’occurrence, afin de déterminer la portée de l'arrêt de renvoi du Tribunal
fédéral, il s'impose d'examiner tout d'abord le contenu du premier jugement cantonal.
Dans la mesure où celui-ci s’est exclusivement focalisé sur le point de savoir à quel
moment la demanderesse a pu avoir une connaissance suffisante du dommage,
faisant ainsi courir le délai de prescription, les autres faits décisifs pour la
connaissance de la cause – singulièrement la détermination de la réelle et commune
volonté des parties lors de la signature de l’acte de vente du 11 juin 2005, ainsi que
l’interprétation à donner aux clauses suspensives qui y sont contenues (cf. appel,
ch. I.2, p. 2 ss) –, n’ont pas été établis ; la Cour de céans n’est ainsi nullement limitée
en la matière par l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.
1.3
1.3.1 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider
d'administrer des preuves : elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en
première instance le soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves
écartées par le tribunal de première instance ou encore décider l'administration de
toutes autres preuves. Néanmoins, cette disposition ne confère pas au recourant un
droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration de preuves. Le
droit à la preuve, comme le droit à la contre-preuve, découlent de l'art. 8 CC ou, dans
certains cas, de l'art. 29 al. 2 Cst., dispositions qui n'excluent pas l'appréciation
anticipée des preuves (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; cf. ég. ATF 133 III 189 consid.
5.2.2, 295 consid. 7.1 ; 129 III 18 consid. 2.6). En vertu du principe de la bonne foi
applicable en procédure (art. 52 CPC ; cf. ég. art. 62 al. 1 CPC/VS), l'instance d'appel
peut aussi refuser d'administrer un moyen de preuve régulièrement offert en première
instance lorsque la partie a renoncé à son administration, notamment en ne s'opposant
pas à la clôture de la procédure probatoire (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; arrêt
5A_597/2007 du 17 avril 2008 consid. 2.3 ; cf. ég. ATF 132 I 249 consid. 5). Les règles
de procédure qui prévalaient en première instance sont également valables en
seconde instance ; la maxime des débats (cf. art. 55 al. 1 CPC ; cf. ég. art. 66 al. 1
CPC/VS et infra, consid. 7.1.2) trouve aussi application en appel si tel était déjà le cas
devant le premier juge (Brunner, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, Kurzkommentar, 2. Aufl. 2014, n. 8 ad art. 316 CPC ; Jeandin, in Bohnet
et al. [éd.], Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 316 CPC).
1.3.2 Dans le cas particulier, l’appelée et demanderesse a, dans sa réponse à l’appel
adressée le 1er février 2013 et qui ne comporte aucun fait nouveau, pris une conclusion
tendant à ce que l’autorité d’appel, si elle « l’estime opportun », ordonne en application
de l’art. 316 al. 3 CPC une expertise fiscale « en complément des calculs arrêtés par
l’autorité de première instance aux pages 31 et 32 c. 9.2.1 et 9.2.2 du jugement
querellé » (cf. réponse, ch. 2.1.6, p. 4). L’expertise en question, que la demanderesse
a dûment sollicitée dans ses mémoires en première instance à l’appui de ses allégués
relatifs à l’ampleur du dommage prétendument subi (cf. all. 45 ss [contestés]) et dont le
premier juge a admis la pertinence lors du débat préliminaire tenu le 20 janvier 2011 en
vue de « chiffrer le dommage », n’a toutefois pas été mise en œuvre, dans la mesure
où l’intéressée n’a pas réagi aux ordonnances lui impartissant un délai afin de déposer
le questionnaire destiné à l’expert (art. 176 al. 2 CPC/VS) (p. 185 ss). La
demanderesse a certes, par écriture du 8 juin 2011, requis le premier juge de rapporter
son ordonnance du 7 juin 2011 constatant sa déchéance du droit d’administrer
l’expertise, mais n’a pas formé recours contre la décision du 9 juin 2011 refusant d’y
donner suite, alors qu’elle n’avait pas manqué d’attaquer les décisions de la juridiction
inférieure écartant le dépôt de certains titres (cf. décisions du président de la Chambre
civile des 9 mars 2012 [TCV C3 12 40] et 13 juin 2012 [TCV C3 12 86]). Dans ces
circonstances, et sachant que l’absence de mise en œuvre de l’expertise n’a au final
plus été contestée jusqu’à la clôture de la procédure probatoire de première instance,
l’appelée et demanderesse ne saurait – de surcroît dans le cadre de la procédure
d’appel d’une cause soumise à la maxime des débats et en l’absence de faits
nouveaux invoqués depuis lors (art. 317 CPC) –, obtenir l’administration de ce moyen
de preuve. Partant, la requête correspondante de l’appelée et demanderesse ne peut
être que rejetée.
II. Statuant en faits
2.
2.1 En 2005, D_________, de l’agence immobilière E_________ Sàrl, a été chargé
par F_________ de trouver un acquéreur pour la parcelle no xxx2, sise sur territoire de
la commune de G_________, d’une surface de 12'288 m2 et sur laquelle étaient
notamment érigés un « grand chalet de 1930 », un garage et un raccard (D_________,
R12, p. 236 et pièce 1, p. 11 ss ; cf. ég. annonce Internet, p. 190).
Par « acte de vente-achat » instrumenté le 11 juin 2005 par-devant Me X_________
(ci-après : X_________), notaire de résidence à H_________, F_________ et son
épouse, I_________, ont cédé à Y_________ (ci-après : dame Y_________),
ressortissante J_________ au bénéfice d’une autorisation d’établissement, la parcelle
no xxx2 susdécrite pour la somme de 1'650'000 francs (all. 1-3 [admis] et pièce 1, p. 11
ss). D’après les annotations manuscrites apposées sur l’acte, les parties sont
convenues que le 10% de ce prix devait être versé dans les 10 jours sur le compte du
notaire (p. 12).
Le ch. III.2 de l’acte prévoit en outre que la vente était soumise aux conditions
suivantes :
la radiation de l’hypothèque inscrite à la charge de la parcelle no xxx2 ;
la signature auprès de Me K_________ par Monsieur F_________ d’une convention relative à la
liquidation de son régime matrimonial ;
le versement d’un montant de CHF 400'000.- (quatre cent mille francs suisses) à son épouse ; le
notaire est mandaté pour prélever du prix de vente ce montant et le verser sur le compte à lui
indiquer par Me K_________ ;
l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de LDFR ;
l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de construction et de monuments
historiques.
Le ch. III.4 dispose qu’en cas d’inexécution du contrat par les vendeurs – ou les
acquéreurs (rajout manuscrit) –, un montant de 350'000 fr. serait dû à titre de dédit,
respectivement de clause pénale. Cette clause est complétée par une mention
manuscrite, selon laquelle « tel ne ser[ait] pas le cas en cas de non-obtention de la
procuration ou des autorisations ». Le ch. III.5 prévoit quant à lui que si la procuration
ne devait pas être produite, l’acte serait « nul de plein droit » et, selon un rajout opéré à
la main par rapport au texte dactylographié, qu’il en irait « de même en cas de non-
obtention des autorisations ».
Enfin, le ch. III.6 relatif aux modalités de paiement stipule que le prix de vente est
payable « dès la réalisation de l’ensemble des conditions précitées, mais au plus tard
le 15 septembre 2005 pour autant que les conditions puissent objectivement être
réalisées ». La seconde phrase du ch. III.6, telle qu’apparaissant dans le projet d’acte
(« D’entente entre les parties, cette date pourra être reportée par simple déclaration
écrite »), a en revanche été tracée et donc supprimée lors de l’instrumentation.
L’acte a été signé par dame Y_________, F_________ – tant en son nom propre que
pour celui de son épouse, selon procuration à produire (d’où la clause contenue sous
ch. III.5) – et par le notaire X_________ (all. 10 [admis] et pièce 1, p. 11 ss).
2.2
2.2.1 Par courriel adressé le 12 juin 2005, X_________ a informé L_________ – qui
s’occupait d’une manière générale des affaires de son épouse (L_________, R4,
p. 231 ; dame Y_________, R32, p. 265 s.) – des formalités à exécuter afin de finaliser
l’acte de vente (all. 11-12 [admis] et pièce 2, p. 16). Le notaire a indiqué que, dans un
premier temps, il se rendrait auprès du Service du droit foncier rural « afin de discuter
du dossier avec Monsieur P_________ en charge de cette affaire », et qu’il prendrait
« simultanément contact avec le Service des monuments historiques pour régler la
question des transformations » envisagées ; une fois ces questions résolues, il fixerait
un rendez-vous avec Me K_________ pour « satisfaire aux conditions que l’épouse de
Monsieur F_________ a[vait] fixées » ; enfin, l’« étape ultime consistera[it] à solliciter
de l’établissement bancaire de Monsieur F_________ la remise du titre hypothécaire ».
A l’issue de son courriel, l’officier public a promis d’informer régulièrement les époux
Y_________ et L_________ « de l’évolution du dossier » et a procuré ses
coordonnées bancaires en vue du règlement de l’acompte correspondant aux 10% du
prix de vente (pièce 2, p. 16).
La somme de 165'000 fr. a ainsi été créditée le 17 juin 2005 par les époux
Y_________ et L_________ sur le compte bancaire no xxx3 (avoirs clients) de
X_________ auprès de la Banque Q_________, ce qu’a confirmé l’intéressé à
L_________ par l’intermédiaire de D_________ (all. 13, pièce 2bis, p. 17, et p. 291 [avis
de crédit]).
2.2.2 Le 17 juin 2005 également, X_________ a reçu du Service des bâtiments, des
monuments et de l’archéologie un courriel au sujet de la parcelle no xxx2, précisant que
le chalet érigé sur celle-ci vers 1930 se trouvait dans un état « peu transformé », qu’il
ne faisait pas partie d’un inventaire d’objets à protéger et que « dans l’état actuel des
choses, il n’[était] pas classé ou protégé particulièrement, ce qui ne signifi[ait] pas qu’il
n’a[vait] pas de qualités historiques ou architecturales. » Le courriel en question
rappelait en outre que les transformations d’une telle construction, située hors de la
zone à bâtir, étaient soumises aux conditions des art. 3 LC, 24 LAT et 42 OA, et
devaient en conséquence être respectueuses du bâtiment existant et de ses
caractéristique, notamment en maintenant pour l’essentiel le volume, les ouvertures, le
toit et les façades (p. 189).
2.2.3 Répondant à la requête formulée le 13 juin 2005 par X_________, le Service
administratif et juridique du Département de l’économie et du territoire, section droit
foncier rural (ci-après : le Service administratif et juridique), a relevé dans son courrier
du 29 juin 2005 signé de la plume de P_________ que le bien-fonds no xxx2 était
assujetti à la LDFR et devait faire l’objet d’une division de parcelle conformément à
l’art. 60 al. 1 let. d LDFR, afin de créer une nouvelle parcelle comprenant les bâtiments
sans affectation agricole, le solde de la parcelle existante demeurant pour sa part un
immeuble agricole dont l’acquisition restait soumise à autorisation. D’après ce courrier,
X_________ devait par ailleurs adresser au Service administratif et juridique « une
autorisation de construire ou de rénover » (pièce 23, p. 73).
2.2.4 Le 11 juillet 2005, Me R_________, avocat et ami de dame Y_________ (cf. ég.
infra, consid. 2.6.2), a adressé à X_________ une missive ainsi rédigée au sujet de
l’acte de vente (pièce 28, p. 117) :
Mon cher Confrère,
Concerne : acte de vente/achat conditionnel – F_________ – I_________ / Y_________
J’ai pris connaissance avec intérêt du courrier qui vous a été adressé le 29 juin écoulé par le Département
de l’Economie et du Territoire.
Il s’agit d’un premier pas important dans la réalisation des conditions prévues dans l’acte que vous avez
établi. Pourriez-vous m’indiquer dans quel délai un acte de division pourrait être réalisé ? A moins que
celui-ci n’intervienne qu’après que la deuxième condition soit réalisée, c’est-à-dire l’obtention d’un permis
de construire, permettant à Mme Y_________ de réaliser les travaux de rénovation qu’elle envisage, ainsi
que l’aménagement d’une piscine ou d’un court de tennis.
Comme nous en avons convenu au téléphone, les termes « obtention de l’accord des autorités
compétentes en matière de construction et de monuments historiques » s’entend par l’obtention d’un
permis de construire définitif et exécutoire permettant de réaliser les travaux envisagés.
A cet égard, le délai au 15 septembre prochain paraît relativement court. Merci de m’indiquer ce que vous
aviez envisagé dans l’hypothèse où ce délai ne pourrait être respecté, compte tenu des deux exigences
mentionnées ci-dessus (…).
2.2.5 Afin de se conformer aux exigences posées en matière de droit foncier rural, le
notaire X_________ a, le 12 août 2005, instrumenté entre les mêmes parties que
celles ayant comparu à l’acte de vente du 11 juin 2005, un « acte de division de
parcelle » (pièce 31, p. 154 ss). Celui-ci a été signé par F_________ – tant pour lui-
même que pour le compte de son épouse –, et par D_________, représentant de
dame Y_________. En vertu de cet acte authentique, valant « avenant à l’acte de
vente dont il ne modifi[ait] en rien les clauses essentielles », la parcelle no xxx2
originelle d’une superficie de 12'288 m2, a été divisée en une nouvelle parcelle no xxx2
de 11'288 m2 ainsi qu’en la parcelle nouvellement constituée no xxx4 de 1000 m2, sur
laquelle se situe l’habitation. L’acte contient à son issue les réquisitions du notaire à
l’intention de l’Office du registre foncier de C_________, tendant à l’introduction du
nouvel état consécutivement à la division de la parcelle no xxx2 originelle, au report des
servitudes de passage sur les nouvelles parcelles, à la radiation de l’obligation
hypothécaire au porteur grevant le bien-fonds no xxx2 ancien état à concurrence de la
somme de 140'000 fr., ainsi qu’à l’inscription de la parcelle no xxx2 nouvel état et de la
no xxx4 au nom de dame Y_________, « en prenant en compte l’acte de vente
principal et la réquisition semblable qui y figurent en fin d’acte » (p. 159).
2.2.6 Par décision rendue le 7 septembre 2005, le Service juridique et administratif,
toujours sous la plume de P_________, a autorisé la division de parcelle en vertu de
l’art. 60 al. 1 let. d LDFR et le transfert des parcelles nos xxx2 (nouvel état) et xxx4 à
dame Y_________, constatant le non-assujettissement de la seconde à la LDFR et
sollicitant l’Office du registre foncier de C_________ de mentionner (cf. art. 86 al. 1 let.
b LDFR) sa non-affectation agricole (all. 14 ss [admis] et pièce 32, p. 164 s.).
Le même jour, X_________ a adressé à L_________ un courriel dont le contenu était
le suivant (all. 15-16 [admis] et pièce 3, p. 18), bien que le premier nommé ait ajouté
n’en avoir pas retrouvé la trace dans les archives de sa messagerie électronique (all.
86 [ignoré]) :
Mon Cher Confrère, Cher Monsieur , Vous trouverez en annexe la décision du 7 septembre 2005
autorisant la vente et la division de parcelle. De surcroît la parcelle de 1000 m2 n’aura plus d’affectation
agricole. Les conditions sont ainsi toutes remplies et je vais déposer les deux actes au Registre foncier de
C_________ incessamment. A toutes fins utiles, je vous informe avoir renoncé à recourir en vue de
permettre l’entrée en force de la décision. Je demeure à votre entière disposition pour tout complément
d’information. Cordiales salutations.
2.2.7 Par courriel du 8 septembre 2005, X_________ a communiqué à L_________
ses coordonnées bancaires en vue du règlement du solde du prix de vente et du
montant présumé des frais pour les actes de vente et de division de parcelle, soit
50'000 francs (pièce 34, p. 249). Le compte clients détenu par X_________ auprès de
la Q_________ (cf. supra, consid. 2.2.1) a été crédité le 9 septembre 2005 du montant
de 1'535'000 fr. versé par les époux Y_________ et L_________, correspondant au
solde du prix de vente (1'650'000 fr. – 165'000 fr. [10%]), majoré de 50'000 fr. de
provision pour les frais de notaire (pièce 40, p. 292 et pièce 35, p. 250).
Le 12 octobre 2005, X_________ a adressé au Service cantonal des contributions,
section impôt sur les gains immobiliers, un courrier contenant le passage suivant
(pièce 38, p. 275) :
Acte de vente/achat instrumenté en date du 11 juin 2005 ; calcul de l’impôt sur les gains
immobiliers
Cher Monsieur,
Je fais suite à notre entretien téléphonique et vous communique en annexe et en copie certifiée conforme
l’acte de vente-achat du 11 juin 2005 par lequel les époux F_________ et I_________ ont cédé leur
parcelle no xxx2 sise sur Commune de G_________ à Madame Y_________.
Je me permets également de joindre à la présente un bordereau des pièces afférentes aux frais encourus
par les époux F_________ et I_________ depuis l’acquisition de cet objet immobilier.
Je vous informe finalement que cet acte a été déposé ce jour au Registre foncier de sorte que le
formulaire ad. hoc va vous être adressé par le Registre très prochainement.
[…]
Annexes : ment.
Le 9 novembre 2005, S_________, assistante de L_________ (R7 in fine, p. 233), a
interpellé X_________ par courriel suite à leur conversation du 13 octobre écoulé afin
de savoir s’il y « avait du nouveau sur l’enregistrement de l’acte de propriété de
Mme Y_________ » (pièce 36, p. 251). Comme indiqué dans le premier jugement
(consid. 1.9 in fine, p. 12), le dossier ne comporte aucune trace d’une quelconque
réponse du notaire à ce courriel de relance.
2.2.8 Bien que les actes de vente et de division de parcelles n’aient pas encore été
inscrits au registre foncier, X_________ a, au moyen de la somme de 1'700'000 fr.
(165'000 fr. + 1'535'000 fr. ; cf. supra, consid. 2.2.1 et 2.2.7) reçue des époux
Y_________, versé les montants suivants en faveur de F_________ et/ou son épouse,
voire pour leur compte (cf. notamment les versements d’impôts en faveur de l’Etat du
Valais) : 188'115 fr. et 400'000 fr. le 15 septembre 2005, 230'000 fr. le 22 septembre
2005, 11'675 fr. et 88'770 fr. le 23 septembre 2005, 200'000 fr. et 441'440 fr. le
11 octobre 2005, 30'000 fr. le 5 juillet 2006, deux fois 9327 fr. le 20 mars 2009,
40'000 fr. le 1er avril 2009 et enfin 22'962 fr. le 15 septembre 2009 (jugement de
première instance, consid. 1.10, p. 12 ss et avis de débit et crédit regroupés sous pièce
40, p. 283 ss).
2.3
2.3.1 Dès le mois de septembre 2005, les époux Y_________ et L_________ ont fait
appel aux services de l’architecte T_________, de la société U_________ SA Studio
d’architecture, à V_________, en vue d’établir les plans de rénovation et
transformation du chalet, et préparer le dossier de mise à l’enquête publique (cf.
jugement de première instance, consid. 2.1, p. 14 et dossier du cabinet d’architecture).
Le 21 novembre 2005, T_________ a déposé auprès de l’administration communale
de G_________ un dossier de mise à l’enquête. Par courrier du 27 décembre 2005,
l’autorité communale a indiqué que les travaux envisagés « ne sembl[aient] pas
réalisables sans une démolition/reconstruction complète de l’édifice » et a demandé
divers compléments avant de pouvoir transmettre le dossier à la Commission
cantonale des constructions (ci-après : CCC) (pièce 24, p. 75). A son tour, la CCC a
demandé divers compléments d’information à l’architecte des époux Y_________ et
L_________ au courant de l’hiver/printemps 2006. Par décision du 18 mai 2006 – mais
expédiée le 26 juillet suivant à dame Y_________, à l’administration communale ainsi
qu’aux organes cantonaux consultés –, la CCC a refusé l’autorisation de construire,
motif pris que les travaux projetés équivalaient à « une nouvelle construction dont
l’implantation n’[était] pas imposée par sa destination » et dans la mesure « où des
intérêts prépondérants, dont la sauvegarde d’un aménagement équilibré, s’y
oppos[aient] ».
2.3.2 Le 30 mars 2007, l’architecte T_________ a déposé un nouveau dossier de
mise à l’enquête auprès de l’administration communale de G_________, laquelle a, le
13 juillet suivant, préavisé favorablement le nouveau projet et transmis celui-ci à la
CCC. Par décision du 21 juillet 2007, cette dernière a, derechef, refusé la délivrance
d’une autorisation de construire, considérant que le projet ne respectait pas l’identité
de la construction, plus particulièrement les art. 24c LAT, 41 et 42 OATF.
2.4
2.4.1 Par courriel du 19 août 2008, D_________ a signalé à X_________ que les
époux Y_________ et L_________ et lui-même avaient été informés par
Me AA_________ – notaire de résidence à BB_________ chargée d’instrumenter l’acte
de vente entre dame Y_________ et la nouvelle acquéresse intéressée –, que la
parcelle no xxx2 achetée le 11 juin 2005 était toujours inscrite au nom des anciens
propriétaires. Au nom des époux Y_________ et L_________, D_________ a
demandé à X_________ de régulariser la situation dans les jours suivants, afin que la
nouvelle vente puisse aboutir, et de fournir une explication concernant cette situation
(all. 17 ss et pièce 4, p. 19). Réagissant le lendemain, X_________ a adressé à
D_________ le courriel suivant (all. 20 ss [admis] et pièce 5, p. 20) :
Cher D_________,
Pour être tout à fait franc, j’ignore pourquoi l’inscription n’est pas intervenue.
Le dossier avait été archivé chez nous par erreur comme inscrit.
Quels qu’en soient les motifs, je suis pleinement et seul responsable de cette non-inscription.
Je vais contacter Monsieur L_________ et Madame Y_________ pour leur présenter mes plus sincères et
plates excuses.
Si ils devaient en avoir subi un quelconque inconvénient, je le réparerai.
J’ai commandé ce jour l’extrait pour l’inscription. Les deux actes (division de parcelle et vente) seront
déposés lundi dans la journée au RF de C_________.
J’en informe par courriel séparé dont tu recevras copie Me AA_________.
Toujours le mercredi 20 août 2008, X_________ a contacté par courriel
Me AA_________, lui promettant que les deux actes (cf. vente et division de parcelle)
seraient déposés à l’Office du registre foncier de C_________ le lundi suivant, et qu’il
ne manquerait pas de la tenir informée de la suite de la procédure (pièce 6, p.21). Le
25 août 2008, X_________ a dressé, en vue du dépôt des deux actes au registre
foncier, les « précisions notariales » indiquant notamment ce qui suit : « Les conditions
de vente telles qu’énumérées au point III.2 en pages 2 et 3 de l’acte ont toutes été
remplies, si bien que le transfert de propriété peut aujourd’hui être inscrit au Registre
foncier » (pièce 30, p. 148).
Le 3 septembre 2008, X_________ a informé tant Me AA_________ que D_________
par courriel que les actes avaient été déposés au registre foncier (all. 24 [admis] et
pièce 7). Le jugement de première instance rajoute (consid. 4.1 in fine, p. 17) que la
réquisition d’inscription du notaire X_________ a fait l’objet d’un rejet de la part du
conservateur de l’Office du registre foncier de C_________ le 3 septembre 2008, avant
que les deux actes ne soient finalement inscrits le 5 du même mois.
Dans l’intervalle, dame Y_________ a mandaté un conseil (all. 70 [admis]) en la
personne de Me CC_________, avocat à DD_________. Celui-ci a, par courrier
adressé le 22 octobre 2008 à X_________, mis en cause la responsabilité civile du
premier notaire du fait que celui-ci avait omis de présenter les actes en 2005, de sorte
que dame Y_________ devrait s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers plus
élevé, la différence pouvant être estimée à quelques 124'800 francs. L’avocat a
suggéré au notaire, « vu la clarté de la situation et des faits », d’avertir son assurance
responsabilité civile, ajoutant que les parties seraient en mesure de procéder à un
calcul exact du dommage subi après réception de la taxation en matière d’impôt sur les
gains immobiliers (pièce 26, p. 79 s.). Pour sa part, X_________ a allégué dans sa
réponse que le conseil de dame Y_________ avait fait valoir une prétention « en étant
parfaitement en mesure de calculer le dommage qu’il alléguait le 22 octobre 2008 »
(all. 71 [contesté]), thèse avancée dans l’optique d’étayer l’exception de prescription
(cf. art. 60 CO) soulevée par l’intéressé, laquelle a été définitivement écartée selon
jugement du Tribunal fédéral du 19 mai 2014 (arrêt 4A_34/2014 consid. 5.2).
2.4.2 Par acte authentique du 31 octobre 2008 instrumenté par-devant
Me AA_________, dame Y_________ a vendu à EE_________ les parcelles nos xxx2
(nouvel état) et xxx4 pour la somme de 2'950'000 francs (pièce 33, p. 166 ss). Le
22 janvier 2009, Me AA_________ a adressé à Me CC_________ un courrier
l’informant que l’acte avait été inscrit au registre foncier et que, sur le prix de
2'950'000 fr., elle était en mesure de libérer dans l’immédiat, après déduction de la
commission de vente (150'000 fr.) et imputation d’une réserve pour l’impôt sur les
gains immobiliers (425'000 fr. estimés), le montant de 2'375'000 francs (all. 26 ss et
pièce 8, p. 23). Par la même occasion, elle a invité Me CC_________ à lui faire
parvenir « une copie de l’acte d’achat, de la note de débours et honoraires de
Me X_________, de même que d’éventuelles factures relatives à des travaux ayant
apporté une plus-value à l’immeuble ».
2.4.3 Le 17 avril 2009, agissant pour le compte de dame Y_________,
Me AA_________ a complété la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers et l’a
envoyée au SCC. La déclaration indique le prix d’achat (1'650'000 fr.) et celui de vente
(2'950'000 fr.), les montants des impenses (33'000 fr. de frais d’acte [2% du prix
d’achat] et 150'000 fr. pour les commissions de vente) ainsi que le gain imposable de
1'117'000 fr. (2'950'000 fr. – [33'000 fr. + 150'000 fr.] – 1'650'000 fr.) (p. 183 ss). C’est
ici le lieu de préciser que le forfait de 2% du prix de vente indiqué par Me AA_________
au titre des frais d’acte dans la déclaration fiscale correspond à quelques centaines de
francs près à la note de frais et émoluments pour l’acte de vente du 11 juin 2005
établie seulement le 8 mars 2012 par X_________ pour la somme de 32'658 fr.85
(25'426 fr.50 [émoluments non soumis à TVA] + 7232 fr.35 [émoluments soumis à
TVA]), et versée en cause le lendemain (p. 319 ss, spéc. p. 322).
Etaient signalées comme uniques annexes au formulaire de déclaration d’impôts la
copie de l’acte de vente du 11 juin 2005 et les deux factures pour les commissions
prévues en faveur de D_________ et de L’Exclusif de l’immobilier, de 75'000 fr.
chacune. La déclaration contenait également les remarques suivantes : « L’acte de
vente du 11.06.2005 n’a été inscrit que trois ans plus tard pour des raisons
indépendantes de la volonté des parties à l’acte ».
Le 28 avril 2009, le SCC a envoyé à Me AA_________ le bordereau de taxation pour
l’impôt sur les gains immobiliers. Reprenant les données de la déclaration, le
bordereau retient un gain imposable de 1'117'000 fr. et fixe le montant de l’impôt, pour
une année de propriété, à la somme de 414'528 fr., selon le barème suivant : 9600 fr.
pour la première tranche de gain de 50'000 fr. (taux de 19,20), 14'400 fr. pour la
seconde tranche de 50'000 fr. (au taux de 28,8%) et enfin 390'528 fr. pour le solde de
1'017'000 fr. (au taux de 38,4%) (all. 26 ss et pièce 9bis, p. 25 s.). L’impôt a été réglé
par Me AA_________ pour le compte de dame Y_________ au moyen de la provision
conservée à cet effet (all. 32 et pièce 11, p. 28 ; cf. ég. Me AA_________, R29, p. 246).
Par courrier du 14 mai 2009, Me CC_________ a pris note du fait que X_________
n’avait « pas souhaité recourir contre la décision de taxation » et, estimant que sa
responsabilité était claire, lui a une nouvelle fois recommandé d’avertir son assurance
responsabilité civile (all. 30 ss et pièce 10, p. 27). Les missives ultérieures, aux termes
desquelles Me CC_________ invitait derechef X_________ à assumer ses
responsabilités, sont demeurées lettres mortes.
2.4.4 Le 19 avril 2010, le conseil de dame Y_________ a fait notifier à X_________ un
commandement de payer la somme de 110'000 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le
30 mars 2010 pour « dommages et intérêts suite à l’exécution fautive d’un mandat de
notaire ». Opposition a été faite audit commandement de payer notifié le 19 avril 2010
dans la poursuite no xxx1 de l’Office des poursuites du district de B_________ (all. 53-
54 [admis] et pièce 20, p. 39).
2.5 Selon les constatations de fait du jugement de première instance (consid. 3, p. 15
s.) non entreprises sur ce point, l’examen du dossier du notaire, dont la tenue manque
singulièrement de rigueur et d’ordre – les pièces étant entassées pêle-mêle –, révèle
que celui-ci n’a pas entrepris la moindre démarche depuis octobre 2005 en relation
avec l’inscription des actes au registre foncier et ne contient aucun décompte final
concernant l’affectation de la provision de 50'000 fr. versée par dame Y_________
pour les frais notariaux (cf. supra, consid. 2.2.7). De surcroît, X_________ a été
relancé à deux reprises, dès le mois d’août 2007, par F_________, qui était mécontent
de toujours recevoir du courrier des autorités fiscales concernant « une propriété
vendue il y a plus de 2 ans ».
2.6 Dans son écriture d’appel (cf. ch. 2, p. 2 ss) – de même que dans sa détermination
du 11 septembre 2014 à la suite de l’arrêt 4A_34/2014 du Tribunal fédéral –,
X_________ s’en prend à l’appréciation des preuves à laquelle s’est livrée la juridiction
inférieure. D’après l’intéressé, celle-ci a, de manière insoutenable (cf. jugement,
consid. 9.1, p. 27 ss), écarté sa thèse selon laquelle il n’avait pas présenté les actes de
vente et de division de parcelle en 2005 du fait que l’une des conditions essentielle de
la vente, à savoir l’obtention de l’autorisation de construire, n’était pas remplie (cf. all.
58 ss et 87 ss [contestés] ; cf. ég. courrier du 18 mai 2009, sous pièce 12, p. 29 ).
L’autorité de première instance aurait donné foi sans retenue aux témoignages de
personnes proches de dame Y_________ (cf. appel, ch. 2.2.2, p. 4 s.) pour retenir que,
compte tenu notamment de la ferme volonté de cette dernière d’acquérir la parcelle
no xxx2 (ancien état) et de l’empressement des premiers propriétaires à vendre celle-ci,
les parties à l’acte de vente n’avaient pas la volonté de subordonner la validité de l’acte
de vente à une condition dont la réalisation apparaissait lointaine et incertaine. Par
ailleurs (cf. appel, ch. 1, p. 1 s.), X_________ reproche également à la juridiction
précédente d’avoir apprécié les faits de manière incorrecte, en tant qu’elle a tenu pour
non établies les démarches entreprises « pour l’obtention des autorisations de
construire » (cf. jugement, consid. 2.1, p. 14 ; cf. all. 60 ss [contestés]).
2.6.1 A titre préalable, il convient de rappeler les quelques principes suivants qui
prévalent en matière d’appréciation des preuves. Conformément à l’art. 157 CPC, le
tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. Le
principe de la libre appréciation signifie qu’il n’y a pas de hiérarchie légale entre les
moyens de preuve autorisés (Schweizer, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure
civile commenté, Bâle 2011, n. 19 ad art. 157 CPC), même si, selon une partie de la
doctrine, les titres constituent le moyen de preuve idéal, car souvent établis avant la
naissance du litige, tandis que la preuve par témoin aboutit souvent à des résultats
incertains (Schmid, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung,
Kurzkommentar, 2. Aufl. 2014, n. 7 et 9 ad art. 157 CPC ; cf. ég. Kaufmann,
Beweisführung und Beweiswürdigung, Zürich/St. Gallen 2009, p. 179). La suspicion de
partialité d'un témoin, résultant par exemple d'un lien conjugal, de parenté, d'alliance
ou d'amitié avec une partie – ou en raison de son intérêt à l’issue du litige
(Weibel/Naegeli, in Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 2. Aufl. 2013, n. 6 ad art. 169 CPC) –, doit être prise en considération
au stade de l'appréciation du témoignage. La suspicion n'exclut d’ailleurs pas d'emblée
que la déposition soit tenue pour digne de foi et il incombe au juge du fait d'apprécier
sa force probante (arrêt 4A_181/2012 du 10 septembre 2012 consid. 3, in RSPC 2013,
p. 25 ss ; Müller, in Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung,
Kommentar, Zürich/St. Gallen 2012, n. 6 ad art. 172 CPC).
Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'attacher à
rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement,
sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont
elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO ; ATF 131 III 280 consid. 3.1). Pour ce faire, le
juge prendra en compte non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais
aussi les circonstances antérieures et postérieures à la conclusion du contrat (sur ce
dernier point, cf. ATF 140 III 86 consid. 4.1 ; 129 III 675 consid. 2.3), en particulier les
projets de contrat, la correspondance échangée, etc. (Winiger, in Commentaire
romand, Code des obligations I, 2e éd. 2010, n. 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO ;
Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, n. 22 ss ad art. 18 CO). Cette interprétation dite
subjective relève du fait et de l'appréciation des preuves (ATF 132 III 626 consid. 3.1 ;
131 III 606 consid. 4.1).
S'il ne parvient pas à établir avec sûreté cette volonté effective, ou s'il constate que
l'une des parties contractantes n'a pas compris la volonté réelle exprimée par l'autre, le
juge recherchera le sens qu'elles pouvaient et devaient donner, selon les règles de la
bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (application du principe de la
confiance ; cf. ATF 136 III 186 consid. 3.2.1). Cette interprétation objective, qui relève
du droit, s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais
également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées, à
l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 ; arrêt
4A_98/2012 du 3 juillet 2012 consid. 3.2).
2.6.2 Différents témoins ont été auditionnés le 15 novembre 2011 (p. 230 ss).
Epoux de dame Y_________ et s’occupant des affaires de celle-ci, L_________ a
assisté à l’instrumentation de l’acte du 11 juin 2005. A son souvenir, son épouse
n’avait pas subordonné l’inscription comme propriétaire de l’immeuble à l’obtention
d’une autorisation de construire ; le couple avait « acheté en toute bonne foi cette
propriété en septembre 2005 en pensant que tout était en ordre ». Son épouse et lui-
même avaient été extrêmement surpris en 2008 d’apprendre que la première nommée
n’était toujours pas inscrite en qualité de propriétaire de l’immeuble. A la question de
savoir si son épouse ou lui-même avaient demandé à X_________ d’effectuer des
démarches pour obtenir une autorisation de construire, Y_________ a affirmé avoir fait
appel à l’architecte T_________ pour ce faire, « immédiatement après septembre ou
octobre 2005, date à laquelle [ils étaient] devenus propriétaires » ; X_________ s’était
seulement proposé, après la signature de l’acte, de les assister dans les démarches
administratives (R1 ss, p. 230 ss).
Ancien propriétaire, avec son épouse, de la parcelle no xxx2 (ancien état), F_________
a, selon ses souvenirs, reçu une expédition de l’acte de vente du 11 juin 2005 en juillet
de la même année ; il n’a pas été informé du fait que le transfert de propriété n’était
intervenu au registre foncier qu’en 2008 (R8 ss, p. 234 s.). S’agissement de
l’encaissement du prix de vente, il a indiqué se rappeler uniquement du fait qu’un
montant de 400'000 fr. avait été versé à son épouse, et que le solde du prix avait été
encaissé postérieurement.
D_________ a confirmé être intervenu comme courtier en 2005 – F_________ l’ayant
chargé de vendre son chalet (R12, p. 236) –, et avoir perçu à ce titre une commission,
dont il n’a pas précisé le montant. Il a ajouté qu’en règle générale, le notaire chargé de
l’instrumentation de l’acte ne verse le montant de la commission qu’après avoir reçu le
prix de vente « et que les formalités sont terminées ». Après consultation de son
dossier, il a indiqué avoir envoyé sa facture le 20 juin 2005 (R16, p. 237 s.) ; sa
fiduciaire a quant à elle attesté, le 22 novembre 2011, que D_________ avait perçu de
X_________ en date du 23 septembre 2005 la « commission pour l’acte de vente
F_________ / Y_________ » (pièce 37, p. 259). Ayant assisté à la signature de l’acte
de vente du 11 juin 2005, il a relaté qu’« à [s]a connaissance, il n’avait pas été
question, lors de l’instrumentation de l’acte, que l’inscription comme propriétaire de
Mme Y_________ soit subordonnée à la délivrance d’une autorisation de construire » ;
selon lui, il n’y avait « pas d’obstacle à ce que cet acte soit inscrit au registre foncier en
septembre 2005 ». Toujours selon D_________, la condition relative à l’autorisation en
matière de construction et de monuments historiques (cf. ch. III.2) « avait trait au fait
qu’il s’agissait d’un vieux bâtiment et on voulait s’assurer qu’il n’était pas protégé », car
« si le bâtiment était classé monument historique, on ne pouvait pas le rénover ».
D_________ a répété que, d’après lui, « l’obtention d’une autorisation de construire
n’était pas une condition de l’acte », que « la seule chose que voulaient les époux
Y_________ [était de] s’assurer que le bâtiment n’était pas protégé et qu’ils puissent le
rénover car il était vétuste » et que, « si le bâtiment avait été classé, la vente aurait pu
être annulée » (R16, p. 237 s.). En 2008, dame Y_________ a repris contact avec lui
et lui a confié la vente de son chalet ; le notaire (Me AA_________) choisi par la
nouvelle acquéresse l’a contacté quelques jours plus tard en lui disant que
F_________ était toujours inscrit en tant que propriétaire au registre foncier.
D_________ a alors informé les époux Y_________ de cet état de fait, de même que
X_________ par courriel ; celui-ci lui a répondu par la même voie qu’il était « tout aussi
surpris que [lui] » (R12 ss, p. 236 s.).
Ami de longue date de dame Y_________, Me R_________ est intervenu pour le
compte de celle-ci dans le cadre de la vente immobilière portant sur l’achat d’une
propriété à BB_________ ; il n’a toutefois eu connaissance de l’acte de vente du
11 juin 2005 que postérieurement à son instrumentation. Selon l’intéressé, dame
Y_________ et son époux « avaient eu un coup de foudre pour cette propriété et
voulaient absolument l’acheter », pensant « faire une bonne affaire » ; il y avait par
ailleurs un délai, au 15 ou 30 septembre 2005, pour l’exécution de la vente. Par la
suite, le notaire X_________ avait obtenu l’autorisation de procéder à la vente, après
morcellement ; il y avait également un avis d’un service de l’Etat mentionnant que la
rénovation du bâtiment était possible. En résumé, d’après les souvenirs de
Me R_________, « tout s’est fait très rapidement », car « tout le monde était pressé et
voulait conclure l’affaire » (R24 ss, p. 243 ss). Interpellé concernant la formulation de
son courrier du 11 juillet 2005 (cf. supra, consid. 2.2.4), Me R_________ a affirmé avoir
conseillé à dame Y_________ d’obtenir un permis de construire avant d’exécuter la
vente, en même temps que les autres conditions qui devaient être réalisées, raison
pour laquelle il avait interprété la condition sous ch. III.2 de l’acte « de manière plus
large » dans son courrier ; toutefois, l’acte avait été « rédigé autrement ». Dame
Y_________ s’était « finalement contentée de [l’]avis [du Service des monuments] et
c’est pour cela qu’elle a[vait] payé le prix de vente », pensant à cette date qu’« il n’y
avait plus d’autres conditions à réaliser » (R25, p. 243 s.).
Conseil de dame Y_________ à partir du moment où celle-ci s’est rendue compte, en
2008, qu’elle n’était toujours pas inscrite en qualité de propriétaire de la parcelle
no xxx2 (ancien état) acquise en 2005, Me CC_________ a affirmé avoir eu, dans
l’optique d’explorer les possibilités d’une transaction pour mettre un terme au litige, une
entrevue avec X_________, à l’occasion de laquelle celui-ci « a[vait] beaucoup tourné
autour du pot », alors que le prénommé avait reconnu très clairement sa responsabilité
dans son courriel adressé le 20 août 2008 à D_________ (R17 et 22, p. 240 ss).
2.6.3 Interrogée le 12 janvier 2012, dame Y_________ a, à la question de savoir s’il
était prévu de suspendre son inscription au registre foncier, répondu par la négative,
ajoutant ce qui suit (R37, p. 265) :
A partir du moment où l’on voit un bien, où on se met d’accord pour son acquisition, et que l’on paye, il est
évident que l’on veut être inscrit comme propriétaire le plus rapidement possible. Cela me semble normal.
Quand on achète quelque chose, cela vous appartient et il est normal que cela soit inscrit à votre nom. Je
précise que ce n’était pas la 1ère fois que j’acquérais un bien immobilier. Dans toutes les autres affaires,
j’ai toujours été inscrite normalement comme propriétaire. A chaque fois, j’ai fait appel à un notaire c’est
d’ailleurs son travail.
Elle n’a pas eu le souvenir d’avoir expressément communiqué, après la signature du
contrat, qu’elle renonçait à la condition de l’acte concernant l’autorisation de construire,
précisant que l’acquisition du chalet ne dépendait pas à ses yeux d’une éventuelle
autorisation de le rénover ou de le transformer. Lorsqu’elle avait contacté le bureau
d’architecte pour planifier les modifications envisagées, son époux et elle-même
pensaient « évidemment être propriétaires du chalet ». Elle a en conséquence été
incroyablement surprise d’apprendre en 2008 qu’elle n’avait pas été inscrite comme
propriétaire, les administrations communale et cantonale ne l’ayant, durant la
procédure d’autorisation de construire, jamais avisée de quoi que ce soit à cet égard
(R33 ss et 43, p. 265 s.).
Sur présentation du courriel du 7 septembre 2005 (cf. supra, consid. 2.2.6),
X_________ a confirmé l’avoir bien expédié, tout en précisant que son contenu était
« standard » et qu’il l’envoyait de manière systématique à l’époque, ayant beaucoup
d’actes en suspens, et qu’il n’avait pas l’acte sous les yeux. Toutefois, selon lui, il
« était clair à cette date [que] la condition relative à l’autorisation de construire portant
sur la modification ou la rénovation devait encore être remplie » (R46, p. 268). Après
avoir reçu l’intégralité du prix de vente le 9 septembre 2005, il a procédé à plusieurs
versements en faveur des vendeurs. Concernant le courriel adressé le 20 août 2008 à
D_________ (cf. supra, consid. 2.4.1), X_________ a indiqué l’avoir envoyé depuis
son lieu de vacances – donc sans avoir derechef le dossier sous les yeux – et « sous
la pression » du prénommé ; celui-ci avait en effet contacté son secrétariat à réitérées
reprises pour lui dire que les choses allaient mal se terminer si le notaire ne fournissait
pas de réponse à bref délai. X_________ a ajouté que, pour lui, « il y avait toujours
cette condition relative à l’autorisation de construire qui devait être remplie avant le
dépôt de l’acte au registre foncier » (R51, p. 269). Interpellé sur le point de savoir pour
quel motif il avait alors envoyé une lettre le 12 octobre 2005 au SCC annonçant que
l’acte de vente avait déjà été déposé au registre foncier, X_________ a rétorqué ne
pas pouvoir répondre à cette question (R52, p. 269). Quant aux motifs pour lesquels il
a contesté devoir réparer les inconvénients causés à dame Y_________ par le retard
pris dans son inscription au registre foncier en qualité de propriétaire, il les a exprimés
en ces termes (R53, p. 269) :
Pour moi, la clause de l’acte relative à l’autorisation de construire était une clause essentielle à l’acte de
vente. Si cette clause n’était pas remplie, l’acte était nul, nous l’avions d’ailleurs rajouté de manière
manuscrite sur l’acte.
Enfin, X_________ a certifié ne plus avoir reçu de nouvelles relatives à la procédure
d’autorisation de construire à partir de 2006 (R58, p. 270).
2.6.4 Le nœud principal du litige consiste à déterminer si X_________ était fondé à
croire, pour ne pas procéder rapidement à l’obligation de réquisition qui lui incombe en
tant que notaire (cf. infra, consid. 5.1.2), que le contrat de vente immobilière qu’il a lui-
même instrumenté le 11 juin 2005 était soumis à la condition suspensive de l’obtention
de l’autorisation de construire. X_________ fait grand cas du courrier envoyé le
11 juillet 2005 par Me R_________ intitulé « acte de vente/achat conditionnel […] » et
se référant à l’obtention du permis de construire (cf. appel, ch. 2.2.1, p. 3 s. et supra,
consid. 2.2.4) ; ce faisant, il perd de vue qu’il n’a jamais été allégué – et encore moins
démontré, notamment par le biais de la correspondance figurant au dossier –, que
Me R_________, qui n’a pas personnellement assisté à l’instrumentation de l’acte, soit
préalablement intervenu auprès du notaire en vue de lui expliquer les intentions de
dame Y_________. Bien plus, il convient de se focaliser sur la motivation de
F_________ et de son épouse, d’une part, et de dame Y_________, d’autre part, à
conclure l’acte de vente le 11 juin 2005. Bien que F_________ se soit montré peu
disert lors de son audition comme témoin, le fait que l’intéressé devait procéder à la
liquidation de son régime matrimonial et verser 400'000 fr. à son épouse (cf. ch. III.2
des conditions de vente) et ait par la suite reçu – en plusieurs acomptes – la quasi-
totalité du prix de vente en automne 2005, constituent des indices quant à sa volonté
de voir l’immeuble no xxx2 promptement vendu. Quant à dame Y_________, elle a
avancé de manière crédible avoir fait appel à l’architecte T_________ afin de planifier
les travaux de rénovation et transformation en automne 2005, alors qu’elle se croyait
devenue légalement propriétaire de l’immeuble ; elle n’avait ainsi jamais conditionné
son acquisition à l’obtention d’une autorisation de construire. Cette version est
d’ailleurs corroborée par le témoignage de D_________. Même si celui-ci a joué le rôle
d’intermédiaire entre F_________ et dame Y_________ en 2005, puis est intervenu
comme courtier pour le compte de la dernière nommée lors de la (re)vente du chalet
en 2008 et a reconnu avoir perçu à ce titre une commission, la seule existence de cette
relation d’affaires passée ne permet pas d’en déduire que l’intéressé avait encore un
intérêt personnel à l’issue de la cause lors de son audition fin 2011 et que sa
déclaration s’en trouve biaisée de ce seul fait, quoi qu’en pense X_________
(cf. appel, ch, 2.2.2, p. 4 s.). Au contraire, son témoignage du 11 novembre 2011 est
factuel, mesuré et digne de foi, d’autant plus qu’il se recoupe avec les informations
résultant de titres établis entre 2005 et 2008, soit avant la naissance du litige. Aussi, la
déclaration de D_________, qui a assisté à la signature de l’acte, selon laquelle dame
Y_________ voulait uniquement s’assurer, s’agissant d’un « vieux bâtiment », qu’il ne
soit pas protégé – d’où l’intégration de la clause selon laquelle la vente était
subordonnée à « l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de
construction et des monuments historiques » –, mais non pas conditionner son achat à
la délivrance d’un permis de construire, est crédible.
Le propre comportement du notaire X_________ consécutivement à la signature de
l’acte du 11 juin 2005 démontre qu’il n’avait pas compris autrement la clause litigieuse.
Ainsi, dans son courriel adressé le 12 juin 2005 à l’époux de dame Y_________
(cf. supra, consid. 2.2.1), X_________ a décrit par le menu les étapes à suivre en vue
de parvenir à l’inscription dudit acte, au vu des conditions suspensives figurant sous
ch. III.2, mais n’a nullement fait allusion à l’obtention du permis de construire. Le
17 juin 2005, le notaire a obtenu la confirmation par courriel du Service des bâtiments,
monuments et archéologie de l’Etat du Valais que le chalet ne faisait pas partie d’un
inventaire d’objets à protéger. Le 7 septembre 2005, le Service administratif et
juridique lui a par ailleurs adressé l’autorisation LDFR, après instrumentation
complémentaire de l’acte de division de parcelle du 12 août 2005 et, au terme de cet
acte, le notaire a requis le préposé du registre foncier de procéder au transfert de
propriété sur les nouvelles parcelles nos xxx2 et xxx4 et à la radiation de l’inscription de
l’obligation hypothécaire au porteur de 140'000 francs. Au vu de la formulation du
courriel du 12 juin 2005, il était ainsi limpide qu’aucune autre condition
complémentaire, telle que convenue entre les parties, ne devait être réalisée. Dès la
réception de l’autorisation LDFR, le 7 septembre 2005, X_________ aurait pu déposer
l’acte du 11 juin 2005 – de même que son complément du 12 août 2005 – à l’Office du
registre foncier de C_________ en vue de leur inscription ; il avait du reste annoncé
son intention d’agir en ce sens dans son courriel du même jour à L_________
(cf. supra, consid. 2.2.6), puis confirmé le prétendu dépôt effectif des actes dans sa
lettre du 12 octobre 2005 à l’intention du SCC (cf. supra, consid. 2.2.7).
C’est ici le lieu de relever que, si les parties avaient eu la réelle et commune volonté de
subordonner la conclusion du contrat de vente à la délivrance d’une autorisation de
construire, on comprend mal pour quel(s) motif(s) le notaire – en tant qu’officier public
ayant notamment pour mission de rechercher l’intention des parties et de la
retranscrire en langue juridique (cf. infra, consid. 5.1.1) –, a emprunté dans l’acte
authentique des termes se rapprochant davantage de la dénomination du service
étatique en charge de la protection des monuments (cf. Service des bâtiments,
monuments et archéologie de l’Etat du Valais [cf. p. 189]) que de la terminologie propre
au droit des constructions et qui est « obtention d’une autorisation de construire »
(cf. art. 15 et 33 ss de la loi sur les constructions du 8 février 1996 [RS/VS 705.1]).
Par ailleurs, vu la date de conclusion du contrat (11 juin 2005) et le terme fixé pour son
exécution (15 septembre 2005 ; cf. ch. III.6), il ne pouvait échapper à un praticien du
droit qu’en un si bref laps de temps – recouvrant en outre une période de vacances
(cf. mois de juillet et août) où tant certains services publics que les entreprises privées
(cabinets d’architectes) fonctionnent au ralenti –, il ne serait pas possible d’obtenir une
autorisation de construire, laquelle devait de surcroît émaner, après préavis de
l’administration communale, de la CCC dès lors que le terrain était sis hors zone à
bâtir. Du reste, le dossier de mise à l’enquête, dans sa première mouture, n’a été
déposé par l’architecte T_________ auprès des autorités compétentes qu’en
novembre 2005 (cf. supra, consid. 2.3.1), soit 5 mois après la signature de l’acte du
11 juin 2005, et alors que le prix de vente avait été intégralement versé sur le compte
du notaire et, en grande partie, transféré aux vendeurs.
Enfin, après avoir été relancé par D_________ en 2008 et reconnu, dans son courriel
du 20 août 2008, que le dossier de vente F_________-Y_________ avait été « archivé
par erreur comme inscrit », X_________ a, dans ses « précisions notariales »
déposées finalement avec les actes au registre foncier, souligné que les « conditions
de vente telles qu’énumérées au point III.2 [avaient] toutes été remplies » (cf. supra,
consid. 2.4.1). Ce faisant, X_________ qui, de son propre aveu, a certifié ne plus avoir
reçu de nouvelles concernant la procédure d’autorisation de construire depuis 2006
(cf. supra, consid. 2.6.3 in fine), a démontré une nouvelle fois avoir conscience du fait
que la vente n’était pas subordonnée à la réception de cette autorisation, que dame
Y_________ n’a en définitive jamais obtenue.
Pour l’ensemble de ces motifs, la thèse avancée par X_________ dans le cadre du
présent procès afin de justifier les raisons pour lesquelles il n’a pas déposé au registre
foncier les actes des 11 juin et 12 août 2005 une fois reçue l’autorisation LDFR en
septembre 2005, à savoir que la condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation
de construire n’était pas remplie, ne résiste pas à l’examen.
En résumé, la Cour de céans retient que ni les vendeurs ni l’acquéresse ne voulaient
subordonner la conclusion de la vente à l’obtention d’une autorisation de construire, et
que la réelle et commune volonté des parties était reconnaissable par le notaire lors de
l’instrumentation de l’acte de vente du 11 juin 2005.
Dans ce contexte, le point de savoir si, ultérieurement à la signature de l’acte du
11 juin 2005, X_________ a reçu mandat d’assister dame Y_________ dans l’optique
de recevoir ladite autorisation, qui n’exerçait plus aucune influence sur la validité de la
vente convenue avec les premiers propriétaires, n’a pas besoin d’être tranché.
2.7 En tant que de besoin, d’autres faits nécessaires à la résolution de la cause,
singulièrement ceux relatifs à la fixation du dommage allégué (cf. infra, consid. 7),
seront développés dans la suite du présent jugement.
III. Considérant en droit
3. L’appelant se plaint d’une violation de l’art. 151 CO (cf. appel, ch. 2.3, p. 5). Selon
lui, la juridiction inférieure a déduit à tort du fait que les vendeurs ont, du 15 septembre
au 11 octobre 2005, encaissé la quasi-totalité du prix de vente (1'560'000 fr. sur
1'650'000 fr.) l’inexistence de la condition suspensive relative à l’obtention de
l’autorisation de construire (cf. jugement de première instance, consid. 9.1.1, p. 29). En
effet, il n’est pas incompatible avec la notion de condition suspensive que, pour une
prestation particulière – en l’occurrence, le paiement du prix –, les parties soient
convenues d’une exécution anticipée du contrat (cf. ch. III.6 de l’acte : « Le prix de
vente est payable dès la réalisation de l’ensemble des conditions précitées, mais au
plus tard le 15 septembre 2005 […] »).
3.1
3.1.1 En vertu de l’art. 216 al. 1 CO, les ventes d'immeubles ne sont valables que si
elles sont faites par acte authentique. Selon la jurisprudence concernant cette
disposition, la forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement
essentiels du contrat, et aussi sur les points objectivement secondaires mais
subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent
un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport
entre la prestation et la contre- prestation issues de la vente (ATF 135 III 295 consid.
3.2 ; 113 II 402 consid. 2a ; cf. ég. ATF 119 II 135 consid. 2a). Lorsque le contrat de
vente est soumis à une condition – suspensive ou résolutoire –, celle-ci est
subjectivement
essentielle
et
doit
revêtir
la
forme
authentique
(Brückner,
Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, n. 2502, p. 705 et n. 2518, p. 711
ss ; Foëx, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n. 11 ad art.
216 CO ; Giger, Berner Kommentar, n. 265 ad art. 216 CO). Si les parties ne se
mettent pas d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci ne vient pas à
chef (ATF 127 III 248 consid. 3c, 3d et 3e ; arrêt 4C.246/2003 du 30 janvier 2004
consid. 5.1).
3.1.2 Conformément à l’art. 151 al. 1 CO, lecontrat est conditionnel, lorsque
l'existence de l'obligation qui en forme l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un
événement incertain. Quand la conclusion d’un contrat est liée à la condition de l'octroi
du permis de construire, il s’agit-là d'une condition suspensive, l'arrivée de l'événement
incertain étant l'obtention de l'autorisation de construire (arrêt 4C.281/2005 du
15 décembre 2005 consid. 3.3 in fine, in SJ 2006 I p. 174 ss). Dans un tel cas de
figure, les parties n’entendent en règle générale pas être liées plus longtemps que pour
la durée habituelle d’une procédure d’autorisation de construire introduite
immédiatement, soit pour quelques mois (Honsell, in Honsell [Hrsg.], Obligationen-
recht, Kurzkommentar, Basel 2014, n. 9 ad art. 151 CO et la réf. à l’ATF 95 II 523
consid. 2 et 3) ; en effet, dans un contrat d’échange qui requiert par nature une
exécution relativement rapide, le Tribunal fédéral refuse en principe d’accorder un délai
indéfini pour l’avènement de la condition (ATF 72 II 29 consid. 2 ; Pichonnaz, in
Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n. 56 ad art. 151 CO).
Pour les immeubles, le titre d’acquisition (généralement, le contrat de vente
immobilière) et l’accord réel, en tant qu’actes juridiques, peuvent être soumis à
condition (Steinauer, Les droits réels, tome II, 4e éd. 2012, n. 2014, p. 309). La
réquisition d’inscription (cf. art. 12 al. 1 aORF [en vigueur jusqu’au 31 décembre 2011])
et l’inscription elle-même ne peuvent en revanche être conditionnelles (Pichonnaz, op.
cit., n. 19 ad art. 151 CO ; cf. ég. ATF 115 II 213 consid. 4a). Le transfert conditionnel
de la propriété immobilière est en effet exclu par l’art. 217 al. 1 CO, qui dispose que les
ventes conditionnelles ne sont inscrites au registre foncier qu’après l’avènement de la
condition (Pichonnaz, op. cit., n. 19 ad art. 151 CO). Le contrat affecté de telles
conditions est en suspens ; partant, il ne constitue pas (encore) un titre d’acquisition
susceptible de fonder une inscription. Dès l’accomplissement de la condition, le contrat
de vente produit tous ses effets et l’inscription du transfert au registre foncier peut être
requise (Foëx, op. cit., n. 4 ad art. 217 CO ; Giger, op. cit., n. 9 d art. 217 CO). C’est ici
le lieu de préciser que l’art. 217 al. 1 CO ne vise pas les conditions légales
(« Rechtsbedingungen »), c’est-à-dire les conditions sans l’existence desquelles le
conservateur ne peut, d’office, procéder à l’inscription (art. 24a al. 1 aORF : « Si une loi
fédérale prévoit que le conservateur doit surseoir à l’inscription jusqu’à ce qu’une autre
autorité ait décidé si l’acte sous réquisition est assujetti à autorisation, le conservateur
porte la réquisition au journal et notifie au requérant le délai légal pour introduire la
procédure d’autorisation » ; cf. Stark, in Honsell [Hrsg.], Obligationenrecht, Kurzkom-
mentar, Basel 2014, n. 2 ad art. 217 CO), telle une autorisation au sens de la LFAIE ou
de la LDFR (Giger, op. cit., n. 13 ad art. 217 CO) ; rien n’empêche toutefois les parties
d’ériger l’un ou l’autre de ces points en véritable condition au sens de l’art. 151 CO
(Foëx, op. cit., n. 8 in fine ad art. 217 CO).
3.1.3 Selon l'art. 151 al. 2 CO, le contrat soumis à une condition suspensive ne produit
d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas
manifesté une intention contraire. L’existence d’une condition suspensive, ainsi que
l’impossibilité de sa réalisation, doivent être démontrées par le défendeur (Pichonnaz,
op. cit., n. 61 ad art. 151 CO), puisque la condition fait obstacle à la naissance de la
créance déduite en justice par le demandeur ou entraîne son extinction (arrêt
4C.212/2004 du 25 octobre 2004 consid. 3.1 ; Gauch/Schluep/Schmid/ Rey,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 8. Aufl. 2003, n. 4184, p.
364). La condition constitue en effet un fait destructeur ou dirimant (arrêt 4C.264/2004
du 20 octobre 2004 consid. 3.4 ; Kummer, Berner Kommentar, n. 263a ad art. 8 CC ;
Ehrat, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, n. 14 ad art. 151 CO).
Si la condition ne se réalise pas, les prestations déjà effectuées – outre le profit
éventuellement réalisé (art. 153 al. 2 CO) – doivent être restituées conformément aux
règles sur l'enrichissement illégitime, à savoir l'art. 62 al. 2 CO (« cause qui ne s'est
pas réalisée ») (ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 ; 119 II 20 consid. 2a ; Ehrat, op. cit., n. 6
ad art. 153 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. 1997, p. 589, 856
et 858 ; cf. ég. Foëx, op. cit., n. 5 ad art. 217 CO). Les actes de disposition faits par le
créancier par anticipation de l’avènement en exécution de l’expectative de droit faite
par le créancier deviennent caducs et les actes de disposition faits par le débiteur
présumé en faveur de tiers deviennent définitivement valables (cf. art. 152 al. 3 CO)
(Pichonnaz, op. cit., n. 58 ad art. 151 CO).
La doctrine admet que lorsqu’une condition n’est prévue que dans l’intérêt d’une seule
partie (par exemple la vente d’un immeuble à condition que l’autorisation de construire
soit octroyée), celle-ci puisse unilatéralement renoncer à cette condition lorsqu’il n’en
résulte pas pour l’autre partie une insécurité juridique inacceptable (arrêt 4C.314/2005
du 17 janvier 2006 consid. 1.1 ; Ehrat, op. cit., n. 8 ad Vorbemerkungen zu Art. 151-
157 CO ; Guhl/Merz/Koller/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl.
2000, § 9 note 17, renvoyant à l’ATF 95 II 523 consid. 5 ; cf. ég. Pichonnaz, op. cit., n.
47 ad art. 151 CO).
3.2 En l’espèce, l’acte authentique du 11 juin 2005 contient, sous ch. III.2, plusieurs
conditions suspensives au sens des art. 151 et 217 CO, ce qui n’est pas disputé. Il est
également vrai que, conformément à l’art. 151 al. 2 CO, les parties peuvent convenir
que le contrat soumis à des conditions suspensives déploie des effets avant même que
tout ou partie de celles-ci soient réunies. Encore faudrait-il pour que le grief de
l’appelant trouve grâce aux yeux de la Cour de céans que l’intéressé – qui n’est certes
pas directement partie à l’acte mais se prévaut des clauses contenues dans celui-ci
pour justifier son inexécution –, ait, en sa qualité de défendeur, établi l’existence de la
condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation de construire, d’une part, et
l’accord des parties quant au versement, avant l’avènement de cette condition, de la
totalité du prix de vente, d’autre part.
Or, s’agissant du premier aspect, il a été circonscrit en fait (cf. supra, consid. 2.6.4) que
les parties, pressées de conclure la vente, n’avaient pas voulu subordonner la venue à
chef de celle-ci à l’obtention préalable d’une autorisation de construire, étant ici rappelé
que le dossier de mise à l’enquête publique n’a été déposé, dans sa première mouture,
qu’en novembre 2005, soit 5 mois après la signature de l’acte de vente, et que même
une décision favorable n’aurait pas pu être prise par la CCC avant plusieurs mois.
L’appelant a du reste correctement compris la volonté réelle et commune des parties,
puisqu’une fois reçue l’autorisation LDFR – celle-ci ayant été formulée dans le contrat
sous la forme d’une condition suspensive –, il a indiqué être en mesure de déposer au
registre foncier les actes en vue de leur inscription (cf. supra, consid. 2.6.4).
Quant au second point, à savoir le paiement anticipé de la totalité du prix de vente –
dont la majeure partie a été reversée par le notaire aux vendeurs en plusieurs
acomptes durant les mois de septembre et octobre 2005, ainsi qu’un montant indéfini
au courtier –, on peine à comprendre l’intérêt qu’aurait eu l’acquéresse à consentir à
un tel geste ; bien plus, une exécution anticipée présentait des risques certains pour
elle, puisqu’en cas de non-avènement de la condition, l’acquéresse aurait dû agir en
restitution tant envers les vendeurs qu’envers le courtier, non partie à l’acte, alors que
de surcroît la rémunération de ce dernier n’est due selon la loi, lorsque le contrat
principal a été conclu sous condition suspensive, qu'après l'accomplissement de celle-
ci (cf. art. 413 al. 2 CO).
A titre superfétatoire, même à supposer que l’on ait retenu que la formulation de l’acte
de vente du 11 juin 2005 laissait apparaître l’existence d’une condition suspensive liée
à l’obtention d’une autorisation de construire, il ne pouvait échapper à l’appelant en se
voyant relancer par l’assistante de l’époux de l’acquéresse en novembre 2005 pour
savoir « s’il y a[vait] du nouveau au sujet de l’enregistrement de l’acte de propriété de
Mme Y_________ » (cf. supra, consid. 2.2.7 in fine) que l’intéressée avait renoncé à
cette clause, prévue dans son seul intérêt, et désirait ardemment être inscrite comme
propriétaire ; par ailleurs, si l’officier public avait nourri un doute à ce propos, il aurait
dû l’écarter en demandant des explications complémentaires à l’acquéresse, ce qu’il
n’a pas fait.
Pour l’ensemble de ces motifs, le moyen de l’appelant pris d’une violation de l’art. 151
CO est infondé.
4. Du point de vue de l’appelant et défendeur, les conditions de sa responsabilité en
tant que notaire ne sont pas données.
4.1
4.1.1 L'activité ministérielle du notaire n'est pas une industrie au sens de l'art. 61 al. 2
CO, mais une tâche officielle qui relève du droit public. Lorsque le notaire accomplit
une telle activité, ses relations avec ses clients échappent donc au champ d'application
des dispositions contractuelles sur le mandat ; la responsabilité du notaire pour la
mauvaise exécution de sa tâche officielle ne relève ainsi pas du droit des contrats (ATF
127 III 248 consid. 1b ; 126 III 370 consid. 7a). En principe, la responsabilité des
fonctionnaires et employés publics est régie par les art. 41 ss CO, mais les cantons
sont libres de la soumettre au droit public cantonal en vertu de l'art. 61 al. 1 CO (ATF
127 III 248 consid. 1b ; arrêt 4A_34/2014 du 19 mai 2014 consid. 4.1).
Le canton du Valais a fait usage de la faculté offerte par l'art. 61 al. 1 CO en adoptant
la loi sur le notariat du 15 mai 1942 (aLN), en vigueur jusqu’au 31 décembre 2005 et
applicable à la présente cause (voir ég. les dispositions transitoires figurant aux art.
111 ss de la loi sur le notariat du 15 décembre 2004, entrée en vigueur le 1er janvier
2006). En vertu de l'art. 19 aLN, le notaire – qui est un officier public exerçant une
activité indépendante (art. 1 al. 2 aLN) – est civilement responsable des fautes qu'il
commet dans l'exercice de sa profession. Selon la jurisprudence, il s'ensuit que la
responsabilité du notaire valaisan en tant qu'officier public est exclusivement régie par
le droit public cantonal (ATF 96 II 45 ; arrêt 4A_504/2010 du 7 décembre 2010 consid.
1.1.2, in RNRF 2012, p. 404 ss ; RVJ 1996 p. 181 consid. 5a). Selon la jurisprudence
valaisanne, il s'agit de la responsabilité selon les art. 41 à 60 CO, qui s'appliquent à
titre de droit cantonal supplétif, et non celle des art. 97 ss CO. Les activités
ministérielles du notaire sont donc régies par les art. 41 ss CO appliqués à titre de droit
cantonal supplétif. Savoir quels actes font partie de ces activités dépend du droit
cantonal (arrêt 4A_34/2014 précité consid. 4.4 ;RVJ 1996 p. 182 consid. 5a ; 1994
p. 228 consid. 1a).
4.1.2 D’une manière générale, la responsabilité du notaire est engagée si celui-ci, par
un acte ou une omission imputable à faute relevant de l’activité ministérielle, a
occasionné, par cet acte (ou omission) illicite, un dommage, et qu’il existe un lien de
causalité entre l’acte (ou omission) illicite et le dommage (cf. Mooser, Le droit notarial
en Suisse, 2e éd. 2014, n. 307, p. 203 ; cf. ég. Brückner, op. cit., n. 607 ss, p. 187 ;
Carlen, Notariatsrecht des Schweiz, Zürich 1976, p. 135 ss).
4.2 Dans le cas particulier, l’appelant a, en sa qualité de notaire, omis de déposer
auprès de l’Office du registre foncier de C_________ les actes authentiques des
11 juin et 12 août 2005 et de requérir l’inscription du transfert de propriété. Comme on
le verra plus en détail ci-après, l’appelant a, par cette omission, violé une des
obligations lui incombant dans le cadre de son activité ministérielle, de sorte que sa
responsabilité en tant que notaire est susceptible d’être engagée.
5. L’appelant réfute avoir commis un acte illicite ; il reproche par ailleurs à la juridiction
inférieure d’avoir, alors que ces éléments n’avaient pas été allégués, retenu qu’il avait
inséré une « clause ambigüe » dans l’acte (cf. jugement entrepris, consid. 9.1.1, p. 27)
et n’aurait pas expliqué aux parties que la finalisation de la vente dépendait de
l’obtention d’une autorisation de construire (cf. appel, ch. 2.1, p. 2 s.).
5.1
5.1.1 Le notaire doit exprimer dans l’acte la volonté (concordante) des parties, non pas
sa propre volonté (Brückner, op. cit., n. 1834, p. 524). A cette fin, il doit déterminer la
volonté des parties, ce que celles-ci désirent, le but précis qu’elles poursuivent
(Ritter/Gehrer, Beurkundungsrecht für Praktiker, Basel 2007, p. 155 ; D’Aumeries, La
responsabilité civile du notaire et son assurance, Lausanne 1980, p. 80 s.). Compte
tenu des buts poursuivis par la forme authentique – qui sont non seulement d’éviter
aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée
de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 118 II
32 consid. 3d), mais également de garantir la sécurité des transactions qui doivent
figurer dans un registre (arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2b) –, le
notaire doit exprimer cette volonté clairement, avec précision et sans équivoque
(Mooser, op. cit., n. 208, p. 126 ; Carlen, op. cit., p. 121 et 141). Dans la rédaction, le
notaire doit s’efforcer d’éviter toute ambiguïté, toute terminologie incompréhensible, et
de donner à l’acte « la limpidité et la clarté les plus pures », en pensant que, si celui-ci
est clair pour les parties et pour lui aujourd’hui, il produira ses effets dans un avenir
plus ou moins éloigné, et ceux qui le liront devront être à même de le comprendre tel
qu’il a été voulu (D’Aumeries, op. cit., p. 82 et la réf. sous note de pied 30). Un
véritable devoir d’information juridique incombe au notaire en présence de clauses
inhabituelles ; il doit alors exposer les risques qui seraient propres à celles-ci (Piotet,
Application en droit immobilier, in Schmid [éd.], Die Belehrungs- und Beratungspflicht
des Notars / L’obligation d’informer du notaire, Zürich/Basel/Genf 2006, p. 163 ss,
spéc. p. 180 ; cf. ég. Brückner, op. cit., n. 1769 22, p. 506 ss). La violation de
l’obligation de clarté peut engager la responsabilité civile ou disciplinaire du notaire ;
celui-ci ne saurait se retrancher, pour justifier l’existence d’un acte peu clair ou
contenant des expressions équivoques, sur le fait que les parties ont expressément
voulu cette formulation (Mooser, op. cit., n. 208b, p. 127 et n. 209, p. 128 ; cf. ég.
Müller, Die Haftung des Urkundsperson, Zürich 2000, p. 129).
5.1.2 L’activité du notaire serait imparfaite s’il ne collaborait pas lui-même à l’exécution
des actes qu’il instrumente. Les législateurs cantonaux, fondés sur l’art. 963 al. 3 CC,
ont prévu l’obligation pour le notaire de faire les réquisitions que comportent les actes
qu’il reçoit (Mooser, op. cit., n. 258, p. 174, et n. 260, p. 175 ; cf. ég. Müller, op. cit.,
p. 227). Ainsi, en Valais, l’art. 38 al. 1 aLN disposait-il expressément que le notaire
était tenu de requérir d’office les opérations, les inscriptions, approbations et
homologations que comportent ou nécessitent les actes reçus par lui pour acquérir leur
pleine efficacité juridique. Le notaire est libéré de l’obligation de requérir lorsque les
parties conviennent de ne pas procéder à un dépôt, ce qu’elles peuvent faire aussi
longtemps que la réquisition n’a pas eu lieu (Brückner, op. cit., n. 1223, p. 352 ;
Honsell/Schmid, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl. 2011, n. 39 ad art.
963 CC). Ce sera par exemple le cas lorsque, dans le domaine de la vente, la
réquisition d’inscription du transfert de propriété ne doit avoir lieu que lorsque le prix
aura été intégralement payé ; le notaire doit cependant, en vertu de son obligation de
renseigner, informer les parties des risques qu’elles encourent de ce chef (Mooser, op.
cit., n. 261, p. 176 ; cf. ég. Marti, Bernisches Notariatsrecht, Bern 1983, n. 14 ad art. 16
NG). L’obligation de requérir n’a de sens que si la réquisition est effectuée dans les
délais les plus brefs, l’obligation de diligence (« Erledigungspflicht » ; cf. Brückner, op.
cit., n. 919 ss, p. 279) s’appliquant également dans ce domaine. L’art. 38 al. 2 aLN
prévoyait ainsi que les réquisitions devaient être faites dans les délais prévus par les
lois ou, à défaut, dans un délai de 60 jours. Il s’agit là d’un délai d’ordre ; le fait de ne
pas le respecter ne constitue en principe pas un obstacle aux inscriptions que celui-ci
comporte, mais peut engager la responsabilité civile ou disciplinaire du notaire
(Mooser, op. cit., n. 264, p. 177 2. ; Carlen, op. cit., p. 131 ; Müller, op. cit., p. 228).
5.1.3 La faute se rapporte à l’élément subjectif de la violation d’une norme ; elle se
définit comme un manquement de la volonté à un devoir imposé par l’ordre juridique.
La faute retenue peut être intentionnelle ou résulter de la négligence (Mooser, op. cit.,
n. 309, p. 204 ; Brückner, op. cit., n. 614-615, p. 190 s. ; Carlen, op. cit., p. 136). Ce
manque de diligence est apprécié de façon objective, par rapport au comportement
qu’aurait eu une personne raisonnable et réfléchie dans cette même situation. Compte
tenu notamment du monopole dont profite le notaire, ainsi que de sa fonction officielle,
les exigences posées à son égard sont élevées (Mooser, op. cit., n. 309, p. 204 ;
Brückner, op. cit., n. 613, p. 190 ; cf. ég. RVJ 1984 p. 131 consid. 6c).
5.2 En l’espèce, il faut certes convenir avec l’appelant que la demanderesse n’a pas
allégué dans ses écritures comme le prescrivaient les règles de procédure civile alors
applicables (cf. infra, consid. 7.1.2) que le notaire avait inséré, sous ch. III.2 de l’acte
de vente, une « clause ambigüe ». Ce qualificatif correspond toutefois à la propre
appréciation de la juridiction inférieure concernant la formulation de la clause litigieuse
(« l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de construction et de
monuments historiques ») ; elle se devait par ailleurs de l’interpréter, puisque l’appelant
et défendeur s’est prévalu de cette clause qui, selon lui, justifiait l’absence de dépôt
des actes authentiques auprès du registre foncier aussi longtemps que l’autorisation de
construire n’était pas obtenue (cf. all. 58 ss [contestés]).
La critique de l’appelant est toutefois sans portée pour l’issue de la cause. Ce n’est en
effet pas le fait d’avoir formulé de manière potentiellement équivoque la clause en
question – que les parties à l’acte n’ont pas interprétée comme valant condition
suspensive, puisqu’elles ont de leur côté exécuté leurs obligations respectives sans y
prêter plus d’attention –, qui est reproché au notaire, mais bien le fait pour celui-ci de
ne pas avoir déposé les actes au registre foncier, sitôt reçue la décision LDFR en
septembre 2005, et alors qu’il savait que toutes les conditions pour ce faire étaient
réunies à cette époque (cf. supra, consid. 2.6.4). Le courriel adressé par l’appelant le
20 août 2008 à D_________, en vertu duquel il reconnaissait que « le dossier avait été
archivé par erreur comme inscrit » et qu’il était « seul responsable de cette non-
inscription » (cf. supra, consid. 2.4.1) avait les accents de la sincérité, contrairement à
la thèse avancée ultérieurement pour les besoins de la cause selon laquelle l’une des
conditions suspensives n’était toujours pas réalisée.
Aussi, l’autorité de première instance n’a-t-elle pas erré en retenant au final qu’en
ayant omis pendant plusieurs années de déposer les actes authentiques des 11 juin et
12 août 2005 auprès de l’Office du registre foncier de C_________, l’appelant a, en sa
qualité de notaire, failli à son obligation de diligence, comprenant celle de faire inscrire
les actes dans les meilleurs délais, mais au plus tard dans les 60 jours (cf. art. 38 al. 2
aLN) suivant la réception de l’autorisation LDFR, le 7 septembre 2005, et que son
omission est imputable à une négligence fautive.
6. Dans la seconde branche de son moyen relatif à l’absence d’acte illicite, l’appelant
invoque l’existence d’un cas de substitution licite ou d’une situation de causalité
dépassée (cf. appel, ch. 3, p. 6). Il soutient que, dès lors que le conservateur du
registre foncier aurait de toute façon rejeté une réquisition présentée en septembre
2005 parce que la condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation de construire
n’était pas remplie et empêchait l’inscription du transfert de propriété, le prétendu
dommage subi par l’appelée et demanderesse ne pouvait être le fait du notaire.
6.1
6.1.1 Le dommage doit se trouver dans un lien de causalité – naturelle et adéquate –
avec le fait (action ou omission) du notaire (Mooser, op. cit., n. 317, p. 208 ; Brückner,
op. cit., n. 612, p. 189 ; Carlen, op. cit., p. 136).
Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue l'une des conditions sine qua
non (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 ; 128 III 174 consid. 2b ; 122 IV 17 consid. 2c/aa).
Autrement dit, la causalité naturelle est toujours donnée lorsque l'on ne peut faire
abstraction de l'événement en question sans que le résultat ne tombe aussi. Cela
signifie que si le fait a est cause du fait b et b cause du fait c, a est cause de c, étant
entendu que b est aussi cause de c. Les notions de causalité dépassée et dépassante
se réfèrent à un arrêt de la causalité naturelle, lorsqu'un dommage aurait pu être causé
par un certain fait, mais résulte en réalité d'autres circonstances (arrêts 5C.125/2003
du 31 octobre 2003 consid. 3.3, in SJ 2004 I p. 407 ss ; 8C_630/2007 du 10 mars 2008
consid. 5.2). En d'autres termes, elle vise le cas où un premier fait est susceptible
d'entraîner un certain dommage, mais où ce dommage est causé par un second fait
avant que le premier ne le fasse ; le premier est dans ce sens « dépassé » par le
second (ATF 135 V 269 consid. 5.3 ; Oftinger/Stark, Schweizerisches Haftpflichtrecht,
Allgemeiner Teil, Band I, 5. Aufl. 1995, § 6, n. 10 ss, p. 250 ss ; cf. ég. Aubry Girardin,
Les causes du dommage, in Chappuis/Winiger [éd.], Les causes du dommage,
Genève 2007, p. 75 s. ; Werro, La reponsabilité civile, Berne 2005, n. 181 ss, p. 47 ; en
matière de notariat, cf. Brückner, op. cit., n. 612, p. 189 et Müller, op. cit., p. 117, au
sujet du comportement de substitution licite [« rechtsmässiger Alternativverhalten » ; cf.
ég. ATF 131 III 115 consid. 3.1]).
Lorsque la relation de causalité naturelle entre un comportement donné et un certain
résultat est retenue, il faut encore se demander si le rapport de causalité peut être
qualifié d'adéquat, c'est-à-dire si le comportement en question était propre, d'après le
cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat du
genre de celui qui s'est produit (ATF 123 III 110 consid. 3a ; plus récemment, cf. arrêt
5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 10.4.2).
6.1.2 Selon la jurisprudence, il y a lieu de distinguer entre la causalité naturelle et la
causalité adéquate même si la violation d'une obligation est imputable à une omission.
Toutefois, pour retenir une causalité naturelle en cas d'omission, il faut admettre par
hypothèse que le dommage ne serait pas survenu si l'intéressé avait agi conformément
à la loi ou au contrat. Un lien de causalité naturelle ne sera donc pas nécessairement
prouvé avec une exactitude scientifique. Le rapport de causalité étant hypothétique, le
juge se fonde sur l'expérience générale de la vie et il porte un jugement de valeur. En
règle générale, lorsque le lien de causalité hypothétique entre l'omission et le
dommage est établi, il ne se justifie pas de soumettre cette constatation à un nouvel
examen sur la nature adéquate de la causalité (arrêt 4C.45/2001 du 31 août 2001
consid. 4b, in SJ 2002 I p. 274 ss ; ATF 115 II 440 consid. 5a). Ainsi, lorsqu'il s'agit de
juger de l'existence d'un lien de causalité entre une ou des omissions et un dommage,
il convient de s'interroger sur le cours hypothétique des événements (ATF 129 III 129
consid. 8 ; arrêt 4C.449/2004 du 9 mars 2005 consid. 4.1 ; cf. ég. Müller, op. cit.,
p. 124).
6.2 En l’occurrence, le moyen soulevé par l’appelant n’aurait eu d’importance, sous
l’angle de la causalité, que si le dépôt des actes au registre foncier avait été
véritablement conditionné à l’obtention préalable du permis de construire. Or, il a été
retenu en fait que tel n’était pas le cas, ce dont avait conscience à l’époque l’intéressé
lui-même, qui a annoncé à l’époux de l’acquéresse, à réception de la décision LDFR le
7 septembre 2005, qu’il allait déposer les actes. Par ailleurs, l’appelant perd de vue
que lorsqu’il a finalement agi en ce sens en 2008, l’Office du registre foncier de
C_________ a procédé aux inscriptions, alors que la situation n’avait pas changé,
puisque l’appelée n’avait toujours pas obtenu une autorisation de construire (cf. supra,
consid. 2.3.3). Preuve en est donc faite que cette dernière ne constituait ainsi pas un
facteur, indépendant de l’omission du notaire, de nature à empêcher l’inscription des
actes et le transfert de propriété en 2005 déjà.
Si le notaire avait respecté son obligation de diligence, il aurait déposé – comme il
l’avait pourtant annoncé –, les actes au registre foncier dans les 60 jours au plus tard
après la réception, le 7 septembre 2005, de l’autorisation LDFR, de sorte que, selon
l’expérience générale de la vie, l’appelée et demanderesse aurait, selon une probabilité
qui confine à la certitude, été inscrite en qualité de propriétaire des immeubles nos xxx2
et xxx4 avant la fin de l’année 2005. La revente de ceux-ci en 2008 serait alors
intervenue alors que l’appelée et demanderesse se trouvait – sans conteste – dans sa
4e année de propriété, impliquant l’application d’un taux d’imposition sur le gain
immobilier (cf. pièce 134, p. 31) plus favorable qu’il ne l’est pour une propriété
appartenant au contribuable depuis seulement 1 année.
Au terme de cet examen, le manquement fautif de l’appelant et défendeur est donc
bien susceptible de se trouver en relation de causalité – naturelle et adéquate – avec le
dommage que prétend avoir subi l’appelée et demanderesse.
7. Dans un ultime moyen, l’appelant fait grief à la juridiction inférieure d’avoir admis à
tort l’existence d’un dommage fixé à concurrence de 103'632 fr. (plus intérêts à 5% l’an
dès le 28 avril 2009) en procédant d’elle-même au calcul, alors que la demanderesse
avait initialement requis à cette fin la mise en œuvre d’une expertise, laquelle n’a
finalement pas été administrée, la demanderesse ayant été déchue de son droit en
raison de la non-production en temps utile du questionnaire destiné à l’expert
(cf. supra, consid. 1.3.2). L’appelant est ainsi d’avis que l’autorité de première instance
s’est substituée de manière inadmissible à un expert, dans un domaine technique où
différents éléments, qui n’ont du reste pas été allégués par la demanderesse
(cf. impenses, dépenses d’investissement, remploi, frais d’acte), doivent être pris en
considération (appel, ch. 4, p. 6 s.).
7.1
7.1.1 Dans la responsabilité du notaire, la notion juridique du dommage correspond à
celle consacrée par le droit fédéral en matière de responsabilité civile (arrêt
4A_620/2011 du 3 avril 2012 consid. 3.1 ; D’Aumeries, op. cit., p. 144) ; il peut
notamment être lié à une violation de l’obligation de diligence (« Säumnisschaden »)
(Mooser, op. cit., n. 316 et note de pied 1133 in fine, p. 207).
Consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le dommage correspond
à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce
même patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Il peut
survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une
non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid.
4.4.2 ; 132 III 359 consid. 4). Le paiement des impôts n'est pas une libéralité en faveur
de la collectivité publique. Nul n'est censé payer volontairement ses impôts, même s'il
se soumet à l'obligation fiscale. L'impôt entraîne donc une diminution involontaire du
patrimoine (arrêt 4A_506/2011 du 24 novembre 2011 consid. 4). A titre illustratif,
lorsqu'un contribuable se fait conseiller, assister ou représenter par un mandataire
dans une procédure fiscale, celui-ci doit sauvegarder les intérêts du mandant et
s'efforcer de parvenir à la charge fiscale la plus faible possible (arrêt 4C.40/2006 du
28 juin 2006 consid. 2.2, in RTiD 2006 II p. 740 ss). Tout impôt n'est pas un dommage
dont le mandataire fiscal doive réparation. Le mandataire doit seulement réparer, le
cas échéant, le dommage consistant dans la différence entre les impôts que le
mandant a effectivement payés et ceux, supposés moins importants, qu'il aurait payés
en cas d'exécution correcte du mandat (arrêt 4A_506/2011 précité consid. 4).
Conformément à l’art. 42 al. 1 CO, la preuve du dommage incombe à la partie qui
prétend à réparation.
7.1.2 Dans les causes introduites avant le 1er janvier 2011 (cf. art. 404 al. 1 CPC a
contrario) – comme en l’espèce –, le procès civil demeure régi en Valais par la maxime
des débats (art. 63 al. 1 CPC/VS). Selon l'art. 66 al. 1 CPC/VS, les parties doivent
exposer au juge l'état de fait concernant le litige et, dans les causes où la loi n'impose
pas la maxime d'office, seuls les faits allégués sont pris en compte. Les parties doivent
alléguer les faits en principe, dans les écritures, mais au plus tard, jusqu'au débat
préliminaire (art. 145 al. 1 CPC/VS ; RVJ 2003 p. 151 consid. 3a et les réf.). Alléguer,
c’est introduire un fait dans le procès. Le moyen de défense de la partie adverse quant
à l’exactitude de ce fait, c’est la contestation. Motiver consiste à donner à l’allégation
un contenu suffisamment précis et détaillé (RVJ 2007 p. 231 consid. 4a ; Ducrot, Le
droit judiciaire privé valaisan, Martigny 2000, p. 296). Concernant plus particulièrement
la charge de la contestation, le Tribunal fédéral a posé que l'autre partie doit si possible
motiver sa contestation, compte tenu de l'objet et de l'état de la procédure. Cette
motivation n'est cependant pas soumise aux mêmes exigences que pour l'allégation
des faits qui permettront de statuer sur la prétention déduite en justice. Elle doit
seulement mettre la partie qui a allégué les faits en mesure d'administrer la preuve
dont le fardeau lui incombe (ATF 115 II 1 consid. 4). La doctrine va dans le même
sens. Chaque partie peut se borner à contester les faits allégués par l'autre partie, de
manière toutefois assez précise pour permettre à celle-ci de savoir quels allégués sont
contestés en particulier et, partant, d'administrer la preuve dont le fardeau lui incombe
(arrêt 4P.255/2004 du 17 mars 2005 consid. 4.2, in SJ 2006 I p. 61 ss ; Hohl,
Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 802, p. 155 s. ; Vogel/Spühler, Grundriss des
Zivilprozessrechts, 7. Aufl. 2001, n. 55-56, p. 264 s.). Exceptionnellement, la partie qui
n'est pas chargée du fardeau de la preuve ne peut pas se contenter de contester les
faits allégués par la partie adverse, mais elle doit, en vertu des règles de la bonne foi
(cf. art. 2 CC) – qui prévaut également en procédure civile (cf. art. 62 al. 1 CPC/VS ;
ATF 132 I 249 consid. 5 ; arrêt 4A_485/2012 du 8 janvier 2013 consid. 6) –, collaborer
à l'administration des preuves (Hohl, op. cit., n. 804, p. 156). Ainsi en est-il lorsque
celui qui prétend à un droit se trouve dans un état de nécessité quant à la preuve et
que son adverse partie est mieux à même de la rapporter (ATF 115 II 1 consid. 4 ;
arrêt 4P.196/2005 du 10 février 2006 consid. 5.2).
Les seuls tempéraments apportés à la règle du fardeau de l'allégation des faits sont
ceux prévus à l'art. 66 al. 4 CPC/VS qui prévoit que le juge peut tenir compte des faits
notoires, non particuliers à la cause, des faits patents, implicitement admis par les
parties et non allégués par inadvertance, ainsi que des faits révélés par une expertise
écrite. De surcroît, s'il manque aux exposés, mémoires et écritures la clarté et la
précision exigée ou s'ils sont incomplets, le juge doit donner aux parties l'occasion de
corriger ces vices et peut y suppléer lui-même au moyen de questions appropriées
(art. 66 al. 3 CPC/VS ; cf. ég. arrêt 5D_42/2007 du 18 février 2008 consid. 2.1 ; sur la
notion de faits patents, cf. arrêt 4P.29/2005 du 11 août 2007 consid. 4.2 et les réf.).
Le thème de l’allégation se situe à la croisée du droit matériel et du droit de procédure
(arrêts 4P.255/2004 précité consid. 4.2 ; 4C.50/2003 du 10 juillet 2003 consid. 2.3). Le
droit matériel est violé lorsque le tribunal rejette une action à tort parce que celle-ci
n'aurait pas été suffisamment motivée en fait (ATF 105 II 143 consid. 6a/aa ; arrêt
5P.322/1996 du 12 décembre 1996 consid. 2b, in SJ 1997 p. 240 ss) ; il est aussi violé
lorsque le tribunal admet à tort une demande dont la motivation en fait est insuffisante
au regard de la norme de droit matériel invoquée (arrêts 4C.39/2005 du 8 juin 2005
consid. 2.1 ; 4P.263/2003 du 1er avril 2004 consid. 3.2.1 ; cf. ég. RVJ 2007 p. 232
consid. 4a in fine).
7.1.3 D’une manière générale, l'expert judiciaire a pour tâche d'informer le juge sur
des règles d'expérience ou sur des notions relevant de son domaine d'expertise,
d'élucider pour le tribunal des questions de fait dont la vérification et l'appréciation
exigent des connaissances spéciales – scientifiques, techniques ou professionnelles –
ou de tirer, sur la base de ces connaissances, des conclusions sur des faits existants ;
il est l'auxiliaire du juge, dont il complète les connaissances par son savoir de
spécialiste (ATF 118 Ia 144 consid. 1c ; plus récemment, cf. arrêt 5A_802/2014 du
7 novembre 2014 consid. 4.1). Ce n’est en revanche pas à l'expert, mais bien au juge,
qu'il incombe de résoudre les questions juridiques qui se posent dans le complexe de
faits faisant l'objet de l'expertise (ATF 118 Ia 144 consid. 1c ; arrêt 4A_478/2008 du
16 décembre 2008 consid. 4.1). Que ce soit en vertu de l’ancien droit de procédure
cantonal (cf. art. 172 CPC/VS : « Si l’administration d’une preuve nécessite des
connaissances particulières, une expertise est aménagée ») ou de l’actuel CPC suisse,
le juge ne doit ordonner une expertise que s’il ne dispose pas lui-même des
connaissances spéciales suffisantes (Schmid, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schwei-
zerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2. Aufl. 2013, n. 24 ad art. 183 CPC et
la réf. à l’arrêt 4A_249/2007 du 16 novembre 2007 consid. 2.1, in RSCP 2008, p. 259
ss ; cf. ég. arrêt 5A_478/2013 du 6 novembre 2013 consid. 4.1). Par « connaissances
particulières » (art. 172 CPC/VS) ou « spéciales » (art. 183 al. 3 CPC), on entend
singulièrement des connaissances qui vont au-delà de celles tirées de l’expérience
générale de la vie, notamment celles qui sont typiques d’une branche et nécessitent
des connaissances scientifiques (cf. arrêt 5A_478/2013 précité consid. 4.1 ; Brunner,
Die Verwertung von Fachwissen im handelsgerichtlichen Prozess, in RSJ 1992, p. 23).
7.1.4 L'impôt sur les gains immobiliers est régi par les art. 44 ss de la loi fiscale
valaisanne du 10 mars 1976 (LF ; RS/VS 642.1). Aux termes de l'art. 44 al. 1 LF,
l'impôt a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un
immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole
ou sylvicole. Selon l'art. 45 al. 1 LF, toute aliénation qui opère le transfert de la
propriété d'un immeuble donne lieu à imposition. Cette disposition concrétise, en droit
cantonal, l’art. 12 al. 1 LHID, qui considère comme aliénation toutes les formes de
transfert de propriété prévues en droit civil et public (Zwahlen, in Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, StHG, 2. Aufl. 2002, n. 31 ad art. 12 LHDI). L'impôt est
dû par l'aliénateur (art. 47 al. 1 LF). Le bénéfice imposable est constitué par la
différence entre le produit de l'aliénation (1°) et les dépenses d'investissement (2°) (art.
48 al. 1 LF). S’agissant du premier aspect, l’art. 49 al. 1 LF précise que le produit de
l'aliénation comprend toutes les prestations mises à charge de l'acquéreur. Quant aux
dépenses d’investissement, elles englobent, d’une part, le prix d'acquisition – qui
correspond au prix d'achat, y compris toutes les prestations mises à charge de
l'acquéreur et l'impôt sur les successions (cf. art. 50 al. 1 LF) –, et, d’autre part, les
impenses, lesquelles ne visent que les impenses de plus-value, à savoir les dépenses
qui ont servi à acquérir, à créer ou à augmenter la valeur substantielle de l'immeuble
(cf. arrêts 2C_44/2008 du 28 juillet 2008 consid. 2.1, in RDAF 2008 II p. 497 ss ;
2C_131/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3.1). L’art. 51 al. 1 LF précise à cet égard
que constituent des impenses les frais de construction, de transformation et d'autres
améliorations durables qui augmentent la valeur de l'immeuble (let. a), les contributions
de plus-values, notamment, les contributions foncières de construction ou de correction
de routes, d'améliorations foncières et de correction des eaux (let. b) et les frais qui
sont liés à l'acquisition ou à l'aliénation de l'immeuble, y compris les commissions et les
frais de courtage (let. c).
En l’absence de dispositions particulières de la loi fiscale valaisanne sur le fardeau de
la preuve, il incombe au contribuable de démontrer les faits qui sont de nature à lui
procurer un avantage et au fisc de prouver ceux qui imposent à celui-ci une obligation
(ATF 105 Ib 305 consid. 3b). La maxime d’office, applicable notamment en droit fiscal,
impose certes aux autorités de taxation l’obligation d’établir les faits nécessaires à une
taxation complète et exacte (Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1983,
p. 207). Tout en allégeant la tâche du contribuable, elle n’en laisse pas moins
cependant subsister à sa charge le fardeau de la preuve lorsque celle-ci lui incombe
selon les principes précités (RVJ 2003 p. 89 consid. 4a ; Gygi, op. cit., p. 208 ss). Plus
particulièrement dans le domaine de la taxation de l'impôt sur les gains immobiliers,
l’art. 145 LF prescrit que le contribuable doit donner toutes les indications nécessaires
à la taxation et au calcul de l'impôt (al. 2) et qu’il doit annoncer à l'autorité de taxation,
par écrit et dans les 30 jours, toute aliénation susceptible d'être imposée qui n'est pas
suivie d'inscription au registre foncier (al. 3).
Les principes permettant de déterminer le calcul de l’impôt sont ancrés à l’art. 52 LF.
Son alinéa 1er let. a dispose que l'impôt simple sur les gains immobiliers est perçu par
tranches, selon le barème suivant : 12% pour des gains jusqu'à 50’000 fr., 18% pour
des gains de 50’001 fr. à 100’000 fr., puis 24% pour les gains supérieurs à
100'001 francs. Son alinéa 2 prévoit quant à lui qu’en cas d’aliénation dans les 5 ans,
les taux d’impôts en pour cent sont les suivants :
Bénéfice imposable
1ère année
2e
3e
4e
5e
0 à 50'000 fr.
19,2
18
15,6
14,4
13,2
50’001 à 100'000 fr.
28,8
27
23,4
21,6
19,8
100’001 fr. et plus
38,4
36
31,2
28,8
26,4
7.2
7.2.1 En l’espèce, l’action en responsabilité de la demanderesse était entièrement
soumise à la maxime des débats, de sorte qu’il lui appartenait notamment d’alléguer et
de prouver l’ampleur du dommage patrimonial qu’elle a subi en raison de son
inscription, retardée, au registre foncier en qualité de propriétaire, et du taux
d’imposition plus élevé auquel elle a été soumise. Partant du principe, sur la base du
bordereau de taxation adressé le 28 avril 2009 par le SCC que le gain imposable se
montait à 1'117'000 fr. et que l’impôt effectivement dû après une seule année de
propriété sur les immeubles nos xxx2 et xxx4 s’élevait à 414'528 fr. (9600 fr. pour la
première tranche [50'000 fr. x 19,20%] + 14'400 fr. pour la deuxième [50'000 fr. x
28,80%] + 390'528 fr. pour la troisième [1'017'000 fr. x 38,40%]), la demanderesse a
allégué dans son mémoire-demande qu’elle n’aurait dû verser au total que 310'896 fr.
(7200 fr. pour la première tranche [50'000 fr. x 14,4%] + 10'800 fr. pour la deuxième
[50'000 fr. x 21,6%] + 292'896 fr. pour la troisième [1'017'000 fr. x 28,8%]) « si l’acte
avait été présenté à temps » en 2005, en d’autres termes si les taux prévalant pour
4 années de propriété avaient été appliqués (cf. all. 27 ss [ignorés] et 44 ss
[contestés]). Pour faire foi de ces allégations, elle a proposé comme moyens de preuve
les titres déposés, notamment la pièce 9bis (p. 25 s.), correspondant au bordereau de
taxation détaillé avec indication des taux pour les différentes tranches, lequel avait été
communiqué en son temps par son ancien conseil (Me CC_________) à l’appelant et
défendeur, qui n’a pas réagi (cf. supra, consid. 2.4.3 in fine) mais était ainsi en
possession des éléments pertinents pour la connaissance du dommage dont la
responsabilité lui était imputée. La demanderesse n’a certes pas reproduit dans ses
écritures en première instance (mémoire-demande et réplique) le détail des impenses
(33'000 fr. de forfait pour les frais d’acte [2% du prix de vente, du reste quasi-similaires
aux frais effectifs ; cf. supra, consid. 2.4.3] + 150'000 fr. [commissions de vente] + 0 fr.
pour les améliorations et constructions, lesquelles n’ont précisément pas pu être mises
en œuvre en raison de la non-obtention de l’autorisation de construire) telles que
figurant dans la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers complétée le 17 avril
2009 par la notaire chargée d’instrumenter l’acte de vente du chalet (cf. supra, consid.
2.4.3). Comme la décision de taxation fiscale – qui, seule, a concrétisé la survenance
du dommage (cf. arrêt 4A_38/2014 précité consid. 5.2) –, a entièrement repris à son
compte, sans correction aucune, les indications nécessaires fournies par la
représentante de l’appelée et demanderesse (cf. art. 145 LF) qui s’était préalablement
enquise auprès des intervenants des montants payés pouvant correspondre à des
impenses au regard de l’art. 51 LF (cf. supra, consid. 2.4.2 et 7.1.4), l’on peut toutefois
partir du principe qu’il s’agit-là de faits patents et implicitement admis. Du reste,
l’appelant et défendeur, qui s’est déterminé par « ignoré » (cf. all. 27 ss),
respectivement « contesté » (cf. all. 44 ss), en relation avec les assertions qui
précèdent, ne saurait de bonne foi se plaindre pour la première fois en appel d’une
violation de la maxime d’allégation dans la mesure où, d’une part, il a comme on l’a vu
eu connaissance de la décision de taxation fiscale détaillée avant même que le procès
ne débute, et dans la mesure où, d’autre part, il était mieux à même de connaître
certaines desdites impenses, notamment ses frais (effectifs) de notaire, pour lesquels
la note correspondante n’a été établie que le 8 mars 2012, soit alors que
l’administration des preuves touchait quasiment à son terme.
Partant, le moyen pris de l’absence d’allégation suffisamment motivée doit être écarté.
7.2.2 Il est exact que la demanderesse avait sollicité dans l’optique d’établir les
allégations qui précèdent (cf. all. 27 ss et 44 ss), outre le dépôt de titres, la mise en
œuvre d’une expertise. Le premier juge a, aux termes de l’appréciation anticipée
sommaire quant à la pertinence d’un moyen de preuve à laquelle se livre un magistrat
à l’issue du débat préliminaire (cf. art. 144 al. 2 CPC/VS : « Il dresse la liste des
preuves offertes à propos des faits contestés »), initialement donné suite utile à cette
offre de preuve, notamment en l’absence de contestation relative à son admissibilité
par l’adverse partie ; l’administration de l’expertise n’est finalement pas intervenue du
fait que la demanderesse a omis de déposer le questionnaire destiné à l’expert dans le
second délai comminatoire fixé par le juge (cf. supra, consid. B et 1.3.2). Quoi qu’en
dise l’appelant et défendeur, il n’est pas possible de déduire pour autant de ces
péripéties procédurales que seule une expertise était de nature à permettre la
détermination du dommage, et que la juridiction inférieure s’est indûment substituée à
l’expert en définitive jamais nommé. Au contraire, et après un examen plus approfondi
de la situation en fait et en droit, il a pu lui apparaître que, vu la précision des critères
posés par la loi fiscale (cf. principe de la légalité [art. 127 al. 1 Cst.], en vertu duquel les
principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable,
l'objet de l'impôt et son mode de calcul, doivent être définis par la loi au sens formel ;
arrêt 2C_939/2011 du 7 août 2012 consid. 4), le recours à un expert, soit une personne
disposant de connaissances particulières, n’était nullement indispensable. Il s’agissait
en effet, après avoir arrêté le gain imposable (in casu de 1'117'000 fr.) – correspondant
à la différence entre le prix de vente (2'950'000 fr.) sous déduction des impenses
(183'000 fr.) et le prix d’achat (1'650'000 fr.), soit des éléments relevant de
l’appréciation par le magistrat des faits s’ils sont contestés –, de se livrer à un simple
calcul sur la base de la tabelle contenue à l’art. 52 al. 1 let. a LF.
Aussi est-ce à juste titre que l’autorité de première instance a retenu au final que le
dommage dont avait à répondre l’appelant et défendeur se monte (en capital) à
103'632 fr. (414'528 fr. [montant dû selon la décision de taxation du 28 avril 2009, et
effectivement acquitté] – 310'896 fr. [montant qui aurait été dû après 4 années de
propriété ; pour le calcul détaillé, cf. supra, consid. 7.2.1]).
8. Il résulte de ce qui précède que toutes les conditions permettant de retenir la
responsabilité du notaire ont été établies à satisfaction de droit par l’appelée et
demanderesse. Mal fondé, l’appel doit par conséquent être rejeté, et le jugement de
première instance confirmé, en tant qu’il astreint l’appelant et défendeur à verser à
l’appelée et demanderesse le montant de 103'632 fr. avec intérêts compensatoires à
5% l’an dès le 28 avril 2009 (cf. date d’établissement de la décision de taxation fiscale).
Pour les motifs exposés au considérant 10 du jugement entrepris (p. 34 s.), auxquels
adhère la Cour de céans, il convient également d’accueillir la conclusion de l’appelée
et demanderesse visant à ce que l’opposition formée par l’appelant et demandeur au
commandement de payer notifié dans la poursuite no xxx1 de l’Office des poursuites du
district de B_________ (cf. supra, consid. 2.4.4) soit levée à due concurrence, et
maintenue pour le surplus. Toute autre ou plus ample conclusion est déclarée
irrecevable (jugement entrepris, consid. 5.2, p. 19).
9. Il reste à statuer sur le sort des frais et dépens.
9.1 Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario), non
spécifiquement contestés quant à leur montant. Dans ces circonstances, pour les
motifs exposés par la juridiction inférieure (cf. consid. 11.1 et 11.2 du jugement
entrepris), les frais de première instance, fixés conformément aux dispositions
applicables (art. 13, 16 al. 1 LTar : de 4500 fr. à 15'000 fr. lorsque la valeur litigieuse
oscille entre 100'001 fr. et 200'000 fr.) à 9407 fr. (8500 fr. [émolument de justice] +
907 fr. [débours]), sont mis à la charge de l’appelant et défendeur, qui succombe, et
versera à l’appelée et demanderesse 6507 fr. à titre de remboursement d’avances
(9407 fr. – 2900 fr. [propres avances de X_________]) – le solde de 5243 fr. lui étant
restitué par le greffe (11'750 fr. [propres avances de dame Y_________, sans les
sûretés pour les dépens] – 6507 fr.) – et 14'500 fr. à titre de dépens (cf. art. 26 al. 1, 27
et 32 LTar [de 11'100 fr. à 15'400 fr.]).
9.2 Compte tenu de la valeur litigieuse, du degré de difficulté sortant quelque peu de
l’ordinaire de la cause, ainsi que des principes de la couverture des frais et de
l’équivalence des prestations (art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance d’appel, qui
se limitent à l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), arrêtés à
2500 fr. (art. 16 et 19 LTar), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106
al. 1 CPC), supporte ses propres frais d’intervention en justice et versera à l’appelée –
sur le vu notamment de l’activité utilement déployée par son conseil en instance
d’appel, qui a consisté en la rédaction et l’envoi d’une réponse motivée en faits et en
droit de 6 pages, de plusieurs courriers et des autres critères susexposés – de
6000 francs.
Par ces motifs,
Prononce
L’appel est rejeté ; en conséquence, il est statué :
X_________ versera à Y_________ le montant de 103'632 fr., avec intérêts
compensatoires à 5% l’an dès le 28 avril 2009.
L’opposition formée au commandement de payer notifié le 19 avril 2010 dans la
poursuite no xxx1 de l’Office des poursuites du district de B_________ est
définitivement levée à concurrence du montant indiqué sous ch. 1 du présent
dispositif.
Toute autre ou plus ample conclusion est déclarée irrecevable.
Les frais de première instance, par 9407 fr., sont mis à la charge de
X_________, qui versera à Y_________ le montant de 6507 fr. à titre de
remboursement d’avance ainsi qu’une indemnité de 14'500 fr. à titre de dépens.
Les frais d’appel, par 2500 fr., sont mis à la charge de X_________, qui supporte
ses frais d’intervention en justice et versera à Y_________ une indemnité de
6000 fr. à titre de dépens.
Ainsi jugé à Sion, le 15 avril 2015.
Extrait par Omnilex
Whether the sale was conditional on building permission, justifying delayed filing
The parties did not subject the sale to prior building permission; only the LDFR authorization was a true condition.
The wording, conduct of the parties, and later events showed a common intention to transfer promptly once the rural land authorization was obtained; the notary’s own communications confirmed this understanding.
Whether the notary breached his official duty by not filing the deeds promptly
Yes. After receiving the LDFR authorization on 2005-09-07, the notary should have filed the deeds within the statutory delay and instead remained inactive for years.
A notary must request the registrations needed for full legal effect and act diligently; the omission was negligent and attributable to his ministerial function.
Whether the delayed filing caused the buyer’s tax loss
Yes. Had the deeds been filed in 2005, registration and ownership would probably have occurred before year-end, leading to a lower gains-tax rate upon resale in 2008.
The later successful registration in 2008 showed that building-permit issues did not block registration; the omission was therefore a natural and adequate cause of the higher tax.
Whether proof of damages required an expert appraisal
No. The tax loss could be calculated directly from the taxation decision and statutory tax table.
The tax rules were sufficiently precise, and the judicial calculation of the difference between the tax actually paid and the tax that would have been due after four years of ownership was enough.
Connectez Omnilex pour rechercher dans le corpus juridique depuis votre assistant IA.